二手房卖家起诉撤销过户 买方反诉卖方恶意违约
二手房买卖合同签订不久后，卖家王先生却起诉至法院，要求解除合同，并要求买家张女士支付5万元违约金。而张女士则反诉王先生恶意违约，要求赔偿损失11万余元。这究竟是怎么回事？不久前，徐州经济技术开发区法院调解了这起买卖合同案件。
王先生在徐州经济技术开发区拥有一套商品房。日，张女士通过中介公司与王先生签订了二手房买卖协议，并交了2万元定金。几日后，张女士又交给对方3.5万元房款。
11月26日，双方到不动产权登记部门签订存量房买卖合同办理过户手续。合同约定，王先生将位于徐州经济技术开发区某小区的一套房产，卖给张女士，协议载明总价款67万元。当日，张女士交给资金监管账户18.5万元。合同还约定，自房产处所签订正式备案合同至批准手续之时3个月，在这三个月之内，张女士要将余款43万元贷款手续办理完毕。
日，王先生发现张女士没有在约定日期前办理完相关银行贷款批准手续，他认为张女士的行为违约，按照合同约定，张女士要承担违约金5万元。2月27日，王先生给张女士发送短信称，张女士的行为已构成违约。他发现，由于张女士的贷款资质不够，贷款申请一直没有办下来，待收到短信后视为解除合同，并告知了要求保留追究张女士因购房导致的违约以及给他造成的损失及追究违约金的权利。
张女士认为，自己不存在根本性违约行为，合同约定日是贷款批准手续，而非最后付款期限，在银行没有按约定时间完成批准手续的情况下，双方可以通过督促银行及时办理批准手续或者以现金支付的方式来履行双方之间的买卖合同。但王先生为了谋取房屋涨价的利益，于2月27日单方解除买卖合同，并向产权登记部门出具解除合同的书面手续，导致她无法购买该房屋，该房屋从双方于2017年11月份签订买卖合同到王先生解除合同时，涨价幅度较大，因此原告的恶意违约将给她造成巨大的损失。
几日后，张女士到银行交涉贷款事宜，银行工作人员称，原房主到产权处声明终止办理贷款手续及过户手续，银行就终止了继续进行贷款审批手续，并将张女士提供的相关材料退还。张女士联系王先生得知，王先生已经一纸诉状将她起诉到徐州经济技术开发区人民法院，要求解除双方签订的存量房买卖合同，并请求法院判令张女士的行为违约，应支付5万元违约金。
5月20日，徐州经济技术开发区法院第一次开庭审理此案。张女士在庭审中表示，为了履行合同，她支付了中介费7000元，评估费2900元，并交纳了个人所得税6150元，王先生的恶意违约给她造成巨大损失，她依法提起反诉，要求王先生赔偿各项损失。张女士的代理律师表示，银行贷款额度紧张，导致贷款申请未及时批准，这说明是由于市场行情以及银行放贷条件的变化，导致张女士未能及时办理贷款审批手续，这并不构成根本性违约。双方之间的合同，出售方是出售房屋取得对价，买方是支付房款取得房屋所有权，双方在合同中约定先支付首付款，以贷款支付余款的方式。在贷款未按时批准的情况下，买家可以通过现金支付方式履行合同义务，买家未在约定期限内办理贷款批准手续，并不能对卖家的权利产生实质性影响，即使在双方约定期限内办理了贷款手续，也不意味着卖家立即能够取得该笔所贷款项，中间还有时间差，在贷款未及时获得批准的情况下，卖家迫不及待于第二天就到产权登记部门声明解除合同，终止合同关系，是恶意违约。
“房主为了谋取更多的利益，利用买家履行合同瑕疵，恶意违约，特提出反诉。”张女士在反诉中提出，解除双方房屋买卖合同；判令卖家退还已收取的购房款55000元，赔偿张女士交纳的中介费7000元，评估费2900元，个人所得税6150元，并赔偿房屋差价损失10万元。
王先生同意解除商品房买卖合同。但他表示，2万元定金不能退还，仅能退3.5万元购房款并要求张女士承担5万元违约金。张女士交给资金监管账户18.5万元还在账户内。至于张女士向中介交纳的中介费、评估费以及个人所得税，理所当然应当由张女士个人承担。王先生说，他们有证据证明是由于张女士的个人原因，才没按照约定进行办理批准手续。王先生提供了他与负责办理银行贷款手续的银行工作人员的视频，证明并非像张女士反诉时称由于贷款房贷额度增加及房价上涨的原因造成。而第二段是录音资料，是中介公司经理和他的电话录音，证明张女士没有按照合同约定日期履行，更没有用现金交付购房款的行为。而张女士之所以没有按照规定时间办理好贷款手续，原因是张女士本人因评估费交纳的时间太晚造成的。
张女士表示，双方并未在合同中约定贷款的支付日期。而王先生与银行员工交谈视频中，银行方面表示，最近几个月银行就没有放款，证明了银行放贷条件的变化。经法院调解，买卖双方达成调解协议。6月20日，法院组织双方进行调解，最终王先生和张女士自愿达成调解协议：解除双方于日签订的《存量房买卖协议》及于日签订的《存量房买卖合同》。卖家给付买方定金及购房款计55000元。
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房价上涨的速度之快，让很多卖房的业主眼红，甚至已经签过房屋交易合同，宁可违约也不卖房！近日，广州中院近日二审，判决了一起房屋买卖纠纷，原告在二手房屋买卖合同签订后，因房价涨跌而恶意违约，被判处赔偿违约金和差价。但这起案件，也让很多人感叹二手房买卖没那么简单。
房价上涨，一些势利的卖家选择“宁可违约也不卖”。广州市民王某就遇到了这一状况，王某本欲花125万买潘某的房，没想到房价上涨潘某不卖，后来王某只得花168万购买了与潘某同一小区的房。王某为此把潘某告上法庭。
广州装修公司了解到，11月7日，经广州中院近日二审，潘某最终不仅要向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元，而且还要承担王某的部分购房差价损失共10万元。
法官表示，二手房屋买卖合同签订后，因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。
签了125万元的合同卖家突然不卖
日，王某(买方)与潘某(卖方)及某房地产代理有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》，约定：卖方潘某将其名下的房屋以现状售予买方王某，总楼价125万元;买方王某应在签订合同当天向卖方潘某支付定金5万元，首期楼款(不含定金)32万元在成功递件当天由买方王某直接支付给卖方潘某，楼价余款(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方潘某在该贷款银行开设的账户内。
合同还约定了违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金;逾期超过十天仍不履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还;逾期十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日楼价款的1‰支付违约金;基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费1.3万元。
合同签订当天，王某向潘某支付了定金5万元。此后，王某与潘某约定于日前往房管部门办理过户手续，但当日潘某以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。王某委托律师于次日向潘某发出《律师函》，要求潘某在同年11月8日前协助王某办理案涉房屋的递件手续，否则将追究违约责任等，但潘某未予理会。
买家起诉索赔房价差额损失30.5万
王某通过经纪方联系潘某，潘某在日明确表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相应的微信聊天记录为证。王某为证明日当天完全具备支付首期款32万元的能力，向法院提交了《中国建设银行个人活期账户交易明细》(显示王某在日至11月4日期间的银行存款为32万余元)予以证明。
此房买卖不成，王某于日与案外人杨某签订《房屋买卖合同》，约定王某向杨某购买其所有的与涉案房屋同小区1012房，面积约69.2平方米，成交价168万元，并办理了产权过户手续。
随后，王某向法院起诉，请求判令潘某返还王某定金5万元并支付违约金12.5万元，同时赔偿王某房价差额损失30.5万元(168万元-125万元-12.5万元)。此外，王某还在诉状中要求潘某赔偿王某中介费1.3万元、按揭贷款代理费8000元、律师费1.8万元、租赁房屋费用2.12万元。
卖家最终赔10万元购房差价损失
广州市天河区法院一审认为，王某、潘某签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。广州装修公司了解到，结合证据，王某在日具备支付首期款32万元的能力且当时也取得了银行同意贷款证明的情况下，潘某主张王某逾期支付购房款及无付款能力，缺乏事实依据;且即使潘某认为当日经纪方未到场，双方对付款时间存在争议，但王某后以多种方式催促潘某办理递件手续。因而，潘某拒绝履行合同依据不足，已构成根本违约，王某有权解除合同并要求潘某承担违约责任。
法院指出，基于王某、潘某对解除《房地产买卖合同》均无异议，潘某应将王某已付的定金5万元退还王某。此外，根据合同约定，潘某逾期办理交易手续，王某有权要求潘某支付等额于总楼价10%的违约金。因王某已充分举证证明其在潘某拒绝履行合同当月向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格为168万元，与王某、潘某签订《房地产买卖合同》时约定案涉房屋价格125万元，存在较大差额，王某确实存在实际损失，故对王某要求潘某支付违约金12.5万元的诉讼请求，予以支持。
关于王某要求潘某支付房价差额损失30.5万元的诉请，法院认为，因房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之已判令潘某向王某支付违约金12.5万元，足以弥补潘某的部分实际损失，一审法院根据公平原则，酌情判令潘某向王某支付房价差额损失15万元。
天河区法院判决：潘某向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元，同时驳回王某的其他诉讼请求。
一审宣判后，潘某不服并上诉，称其已于日及同月15日明确告知王某不再出售案涉房屋，已尽到及时告知义务，无需承担房价上涨造成的差价损失等所有法律责任。其表示只愿返还定金，请求改判不承担任何违约和赔偿责任。
广州中院二审在查清事实的基础上，经当庭调解，促使双方当事人达成协议：潘某退还定金5万元，赔偿违约金12.5万元和购房差价损失10万元。
法官：因房价涨跌而恶意违约者应承担因房价上涨而致的房屋差价损失
二审法官表示，近年来，随着广州市房地产交易市场的日趋成熟，因二手房买卖引发的纠纷呈现增多趋势。本案纠纷系卖方无正当理由拒绝继续出售房屋引起，属于单方违约的情形之一。
法官表示，二手房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定，如果当事人已提交相关证据证明其另外购买的房屋在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似的情况下，可以按照损失发生时点的两套房屋市场成交价单价差额，再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素，酌情确定差价损失赔偿金额。
二手房过户流程注意事项：
二手房交易注意事项在交易各个环节都需要注意。本文主要探讨二手房过户流程中需要买家特别注意的事项。
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
一：查看房本
要求卖方提供合法的产权证书正本要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。
其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
二：到房管局查询产权证的真实性
让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
三：要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋
一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
四：现场了解房产现状
看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。
五：注意所购房屋历史遗留问题
购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
六：对二手房价格进行评估
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。
七：注意协议签订内容
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
八：合法彻底办理过户 注意交费时间
要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款;要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。
特别是如果你看中的房子还在按揭中，定金较好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易核心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
如房东还有水电费未结清，等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。
二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对所购房屋的质量和真实性查验，另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。
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400-800-0011女子卖房在买方交定金后不愿履行合同 被判赔15万
（原标题：市民买房交定金后对方不愿履行合同 违约方被判赔15万）
一边是二手房价格快速上涨，另一边是不断有卖房人恶意违约，违反诚信原则。其实，多部法律都明确规定诚实信用原则是我国民事法律的基本原则，也是市场经济建立和完善的重要基石。法律保护守约方利益，也是有利于建立诚实守信的市场，更有利于二手房市场的稳定健康发展。华商报记者梳理了本地的相关案例，对于房屋差价损失，多个法院都是支持的。
收了定金不愿履行卖房合同
违约方赔偿买方15万元房屋差价
随着西安房价猛涨，二手房市场上出现了大量出卖人因涨价拒绝履行合同的案件。近日，一起房屋买卖合同纠纷案二审终审，最终违约方须赔偿买方15万元房屋差价损失。
2017年3月，西安人李涛（化名）经过中介公司与唐琳（化名）签订了房产买卖合同，以88万元买下唐琳名下一套91平方米的房屋，合同生效当日，李涛支付了4万元定金，合同约定了银行放贷后首期款、余款的支付方式和时间。同时约定，同年6月双方共同申请办理产权登记手续，卖方将房屋交付买方。违约责任中约定，违约方需要向守约方按定金的标准赔偿违约金，还应当赔偿给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费，交通费、通讯费等。若除卖方外，尚存在第三人对该房产有出售的权利，则视为卖方已取得该第三人同意由卖方代表其签署本合同。
同年5月，因唐琳拒绝履行合同，李涛起诉至莲湖区法院，要求解除合同，卖方双倍返还定金8万元，因房屋总价暂估为105万元，要求赔偿房屋差价损失17万元，并赔偿佣金和律师费。
法院查明，签订合同后，李涛向中介公司交纳了2.6万余元居间服务费，向唐琳交纳定金4万元。多个房产信息服务商的数据显示，7月，同一小区相近面积房屋的单价1.2万余元至1.38万余元。庭审中，中介公司陈述，该小区成交单价1.1万~1.2万元，其愿意退还服务费。
唐琳承认签订《房产买卖合同》属实，但基于几个原因无法继续履行：出售房屋时，她未征求房屋共有人即其丈夫同意，系擅自处分；中介公司在交易过程中存在提供信息方面不确定性，导致房屋交易价格与行情严重不符，损害被告相关权利，致使买卖合同无法继续履行。她认为，交易失败是由她和买方、中介公司共同错误造成。买方没有谨慎考虑草率签订合同、在中介公司服务指导下形成不规范的交易是本次交易失败的主要原因，应当承担主要过错，她可以在合理范围内承担损失，同意解除合同并返还定金，在其责任范围内承担2万元违约金。对房屋差价，她认为没有法律依据，应不予支持，佣金损失应当由中介公司返还。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。李涛与唐琳签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。签订合同后，李涛支付了定金。唐琳虽称该房屋为夫妻共同财产，但夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，他人有理由相信其为夫妻方共同意思表示，故唐琳以合同未经共有人同意为由拒绝向出售，以致合同无法履行，该责任在于唐琳。
关于唐琳辩称房屋售价与市场价不符的问题，法院认为，因售价系合同双方自愿协商一致的结果，故不予采信。作为守约方，李涛有权要求解除合同，赔偿损失。
因二手房房价逐月上涨，被告应预见到可能给原告造成的损失。参照房产信息服务商数据及中介公司陈述的均价，法院将违约行为确定日及上述数据作为赔偿金额的考量因素，酌定偿房屋差价损失15万元。因差价损失已能够弥补原告的损失，不再适用定金罚则与赔偿损失并处，不支持双倍返还定金的诉请。
一审法院判决解除合同，被告退还定金4万元，赔偿律师代理费2万元，赔偿房屋上涨差价15万元。
宣判后，唐琳不服，提起上诉，主要意见包括自己在未取得房屋共有人同意下出售房屋、共有人明确表示不同意，合同未生效；房屋购买人及中介公司有义务在合同签订前查看房屋共有人记载公示情况及征询共有人意见；差价损失15万元缺乏证据、法律支持等。
经审理，西安中院认为，原判判决正确，应予维持。今年5月30日，法院终审驳回上诉，维持原判。
卖房人反悔将定金转回买家
一审判赔差价3万余元
去年6月，西安灞桥区法院也曾判决过一起类似的房产买卖纠纷案件，除去违约金、律师费等，同时赔偿房屋上涨差价损失3万余元。
2017年3月，原告江涛（化名）与被告陈芳（化名）经过中介公司居间，签订了《西安市存量房买卖合同》，约定甲方陈芳丈夫将东郊某小区一套150余平方米的房产转卖给江涛，价款108万元。
到了4月中旬，陈芳反悔，将2万元定金转回江涛账户。就是否继续履行商谈未果，江涛将陈芳夫妇起诉至法院，请求判令解除其与被告签订的房屋买卖合同，并判令被告支付违约金4万元、中介费、代办按揭费等，以及购买房屋差价损失15万余元。
陈芳辩称，她与江涛签订房屋买卖合同时，丈夫不同意，是她单方签字的；中介方在房主没有签字的情况下与买方签字，也有责任，并表示同意解除合同，愿意承担其过失，赔偿2万元。
相关网站显示，西安房价自2016年末回升后，开启了连续上涨模式。据相关数据，2016年9月，西安二手房房价仅为6308元/平方米，到了2017年5月，西安二手房挂牌价已经涨至7147元/平方米。2017年4月，灞桥区二手房平均单价为7030元。
法院审理认为，原告需要另行购置房产，因二手房房价逐月上涨，给原告造成房屋上涨价差的损失，也应由被告承担。涉案房产楼盘房价多年来居高不下，但2017年3月至4月，该处房价有所上涨，但原告要求按每平方米涨幅差1000元，无事实依据，依法不能全部支持。法院酌定该处房产上涨差按3%计算。一审判决，被告支付违约金4万元，减去退还的2万元，实际支付2万元及律师代理费、中介费、代办按揭费等，并赔偿房屋上涨差价损失3万余元。
返还定金、赔偿违约金
房屋差价损失未被支持
2017年2月，王欣（化名）与周彤（化名）在西安某房地产营销策划有限公司的中介下签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定将周彤位于西安某小区一套128平方米的房屋以107万元的价格卖给王欣。
合同签订后，王欣按照合同约定向周彤支付了定金3万元，过户税费、贷款服务费、中介费等费用66871元，首付款24万元，总计支付了33.6万余元，并办理了银行按揭贷款手续。但周彤并未按照合同的约定办理房屋过户、银行按揭贷款手续，并于2017年7月发函给王欣要求解除该买卖合同。
2017年7月，王欣咨询律师，得知继续履行合同面临贷款、过户、腾房等一系列需要对方配合的工作，可能会遭遇严重障碍的情况下，王欣选择了解除合同，要求对方赔偿，并起诉到法院，要求解除合同，返还定金3万元，赔偿实际损失6.68万余元，赔偿违约金10.7万元，并赔偿房屋差价损失20万元。
经审理，法院支持了王欣解除合同、返还定金和赔偿违约金共计13.7万元的诉讼请求，驳回了关于房屋差价损失的诉讼请求。
据王欣代理律师介绍，该案中，短短几个月，房屋均价从每平方米8千多元上涨到1.2万元左右，出卖人因违约获利近40多万元，而其所付出的代价不到10万元。因出卖人违约，致使购买人根本无法用同样的价款购买到相同品质的房屋，如若购买相同品质的房屋必须多支出近40万元，该损失完全是由于出卖人造成的。
>>律师观点
加大违约成本才能有效遏制恶意违约
代理过多起二手房买卖违约案件的西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员、北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师薛鹏认为，诚实信用原则是我国民事法律的基本原则，在《民法通则》、《合同法》、《民法总则》等多部法律中均予以了明确规定，并且也是市场经济建立和完善的重要基石。“我是支持违约方赔偿房屋差价的”，他说，如果违约人因违约获利，既不利于建立诚实守信的市场，也使二手房市场波动更大，更不利于二手房市场的稳定健康发展。
薛鹏认为，补偿差价有法律条款的支持，《合同法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”一方违约时，应赔偿另一方的实际损失，包括基于该合同的可期待利益。
通过中国裁判文书网，薛鹏查阅了大量类似案例，天津、苏州、北京等均有生效判决支持了房屋差价损失。“据我了解，在判决支持赔偿房屋差价后，当地二手房的违约现象明显减少”，他说，日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之前，开发商商品房一房二卖、隐瞒抵押出售商品房、提供虚假销售许可证出售商品房等行为屡见不鲜，随着该司法解释第八条、第九条明确规定对此类行为适用双倍赔偿，此类行为已大量减少，“说明加大违约成本是有效遏制恶意违约行为的有利手段。”
房屋差价损失应支持保护守约方利益
2010年12月，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条规定：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
2005年12月《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中规定，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
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