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租赁将带动房地产金融发展
来源：腾讯房产 &&发布时间：
对投资者来讲，房地产证券组合为其提供了新的投资渠道，并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定，是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。日前，北京某区一房主发消息称，自家120平方米的房子，预期租价7500元/月，找中介询价时房源被争抢，最终租金定价10800元/月。租房市场仿佛“变了天”，与以往拼命向房东压价的做法不同，如今的房地产中介为了获得房源甚至不惜大幅提价，与竞争对手争得头破血流也要拿下房源。以上现象的出现，一方面是因为地区经济发展水平存在差异人口流动性较强，加上毕业季、春节等时间性因素，租房需求在总体增长的同时，呈现出阶段性猛增的特点。另一方面，房地产阶段性调控初具成效，房地产市场已经进入存量时代，对房地产乱象的整顿使得合法房源进一步减少，加之二手市场活跃不断吸走流量，更使得租赁市场房源重金难求。在卖方市场条件下，商品自然呈现的是高价状态。房源少、房价高，背后也就意味着高利润。这也解释了为什么目前各房地产商纷纷开始转型升级，转向自持性商品房的开发，走开发+经营的道路。在房地产市场的当前阶段，转身做房东，对于企业来说，是一种相对低风险+高利润的投资组合。从当前的政策趋势来看，自持性商品房的投资正处于红利期，其土地成本较低，并且国有企业也在积极地发挥作用。据有关资料显示，杭州（楼盘）有两家国企已经参与到租赁公寓的试点。值得注意的是，类似于长租住房类的房地产长效机制，将一定程度带动房地产金融的发展。目前。以住房租赁为底层资产的证券化产品主要有两种REITs、CMBS。所谓的房地产证券化即以房地产为债券标的，以信托或抵押的方式，最终组成资产组合以股票或债权的形式发行入市。对于当今的房地产市场来讲，房地产证券化颇具现实意义。从商业银行等金融机构来说，以现有房屋地产抵押或信托进行投融资，房地产证券化能有效地减少银行资产的流动性风险，提高银行资本利用率。对投资者来讲，房地产证券组合为其提供了新的投资渠道，并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定，是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。不论从政策层面来讲，还是从房地产市场现状来看，房租价格在未来都是呈上升趋势的。在住房需求不断增加的状况下，目前杭州、厦门（楼盘）、福州（楼盘）等地已经相继出台相关租赁新规，租赁市场正在迎来政策红利期。同时，房地产市场投资销售模式的利润空间正在下降，投资经营的模式正在焕发新的发展生机。不过，虽然房地产租赁是朝阳产业，高增长象征良好的发展势头，但是如今租金过快地上涨，则完全淹没了租房对购房的经济替代意义，这与保障民生的目标是背道而驰的。根据以上数据，暂且不论中介的利润空间，仅10800元/月的租金够在三四线城市购买一平米的房子，租住两年的费用已经与100平米首付费用齐肩。因此，房地产租赁必须要“正根基”才能获得长久健康的发展。其中，最核心的问题在于，为防止从现在的“买不起房”到将来的“租不起房”，政策指导方面需要未雨绸缪。首先，盘活存量优化房源供给结构，同时广开渠道，增加信息透明度，防止租价过高偏离，损害整个租客的权益和整个市场的发展。其次，培育新生市场主体，创新经营模式比如采用托管，同时加紧对市场行为的规范管理，完善管理监督机制，廓清市场发展风气，为长久发展创造一个良好的行业环境。最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建设，建立起租赁市场的保障机制，形成多层次的供给机制。同时，增加政策扶持力度，为其发展提供政策红利真正地活跃租赁市场，为房地产发展注入新活力。盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）
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全国土地市场冷热不均，热点地区土地市场有所降温，三四线城市热度上升在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守8月1日，易居房地产研究院发布的40城土地市场 报告显示，7月份受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续4个月同比下跌。同时，6月份一二线城市土地出让面积环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。有关数据显示，今年前7个月，房地产企业前100强在三四线城市新增拿地面积占比达60%，比二线城市高出24个百分点。这些迹象表明，全国土地市场冷热不均，热点地区土地市场有所降温，三四线城市热度上升，其原因是热点地区前期房价涨幅明显，各地陆续出台了多项房地产调控政策，这些政策对稳定预期起到了一定作用。要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这些遏制房价上涨的鲜明表态使得热点地区房价趋稳，地价自然热度下降。而且，不少房地产调控政策着眼于土地环节，推出了在土地拍卖阶段“限房价、限地价、竞配套”等调控政策，这对房地产开发商要求颇多，降低了开发商在热点地区拿地热情。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年二季度，国内房地产市场出现差异化升温，也就是在调控总体从严的形势下，热点城市调控效果显著，其余部分城市热度则明显上升。中国土地勘测规划院此前发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在20个热点城市中，半数城市住宅地价环比增速回落。同时，三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。今年以来，不少城市出台了人才引进政策，比如张家口、唐山、珠海等地区均出台奖励政策吸引落户人才。这些政策对非热点城市土地市场走高也有一定影响。业内人士称，总体而言，近期土地市场区域特征更为显著，一二线城市热度下降；三线城市，尤其是东部热点地区附近三线城市土地市场更为活跃，这种结构性变化也带动了土地成交均价整体拉低。与此同时，在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守。不过，虽受限于资金紧缺，整体拿地节奏较2017年有所放缓，但仍有部分企业在积极拿地。其中，整体规模实力居前的房地产企业更为明显。而且，一些房地产企业，如旭辉、中南、中梁、正荣等，2018年前7个月拿地金额同比涨幅均超过100%，反映出其不同的投资思路。
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