一家物业服务企业拥抱资本的心路历程！
南都物业服务股份有限公司（下简称“南都物业”）于日正式登陆上海证券交易所主板市场，成为国内A股市场物业第一股。至此，除南都物业外，内地已有7家物业服务企业成功登陆香港主板，60余家物业服务企业挂牌新三板，还有多家企业计划冲刺A股、登陆香港主板，资本风暴正在进一步席卷物业管理行业。面对中国物业管理行业纷繁的上市景象，不由得让我联想起科瑞物业联姻中民投、拥抱资本的心路历程，认识到产融结合是物业管理行业未来必然的发展趋势之一，不妨录于此，以为同行鉴。
打造“百年老店”遇阻
古往今来，大凡做企业者，都有一个打造“百年老店”的理想。所谓“百年老店”，对私营业主而言，当属能控股企业，企业名号深受百姓信赖和欢迎，其产品或服务独有特色，企业能持续发展并通过子女或家族得到传承。就拿物业管理行业来说，如今民营物业服务企业已经占了大部分，许多民营企业经过多年的拼搏，已经成长到一定规模和实力。许多民营企业家总想着永远能控股企业、自由自在地主导企业、即使子女不继承也能通过现代企业制度，以激励措施让职业经理人带领企业长久发展，及至成为“百年老店”。
但是，物业服务企业要开成“百年老店”，却面临着比其他行业更困难的现实：首先，由于物业管理行业长期以来市场化运营与非市场定价的矛盾导致的行业生存的奇葩境遇，让许多企业特别是管理住宅物业的企业陷入了质价不符、经营亏损的怪圈；其二，随着时代的进步、社会的发展，物业管理行业传统的服务事务，已经有越来越多的专业服务机构承担起了服务外包的责任，物业服务企业管作合一模式下的运营方式正在经受挑战，许多企业要保持各条线基础服务的专业水平已力不从心；其三，随着新时期“人民日益增长的美好生活需求”的层出不穷，物业社区广大业主更多的生活服务要求被提上了日程，面对着这些物业基础服务之外的服务，物业服务企业普遍地一无资金，二无技术，三无专业团队，四无需求量，要靠一家物业服务企业直接去开展这些社区服务恐勉为其难；其四，现实中，子女来继承管理物业服务企业的比例似乎很少……
重重障碍之下，物业服务企业打造“百年老店”的梦想究竟该如何实现？
初识中民投，怀疑上市必要性
记得两年多前，中民投物业板块的负责人与我最初接触时，我虽有对行业长远发展的现实担忧，但仍以做“百年老店”的观念来面对：我以几十年的物业管理经历，固执地认为物业管理行业几乎不用投资，倘若企业注册时不用缴注册金的话，物业服务企业几乎可以“空麻袋背米”！而在和中民投最初的交流后，却让我产生了一个朦胧的感觉：中民投若参股我们企业，则我们企业必须在一定时期内要完成独立上市；若控股我们企业，则我们将随中民投板块一起上市。好像我们物业服务企业拥抱资本就是为了上市！
可当时我对企业上市有着片面的认知，认为企业上市的目的无非有三个：其一，上市是为了企业的事业发展需要投资而募集资金，而科瑞物业作为传统的物业服务企业，市场拓展发展事业是靠服务品质与企业口碑，不需要资金去投资。其二，企业通过上市可以扩大影响、光大品牌，而科瑞物业历年来公众满意度始终名列上海前茅，获上海名牌称号，企业综合实力列全国物业百强第23位，似乎已有一定的行业与品牌影响力；其三，企业股东通过上市可极大提高身价并能在一定时期内套现，而我当时持有公司绝大部分股份，每年的几千万元利润，无所谓身价，似乎并没有急需套现的动力。于是，由目的认知推演出物业服务企业对拥抱资本必要性的怀疑，我与中民投的商谈陷入停滞。
那么，是我对上市的三个目的的认知错了？还是我对行业发展的认知有问题？
回顾科瑞物业历经15年探索基础服务管作分离模式做物业服务专业管家的历程，当初投资建设现代企业管理系统特别是物业基础服务系统，努力通过集约管理、科技管控降低服务成本，稳定和提高服务质量，并能快速复制管理模式，以利拓展事业，赢得市场份额。多年下来，虽然科瑞物业的管理规模在不断拓展，但是项目的利润率逐年下降、一定比例的项目陷入亏损。所以，最近几年，我们逐步明确了企业发展的战略目标，即通过科技手段管控好物业的基础服务只是企业腾飞的一翼，而能有效开展有偿的社区服务才是企业腾飞的另一翼，实现企业的两翼齐飞才是王道！
可是，要有效开展社区服务，张开企业腾飞的另一翼，并不容易。科瑞物业曾在历年的工作计划中要求各物业项目积极开展社区服务，但由于没有公司整体策划和系统的安排，许多项目只能开展一些社区活动，热闹氛围而已，几乎难有经济效益。我们曾和上海8家企业成立了“创新联盟”，设想将几家企业的资源整合，统一搞一个社区服务平台开展社区服务，但仍然限于平台投资、专业团队、社区资源的数量制约而没有成功……
认识升华，成功联姻中民投
经过约半年的彷徨、学习以及同行的交流启迪，让我认识到对企业上市的三个目的的认知虽然没错，但我仍停留在传统物业管理模式去思考物业与资本的问题，显然是对物业管理行业转型升级发展的趋势和社区服务理念与现实需求缺乏清晰的认知。而从现代角度去看待物业服务企业的“百年老店”，似乎不应该局限于控股、子女继承、管作合一经营、物业基础服务……因为这一切会随着市场的丧失和效益的失去而逐渐萎缩和消亡，所以必须树立新的“百年老店”观，就是要有众包协作、合作共赢的胸怀，要有共建社区服务平台的意识，要有借助资本的力量广纳社会服务资源共同做好社区服务的胆略！
显然，这样的认识，促使我对现代物业服务企业认知产生了升华；我们认识到，物业管理行业作为一类产业，物业服务企业作为一种实业，和金融结合，取得资金，从本质上仅仅是一个实业投资者，而不应是金融投资者，更不应是一个证券投资者。因为金融投资者，是当公司上市后必然会通过套现获得投资收益，并要退出公司，去寻找下一个培育的项目，以获得更多的收益。而证券投资者是利用股票市场的价格涨跌，低买高卖来获取盈利，并不关心公司的管理情况和盈利状况。因此，一家实业公司，即使上市了，公司管理者还是一个实业投资者，从始至终仍是要站在公司的立场来进行公司决策，利用好股票市场这个平台，为公司未来的发展，为扩大企业的规模，为获得更多的市场份额筹集资金，并合理运用所筹集的资金，获得更多的企业经营收益。
因此，我们物业服务企业无论如何拥抱资本市场，缘于物业服务的实体产业经济属性，只有根植于物业服务、社区服务，即通过资本的助力使得企业事业更快速发展并变革升级，物业服务企业拥抱资本或上市才有意义。于是，在我们和中民投的深入交流中，逐步取得了合作的共同认知。
中民投高举“产融结合”的旗帜，其各板块均以民生要素为根本进行实业投资与收购。就拿中民未来板块来说，收购物业服务企业，形成社区资源高地，着力推进社区服务、普惠金融、居家养老三方面事业，在促进物业管理产业快速扩张的同时，采用金融手段推进基于社区的三方面服务开展。
而对于科瑞物业来说，拥抱中民投，拥抱资本，中民投不干涉企业基础物业服务的运营管理，而着重于做加法，即帮助所投企业有效开展社区服务，张开企业腾飞的另一翼！
如今，科瑞物业和中民投已经联姻两年多，超额完成收购约定并顺利度过了对赌期；中民投还以全金融牌照优势成功使科瑞企业发行了20亿元人民币的ABS；中民未来各板块社区服务平台、社区普惠金融、社区居家养老业务在各物业服务企业火热开展；中民未来的中民物业板块正在积极策划上市……所有这一切，让我们摆脱生存困境、联合做大、两翼齐飞的理想得到了切实的体现，也使得我们对物业管理行业以产融结合的形式拥抱资本市场的未来趋势充满信心！
让我们放开胸怀、合作共享、拥抱资本、谋求共赢！
文/张一民（上海科瑞物业管理有限公司董事长）
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中民未来旗下科瑞物业发行年度最大规模物业ABS项目
2017年8月9日，“中民-科瑞物业信托受益权资产支持专项计划”(以下简称“中民-科瑞物业专项计划”)正式发起设立。这是中民未来控股集团有限公司(以下简称“中民未来”)旗下物业公司发行的第二单ABS项目，也是2017年度发行规模最大的一单物业ABS项目。
据了解，中民-科瑞物业专项计划由中国中投证券有限责任公司(以下简称“中国中投证券”)作为计划管理人，产品期限为3+3年，发行总规模为20.20亿人民币，新世纪评级及远东资信均为优先级资产支持证券出具了AAA的信用等级。此次中民未来携手中国中投证券，为旗下上海科瑞物业管理发展有限公司(以下简称“科瑞物业”)开展本次资产证券化融资。
中民-科瑞物业专项计划筛选科瑞物业122份优质的物业服务合同，以物业服务合同债权作为底层基础资产，构架了双SPV的交易结构，由中民未来提供连带责任保证担保优质的底层基础资产及完善的增信措施，均获得投资者的高度认可。
中民未来创建于2014年，注册资本40亿元人民币，是中民投集团旗下社区消费升级及居家养老领域布局的重要平台。作为中国领先的社区增值服务提供商和资源整合者，中民未来通过汇聚关键入口资源、引入国际先进理念、积累核心用户数据、建立统一行业标准，不断提升业主满意度，致力于成为中国领先的社区服务提供商和整合者。
科瑞物业成立于2002年，是中民未来在上海收购的第二家物业公司，拥有国家一级物业管理资质，公司主要从事超高层建筑、城市综合体项目、办公楼、大型住宅、公众项目的物业管理，以及提供大中小学校区管理、酒店管理和物业顾问等服务。2016年在中国物业管理行业百强评选中，荣获2016物业管理综合实力百强企业第23位。
中民未来秉承中民投集团优秀的金融基因，深刻理解资产证券化这一创新型金融工具对于盘活物业公司的存量资产、提高资金配置效率、推进公司业务升级的重大意义。本次中民-科瑞物业专项计划的成功发起设立，标志着中民未来在产融结合战略道路上又迈出了重要的一步。
中民普惠金融董事长：对物业进行二次开发
社区金融这块高频全方位交易的“大蛋糕”正越来越受到市场的青睐。除了彩生活，更多的资本也在虎视眈眈，试图分一杯羹。其中，近几年迅猛扩张的中民投在物业管理上突飞猛进。日前，中民投旗下公司中民未来在上海收购了明华、科瑞、瑞翔上房等大型物业公司。
中民投为何对物业管理如此投入？《每日经济新闻》记者在近日对中民普惠金融董事长庄诺进行了独家专访。
“羊毛出在狗身上猪买单”
传统物业的利润率不过5%~6%，何能满足中民未来的胃口？庄诺告诉记者，对所管控的物业进行二次开发，才是中民投的目的。
庄诺所主要负责的普惠金融板块便是主要基于物业服务和居家养老板块所研发的各项服务和产品。
但是银行的贷款产品就很多，同质化竞争已很惨烈，社区金融如何杀出重围？庄诺表示，“还是我做一手房的思维，羊毛出在狗身上，我们要找猪买单。”他举例说，“因为居民与物业网点零距离的优势，例如有业主今日结婚，小区物业是第一时间知道的，结婚接下来就是生孩子，那时我早已经将市内最好的月子中心准备完毕，推荐给业主，她只需缴纳一部分保证金，其余的都由我来支付，无需利息次年再还。”
如何实现盈利？他打比方说，“月子中心就是那个‘猪’，我带过去的客源，他给我相应提点，我拿出一部分来支付利息支出，剩下的就是所得，所有类似于此的场景消费，医疗、教育、美容等都可如此倒推。”
物业金融如何做好风控？
任何金融产品，风险控制是个大问题。银行的抵押贷款可以拍卖抵押品，而庄诺口中的普惠金融，有些甚至可以秒批，以速度和效率取胜，这部分该如何做好风控？
“这就是控制了物业的好处。”他告诉记者，“如果是一个刚来的大学生借钱买车，我很难保证他明年还在这个城市发展，‘追债’会是一个难题，但是对于业主，我对他的日常起居，甚至大概职业都有基本的了解，就算搬家也要经过门卫这一关，因为接近和了解，效率提高的同时风险也无限缩小。”
信达国际投行董事总经理黄立冲说，“这块（物业金融）市场确实很大，开发出来体量可观，不过现在还在概念阶段，盈利模式并不清晰。”
不过，优淘城总裁薛建雄表示，“这笔生意还有很多难点，如果通过信息不对称以及大体量拿下更低的折扣实现盈利，就十分考验销售团队的能力。”
庄诺坦言，如何让社区老人接受新兴金融产品，本身就有难度和需要时间，这甚至是现阶段社区金融的一个软肋，无法规避它。但创业有着各种可能性，也正是其乐趣所在。
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今日搜狐热点合肥搬家公司收费标准即将上涨到200元起步，目前周边搬家费用合肥最低空爷17041c2非常同意，为市民提供良好服务，同时价格合理，180起步非常合理查看更多更多回答南宫含桃哪位同行又在诋毁如意搬家公司，我们公司的员工是固定的。大都干四五年了比较专业，干活效率比较高。不像有的搬家公司没有固定的员工接到单子以后。去马路边请临时工，那些临时工干活不专业效率非常低，老板又无法管理。他们付出的成本较高。在市场竞争中竞争不过别人。就来诋毁别人。实在是小人。我们如意搬家公司做了十几年了，拥有十几名固定员工。百分之七十以上的业务都是老客户，回头客或他们亲戚朋友推荐的。找一帮***怎能把服务质量搞好，怎能把客户交给你的事做好。我再重申一句；我们如意搬家靠的是专业，效率，服务质量去和同行竞争。绝不会去散布一些谣言去攻击别人。井泽T檭不知道现在为什么？现在搬家的客户都喜欢找便宜的搬家公司，有的客户因为价格多十块钱都不会选择，就是不动脑子想想，特别是没有搬过家没有经验的客户，只知道便宜，就是不会想到，车子是否一样大，合肥搬家公司的车子有的车厢是3米85的，有的车厢是3米3的，有的搬家公司工人都不要付工资，都是脑子不正常的，人的一生能搬几次家，还是选择正规的搬家公司比较好。185850kuofeVP不要推荐任何搬家公司，让客户自己去选择
只谈如何提高服务、规范服务及统一合理价格收费的问题，而不是攻击或恶意低价竞争TA久TAEN请不要提到任何搬家公司，不要攻击
现在油费，工人工资都大幅上涨，大家都知道，工地民工基本在100-200员之间/天，技术民工基本在150员/天以上，而搬家工人呢，那么低，很少有工人愿意干，关键在于搬家公司的这些老板们就知道抢生意，而不知道价格才是重要的，为了抢单子，拼命低价，最终自己不挣钱，就赚了个辛苦，真是搞不懂，还有hzy870821 你不要乱说，有几个搬家公司的人偷东西呢，那只是极个别的非正规搬家公司所为，任何一个行业也有败类啊
可以这么说，我们应该向所有从事搬家行业的工人，老板们致敬，是他们的辛苦给城市搬家带来疗方便，而赚的钱却非常少
房地产行业为何如此团结，而搬家行业却如此低价恶性竞争不赚钱呢
搬家行业目前2个最重要的任务就是，第一 多向正规搬家公司学习，管理规范，服务专业
第二 合理报价（而不是恶性低价，不赚钱白辛苦，然后就是克扣压榨工人），至少应该按照市场价格来报价，就算一个路边拉货的，起步也在100以上还不包括搬运，搬运总要个80-100吧，也就是说起步价至少180员以上，否则哪里有利润，何况搬家公司还有管理、房租、广告等各项成本，路边拉货的哪有什么成本呢小钟663但合肥的消费还达不到那些城市的，也不是像你讲的那样，像合肥徽缘搬家、合肥百姓搬家、合肥五福搬家、合肥佳信搬家，他们都是不错呀。热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930免费验房免费设计黄道吉日建材优惠家具定制海安保洁、海安搬家请到南通鑫铖物业管理有限公司
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