个人住房贷款的风险分析_百度知道
个人住房贷款的风险分析
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
个人信用带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。欺诈风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。银行风险随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。抵押物风险这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。抵押物处分引起的风险这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。贷款条件风险这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。其他风险其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
个人住房贷款的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。不良房贷遭遇执行难 银行试探换房攻略_国内财经_新浪财经_新浪网
不支持Flash
不良房贷遭遇执行难 银行试探换房攻略
　　田享华 王芳
　　在如火如荼的房地产交易市场中，银行既成为大量房贷利息的受益者，同时也正在成为大量不良贷款的埋单者。
　　在日前浦东新区召开的金融司法保障研讨会上，几乎所有银行的代表在发言时都在向法院大吐苦水。他们都迫切地期望法院和政府部门能够联合起来保护银行的这一类金融债权。
　　胜诉却无法执行的房贷案件
　　郑新冀律师最近又为这样一桩已经胜诉却无法执行的房贷案件陷入苦恼。作为上海分行某支行的法律顾问，他早已不是第一次遇见这样的案例。
　　“个人不良贷款方面，房屋贷款占了很大的部分，个人只有一套房屋，又有户口，银行无法处置。”工行上海分行法律事务部副总经理阎秋平坦陈他遭遇的困境。郑律师正在代理的这起案件就是如此。
　　贷款人赵先生于2004年与银行签订房屋担保借款合同，约定借款金额为250000元，利率为月息5.4％。，期限为60个月，赵先生提供上海市某村的房产作为抵押担保。2005年10月贷款出现逾期，银行于2006年11月宣布该贷款提前到期并向法院提起诉讼，要求解除与赵先生的房屋担保借款合同并返还借款及利息。
　　法院于2007年5月作出判决，解除赵先生与银行的借款合同并判令赵先生返还所有借款和利息。但赵先生由于经济原因且身患疾病，无力归还欠款，银行遂申请对其抵押房产拍卖。但是在执行的过程中，由于赵先生抵押给银行的房产是其唯一的房产，根据最高法院对于房产抵押执行的司法解释，法院无法对其房产进行强制拍卖。
　　最高院在日公布的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：银行虽然可以查封被抵押的房屋，但是对于只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债。
　　根据该银行支行的统计，银行遭遇的难题大致分为三类。一是抵押房产为被执行人唯一的房产，且本人及其家人居住在内，法院无法进行强制执行拍卖（上述案例就是如此）。二是抵押房产下存在多人户籍，非债务人独有，法院无法进行强制执行拍卖。三是被执行人失踪，其抵押房产有他人居住，法院不愿引起社会矛盾，遂中止执行。
　　由于案件胜诉也得不到最终执行，拖延下去也毫无办法。“最后，银行只好就将其列入坏账冲掉，虽然不排除有些贷款人就是这样恶意地逃脱债务。”郑律师说。
　　法律两难
　　官司胜了，执行却败了。
　　据了解，这些不良贷款案例中，有相当数量的就属于一套房抵押贷款无法执行。而法律人士认为，这一类案件所遭遇的既是一个现实的问题，也是一个法律的问题。
　　浦东新区人民法院副院长曹洁坦陈：“浦东法院在对生效判决的执行中，自然人作为金融案件被执行人的比例逐年上升，2004年时不足25%，去年已超过70%。该类案件大都是由于无力归还房屋、车辆贷款引起。”由于各大银行总部注册地多在浦东，浦东新区人民法院这一数据则颇具代表性。
　　日，最高人民法院就公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》。其中明确：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
　　看起来，2005年的司法解释为银行处理拖欠房贷者房产开了绿灯，但是“只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债”的规定仍然没有改变，而现实中，基本上无法执行只有一套住房的客户。
　　谋求解决路径
　　在金融司法保障研讨会上，上海工行、建行、农行等多家银行都在谋求通过“大房”换“小房”，“使用权”换“所有权”等方式来解决。
　　建行上海分行副行长沈芳珍解释说：“贷款人向银行贷了一部分款项购房，现在无法归还贷款，但是房子的价格又超过贷款，最好可以用房价和贷款的差价再买一套小房子，这样既保证了一家人的居住，又保证了银行债权的实现。或者搬出产权房后，可以租房子住。”但是，如何来大房子换取小房子，或使用权房换取产权房，银行无法单独完成此事，而目前又没有政府、法院或者其他社会中介机构可以共同处理此类问题。
　　沈芳珍表示愿意多搜取相关的资源，比如建造廉租房以及获得政府的补贴，从而有效地保障困难者的利益。“至于以租代换贷款，我们也应该积极主动。”
　　农行上海分行法律事务处处长丁红也很同意这个办法，她认为这样既保障金融工作的执行，又能保护当事人的合法利益。“我们银行非常愿意配合法院作探索，我们愿意承担社会责任。”
　　对于这一问题，其实各家银行面临的都是共性的问题，这一方法要施行也还有不少障碍。中行上海分行副行长仇振明就表示：“我们也想了一些措施，但是如何买房子、产权如何分配、固定资产的投资又要申请指标，如何保证回报率？”而且大房换取小房，户口是否能够迁移都是问题。此外，税负的重复问题，过户费、处置费用的成本都很高。
　　据介绍，在实践中也确有银行通过用“以大换小”的方式置换抵押房产，从而取得两套置换房产的差价归还银行贷款。“但这种方式并非强制性的，而是建立在当事人双方协商一致的基础上的，在多数情况下，被执行人往往拒绝这样的方式。”郑新冀就试图做这样一个中介化解这一难题，但是困难重重。
　　郑新冀还表示，律师和中介从中参与，他们的利益也要保证，操作过程也多有花费，但是银行往往没有这方面付费的预算，所以他即便有心也还是难以操作。
　　“换房”虽好，但也还不够完美。或许正因此，曹洁对这类建议只表示，银行对于法院和政府如何处置不良贷款提了很好的建议，但如何实施还需要进一步研讨。
【】【】【】【
【】【】【】【】
不支持Flash
国内财经栏目
第一财经日报其他文章
不支持Flash
不支持Flash日　12:09:18
浙江理财网
　　据报载，2年来上海房贷的不良率上升了7倍多。在我省，这一现象也不乐观。据记者网上查询泰州银监分局客户大额授信系统显示，个人商住房贷款违约率呈不断攀升趋势。2006年末，该市7家商业银行房地产贷款个人违约客户信息有191条(指连续3次及以上违约的客户)，比年初增加139条，增长267.31%。
　　违约原因多多
　　中国农业银行南京玄武支行信贷科韩明科长告诉记者：目前，该支行有5000多个人商住房信贷用户，由于南京的住房市场空间大，客户驳杂，导致个人商住房信贷质量良莠不齐，出现了一些个人房贷违约现象。他介绍说，有的信贷户因家里发生意外变故或一些不可抗拒的因素，如家里成员生大病、成员就业岗位发生变化、小孩出国留学或发生车祸产生赔偿等，导致家庭整体收入和预收入下降，不能正常还贷；银行对借款人承贷能力审查不严，使部分借款人通过虚高的收入证明获取高额贷款，最终无法按期偿还贷款本息也是原因之一。但也不排除部分借款人不诚信，尤其是那些蓄意拖欠贷款的“拖欠专业户”。
　　房产抵押执行难
　　不能及时偿还贷款，最终将导致房屋被法院查封。对这些违约客户，韩科长最感到头疼的是法律上的执行难。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款。
　　对此，业内人士认为，这一矛盾源于我国公共住房保障制度的缺失。最高法院规定个人房屋不得抵债，是为了保障居民的居住权，但实际上是由商业银行承担了公共住房保障的职能；而对于银行来说，向高收入购房者借贷风险较低，银行当然更愿意把钱贷给他们，这就使得低收入者贷款购房反而得不到保障。
　　个人征信系统发挥作用
　　目前，各金融机构在办理企业和个人信贷业务中，均采用央行个人征信系统，把查询信用记录作为贷前审批的重要条件。截至2006年末，央行个人征信系统数据库已经覆盖全国，并为5.33亿自然人和1116万多户企业建立了信用档案，下一步，社保、住房公积金以及企业的环保信息等，都将纳入该系统。
　　记者在采访建设银行江苏省分行某支行房地产金融业务部的范经理时，他介绍了这样一个案例：在审查某客户的个人住房贷款申请时，查询其内部业务系统发现，该客户及其配偶在本行已各有1笔贷款，余额为100多万；查询个人征信系统发现，该客户及其配偶在其他银行还有10多笔个人住房贷款，而且都发生在近1年内，总贷款余额近700万元，月还款额共计9万多元，与其收入相比，偿还能力明显不足。
　　银行认为，该客户及其配偶的10多笔贷款虽然还款记录正常，但在短期内连续多笔贷款购房的行为已经不属于个人住房消费，具有明显的投机倾向，信用风险较高。由此，该行拒绝了其个人住房贷款申请。
　　贷款买房应量力而行
　　专家建议，年轻人贷款购房，还款年限选择15至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，一旦工作发生变更可能导致无力还贷。但如果预期自己未来收入会大幅增长，不妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。若有住房公积金的年轻人，购房时能用公积金就尽量用，这样也可少付利息。
江苏法制报
　　作者：
? <font color=#7-02-28
? <font color=#7-02-28
? <font color=#7-02-26
? <font color=#7-02-15
? <font color=#7-02-15
银行名称：
交通银行杭州分行
分行地址：
浙江杭州市庆春路173号
电话银行：
官方网站：
　　交行杭州分行成立于日，是最早进入浙江的股份制商业银行。1995年3月，升格为总行直属分行。2004年10月，交行总行党委决定由杭州分行行使省分行管理职能，目前管辖温州、嘉兴、绍兴、湖州、台州、金华六家地市级分行。
营业部网点
庆春路173号
华浙广场A幢
中山北路366号
浣纱路126号
湖墅南路368号
教工路168号
延安路支行
延安路510号
庆春路支行
庆春东路75号
秋涛路491号
杭大路支行
杭大路45号
武林路18号
开发区6号大街6号
增值电信业务经营许可证:浙B2- |
广告经营许可证号:6 | 浙ICP备号 |
信息网络传播视听节目许可证:1105110
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
浙江在线新闻网站版权所有，保留所有权利
| | | | | | |银行按揭抵押贷款买房，房屋被收回的几率有多大？银行按揭抵押贷款买房，房屋被收回的几率有多大？微盐百家号我们都知道按揭贷款合同上明确写着，如果房屋的评估值低于了贷款额，则会被要求追加抵押物，或者补差价，否则就会被银行收走，如果房贷断供银行催收不上来，房子也会被银行收走。那么，上半年办理银行按揭房屋抵押贷款的炒房客们，手中存留的高价房子被收回的几率有多大？虽然房屋居住属性的时代定位去年已经提出，楼市新政今年3月17日也已经出台，但上半年炒房客们的动作依旧没有完全停止，另外面对现在楼市交易量急剧变冷、楼市价格出现大幅度下降、房屋居住属性在十九大报告中也得到了再次巩固的情况，房屋评估值的快速走低自然就成为了可以预见的清晰趋势。那么，在此情况下上半年房子没有来得及出手的炒房客们是否该流泪？会出现因房屋评估值低于贷款额而出现房屋被收回的现象吗？概率有多大？首先，多种迹象表明不会出现因房屋评估值低于贷款额而出现房屋被收回的现象，这倒不是因为炒房客们能够追加抵押物，也不是说他们能够补偿差价，而是因为房屋的评估值根本不可能下降到贷款额以下，因为楼市调控的目的很明确，不是让价格降到多低，而是抑制过快的增长，另外手中有存房未出售的炒房客和上半年刚需购房的那部分人占很大一部分，一旦房屋评估值过快下降，断供现象会大面积出现，系统性金融风险会出现，这是执政者不允许出现的现象，是已购房者、银行、开发商、政府、房产支持性行业等多家受益方都不愿意看到的事情。因此，这种现象不会出现，即使偶发性小范围的出现此类情况，银行也会尽力规避。其次，手中有存房未出售的炒房客们也不用因为楼市政策的调整而过分悲伤流泪，虽然短时间内房屋出售获得利润的难度与日俱增，但租房时代已经到来，导向性租房政策不断出台，多种租房支持性行业也在慢慢崛起，而这个时候手中有房的炒房客们把卖房变成把房屋简装一下出租出去依然可以获取源源不断的现金流。最后，新的政策下会哭的不会是手中有房源而未出售的炒房客，而依旧是手中资金有限、眼界有限的平头老百姓，虽然高房价的时代即将过去，但高房租时代即将到来。因此，在机遇横流的年代，与其悲哀叹息，不如找北京低息贷款的相关机构做笔贷款，掌握资金，开拓眼界，抓取机遇，赢得未来。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。微盐百家号最近更新：简介:财经新闻脑洞剖析，银行政策深入解读作者最新文章相关文章律师加盟热线：400-678-6088
手机找法网
您的当前位置：&&&&&正文
银行房屋抵押贷款后悔不想抵押了怎么取消
银行房屋抵押贷款后悔不想抵押了怎么取消
提问者：wl9831***时间： 20:21:00地点：4个回答
除了将钱还清外，一般不能取消
还完贷款就可以解除了
你好，抵押合同签字即生效
把贷款还清
答：你好！手续齐全，加上有抵押手续，可以购买！建议在过户之前处理完违章及查看是否有事...
已帮助： 人
答：你好，抵押权人，是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的...
已帮助： 人
答：你好，首先，确实是有部分贷款机构的抵押贷款产品要求借款人用房产抵押时，需有备用房...
已帮助： 人
答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。根据地产抵押的相关法律规...
已帮助： 人
答：房屋抵押银行贷款要怎么办理？这个问题你应该这样，1、到银行了解相关情况，并带齐以...
已帮助： 人
其他类似咨询
答： 你好，要看房子抵押拍卖后是否偿还清你的债务，若没有的话，依然还需要承担还款的责任
答： 赶紧还上，你的行为已经触犯刑法，构成信用卡诈骗了。一旦对方起诉，就麻烦了。信用卡
答： 你好，欠银行的钱还不上，事先可以跟银行协商的，这事还是可以的。但是我觉得银行协商
答： 协商不成，银行可以起诉，申请法院查封您的房产。详谈电话联系。最高人民法院关于人民
答： 厂方不会被直接没收，会被法院组织拍卖，拍卖后的价款优先偿还贷款的金额，如果有多余
法律百科专题
热门知识推荐
最新咨询回复
回答：约定清楚内容就可以！
回答：要看是因为什么原因受伤的。。
回答：去投诉最直接，快速。
回答：你好，如果已经被公安机关追究刑事责任可以要求赔偿，具体可以直接来电咨询
回答：你好，如果已经进行了工伤认定是可以要求赔偿的，具体可以直接来电咨询
回答：你好，如果建立了劳动关系且交通事故责任认定非本人主要责任是可以算工伤的，
回答：你好，建议及时走工伤保险程序，可以根据伤残等级获得相应的赔偿，具体可以直
回答：你好，如果只是行政处罚一般是可以参加的
回答：应当属于雇佣关系，雇主需承担责任。
回答：判决生效六个月以内，可以申请再审。
回答：嗯，练车本就辛苦，多沟通多理解吧
回答：人数是按人头计算的，你这种情况是超载了。
回答：一个断句没有，看的不太懂
回答：不是法律问题，去哪里申请的就去哪里查
回答：有限公司没有私营，你要问什么
回答：除非可以证明财产混同，否则银行卡里存款算共同财产难
回答：根据劳动法相关规定，不合理
回答：经济补偿金根他的工作年限相关
回答：协议不成可以起诉离婚。
回答：有可能是诈骗
回答：可以诉讼离婚，起诉要求抚养权和分割财产。
回答：属于民事案件
回答：如果对交警的判罚有异议，可以申请行政复杂或者行政诉讼
回答：可以起诉，要求借款人和担保人共同承担责任。
回答：可以，但建议最好是自己签。
回答：可以申请法院强制执行
回答：离婚财产一般均分，但要具体情况具体分析
梁静飞律师
为您推荐地区及银行专业律师、优质银行法律咨询、优质银行法律知识等内容，如果有法律纠纷寻求帮助，可以在线！
地区律师：
热门城市律师：
安徽律师：
银行专业律师：
银行法律咨询：
银行法律知识：}