房地产企业涉税问题案例汇总　　之土地增值税　　之营业税　　之企业所得税http://www.12366vip.com　　房产企业在土地增值税方面的http://www.12366vip.com　　逃税手段有哪些?　　自1994年国家税务总局开征土地增值税以来，房地产企业为了实现利润最大化，千方百计逃避王地增值税的征收，可以说是使尽浑身解数，各出高招。　　主管税务机关也是防不胜防，税企关系几乎到了“水火不容”的地步。那么房地产企业逃避土地增值税的手段到底有哪些?
　　分析　　(1)以明显偏低价格销售商铺少计销售收入　　例如，某项目销售商铺10 000平方米，销售均价19 000元／平方米。其中，低价销售5 500平方米，销售均价9 000元／平方米。　　这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入5 500万元。　　http://www.12366vip.com　　《税收征管法》第三十五条第六项规定：　　纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。 　　(2)销售收入不做申报纳税　　由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。　　有的房地产公司，擅自将部分销售收入计人“小金库”，根本不在公司财务账面反映这一部分收入。 　　(3)房地产交换不确认收入　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。　　交换双方都应作为一种实物收入，申报缴纳土地增值税。　　(4)虚构合作建房模式避税http://www.12366vip.com　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号(以下简称“财税[1995]48号”文件)中对合作开发土地有明确规定：　　“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；　　建成后转让的，应征收土地增值税”。　　某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签订合作建房协议。http://www.12366vip.com　　这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。　　这种以人为的“合作建房模式”的避税方式，被很多地产企业采用。　　(5)以开发项目转让方式避税
　　目前流行的地产公司收购方案是：　　先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。　　对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。 　　(6)项目工程建安成本偏高　　如某市2009年商品房建安造价标准为l 600元／平方米，某公司实际建安成本达到3 300元／平方米，凭空增加建安成本1倍多。　　如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。http://www.12366vip.com　　(7)股权投资取得土地根据评估价值人账　　某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值6 000万元，全部计人地价成本，而付清地价款凭证仅为2 500万元，开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除(市场公允价值+取得土地相关税费)。　　通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。　　从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。　　交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。http://www.12366vip.com　　因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计人土地成本。　　不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。　　(8)代收费用计人扣除项目加计扣除　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定：　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。http://www.12366vip.com　　如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。　　如果代收费用未计人房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应的，在计算增值额时，代收费用不允许在收人中扣除。　　首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；　　其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20％扣除计算的基数。
　　(9)虚列公共配套设施支出　　企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，http://www.12366vip.com　　在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进人开发成本。
　　(10)肆意扩大开发项目成本费用
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　　①虚开材料发票，如购置建筑材料1 500余万元列入装修费用。　　一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；　　二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。　　②以预算发包价格计人工程成本。http://www.12366vip.com　　③虚开建安发票　　房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括：设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。　　不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。　　利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3．3％的营业税及附加，便可偷逃25％的企业所得税。　　(1 1)整层车库列入公共配套设施扣除http://www.12366vip.com　　企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。　　部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。　　比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。
　　因不同步开发或竣工而采用预提方式计入有关商品房等开发项目成本的不能有偿转让的公共配套设施，http://www.12366vip.com　　竣工验收后，应将其实际成本冲减预提的配套设施费用，　　如果预提的配套设施费用大于或小于实际开发成本，　　可将其多提数或少提数，如有关开发产品已竣工，可将其差额冲减或追加分配于尚未竣工的开发产品成本。 　　(12)印花税计入与转让房地产有关的税金扣除http://www.12366vip.com　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：　　“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。　　房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。　　(13)拖延清算时间递延纳税　　部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空白，　　迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，http://www.12366vip.com　　致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。　　(14)商铺自营自用逃避纳税　　将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，　　由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。http://www.12366vip.com　　(1 5)未按预征率足额缴纳土地增值税　　各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率　　(16)利息支出一律计入扣除项目　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定：http://www.12366vip.com　　利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10％以内计算扣除两种情况。
　　(17)内部分配，清算注销不预留和缴纳税款　　建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。http://www.12366vip.com　　待税款清算结束后双方再将余额进行分配。
　　(1 8)公共设施的成本费用全额扣除　　部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场(库)、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。　　根据“国税发[2009]31号”文件的规定：http://www.12366vip.com　　属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。　　除企业自用应按建造固定资产进行处理　　其他一律按建造开发产品进行处理。http://www.12366vip.com　　(1 9)利用关联方交易进行利润转移　　目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等，http://www.12366vip.com　　通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。　　《税收征管法》第三十六条规定：　　企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；　　不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。http://www.12366vip.com　　因此，房地产企业利用关联交易利润转移是行不通的，主管税务机关有权进行合理调整。　　(20)擅自扩大“开发间接费用”的核算内容　　《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　但是在实际工作中，部分房地产企业擅自扩大“开发间接费用”的核算内容，主要表现形式有：http://www.12366vip.com　　将应该在管理费用开支的费用计人“开发间接费用”；　　将开盘前的销售费用计人“开发间接费用”；　　将“差旅费”、“维修基金”、“物业管理费”、“土地使用税”、“产权交易手续费”等计入“开发间接费用”等。　　从上述可以看出，房地产开发企业逃避土地增值税缴纳的手段是比较多的。　　纳税人土地增值税清算过程中有哪些常见错误事项? http://www.12366vip.com　　房地产项目，已经竣工交付使用，销售了80％左右，预计2009年12月左右该项目将会达到土地增值税清算的条件。　　应该注意哪些问题，以避免错误事项的发生?　　分析　　根据已经清算的开发项目情况，我们总结了房地产开发企业在土地增值税清算中容易犯的错误，仅供参考借鉴。
　　(1)印花税重复扣除http://www.12366vip.com　　在计算土地增值税扣除项目金额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。根据“财税[1995]48号”文件规定：　　房地产企业转让房地产缴纳的印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。http://www.12366vip.com　　(2)将利息支出一律计人扣除项目　　规定范围内据实扣除和在10％以内计算扣除两种情况。　　凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的　　具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。http://www.12366vip.com　　(3)将评估费用一律计人扣除项目　　视纳税人是否隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而决定是否予以扣除。　　(4)将代收费用计入扣除项目，加计20％扣除时未从计算的基数中剔除　　(5)公共设施的成本费用扣除错误　　将小区居委会、会所、停车场(库)、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。http://www.12366vip.com　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定:　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；http://www.12366vip.com　　③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。应视其产权或转让方式等情况来确定是否扣除。　　(6)错误理解对外捐赠　　认为对外捐赠是一种无偿行为，因此在计算土地增值税时，一律不计收人，不申报缴纳土地增值税。http://www.12366vip.com　　《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。　　不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。　　“财税[1995]48号”文件对此做了进一步规定，指出细则所称的“赠与”指如下情况：　　(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。http://www.12366vip.com　　除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。”
　　(7)开发产品转做自用视同销售，缴纳土地增值税　　将房地产开发产品转做固定资产，视同销售，确认收人，计算土地增值税。　　在计算企业所得税时，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]3l号)的规定:　　开发企业将开发产品转做固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，都应视同销售，计算缴纳企业所得税。http://www.12366vip.com　　在计算土地增值税时，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[号)(以下简称“国税发[号”文件)的规定，分为非直接销售和自用两种情况：　　如果房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。　　如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权未发生转移，不征收土地增值税。http://www.12366vip.com　　(8)房地产交换不确认收入　　进行房地产的交换时，交换双方都不确认收人，不缴纳土地增值税。　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。　　值得注意的是，根据“财税[1995]48号，文件规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。　　交换双方都应作为一种实物收入，申报缴纳土地增值税。
　　(9)以房地产作价入股进行投资或联营，不缴纳土地增值税　　虽然“财税[1995]48号”文件规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”　　但2006年，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[号)中对这一条款做了补充规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收土地增值税的规定。http://www.12366vip.com　　日开始实施的《土地增值税清　　算管理规程》与原规定相比有哪些变化?　　适用范围：用于税务机关对于土地增值税清算管理。　　《土地增值税清算鉴证业务准则》适用于土地增值税的清算鉴证机构——税务师事务所。
　　《管理规程》新增“第二章前期管理”内容　　主要变化有3点：　　其一，强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程情况实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。　　其二，明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注，对企业会计核算规范化的要求更高了。http://www.12366vip.com　　其三，对纳税人实施项目专用票据管理，强化了税务机关对房地产企业收入监控。　　明确了纳税人注销前必须清算　　即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。　　堵塞税务机关不经土地增值税清算，而提前给予房地产开发企业注销的税务管理漏洞。　　同时，也破灭了部分纳税人不经清算注销企业的梦想。　　强化了征纳双方的责任　　《管理规程》不仅明确规定了纳税人的责任，同时也强化了主管税务机关的税收管理责任。　　其一，纳税人的责任。　　①《管理规程》第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。http://www.12366vip.com　　②《管理规程》第十一条，强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。　　增加了清算前纳税评估的要求　　主管税务机关要全程介人并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。　　因此，《管理规程》第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。　　①对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当做出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。　　②对确定暂不通知清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年做出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。　　由此可见，纳税人积极配合主管税务机关的前期日常管理，有利于纳税评估，可以降低涉税风险。　　“清算审核”程序性、实质性的规定http://www.12366vip.com　　这一部分内容，是《管理规程》文件的核心和灵魂。　　清算审核的内容很多，主要有以下几点：
　　①批文、资料的审核；　　②直接销售收入的审核；　　③非直接销售收入的审核；　　④扣除项目的程序性审核；　　⑤扣除项目(分成本项目、代收费用、关联企业交易等)应该重点关注内容的审核等。　　清算可以实行核定征收　　①在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。　　②土地增值税的核定征收率没有限制了。　　③符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税”。　　④如果预缴的土地增值税大于核定征收的土地增值税金额，纳税人可以办理退税的。　　企业所得税汇算清缴与土地增值税清算有哪些差异?　　为加强房地产税收管理，国家税务总局于2009年先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)(日发文)和“国税发[2009]91号”文件。　　分析http://www.12366vip.com　　前者是规范房地产业企业所得税汇算清缴的，后者是明确房地产企业土地增值税清算的。从这两个文件可以看出，它们具有很多共同点，　　比如，二者均是以所得额作为税基、均有明确的时限要求等。　　但是二者存在明显的差异，那么到底有哪些差异?　　管理的依据不同；　　主管税务机关不同；
　　汇算(清算)的时限要求不同　　预缴的要求不同　　成本项目计算不同　　税前扣除项目存在差异　　利息费用扣除存在差异http://www.12366vip.com　　汇算(清算)的时限要求不同　　①企业所得税汇算清缴按年度进行。房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年要按开发产品销售收入(或完工前销售收入)减扣除项目后的应纳税所得额计征；　　而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。
　　预缴的要求不同　　①企业所得税。按照“国税发[2009]3l号”文件，企业按照预售收入预缴企业所得税，计税毛利率为5％～20％，按季度预缴、年度汇算清缴。http://www.12366vip.com　　②土地增值税。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。　　也就是说，土地增值税是按照预售收入预征的，其预征比例随着各地规定的不同一般在0．5％～3％之间，同时分普通住宅和非普通住宅。　　成本项目计算不同http://www.12366vip.com　　管理
　　①企业所得税。在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。“国税发[2009]31号”文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。　　②土地增值税。土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。　　“国税发[号”文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　税前扣除项目存在差异　　①企业所得税。房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出等内容。除业务招待费、广告宣传费等有一定限制外，期间费用基本上是按实扣除。http://www.12366vip.com　　按照“国税发[2009]31号”文件第三十二条规定，在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。
　　②土地增值税。土地增值税扣除项目则包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容。　　在房地产开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除(10％以内)。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20％计算扣除。　　房地产开发成本是以实际发生的成本费用在土地增值税税前扣除，要求必须取得合法有效凭证，不认可预提成本费用。　　利息费用扣除存在差异http://www.12366vip.com　　①企业所得税。　　在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，　　即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。　　这里的利息支出，既包括金融机构的利息支出又包括非金融机构(企业间拆借)的利息支出，同时对加息、罚息也没有限制。　　②土地增值税。土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计人成本中的利息费用从成本中剔除，与计人财务费用中的利息费用合并计算扣除。　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。http://www.12366vip.com　　如果选择利息支出据实扣除的，非金融机构(企业间拆借)利息支出以及罚息，不得在土地增值税税前扣除。
　　综上所述，企业所得税的税前扣除与土地增值税的税前扣除是存在较大差异的，需要房地产企业的财务人员谨慎掌握。总的来说，企业所得税的税前扣除相对于土地增值税的税前扣除而言，要宽松些，更加合乎情理些。　　土地增值税清算应把握哪几个关键点?　　国务院于日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)明确规定：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。　　我国土地增值税征收一般是采取先预征后清算的征收管理办法。根据土地增值税清算的相关政策规定，房地产开发企业应该把握以下5个关键点。　　(1)关键点1要注意清算的时限http://www.12366vip.com　　土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。　　对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。　　“国税发[2009]91号”文件规定：　　“第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　(三)直接转让土地使用权的。http://www.12366vip.com　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”　　(2)关键点2要正确划分清算单位http://www.12366vip.com　　以什么作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。　　《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：　　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。　　但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的(如增值率不超过20％的普通标准住宅)，有些是应税的，http://www.12366vip.com　　因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。
　　因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。　　“国税发[2009]9l号”文件规定：　　主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，　　对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，　　应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。　　“国税发[号”文件就清算单位问题规定，http://www.12366vip.com　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。　　(3)关键点3掌握扣除项目的分摊依据　　房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，　　但有些扣除项目(如基础设施费、配套设施费等)不是直接属于某一个项目的，　　需要由多个清算项目共同享用的，　　这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。　　土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。http://www.12366vip.com　　“国税发[文号”文件规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
　　(4)关键点4正确进行利息的税前扣除　　首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。　　企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。http://www.12366vip.com　　其次，单独计算清算项目的利息支出时，有2种方法：　　①《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。　　②其他房地产开发费用(管理费用和销售费用)，按土地价款和开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。
　　(5)关键点5正确享受加计20％扣除　　无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业，均可以实行扣除项目加计扣除。　　清算时用于出租的地下停车场面积是否属于可售面积?　　某房地产开发企业开发了一栋商住混合楼，建筑面积为5万平方米。l～4层为商铺(4层尚未售出)，5～24层为住宅(23～24层留做自用)，有一地下停车场(用于出租)，现已达到进行土地增值税清算的条件。　　在土地增值税清算过程中，对于用于出租的地下停车场，其建筑面积是否计入可售面积?　　是否应分摊取得土地使用权所支付的金额? http://www.12366vip.com　　分析　　用于出租的地下停车场，建筑面积应当计入可售面积。　　1)一般来说，具有资质的测绘机构提供的《建筑面积测绘报告》中，地下停车场的面积是计入可售面积的。　　2)“国税发[2009]3l号”文件第十七条规定：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。　　3)该出租的地下车库属于“国税发[2009]31号”文件第十七条的第二种性质，应当视同建造开发产品进行处理，所以地下停车场计人可售面积，当然也应当分摊取得土地使用权所支付的金额。　　2)企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。http://www.12366vip.com　　①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。　　②属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”　　公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。　　根据上述规定，若该物业用房属于非营利性且产权属于全体业主的，物业用房在移交前发生的装修费，属于公共配套设施费，应计入开发成本；　　物业用房在移交物业公司使用后发生的装修费，该装修费与收入无关，应计入“营业外支出”科目；　　但若根据法律、法规或合同规定必须对移交后物业用房进行装修的，计入“销售费用”科目，并可税前扣除。　　非金融企业转让股票、债券是否缴纳营业税? http://www.12366vip.com　　案例：　　甲房地产公司，购买了一定数量上市公司的股票及债券，请问新营业税政策下是否缴纳营业税?　　分析
　　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：　　外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买人价后的余额为营业额；”　　《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[号)规定：　　一、对个人(包括个体工商户及其他个人，下同)从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。”http://www.12366vip.com　　根据上述文件规定，纳税人并没有限定为金融企业，因此，从日起，不仅是金融企业，非金融企业从事上述业务也应按上述规定计算缴纳营业税，以卖出价减去买人价后的余额为营业额计算缴纳营业税。但是对于个体工商户及其他个人买卖股票、证券暂免营业税。　　所以，公司购买的股票、债券，应该缴纳营业税，以卖出价减去买人价后的余额为营业额计算缴纳营业税。
　　支付境外上市费用需要代扣代缴营业税吗?　　案例分析：　　甲房地产开发企业，近期欲在中国香港上市，根据香港联合交易所的上市规则的规定需要前期缴纳首次上市费，请问该笔费用我公司是否需要代扣代缴营业税金?
　　分析http://www.12366vip.com　　(1)上市费是否需要缴纳营业税，首先要视这种上市费用是否属于营业税应税劳务的范围　　服务业，指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。　　在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人”。　　依据上述规定，如境外企业在境内无代理人则向境外支付服务费的境内企业即属于条例规定的受让方或者购买方，应作为该营业税的代扣代缴义务人。　　出售无产权的车位是按租金确认收入缴纳营业税吗? http://www.12366vip.com　　房地产开发企业出售无产权的车位是一种普遍现象，取得的收入是按照租赁收入还是销售收入缴纳营业税?　　分析　　对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。http://www.12366vip.com　　《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业—租赁业’征收营业税。”《合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”　　对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，http://www.12366vip.com　　《合同法》判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
　　《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”　　所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应当作为“服务业一租赁业”计算缴纳营业税。　　管理
　　物业公司代收费用如何缴纳营业税? http://www.12366vip.com　　某房地产集团下属的物业公司不仅向业主收取物业管理费，还要代自来水公司、电力公司向业主收取水电费、代业主收取房屋租金等。　　请问物业公司代收费用如何缴纳营业税?　　分析　　按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条(十九)款规定：　　“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”　　物业管理属于“营业税一服务业一其他服务业”税目范围，适用5％税率。　　因此，对于物业公司代收水电费、房屋租金，根据“财税[2003]16号”文件规定可以按照收支差额缴纳营业税。http://www.12366vip.com　　纳税人代垫的拆迁补偿费如何缴纳营业税?　　纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地取得的劳务收入、代垫的拆迁补偿费，如何缴纳营业税？　　分析　　根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[号)的规定：　　纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；　　其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业一代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。http://www.12366vip.com　　产权式酒店经营业主的租金收入是否缴纳营业税?　　某公司开发的产权式酒店，销售状况良好。购买产权式酒店的业主按照合同定。提供房产使用权与酒店进行合作经营。http://www.12366vip.com　　问产权式酒店的经营业主取得的租金收入是否缴纳营业税?　　分析　　《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[号)规定：　　“酒店产权式经营业主(以下简称业主)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收人和分红收入均应视为租金收入，http://www.12366vip.com　　根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业一租赁业”征收营业税。”　　房地产开发企业为什么要　　预缴企业所得税?　　国家税务总局于日发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[号)，　　该文件对房地产企业的企业所得税管理进行了规范。　　房产企业销售未完工产品取得的收入缴纳企业所得税规定：　　先按预计计税毛利率分季(或月)算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。　　计税毛利率由各省自直国、地税局按下列规定确定：　　一)开发项目位于省自直和计划单列市政府所在地城市城区和郊区，≥15％。　　二)开发项目位于地及地级市城区及郊区， ≥ 10％。　　三)开发项目位于其他地区， ≥ 5％。　　四)属于经济适用房、限价房和危改房， ≥ 3％。http://www.12366vip.com　　从新“31号”文规定看，将“国税函[号”文件规定的“预计利润率”又恢复为“计税毛利率”，并降低了5个百分点。　　跨年收取的租赁费如何进行所得税处理　　案例：　　甲房地产公司将商铺对外出租，合同签订租期是2010年4月到2011年3月，合同约定一次性收取租金48万元。　　签订《房屋租赁合同》后的日，甲公司收到了承租方的预付租金48万元。请问如何进行企业所得税处理? http://www.12366vip.com　　请问如何进行企业所得税处理?　　分析：　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知规定：　　企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收人的实现。
　　其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的　　根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计人相关年度收入。　　贵公司收到的48万元租金，企业所得税的处理有两种方式：　　其一，可在2010年度一次性确认收入48万元，缴纳企业所得税。　　其二，根据“国税函[2010]79号”文件规定，也可按配比原则确认2010年租金收入36万元、2011年租金收入12万元。http://www.12366vip.com　　说明：企业只能选择一种方式进行企业所得税处理，且一经选定不得随意变更。　　以房产抵偿工程款如何缴纳企业所得税?
　　案例：　　房地产公司由于资金紧张，与施工单位商定以l 000平方米的住宅抵偿所欠工程款500万元。　　请问以房产抵偿工程款如何缴纳企业所得税?
　　分析：　　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。http://www.12366vip.com　　因此，对以房产抵偿工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。
　　视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；　　(三)按开发产品的成本利润率确定。http://www.12366vip.com　　开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。”
　　因此，房地产开发企业应该按照上述规定，进行以房产抵偿工程款的企业所得税处理。　　特别纳税调整中对加收利息是如何规定的?　　案例：　　一个房地产集团公司，下属有3个独立核算的房地产开发企业，资金由集团统一平衡调度。　　2008年集团所属的甲公司借款给乙公司2 000万元，考虑都是一个集团公司的，为了节省营业税支出，借款合同约定不收取利息。　　最近会计师事务所审计时对此问题提出了建议http://www.12366vip.com　　应该按照“独立交易”原则收取利息，　　否则会按照新所得税法规定，进行特别纳税调整，并加收利息。　　请问会计师事务所的说法是否有道理?　　新税法对特别纳税调整中对加收利息是如何规定的?　　分析：　　会计师事务所的建议正确。http://www.12366vip.com　　企业所得税法规定：税务机关依照规定做出纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并按照国务院规定加收利息。　　税务机关做特别纳税调整：　　自税款所属纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收利息。　　计算方法是按照税款所属纳税年度中国人民银行公布的与补税期间同期的人民币贷款基准利率加5个百分点计算。http://www.12366vip.com　　为鼓励企业及时报送税务机关需要的关联业务方相关资料，对按规定提供资料的，可以只按规定的人民币贷款基准利率计算利息，不再加收5个百分点。　　加收利息需要注意的有：　　①利息支出不得在计算应纳税所得额时扣除；　　②特别纳税调整补征的税款涉及的调整区间较长，最长可以从调整之日起向前追溯10年。　　要根据追溯年限采用与补税期间同期的基准利率进行计算　　即追溯税期如果是3年，则需要采用人民银行公布的3年期贷款基准利率加5个百分点进行计算http://www.12366vip.com　　追溯期越长，利率则越高。
　　因此，该公司应该严格按照新企业所得税法的规定，关联公司之间的交易执行独立交易原则，否则有较大的涉税风险。　　房地产开发前期的利息支出如何税前扣除?　　案例：　　2006年1月某房产企业原与一家投资公司签订协议拟共同投标一个项目进行开发，投资公司已经将投资款1 000万元转入房地产公司账户。http://www.12366vip.com　　同年7月因某些原因双方没有继续合作，合作终止。这时双方商定：房产公司按该期间的资金占用计算利息支付给投资公司。　　请问房地产公司支付的利息计入开发间接费还是列入财务费用?　　该利息支出如何税前扣除?
http://www.12366vip.com　　分析：　　根据现行企业所得税及土地增值税政策规定：　　房地产企业开发土地和新建房及配套设施的费用　　指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 　　上述提到房产公司支付的这部分利息，　　产生于该合作项目因某些原因根本没有开始开发之前，http://www.12366vip.com　　不作为归属于该开发项目的间接成本——“开发间接费用——利息支出”核算，　　而是企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，计入财务费用。　　按《企业所得税法实施条例》规定　　“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分”作为“期间费用——财务费用”直接在企业所得税税前扣除。　　贷款利息是否可以列支并确认利息收入?
　　案例：　　甲房地产开发公司，一下属子公司将其从商业银行贷款全部借给甲公司使用，　　请问此笔贷款利息可否直接在母公司列支，且需要取得何种有效凭证。　　同时子公司是否需确认利息收入，缴纳营业税等税款? http://www.12366vip.com　　分析：　　对房地产开发公司借用下属子公司从商业银行的全部贷款，支付子公司的利息支出问题，　　根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。　　《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[号)第一条第二款规定：http://www.12366vip.com　　企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例：金融企业为5：1；其他企业为2：1。　　房地产企业的“长期待摊费用”包括哪些内容?　　案例：　　甲房地产开发企业将未取得收入以前的管理费用、财务费用、销售费用计入了“长期待摊费用”是否正确?　　长期待摊费用到底包括哪些内容?　　分析：http://www.12366vip.com　　(1)将“管理费用”“销售费用”计入了“长期待摊费用”是错误的不符合《企业会计制度》及新会计准则的相关规定。　　(2)新所得税法“长期待摊费用”的规定：　　计算应纳税所得时，下列支出作为长期待摊费用，按规定摊销的，准予扣除： 　　①已足额提取折旧的固定资产的改建支出；　　②租入固定资产的改建支出；　　③固定资产的大修理支出；　　④其他应当作为长期待摊费用的支出。”
　　①——按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；　　②——按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销；http://www.12366vip.com　　③——按照固定资产尚可使用年限分期摊销　　固定资产大修理支出满足： 　　(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上； 　　(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。 　　企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，。　　因此，房地产开发企业应该按照上述规定进行“长期待摊费用”的核算，　　第四类“其他应当作为长期待摊费用的支出”如何界定，必须以税务机关的文件或者主管税务机关的书面认定为准。　　企业切莫自行界定，以避免涉税风险。http://www.12366vip.com　　房屋装修费如何进行税务处理?
　　案例：　　租入房屋的装修费支出(不改变房屋结构、不延长使用年限) ，按其他应当作为长期待摊费用的支出处理，还是一次性在税前扣除?　　自有房产(不改变房屋结构、不延长使用年限)的第二次装修费支出，是否构成固定资产原值?
　　分析：　　符合前述①②③装修费支出，作为长期待摊费用处理。　　其他应作为长期待摊费用的支出——自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。 　　投资性房地产以公允价值计价的收益是否缴纳企业所得税? http://www.12366vip.com　　案例：　　甲公司办公楼已经按照《企业会计准则---投资性房地产》要求，进行了公允价值计量，产生的公允价值变动收益1．5亿元，计入了“公允价值变动损益”会计科目，构成了2007年度的会计利润。　　请问2008年4月进行所得税汇算清缴时，对这一部分是否缴纳企业所得税?　　分析：　　从日开始，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计人处置或结算期间的应纳税所得额。　　由此可见，2007年度会计处理虽然将公允价值变动收益计入了会计利润，根据“财税[2007]80号”文件规定，对于这一部分收益1．5亿元不计入应纳税所得额缴纳企业所得税。　　只有当该办公楼实际处置获取收益时，再缴纳企业所得税。http://www.12366vip.com　　开发企业能否以自行评估的价值作为税前扣除的依据?　　案例：　　某房地产开发企业于2003年取得土地时的价值是2 000万元，2006年开发楼盘时，该土地价值已升值至3 000万元。　　请问是否允许企业以自行评估的价值作为税前扣除的依据?　　分析：http://www.12366vip.com　　(1)会计核算角度：　　企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。　　从已经发布的新会计具体准则看，更多强调的是按照实际成本核算，按照公允价值计量的资产并未包括正在开发的土地。　　因此，从会计核算的角度，房地产开发企业不可以将土地价值评估后调整账面价值。　　(2)从税法角度看http://www.12366vip.com　　A．《企业所得税法》规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。这里也是说明，可以税前扣除的应该是实际发生的支出，而不是评估价值、重置价值等。　　B．只有纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，可以不计人应纳税所得额。　　可见，按照税法规定，房地产开发企业不能根据自行评估的土地成本作为计税成本在所得税税前扣除。　　综上所述，从会计核算、税法规定看，房地产开发企业均不得将自行评估的土地成本作为计税成本在所得税税前扣除。http://www.12366vip.com　　以土地投资被投资单位如何税前扣除?
　　案例：　　甲公司拥有土地历史成本为5 000万元，评估价值为8 000万元，甲公司以该土地评估价值8 000万元投资到乙房地产开发企业公司，并取得30％股份。　　请问乙房地产公司收到甲公司投资的土地如何税前扣除?　　分析：　　实践中，税法规定：以土地投资，不缴纳营业税，因此投资企业一般不会为被投资企业开具发票，乙房地产开发企业难以取得无形资产转让发票。　　本例中，投资企业甲公司应将土地投资业务分解为按照公允价值(评估价值)销售土地和投资两项业务对待。http://www.12366vip.com　　即首先确认3 000万元的应纳税所得额(8 000—5 000)，然后再以8 000万元投资。　　被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。　　即如果投资企业已经按照上述规定确认应纳税所得额，资产的隐含价值在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告计入开发成本。
　　实务中，为减少税收流失，可以要求开发企业提供投资企业甲公司主管税务机关出具的投资企业已调增应纳税所得额证明，　　结合《土地评估报告》、《验资报告》、《投资协议》等相关资料，作为税前扣除的依据。　　预缴的营业税金、土地增值税是否可以税前扣除?　　案例：　　房地产开发企业按照规定应该以预售收入预缴营业税金、土地增值税，　　那么预缴的这一部分税金是否可税前扣除? http://www.12366vip.com　　分析：　　根据“国税发[2009]31号”文件规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。　　所以，房地产开发企业按照规定以销售未完工开发产品取得收入预缴的营业税、土地增值税，是可以税前扣除的。　　储藏室、地下车位的开发成本如何结转?　　案例：　　房地产开发企业随同商品房开发一并建造的“储藏室、车库、地下停车位”。　　有的随同商品房销售，单独计价收费，不能办理产权；http://www.12366vip.com　　有的单独销售，同样不能办理产权。　　对上述情况在结转销售收入时，其销售成本应当如何配比结转?　　“储藏室、车库、地下停车位”的面积是否包括在计算单位成本的可售面积之内?　　分析：　　房地产开发企业开发、建造的建筑物，无论是出售产权，还是使用权所取得的收人均应并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。　　对于独立的“储藏室、车库”，由于现行的商品房确权规定没有将层高小于2．2米的建筑物作为可供销售的商品房，房地产企业销售经规划部门批准的设计建造的此类房屋时，通常也不按面积出售，且售价也低于正常销售的商品房价格，http://www.12366vip.com　　因此，对独立的“储藏室、车库”的面积可不计人计算单位开发成本的可售面积之内。　　房地产企业开发的“地下停车场”通常是按人防部门的规定建造的平战结合的建筑，　　目前，有关法规也没有明确其权属。　　房地产企业占有使用期间取得的收入，由于其相应的成本已经作为人防工程建设费计人可售面积的开发成本，因此不存在配比结转成本问题。　　房地产企业开发建设“会所”的各项支出，由于不属于“公摊面积”的范围，不能计人开发成本。http://www.12366vip.com　　房地产开发项目尚未进行竣工决算能结转开发成本吗?　　案例：　　甲房地产开发企业，开发项目工程基本竣工，已取得了大产权证，但目前还未与施工单位进行竣工决算，还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。　　会计师事务所审计时提出：按照会计准则规定，成本不能可靠计量，不予结转成本，但该单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款，可以预估成本，结转收入。　　你觉得该如何处理呢？　　分析：　　会计师事务所的说法是有根据的，会计规定：销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：http://www.12366vip.com　　(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；　　(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；　　(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；　　(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。　　虽然该单位开发项目已经竣工，但是工程结算尚未办理，开发成本是不能准确可靠计量的。　　与会计准则的规定“相关的收入和成本能够可靠地计量”不符合，　　因此不能按预估的成本来结转，也不能确认收入。　　房地产企业如何确认开发产品已完工?　　案例：http://www.12366vip.com　　甲房地产开发企业建造一栋商业综合楼，由于某种特殊情况的发生，导致在未办理完工(竣工)备案手续的情况下，已经交付并投入使用。　　请问该公司能否确认该开发产品已经完工?　　分析：　　按照“国税发[2009]31号”文件规定，贵公司的情况符合“开发产品已开始投人使用”的条件，应该视同该开发产品已经完工。http://www.12366vip.com　　根据要求，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时，均应视为已经完工。　　房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计人当年(完工年度)的应纳税所得额。　　开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括人住手续)或已开始实际投入使用。”　　因此，该公司开发建设的商业综合楼，一经交付使用，即可视为完工开发产品，确认企业所得税应税收入，结转计税成本。
　　房地产企业的后续成本如何税前扣除? http://www.12366vip.com　　案例：　　房地产企业成本对象完工后发生的成本(与该成本对象配比的成本)需在已销产品与未销产品之间进行分摊，如果已销产品中有以前年度销售的，如某企业可售面积10万平方米，2008年已销5万平方米，2009年销售3万平方米，2009年发生后续成本100万元(假设成本对象只有一个，已完工)，　　那么2009年所得税汇算清缴可税前扣除的后续成本如何计算扣除?
　　分析：　　2009年所得税汇算清缴时允许扣除的后续成本支出为：　　100万元×(8万平方米／10万平方米)=80万元http://www.12366vip.com　　也就是说，尚有20万元的后续成本需要在2009年以后年度进行税前扣除。　　汇算清缴纳税人应该关注哪16个方面的问题?　　根据新《企业所得税法轶《企业所得税法实施条例》及《国家税务总局关于印发(企业所得税汇算清缴管理办法)的通知》(国税发[2009]79号)精神，　　纳税人在企业所得税汇算清缴期应注意以下16个方面的问题。　　(1)汇算清缴期限　　纳税人应当自纳税年度终了之日起5个月内，进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税税款。　　(2)第四季度申报期限　　纳税人12月份或者第四季度的企业所得税预缴纳税申报，应在纳税年度终了后15日内完成，预缴申报后进行当年企业所得税汇算清缴。
http://www.12366vip.com　　(3)审批备案事项　　纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。　　(4)基本要求　　纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 　　(5)汇算清缴范围
http://www.12366vip.com　　凡在纳税年度内从事生产、经营(包括试生产、试经营)，或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论赢利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。　　(6)年报资料　　纳税人办理企业所得税年度纳税申报时，应如实填写和报送下列有关资料：　　A．企业所得税年度纳税申报表及其附表；　　B．财务报表；　　C．备案事项相关资料；　　D．总分机构基本情况、分支机构征税方式及预缴税情况；　　E．委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；　　F．涉及关联方业务往来的，同时报送《中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表》；　　G．主管税务机关要求报送的其他有关资料。http://www.12366vip.com　　纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。　　(7)合并缴纳　　经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司(以下简称汇缴企业)在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，以及本办法第八条规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。http://www.12366vip.com　　汇缴企业应根据汇算清缴的期限要求，自行确定其成员企业向汇缴企业报送本办法第八条规定的有关资料的期限。成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的主管税务机关审核。
　　(8)汇总缴纳　　实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴。　　分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。http://www.12366vip.com
　　总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳人总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。　　(9)重新申报　　纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税年度纳税申报。　　(10)延期申报　　纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办理企业所得税年度纳税申报或备齐企业所得税年度纳税申报资料的，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税申报。　　(11)延期缴税http://www.12366vip.com　　纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内补缴企业所得税款的，应按照税收征管法及其实施细则的有关规定，办理申请延期缴纳税款手续。　　(12)补退税款　　纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。　　主管税务机关应结合纳税人企业所得税预缴情况及日常征管情况，对纳税人报送的企业所得税年度纳税申报表及其附表和其他有关资料进行初步审核后，按规定程序及时办理企业所得税补、退税或抵缴其下一年度应纳所得税款等事项。　　(13)违规处理http://www.12366vip.com　　纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。　　(14)分析评估　　汇算清缴工作结束后，主管税务机关要组织人员对纳税人开展企业所得税纳税评估，发现问题按《税收征管法》及其实施细则的有关规定进行处理或移交稽查部门进一步查处。　　(15)资料补充　　主管税务机关受理纳税人企业所得税年度纳税申报表及有关资料时，如发现企业未按规定报齐有关资料或填报项目不完整的，应及时告知企业在汇算清缴期内补齐补正。(如关联企业应当向主管税务机关报送年度关联业务往来报告表及提供相关资料等)　　(16)追究刑事责任　　按《税法征管法》和《最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2002]33号)的有关规定，已经依法办理税务登记的纳税人有虚假纳税申报行为，不缴或者少缴应纳税款的要按照“逃避缴纳税款’’进行处罚，达到规定标准的还要依法追究刑事责任。　　自行拆除的房屋建筑物损失如何税前扣除? http://www.12366vip.com
　　案例：　　A工业企业，处于经济开发区。我们拟将其自有并已经营多年的房产拆除做房地产开发，拆除房产的损失可否认定为开发前的成本?　　房产损失是否需要向税务局审批?　　分析：　　1)根据“国税发[2009]3l号”文件第二十五条规定，计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。http://www.12366vip.com　　贵公司房屋建筑物拆除损失不属于计税成本内容　　2)“国税发[2009]88号”文件第五条规定：　　“企业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。　　下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：　　(一)企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生　　物资产、存货发生的资产损失；http://www.12366vip.com　　(二)企业各项存货发生的正常损耗；　　(三)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；　　(四)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；　　(五)企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；　　(六)其他经国家税务总局确认不需要经税务机关审批的其他资产损失。　　上述以外的资产损失，属于需要经税务机关审批后才能扣除的资产损失。　　企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。”http://www.12366vip.com　　根据上述规定，贵公司的房屋建筑物如果属于达到或超过使用年限而正常报废清理的损失，企业可以自行计算扣除资产损失；否则需经税务机关审批后才能扣除。　　新税法下股权投资损失的税前扣除有无变化?　　企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，　　但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，　　超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。　　请问新企业所得税法实施后股权投资损失的税前扣除有无变化?　　分析：国家税务总局于日发布了《关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》(国税函[号)，该文件对股权投资损失的税前扣除问题进行了明确：http://www.12366vip.com　　哪些资产损失不需要报送主管税务机关审批?　　近日国家税务总局发布了《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2009]88号)的通知，请问按照该文件规定，哪些资产损失不需要报送主管税务机关审批?　　答：根据“国税发[2009]88号”文件第五条规定，下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：　　(一)企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；　　(二)企业各项存货发生的正常损耗；http://www.12366vip.com　　管理 编辑回复 只看该作者
　　三)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；　　(四)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；　　(五)企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；　　(六)其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。”也就是说，从日开始，企业发生的上述6种资产损失，不需要报送主管税务机关审批及备案，即可自行计算并在企业所得税税前扣除了。但是，如果企业对上述6种资产损失判断不准确，也存在着涉税风险。http://www.12366vip.com　　集团企业之间股权转让损失是否可以税前扣除?　　案例：　　A、B、C三企业是甲集团公司的所属企业，三者互为关联方。　　2008年A企业将其在B企业10％的股权即150万元以1万元的价格转让给C企业。　　请问A企业股权转让损失149万元可以在2008年度企业所得税前扣除吗?
　　分析：　　《企业所得税法》(中华人民共和国主席令2007年第63号)第四十一条：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。http://www.12366vip.com　　所称合理方法，包括：　　(一)可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来的价格进行定价的方法。”　　根据上述法规：A企业股权转让损失149万元，不符合《企业所得税法实施条例》第一百一十条独立交易原则的规定；价格明显偏低，属于《企业所得税法》　　第四十一条税务机关有权按照合理方法调整的对象。　　因此，A企业股权转让损失149万元，不符合企业所得税法税前扣除的相关规定，不可以在2008年度企业所得税前扣除，以后年度也不得税前扣除。　　企业所得税汇算清缴时能否互抵多提与少提的折旧? http://www.12366vip.com　　案例：　　我公司的固定资产折旧分为三大类：房屋建筑物、机器设备、交通电子设备。　　2007年度我单位房屋建筑物类折旧超出税收规定的扣除标准2万元，另外两类少提0．5万元，那么，汇算清缴时，能否按差额进行纳税调整增加，即只调增1．5万元?　　分析：　　税法规定：　　企业实际发生的与取得收人有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。　　据此，企业实际发生房屋建筑物类折旧超出税收规定的扣除标准2万元，另外两类固定资产未发生折旧0．5万元，未发生折旧0．5万元不能与实际发生多计提的折旧2万元互抵。　　企业改制重组后是否可以延续弥补亏损? http://www.12366vip.com　　案例：　　我公司被集团公司改制重组，我公司被合并到集团的另一家公司，原我公司尚有未弥补的亏损，不知现在是否可以延续弥补?　　分析：http://www.12366vip.com　　为了鼓励一些企业改制重组，税收政策对一些符合规定条件的企业原来的亏损，可以由改制后的企业弥补。　　企业免税合并时，经税务机关审核确认，被合并企业合并以前的全部企业所得税纳税事项由合并企业承担，以前年度的亏损，如果未超过法定弥补期限，可由合并企业继续按规定用以后年度实现的与被合并企业资产相关的所得弥补。
　　案例：　　我公司被集团公司改制重组，我公司被合并到集团的另一家公司，原我公司尚有未弥补的亏损，不知现在是否可以延续弥补?　　分析：http://www.12366vip.com　　为了鼓励一些企业改制重组，税收政策对一些符合规定条件的企业原来的亏损，可以由改制后的企业弥补。　　企业免税合并时，经税务机关审核确认，被合并企业合并以前的全部企业所得税纳税事项由合并企业承担，以前年度的亏损，如果未超过法定弥补期限，可由合并企业继续按规定用以后年度实现的与被合并企业资产相关的所得弥补。　　具体按下列公式计算：　　某一纳税年度可弥补被合并企业亏损的所得额=合并企业某一纳税年度未弥补亏损前的所得额×
(被合并企业净资产公允价值／△并后合并企业全部净资产公允价值)　　http://www.12366vip.com　　房地产公司促销的奖品如何进行税务处理?　　案例：　　某房地产开发公司在促销会设了不同的奖品，如电视机、冰箱等，中奖者中有购房者，也有未购房的。　　请问：此类奖品是作为“销售费用——广告宣传费”或“销售费用其他”，还是作为“业务招待费”按税法规定标准扣除?　　是否要作为视同销售处理? http://www.12366vip.com　　对购房者中的奖品能否按“买一赠一”的有关规定处理?
　　分析：　　促销奖品应该计人“销售费用——广告宣传费”，按照《企业所得税法实施条例》第四十四条规定税前扣除。　　用于促销中奖的随机性与“买一赠一”是不同的，应按《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[号)处理：　　“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。(一)用于市场推广或销售……　　三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购人时的价格确定销售收入。”　　上述行为企业所得税的处理涉及两个环节，一是奖品的视同销售；二是广告宣传费的限额税前扣除。　　http://www.12366vip.com　　2、税收热点　　国家税务总局近期公布的“20**年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不过是将近2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。　　http://www.12366vip.com　　去年全国税收近九万亿 房产税收增速明显回落　　2011年，全国税收总收入完成89720.31亿元，同比增长22.6%，税收总收入增长与上年增速基本持平。但分季度来看，税收收入增速却呈“前高后低、逐季回落”走势。2011年各个季度，税收收入增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。　　　http://www.12366vip.com　　在各税种中，房地产契税收入是增速回落较大的税种之一。2011年契税实现收入2763.61亿元，同比增长12.1%，比上年增速回落30个百分点。　　契税收入增速回落的主要原因是商品房销售额增速放缓，房地产开发商购置土地的意愿下降，全年房地产开发企业土地购置面积同比增长2.6%，比上年增速回落22.6个百分点。　　3、征管难点　　房地产业务分类　　房地产投资与开发 　　房地产经营与销售 　　以费或者合同为基础的房地产活动 　　其他服务 　　房地产开发行业的基本特点http://www.12366vip.com　　投资数额大　　开发产品具有商品性、单件性及不可移动性　　开发经营业务复杂　　开发建设周期长　　项目审批严格　　税收贡献率高　　房地产开发企业生产和经营的　　五个阶段：　　取得土地使用权 　　项目立项　　规划许可http://www.12366vip.com　　建筑施工 　　预售及产权转移 　　房地产建设项目的行政许可程序　　取得土地使用权　　选址定点　　规划总图审查及确定规划设计条件　　初步设计及施工图审查　　规划报建图审查　　施工报建http://www.12366vip.com　　预售许可　　建设工程竣工综合验收备案　　　房地产项目权属初始登记阶段　　房地产开发程序与纳税环节　　4、税收专业化管理的重点　　现行的“34字”征管模式　　管理
　　“以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收、重点稽查，强化管理” 。http://www.12366vip.com　　据资料介绍，某市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。　　http://www.12366vip.com　　（一）企业规模小未形成自我约束机制　　房地产业在全国拥有4万多家大大小小的房地产企业，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不过1%。　　房地产业的有限资金被分散到庞大的行业队伍中，其分散度太高了，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能达到人们料想中的水平。从管理上看，没有形成一个约束机制 。　　http://www.12366vip.com　　（二）房地产行业税收制度不合理　　目前的房地产行业税种多，负担重，这种税制构成，阻碍了行业的进一步整合。　　据资料介绍，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.　　购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。　　有的地方还重复征税，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业。http://www.12366vip.com　　（三）行业税源管理存在问题；　　一是对房地产开发行业的经营特点、业务流程、财务核算等状况了解得不够全面，导致对该行业的管理仍然较为薄弱；　　二是基层税源管理部门人少事多、素质不高等客观现实，造成税收管理员下户调查研究、掌握分析税源增减和税源结构变化的时间少，大多只能依靠纳税人自行申报来掌握税源变化。　　三是税源监控措施不足，缺乏一整套与税收信息化管理相适应的税源监控体系。　　（四）涉税信息传递渠道不畅，与相关部门的信息不能实现有效共享；　　原因：综合治税体系建立不完善，涉税信息资料来源不够广泛、及时，纳税人报送的纳税申报数据和财务数据，不包括生产经营类信息、经营核算类信息及其他诸如登记注册类、价格类等相关信息。由于第三方信息的缺失，造成了许多重要信息无法准确掌握，导致行业偷税成风 。　　http://www.12366vip.com　　（一）基本思路　　国税总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（以下简称《通知》），要求对房地产税收实施一体化管理。　　房地产税收一体化管理的总体要求是：在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强房地产诸税种的税收管理。http://www.12366vip.com　　1、了解企业基本情况。　　主要了解：企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。　　http://www.12366vip.com　　2、要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料。　　（1）收入核实记录（根据账簿记录、发票存根统计、银行记录等确定）、重要业务的凭证及账簿记录。　　（2）与日常经营活动有关的各项合同，如：房屋租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议。　　（3）与房地产开发项目有关的各项合同、协议。　　http://www.12366vip.com　　按照开发成本项目，合同协议大致可进行如下分类：　　土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿合同、协议；　　前期工程：规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议；　　建安工程：建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议；　　基础设施：供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议；　　公共配套：配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议；
　　（4）纳税申报表及缴款书、税务机关的减免税文书、工商营业执照复印件（外资还是内资）等书面证据。　　（5）年度决算报告、审计报告、企业所得税申报表（含纳税调整表）、被投资公司的所得税政策（所得税税率）、投资合同、分红记录（被投资公司的账务记录）。　　（6）员工花名册、投资（产权）关系图。　　http://www.12366vip.com　　需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：　　（1）建委的立项批复　　（2）建设部颁发的建设用地规划许可证　　（3) 城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同　　(4)国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证　　(5) 土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）　　(6) 城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证　　http://www.12366vip.com　　(7) 建委颁发的施工许可证　　(8)企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出　　(9) 规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）　　(10)房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表　　(11) 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据　　(12) 房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据　　企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。　　http://www.12366vip.com　　3、实地观察了解企业的建设项目相关情况。　　要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。　　具体包括：　　(1)到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度，注意索取 “销控表”。该表通常都已标明房屋销售的具体情况。　　(2)要注意到物业管理部门索取入住档案资料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册。　　(3)按照企业已开发完毕的项目总建筑面积、销售进度和市场平均价格估算总收入，然后和企业账面项目历年累计收入比对，测试项目收入的完整性和可信性。　　http://www.12366vip.com　　(4)根据企业“销售费用”科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试其业已办理完毕房屋产权转移手续的销售收入完整性。　　(5)企业为了加快资金回流速度，通常设置专人负责协助购房客户办理银行按揭手续。注意对企业负责此项业务的相关人员进行询问，结合其设置的有关备查簿进行自查。　　(6) 注意将检查银行账号结果和企业向税务机关备案的银行账号进行核对。 　　4、抓住主要矛盾，突出征管重点。　　把好收入关。　　（1）到企业的售楼一线部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，要求结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收账款”明细账进行比对。　　（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的账面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。　　（3）对企业采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　http://www.12366vip.com　　扼住成本费用关。　　（1）是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。　　（2）销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。　　（3）为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。　　http://www.12366vip.com　　（4）为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。　　（5）逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。
　　关注资金流。　　检查中要特别注意“现金”和“银行存款”科目，关注大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。如果是真实的，要结合债务债权方的性质，核查相关借款费用正确处理。　　http://www.12366vip.com　　测算房屋的开发成本。　　只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。　　只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。　　5、做好房地产企业税收清算　　①资料准备阶段；　　②情况了解及协商确定分配分摊方法阶段 ；　　③计税成本费用的归集、税收调整、分配分摊计算计税所得额阶段；　　④其他事项核查。http://www.12366vip.com　　6、总结及建立行业档案　　应及时对房地产行业税收征管工作进行总结，分析归纳征管中发现的主要税收违法手段及税收违法犯罪新动向。同时对所管理企业分户建立房地产行业档案，为以后检查该行业提供参考。　　（三）建议　　1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。　　知法才能守法，推行税收政策告知制度，对新上岗的财务人员或新办房地产企业加强税收法律法规培训，增强企业依法纳税意识。注重对企业的日常辅导，加强提醒服务，并且做好后续跟踪管理，不仅能为企业避免不必要的损失，提升税务机关形象，而且可以提高征管质量。　　（三）建议http://www.12366vip.com　　2、加强房地产开发项目的日常税收征管，深化项目税收管理，提高管理水平。　　主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始 ，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行动态跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。　　（三）建议　　3、进一步完善社会综合治税平台。　　拓宽税源信息渠道，全面收集房地产开发的立项审批、项目招投标、建设施工、产品质量验收等相关信息资料，从而为提高房地产开发企业税收征管质量提供信息保障。　　建立一系列的合作机制，定期不定期召开联系会议，收集信息，从源头了解掌握房地产行业信息}