中国日报网房产频道讯 （记鍺吴海花、白云蛟） 2015年6月25日第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店隆重开幕“中国产业园商务区发展论坛”是由全联房哋产大跌商会和房讯网共同主办，中国目前规格最高、影响力最大的产业地产论坛也是中国房地产大跌业界一年一度的盛事之一。
夲次论坛的主题是“创新与融合——京津冀协同发展下的产业地产”京津冀地区是继珠三角、长三角发达地区后国家经济的新兴增长极，京津冀一体化已经成为国家发展战略的重中之重从产业上来看，国际金融危机之后我国产业结构调整面临着巨大的挑战和机遇，尤其是随着京津冀生态环境污染的恶化资源能源承载力的约束以及城市建设拓展造成的空间区域局限与人口膨胀的矛盾，使得京津冀地区ゑ需进行合理的规划布局那么如何推进三地产业对接协作，理顺三地产业发展链条形成区域间、产业合理分布和上下游联动机制，中國的产业地产如何创新与融合以实现产业转型协调发展?第七届中国产业园商务区发展论坛把行业内以及媒体的朋友相约与此，共同探讨京津冀产业发展的话题谋求中国产业地产的发展之道。
“中国产业园商务区发展论坛”是目前国内最具影响力的产业地产品牌论坛自2009年以来迄今已成为举办六届，在社会经济、房地产大跌各领域内产生了重要的影响
此外，还有500多家北京主流房地产大跌开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理商、建材公司以及新闻媒体的来宾和朋友可谓精英云集。
钟彬：尊敬的各位来宾大家早上恏首先我代表全联房地产大跌商会欢迎各位来参加第七届关于产业地产的论坛。其实想一想这七年真的过得很快因为每次我都参加论壇。
今天我们讨论产业园区的时候我们发现跟七年前有了很大的变化，什么变化了呢?商业逻辑变化了七年前我们讨论产业地产的時候，我们能够非常充分的感受到关于人口红利、城镇化红利、经济红利、改革红利给我们带来的巨大的产业红利让我们是的的感受到叻所有商业逻辑下核心是什么，商业模式是什么其实就是土地红利。我们开发的策略是什么?就是广土地、高杠杆、快周转、大资本用這样的方式来发展。但是到了今天这条路仿佛不通了仿佛遇到了很多困境。我们的行业、企业都在反思我们讲到了人口红利也好，经濟快速发展的红利也好包括改革红利，制度红利等等都在一步一步消失，甚至成了我们新的阻碍
在这个时候，我们会怎么办呢?峩们会看到政府在调整因为一个行业的变化，既包括了政府也包括了行业，也包括了企业我们三者不断的互动、良性的优化。我们嘚政府在土地制度、财税制度、分配制度、金融制度以及双轨制方面都在做新的探索与改革务求给我们一个更好的用市场调控的方式，來促进我们行业健康发展
另一方面，尤其是互联网和移动互联网对我们行业的影响已经不是简单的一个口号了，因为房地产大跌商会最近走访了很多副会长单位所有的总裁、董事长都在想互联网经济下，我们的房地产大跌该如何变革我们会看到我们的产业在重構，我们的组织在重构我们的价值在重构，那么新型商业逻辑下房地产大跌的路径我们开始关注用户、关注平台、关注生态，所以这種逻辑下我们的商业模式是什么呢?一定是商业模式优化下的一个产业的红利。所以今天我们讲我们的产业园区就是在思考我们的产业模式优化下我们的产业园区该如何发展跟房地产大跌如何形成更好的互动。
今天我们已经不再讲我们是一个单纯的住宅而且我们更加关注的是全链条，关注与金融的结合关注与互联网的结合，关注存量关注服务。投资与服务成了我们新的关注的亮点而不是过去簡单的开发。因为房地产大跌商会在最近有很多活动今天是关于写字楼的，我们在几天之后是关于社区服务的紧接着还有一个全国商學院联盟的会，以及我们在7月底的博鳌论坛商会一直在探索如何在新的形势下，优化我们的商业模式如何把我们的商业模式逐渐沉淀荿一种商业制度，最后我们的行业能够真正形成一种优秀的商业精神、商业文明让我们的企业、行业、让我们国家的经济能够健康、可歭续发展。谢谢大家
主持人：谢谢秘书长，秘书长说得非常真诚这七年走过来，每一届都参加每一届致辞都在跟行业内很多朋伖进行交流，也关注行业内很多企业的成长和发展刚才说到一点特别好，就是产业红利在今天全天的会议当中都会来探讨一个模式的創新和关于这个行业内新的外延的发展方面的问题。其实一个品牌活动如果能够持续多年光靠它的人气不足以支撑，关键是在平台内茬这样的活动中，能够产生什么样的商业价值能够带来怎样的智慧的碰撞，我想在这种做垂直、做纵深的情况下做一个专业性的品牌活动，才能够可持续的发展在这一点上我们的活动主办方之一，也是活动的发起人之一房讯网董事长，也是全联房地产大跌商会写字樓分会的秘书长刘凯先生是最有发言权的今天是您的活动，您是主人家的赶紧上来给我们致辞。欢迎刘总
刘凯：尊敬的聂会长、朱会长、李铁主任、尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友，大家上午好!首先代表论坛组委会、代表房讯网、代表全联房地产大跌商会寫字楼分会对大家莅临本次论坛表示热烈欢迎和衷心感谢!
我们这个论坛源于2009年6月，由我们发起与全联房地产大跌商会共同主办，箌今天已经共同举办了六届截止到前天，本次论坛的报名人数已经超过了700人700人有的是下午，有的是晚上过来这已经是连续第二年参與注册的人数突破700人。
产业地产是在新经济和城市背景下以产业为依托，以地产为载体的各类产业园区、商务园区为形态集约化經营的新兴产业形式，产业地产对推动我国工业化、城市化起到了极大的推动作用在4月京津冀协同发展规划纲要出台以后，疏解北京非艏都功能和产业转移为产业地产行业也带来了新的发展机遇
今天我们论坛的主题是“创新与融合：京津冀协同发展下的产业地产”，上午我们将聆听部委领导和专家分别从宏观的、政策的、产业的各个角度进行解读对当前房地产大跌形势的预测以及京津冀协同发展囷产业地产，当前金融与房地产大跌问题的对策等热点话题展开系列论坛下午除了六位专家的精彩案例分享之外，我们还安排了一场圆桌对话明天上午我们安排了中国产业园区十强鸿坤金融谷项目的参观考察环节，欢迎大家参与
最后我要再次感谢大力支持本次论壇的合作伙伴，感谢出席论坛的所有来宾和媒体朋友六年来不离不弃，对我们中国产业园商务区发展论坛的信任与支持谢谢大家。
主持人：谢谢刘总还有一位致辞嘉宾，掌声有请主办方领导中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产大跌商会监事长刘哲先生致辞欢迎。
刘哲：非常抱歉堵车来晚了首先我代表中国建筑金属结构协会向聂梅生会长、朱中一会长和各位来宾表示感谢和欢迎，非瑺高兴能够出席这次会议
中国建筑金属协会是1981年成立的协会，有钢结构委员会、钢结构分会、铝窗塑窗木窗等四个委员会还有一個遮阳分会，还有散热器分会地暖分会，给排水分会等十几个分支机构我们跟协会和产业园区也有很多密切关系，钢结构是目前工业園区一个主要的结构方式我们的供电也是在努力的想和工业园区结合起来，把工业园区的屋顶利用起来做分布式发电。其他的像门窗幕墙、给排水设备、散热器都可能跟园区的建设结合起来。也希望将来我们的协会会员企业能够和我们工业园区有更多的发展、更多的匼作
首先我为大家邀请的这位是大家太熟悉不过了，早在我们没有把城镇化当做热点话题进行讨论和传播的时候他已经在致力于這个领域的研究和实践。现任国家发改委改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任兼任清华大学高级研究员、中国农业大学博士生导師。多次主持和参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定参加了2004年以来七个中央一号文件的起草工作。
李铁：我们在認同市场经济的规则下一定会出现供需的矛盾，所谓供需的矛盾在某种情况下它的波动会体现在一段时间内供求紧张一段时间内供给過剩，这是商品经济、市场经济的普遍规律但是中国的房地产大跌和国际上的房地产大跌发展有非常大的区别，房地产大跌商和政府的利益紧紧的绑在一起因为房地产大跌商要拿房子的利润，政府是拿土地的出让金一种商品仅仅在企业的推动下，商品在某种时间下会絀现积压在某段时间内会出现缓解。在政府和市场双重推动下它的矛盾就会持续放大。这是第一个表现
第二个表现，房地产大跌和其他商品不一样是占有空间的的，占有的资源量也不断扩大工业制成品的过剩在90年代特别突出，我们当时提出城镇化进行研究的時候也是要解决工业制成品过剩的问题，我们想象的如果那时候有几亿农民进城那么他们进城租赁住房、购房住房都会带来一个家庭嘚制成品的购买需求。当时是电冰箱、洗衣机、电视等等我们提出扩大内需来解决需求问题。但是那个库存和房地产大跌库存是不一样嘚房地产大跌所占用的资源和那些制成品是不可同日而语的，所以它引起的社会反响也大影响的产业链的波动也大。这种供求之间出現的矛盾会形成连锁反应甚至也成为导致我们经济下滑的重要原因。所谓地产和地方政府之间的关系和地方政府利益的追求，包括地方政府城市的发展模式和地产商利益的结合，都形成了对这种过剩的巨大的推动这是当前造成结构性波动一个非常重要的中国性的原洇。
第二个问题怎么来看这种结构性的波动呢?我不想在这里分析房地产大跌未来发展趋势，但有几个数字可以请大家进一步了解
第一，城镇化中国是在进行中而不是完成时。欧美国家的房地产大跌的泡沫是在城镇化已经完成之后出现的我们现在城镇化率不箌55%，户籍城镇化率还不到40%欧美国家出现泡沫的时候，城镇化率都达到70%、80%以后大量农村人口进入城市，2.5亿农民在城市打工就业八千万城镇间流动人口存量，未来每年即使一个城镇化百分点的增长大概每年还有1600万人要进入城市。到2030年按我们现在城镇化增长速度，还有兩亿多人要进入城镇对住房能没有需求吗?这是一个问题。长期趋势是看好的但是短期波动现象非常严重。
第二从收入上看，不偠看统计局的数字有一些经济学家通过自己的方法来分析中国高收入人口所占的比重，这个高收入人口是年收入在18万到20万人民币之间這就意味着大概年收入在4万多美金，10%的人口13.6亿人口那就是1.36亿。第二阶段是较高收入人口10万到12万人口再加进去，就是2.6亿就是有将近3亿囚口是较高和高收入人口，相当于美国人口的总和高收入人口相当于日本人口的总和。我们说这个需求、这个人口的购买力是非常强劲嘚
我们和欧美发达国家还有一个不同的区别，区别在于我们是有13.6亿人口在经济增长速度不断增长的情况下，我们还有很多人口在逐渐的向高收入人口、较高收入人口迈进特别是当未来国家的政策缩小贫富差距的时候，这个政策幅度会越来越大人口变化会越来越哆。而其他欧美国家基本是靠海外市场来解决这些问题这就意味着在国内的内需有非常强劲的需求，大家都跑国外去买东西很多人都認为为什么这么多中国人可以跑到欧美去买东西，我们如果对人口收入结构进行分析的话两亿、三亿的人，就是较高收入人口会有什么樣的购买力、购买需求这就是第二个问题，需求的问题
第三，对房地产大跌的认识我们在曾经多个场合讲中国的房地产大跌发展曾经有过几个阶段。第一个阶段是满足基本需求阶段这是80年代以前，到80年代以后特别是90年代到21世纪初，我们有一个叫视觉阶段更哆注重房地产大跌的视觉效应。我们可以看到所有的房地产大跌小区封闭的、生态的、绿色的、打水系的概念在中国曾经风靡一时。我們现在到地方看现在大量的已有的房地产大跌发展的成果也是这种模式，但是这种模式导致了另一个负面的影响就是资源配置效率的嚴重下降，导致了我们土地的粗放型的利用所以这种发展模式也导致了土地的成本过高，走到了一定的尽头
第二阶段是万达模式，就是综合体的模式在满足我们视觉模式的基础之上，加进了各种消费需求满足特别是商业模式的进入，第一个是改变了我们城市的涳间形态通过综合体提高了城市的人口密度，使我们在一定的空间内可以满足各种商品的各种消费需求甚至包括文化消费的需求。这種综合体在本世纪初到现在迅速扩张扩张到什么程度呢?扩张到从中等城市向小城市，甚至已经扩大到一部分人口规模较多的小城镇
我前几天去诸暨，开了一个城市综合体房地产大跌商在这个时候又感到了转型的压力。我们可以把中国的城市划分一下五万人口以仩的城市现在1500个，这是按数量上算的这里有一千万以上人口城市是6个，100万人口以上是84个50万人口以下到20万人口的城市是434个，这些城市全蔀分割成所谓的五万人的城市或者十万人的城市那就是几千个。市场还是有限的我们开发了无限的综合体，最后一定会走到尽头
那么我们怎么办?在面临着结构性过剩的时候，大家就提出来了包括今天几个致辞嘉宾也都提出过，房地产大跌要面临什么样的转型峩想要解决转型的第一个条件，就是不要被短期的利益所困扰大量的短期压力。第二个不要对传统的发展轨迹所约束，过去的发展轨跡就是卖房子、占地第三个，要加强研发研发什么?恐怕这就需要我们所有在座的企业家去进一步思索。我们知道绝大部分房地产大跌商是不搞研发的为什么不搞研发呢?因为所有的房子里的材料都是由别人去生产的，由涉及院负责设计自己没有必要去进行研发。可是峩们知道如果它是一种商品是一种投资品，我们要在市场上占领领先的位置要不要研发呢?在80年代，我们大量的制成品过剩的时候为什么有几家企业独占鳌头呢?那就是因为他们及时的进行了知识的储备、进行了研发，最后使我们企业在未来面对市场化能满足更先进的需求所以他们站在了市场的前列。
房地产大跌业发展也是如此所以研发是必要的前提，而不能在我获取利益的时候只想怎么赚钱。要想占领市场要提早进行知识的储备。这就是研发
那么研发什么呢?这是很重要的，这就是我今天话题要讲的房地产大跌和智慧城市在互联网+的基础上怎么来认识房地产大跌。
很多房地产大跌商包括企业家也聊过我们过去看到的房地产大跌更多的是看到房屋内部和社区的结构，我们看到了家庭更多的是沙发、厨具、洁具的变化，我们看到了社区是更多的物的变化固定的形态的变化，我們看到消费也是固定的、传统的商业模式在一个空间点上的变化但是现在智能技术、互联网已经改变了我们对社区甚至城市的认识。怎麼说呢?我们现在可以看到一个手机可以完成很多很多功能我们最近接触了大量的所谓的互联网营销商，包括一些新的概念的企业比如舉个例子，水壶过去我们自己在家里烧，现在你拿着手机就可以遥控它的温度你是想喝茶还是咖啡，你在办公室里完全可以操作这个笁作
我去日本看到松下电器商给我展示了整个智能家庭的变化，这个变化体现在哪里呢?所有家里的空调所有的电器设备，是在智能控制下的以保证我在这个家庭中我离开了，我什么时候需要不同的温度自动的就会根据你日常的习惯来进行调整和调节。目标是什麼呢?最大限度的降低你的电能的消耗最大限度的满足你的实际的消费需求。这是一个家庭的组合我们过去研究一个电器，只是这一个涳调一个彩电，或者一个冰箱可是现在把它组合到了一起，通过智能的方式来解决日本能源消耗问题这是日本智慧城市的智慧家庭苐一目标就是智能化的管理。
在现在中国互联网发展到日新月异的今天我们可能已经超出了这个范畴。比如我们知道乐视和小米在咑架过去我们知道电视就是你给我什么，我看什么而现在乐视电视就是大量的内容的储存，你想看什么我可以选取，互联网通过电視来影响家庭过去我们想象的一个房子只是满足居住功能，可是远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入你的家庭那么如何把这些不同要素组织到家庭里呢?组织到一个房地产大跌的概念里呢?或者把不同的电器供应商和家庭相结合呢?我们在研发的基础上就想到了一个噺的名词就是“跨界”。我刚才讲的跨界仅仅是家庭的概念还有社区。
我们今年1月份和日本召开了一个智慧城市的现场交流会全國去了50多家企业，这个会对我国的智慧城市发展也起到了非常重要的作用我们现在智慧城市是碎片化的，一个公交一或者智能交通大量的摄像头，我们叫做智慧城市这是碎片化的一个功能的智慧城市。真正的智慧城市是要满足多方面需求的市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府的公共需求，整合到一起的智慧城市可是对我们地产商来讲，企业家来讲智慧城市离我们很遥远，这是政府的倳情不是，是我们企业家的事情所以在研发跨界的基础上，日本就做到了在一个两万五千人的距东京不到30公里的地方就集合了三菱、东芝、松下等等企业整合的智慧城市，以降低能源消耗为第一目标
松下电器的智能家庭的智能管理延伸到社区，社区有一个智能控制中心来控制整个社区中每个家庭的能源管理消费。当白天用电量低的时候有一个大的储存器系统，把所有电力储存进去当晚上鼡电量增加的时候，就把它释放出来而且这里还有个自动调节的功能，每家用电少了社区会奖励你公共服务。这只是一个能源目标的社区管理我们的社区管理远远不只这些。比如水费、电费、天然气费用、采暖费怎么交?分着交还是通过智能化的方式来交。
社区垺务我们过去讲是一种收费的模式我们现在知道很多互联网收费模式已经发生了变化，它的基本概念叫做羊毛出在猪身上为什么羊毛絀在猪身上呢?是通过一种模式来扩大影响力，去营销另一种产品来打广告前天我去了互联网的私厨，只要你认识我了你可以随意定制茬我们家吃饭，我可以给你菜谱供你选择也可以把陌生人凑在一起，时间不定可以选择，但不是每天都做这个我说这是主要的盈利模式吗?他说一顿饭三千块钱支出，能赚多少钱呢?他说有三万多粉丝三万粉丝会带来其他产品的营销，这叫羊毛出在猪身上
所谓社區的服务是多方面的，不仅仅是所谓的孩子有个活动的场所也不仅仅是拥有一片绿水青山和水系，更重要的是我们所谓的多元化服务基夲都体现在社区上洗衣服务、餐饮服务、打扫物业卫生的服务等等等等，通过什么方式来给它组合到一起和我们的家庭进行衔接呢?就潒我们房地产大跌商开始设计的楼盘和模式的时候，就要注入这些因素
我们这几年在研究智慧城市的时候，很多政府官员、很多学鍺都提出“大数据”但是我想从这个角度谈大数据，面临的体制障碍会很多从政府角度推，不讲效益的时候在现在是越来越难，因為政府没钱可是一个房地产大跌商如果有200亩地，就可以在我的房地产大跌概念上融合所有其他互联网的因素使我这个房地产大跌的概念发生根本的变化。所以所谓智慧社区非常重要的意义就在于我把原来房地产大跌的实体经济和中国领先于世界的现在排名第二，某些方面还排名世界第一的互联网的影响力融合进来为什么叫跨界呢?所谓跨界就是房地产大跌商不再是过去的房地产大跌商了，在社区的发展过程中我要和其他的产业、行业进行紧密的结合，不仅仅是卖商品而是卖服务，通过房地产大跌的方式来卖服务
这种跨界和茬日本已经实现了，25家大型企业在一个小城市就实现了这种跨界融合的房地产大跌发展模式，但是它不是基于互联网我们现在在中国，就可以按照这种模式来塑造我们的新的所谓智慧家庭、智慧社区模式当这个智慧社区模式建成的时候，就是无数个智慧社区的组合僦变成了智慧城市。无数个社区模式组合会带动社区所有用户进入一个互联互通的系统，那到这里大数据就会发生作用但是这里就面臨一个很重要的选择，跨界之后怎么办呢?跨界之后就是分享所谓分享，就是我不是在我仅有的自己的利益上去想我的盈利模式而是要囷其他产业、行业来共同分享未来房地产大跌发展模式和所形成的利益收入关系。而不是在之后是在之前设计过程中，我就要想到未来嘚收益模式我们如果研究过互联网，研究过电商我们都知道分享的意义何在。在这个基础上我们的房地产大跌从一种简单的空间的實体的形态，和未来会发生紧密的连接那它的意义就会发生很大的变化。
智能家庭、智能社区最后要回到智慧城市和智慧产业园區。房地产大跌是和城市紧密联合在一起的一个房地产大跌我不敢说是一个城市，五六个、七八个房地产大跌在一定的空间内就形成叻城市，就跟过去的功能发生了根本的变化城市是不仅仅在这个空间内满足每个人的家庭需求、市场需求，还要提供公共服务
我紟年上半年去了韩国松岛，松岛是30万人口是潮汐性人口，白天是30万人口晚上就8万人口住在这里。我参考松岛城市控制中心的时候我感慨万千，为什么呢?控制中心把全市所有的交通路口和大大小小的角落布满了摄像头通过所谓的有限的智能的管理，来完成最好的交通控制和治安控制、治安管理这是过去的时代的思维方式。但是在互联网这个情况已经发生变化了，我们现在也在进行实践怎么实践呢?现在互联网给你提供的东西，已经远远超出了固定摄像头能提供的内容
今年上半年我去了柏林，360万人口才有360个摄像头，为什么?洇为那里老百姓有隐私问题不愿意让你搞这么多摄像头。可是在中国像北京两三千万人口，这么大的城市我们所面临的社区管理并鈈是都被摄像头所涵盖的。我们所涉及到的任何的琐琐碎碎需要公共服务的事情不能全都被摄像头覆盖。可是我们手机能做到前几个朤我们知道在北京市发生了一起案件，就是一个交通管制的案件在西便门，一个汽车在交通管制过程中交通警试图拦截他，他跑了這时候就实时发布信息，就是微信、微博就是每个看到他的人都会发布照片，结果在下午两点钟他被抓到的时候每个阶段都有照片，嘟能看得到
很多事情我们很多概念不清楚，地点、方位、时间、场合不清楚一个手机全可以做到，一个手机拍下来时间、地点、场合全有了，到了控制中心哪块发生了什么事，控制中心就可以告诉你这个地方发生了什么问题，要求哪个部门去解决所以拥有哽多的IT用户，拥有更多的网民就可以占领这个市场。
这就是城市公共服务系统和智慧社区、智慧家庭最后的衔接既满足了市场化嘚需求，也满足了政府公共服务需求是通过各种大数据控制中心，最终集合多方面的需求
地产商干什么呢?地产商实际上是要做手機，手机里面无数个软件需要下载可是我们和其他产业的融合，就是在房子的概念里面加入很多新的东西这些新的东西就不是传统地產商能做得到的，需要分享在分享利益和分享经验的同时，也要整合就是融合。融合到最后我们才发现我们的房地产大跌概念和以往发生了根本的变化，这个变化在于我们利用了最先进的互联网技术满足了我们可能通过家庭、通过社会、社区和城市给我们带来的多え化的需求。日本仅仅是一个降低能耗的需求韩国仅仅是交通和平安的需求，在我们这里我们要把碎片化的内容通过一个项目来进行實验的整合。
我们现在在全国抓样板城市建设我们也找了一大批企业家，不同行业的企业家要在样板城市中实现1+1，就是一个房地產大跌城市加一个互联网2+1、X+1的组合，组合成新的房地产大跌的模式这种模式就代表着我们未来产业园区、产业地产发展的一种走向。峩希望在座的所有的企业家朋友们你们都可以在这方面进行探索。谢谢大家
刚才我在想我们是一个开放式的平台，不光是资源开放不光是思想可以碰撞，当然也可以在大会整个过程当中进行很多开放式的思考比如说如果我给你几个关键词，你会做怎样的作文呢?仳如说众筹、养老、产业、互联网+很多朋友可能脑海里已经有了他自己的勾画。如果我再给你一个题目你会做怎样的文章呢?养老产业嘚清朋华友模式，下面让我们用热烈掌声欢迎尊敬的聂梅生会长做主题发言掌声欢迎!
聂梅生：各位朋友大家上午好!我知道今天的会議主题是关于产业园里面商务圈的事，后来我就想讲什么好呢我研究什么就讲什么，这样是最好大概将近一年我差不多做了这一件事凊，是亲历做的我非常愿意今天跟大家分享。
说到互联网+现在是非常热门的，所以这个题目当中大家看到左上角有个@plus，就是互聯网+的意思我们这个孵化器刚刚破壳，是一只新鲜的小鸡我愿意跟大家分享。就是中国养老产业的轻资产之路
我们来看一下整個行业的权重跟房地产大跌比较一下，是不是危言耸听其实不是的。我们可以看到2010年中国老年人口消费额已经达到了一万亿到2014年是17.5万億。这是原来的估计而最近的估计，2014年是4万亿到2050年达到106万亿。这是什么概念呢?它将占GDP的比重从2014年的8%涨到33%原来我一直在说房地产大跌仳重，算了很多现在转到这个行业来以后，我发现不对这个远远大于房地产大跌，因为大家都知道房地产大跌业在GDP当中的比重加上叻建筑业才是15%。所以这是一个非常重要的产业我翻了一下前后的政策，可以看到正因为如此我们国家对养老产业的政策发生了很大的變化。
为什么在GDP的比重会达到这么多呢?看一下这个柱状图2011年只有1.85亿老年人，不过是五年当中我们就涨到了2.21亿，是非常快速的发展階段当它涨到4亿的时候，占全国人口差不多1/3的时候当然它的消费力和拉动在GDP当中就会是上升期。我们现在处在一个我们没有想到的快速发展的老龄化阶段那它对经济的作用就很重要了。
如果大家注意到在3月份以后4月份出台了三个大文件，都是关于养老的密集絀台，一个是4月7日关于养老产业专项债券，4月14日《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》还有4月22日，《关于进一步莋好养老服务业发展有关工作的通知》这是欢欣鼓舞，还有发改委可以申报养老产业基金已经开始。政策环境发生了很大的变化我們往往都注意房地产大跌出了什么调控政策，出了什么利好其实这一块也出了很多。
第一去房地产大跌化。做养老产业绝对不能洅陷到原来的地根、银根里面去从第一驾马车投资，转到第三驾马车消费这就是总体思路，让它成为促进消费的重大产业第一个就昰去房地产大跌化。
第二轻资产，轻资产的概念是什么呢?它有这么几件事情在养老产业当中是能够形成的一个是大家津津乐道的岼台资源，一个是互联网资源一个是渠道资源，这三个加到一起就能达到综合的运营服务体系。我们会有一个创新的金融模式从传統的银行信贷，进入到金融产品的整合在养老产业当中，你去看全世界各个国家的养老产业金融组合是整个前后的各种产品的整合，囷我们现在要融进互联网金融天天都在谈的众筹而且众筹这件事情真的在我们面前，被很多做养老产业的人开始触摸和开始接受
湔面我讲了一下环境和整个的顶层设计。下面我就讲一下清朋华友学子园清华大学的学风有一条叫做行胜于言，说养老产业大概从2009年开始我就在做这件事情做标准、调研、科研。后来我想这个事得实实在在落地一个把自己做进去才能说清楚。在这样的思路之下我们僦打造了一个。
指导思想是以服务作为项目的核心价值以轻资产作为它项目的软实力，来做一个全球性的清朋华友品牌的共建共享这个正在铺开，昨天有一位澳洲的朋友过来问在澳洲能不能做。这里面引入了一个非常重要的要素就是这次做养老产业的很多人都佷同意把它总结成这样。如果做养老产业你就要引进一个双“零”要素，土地成本趋近于零融资成本趋近于零。如果做不到的话做荿一个也很好。所以现在好多都转变了思路觉得奔跑了很辛苦的五年、十年，回过头来一想谁能够胜出，谁趋近于零谁就能胜出否則无论如何算不过来账。轻资产引入渠道资源提高技术含量降低成本，提高性价比是非常重要的
操作模式。我们有两个平台因為这个项目我们充分利用了平台资源，也就是想打造一个示范工程行业平台+校友平台。行业平台就是全联房地产大跌商会因为它有各種各样的资源。再加上清华房地产大跌校友协会就是校友会资源。我昨天在一个圈里面看到对养老产业的总结我非常同意。他说要做養老产业第一件事情就是找到你的目标客户是谁，他为什么要住进来找到你的有针对性的服务。校友平台当中提供了这样一条目标愙户是精准的，而且还可以量身定做
再就是互联网，我拎出来一个比较醒目的我们做了一个双层的众筹。就是B2B的企业众筹加上B2C嘚客户众筹，同时进行的这样就可以形成两个基金，一个是私募股权基金一个是众筹基金，也是在和我们国内的比较权威的金融机构、银行在讨论这个问题已经是非常的聚焦。最后是渠道资源非常重要在座的我觉得都有渠道资源，怎么样把它放到一个平台里比如電商平台，这已经上线O和Elite海外基金和后续加盟资源我原来的思维比如是做水处理、做智能化，这样一个一个做下去的所以会有N个。可能参加过我们去年房地产大跌商会的年会的时候我就已经开始非常务实了，我说我有五件事其中就和这个有关，有电商平台、有养老等等后来他们说聂梅生我估计你很快就有第六件事情，果然今年O2O的事情就变成第六件事情后来我想不对，应该把件事情放到一件事情裏归一，这样才有承载力比如产业地产，产业地产当中的商业园这样一些大平台，能够把N件事情都放在一起而不是去做123456，这就是峩的思路的改变就是要集成。
清朋华友学子园定位很清楚就定位在1950年到1970年间毕业的高校学子，年龄在65岁到85岁之间为什么我特别囿发言权呢，因为我正好在他们中间我是1962年毕业，我今年是75岁正好在65岁和85岁的正中间，所以我觉得这个事我大概有一些发言权以清華校友为骨干，但不完全是清华的一般来说，做这种品牌做学子园品牌，占到15%到20%就可以了联手全国高校打造高知白领养老公寓。因為现在关于青年公寓、白领公寓做得很多但是可不可以做养老公寓呢?当然可以，现在老龄化铺天盖地过来有大量的余地。但是弱水三芉只取一杯就可以了。
涵盖独立生活、半自理以及全护理老者享受现有医疗保险盒养老保险的政策保障。充分利用政府对于养老產业的各项政策支持机构养老为主，兼顾社区养老与居家养老服务开展市场化运作。
这个图当中有两个咖啡色的一个是GP众筹的B岼台，一个是用户众筹的C平台就是GP、LP基金。用户众筹的C平台主要是解决项目的建设费用解决建安、投资。因为老年60岁以上没有按揭所以缺一大块杠杆，又没有首付怎么办呢?我们用C众筹平台来撬动。我们有轻资产系列和渠道资源集成系列来加持所以整个形成轻资产運行的模式。
企业在项目层面上以股权方式开展与清朋华友学子园品牌合作品牌合作方有权优先加入B-GP众筹。品牌合作方享有B平台提供的金融服务和轻资产服务品牌合作方享有C平台提供的客户源及相应的众筹资金。
轻资产资源包括哪些呢?轻资产系列有运营服务中惢是由清华同方他们做的一些投资来做这个事情。还有清朋华友会所这是我们设计联盟很多家都做了这方面的贡献和这方面的设计、裝修等等，最后连国外都过来了说太有学子园的味道了，非常有清华的符号和品位现在运营得也非常好，很多活动都在这里我们有┅个老年大学，我们把它升级了升级成书院，镜烟书院还有养生健康，还有云医疗、大数据因为我们觉得没必要每一个养老社区里媔都盖一个医院，一点道理都没有现在全球和国内都开始做云医疗、做大数据，我们嵌进去了已经在学子园里面落地。还有设计资源从开始的策划到精装修，整个产业链接下来都可以所以设计资源也是我们的强项。轻资产里面就有这么多系列
我们的运营中心囿线E，作为整个运营服务体系清朋华友会所，设计理念和一般的会所不一样是老者的大客厅、读书的佳境、会友的沙龙、多功能才艺演示场、书法绘画作品展示廊、文化交流的讲堂。这些图片就是我们的实景照片画板上的画全是学子画的。
云医疗我们提出的概念是倡导积极养生、避免消极养老，不要搞成养老院实际上还是应该积极养生，我们有一个云医疗全程健康管理体系是基于北大的背景，还有全科医生、名院远程、绿色通道、云健康管理这些植入进去之后，解决了很多有名的医院的就医问题这个云医疗就绑定了安貞医院和301，这两个医院能够解决绝大部分问题其他的医院，像协和、天坛、同仁还有国外的一些美欧等等，都开始进入到云医疗当中嘚远程会诊
现在报名要进入学子园品牌的人挺多的，他们第一个就是问能不能从头到尾做了，我们说能确实能。
还有一个輕资产的资源就是渠道资源比如有中国地产部品采购联盟，这是已经上线了昨天来还找我谈了，已经开始B轮融资了上线之后开发商對部品商的采购，因为聚量优势很大所以采购成本可以比自己去采购便宜10%到15%。是我们两年以前开始打造的现在上线以后，运行得非常恏开始走上市的道路，而且步伐还挺快现在我们签下来的第一个要的就是这个，先把建安成本降下来就上采购平台，采购平台我们吔是和中国技术结构协会一起搞的因为他们里面可买的东西太多了，基本上好多都在技术结构协会里面可以做到绿色建筑与产业化，峩们也是做了十几年
社区O2O，也是最近红火的一块把物业管理做到互联网化，做到E金融、E购物都是大大扩张了原来的物业管理。
Elite国际部动产投资基金因为整个里面金融是背景，金融模式是最重要的如果没有很好的管理团队，怎么敢去启动这样一个轻资产模式呢当然后续加盟的还有很多，比如他们到上海去开会马上芭比馒头在上海做得很火热，推向全国就是讲配送的，配送在老年住区昰非常必要的所以就可以做加盟。我们在做一件什么事呢?我们在修一条高速公路那么谁来修呢?是GP、LP，是资金、基金在修这条高速公路第一站、第二站、第N站就是你的项目，高速公路上跑的车就是这些他可以在每一站下车卸东西。其实就是这么一回事
上次跟国開行谈这个事，国开行说聂会长你不是在修高速公路你是在做高速公路的标准，在这个高速公路上跑车的标准符合这个标准的车就能讓，不符合标准的车就不让上高速公路我说也对，我总不能从造汽车就开始管吧你连车都没有造好，没有这个能力那怎么能上这个高速公路呢。
中国房地产大跌部品采购联盟已经上线了，主要是聚量优势节约采购成本，提高采购质量有一个很强的数据库，這是基于大数据云跟踪来做的我这个就不详细讲了，它已经引爆了引爆了以后就好做了，就开始走流量了
绿色建筑我们有几大體系可以植入。模块建筑已经是一层楼一层楼的在吊装可以减少建设周期40%到50%，降低财务成本不是一个一个板、一个一个梁这样上去，洏是一层楼一层楼整体的做好一层楼一层楼的吊装，在这一层楼里面比如办公室，里边的办公桌、窗帘、地板全部都可以放进去当時我在现场，这是在镇江拍的照片这样是比较适合于我们中国目前转型的趋势。
社区服务O2O我也不详细讲了大家讲得太多了。我们清朋华友社区的O2O上面是物业管理公司，下面是商户左边是垂直的电商平台，右边是业主是十字型的设计。在O2O当中关键是你能找到多尐人昨天我一天都在弄云医疗的事，其实我想通了基本上做云医疗的商业模式在于聚量以后，会形成巨大的效益这也是改变我们思維方式、盈利模式的就是在于聚量。
Elite基金是非常需要的因为我们需要一个国际化的基金管理，需要这样一个金融平台这只基金在海外很多城市，在美国城市微笑曲线当中投了很多个今年大概要投到5亿，马上就是5亿美元一年计划投资10亿美元，这样一个国际化的基金管理对我们国内的基金是非常有借鉴作用的，而且基本是按照他们基金的整个管理模式和设计来做的清华校友会这样的资源也是非瑺重要的。
资源优势当中有两个平台，一个是精准的校友平台一个是行业的平台，把它融进来因为互联网讲究平台。这个平台莋过各种各样的标准、各种各样的示范工程
清朋华友学子园目前情况是怎么样的?它在温都水城有五栋楼，每栋楼是300户因为那旁边非常繁华了，旁边就是一个非常大的超市地铁、交通都非常不错，我们当时选的就是靠近城市的地方
今后准备怎么做呢?我们线下繼续打造示范工程，线上拓展B、C这两个众筹平台每一年我们准备做五个。最后品牌输出以后在全国做几十个以后，肯定形成了一个候鳥式养老各个品牌都叫清朋华友，这个重资产是由各种不同的投资人或者开发商做的做完了以后必然形成一个候鸟连锁，因为在同样品牌、同样品质之上所以候鸟嫁接到这个品牌上去以后，多了一块资源多了一块盈利。最后我们是准备对接资本市场
今年到明姩我们踏踏实实做五个，建成B、C平台三年到五年，每年做五个最后我们想做到40个，形成国内知名的学院式养老的服务平台
这张圖看懂了可能就全懂了。红颜色的是核心部分是我们比较熟悉的基金和基金管理公司，我们有一个清朋华友基金是B众筹，怎么个众筹法呢?为什么它是众筹基金?就是因为GP基金我们不是一家是找了20家，有20位价值投资人他们每家认投两千万，实际上第一期只需要投一千万第一期我们做一个两亿的众筹基金，第二期再扩大到两亿一共四亿。这个基金是一个种子基金往下面投，投整个基金规模只到10%这僦是我们做海外基金的时候学来的。美国的开发商都在GP这个位置上投整个项目的多少呢?是10%，甚至只有5%这就是刚才我说Elite海外基金全部都昰玩别人的钱，都不在玩自己的钱自己只投10%，我们这次也学会了只投10%，看能不能玩起来结果真的可以撬动起来。所以它只投10%也就昰说第一期两亿，就可以做20个项目每个只投一千万。LP的部分就是咖啡色的部分包括三种类型，第一种类型是最重要的就是C众筹投资囚，谁将来要用这个房子就一直穿透到项目公司，谁来住这个公寓谁就交这笔钱。这个众筹量很大比如我住在清朋华友学子园，我僦是它的众筹对象我进去以后就交了100万，两间房子要交200万这就是众筹，一下子就把100万、100万、20万等等全部圈进来只要圈进来30%的住户，建安成本就够了因为建安成本最多一平米是6000，现在卖给我们的时候是两万不是卖给我们，是使用权我们交的是押金。两万一平米囷周边相比，很便宜周边楼面价已经是2.3万了。对它来说6000块钱的建安成本，最后出手的时候是两万所以只要出手30%左右，前期成本全部囙来所以这是很重要的。为什么我说的20%到30%就是这个意思，如果你的目标客户能进来20%到30%给你交众筹的钱，你前期的建安成本就基本上差不多了
美国所有的养老公寓里边都有押金，最后都要退回只不过有时候退70%、80%、90%，不一样我们那个项目是退100%，现在也改了退荿70%了，就是7月10日以后只退70%这跟美国模式一样。我们把它叫众筹其实早就存在，在养老公寓当中美国早就是这么做的就是拿老人的钱進来做押金，再退给你实际上是向老人借了一笔无息，再还给你为什么我敢说零财务成本?就在这儿，如果这个众筹提前还没有拿到汢地证就开始众筹了，那就变成负的了你还赚钱了。所以为什么说负融资成本、零融资成本就在这里。关键看你怎么做当然你可以囿社会投资人，可以做直接的债权融资把比较便宜的钱、保险的钱或者政策性，这都是开放的4月份出了那么多政策，全是针对养老地產融资的问题那就是最后一个直接债权融资。
所以整个这一块撬动起来就是我们的金融模式，应该说目前看起来我们一项一项的茬落实不容易，但是都是有希望的因为清朋华友学子园就是这么做的，而且前期投资已经回来了开盘不到两年，是两年以前的10月份開盘到现在前期投资回来了，不存在做养老地产十年回本你做成重资产绝对是十年。
还有一个紫色的是很重要的就是清朋华友岼台公司来管理什么呢?平台资源、运营资源、渠道资源，把轻资产嵌入到基金里面给项目公司，是金融两边加持的做法
项目投资仳如我有项目，现在好多把工业地产的项目转到养老这边来如果做的话，比如学子园项目公司首先愿意投GP基金，才一千万就可以加入而且还要投回去10%，那当然愿意进去当然有平台资源的这些愿意投，因为放大比如我们的电商、云医疗都愿意进入我们的GP，为什么呢?峩辛辛苦苦的去东找西找不如进入你的平台放大，跟你一起玩、一起走还可以享受GP的回报，而且还可以扩大项目比如能够做养老设計，为什么不在这里一下子做40个项目呢为什么非要自己一个一个打市场呢，所以两边都很积极愿意进我们的GP基金，两个亿的基金
最后就形成这样简单的模式，有四种合作方式、三列菜单四种合作方式就是四种合同，我有项目要有养老公寓，要进五个GP基金这僦是第一类合同。第二我有资源，有云医疗有规划设计，有装修什么都有，有轻资产资源要进这个项目，那加入GP第三，就是想莋一个项目而已那与学子园项目合作。第四是又没有资源又没有项目，我有钱就是投资。那也可以跟GP基金合作，在做PE阶段就是苐二轮融资准备上市的时候，你起作用所以基本上是有项目的、有资源的、只做项目的和有钱的，这四种合同就形成了高速公路这种模式
具体做的时候也很简单，比如我是第一类合同我有三类轻资产的服务清单，你点比如有金融服务清单，有十项你点要哪个鈈要哪个，你可以划勾我估计大家C众筹是肯定都要的。我有轻资产资源有渠道资源，电商部品采购绿色建筑，社区O2O云医疗，都有你可以打勾，就可以开干现在总结下来以后是比较好操作的。
财务测算财务成长曲线，根据我们这个模式一年五个，大概一姩的收入是五千万这主要是为了成长做的，五年以后回到2.7亿如果上市以后按照20倍估值，也已经有60亿了
C平台为什么这么重要呢?我洅强调一下。零地价、零财务成本为什么那么重要我们在这个项目做了一个定价，短期会员和长期会员短期会员是消费型的，如果一點都没有众筹押金型的一点都没有，我们做一个函数短期和长期是一半一半的撬动，最后大家看一下是什么结果这个图，投资回收期如果一点押金都没有，一定是十年以上投资回收现在开发商做这件事情算不过来账，投资回报期太长了这样做真的是十年，我们算出的也是十年以上但是如果加入了押金、加入了众筹、加入了杠杆，投资回收期就可以到3.6年差这么多。所以真的要好好精算一下
内部收益率IRR，如果完全是开发商所谓地产模式那只有12.14%，因为是靠建成以后的经营那确实很少，但如果加了众筹加了轻资产以后，就是21.98%我觉得李克强总理讲的互联网+模式确实是引爆了很多产业，在房地产大跌业里我参加了N轮关于互联网+的演讲和讨论我觉得起码茬我这里引起了很大的变化，换一个思维方式得到的是完全不一样的结果那就是C众筹的结果，完全可以解决土地成本和前期建设费用關键是商业模式怎么做。
如果运行的顺利我们的B股权众筹平台，就是管理基金这部分有PE投资人对接资本市场关键是我非常想把清萠华友学子园的轻资产这块整体上市，因为这块是太重要的属于我们住宅产业或者住宅科技这部分，让它有一个渠道重资产这块，比洳我们做数十个项目这一块正好是我们国家强力推的REITs，质量是差不多的又是同样的品牌，所以最后在资本市场上用REITs的方式退出是非常恏的持有个五年、八年以后用REITs退出，我估计那时候中国的资产证券化已经很成熟了
主持人：用热烈掌声感谢聂会长。刚才聂会长講得特别好给我们用生动的案例展现了一个模式，一个宏大的平台拓宽了我们很多人的思路，我个人想跟您请教您讲的轻资产、重資产，这个模式本身还有两个特点就是重杠杆和重服务，以后有机会我们应该再深入的在专业性、实战性的案例中多做探讨
刚刚聽了干货，也是精华接下来邀请另外一位领导上台跟我们做分享。原建设部办公厅主任在任职期间配合有关司局起草了国务院有关促進房地产大跌业健康发展、稳定房地产大跌价格、规范拆迁行为等重要文件和房地产大跌市场形势分析、经济适用房政策实施情况分析、Φ国特色城镇化道路等报告的草拟与修改工作。2004年4月起任中国房地产大跌业协会副会长兼秘书长现任中国房地产大跌业协会名誉副会长——朱中一先生。他演讲的题目是“当前房地产大跌市场形势分析与预测”
我想讲两个问题，一个是当前的房地产大跌市场形势宏观经济形势确实跟房地产大跌关系非常密切，一季度由于宏观经济的下行压力增大和房地产大跌市场的疲软所以住建部、国土部、央荇、银监会、财政部、国税局等六个部门在3月下旬出台了文件，对鼓励和支持居民的自住性和改善性需求发挥了重要的作用不少地方也結合自己的实际出台了有针对性的措施，特别是发挥了住房公积金在支持中低收入家庭购房方面的作用这个作用不可低估。
在这些政策的利好影响下4月份以来全国的房地产大跌市场形势出现了下滑的积极变化，4月当月一线城市和部分二线城市明显的企稳回升全国商品房销售面积是8130万平方米，销售额5716亿元同比分别增长了7%和13.3%，改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况5月份销售情况继续良好，1到5月份全国商品房销售面积达到了3.599亿平方米虽然同比下降了0.2%，但降幅比1至4月份收窄了4.6个百分点销售了24400万亿元，同比增长了3.1%而1到4月份还同比下降3.1%。特别是浙江、广东、湖南、广西、重庆、上海等13个省区市实现了不同程度的同比增长5月当月全国商品住宅的销售面积是8651萬平方米，销售额5814亿元比4月份分别增长了20.07%和19.87%，主要是一些重点城市销售量5月份同比和环比都有较大幅度的增长
第一个问题就是商品房的去库存压力依然很大，5月末全国商品房的待售面积是6.566亿平方米比4月份仅仅减少了15万平方米，当然住宅待售面积减少了121万平方米這说明什么问题呢?说明全国多数城市待售面积还在继续增加。这个数字是国家统计局的数字如果按照各个地方的统计数据，待售面积肯萣比这个数字还要大
第二，省区和省区之间、城市和城市之间的差异明显1到5月份，在31个省区市当中住宅销售面积同比上升的有浙江、广东等15个省区市，下降的有16个其中辽宁、吉林、宁夏、山西、福建、河北、黑龙江、陕西、9省区的降幅超过了10%。从城市来讲深圳、广州、北京、上海等一线城市，宁波、杭州、兰州、郑州、呼和浩特、长沙、青岛、济南、苏州、无锡等部分二线城市上升明显去庫存压力有所缓解，但多数上述城市和部分二线城市尤其是东北、西北、华北的三四线城市，销售不善的情况依然没有改变
第三，去库存效率低特别是一些中小型的房地产大跌企业资金量仍然紧张。据中国房地产大跌报报道截至4月底，在北京、上海房地产大跌產权交易所挂牌转让房产股权的就有37宗总的数量有129亿元，其中4月份新挂牌转让的股权就有109亿元这说明咱们企业的资金量还是很紧张的。
至于房价前几天刚公布总的来说，5月份70个大中城市新建商品住宅的价格环比上涨的有20个比4月份增加了两个，涨幅最高的是深圳为6.7%，上海为2.6%北京、广州过1.4%。下降的有43个比4月份减少了5个，下降幅度最大的是唐山为0.6%。房价涨的主要还是一线城市特别是深圳，②线城市整体是稳定的大部分的三四线城市房价仍然是下降。这说明什么情况呢?4月份开始市场总体是向好的，这是一个基本的概念
第二个概念，市场的分化依然是相当明显的另外1到5月份，房地产大跌开发投资同比增长5.1%比1到4月份回落了0.9个百分点，其中内蒙、辽寧、黑龙江、云南、吉林、宁夏等八个省区是为负增长的房屋的新开工面积同比下降16%，土地的购置面积和土地的成交价格分别下降了31%和25.8%这些都是咱们讲的开发类的指标都是同比下降或者是增幅下降，下降幅度还是不小的对这个下降业内也有不同评价。我自己感觉在存量房的压力那么大的情况下，这种下降是意料之中的也是企业和地方政府理性的表现，也是结构调整阵痛当中无法回避的问题当然這些指标的下降，会不会诱发下一轮房价的涨幅过快这是业内有些人士也是有这种说法的。但是我觉得只要地方政府能够把握好这个度把握好消化总量和开发类指标的关系，处理好这种关系我想再加上咱们中央政府强化了地方政府在稳定房地产大跌方面的责任，这些指标是会逐步向好也不至于会出现由于这些指标目前的下降，导致今后一段时期的房价大涨
第二方面是讲一下房地产大跌行业的發展趋势。当前的市场回暖与政策的利好是密切相关的在政策利好的推动下，改善性需求会继续释放前年的销售量肯定会好于去年。┅线城市和部分的二三线城市的房价还会温和上涨但不具备大涨的条件。当然个别城市深圳太例外了因为深圳的地特别少，根本没有哆少土地可以供应是非常特殊的城市。要想根本的缓解深圳房价的上涨我上午在跟李铁商量这个事情，咱们现在讲京津冀一体化联动像深圳能不能跟惠州、东莞，特别是跟惠州因为惠州现在供应量很大，房价环比在下跌而深圳是供应量不足，房价在上涨如果能加强城市之间的交通联系，能够缓解房价上涨缓解惠州的去库存，缓解深圳房价上涨如果地方政府在这方面能够有所作为的话，也是囿办法来缓解房价过快上涨的问题
但是对全国来说，其他城市我始终认为不具备房价过快上涨的问题，因为一个是供求关系发生叻明显的变化一个是咱们的政策是支持自住性和改善性的，而且现在房价涨的是北上广深北上广深四个城市现在还是在实行限购，所鉯不具备房价上涨的条件
房地产大跌企业我认为还是应该珍惜来之不易的楼市回暖的良机，抓紧加快去库存从中长期来看，房地產大跌还是有发展前景的为什么有发展前景呢?因为咱们的城镇化率，名义上是54.77%实际上只有36%左右。如果到2020年城镇化率达到60%，进城人的數量还会非常多再加上原住民的改善性需求，所以房地产大跌发展空间还是很大的关键是怎么处理好刚性需求落地的问题，这里面要研究的问题很多核心的问题我觉得要怎么样尊重房地产大跌的发展规律和城镇化规律，因为时间问题我就不展开讲
就当前来说，當前的形势离不开今年“”政府工作报告和政府工作报告前后各个有关部委已经形成的文件这个重要的指导思想，因为今年的房地产大跌是以两个稳定为主基调一个是稳定住房消费，一个是稳定房地产大跌市场始终是围绕这两个稳定的。具体的措施里加大城镇棚户區、城乡危旧房的改造，支持居民自住性和改善性需求加大去库存力度，促进市场的销售另外坚持分类指导等等。
其中有一个问題我想根据个人的理解解释一下不少人都在问这个问题，既然认为去库存的任务那么重为什么今年还安排了保障性安居工程740万套，其Φ包括棚户区改造580万套等等我个人的理解，可能涉及到的拆迁会有740万套但是740万套拆了是不是都要开工建设，我觉得不一定我看很多領导的讲话，因为棚户区改造里头作为国家来说，是提倡的尽量扩大货币化补偿来消化存量房的。所以拆迁可能要拆迁到740万套但我洎己觉得可能还不完全就是要开工740万套。这是我个人的理解
另外在消化存量房方面，住建部今年也提出了一些具体的措施在考虑當前市场的时候，我认为有三个问题要考虑
第一个问题，如何既要落实好现行政策又要细化消化库存房的政策。因为对自住性和妀善性政策的支持要继续落实，有的地方可能落实的不够同时怎么样来消化库存呢?因为现在消化库存的压力在一些地方依然很大，而苴有些地方的库存不但没有减少还在增加，库存压力的问题是相当大的涉及到稳增长和防风险的关系问题。
第三个问题如何处悝好当前工作与今后改革发展的关系，深化住房制度改革制定促进房地产大跌发展的长效机制。
第一既要落实好已经出台的住房嘚税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性居住的政策，又要细化库存房的消化政策对库存房的消化在住建部的领导讲话里，包括茬棚户区改造当中要加大货币化的安置存量房要转为公租房，鼓励企业将一些难以销售的商品房进行装修以后改为自己持有，组建住房租赁机构向社会出租住房供应量大的城市可以将没有开发的住宅用地转化为新兴的产业用地、养老用地，这些作为建设部已经梳理出來了我自己觉得可能有关部委和建设部还要形成一些细则，更希望地方政府在这种思路下面能够出台更具体的办法来解决存量房的消囮。所以细化存量房的消化政策加大存量房的消化力度，我认为不光是当前的可能在有些地方还是明年的一项重要任务。
第二既要尊重市场，又要加强对市场的监管这里包括两个内容，咱们当前的市场肯定是向好的方向发展总趋势没有变。在这个总趋势下面我为什么说要尊重市场呢?比如像深圳这样的城市，深圳市在5月29号就出台了四项措施包括对商品房预售要加快审查，包括要加大土地的供应同时又适当的收紧了银行的信贷等等，是想平衡它的供求关系这是对这一类的城市。但是对于多数的目前存量房消化压力大的那些城市要加强对预售资金的监管和二手房交易的监管，化解风险这两项工作都是很重要的要做的。
第三在促进消化库存的同时，还要研究房地产大跌的发展规律和新型城镇化的发展规律深化住房制度改革，调整完善住房、土地、财税、金融等方面的政策建立健全房地产大跌市场健康发展的长效机制。我建议大家关注一下5月25搞人民日报上面有一篇重要文章权威人士对中国当前经济问题的五个問答。当然这个权威人士是谁没有指出来，但是我认认真真读了好几遍我觉得这个权威人士不是一般的权威人士，这里面涉及到房地產大跌的问题当前在稳增长和防风险里，房地产大跌是一个内容其中一个内容就是不少地方的库存的量大，是一个要解决的问题第②个问题讲到怎么样顺应当前的市场和城镇化的形势，来加快建立长效机制的问题我认为这个问题涉及到了深化住房制度改革以及土地財税金融制度的改革，来完善长效机制这方面包括行政复议制度的改革，包括国务院最近形成的关于支持农民工、大学生、退伍士兵返鄉创业通过这些政策来撬动三四线城市的市场。
另外在长效机制里面还有一个条在国家新型城镇化规划里，要求各个城市都要结匼城镇化的进程和当前的住房的实际情况来制定发展规划。现在各地都在制定十三五发展规划如果各地都能很好的制定十三五的住房規划和保障性规划，就不会造成一些房价的过快上涨这个工作关键是地方政府的前期性的工作要做好，强化地方政府的责任房地产大跌不会再有大起大落的情况。
作为房地产大跌企业一定要认识新常态、顺应新常态加快创新和转型。我认为尽管形势好了但是咱們仍然对于转变发展方式、创新和转型这个问题始终不能忘记，不能仅仅考虑现在形势好了是不是应该涨价了等等，当然考虑价格问题對于企业来讲也是正常的但是我认为在目前的情况下，加大去库存的力度利用这个好的时间来倒逼我们企业的转型和创新，可能是更偅要的课题这些课题聂梅生也讲了，李铁也讲了谢谢大家。
主持人：感谢朱会长刚刚聂会长在演讲当中提到了一个平台，就是蔀品采购平台筹办了很久，今天终于落地了借这个很好的时机我们今天做一个正式的上线的小小的仪式。其实我们云建材是在全联房哋产大跌商会与中国建筑金属结构协会指导下由全联房地产大跌商会写字楼分会发起创立的中国领先的产业地产建材部品采购线O整合服務平台。云建材的使命是全力创建一个专业、简单、安全的高品质采购服务的第三方平台让产业地产采购变得更加容易、平等和高效。
正式上线祝愿我们这个第三方平台能够为我们行业里面的各大企业客户做好有价值的、有意义的、实质性的服务。
下面有请平咹证券首席经济学家、北京师范大学金融系教授、北师大及厦门大学博士生导师钟伟先生钟教授还兼任国家外汇管理局《中国外汇》副主编。长期从事银行转轨和资本市场研究在房地产大跌领域的研究也较有影响。钟伟先生的演讲题目是“当前金融与房地产大跌市场问題与对策”
一个人的年龄和他的生理年龄没有关系，主要是他的阅历、他的学习能力有关系从这个角度来说，我一直认为聂会长昰永葆青春的不老美女
我主要研究金融行业，向大家汇报几个问题第一个问题是怎么来看待中国未来五到六年的经济增长，有很哆人很悲观但这种悲观没有什么道理。未来五到六年中国经济增长会怎么样的?在过去的几年中国经济增速一直是从2010年的第三季度开始逐步下行到目前的7%左右的水平，市场研究人员也有非常悲观的认为中国经济在未来几年方向不明朗。这种悲观可以放在一边
我们鈳以看一下大概有几种基本的条件。第一个主席同志提出了中国梦，在未来有怎么样的一个遥远的梦想不管怎么样，先得把小康梦给實现吧2020年之前中国要实现全面小康，如果这一步都做不到那么建党建国多少多少年怎么样的梦想，可能说服力就很弱了2020年如果实现铨面小康，中国经济增速不能够低于6.6%如果低于这个速度，中国全面小康就很难了
第二就是中国和美国之间的竞争，中国目前经济規模大概是美国的一半因此如果美国经济增长每年3%左右的线%，否则中国和美国之间经济实力的绝对差异就会拉大而不是缩小。
从現在来看国内最悲观的研究是社科院的蔡教授，以及国外的国际货币基金组织他们认为中国的未来潜在的增长率大概是6.2%，而比较乐观嘚研究则是林毅夫教授他们提出每年增长8%左右但是无论是从全面实现小康，还是中美大国战略之间的相互竞争还是从中国的人口资源、环境、生产要素等等可持续的增长来讲，我个人倾向于认为在未来五到六年中国经济维持在7%左右的增长平台是没有什么问题的，没有必要把中国经济增长的未来看得过于悲观比如说4%到5%。
目前中国经济的运行国家统计局给出的数据，一季度是7%去年全年7.4%，但是中國目前PPI已经是负的了中国GDP平均指数也是负的，就是说中国目前增长和物价的搭配是中国现在处于一个轻微的通缩的状态如果财政货币政策搭配合理，消除这种通缩的话中国有可能持续在比现在的经济增速还要略高一点的水平，就是宏观政策和通缩的相互的影响显示目前的宏观政策还是偏紧，需要继续放松这是我们对未来五到六年经济增长的理解。
那么怎么来看待2015年的经济增长呢?2015年的经济增长吔没有什么特别大的问题有很多人说中国经济四个季度是逐季下行的，这没有什么道理一季度7%，二季度不可能低于7%三季度、四季度夶概在7.1%、7.2%的水平，所以今年中国经济增长四个季度是逐季恢复的而不是逐季下行。
如果一季度的7%GDP的统计数据还有比较多的水分的线%鈳能水分就会少得多我们如果观察一下5月份和4月份之间的数据的比较，可以发现投资的增速在平稳的回升比如说工业增加值的投资增速，5月份比4月份从7.9%回到9.9%比如房地产大跌5月份比4月份有明显回升，销售也在好转比如消费环比也在改善之中。所以5月份和4月份相比各項指标都在回升，没有特别多的意外的事件使我们能够看到接下来5到12月份中国经济会可能二次探底这种探底的可能性几乎是没有的。所鉯今年全年中国经济二季度会是比较可信的底部的形态不用等到第三季度。甚至有可能2015年上半年是中国在过去五年和未来五年一个增长嘚底部就是经过漫长的三到四年的结构调整，在2015年上半年中国经济增长见到了底部那么是为什么?为什么2015年中国经济增长相对来说比较恏?
第一个是感谢沙特和美国这些西方国家和资源大国，使得中国大宗商品进口价格非常便宜大宗商品价格便宜了，比如铁矿石、铜、铝、石油、天然气等等价格便宜了，使得中国进口便宜了很多钱实体经济增值税的缴纳部分就大大降低了，因为增值税是从价不从量的量没有减，但价格减下来了所以大宗商品的跌价给中国实体经济带来了非常显著的增值税的减税效应。
另一个就是创新型企業目前在中国的确有所起色在过去的三年多到现在，实体经济当中大约有1/5生产型企业已经死去。就是产能去化已经差不多了从企业利润总额来讲虽然没有增长，现在还幸存的企业其实还是活得不错的打一个通俗的比方，过去五碗饭六个人吃大家你争我夺，现在五碗饭四个人吃所以吃饭的人都从容不迫，现在对资本家和企业家来讲他们最缺的是有盈利前景、行业前景的投资方向，而不缺钱现茬创新尤其是以互联网+为基础的创新，在中国有星火燎原态势
首先是宽松政策是会延续的。2015年到现在整个货币政策真正的放松我們追溯一下起点大约是2014年10月份，从2014年10月份之后到现在央行法定存款准备金余额的数在下降，利率在下行存款准备金率在往下调整，另外定向操作释放流动性的准备也比较多。人民银行在过去八个月的时间做了非常多的努力但这些努力远远不够。因为如果人民银行延續过去八个月操作的态势还是不能够达到在去年年底中央经济工作会议和今年“”上所定下的信贷投放和M2的增速目标，比如1到5月份M2增速只有10.8%，而去年定向的目标是12%左右如果说要基本上完成目标，那M2的增速怎么也要在11.5%才说得过去那么下半年M2增速要继续提速。怎么样才能继续提速呢?就是增大流动性宽松的道路只走了1/3，还有2/3的宽松之路需要人民银行做出更多的跟市场相呼应的努力。下半年定向工具的操作PSL等等的操作会多一些，下半年利率的下行也会慢慢的在利率下得更多一点
2015年金融市场化能够完成，我个人预计在不晚于2017年上半年有可能人民币就能成为硬通货，就是在金融和资本交易账户下成为可兑换。这是人民币从利率市场化走向可兑换再到十九大之湔，人民币国际化也开了一个好头这是给我们中国国内企业走向海外去进行投资、进行开发提供了更好的机会。尤其是中小开发商是非常适合走到海外去进行投资和开发的。
关于资本市场牛市将延续，只是上半年涨得太多了下半年赚钱比较难。所以上半年虽然鈈用悲观但是下半年资本市场参与者想挣钱是比较难的。同时成长股创业板没有继续调整的话只靠主板市场是没有希望的。目前所出囼的南北车之类的合并我认为是改革的淘汰，而不是真正的改革如果主板市场只靠南北车合并的话，只是给主板市场留下的改革牛佷有可能是一个虚张声势的牛，而不是线年之后没有看到更多的企业向民营企业开放没有看到行业垄断的打破，没有看到国进民退的现潒有显著的扭转也没有看到十八届三中全会、四中全会的精神到现在显著的落地，这些我们都看到了梦想但没有看到落地。而创业板市场的牛市是从2013年、2014年就开始延续至今的创业板代表了中国未来的方向。所以如果创业板不调整到位牛市要延续下去是比较困难的。
怎么来看待房地产大跌长期的前景呢?第一2015到2020，如果并不具备房地产大跌行业非常专业的开发投资经验的话这是一个非常好的转身機会，你可以离开这个市场因为2015到2020，房地产大跌市场不会再延续过去十年尤其是2005到2012之间的迅猛增长。未来五到六年房地产大跌投资增速、销售增速有可能跟经济增长差不太多房地产大跌行业不再是领先于中国经济增长、推动中国经济增长和投资的领先行业，而是一个鈈拖后腿就不错的行业既然是这样，当然我们要从这个行业里面考虑是继续留还是走
在2014年我在博鳌论坛做了一个小的测试，结果茬座的几乎所有的开发商包括任志强等等其他人，他们都异口同声认为给他们十年青春，他们现在选择的职业将是互联网而不是房哋产大跌。
第二我们还要看一下现在说未来三五年中国房地产大跌将崩盘的逻辑，这是毫无逻辑的幼儿园小朋友都知道是错误的。比如爷爷死了房子留给了父母，父母死了房子留给了子孙，一人好几套房房地产大跌刚崩盘。这样所谓的房地产大跌未来挺不住嘚说法就意味着再过25年中国人口将减少4/7，再过25年中国人口又减少2/7，最后只剩下1/7的人口了就是说现在14亿人，爷爷奶奶外祖父这些75岁的囚突然之间在几年之内都死掉了，中国只剩下6亿人6亿人只剩下两亿人，这些流言蜚语完全没有任何基础
另外就是00后、10后人太少叻，独生子女政策没有放开人越来越少，房子卖给谁呢人少是一个渐进的过程，虽然有一些学人口学的硕士说00后、10后的人非常之少泹到目前为止仍然是缺乏统计数据支撑的东西。80后大约有2.3到2.4亿人90后大约有2.2亿人左右。00后到现在大概是1.8到1.9亿人10后我们估计还能够有1.8亿人咗右。所以上一次的中国生育高峰是1981到1997年这个生育高峰离我们并不是特别遥远，如果未来人口政策做一些适当调整比如普遍二胎政策放开，中国每年新生儿还是有可能维持在1800万人左右所以住房的新增人口需求没有下降。房地产大跌目前整个的回升还是有的
2015年房哋产大跌情况向大家汇报一下。首先零增长是不可能的目前有非常多研究机构认为今年零增长，不会的今年我们估计还是有可能销售媔积和销售金额创下一个天量。今年的行业投资增速有可能从4月份的零左右回到年底的两位数。销售面积有可能在13到14亿平米之间销售金额也是正增长。所以今年实现5%到的10%的增长是非常有可能的
今年复苏是分化的，三好三坏三好是好在哪儿呢?一线城市比较好，三㈣线不太好消费比较好，投资不太好住宅比较好，非住宅相对来说弱一些这是整个房地产大跌的分化格局。
在这样房地产大跌汾化的格局之下我个人给大家的建议，我们也做了一些数据的模型我们建议诸位房地产大跌开发企业没有必要介入到这些城市当中去，这些城市具备两个指标第一个指标，常住人口600万以下第二个指标，目前在售商品房新房均价1万块钱以下如果符合这两个指标，这些城市房地产大跌的未来都是非常黯淡的目前中国常住人口600万以上的城市大概有将近60个，甚至这60个城市当中也只有个别城市有良好的的湔景一千万常住人口以上的有15、16个，所以房地产大跌开发、销售没有必要遍地开花必须坚守600万常住人口、一万块钱每平米的均价这两個底线，低于这两个底线的市场介入风险是比较大的。
之所以在2015年房地产大跌能够得到回升很大程度上是因为我们低估了中国房哋产大跌的韧性，就是房地产大跌行业是一个野蛮生长的行业在过去历经波峰和低谷，历经调控、历经大鸣大放和极力的政策的压缩房地产大跌行业都挺过来了，所以这一轮房地产大跌的复苏也比较快
总体想法是这样的，如果你是从事非住宅开发的就是商业、寫字楼等等，必须往前端走更多的把自己做成一个甲方的甲方。也就是要关注GP、LP、金融、资本运作等等因为如果你是从事非住宅开发，所需要投入的资金量比较大开发周期比较长，投资风险比较高业态也比较复杂，在这个过程当中现有的房地产大跌企业家一定要從一个企业家变成一个资本家，房地产大跌企业开发商已经是甲方了但是比你更甲方的是资本家，真正的资本家从来不关心自己做什么產品而只关心人家做什么产品，如果人家有好产品有好项目，自己有资本就去介入。这是一个资本家的思维企业家的思维永远都昰，接下来我做点什么产品或者项目我们挣到钱。所以做非住宅的应该往前走更多的学会资本家思维，做住宅的往后端走什么叫往後端走呢?利用已有的客户资源，利用你已经在全国形成的销售的网络和星罗棋布的过去十多年的销售的项目形成对已有物业的互联网的優化过程。例如说小区商业可以有小区的金融、小区的物流配送、小区的零售网点、小区的社区健康等等这些都是住宅要进一步细化往後端走的更贴近于居住者的衍生的过程。这是一个基本的思考
首先我们得理解房地产大跌目前面临的经济格局，是我们正在进入一個数字地球的时代人类只有三个阶段的划分，我个人把它这么定义第一个就是农耕社会，农耕社会的时候中国是非常富裕的农耕社会然后是工业化社会，比如1840年中国GDP占全球大概27%、28%比目前美国还强。但是现在中国GDP构成当中农业只占1%，剩下的99%都是工业和服务业未来哪些领域能够在工业和农业中有爆发式增长呢?就是数字地球。我们不仅生活在一个生物多样性的物理地球当中同时我们也生活在以互联網为基本架构的数字地球当中，我们既是一个真实存在的人也是一个数字化存在的人，供需其实都是放在数字地球上实现的
我举┅个例子。在生活当中你认识到某一个朋友他有什么样的学历，有什么样的背景他的家庭成员是怎么样的，他的成长过程当中做了哪些好事、坏事你认为这个人可能是一个慷慨的、有教养的、比较不错的人。这是在物理地球当中你所认识到的朋友但是数字地球并不需要这样的有血有肉真实的人，当你出生之后你就有DNA库的数据，然后你成长到现在有什么样的疾病和治疗的电子病历，你的履历当中昰怎么样接受教育的在教育当中有没有作弊的行为和成绩的情况。随着你踏入职业生涯职业的晋升程度和参与社会公益事业的程度等等，后面的这些非结构化的数据更能够勾勒一个人例如说你可能觉得在生活当中这个朋友是慷慨的，但大数据告诉我们从小到大这个囚聚餐的时候从不买单，或者是他在收入增长之后并没有拿工资的更多的钱做任何的慈善捐助，因此大数据可能会告诉你这个人的慷慨是假的，因为他的行为体现了这个人是一个非常吝啬的没有爱心的人这就是数字地球所告诉我们的真实的人。
而金融活动和经济活动都依赖的是没有情感的数据而不是有情感的、有血有肉的东西。数字地球对于我们未来的影响会非常之大否则的话我们就没有办法理解BAT这些企业的估值为什么是这样的。
那么数字地球会怎么影响到房地产大跌呢?比如关于房地产大跌的布局数字地球是使得超级夶都市生活更加便利，而不是更加不便利所以北上广深随着互联网+的落地，它提供给市民的生活的舒适程度会大大改善而遥远偏僻的村镇乡村在互联网+的情况下，其未来更加岌岌可危当然作为一个房地产大跌投资的集中的投放项目和资金投向地，应该是超级大都市洏不是田园梦想。因为我们的祖父辈都是农民所以我们还会残存着一些农耕梦想，但这些梦想就投资而言是错误的
又例如数字地浗告诉我们工业4.0时代的到来，意味着做工业地产的往后端走是很难的什么叫往后端走呢?就是在具体的产品的装配、加工、制造、包装、粅流等领域，所需要的工业地产的量可能是在减少的比如富士康就专注于这个领域，所以富士康属于即将过去的工业3.0而不是属于未来嘚工业4.0。更多的不是在装配制造环节而是往前走，比如研究、研发这是没有办法用机器人取代的，研发的虚拟使用、产品制造出来的時候的体验和推广、同行之间的交流、沟通、会展等等围绕着在介入到真实的生产制造环节之前的所有环节的投入都会大大增加，而制慥生产环节本身的成本和投入减少例如说一部iphone，iphone6的手机可能真实的制造成本我不清楚大概只占到售价的20%，那就意味着另外的80%我们产業地产必须围绕另外的80%来投入，而不是围绕着之前的20%来投入这就是工业4.0的启示。
又例如O2O聂会长已经讲得非常清楚了。比如从传统線下消费走向线上消费，这个线上消费过程增长非常之快在未来也会为我们房地产大跌行业带来很多机会。
怎么去用互联网+来改慥房地产大跌呢?首先一个是我们在过去提了一些改造的口号比如说地产+产业，住宅之外、商业之外加一些酒店、写字楼等等这些东西，或者是水泥+鼠标这是一个主动转型初期的想法，现在会有更多的领域可以展开例如说我们可以怎么适应它呢?从布局方面我们可以适。
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