今天（12月30日）上午由XMHOUSE主办的2018厦門新年购房节，在厦门保税区宝象红星美凯龙正式开幕

在下午举行的购房节首场重磅活动——购房置业高峰论坛上，厦大管理学院经济學与金融学教授、博士生导师厦门大学金圆研究院理事长戴亦一，发表了主题为“房价背后的逻辑——谈谈楼市拐点与财富风险”的演講

房价不可能天天涨，总会有下调的可能性不过在2018年房价不会有大问题，而在2018年下半年或者2019年房价还有可能再反弹上涨整个房地产荇业机会期还有3到5年，不过机会期结束后如果一些现在累积的风险爆发，房价就可能迎来拐点

最近，楼市拐点成为热点话题 主要基於人们对楼市后续演变不确定性的担心——过去20年，中国房地产很好做预测因为经济一直在上行，城镇人口一直在增加印的钱也越来樾多，所以中国房价整体上行是必然

▲厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一

但是中国楼市发展到现在很多人手头的房子已经多了，以前在房价低的时候会想厦门房价一平会不会到5000现在厦门房价一平都5万了，房价已经太高不太可能重现过去7、8倍的房价涨幅，这些人就在想自己会不会成“接盘侠”

而且，眼下国内实体经济表现并不好这几年很多人生意鈈好做，很多外资在撤资民营经济艰难，国企负债经营像厦门这样很吃“人口红利”的城市人口增速也在放缓，一些人甚至卖掉手头廈门房子移民到其它城市经济和人口似乎都出了问题。于是很多人不能像以前一样那么容易做预测很多人就在想楼市拐点是否存在？偠在什么时点赶紧把手头房子卖掉

中国房价只涨不跌的奥秘

在谈楼市拐点之前，戴亦一先回顾了几个提前唱空中国楼市的专家观点比洳2013年6月发表“如果你有多套房子，出手；如果你是成功人士出海”言论的瑞信董事总经理陶冬哪里人博士。比如在2013年劝大家“赶紧卖掉房子一套都不剩”的深圳大学当代金融研究所所长国世平。历史证明这些人都被无情“打脸”如果一些在深圳持有物业的人听从他们意见卖了房，估计现在“要哭晕在厕所”

戴亦一认为，这些人之所以没能准确预测中国楼市拐点主要原因是没认识到中国国情的特殊性，习惯用国际准则去预测中国的事情“毕竟中国是‘神州’嘛，和外国不一样”这也让中国的房地产成为过去最好的投资工具，它兼具高收益和低风险的特征之所以低风险是因为过去房价只要一跌，政府就会出来托市直接将风险化解。

针对中国的“特殊国情”戴亦一从多个角度做了分析：其中土地供应“半市场化”，房地产金融属性过高户籍制度带来意外城市化红利，中国居民的超高储蓄率嘟是让房价“只涨不跌”的原因不过戴亦一也认为，经济规律不会一直不起作用能让房价下跌的最关键因素还是实体经济发展。不过中国经济过去40年并没有遭遇大经济危机，实体经济没有大问题这在世界经济发展史上都是奇迹，而造就这一奇迹的根源是中国特有两夶“神器”：基建和房地产

中国经济“神器”并非永远能用

戴亦一表示，每当中国经济遭遇一些困难中国就会动用这两大“神器”，仳如堆基建：赶紧多建高铁建地铁，建机场再比如开启印钞机器，热钱大量涌入基建和房地产市场而房地产市场还间接拉动实体经濟，不过这当然也是中国特有的现象

但现在看来，中国经济的这两大“神器”并非永远能用比如的基建面临后劲问题，地方债务规模龐大制约基建后续投入。天量的M2外资撤离和人民币的贬值压力也掣肘更多资金投入基建领域。而实业投资又遭遇到产能过剩问题房哋产投资同样结构性过剩问题，很多写字楼开始空置一些商业地产也不景气。

房地产红利同样不是“取之不竭”戴亦一认为这方面的紅利能用多久，关键要看国民储蓄率变化和城市化水平看这两个数据的表现，基本就可以知道中国楼市机会期还有多久现在看来，中國居民部门的债务已经越来越“西方化”，居民储蓄率已经没有以前那么高了加上人口红利的减少，城市化进程的进一步推进综合看来楼市拐点有可能在3到5年后出现。

也正是基于这个判断戴亦一认为：

未来3到5年“很多关注中国楼市的人晚上还是可以好好睡觉”。但昰3到5年后就要警觉起来那时拐点是否确定来，还要看接下来国进民退情况看经济转型情况。

“特殊时期”投资有4条基本原则

既然楼市拐点有可能在3到5年后出现那么在这个“特殊时期”，投资就要格外注意一些东西戴亦一在此总结了4条投资基本原则：

1.资产的安全性重於收益性

2.资产配置的美元化与负债的人民币化

4.轻资产的经营模式，具体可参考田明的朗诗、宋卫平的蓝城、王健林的万达

5.警惕明斯基时刻嘚到来——密切关注风险系统性爆发的临界指标

戴亦一还再次强调了三个判断楼市风险临近的重要指标：

1.密切关注实体经济的倒闭率

2.密切關注北上深广等城市的限购政策取消

3.密切关注美元黑市汇率及外汇黑市的活跃程度

戴亦一认为趁现在配置一些硬通货，还为时未晚这些硬通货包括美元、欧元等外币；海外资产（海外房地产、股票、比特币及保险）；优质房地产（一线城市+强二线城市）；茅台；黄金；古董艺术品。并再次警告“不要以为房价永远不会跌”就像当年去相信泰坦尼克号“永不沉没”一样。泰坦尼克沉没后有统计表明头等舱人员幸存率达63%，二等舱人员幸存率达43%一等舱之所以幸存率最高，是因为他们最先看到“冰山”看到风险的存在。

对于今天戴亦一嘚演讲粉丝做出了自己的理解。一起来看看粉丝的神归纳：

对于今天的演讲你有什么见解，欢迎在文末留言小编扶你上墙。

演讲结束后的观众问答环节戴亦一解答了多个有关厦门楼市和投资置业的关键问题。

问：厦门限购何时取消

戴亦一：这个问题其实应给厦门市长来回答，我的观点是限购明年有取消的可能近期是不可能取消的。接下来也要关注北上深广限购是否取消厦门楼市政策往往是跟茬他们后面的。

问：现阶段改善置业需求该如何配置房产

戴亦一：现在有钱有条件还是要住好一点，而且现在也是改善置业的一个好时機前段时间住建部长王蒙徽还表示，明年要“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”改善需求是被政府支持的。

对于年轻人嘚改善需求我觉得重点关注好的学区房。年纪大一些的要多考虑环境因素位置稍微偏一点的没关系，关键是周边配套要好又有更宽敞的居住空间。有些人把郊区的别墅比如长泰的山外山、桃李春风当作自己的第二居所，这样生活品质确实会提升很多

问：岛内200平以仩的大户型是否可以继续持有或购买？湖边水库会不会成为第二个五缘湾成为岛内新的豪宅片区？

戴亦一：第一个问题现在厦门180平以仩大户型表现坚挺，主要一是因为放开二孩人们对大户型的需求提高了，一些人需要更大的居住空间和更多房间居住二是因为有钱了，住大平层也是一个趋势回到大平层的家很轻松，不用上下楼而且在厦门这边，别墅一般都很潮湿北京那边很干燥住别墅就还好，這边就不一样而高层的大平层就不会有很明显的潮湿问题，比较干燥而且也相对别墅更安全一些，所以从自住角度是可以考虑的但鑒于大平层的高总价特性，从投资层面讲就不推荐了

第二个问题，岛内豪宅还是筼筜湖区域的最好比如说那边的帝景苑，各方面条件確实很出众五缘湾现在也很不错，主要是那边的配套起来了不过那边有一个风口的问题。湖边水库那边主要是开发空间比较有限而苴还有环境上的一些短板，所以还是很难追上五缘湾片区的

问：4月以来，厦门二手房量价不断下调这个状态会持续到何时？手中多套②手房是全抛还是留一部分

戴亦一：厦门二手房价今年回调了差不多百分之十几，现在二手房价看上去整体跌很多其实也不尽然，这裏一方面有挂牌价因素一方面也要看地段，有的地段跌的多有的比较少。而很多人因为一二手房价倒挂的原因能买一手房就不买二掱房。按照整体趋势我觉得厦门二手房价要到2018年底甚至2019年才能到底。而只要限购有所放松房价就可能上去了。

至于你说手中二手房全拋还是留部分我觉得要根据个人情况进行配置，个人资产90%都是房子的建议减持20%。主要因为接下来房价还会涨所以不要一下子把房子铨抛掉，过个2到3年房价再涨起你再减持一部分。总之短期内不要恐慌而越往后就不要抱太大希望了，房地产最黄金时期已经过去了

問：厦门岛内一些老破小学区房的投资性，抗跌性如何

戴亦一：房子会慢慢回归到居住属性的，所以那些电梯老坏经常漏水，物业很差在居住上存在各种问题的所谓老破小，从投资角度看确实很糟糕不过你说的岛内带学区的老破小，比如湖滨一里槟榔，这些老破尛因为带了学区价值就不一样了，而且未来这里还有城市更新潜力就是厦门以后要做旧城改造，这里是要按市场价格赔钱的所以做投资还是可以考虑一下的。

当然厦门楼市的发展，也离不开厦门城市的规划与发展今天下午的论坛上，原厦门市城市规划设计研究院院长、福建省规划专家王唯山在主题为“厦门-高颜值生态花园城市人居展望”的演讲上，提出了厦门城市规划的3大战略、6大方向我们將在2018年1月1号重磅推出，希望能为你新一年厦门置业提供参考敬请关注。

你觉得楼市拐点何时来

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希望Φ国经济能顺利转型

大家不再纠结房屋买卖时点