房贷提前还款划算吗? 真相在这里! - 土巴兔新闻中心
房贷提前还款划算吗? 真相在这里!
10:22:39&&来源:土巴兔新闻中心
自发布新政已有一个多月来,不少房奴们正在发愁,房贷该不该提前还?近来,部分银行和房屋中介的信息显示申请提前还贷的人增加明显,那房贷划算吗?房贷提前还款又需要多少呢?有业内人士提醒,提前还贷要区别对待,一味追求“待遇”或许并不划算。 部分银行提前还贷的数量增加 来自部分银行和房屋中介的信息显示,最近两个月,申请提前还贷的人增加明显,前期每个月提前还贷量通常在1亿左右,近期已超2亿。据了解,部分银行提前还贷已需排队等待2—3个月。在建行成都第六支行个贷中心,负责提前还贷的工作人员在接受咨询时表示,现在还款已经要排到明年二月份。 专家提醒:不是每个人都必要还贷 专业人士建议,市民有多笔还款方式和期限不同的贷款、商业性贷款,在提前还贷的顺序选择上,建议先归还期限长、还款法的商业性贷款,再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款,最后才是公积金贷款。 此外,对于目前有贷款,且短期内又有购房计划的,建议可先不提前还贷,提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值,然后作为以后新购入房产的资金,避免出现一套房低利率的贷款还掉了,现在又要去贷高利率的贷款。 决定提前还贷前,不妨考虑清楚下列几个问题: 1、是否有大额贷款享受低折扣? 据了解,银行对于不同借款者,在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率,这已经属于银行中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话,所享受利率折扣就没有了。另外,公积金购房政策含有一定的福利性,一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣,那么最好就不要提前还款。因为记者了解到,目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折,而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款,即使按照首套房优惠,也很难能获得之前的折扣了。 2、还款是处于初期还是后期? 银行人士告诉记者,房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中,等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期,此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金,并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,不能有效地节省利息支出。因此,想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段,如果还款时间不长,选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期,已经偿还了大部分利息,就不适合提前还贷。 3、银行是否有违约罚息规定? 记者走访太原部分银行了解到,目前对于多数中小股份制银行而言,对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息,要求支付违约金的。不过一些大型国有银行,却不同程度存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明,提前还款可能需要支付一定的违约金。有的银行则需要收实际还款额1个月至3个月的利息,甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。此外,一些银行都对提前还贷有年限要求,多数期限是1年。如果购房者的贷款期限不满1年就要求提前还贷,可能需要按合同约定支付一定金额的违约金。因此,提前还贷者需要向所贷款银行了解,是否会因为提前还贷造成违约。 4、是否有更好的投资渠道? 太原多位银行个贷人员向记者坦言,实际上,在银行贷款中,房贷算得上是利率相当低的一种贷款了。跟企业动辄上浮三四成的贷款利率相比,房贷的资金使用成本低出很多。而如今随着互联网金融的发展,居民投资理财渠道渐多,对于这部分家庭来说,选择用闲置资金进行投资获取收益,可能大于通过提前还贷节约下的利息。因此有理财头脑的家庭,不妨有效利用好手中资金,以钱生钱。但需注意的是,投资总是有风险,且高收益伴随高风险,对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说,提前还款以节省利息仍旧是个不错的选择。 房贷提前还款违约金有差异 实际上,提前还贷属于一种&违约&行为,因此贷款人在选择提前还贷时,一般会支付一笔手续费,也称为&罚息&或&违约金&,通常在合同里面会写明。记者比较发现,各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费,而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。 通过各家银行客服电话咨询得知,国有大行工、农、中、建、交里,交行表示提前还款不收手续费,而工行需要收取提前还款额的5%作为手续费,中行和建行采用分段的计费方式,贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%,满2年未满3年的收取1%,超过3年则不收取。农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。同时上述银行也表示,由于每笔贷款的合同细则都可能不同,具体情况还需按照合同执行。 相比国有行,股份制银行则显得相对&优惠&,如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定,一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。 外资银行也采用相对灵活的分段计费方式,如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的,且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累计相当于或超过贷款金额的60%,提前偿还金额的3%,最低不少于人民币2.5万元;在贷款放出两年后提前还款免费。花旗和汇丰也采取类似的定价方式。 理财专家:三种情况不宜提前还贷 一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。 二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。 三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。 相关提醒:房贷提前还款注意事项 1、允许提前还贷时间不同 大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。 2、调整利息周期不同 一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。 外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。 对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期周,则是越晚调整越划算。 3、&还完房贷&后别忘记撤销抵押登记 银行人士提醒,无论是在合同期内还完贷款的,还是提前还款的,市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。 根据在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种,一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证,和银行没有什么关系了。 但由于各个银行不同分行的操作规定不统一,有些分行只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的。就是贷款未还清前,提前拿到房产证,房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后,一起去房管局撤销抵押登记,即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
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提前还房贷,真的是“房奴”的逆袭?
面对越来越高的房价,终于决定放弃幻想不再等待。一咬牙、一跺脚,在交上首付以后,义无返顾加入了“房奴”一族。 “一朝买房,万日供房”。房贷,成了现在很多人身上的一座山。 所以在贷款买房这件事上,有的人手头一旦有点儿闲钱,便会选择提前还贷,想尽早摆脱十几年、乃至几十年的负债生活。提前还完房贷,不就可以少付很多利息吗?有钱了就赶紧提前还款吧。 但是也有人说,最好不要提前还款,好好利用闲置资金。那我们究竟该怎样抉择呢?如果你也是一个正在考虑要不要提前还款的“房奴”,不妨按照小巴下面所说到的几个方向,来思考衡量。
你的投资收益率能跑赢房贷吗?
现在,5年以上的商业贷款利率为4.9%,公积金贷款是3.25%。如果是早几年前贷款买房的人,拿到的还是八五折、八折甚至七折的贷款优惠利率,还是很划算的。如果是二套房的房贷,就是在原来的基准利率上加10%浮动。
所以,如果你有钱,而且找不到比你的房贷利率更高的投资方式,是可以考虑还房贷的。
但如果你投资的利率能跑赢贷款利率,就能赚到利差,那不如先不还房贷,而是利用低成本的贷款,获取额外的收入。
比如,你用的是公积金贷款,贷款利率3.25%。如果你先不还房贷,而是把这笔钱投资到理财产品当中,比如银行理财产品,现在的平均预期收益率是4.9%左右;
或者理财产品,30天期限的收益率是5%左右,都能跑赢你的房贷利率。如果你的房贷利率还是享受打折的,提前还贷就更不划算了,因为还贷之后,就不能享受到当初的低利率优惠了。
你将来会不会还需要贷款?
我们说,钱要流动起来才叫钱。在决定要不要提前还款的时候,我们需要考虑资金的流动性,考虑到更长远的利益。
在民企都不易借到钱的今天,低息的房贷可以说是一种优秀的融资手段。流动性资金的增加,无疑使财富增长的可能性更大。
比如,小巴拼命工作,终于攒了一笔钱50万,然后为了逃脱房奴的还债之苦,就把这50万用来提前还房贷了。
可是没料到,后来碰到一个好的创业机会,但是需要40万资金,无奈本来可拿在手里的50万也已经提前还贷了。
这时候怎么办呢?可能小巴会想到再去银行借钱贷款,银行一问,你要借钱来创业?这风险太大我不批。
就算银行愿意借钱给小巴,这个贷款利率也要比房贷利率要高,而且贷款期限也不像房贷那样,可以拉长到20、30年,这样一来,小巴的还款压力就会很大,资金流捉襟见肘。
最终的结果,很大可能是小巴与这个创业项目擦肩而过,改变人生的机会也就此错失。
你已经还了多少房贷?
我们知道,房贷的还款模式有两种,分别是“等额本息”与“等额本金”。选择哪种还款方式,已经还了多少,也会对我们要不要提前还贷有影响,因为我们考虑提前还贷,最主要的目的就是想少还一些利息嘛。
等额本息还款,就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中,也就是说,你每个月所还的本息和是固定的。其中,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算,并逐月结清。
等额本金还款,是将贷款额总额平分成本金,也就是说,你每个月还的本金部分是固定的,然后根据所剩本金再计算还款利息。所以,这种还款方式越到后期,产生的利息越少。
我们用一张图来直观看一下,这两种还款方式的区别(贷款100万买房, 20年还清):
对于等额本息还款,如果你的还款已经过了50%的份额,那提前还款就没有太多意义了,因为绝大部分的利息,在贷款周期的一半就已经提前还给银行了;
对于等额本金还款,如果还款期超过1/3,就已经还了将近一半的利息,后期还的更多是本金,其实利息高低对还款额已经影响比较小了,所以这时也不必提前还款。
对于这两种还款方式,如果你还在还款初期的前几年,你的房贷利率相对也没那么划算,而且手里有十分充足的闲钱,又不想进行投资,那么提前还款也是可以的。
总的来说,要不要提前还房贷,每个人都可以有自己的选择。有人始终觉得背上房贷,心里一点不轻松,实在难忍,无论如何只要有钱就要还清,这无可厚非;
但如果是一个更理性的理财人,良性负债的压力其实是可以承受的,他没必要换到这一时的轻松,因为他知道,从长远来看,如果可以更好的利用手里的资金,就能创造更大的价值。
&&& 本文首发于微信公众号:理财巴士。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:崔智明 HF118)
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