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做为风控人，这些房产抵押贷款风险你都知道吗？
做为风控人这些房产抵押类贷款风险你确定都知道吗?从字面意思上理解，房产抵押贷款=房产抵押+贷款，所以房产抵押贷款的风险既有来自抵押物--房产本身的风险，也有来自借款人的还款能力的风险。所以本文从以上两方面对房产抵押贷款进行分析。 房产本身风险一、租赁权对抗抵押权的风险。最高人民法院在关于担保法的司法解释中规定：抵押人将已出租的财产抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。而这一规定会被个别借款人滥用，先租再抵，并与承租人达成默契，签下长期租约，伪造租金支付凭证，给平台处置抵押房地产设置障碍。二、承租人优先权困局。 如果借款人不按期还贷，平台有权处置抵押的房地产。但按照法律规定，承租人具有优先购买权。所以，如果借款人（或第三人）与承租人签订了长期租赁，且已付清租金，实际上就起到了压低抵押房地产拍卖价格的目的。三、抵押物附属设施归属权不清。根据《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，如果被执行人及其抚养家属属于低保对象，无法自行解决居住问题；或申请执行的房屋时被执行人生活必须的，人民法院就不会强制迁出，也会给予被执行人6个月的宽限期迁出房屋。即便6个月后被执行人强制搬出了，但还是无法解决居住问题，申请执行人必须为被执行人及其所扶养的家属提供临时住房。四、住宅类房产难以处置的风险。正规的房屋租赁合同中，租承双方应当对房屋装潢等附属设施的相关问题做出详细约定：比如说，租赁期满房屋的装潢等产权归谁？承租人是否需要负责恢复原状等等。
五、二次抵押的偿还及抵押物安全风险。
虽然银行在进行二抵贷时，会根据抵押人眼下的收入水平核定贷款额度，但很多网贷平台为了占领市场，依然在授信时“只看房子，不看收入”，造成隐患。
六、土地用途改变或超期未开发风险。
根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，如果私自变更土地的用途，比如将仓库用地变更为商住用地，国家可以无偿收回土地的使用权。
七、在建工程抵押“两个优先权”风险。
《 中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《税收征收管理办法》，纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。
八、政策风险。
政策风险比较容易理解，就是房子本身的价值会由于政策变化而产生波动。 借款人的还款能力风险
一、借款人经验及能力不足的风险
1.借款人无行业从业经验或从业时间短。
2.借款人受教育程度低或能力较弱。
3.借款人频繁更换所从事的行业，且成功率很低。
4.借款人经营项目时间不长或盈利模式不行。
二、借款人婚姻及家庭不稳定的风险。
借款人家庭不和、离异或有多次婚姻史。
三、借款人是本地户籍存在风险。
由于借款人户籍在该住房中且实际居住，法院可以查封，但拍卖时会拖 延很长时间。
四、借款人道德风险。
如果是一个品质及道德好的人，即使在还款能力不足的情况下，虽有可
能会拖欠，但他会很配合卖房，积极还款。
五、借款人的健康风险。
如果借款人或其家人有重大疾病等健康问题，会急剧降低其还款能力。
六、借款人的信用风险。
借款人以前贷款有拖欠或已有逾期的记录。
七、股权与资金分离的风险。
在合伙企业中股份占比少，借款人对资金的运营不占主导地位。以及虚假股权风险。
八、借款人还款能力不足风险。
经营项目利润率低于贷款利率。现金流入量相比借款额不匹配。
九、借款人隐含的过度负债风险。
企业的贷款超过了其资产的承受能力。借款人或有大量隐含的高利贷。
十、借款人房产抵押比例过高的风险。
目前房价存在一定的下跌风险，抵押比例不得超过70%，五色土的抵押比例一 般是50%，比较稳健。
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动产抵押风险是存在的么，如果存在哪些风险？
本人想把自己家的店面扩大，所以问朋友借款5万元，朋友要我提供担保，我就将自己的车出质给了朋友。但是朋友并不会开车。所以想咨询一下动产有风险么？动产抵押风险有哪些
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1、从实际操作来看，动产抵押对银行或金融机构首要的要求是相当熟悉抵押品所在的行业，能确定抵押物品的真实价值。但现实中，目前国内银行在操作上往往缺乏经验。2、存货抵押的关键是有良好的仓储机构和监管措施，银行没有能力管理流动性很强的动产，对企业而言最重要的动产往往是存货、预期交割的货物等，目前国内只能委托给中介机构去管理存货、货物等，这既增加了银行的成本，也增加了银行的风险。因为目前国内中介机构的管理水平和信用都不高。并且，目前国内仓储公司的管理水平和信用往往不高，无法对已经抵押的货物进行有效的管理并监督其去向，甚至对货物的真实所有权也往往无法甄别。　3、一物多抵和抵押物品不实是动产抵押中存在的主要问题。担保公司本应在把控这一环节中扮演重要角色，但目前国内担保行业不够规范，很多担保公司本身的资信就存在问题。4、价格的下跌的风险，作为动产两大标的物———钢铁、化工产品价格的下跌让国内各大银行对动产抵押贷款变得更为谨慎。5、《》对动产抵押的设立做了规定：以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输运输工具以及以正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。上述规定提高了信贷操作技术要求，如抵押权未登记或未及时登记，均会导致抵押权落空。6、债务人私自将抵押物转移、变卖的风险。由于动产无法转移占有，导致部分抵押人私自将抵押物转移、变卖，即使办理了相关抵押登记手续，银行仍无法查找下落，部分抵押物因保管不善而贬值，在这方面很多银行及金融机构都有着深刻的教训。7、机器设备折旧变现的风险。由于机器设备存在着折旧，特别抵押人购买的并非全新的机器设备，抵押人一旦稳瞒使用年限的话，就将对机器设备的价值评估有着重大影响，另外，机器设备老化后，存在着不能变现的风险。以上七条证明了动产抵押风险的存在。
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动产抵押风险包括以下六条：1、抵押动产市场真实价值的确定。2、抵押动产折旧变现价值难以确定。3、抵押动产的质量问题、非正常损坏产生的价值贬值。4、抵押动产的市场降价。5、抵押物的出售方保留所有权。 6、抵押物被私自转移、变卖。综上所述动产抵押是存在风险的
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商品房买卖过程中，有些开发商因资金问题将房产抵押给银行以获取贷款，但是又将房产出售，一些购房者却不知其中复杂情况，购买了此类房产，对于买房时想购买抵押的房子是否存在风险却不甚清楚。今天就为大家讲解一下购买抵押的房产存在哪些风险以及有什么规避的方法。
一、购买被抵押的房子存在风险
1、重复抵押。
开发商在建设过程中由于资金缺乏，会选择将部分房源抵押给银行，获得银行的贷款，另一方面又为了加速回笼资金，在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下，就对该房源进行出售，这种重复的交易给房屋权属登记带来隐患。
2、多方利益冲突。
利益冲突风险往往发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。比如开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人，购房者在不知情的情况下购买房产，一旦开发商资金链断开无法偿还抵押贷款，房屋的归属问题处理起来将会错综复杂，轻则延误购房者收房，重则购房者所购房屋产权遭遇转移。
3、退房难。
开发商恶意隐瞒抵押情况，要么是补办解押手续，继续完成房产交易，要么是支付违约金，同意购房者退房。但是，通常情况下退房并不是一件轻而易举的事情，维权将会是个漫长的过程。
4、无法办理不动产证。
房地产开发商在没有还清债务的前提下与购房者进行交易，购房者不仅面临着首付款损失的风险，还因为开发商有债务问题，购房者无论是向银行申请贷款还是签订正式的购房合同都将不能实现，更别提网签备案和到房管部门办理不动产权登，都将会受到阻碍。
二、如何避免购买到抵押的房产
1、多渠道查询产权信息。
在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，所以购房者可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。
2、签合同要多注明。
为了减少购房纠纷，购房者最好在签订购房合同时再签一份补充协议，要求房屋不能进行抵押，一旦抵押房产便要赔偿，房款资金要求申请监管。这些内容要在补充协议中逐一注明，以免自己付了首付款发现房产被抵押，面临房、财两失的局面。
3、网签备案要趁早。
购房者购房之后要尽快去网签备案，如果发现了房屋已经被抵押，也可以趁早解决，避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜，事情宜早不宜迟。
被抵押的房子风险重重，购买者还是在买房前多查询、多留心，以避免买到抵押中的房产，一旦遭遇到这类房产也需尽快采取措施，以减少风险的发生，希望以上知识对计划购房的你有所帮助。
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