二手房交易全流程【政策、购房流程、税费、注意事项】二手房交易全流程【政策、购房流程、税费、注意事项】长沙楼盘百家号在推出鱼大叔购房问答之后，小编就经常收到各类的问答。而其中有相当一部分的人对于二手房的交易合同、二手房交易时需要注意的问题、二手房的购买资格、二手房的首付比例以及税费等等的问题都存在着很大的疑问。由于提问的朋友较多，这边就统一给大家做了一份二手房交易流程购买攻略，不敢说是最全的，但至少是涉及二手房交易的全过程，有想购买二手房的朋友们记得收藏哦~01厦门购房政策在购买二手房之前，我们需要先了解二手房的相关政策。关于是否有购买资格、首付比例、商品房交易等相关问题。首先关于买房资格。第一，不管是本地还是外地，满18周岁以上的成年人只要单身，最多只能买一套180平（含）以下商品房，其中，外地户口要在厦门4年内连续缴交3年以上社医保才有资格购买。第二，本市户口以家庭为单位，每个家庭最多只能购买2套180平（含）以下商品房。第三，外籍户口以及港澳台同胞无须社医保证明可购买一套。其次，关于商品房交易。第一，日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。第二，日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。再者关于限公证。还没办产权证的，要公证只能公证给直系亲属（配偶，子女，父母），外人不行。有证在手的可公证给外人，但外人不能再转委托其他人。2017年9月份，再做规定，受托人没有收款权利！涉及钱款要交给原委托人。最后是关于限贷。大原则是认房又认贷，认房认的是厦门的房，认贷则认的是全国范围内的贷款记录。这其中的贷款记录指的是住房贷款，消费贷不算，此外，组合贷算一笔而不是两笔。另外，银行依据网签价格和评估价之间的低者作为抵押物的价值依据。详细的贷款以及首付比例可看下图：02二手房的交易流程1.准备买房买房需要了解自身购房资格、买房需准备的信息材料，寻找中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备。2．看房选房一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，预约看房时间并在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋。3．产权查询买方选中房屋后，需查看所购房屋的产权证书，审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。4．签约订房这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评价，这个过程一般来说要5-7个工作日。5．支付房款支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。6．缴税过户按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。凭完税契证到土管部门办理国土证。凭完税契证到房管部门办理房产证。购买二手房要交纳的税费主要有包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。交完税后，卖方再将房屋过户给买方。7．物业交割一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交割完成后业主交付钥匙，交易完成。03签订合同时的注意事项：1.合同的建立房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。2．约定付房款一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。3．确定交房细节（1）交房的时间和条件时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。（2）物业费、水电费等上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。（3）过户①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。PS：二手房交易税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。④户口迁出：上一大点的最后一个问题，签订合同的时候就协议好卖方户口迁出的时限。4．明确违约责任这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？这时就先明确违约责任，注意以下几点：（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。04二手房交易税费（以商品住宅为例）在二手房交易的时候会产生一系列的税费，详细情况可查看下图：如果需要银行贷款，则在上述费用基础上加上评估费评估总价=贷款金额÷ 贷款成数评估单价=评估总价÷面积评估费：1、评估总价×0.4%（千分之四）×0.6（打六折）例：评估总价为87万，则评估费=87万×0.4% ×0.6=2088元2、评估总价超过100万以上的=（100万×0.4%+超过100万的价格×0.2%）×0.6例：评估总价为150万，则评估费=（100万×0.4% +50万×0.2% ）×0.6=3000元。备注：在满足客户贷款条件下，评估单价应在允许的范围内，也就是说高评低评是有限度的。另，若对二手房交易还有什么疑问的，欢迎留言提问。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。长沙楼盘百家号最近更新：简介:最全面的长沙楼盘信息作者最新文章相关文章二手房交易过程中契税由哪方缴纳？如何计征？
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二手房交易过程中契税由哪方缴纳？如何计征？
　问：西安二手房交易过程中，契税由买方还是卖方缴纳?如何计征?
　　答：由买方缴纳。根据《河北省契税实施办法》第六条规定，契税税率为4%，但是个人购买自用普通住房的，税率为3%。又依据财税[2010]94号文件规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
　　问：普通标准住房的标准是什么?
　　答：根据《河北省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》冀政办[2005]14号公布的标准，凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上;2、单套建筑面积在140平方米(含)以下;3、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。
　　问：房屋附属设施契税如何计算?
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔号)规定，对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等)所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。
　　问：家庭唯一住房如何界定?
　　答：根据冀财税[2010]64号、财税[2010]94号《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，自日起：征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
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中介说，如果我不操作，网签价就是3.3，不会给我写1.5。我拿各位大神教给我的东西去怼中介了，中介又改口了，重新给我解释了一番：网签价是可以写成1.5，但是到时候税务局会给出一个1.5评估价交的契税的发票。这个发票是银行办贷款评估价的依据，那么他们需要做一个假发票给贷款银行，这样银行贷款才能3.3的价格贷下来，这个解释可信吗？
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hyzhsj 发表于
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中介说，如果我不操作，网签价就是3.3，不会给我写1.5。我拿各位大神教给我的东西去怼中介了，中介又改口了，重新给我解释了一番：网签价是可以写成1.5，但是到时候税务局会 ...
中介是胡说八道了。你不要和中介怼，就只说不打算搞任何打点，该缴多少税就缴多少税，别的话不要多说了。中介收了你评估费和担保费吗？一般会收的，收了你就可以怼他，你都交了评估费担保费，凭什么还要交二道钱去评估成3.3？我办过户的时候，当时在交易大厅拿了号还在排队等过户，银行就放款了(办贷款审批更是在办过户之前)，当时契税发票还好好的在我手里拿着，事后也没有要交给银行。
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hyzhsj 发表于
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中介说，如果我不操作，网签价就是3.3，不会给我写1.5。我拿各位大神教给我的东西去怼中介了，中介又改口了，重新给我解释了一番：网签价是可以写成1.5，但是到时候税务局会 ...
银行办贷款评估价的依据是契税fp？头一回听说。
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感觉我又傻了一回！！！
这么听你说，这个完全就不需要任何费用的啊！
这个中介就是个死坑。。。
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hyzhsj 发表于
回复 atpatp 的帖子
感觉我又傻了一回！！！
我不知道别家是什么样的，我买房的时候是先办贷款审批，再办过户，办过户之前就知道贷款是能够批下来的，实际上在排队等过户的时候就放款了。过户当天是先缴税再过户，缴税也没有提供银行的任何fp。之所以记得这么清楚是因为我们缴完契税才知道一年内置换唯一住房，契税是可以抵扣的，但是中介从来没和我们说过。所以银行审批贷款不需要税务局开的契税fp，缴契税也不需要银行开的什么fp。我不是鼓励你做阴阳合同，但是如果你和卖家都同意网签价写1.5或者更低，那么中介没有理由跳出来说非要写3.3，因为你中介费还是按实际成交价单价3.6付的，没有少他们任何中介费，担保费和评估费也是按照贷款金额付的，没有少他们任何手续费用，同样的事情已经付过一次钱了没道理还要再付一次。我能接受中介多少赚点钱，但不能接受中介赚钱不做事或者赚太黑把我当冤大头。
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广 告水果湖龙文 发表于
我刚买二手房，小户型，找亲戚买的！总价93万，是按40万交的税，贷款是按照93万贷的！也就是所谓的阴阳合同！贷款刚下来！也被中介坑了钱，贷款费，担保费，评估费花了将近1.5万！正常评估费和担保费是40 ...
你的信息对楼主很重要，说明当贷款评估价＞网签价＞计税评估价的时候，是按照网签价而不是贷款评估价缴税的，且不用做任何所谓的打点。
UID664796&好友&帖子&主题&精华0&小红花15 &积分358&在线时间135 小时&注册时间&阅读权限40&最后登录&
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atpatp 发表于
你的信息对楼主很重要，说明当贷款评估价＞网签价＞计税评估价的时候，是按照网签价而不是贷款评估价缴税的，且不用做任何所谓的打点。
对，说明贷款评估价不会影响到房管局的评估价。现在感觉越来越清晰了。感谢，感谢，感谢。
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hyzhsj 发表于
对，说明贷款评估价不会影响到房管局的评估价。现在感觉越来越清晰了。感谢，感谢，感谢。
房产局的评估交税价，是电脑自动生成的一个交税区间，中介根本操作不了，你输入楼盘名字就会有！交税必须在这个价格区间交，而不是你成交的单价！
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UID651105&帖子&精华0&金币593 &威望0 &注册时间&
看到这个帖子，就把之前买房的种种坑又呈现在面前，所有的中介都很坑，现在想想我觉得都都是违法的，ZF为什么可以允许这么多人明目张胆的诈骗。
德国菲斯曼青鱼嘴地铁站B出口家盛时代新一代CI展厅即将开业，开业活动多多，欢迎光临！QQ 电话（同微信）
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当时买房的注意力都在房子上，直到把中介费全部交了，才开始感觉上了贼船。
如楼上所说，该赚的你赚，中介费没少交。但是不能看我中介费都好说话，就开始狮子大开口的瞎唬人。
而且这其中很多门道，我们根本就看不清，一般人没那个精力去仔细琢磨他的每个坑，每句话。这次如果不是说他狮子大开口说1.7W的打点费用，而是跟我说个万把几千的，也许我就没去在意，顺着他直接交了，多亏留了个心眼。。。
还是感谢得意，感谢各位热心网友！
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UID636183&帖子&精华0&金币357 &威望0 &注册时间&
所有的税费,都是按房地局评估价为基础算的,而不是以房屋成交价为基础算的.
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UID668279&帖子&精华0&金币780 &威望1 &注册时间&
是以税务局计税评估价和网签合同价两者中较高的那个为基础计算的。
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好好学习下这个贴
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契税是按照银行贷款评估价来算的，你贷款越多评估价越高，交给国家的税费越高。银行那边是可以给房子做评估的。一般来说也是缴税也是按照这个评估价格来算。友情提示。
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UID1185292&帖子&精华0&金币16 &威望0 &注册时间&
A~徐祖军 发表于
契税是按照银行贷款评估价来算的，你贷款越多评估价越高，交给国家的税费越高。银行那边是可以给房子做评估的。一般来说也是缴税也是按照这个评估价格来算。友情提示。
是不是如果交税评估价少于银行贷款评估价，就没发放款？
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UID1265866&帖子&精华0&金币0 &威望0 &注册时间&
不是的，评估价不同是影响你的贷款额度，和首付款的多少。
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二手房契税
二手房契税怎么算？契税缴纳跟新房还是二手房没有多大关系，而是跟家庭有几套住房有关系。目前大多数城市契税实行3%-5%的幅度税率，购买家庭90平及以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，二手房契税按1%税率。
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契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。具体二手房契税怎么算？二手房契税什么时候交呢？
过户之前要交税的，现在在一天都可以交完的，是不是满五年是按照交税的日期来界定的，房子超过五年的非普通住宅是可以免征营业税的。
契税怎么算?买房子要交多少契税?这个问题真让人伤脑筋，由于政策多变，契税缴纳比例时有变化，而且不同的面积单位或是不同的买家身份，缴纳的情况都有可能不太一样。今天吉屋小编将要来和大家说说这个买房怎么计算契税及买二手房契税的计算方法。
在二手房交易过程中，往往涉及到契税的计税金额问题，那么，房屋买卖如何确定契税的计税基数呢？市房地产交易权，厦门市房屋买卖的契税计税金额、房地产三级市场计税金额、土地出让金的计缴基数为房屋买卖合同的总价款，包括装修费用及其配套设施费用。那么厦门二手房契税是多少呢？
现在交税有分为房产过5年和没有过5年的，过5年和过5年的税费也有差异，如果你是说房子和车库一起卖是44万？如果车库是有证的话过户转名也要交税的，业主；营业税:差价的5%
000=%=9500(房产证过5年可免收）个人所得税:成交价的1% %=44...
一、契税：1、首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；2、首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；3、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）不是首次购房 ；（3）车库 ；（4）非普通住宅
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式...
对购买二套住房的，一律按照3%征收契税。
1%到3%按照你的情况不一样的
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