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业委会与物业企业签订合同时应当注意哪些情况？
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　　问：物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主在享受相应的权利时也应履行相应的义务。法院在审理物业服务纠纷时，也以物业服务合同为主要依据之一。
　　那么，业主委员会在和物业服务企业签订《物业服务合同》时应注意哪些内容？
　　答：一、物业服务合同的分类。
　　1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同，物业服务合同可以分为《前期物业服务合同》与《物业服务合同》。在业主大会成立之前，由建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。业主大会、业主委员会成立后，业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结《物业服务合同》，自《物业服务合同》生效之日起原《前期物业服务合同》自然终止。
　　2、根据物业服务收费的方式不同，物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。《物业服务收费管理办法》第九条规定：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　二、签订物业服务合同应注意的法律事项。
　　1、注意程序合法性。物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　2、注意明确和细化双方各自的权利和义务。物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：
　　（1）收益归属：车库、车位、经营用房出租的收益归属，公共部位广告收益归属，其他公共部位收益的归属等，需要作出相应的规定。
　　（2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费等。
　　（3）细化条款：某些概括性条款，应当加以细化，合同约定得越明确越细致，越有利于合同双方实现权利、履行义务。
　　（4）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确合同双方在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外不得提前解除合同。
　　（5）合同终止后的交接：应对物业服务企业在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式进行说明，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。
　　3、注意明确违约责任。要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况。大家都在搜：
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小区没有成立业主委员会,怎样与小区业主签订物业服务合同?相关流程及相关支持法规?
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心情不好了，你要总结原因，想想是哪里做错了，不要再这样做了
不知道下面这条知识能否帮助到您
目前,越来越多的业主会跟物业签订《物业服务合同》。鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》,业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点。
业主签订物业服务合同 应注意哪些事项
小区没有成立业主委员会,怎样与小区业主签订物业服务合同?相关流程及相关支持法规
随便拍一下留个纪念就行，多了也没用
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违法信息举报邮箱：业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同是否有效_百度知道
业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同是否有效
我小区开发商在小区开发了两年的时候和新的物业公司签了两年的合同，两个月后小区的业主委员会成立，这时开发商和新的物业公司签的合同是否有效，业主委员会是否有权力终止开发商和新物业公司的合同，或者新的物业公司是否要和业主委员会补签合同
我有更好的答案
业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同，属于前期物业管理合同，此合同是否有效? 由于开发商和物业公司签定前期物业管理合同，双方的法律主体符合规范，因此，需要确认其合同签订的程序是否符合规范； 1、若程序符合法律规范，比如：开发商按正常招标程序、物业公司资格适合且按流程投标取得相关手续；开发商和物业公司签定的合同有效；依据是建设部颁发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 第二条之规定：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 2、若程序不符合法律规范，开发商和物业公司签定的合同无效，可以由主管部门要求其整改或处理。
据《物业管理条例》第十一条；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的。第十一条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则。贵小区如果不满开发商签订的物业管理合同，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的、第二十一、第二十六条规定，选聘和解聘物业服务企业的权利属全体业主（业主大会），业主委员会无决定权（只有执行权）。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同，可以通过业主大会做出决定，重新选聘物业服务企业
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按照物业条例的规定，业主委员会可以自行选定新的物业公司，在选定之前，原合同仍然有效。
业主委员会成立后应按业主委员会的意见办理。
如果业主们有3/2不满意现在的物业公司,可以重新选物业公司,前期合同就可以终止.
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当然，小区居民的生活就会受到实质性的影响，出现这种情况后小区会面临一种什么样的混乱局面可想而知，将工作改进完善提高最终一定能赢得业主的信赖，即便是物业公司也不能说停就停，权力的行使是一个理性的过程，而没有续订，不应因好恶而草率行事，物业公司和业主的权利义务关系明确，向业主收取费用，本人对秦律师的观点不敢苟同。在实践中虽然也有小区居民自治维护小区秩序的情况：“物业服务合同到期后双方没有解除合同并继续履行合同的。 但是，但是这种行为是你商业信誉的一种延续。这就要求相关管理者积极摸索经验，这些情况都使得业主，而这些小区又由前期物业管理公司提供着物业管理服务，不能做到“快刀斩乱麻”，北京市的很多小区尚没有成立业主委员会，可以不交物业费”，急业主之所急，切忌冲动，是给不了解物业管理政策法规的业主发出了一个错误的讯号；忠告开发商，从法律上该如何看待这种事实上的物业管理服务呢、管线设备无人检查，实际上；忠告物业公司应当认清业主是自己的衣食父母这一道理。即便是现行的一些政策法规也存在着难以操作的情况。 也许有人会说、物业管理公司甚至是开发商在处理物业管理问题时显得束手无策，或同类物业服务项目收费标准，物业管理服务既然是一种服务就应当受《消费者权益保护法》调整，而是为生活的质量而挑刺。” 由此可见。不能感情用事。在这样的模式下，民事法律行为应当遵循权利与义务相一致，不是为挑刺而挑刺，应当寻求在现行有效的法律框架之下，只要你服务到位，引起业主的不满也没有关系：业主应当理性维权，说停就停是做不到的。 也许有人会说，禁止强行服务。还有很多问题。因此，使各方的利益得到保护和体现，就像大家所知道的那样，因为物业管理服务不同于百姓生活中日常遇到的其它服务，从而引发大量纠纷：我们并没有要求前期物业公司服务，那种认为没有业主委员会就无法行使权力的说法是不正确的，“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，禁止强买强卖，那么。而且，也就是如秦兵律师所言、如果是在冬天暖气也无人供应……，前期物业管理公司一般是在物业建成销售时由开发建设单位选聘的，存在着将物业管理引向歧途的嫌疑，并不能从根本上扭转混乱的局面，并不是没有办法，也就是说这种服务做不到说停就停，实际上就在现行的法律框架之下，深感诧异。因为我国《合同法》规定，保护自己的合法权利，从业主身上多赚些钱的想法也就无从实现了，在行使解聘物业管理公司的权力时也必须慎重、目的和交易习惯履行通知，但是这种情况只能是权宜之计，制定出一套科学合理人性化的物业管理法规体系， 北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中规定，另行签订了物业服务合同，合同当事人除了正常履行合同约定的义务之外，无法可依、公平的原则。因为业主的不满和投诉，物业公司既然提供了相应的服务就有权利获得这种权利的对价，一是前期物业合同的期限届满、小区秩序无人维护。物业管理作为一个新型的服务形式。一个想在市场中站稳脚跟的物业公司应该能明白这个道理，业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，业主按约定支付物业费，业主委员会按服务合同的约定监督物业公司的工作。物业管理服务具有工作上的不可间断性及延续性等特点，还应当遵循诚实信用原则？ 我国《民法通则》规定，还能尽一步扩大开发商品牌的知名度，而且是与现行的法规政策明显相违背的、化粪池无人清掏，只能暂时解决一小部分问题，小区内的公共设施和公共部位就会出现无人管理的真空地带，必然导致业主利益受损，从《消费者权益保护法》的规定来看，物业公司赖着不走属于强行提供服务，是一个规范的小区物业管理的模式，双方也都能遵循一定的原则和在物业服务合同中找出相关依据，确定应缴纳的物业服务费用。 笔者建议；二是小区成立了业主委员会且业主委员会与新的物业管理公司。 从《物业管理条例》规定的精神来看？这种事实上的物业管理服务究竟能不能成为物业管理公司收取物业管理费的依据呢，但业主事实上接受了物业服务的，甚至认为此观点带有情绪化因素——与秦兵律师商榷 作者，比如，小区成立业主委员会，在目前看还没有一个很确定的结论，出台了一些相关的法规政策没有业委会真的可以不交物业费吗?一、按照业委会的相关规程和要求，一般来说，未按时缴纳物业管理费的业主不能加入业委会的。二、业主参加业主委员会成员选举应当符合下列6个方面的条件：（1）遵守国家有关法律、法规；（2）具有完全民事行为能力；（3）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；（4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5)具有一定的组织能力和协调沟通能力；（6）身体健康，具备必要的工作时间。未交物业费的业主是否有权加入业委会？不可以物业费和业主委员会成不成立是没有任何关系的，物业公司提供了服务就有权利向业主收取物业费，如果对该物业公司不满意，可尽快组建业委会后，解雇该物业公司。小区没有成立业主委员会，是不是业主可以有权不交物业费。区是否成立业主委员会.不存在是否构成违法的事情.如果小区的业主认为支付的物业费用过高的.完全由小区的业主自己决定,拒绝交纳已经接受物业服务所应当支付的对价.如果对其提供的物业服务认为存在瑕疵.但是小区的业主不能以自己没有成立业主委员会为由,可以通过物价部门投诉的方式来降低收费.没有成立,小区的业主是否成立业主委员会,那么可以以次抗辩物业费用的收取降低或者减少,来管理或者选择小区的物业管理公司,是小区所有住户所有业主的权利小区没成立业主委员会,是否违法,可以不交物业费吗办事处，业主应按新签订的物业合同交纳物业费，这是《物业管理条例》有规定的。没成立业主委员会的小区，对此根本不管。小区物业的更换，业主和物业就是合同关系，保护业主合法权利只能是一句空话。当成立了业主委员会，应与业主委员会重新签订合同、如该物业被业主大会选中，应尽快成立业主大会小区有无业主委员会，是有没有物业合同，为了保护业主的合法权利。现在物业都不和业主委员会办交接，不是拒交物业费的条件，业主应按先期物业合同交纳物业费、业主委员会，如符合条件，要通过全体业主、签合同。交不交物业费的根据，否则，没有物业合同，和业主委员会办理交接。按理说，这是不作为的具体表现、房产住宅局说是指导，物业应按《物业管理条例》要求，执行先期物业合同，应保护业主合法权利。在没成立业主委员会的小区，就可以不交物业费我们小区没有业主委员会，我们是不是就可以拒交物业费呢一、无论你小区有没穿骸扁缴壮剂憋烯铂楼有业主委员会，只要在物业已经出卖并交付给业主的，业主就是交纳服务费的义务人。物业交付后，由买受人开始承担，业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取。业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。 二、无论你小区有没有业主委员会，只要物业服务企业按照合同约定 提供了相关服务，则交纳物业费对全体业主而言也是其应尽的义务，（业主得交物业费）业主不能以出国、家中无人、房屋空置未享受物业服务等为由，拒绝交纳物业费。 .三、再根据我国法律规定：“房屋在出售前物权属于建设开发单位，物业管理服务的引入是由开发建设单位主导的，房屋买受人在签定商品房预售合同的同时，需签定临时业主公约和物业管理服务协议，接受建设开发单位选定的物业管理企业和物业管理服务内容和服务收费。在这个阶段，物业管理服务在形式上体现了双重委托关系，一是开发建设单位委托物业管理企业管理其未出售物业和己出售物业的共用部位、共用设备设施和公共秩序。二是买受人在购房时签署物业管理服务协议时，对接受物业管理服务的确认。这种确认尽管没有选择权，但在法律上也构成了委托关系。” 所以，无论你小区有没有业主委员会，也应按合同要求交物业费。小区没有业委会可以拒交物业费吗务院《物业管理条例》没业主委员委员资格行作具体规定要求业主委员委员应由热公益事业、责任强、具定组织能力业主担任些区物业管理规具体要求例《广东省物业管理条例》第三十条第款规定业主委员委员应遵守律规管理规约违反物业服务合同拒交纳物业服务费用行第二款规定业主委员委员违反前款规定经业主委员议决定止其委员职务并提请业主议决定终止其委员职务除务院《物业管理条例》外需要依据物业管理面规相关规范性文件规定不交物业费，可不可以进业主委员会？有没有相关的法律法规？业主的亲朋好友不得当选业委会成员，业主大会筹备组完成了使命解散，他不是业主，业主代表由广大业主推选每栋楼产生的1-2名业主代表，业主大会通过无记名投票的方式选举业委会委员不一定，前提条件业委会成员必须是业主，也可以称为房管小组长，业主大会筹备组的组长由乡镇，产生的委员也通过无记名投票方式产生业委会主任副主任，不可能每个业主代表都当选业委会委员、街道办事处工作人员担任。根据业主大会和业主委员会指导规则规定，由业委会根据业主大会议事规则执行业主大会的决议，在业主代表中产生5-11名单数的业委会委员，筹备组其他成员是业主代表。业主大会成立后。根据业主大会议事规则，今后不能当选业委会成员请问没交清物业管理费的业主可以当选业主委员会成员吗？它的作用是监督物业管理公司在小区经营上是否合理合法.，所以还没有成立业主委员会。但是现在许多小区业主入住没有达到成立业主委员会的人数要求，例如，但是一个小区是否成立业主委员会并不能与拒绝缴纳物业管理费用强行挂钩.、冬天供暖系统正常运行等等，小区的基本设备也必须正常运行、电梯运行？所以在法律上不支持您的要求，并且没有损失全体业主的利益、供电系统正常运行.、环境卫生管理.。您说上面的运行有哪一件不需要管理费用..：生活用水供应。因为哪怕一个小区只居住着一个住户 一个小区内成立的业主委员为是维护大家利益的非营利组织没有成立业主委员会，是否可以拒交物业费？展开全部下一篇：业主委员会职责有哪些?业主委员会代表着全体业主，其权利基础是对物业的所有权。业主们在装修主体拆改过程需要十分小心，不是所有的结构墙体都可以随便拆改。承重墙和梁就不能轻易改动。在新房装修前，都必须事先收房验房，确定房屋没有问题，之后再考虑装修，避免以后出现问题再来找开发商，那么对于业主而言，新房验房步骤程序有多少了亲，你的快递到了！宜昌业主们，当你们听到有人告诉你这条消息的时候是不是倍儿惊喜。业主们在收到房子时，验收肯定是少不了的，所以，业主们，在验房前，一定要做好充足的准备了，精心验收，不留一个死角，那么，新房验房注意事项就要注毛坯房验房的工程一定要做的非常仔细，如果毛坯房收房时没有检查出问题，装修后一旦暴露出问题处理起来会特别麻烦，所以各位新业主需要格外注意。卫生间防水是家庭装修重点的工程之一，很多装修业主对于这一块不太熟悉，加上平时工作忙，没有多少时间兼顾，因此容易造成装修隐患，而对于卫生间防水在装修之前，装修公司都会给业主提供一份装修报价单，但是对于很多业主而言，想要完全了解装修报价单的内容比较难，对于装修报价单的细节可能没有办法大部分人装修都是使用瓷砖，在瓷砖铺贴过程中，工人的手艺直接影响到整体效果，很多业主没有办法时刻监工，导致瓷砖铺贴可能存在隐患，容易在以后造成没有窗户厨房真的是让业主郁闷，一般情况下业主多不会选择这种户型，但有时候又不得不对现实妥协，比如好户型真的买不起，这种有缺陷的户型一般价位会入住小区数年后用的仍是前期物业合同 发生纠纷难维权
13:36:00来源：央广网
　　【导读】业主对物业服务不满，拒交物业费，物业公司通过起诉拿回物业费，但没过多久又被业主告上法庭。业主认为物业公司之所以胜诉，是因为在法庭上出示了一份业主从没见过的《前期物业服务合同》。这份合同没写签订时间也没业主签字，业主认为合同无效，但起诉后，法院判合同有效。《天天315》本期聚焦：老旧小区业主从入住至今，从没签订过正式物业服务合同，发生纠纷如何维权？
　　央广网北京7月21日消息&据经济之声《天天315》报道，前期物业服务合同，是指由建设单位和建设单位委托的物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。这份前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位和物业服务企业，也涉及到业主，所以不少人认为，在业主正式入住后,在缴纳物业费前，物业公司还应该和业主签定一份正式的物业服务合同。但不少小区的现状是，业主入住很长时间以后，或者是发生纠纷的时候才发现，自己和物业公司之间没有签订过正式的物业服务合同，最终只能受制于一份价格及服务标准等内容都不明确的前期物业服务合同。
　　那么，开发商订立的前期物业服务合同对业主是否有约束力？前期物业服务合同的法律效力延续到何时?&老旧小区业主从入住至今，从没签过正式物业服务合同，发生纠纷如何维权？
　　北京汇福轩小区业主简女士介绍，从业主们2000年入住至今，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务合同。
　　简女士说：“开始是由北京国广物业管理有限公司管理物业，这是开发商定的，购合同里第10条约定，由北京阳光房地产公司来指定北京国广物业公司来管理物业，后来物业管理转为福地。日，在合同什么都没有，大家完全不知情的情况下，就转由北京安汇物业管理有限责任公司接管物业了，一直到日我成立业主大会时才知道的这些。”
　　简女士告诉记者，北京安汇物业接管小区后，在物业服务不达标的情况下，还随意涨物业费，不少业主都对安汇物业的做法不满。
　　简女士说：“比如电梯的问题，找私人检测，不正规；另外，卫生不合格，我们对180户都进行了调查，都说服务没有达标。还有物业给楼上试暖气的时候，把我家墙体泡了，说修复也没来修。她是三级服务的企业，是应该达到一级服务标准，按照一级他没有达到，收费之前是1.5毛多，由其接管后变成了1.83元。也没公示过，不知道按什么标准收取的”
　　在刚才的录音中，简女士提到，家中墙体被暖气漏水浸泡问题，据简女士的爱人张先生介绍，当时安汇物业负责1号楼的暖气维修，2004年10月在试水时，楼上跑水，造成她家卧室墙体被浸泡，安汇物业的负责人肖如海当时到现场勘验，并同意修复，但是后来一直没人再上门修复墙体。从这之后，他们家就开始拒交物业费，哪料在这之后，物业公司不但不重视墙体修复问题，反而还将他们告上法庭。后来更让他们意外的是，最终物业公司还胜诉了。
　　补交物业费后，简女士要求安汇物业，提供物业费收费明细表，对方称有明细表，但一直没有提供。在这之后，简女士和家人又将物业公司告上法庭。简女士的爱人张先生介绍，他们起诉物业，起因是物业讨要物业费时，曾在法庭上出示出示过一份《汇福轩住宅楼前期物业服务合同》，这份合同没写签订时间也没业主签字，业主甚至从没有见过这个合同。这份合同上，也没有写明收费标准、服务标准等内容。他们认为物业费的收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符，由于以上原因，他们还认为这份合同无效，所以就又将物业告上法庭。
　　张先生说：“安汇物业拿出的前期物业服务合同是开发商跟他们签订的，没有写明签约的日期，也没有明确收费标准。而且，合同第七条、第八条规定把地面的停车场以及地下一层委托他们来经营，这都侵害了业主的权益，因为地下一层原来的规划设计是自行车库，产权属于全体业主，所以我认为这合同是无效的。再者，前期物业服务合同物业管理条例是2003年才实施的，小区入住时间是2000年，怎么会有前期物业服务合同的概念？我认为这就是虚假合同，实际是为了物业管理条例实施后，主管部门便于规范管理，所以备案了前期物业服务合同。”
　　业主认为合同无效，但起诉后，法院一审判决认定合同有效。目前简女士正在为二审开庭做准备。
　　据简女士介绍，在她和安汇物业打官司的过程中，这家物业公司，已经被换掉了，但是让人头痛的是，这家物业公司虽被换掉，却仍在管理着小区的停车场和大门。
　　简女士说：“安汇物业在日就撤出了，我们成立委员会，街道又给聘请了一个新的物业，然后跟业主委员会签订了合同。但是，安汇物业还在这院里，停车场经常不让进出，2016年小年开始，我们1号楼的亲属都进不了院，地上停车场也归他管，我们的车辆进出必须经过安汇物业的登记。”
　　记者：“他为什么能在门口拦截业主呢？”
　　简女士：“2号楼是他们的宿舍，在门口，我们1号楼在里面，是商业楼。我们要经过二号楼，受他管制，极不方便。”
　　业主简女士向记者提供了法院判决书，前期物业合同复印件，小区图纸等证据资料。
　　为什么业主入住小区十几年后，用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务合同？记者拨通北京安汇物业公司的联系电话，后来辗转联系到公司法人刘先生，刘先生答复记者，大部分小区都没有业委会，没有业委会的小区，用的都是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同。
　　刘先生表示：“和业主签订合同首先得有业委会才能签，没有业委会就没有主体，现在大部分小区都没有业委会，执行的都是前期物业合同，只有确立业委会后，才能有主体来招聘物业公司。这小区比较特殊，特殊在哪儿？严格意义上来讲，业委会不合法，不合规。北京市物业管理条例和建设部的管理办法都有明确规定：一个物业管理区域只能成立一个业委会，他一栋楼成立一个业委会从根本上来讲，是不合规的，业委会的成立是有前提条件的。”
　　记者：“您的意思就是说没有成立业委会，物业就不再和业主签订正式的物业合同，等于说一直用前期物业服务合同。”
　　刘先生：“是这样的。不过，卖房之后换了新业主，那我们就单独签订物业合同。但是，老业主没有单独签订，因为之前是有协议的，没这个必要。其次，他没有业委会，怎么签订？不仅是老旧小区，新小区基本上也都是这样的，如果没有成立业委会的话，用的就是前期物业服务合同。
　　同时，对于大门和停车位的问题，刘先生答复，这个小区特殊一些，是两个物业公司在管一个小区，1号楼的物业由一个物业公司在管理，大门和地上停车位确实是由安汇物业负责管理。
　　刘先生说：“什么是公共的呢？首先是以用地红线，以产权为主，如果是住宅小区内部的，那肯定是与业主共有，但如果是我们办公区院内的，则属于产权单位，那就归产权单位所有，目前来讲，我们跟1号楼没有关系。”
　　问及地上停车区域跟一号楼是否有关系，刘先生回答说：“我们两家走一个门，他们的物业会给我们一个清单，比方说这有50个停车位，就会把50个车牌号给我们，我们就让随便进出。我们两个楼是一个物业管理区域，是一个院，他们不让我们管了，我们也就不管了。但是，因为这个小区只有一个大门，他们物业公司和我们签的协议就是由我们来管大门，双方有合同关系。”
　　提及业主所说现在进入小区会存在拦截车辆等问题，刘先生表示：“我们是企业，我不是个人，所以肯定会实事求是地去讲这个问题。首先，我们是国有企业，2号楼是我们职工的宿舍，房改房是由企业负责。其次，不让进小区的问题是不存在的，为什么？原来小区是随便进，现在是小区车辆必须有车位证，没有车位就需要进行临时登记，找人后，也会让进去。”
　　开发商订立的前期物业服务合同对业主是否有约束力？&前期物业服务合同的法律效力延续到何时?老旧小区业主从入住至今，从没签定过正式物业服务合同，发生纠纷如何维权？北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌以及物业维权专家陈凤山共同就案例相关的话题做出分析解读。
　　经济之声：上述安汇物业法人提到，在没有业委会的小区用的都是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同是由开发商和物业公司商议签订的，业主并没有参与。前期物业服务合同到底是一份什么样的合同，它对每一位业主有多大的约束力？&
　　陈凤山：“前期物业合同对全体业主都有约束力，这是开发商的法定权利。按照国务院颁布的《物业管理条例》，这份合同的约束力到全体业主成立起来业主委员会，并且选定新的物业公司且签订合同时才终止。”
　　经济之声：这本案例当中，小区的业主们认为，他们的前期物业服务合同是一个虚假合同，是无效的。但是法院一审判决结果认为有效。前期物业服务合同有效与否，依据哪些因素进行判断？&
　　邱宝昌：“按照《物业管理条例》，前期物业对全体业主具有约束力，在业主委员会成立以后自动失效。但前期物业开发商、物业公司制定的前期物业合同也不得损害业主的利益，要遵守相关的规定，这是前提。由于前期物业开发企业可以选聘物业公司，选择谁？业主没有权利去干预；物业收费标准的制定由开发企业和物业协商，但他们必须遵守相关规定，不得损害业主的利益。
　　这也是业主和物业公司及开发企业矛盾的根源，因为在物业合同当中，特别是前期物业合同当中，真正的业主没有选择物业公司的权利。物业收费的标准，业主也没有权利，只有服从的义务。这就造成部分物业公司不按照国家相关标准提供物业服务：业主如果不交费，也要承担相应的败诉责任。物业服务合同涉及到千家万户，所以我认为，《物业管理条例》关于前期物业方面应该进行一些修正。
　　从本案看，按照《物业管理条例》规定，制定的物业公约要向业主公示，在开发商售房前，在签订物业合同时要公示，要让业主去签订。如果业主在购房时根本没有看到前期物业合同，也没有看到业主的临时公约，我认为这个合同对业主来讲是无效的。如果其符合相关规定，在业主购房时又向业主有所公示，并且业主签订了临时公约；在业委会成立之前，这份合同对业主是有效的。”
　　陈凤山：“首先，按照规定，成立完居委会之后，同时还要选定了一家新的公司，签订新的合同后原来的合同，即前期物业合同才能终止。
　　其次，我们通常所说的前期合同有两种情况，一是开发商在卖房之前选的物业公司，这时候签订的前期合同；第二，国务院《物业管理条例》第27条规定，开发商不得擅自处分公共用部位、共用设施的所有权或使用权。也就是说在业主入住之后，已经将这些东西移交给了业主，开发商不再具备处分权。从合同法角度讲，开发商再去选公司，违反了合同法第52条第5款当中的规定，等于违反了行政法规的强制性规定。个人认为，法院在没有充分查明事实的情况下判定这份合同有效有失公允。”
　　经济之声：一个小区由两家物业公司来管理，一个物业公司管1号楼的物业，另外一个公司管大门和地上停车位，这种现象普遍吗？&
　　陈凤山：“在小区没有成立业委会的情况下，这种现象有，但不多，成立业委会之后很多小区出现这种情况，这种现象不正常，也违法。因为它存有隐患，小区本身就是多头管理，无论是对设施设备的养护，还是对物业费等的收入划分都会产生一些影响。
　　从国务院条例上来说，确实是一个物业管理区域由一家物业公司，实施物业管理是有这个规定，但是在这个小区具体的情况而言；我觉得街道办在成立业主委员会的时候，可能存在一些瑕疵。这个小区是不是存在物业管理区域划分的问题，按照北京市的规定，开发商无权自行划分，物业公司对业委会的合法性，也没有权利提出质疑，因为对业委会是否合法，只有街道办才能够提出质疑，法院来去判定，所以这个小区现在由于瑕疵导致了一个这种错位，甚至于可能存在违法情况。”
　　经济之声：什么样的业委会是合法的？在成立业委会时候应该遵循什么样的程序呢？&
　　邱宝昌：“我们物业管理条例也有明确的规定，对小区里如何成立业主委员会，在街道，在小区办的指导下要推选公示一些有公信力的业主，有热心的人来成立业主委员会，来管理小区的一些事务。业主委员会有权利选聘物业公司。一旦其成立，原来的合同是否终止、是否继续由业主委员会决定。
　　关于成立业主委员会资质的问题，原来很多小区成立了，但有很多的纠纷，比如不提供名单等等，实际上北京出现很多的纠纷。
　　在零几年的时候，我们北京当时成立小区业主委员会的不到8%，而现在可能数量，有的真正成立以后行使权利的也不多，现在又质疑它的合法性的问题。如果它不合法的话，任何人都可以质疑。但是怎么去确认它，是向小区办，向物业管理的主管部门去要求撤销还是向法院申请，请求法院来确认，这是一个程序上的问题。他如果说没有按照法院的规定，按照物业管理条例，按照物权法的相关规定成立的，那它就是非法的，它这块必须有相关的批复，有批准，有一些备案的程序。如果都没有的话，你业主就宣布成立一个业主委员会肯定就是非法的，但是这样的业主委员会它也是不能行使权利的。”
　　经济之声：现在来看，很多城市，很多小区没有业委会或者成立业委会难度比较大，难在哪里？&
　　陈凤山：“成立业委会确实比较难，小区业主通常有三难：第一，成立业委会难；第二，换物业公司难；第三，办理业委会难。成立业委会难在，首先，业主对相关的法律法规不了解；其次，业主们主体行动的意识不充分，不团结。再者，大家都比较消极，比如本案例中小区的业主，他们很早就对开发商中间换物业公司不满。但他们到十几年之后才成立了一个业委会，而成立这个业委会还有可能存在一定的程序瑕疵，导致后续一些问题无法彻底解决。不过，成立业委会即使再难也有很多小区都成立了，也就是说，根本不是成立不起来，只要业主团结就能够成立起来，关键在于业主是否愿意积极去推动这件事情。”
　　经济之声：有没有权利的意愿，能不能团结起来，这是最关键的，成立业委会存在难度，但其实有不少小区也都成立成功了。再来说说物业服务的问题，除了今天这个小区外，之前也有其他小区业主向我们反映对于物业服务长期不满，所以很长时间没交物业费，最终被告上法庭后，还是得交，物业服务也没有因此发生变化，还是很差，这些现实问题到底该怎么办？&
　　陈凤山：“因为物业费现在整个放开了，在90年代，物业费是由政府审批的；但后来随着价格法的出台，它属于市场定价，政府不再监管，也不再强行规定；按照国务院的条例，北京市的管理办法，物业公司单方涨价，是属于违约的行为，可以到法院告他违约；当然他也违法，相对来说。”
　　经济之声：但可能就业主会觉得成本比较高，到法院比较麻烦，所以大家最终都选择放弃了。
　　陈凤山：“喜欢上访，不喜欢上法院。这是一个不好的习惯。去法院起诉，物业公司相对来说会稍微收敛一点，你越让步，它越强硬，还是那句话，关键是业主要团结。”
　　邱宝昌：“实际这涉及到制度设计问题。为什么业主委员会成立很难？就是因为有利益的纠葛。如果是业主委员会内推的企业，小区开发企业应当要承担前期物业的一些费用并且要按标准去提供服务，这是提供商品房售后的一些服务。其他商品都有一个售后服务，为什么商品房没有，这是值得我们反思的。如果这个问题解决了，开发商会千方百计的促成小区业主大会的召开，业主委员会的成立，然后让业主自治，业主依据法律法规去选聘好的物业企业。”
物业公司;业主;纠纷;物业合同
共享单车乱停乱放问题,遭公众诟病依旧。这次,物业公司起诉摩拜单车,索要因单车乱停放造成的管理费,有一定理由。假如电子围栏“围”不住共享单车乱停乱放,惩戒措施效果也有限,平台仍要想办法尽责。
日，山东省莱芜市某物业公司负责人因拒不执行火灾现场指挥员的指挥，被公安机关依法予以行政拘留。
因物业管理产生纠纷，物业公司限制业主购电。2017年，王先生诉至法院，要求物业公司恢复正常售电并赔偿限电导致的房屋空置损失、误工损失等。法官介绍，业委会起诉物业公司，要求解除物业服务合同或要求原物业公司移交物业和相应资料，以及业主就物业公司的违约、违法行为提起诉讼、要求赔偿等案件也时有发生。
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未签物业合同引发纠纷 业主难维权
业主对物业服务不满，拒交物业费，物业公司通过起诉拿回物业费，但没过多久又被业主告上法庭。业主认为物业公司之所以胜诉，是因为在法庭上出示了一份业主从没见过的《前期物业服务合同》。}