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农村宅基地自愿有偿退出后怎么办
来源：新京报
农户的住房可以进入市场交易，使农民获得真正的住房财产权，实现中央扩大农民财产权范围的改革愿望。改革的长远方向是有秩序地全面市场化，则当属无疑。
中央新近发布的《深化农村改革综合实施方案》给农村宅基地制度改革指出了一个探索方向。
文件指出，宅基地制度改革的基本思路是，在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，以改革精神探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。按这个改革方案，将来农村宅基地分配或使用的基本制度将会发生变化，但究竟变到什么程度还不明确；方案允许人们“探索”。
要真正探索出一条比较好的农村宅基地制度改革之路，先需要对相关问题有一个正确的认识。
上世纪50年代，中国推行农业合作化，农民携耕地等生产资料加入了合作社，但农民的住房用地并没有入社。改革开放初期出台的一些法规，又规定包括农民宅基地在内的建设用地，也是集体土地。此后一个时期，农民住房建设，原则上是按需要得到宅基地。随着农村人口增加，新增农民家庭陆续有了建房宅基地。土地管理的一系列法规出台以后，各地农村宅基地不再按农民需要划定，事实上实行了宅基地供应的指标管理，各地还限制了每户农民家庭的宅基地面积。
再后来在各地城市化高歌猛进的情况下，地方政府的建设用地指标紧缺，便尽可能给农民少分配宅基地，有的地方甚至多年没有宅基地审批。在这个背景下，违法建房的现象十分普遍。在城市化水平很高的地方，宅基地也真的没有了来源，于是，“握手楼”便遍地开花。这个演化过程表明，建立在所谓集体公有制基础上的无偿供应宅基地的路越来越走不下去了。
这个路本来就荒唐。住房（包括承载住房的土地）的主要经济性质不是公共品。如果把住房当做公共品，哪一个社会都不能承受。“居者有其屋”这样一个公共命题，只能在较小范围里成立，满足极低收入人群的需要。住房的建筑体与承载建筑体的土地，这二者不能分离。在特别地段，土地的价格会很高，更不能当做公共品来供应，否则，土地资源配置就丧失效率，形成浪费。所以，作为一种竞争性财物，住房必须基本按照市场竞争有偿原则取得。国家可以对这个市场进行规范，但市场发挥决定性作用的基本规则不能取消。按这个思路，现行农村宅基地制度必须废除。
改革的目标是一回事，操作是另一回事。我以为，今后的农村宅基地制度改革的具体操作，可以考虑以下几点。
对于合作化前已经存在的农村老宅所用的宅基地，以及由老宅所置换的新宅所用的宅基地，应视作农户的财产，不予收取费用。这项财产可以继承。而合作化以后新划的宅基地，可以按照一个时间序列，一次性收取对价不等的费用，以使农民获得永久性财产权。费用不宜太高，且应考虑地理位置的差异及面积大小。对于不能缴纳费用的农户，不应强制收取，更不应妨碍农民正常居住；政府可在农户住房被继承时，做一个价值切割和分配，以抵补欠费。
对于违法占有土地建筑的房屋，如果不大影响公共环境可以予以确认，但应接受处罚。处罚的费率也应考虑所占土地的面积及地理位置。
应设定新的农村宅基地制度实施的一个时点，在此时点以后一律不再无偿划拨宅基地。对于历史欠账，政府或集体又不能补划土地的情形，可考虑由政府或集体收购农户的“索取权”。这个办法有的地方实行以后，效果不错。
以上新制度实施后，农户的住房（包括其依凭的土地）可以进入市场交易，使农民获得真正的住房财产权，实现中央扩大农民财产权范围的改革愿望。市场交易范围大小等问题，例如能不能卖给城里人，需要配套性制度安排来应对，这里难以具体陈述，但改革的长远方向是有秩序地全面市场化，则当属无疑。
党国英（中国社会科学院农村发展研究所）
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323农村宅基地将探索自愿有偿退出机制
中共中央办公厅、国务院办公厅日前印发《深化农村改革综合性实施方案》，这是当前我国农村改革的顶层设计，是农村经济社会发展关键时期的关键部署。按照方案要求，当前和今后一个时期，深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。对这5大领域改革的核心问题，要明确大的方向、主要内容和重大方针对策，进一步理清改革思路。产权制度改革 耕地延包办法将出具体方案开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。深化农村土地承包经营制度改革。抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。解读明晰的产权是市场经济的核心。当前，我国市场化改革向纵深推进，农村集体资产归属不清、权责不明、保护不严、流转不畅等问题凸显。如何让农村“沉睡的资产”活起来，让农民享有更多财产权利？成为下一步农村改革绕不开的问题。“走市场经济道路，明晰产权是个不可回避的话题。农村集体产权越清晰，农村的市场活力就越强大。”国家行政学院教授汪玉凯认为，目前我国农村集体产权制度改革相对滞后，导致一方面农村各类要素潜能无法被激活，另一方面也不利于农民合法权利的保护。这份方案对这一问题着重提及。方案提出，建立健全符合社会主义市场经济体制要求和社会主义初级阶段实际的农村集体产权制度，必须以保护农民集体经济组织成员权利为核心，以明晰农村集体产权归属、赋予农民更多财产权利为重点……确保集体经济发展成果惠及本集体所有成员。“大力推进农村集体产权制度改革，有利于拓展农民财产性收入来源，有利于建立农民增收长效机制。”叶兴庆认为，进一步放活土地经营权、开展集体经营性建设用地入市试点、推进集体资产确权到户等都会成为今后改革的看点。农业经营体系 扶持农民工返乡办家庭农场培养职业农民队伍。制定专门规划和切实可行的政策，吸引年轻人务农，培育新型职业农民，造就高素质的新型农业生产经营者队伍。扶持有技能和经营能力的农民工返乡创办家庭农场、领办农民合作社，创立农产品加工、营销企业和农业社会化服务组织。解读粮食生产依赖“386199”部队、务农老龄化、农业后继乏人、生产效率低下……“谁来种地”“怎么种地”制约我国农业做大做强。对此方案提出，吸引年轻人务农，培育新型职业农民，造就高素质的新型农业生产经营者队伍。提出加快培育家庭农场、专业大户、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。“相比于小农户，家庭农场、专业大户等新型农业经营主体具有一定的生产资金和规模，可以进行规模化经营，收益相对可观，能解决‘谁来种地’问题；而职业农民懂技术、善管理，还能解决‘怎么种地’问题，有利于传统农业向现代农业转型。”中国社科院农村所研究员党国英说。专家指出，方案传递出国家将大力扶持新型职业农民、新型经营主体的强烈信号，预计下一步财税、金融等相关政策均会向这方面明显倾斜。支持保护制度 现行“三项农业补贴”将合并建立农业农村投入稳定增长机制。把农业农村作为财政支出的优先保障领域，中央预算内投资继续向农业农村倾斜，确保农业农村投入只增不减。开展农业补贴改革试点，将现行的“三项补贴”(农作物良种补贴、种粮直补、农资综合补贴)合并为“农业支持保护补贴”，优化补贴支持方向，突出耕地保护和粮食安全。解读一方面国家财政收入增速明显放缓，一方面国际粮价保持低位，还要不要加大对三农投入？如何改革农业支持保护制度？这成为近期从学界到市场热议的一大焦点话题。“近年来，在国家粮食连年丰收、国际粮价持续走低的情况下，有人认为国家对农业的支持力度可以减弱。而文件提出农业投入只增不减，农业支持保护力度继续加大，体现出中央对三农工作不放松、确保农业重中之重地位的政策意图。”中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑凤田说。方案明确提出，建立农业农村投入稳定增长机制。把农业农村作为财政支出的优先保障领域，中央预算内投资继续向农业农村倾斜，确保农业农村投入只增不减。“文件体现出工业反哺农业、城乡协同发展的共享发展新理念。”党国英说。方案还强调对财政支农支出结构加以优化，对此郑凤田认为，财政支农确实存在着效率不高、精准度不够等问题，一些涉农专项资金呈现“小、散、乱”特征。今后财政支农首先会向种粮大户、主产区等倾斜，这也有利于农业转方式。腾讯房产衡阳站声明：一切标明来源“”或注有“”LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，最终以开发商公布为准，买房需谨慎，投资有风险。腾讯房产衡阳站是衡阳房地产网、衡阳房地产信息网类第一品牌，提供最全面的衡阳楼盘详情，衡阳房产政务信息资讯，排名第一，及时反映衡阳房地产市场价格趋势，具有强大市场影响力和号召力。衡阳看房买房卖房，就上腾讯房产衡阳站！区域：
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved宅基地退出当有偿自愿
15:09:00 &&
中国国土资源报 &&
作者：胡汉兵
党的十八届三中全会提出了包括农村土地管理制度改革在内的一系列改革决定，再次引发社会的广泛关注和激烈讨论。结合会议精神和实际工作，笔者浅谈几点探索农民宅基地自愿有偿退出的建议。
城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是国家现代化的重要标志。而探索农民宅基地有偿退出，其重要意义体现在两方面：一方面，提升新型城镇化发展保障能力，促进土地节约集约利用。通过引导农民宅基地自愿有偿退出，将零散低效、点多面广的农村居民点用地进行归并复垦，着力盘活存量，释放建设用地新空间，优化结构布局，增加耕地面积。另一方面，实现城乡统筹发展，推进扶贫攻坚和生态移民。通过引导农村人口向城市转移，实现进城农民完全市民化，让农民与城市居民公平、均等共享城镇化发展成果。通过土地级差收益返还农村，推动农民住宅按规划向乡镇、中心村集中，同时改善贫困地区、生态移民区的农村基础设施和生产生活条件。
然而，在推进城乡统筹发展的过程中，仍面临着农民对宅基地退出与人口转移脱钩、宅基地退出缺乏动力等困难和问题。
对此，笔者认为，应开展农村集体建设用地、宅基地登记发证和宅基地利用状况的调查摸底，形成宅基地退出的潜力台账，为宅基地管理、扩大权能和有偿退出奠定基础。同时，坚持以人为本的原则，完善补偿保障机制，切实保障农民合法权益。农民自愿退出宅基地并复垦后，凭验收依据，按验收面积给予合理补偿。对在城镇有稳定收入的农民，建立进城入住购房保障机制，政府提供保障性住房定价销售或购房补贴。少数确需继续在农村生产生活的，在当地规划的新农村聚居点统一建房，享受相应配套设施、补偿或补助。建立城乡统一社会保障机制，促进进城农民就业，解决子女教育，享受城镇居民同等待遇，让进城农民安居乐业。另外，各级政府加强组织领导，形成地方政府主导、国土资源部门搭建平台、相关部门各司其职协调联动的工作机制，确保工作稳步推进。
通过推进农民宅基地自愿有偿退出的农村宅基地管理制度改革，实现由简单的计划管理向发展需求转变，由政府主导推进向农民自愿退出转变。
（作者单位：四川省泸州市国土资源局）
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但是，随着宅基地制度试点地区改革的深入后，国家将探索机制，这可能将大幅度提高自愿退出宅基地的补偿金额，这种机制可以在一定程度上让荒废的土地合理的利用起来。
补偿的对象根据宅基地退出的不同情形分为以下几种：
一是自愿退出宅基地到城镇买房或自愿退出宅基地住农建设公寓房的农户;
二是&建新拆旧&过程中，愿意使用低于规定面积标准的宅基地的农户。
2017年新政：自愿退出宅基地补偿金标准各有不同！
针对进城落户的农民，如果落户是在市上或者区上的，将丧失农民身份，宅基地会被依法收回。但是如果是在县城落户，农民宅基地不强制收回，鼓励农民有偿退出，对于这些自愿退回宅基地的农民给予宅基地补偿金。
国家对于农民自愿有偿退出农村的补偿政策展示还没有发布统一的标准，具体的宅基地退出方式和补偿办法还是由地方政策来实施的。就目前形势来看，全国多个地区正在积极的加速探索。
近年来，重庆、广东、江苏、四川、安徽等地相继制定了集体和的办法，以试点的方式推动。
这些地方的创新做法主要有：嘉兴通过&分与换&推进集中居住；义乌推进新社区集聚和探索&集地券&制度；
2017年新政：自愿退出宅基地补偿金标准各有不同！
江西余江积极探索有偿使用和退出机制；成都以统筹城乡综合改革推进流转；重庆实行地票制度，为农民自愿有偿退出宅基地开辟了制度通道。据悉，&地票&价格平均在10万元/亩左右，最高13万元/亩，最低8万元/亩。
宅基地退出补偿按补偿方式可以分为：建设性补偿、实物补偿、货币补偿等。
实物补偿是指通过住房安置的方式，如天津&宅基地&换房，对退出宅基地的农民进行补偿;
建设性补偿是指以整理规划为推力，通过乡村规划和基础设施建设的完善，对农民退出旧宅基地进行补偿;
货币补偿是指以现金的形式对自愿退出的农民进行补偿。
3种不同的补偿方式相互结合使用，以达到保证农民宅基地用益物权的实现的目的。
2017年新政：自愿退出宅基地补偿金标准各有不同！
福建省晋江市大埔村便是很好的例子，他们探索了宅基地有偿退出、置换机制，村委会规划专门用地作为村民住宅小区，集中建设住房，村委会和村民签订协议，村民将现有宅基地和房屋退出，用于置换住宅小区的新房，不愿意置换的，可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。
以目前已经实施宅基地有偿退出的地区案例来看，2017年的农村宅基地退出机制不外乎是以置换住房、置换社保等保障农民生活基本要素的补偿方式，而具体实施的办法还是需要由地方人民政府因地制宜制定适合地方民情特点的方式来实施。
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