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除了跟着万科一起暴动 地产股大涨不得不说说这四大原因
&&& 本文首发于微信公众号：中国。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。&　A股终于迎来了一根像样的长阳。　　以往不同，本次进攻是由地产、银行、券商等大蓝筹发起，炒作概念颇多的中小盘却罕见的拖了A股的后腿。神创板近几日更是黯然失色，从近期走势来看，已涨至前期高点，而离前期高点还有近10%的距离。　　从今日板块涨跌幅来看，涨幅前十的基本是都是大蓝筹聚集的板块，、多元金融、证券、银行、等位居前列。具体来看，地产板块涨幅最大，整体上涨逾4%，其中万科A、(,)、(,)、(,)等8只地产股涨停。
　　地产股缘何“暴动”？　　房地产板块似乎很久都没出现过涨停潮了，这次地产股缘何集体暴动，以下三大事件不可忽视。　　1、房地产销售向好　　8月12日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在国新办发布会上指出，1-7月商品房销售面积增长26.4%，销售额增长39.8%，增速比上两个月有所回落，但还保持了有力增长，有利于房地产去库存。房地产市场总体稳定，分化调整的走势和格局下一阶段还会延续。而这种分化调整有利于房地产去库存，有利于房地产长期稳定健康发展。　　对此，表示，销量及投资增速回落符合预期，在“因城施策”的政策背景下，重点城市调控政策出台也在预期之中，但政策面整体依然偏松，全年投资增速预计5%左右，销面增速约10%-15%。　　2、证监会收紧房地产公司再融资并非新政　　据新华社报道，针对“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事，从证监会了解到，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策，自2010年以来就一直实施，并非新政，但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。　　3、农民进城有新政　　如何让农业转移人口平等享受与当地户籍人口同等的基本公共服务，这是推进城镇化的关键所在，这也是阻碍城镇化的一大难题。日前，国务院印发了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，进一步调整财政支出结构，完善财政转移支付体系，建立财政支持农业转移人口市民化政策体系。　　《通知》明确要求，一方面，地方政府不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，或将其作为进城落户条件；另一方面，要通过健全农村产权流转交易市场，逐步建立进城落户农民在农村的相关权益退出机制，积极引导和优先支持进城落户农民依法自愿有偿转让相关权益，但现阶段要严格限定在本集体经济组织内部。　　4、恒大举牌地产股效应　　近日，恒大成了A股的常客，8月4日因举牌万科A“声名鹊起”。举牌(,)更是万分强势：三天的时间完成了对廊坊的第二次举牌，而在市场惊叹其速度时，廊坊发展再发称，恒大地产已完成了第三次举牌，持有廊坊发展15%的股份。　　而恒大持有的其他几只个股，也有不少都属地产行业，有分析认为，恒大的频频举牌加速了资金对地产个股的布局。　　谁“偷袭”了万科？　　今日，A股当红非万科A莫属！恒大的“强势”举牌，又将稍稍安静了的万科股权之争推向风口！从资金净流入来看，万科A亦成了绝对的主角。
　　今日，万科A股价再度异动，股价盘中突然放量暴涨封死涨停板，截止收盘，万科A股价报22.78元，涨幅10%，成交金额81.7亿，换手率达到3.86%。收盘后，涨停板仍有超过30万手的买单。
　　从今日盘后龙虎榜数据来看，买入万科A金额最大的为安信证券猎德大道营业部，买入金额高达6.85亿元，占据榜首。
　　值得关注的是，安信证券猎德大道营业部8月4日曾出现在万科龙虎榜上。而这家神秘的营业部位于恒大地产总部附近，距离不足1公里，业内普遍怀疑该营业部就是恒大布局万科A的席位之一。　　8月4日，中国恒大发布公告，确认通过附属公司在市场上买入5.17亿股万科A股票，占万科已发行股本总额约4.68%，共计耗资人民币91.1亿元。而8日晚间，万科A发布的权益变动书显示：恒大已将此数据更新，持有万科A股5.52亿股，占万科A总股本的5%。　　可见，万科今日无故放量涨停，或许真的是恒大又出手了！　　A股刮起了“恒大风”？　　近日，恒大在A股的戏份不少，举牌一个接着一个，让A股市场也刮起了一股“恒大风”！　　今天还有一个现象需要指出的是， 在万科A放量上涨启动前后，恒大概念股几乎也在同步拉升。截至收盘，共有4只恒大概念股涨停，分别是廊坊发展、嘉凯城、万科A、粤宏远A，另外，(,)也收获了7.19%的涨幅。
　　若将时间拉长一些，恒大概念股涨幅更是惊人。统计数据显示，8月1日以来，廊坊发展涨幅高达83.19%，嘉凯城大涨45.88%，万科A上涨32.91%，腾达建设、粤宏远A涨幅也都超过了20%。因而，说A股刮起了一股“恒大风”绝不为过。　　在举牌廊坊发展过程中，恒大的强势展漏无疑。三天的时间完成了对廊坊的第二次举牌。而在市场惊叹其速度时，廊坊发展再发公告称，恒大地产已完成了第三次举牌，而且是在一个交易日内完成的――8月4日恒大地产在二级市场扫货1900多万股，占廊坊发展总股本5%。至此，恒大已持有廊坊发展15%的股份。　　面对恒大的强势进攻，廊坊发展控股股东廊坊控股给出积极回应，正式与恒大打响股权“保卫战”。10日晚间，廊坊发展发布公告，称控股股东廊坊控股于8月5日、9日合计增持公司股份684.37万股，约占公司总股本的1.8%，涉及金额约1.67亿元。此次增持后廊坊控股合计持有廊坊发展股份5817.37万股，占总股本的15.3%，超过恒大地产15%的持股比例。　　廊坊发展7月19日曾发布《关于控股股东增持公司股份计划的公告》，公告显示，控股股东廊坊控股计划在6个月内增持廊坊发展，增持金额在5000万元至5亿元之间。
　　如今，控股股东廊坊控股已增持1.67亿元，与5亿元的增持上限还有很大距离，可谓是“弹药”充足。与之相对的则是，恒大的虎视眈眈。可以说，廊坊发展股权“保卫战”精彩之处还在后面。　　资金都去了银行股？　　今日，A股大涨的另一“助手”就是银行股。　　截至收盘，银行板块上涨近3%，个股全线飘红，上涨9.2%，(,)、(,)、(,)上涨逾4%，(,)、、等多股涨幅逾3%。
　　有分析认为，A股整体板块估值并不低，下半年市场难有趋势性机会，在利率低企的背景下，低估值、高股息的银行股的配置需求或有望逐渐提升。而银行股的低估值和高股息的特性是一直都存在的，为何近期却才被投资者发现？　　问题或许从近期的监管可以看出，挤泡沫、弃炒作、查异动、投蓝筹已成为当前A股的投资主题，这也能很好的解释近期为何沪指远强于创业板。而大资金的去向也佐证了这一点。　　目前，华夏银行、(,)都发布的2016年半。数据显示，这两家上市银行，在二季度都获得了“国家队”的出手增持。　　中证金增持华夏银行2929.31万股，至6月末，中证金持有华夏银行股份数增至3.87亿股，占其股份比例也由3.35%增至3.62%。
　　另据招商证券测算，扣除转增，中证金二季度也增持浦发银行3800万股，持有其股份数增至近6亿股，占浦发银行股份比例为2.77%。
　　业内普遍认为，证金二季度增持是银行股全面爆发的主要原因。　　另外，备受关注的银行不良贷款亦有改善迹象。银监会8月10日披露2016年2季度主要监管指标，二季度末商业银行不良贷款余额14373亿元，较上季末增加452亿元，商业银行不良贷款率1.75%，与上季末持平。拨备覆盖率为175.96%，较上季末上升0.93个百分点：贷款拨备率为3.07%，较上季末增加0.02个百分点。
&&& 文章来源：微信公众号券商中国
（责任编辑：王曦晨 HF068）
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最终，地产股还是被政策干下来了。这个周末，严厉的地产调控接踵而来，从本周五晚间到本周六，重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、贵阳先后发布楼市限售新政，部分房子2-5年内不能卖了。
目前地产已经差不多有6个月的政策真空期，而在这段时间，香港的内房股像个疯子一样的往上涨，简单举几个例子，融创今年涨了4.5倍，恒大涨了5倍，碧桂园涨幅稍微小点，但也涨了两倍多。这三只股票，号称内房三魔头，强势到没朋友的内房极大的拉动了今年港股的热度，基本是过去几年赌对了周期，上了杠杆拿了很多地，尤其是恒大和融创。这一来，也奠定了未来几年发展的基础。
周末的房地产调控，也许是大会前的献礼，但这波节奏稍微带一下，内房那汹涌的获利盘就扛不住了，今天内房股普跌，三大魔头：碧桂园（2007.HK）跌10.90%，中国恒大（3333.HK）跌8.81%，融创中国（1918.HK）跌7.51%。
今年恒指这波强势的行情，内房作为绝对的热门板块，是绝对的市场情绪风向标，不论基本面，一如15年的中国中车所代表的市场情绪，不论对于总体行情的情绪，还是房地产股的走势，三大魔头就是最大的衡量指标。
如果龙头都扛不住，那接下来的，你懂的…
地产是周期之母，过去10 年中国经济的驱动力，最根本的动力来自于房地产，房地产销售是最重要的经济领先指标，对工业增加值增速长期也是非常吻合。
但我们看到的就是，每次搞经济，口号喊的震天响，最后回家进门又跑去搞了房地产，所以套路这种东西，肯定还是城里人深。
现在地产的调控从需求和供给两端发力。需求端，调高首付比例，调高贷款利率，然后限购，供给端也限售，基本打死了这个市场的流动性。那么总体房价下跌肯定是个必然的趋势。
不过最近如此严重的地产调控，又会把我们带到哪里去？
不知道最近大家关注CPI和PPI多不多，这两个东西，一个是企业购买的一篮子物品和劳务的价格指数，另一个是消费者买到手的价格指数，PPI反映生产环节价格水平,CPI反映消费环节的价格水平，理论上来说走势应该是吻合的，实际上如下图这样，在大多数的时候，他就应该是吻合的。上游的价格波动会通过产业链向下游产业扩散,，最后扩展到流通领域的消费品。
但是最近，看下面的小红框，画风却有点不对，PPI涨的飞起，CPI却原地踏步。
PPI上涨好解释，从去年开始，我们搞了供给侧改革，用行政的手段，直接按掉了很多产能，最后结果自然就是上游各种资源品不断的涨价。
但是CPI的纹丝不动，说明了传达的不顺，或者说生产者需要接受原材料的涨价，但是生产者并不能把这个涨价转嫁到消费者头上。那这是为什么呢？
原因也很简单，一个字，穷。
或者用专业点的话叫：需求不足。
我们真的穷么？走在北京的大马路上，凡是有套房子的，可都是千万富翁啊。从身价来说，我们当然不穷，但是我们的身价，都被套进了房产。
总体来说，我们身价越来越高，但兜里的钱却越来越少。财务上的理解就是壮观的损益表，悲伤的现金流量表。
很多人喜欢开玩笑：“这届人民不行”。我来给大家平下反，我们从数据来看下，这届人民到底TM行不行。
这张图是我国居民季度买房的新增贷款，可以很明显看到，15年开始，大家开始增加贷款买房。
那么我们到底问银行借了多少钱？
14年底，我国个人住房贷款余额是10万亿，短短3年，我们的住房贷款余额已经翻了一翻，达到了20万亿，同比增速都是30%多。
到了17年，房价涨的实在太快，于是政府开始出手调控，加大了对房贷和首付的要求，希望把需求压下去。而且因为房价的上涨，首付也更贵了。
但是聪明的中国人，真是把我佩服的五体投地，他们要想往自己身上加杠杆，真是谁都拦不住。
长贷不行咱们搞短的，什么信用卡，蚂蚁花呗，以及各种网络贷款平台，还有各种亲戚朋友的友情贷，凡是能搞钱的都去借。
17年前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿，同比增加7137亿，而去年全年消费性短期贷款仅新增了8305亿，也就是说今年短贷突然比去年翻倍还要多，难道中国人的消费观念突然向老美靠拢了么，喜欢刷信用卡了么，肯定不是啊。
最后发现，中国人拼着命买房子，没钱借钱要买，借不到钱创造条件借也要买。
所以，以后谁再敢说这届人民不行，拿鞋底抽他！
这届人民在帮国家去杠杆的道路上，是做出了卓越贡献的，如果可以的话，我建议国家给每个买房的居民戴个大大的红花，再发个小证书，上书，光荣居民，为国去杠杆。
中国居民人均可支配收入这几年的增速大概是每年8%，但是最近几年的贷款增速是30%多。
目前我国居民的可支配收入是45万亿，但是总负债已经达到了42万亿，占比已经达到了90%多，而在十年前，这个比重还只有35%，我国居民用了十年，往自己身上抗了之前两倍多的债务。
我们把这个比例往全球去看，美国差不多在100%左右，而日本的这一比例从90年代以来基本都低于100%。再考虑到我国居民不仅仅向银行借贷，还会大量向父母、亲戚、朋友借款，而后者这种隐形的杠杆是没有计算在内的，所以我们已经把能加的杠杆都加上了，中国居民的杠杆，已经加到头了，不能再加了。
顺便再表扬一下：这届人民真NB！
十次危机九次地产，因为地产天然具备高杠杆的属性。现在居民已经把杠杆都加到了自己身上，万一出个篓子还不上了，是要出大麻烦的，所以国家提高首付，提高贷款利率，也是想说：乡亲们，别借了。
想当年，次贷危机也就是可以大量0首付买房引起的，现在居民短贷付首付，这和当年次贷的0首付买房没什么大区别，如果长期不加控制，会引发系统性风险。
好在现在央妈也是明白道理的，发现苗头不对，马上按下去。
然后你还爱炒房，没事，咱们搞限购限售，胳膊怎么拧的过大腿呢？
我们用数字算下我们现在有多“穷”。
回到开头，房子耗费了我们大量的可支配收入，去年42万亿的可支配收入，借了4万亿房贷，买了差不多12万亿的房子，付了8万亿，再加上20万亿房贷余额的还本付息，只剩下了30多万亿可以花。但这个还不行，还得继续扣。
如果我们再考虑居民其他负债（中国居民房贷占中负债的一半左右）和其他的固定支出，我们实际的居民自由现金流是减少的。
我大致估算了下中国居民的自由现金流，16年的自由现金流只有19万亿左右，这个数字是过去5年的最低水平，也难怪这几年需求起不来了，家里没余粮了啊。
再大致看下今年，地产销售数据还在增长，而且经过调控，首付和贷款利率都在涨，17年上半年房贷增速30%，而居民可支配收入增速大约是8%，所以可以肯定的是，今年我们比16年还要穷。
更可怕的是什么呢，一年全国社会消费品零售总额大约有30万亿，我们的自由现金流只有20万亿，即使刨掉固定支出和零售的重叠部分，也有几万亿的缺口，说明居民一年赚的钱根本不够花，这中间的差额，要么借钱，要么消耗存款。如果去看看17年的居民存款，几乎没有增长，因为实在没多余的钱可以存了。
中国经济目前正在艰难的转型期，需要摆脱过去依靠地产基建拉动的模式，切换为美国这种依靠消费拉动的模式，需要的就是增加居民的自由现金流来提高消费，因为消费的资金流动性比房子好太多，贷款周期也短，所以更容易刺激经济。
但是现状是房子消耗了过多的可支配收入和加杠杆的空间，抑制了居民的消费。所以如果能把房价长期稳定在一个合理的水平，释放买房金额和贷款空间，对于拉动国内消费是有非常大的帮助。
中国居民杠杆基本加到顶了，再加就要死人了，而中国房地产基本就是依靠信贷拉动，所以可以预计：
未来几年，整体来说房子都没有大机会，需要让韭菜再涨一涨，杠杆率再降一降。
考虑到房地产对GDP的拉动效应，结转周期对于房地产股的影响，还有房地产板块今年对股市人气的拉动，一旦房子高位无量横盘，各种数据就考验监管的面子了。
在房地产永远涨的预期下，管理不好吃瓜群众的预期，任何调控都是阶段性的。
杠杆降下来，居民收入涨起来之后，大家是义无反顾的冲进房地产的池子里，而不是去消费，从投资驱动转型到消费驱动，喊口号容易，落地太难。
延伸阅读：扎心了，楼市！限售年限 = 赚够首付时长
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：陶旖洁。
楼市调控一轮又一轮，这一次，“限售”的力度和范围还进一步扩大。
不过国信证券区瑞明、王越明周一发布报告，认为“限售”扩大，对开发商、土地财政乃至产业链来说，都不一定是负面影响；而且从需求的角度来看，“限售”还有可能是在为培育新的有效住房需求争取时间。
通过测算近日出台补丁政策的七座城市，居民购房筹集首付需要的年限，国信证券发现，这七座城市的“限售”年限，正好是这些城市的居民凑齐一套普通住宅首付需要的时间。
楼市的价值投资崛起
我们认为，从楼市投资的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易的投机行为，有利于让楼市运行得更健康，更长远。
买入后长久持有是投资，短线出入是投机。中国楼市真正开始发展的近二十年里，躺着赚钱的短线炒房客一直活跃在各个城市。
不过，“房住不炒”被提出后，政策层面抑制投机的决心明显。国信证券认为，目前36城出台的购房之后2-3年“限售”（个别城市是5年以上）的政策并不是为了消灭房地产的投资需求，而是为了抑制“短线客”、抑制“投机”，帮助楼市实现价值发现。
“限售”最终是为了新的住房需求？
“楼市”也是要“讲政治”的。
国信提出了一个有趣的观点：不同年限的限售，最终都是为了新的有效住房需求，因为不同城市的限售年限，恰好是这些城市的居民筹齐首付需要的时间。
国信证券指出，经济过热或是房价飙涨时，政府大概率会出手给楼市降温。而这种恰到好处的“限售”年限，还能够把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力通过时间培育起来，待政府下一轮需要再“刺激楼市来救经济”时，再将这些需求释放出来。
“房地产是调节周期和平衡利益的工具。”尽管中国一直在探索更多的增长途径，但房地产向上涉及钢铁水泥，向下影响居民财富渗透至零售销售，可以说房地产不仅是经济问题，还是重要的民生问题。国信证券指出，房价既是经济问题，也是民生问题。
“限售”对开发商、土地财政及产业链未必负面
理论上，“限售”短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求向新房市场驱赶，若此，对开发商、地方财政及产业链，均未必负面。
先来看开发商。多数的分析观点认为，新一轮的楼市调控出台，尤其是这次还首次加入了“限售”，房地产投资增速会随之下行。
不过国信证券认为：
既然前期陆续已有30个城市出台“限售”政策都未能阻挡聚焦地产主业的优势企业的股价从年初以来一路震荡向上，这次再增加六个城市又能有什么影响呢？
土地财政方面，国信证券测算发现，这次出台调控“补丁”政策的七个城市，土地出让金在公共财政收入中的占比，均远超平均水平。所以新房市场扩大，土地财政不一定会受到较大负面影响。
而且新房产业链比二手房更广、更长，所以国信证券认为，“限售”对产业链亦未必负面。
延伸阅读：地产调控再升级到底意欲何为，对大类市场影响几何？
从本周五晚到次日凌晨，相继四座城市宣布楼市限售政策。重庆、南昌规定新购房限售两年，长沙新购房限售三年；南宁法人单位买二套及以上住房限售两年。此外，石家庄限售时间最长，限购区域内家庭有3套住房的限售8年。西安则规定商品住房调价前需向物价部门申报。为什么在原来已经出台非常严的调控政策背景下，在这样的时间点又开始加码，同时我们也可以注意到一个现象，这几个城市多为三四线城市。笔者认为当前时点出台这样的政策主要有以下几方面的原因:
1、总体是坚持和强化房子是用来住的，不是用来炒的基本宗旨，这也与之前提出的房地产调控长效机制相呼应。
2、从房地产销售数据层面来看，今年房地产销售数据总体来看并没有非常难看，但是分开来看，一二线城市与三四线城市之间出现严重分化，一二线城市的销售面积同比出现了30%以上的降幅，相反，三四线城市的销售依然较为火爆，一方面来自于棚改货币化的需求，另一方面是来自于一二线城市的外溢需求。特别是没有限购城市的购房热情依然较为高涨。
3、从贷款数据来看，今年以来在金融去杠杆的大背景下，金融机构的杠杆率整体上呈现稳步下降的态势，包括同业存单的规模增速也大幅放缓，银行同业理财的规模也大幅下降，但社融和新增贷款的数据依然处于高位，特别是企业和居民的中长期贷款的增长依然较快，对于企业而言，中长期贷款的增加，反应了结构在改善，加权平均成本也没有出现明显上升，主要是由于国企的贷款成本较低。但是让监管层不太满意的是居民的中长期贷款增速依然较快，从结构来看，房贷增速和占比过高，说明居民的加杠杆购房的意愿一直较强，为什么在首套房首付比例有所提高，二套以上住房大幅提高首付比例的情况，居民还可以如此加杠杆去买房。其中有一部分资金一定是来自于除常规贷款的其它渠道，这其中很大一部分便来自于消费贷，据草根调研，2016年全社会的消费贷的规模在8000亿元左右，而2017年今年的消费贷规模就接近1万亿了，在消费依然处于比较稳定的情况，新增的资金大部分都流向了房地产市场，这也是近期广东和北京地区一再强调严厉禁止消费贷流入房地产市场的原因。
4、限制销售年限主要是降低房地产的流动性，提高炒房者的持有成本，削弱居民的炒房热情，同时流动性减弱对存量高杠杆炒房者也会带来一定的冲击，会对他们的现金流产生较大的影响，从而后续可能出现被动降价销售的现象，从而会起到抑制价格上涨的效应。
5、后续还会出现什么样的调整政策？市场普遍关注的是房产税会不会出台，从立法的层面来看，一般至少需要2到3年的时间，因此在2020年以前全面房产税很难出台。但是试点范围扩大是有可能的，当前上海和重庆两地已经在试点。
6、租金和房价会如何走？随着租售同权和共有产权政策的逐步推出，市场供给量未来几年将会大幅增加，租金价格有望下降。但是租售同权的核心问题是教育同权，若优质资源不能解决，在租金之外可能还会产生很大的额外费用，如学区房指标费等，这主要是由优质教育资源的稀缺性决定的。房价有望呈现较为平稳的状态，一方面房地产投资在GDP中依然扮演着较为重要的作用，并且与之相关的产业链太长，短期内大幅的下降冲击过大。另一方面，随着投资者的购房热情逐步褪去、租房市场逐步完善、观念逐步转变等影响下，房价有望回归理性。
7、市场该如何走？对于地产板块而言，整体板块基本面虽然预期很差，但板块集中度提升有望带来部分龙头公司的投资机会，一方面龙头公司上半年的拿地数量大幅增加，另一方面前十大公司的集中度在今年上半年出现大幅提升，由原先的10%提高到30%左右，市场份额的提升导致上半年龙头公司的销售金额依然出现大幅增长。这也是港股地产板块今年出现大幅上涨的原因，但A股地产板块表现差的多，主要是整体的政策预期较为悲观，但龙头公司阶段性依然有机会。对其他市场而言，主要还是从需求层面来看，短期内地产投资因上半年土地供应规模依然较大，并不会出现大幅下滑，但市场更多的是看预期，可能短期内以螺纹钢、铁矿石、焦炭等为代表的宏观品种短期可能会面临继续调整。股市影响相对有限。债市长端收益率上涨压力加大，但下行幅度也不会太大，主要是因为金融去杠杆依然在途中。
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来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan） 作者：任泽平1月8日，2017胡润新金融百强榜峰会在深圳瑞吉酒店召开，方正证券首席经济学家任泽平出席并发表主题演讲。以下是演讲实录：我是2014年
来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan） &作者：任泽平1月8日，2017胡润新金融百强榜峰会在深圳瑞吉酒店召开，方正证券首席经济学家任泽平出席并发表主题演讲。以下是演讲实录：我是2014年下海的，回顾过去这两年提出过一些观点，在市场上多多少少有一些流传，比如，2014年我们提出&5000点不是梦&，2015年看空股市以后我们提出&一线房价翻一倍&的判断。站在现在这个时点，有几个观点给大家更新一下，展望2017年我想有这么几个判断供大家参考：第一，对中国经济，我们曾经在2015年提出中国经济可能是L型，在2016年中国经济完成了触底，我们大致判断到2018年，中国经济处在波动触底的时代，这是一个完全崭新的时代。2017年大家留意会有二次探底，主要是因为房地产的二次回调。我要强调的是，今年中国经济的宏观可能会变差，但是微观会变好，原因是什么呢？因为房地产的回调需求是收缩的，但是我们看到大量的微观调研表明，由于供给出清，中国的企业行业集中度在大幅的提升，行业的龙头现在处在一个非常有利的位置上，随着中国环保的压力、安全的风险以及竞争格局的改变，加上银行对传统行业的限贷，大家将会看到在传统行业里将会成长出一批巨头，而这些企业很有可能酝酿大牛股，这是一个完全不同的时代。所以我曾经在2014年提出&新5%比旧8%好&，就是行业的出清在接近尾声，大家留意2016年已经展露了它的曙光，在2017年、2018年大家将会继续看到在宏观变差的背景下，微观供给端的出清在继续，微观企业的效益在继续的改善，这正是传统行业的希望和出路所在，这是第一个对宏观经济的观察。第二，对中国公共政策，从2016年的下半年到2017年，大家留意中国的宏观政策发生了系统的转向，大家记得在甚至2016年的上半年，我们面临非常强烈的稳增长诉求，但是随着通胀预期的抬头以及经济的企稳，大家将会看到在2017年，我们整个宏观政策的导向，从稳增长转向防风险和促改革，这会对我们的经济以及对大类资产产生系统的冲击。大家记住，防风险就是风险，比如说抑制资产价格泡沫、债市去杠杆、加强资本帐户管制等。促改革就是机会，今年主题投资的机会都将在下面的三大领域展开：一是农业供给侧改革，所带动的绿色有机农业以及土地流转相关的主题，今年很有可能是土改的一个大年。二是国企混改，这一次中央经济工作会议明确提出，混改是国企改革的突破口，所以大家一定要重视，像电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等这些领域所酝酿的产权改革所带来的投资机会。三是去产能的加码扩围，我相信供给侧改革在今年会继续推动，今年绝对不会松懈，而且将从钢铁、煤炭向玻璃、水泥、电解铝以及造船行业进行扩围，部分行业也会迎来转机。其他的，包括&一带一路&的机会。第三，谈一下大类资产的看法，股市、房市、债市、汇市、商品。对于股市我们的判断是，2017年可能没有指数级的机会，但是结构性的机会非常多，大致围绕着两个主线展开，业绩和改革。为什么？大家争论2017年主线是成长股、价值股还是周期股。我们认为股票市场实际上背后是风险偏好，是高风险偏好还是低风险偏好，风险偏好的背后实际上是投资者结构，比如说以前在牛市里，有散户的钱、加杠杆的钱，这些都是高风险偏好，喜欢故事、喜欢烧钱的行业。但是现在这个市场是以公募基金、保险、存量资金为主，而且未来潜在的增量资金又来自于银行、保险，所以都是低风险偏好的，所以2017年务必重视业绩不要炒作故事，故事会被杀得很惨，但是有业绩的，无论是成长还是价值，都将被资本市场所尊重、认可，这是对于股票市场。对于债券市场，大家可能还需要等待，因为经济还在惯性上行，通胀还在高位，大概在二三季度会迎来转机，倾向于还是交易性的机会。对于黄金，请大家重视今年上半年可能黄金有机会，主要的逻辑是美元的回调。对于汇率，央行最近在出手，抽干离岸市场的流动性，在岸加强资本帐户的管制，我认为汇率短期能稳住，中期必将释放高估的压力。中国汇率为什么要贬值，为什么高估了？大家讲了很多，我就讲一个逻辑，那是因为年人民币相对于美元超发了，对内贬值股市、房市大涨，对外贬值就是汇率的调整。很遗憾我们在年对内贬值，没有对外贬值，终于在2015年8月份借着汇改的突破口，我们开启了贬值之路，所以中国仍然在人民币修正高估的进程中。如果看得更加长远的话，人民币汇率未来是走贬还是走升？取决于这个国家的增长前景，而增长前景的背后是否能够重启新一轮的改革？这是我们对汇率的观察。因为时间原因，我就重点给大家讲讲大家比较关心的房地产，为什么要讲房地产？大家可以看一下，在过去全球八年的货币放水中，我们制造了很多的泡沫，从股市、债市、房市包括汇率的贬值，其实都是跟货币放水有关。随后流动性拐点出现，先后股市崩了、债市崩了、汇率贬了，现在就剩下最后一个最坚硬的泡沫&房地产，2017年会怎么走？2015年我们预测&一线房价翻一倍&，毫无疑问过去的一年中国13.7亿人讨论最多的一个话题就是房地产。但是大家讨论多了，经常把简单的问题复杂化，我对房地产的看法其实非常简单，我们研究了十多年的房地产，我认为房地产大家记住一句话就行了&长期看人口、短期看金融&，长期因为人口的流入、流出以及年龄结构决定一个地方房价的基本面；短期看金融，因为利率和杠杆的调整使得居民购房支出提前或是推迟。金融问题我待会儿讲，我们先说人口的问题。大家要判断一个地方房价的基本面，五年、十年，其实就是判断这个地方未来人是流入的还是流出的，人流入的地方房价会怎么走？涨。人流出的地方呢？跌。不复杂。东北人口是流出的，沈阳的房价已经五年不涨了，它也是二线城市。美国是发达国家，底特律的人口是流出的，房价一样暴跌。所以我们关键判断一个地方房价的基本面，是判断人口的流入和流出。中国人未来往哪里流动？我们过去这几年一直对这个问题充满争议，有人认为中国人未来往大城市流动，为什么呢？因为大城市精彩、有活力，但是大家也说大城市有大城市的问题，交通压力大，竞争压力大，空气差、雾霾。大家在深圳根本就不知道什么叫雾霾，我来给大家讲讲什么叫雾霾。北京入冬那天发布了橙色警戒，发布橙色警戒那天有一个香港的朋友飞到北京着陆了三次没着陆，又回去了，这就是橙色警戒，大家可以想象什么是红色警戒？大家说大城市的问题很严重，那往中小城市去吧，中小城市天空湛蓝，压力也没那么大。但是也有人说中小城市好山、好水、好寂寞。所以过去一直对这个问题有争议，而且我们在公共政策部门也一直争议这个问题。过去经常的政策是控制大城市的人口规模、区域均衡发展、发展中小城镇，大家都还记得吧，一会儿我们要搞大都市圈，划了几个都市圈，人未来往哪儿流动？我们的公共政策也没弄清楚。我们研究了美国、欧洲、日本、韩国十几个经济体，它们的人口流动趋势，时间的原因就讲两个，美国和日本。为什么讲这两个？因为这两个有代表性，美国是一个人地关系不紧张，它的国土面积和中国差不多，中国13.7亿人，美国3.2亿人。二是日本，人地关系紧张，日本相当于一个半山东省，日本多少人呢？1.3亿人，所以人地关系非常紧张，所以大家可以看一下，两个有代表性的经济体人口流动的趋势，日本过去一百年大都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？是不断上升的，这个规律从来没有被逆转过，日本1.3亿人3600万在东京，韩国5000万人2500万在首尔，大家会说因为日本、韩国人地关系紧张，所以大家都到了大的都市区。我们看人地关系不紧张的美国，这是过去七八十年美国人口流动的趋势，大家看我重点标红的部分，美国大都市区占美国人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升的，美国人地关系不紧张，人也继续往大的都市圈迁移和集聚，这个规律也从来没有被逆转过。为什么？因为大的都市区更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明，这也就意味着我们过去搞的那些中小城镇化战略、区域均衡发展、西部造城运动都将为之付出代价，人是继续往大的都市圈流入的。我们再来看，中国过去五年人口流动的趋势，也基本上从东北、西部往四大都市圈流入，所以我们对未来中国房价的预测就变得简单了，这是我们预测房价的核心指标，我们检验了所有预测房价的指标，我们觉得这个指标是最可靠的。什么地方的房价会涨？人流入的、库存低的。人流入的地方有需求，库存低没有供给，房价一定涨。什么地方的房价涨不动？人口流出的、库存高的。大家又会问，为什么像深圳这些地方不到一年就翻了将近一倍？下面讲的这张图也是一张很朴素的图，但是将会改变你的世界观、价值观、人生观和财富观。为什么？2014年到2015年，蓝色的线是中国广义货币供应量，红色的线是名义GDP增速，在2014年、2015年我们发生了什么，广义货币是向上的，名义GDP是向下的，这意味着货币的超发，货币供应是向上的，名义GDP是向下的，这就是典型的货币超发，货币超发引发了广义资产价格的上涨，股市、房市、商品，背后都是流动性的泛滥或是水牛，包括汇率的贬值，根本的原因是货币的超发，货币发多了又不贬值，可以通过印钞票把世界买下来，这是不可能的，这是最基本的经济学的规律。大家回溯一下过去这三十多年货币供应增速长期在名义GDP增速的上面，意味着什么？过去三十多年我们处在大的货币超发周期，我来问大家，货币超发的背景下拿什么资产的人最吃亏？现金。很多人会说，我拿现金我一分钱没少呀。房子涨了，不仅房子，物价涨了很多。给大家打一个比方，货币的贬值程度究竟有多大？我们经常说万元户很了不起，假如1980年你有1万块钱，1980年的1万元财富量和购买力大致相当于现在的多少？大家算一下，北京1980年一个很好的工人月薪20元，挣一万元大致要工作二三十年。现在北京一个工人二三十万年薪，他要挣二三十年大概是五六百万，所以几百万这是保守估计，上千万要和房子比，要有千万量级。1980年的1万元购买力和财富的地位大致应该是有几百万的，要和房子比是有上千万的。假如在1980年你有1万元，觉得自己了不起，然后你把它存银行，存了36年的今天，你把它取出来，请问你能取多少钱？1980年的1万块钱存36年到今天，取出来能取多少钱？1万存36年，按负利计算，能取出5.7万元，1980年相当于几百万财富量级的1万元你存银行，今天只能取出5.7万元，所以货币的贬值是惊人的，我们很多经济学家动不动说现金为王，卖房炒股。我告诉你，现金是最危险的资产配置，千万不要卖房炒股，要炒股买房。过去三十多年因为货币超发，实际上给我们带来大量的投资机会，财富增值的机会。很多人说房子涨多了，1998年开始商品房改革，2015年全国房价相当于1998年的3.5倍，但是我们广义货币供应量增长了13.3倍，大致相当于一线房价的涨幅。是房子涨多了还是货币发多了？大家会说，像大的都市，北京、上海都在控制人口，人口控制住了，是不是人不来了，房价就涨不动了？我们来看北京、上海是不是人口控制的问题。我们比较了北京、上海、东京和首尔，包括纽约这几个大的都市圈。北京的面积大致跟东京差不多，东京比北京多10%的都市区面积，东京多少人？东京3600万人，北京2200万人，上海2400万人，东京同样的面积比北京多了1400万人口，首尔2500万人，首尔的面积只是北京的一半，所以你会看到这些大的都市区它的人口密度比我们还高，人比我们还多，大家都会问，人家的交通压力没我们大，空气比我们好，我们看究竟是什么问题？北京的轨道交通，稀稀拉拉的，东京3600万人，人均轨道交通的里程是北京的四倍。我们现在的城市规划太粗糙，车多了限号、人多了就控制人口，应该改善我们的城市规划、增加公共交通的供给。我们大致测算，如果北京、上海的城市规划能够改善，轨道交通能够改善的话，未来十年北京将新增1000万人，上海新增600万人，十年以内这两个城市都将超过3000万。人继续往大的都市圈流入，货币超发，而我们土地用途管制，一线房地产的土地又供不上，那一线房价会怎么走？终于迎来了转机，在2016年12月份的中央经济工作会议明确提出，房地产调控将会发生变化，除了10月份以后的限购限贷控制需求之外，我们开始转向建立长效机制，这次中央经济工作会议有这么几个亮点：一是对房地产的定位，房子是用来住的，不是用来炒的。说得非常好，这句话实际上是否定了投资、投机需求，确立了消费和居住需求，思想非常先进，确实是给大家带来了很多的希望。二是实行人地挂钩，什么叫人地挂钩？就是过去人往大的都市圈流入，但用地指标没有调过来，导致了我们一线房价过高、三四线库存过高，这跟我们整个城镇化的导向是一样的，因为我们过去是小城镇化导向，这一次我们终于提出了人地挂钩。三是对大都市圈战略的确立。大家看这句话，大城市疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展，这句话什么含义？就是都市圈的确定。转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心，改革是最大的红利，改革是唯一的出路，谢谢。
[责任编辑：王程海伦 PF058]
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