21138被浏览1929741分享邀请回答3K422 条评论分享收藏感谢收起bbs.pinggu.org/k/news/435045.html如果房价下跌，地就卖不掉了，而地方政府高度依赖土地出让金偿还，如果真发生房价下跌的情况，那接下来就是地方政府普遍性违约和债务危机，四万亿期间地方政府胡乱花掉的钱，终究是要国民买单的，但评论里很多人压根不知道这一点。=================================================评论里有人说土地收入基本上都拿去补偿拆线户了，还说看过重庆的财政报表，这可真是呵呵。第一，有没有把土地增值税契税等收入算进去？这部分收入和土地出让金不同，是延期收的，这就不是地方的收入了？第二，除了拆迁，地方政府还会进行土地收储，收储土地的浮盈考虑了没有？别以为看了个现金收入支出的总账，就真的以为人家没赚钱。就像给地产公司估值，如果只看利润表不看土地储备，那就是傻逼了。另外，她提到了重庆，那我补充一下：为了避免突破18亿亩的红线，重庆会通过土地置换（偏远地区的土地复耕，再征用城郊的土地）的形式获取用地指标，俗称地票（可以交易）。从中国经营报的报到来看，这些地票都以较低的价格流入了重庆八大投集团（彼时重庆地票的交易单位比较大，流动性很差，这和成都不一样）。这部分收益不要忘了，同时也提醒下，不是所有的资金流动都走财政的帐，别忘了地方政府的分身：城投集团。=====================================================三.资源过度集中这个和硅谷，东京，伦敦的高房价是一个原理。资源集中带来人口集聚，人口集聚带来房产需求，资源的集中有市场自发形成的因素（参考相关产业集聚理论），也有行政钦点的因素。这点其它人已经解释过，所以我原本是不打算说的，可评论区一群不友善词汇在这瞎咧咧，我在这里放大点，免得不友善词汇们看不见。四.人民币长期看走贬，而保汇率和保房价又是矛盾的，于是乎在M2供应增速下滑的情况下，国企地王强拿地王抬升一二线房价，当然，这是以牺牲外地年轻人为代价的。当然，很多时候呢，地王本身是个操纵地价的局：五.过去三十年以来，按收入法计算()，劳动者报酬占GDP的比重日益下滑，这对年轻人是相当不利的，因为年轻人没什么资本要素收入；同时基尼系数大幅增加，这对普通人是极其不利的。最后提供一组数据吧，假定你以6万一平的价格买了新房，这6万里：1.建安成本，两三千到四千（砖混结构低于这个数，框架框剪结构高些，杨丹尘的回答里有现成的例子）。评论区一个小朋友连什么是建安成本都不知道也敢胡咧咧啊，感情是把拆迁成本和土地出让金算进去了吧？2.土地出让金，土地增值税，企业所得税，契税等进入gov荷包的钱应该在3万6以上（60%以上，由于建安成本全国差别不大，地价越高，最终进入gov荷包的钱占比越高，评论里有个现成的例子）。3.财务费用，看开发商资质，越是靠近权贵，规模越大，财务成本越低，参见财报。4.管理费用，销售费用，参见各大上市公司报表。最后开发商真正拿到的税后利润，不会超过1万。成本大头是土地出让金，税费和财务费用，评论里有地产从业人士调侃自己行当是给gov和银行打工的，真不是和你开玩笑。 兄弟，你的图我拿来用用，谢谢。这房子的售价大约二万，gov拿走了70%左右，那售价六万的新房gov拿走了多少，你们自己想吧。这房子的售价大约二万，gov拿走了70%左右，那售价六万的新房gov拿走了多少，你们自己想吧。和我想的一样，评论区的某些人认为，gov收了这么多钱，不都是花了，你享受着政府主导的经济成果有啥不满意的云云。我只能说，这是凯恩斯主义时期的观点。花了钱就行？贪腐三公之类的老梗我不想提，我就问问，你知道投资的边际效应是递减的么？那些过剩的产能，那些压根就没什么车跑的高速公路是怎么来的？银行信贷是不是资源？利率双轨制下地方gov和国企拿着基本接近基本利率的资金，结果利息都给不出，这么低的投资效率真的没问题？这种无效投资，泡沫时期的日本就搞了很多，有些现在还是累赘。目前的总负债，168万亿，占GDP的比重约249%债务组成：本国家庭部门的债务率很低，而企业部门的债务，会随着时间慢慢转移到政府部门和银行等金融部门（这几年银行的不良率和关注类贷款的比率逐年升高），这些债务将来怎么办？参考九十年代剥离四大行不良债务的历史吧，这些钱，终究要由国民负担的，通胀税也是税。而国内最大的这些开发商，万科（原本是陈家地盘，现在换了R2做靠山了），保利（叶/邓），龙湖（邓），招商（招商系比较复杂，大佬应该是秦），金地，华润（陈），中信（王）等等，表面上姓党，实际上姓赵。我对一线房价的看法就一个，党国会想尽一切办法死守一线的房价（能不能守住另当别论），否则一旦一线房价崩溃，RMB资产会彻底丧失吸引力，最后的结果就是房价和汇率的螺旋式崩盘，债务危机爆发和资金的加速外逃。届时党国的命运会比日本悲惨的多。然后，我尝试着回顾一下历史，从货币角度论证一下（下面的内容是我2011年写的，搬过来）房价，毕竟高房价首先是个货币现象。第一个阶段，房价普涨的阶段：与美联储不同，中国的央行属于政府部门，不是自负盈亏的单位.所以在其资产负债表上没有“所有人权益”这一项,故资产与负债等同。由于外汇增长过快，央行的资产负债表在十年内增长了大约700%.外汇资产增长得过快有什么副作用呢?就像上面说的,中国人民银行在资产负债表上是两边等同的.为了对冲这部分外汇资产,央行不得不增发人民币基础货币对冲.这部分新增的货币,称之为外汇占款.尽管央行可以质押证券之类的公开市场操作来暂时减少基础货币的供应量,但是这十年来,基础货币的供应量还是从2000年的三万多亿增加到2007年的是十三万亿.而M2的供应量，取决于基础货币和货币乘数，有兴趣话,请把各个年份的M2记下来,再根据年份用excel做个图表出来把各年的M2连接起来.你会看到M2这条曲线的斜率从05年开始突然抬头。而房价开始飙升和股市暴涨也发生在这一年。图是我7年前画的，有些问题，懒得改了。图是我7年前画的，有些问题，懒得改了。第二个阶段，泡沫暂时被逐步控制：从2007年开始，央行开始收紧货币政策，连续增加商业银行存款准备金率（准备金率和货币乘数成反比），一年内次数高达十几次以上。最终把股市和房市的泡沫压了下来。我记得从2007年年底开始，深圳的房价阴跌了整整一年。第三个阶段年年末，四万亿春药刺激：08年下半年，雷曼破产后危机开始扩散到中国，沿海地区出现了上千万规模的民工返乡潮，为了保增长，十月底出台四万亿政策，由于本国货币政策是要配合财政政策的，结果货币政策在09年来了个180度的转向，从收紧变为彻底的宽松，当年银行新增的信贷和M2就接近和超过了10万亿。当然，从09年开始，房价也再次开始了全国性的狂飙第四个阶段2011年年末-现在，四万亿后遗症显现，普涨阶段结束，资金开始逃离中国，扎推一线抱团取暖：2011年年末到2012年是一个非常重要的转折点：1.从2012年开始，中国16-60岁的劳动力人口开始减少，比很多专家预计的要早了好几年。但人口向一二线流动的趋势依旧强烈。2.四万亿春药的效果消退，后遗症开始爆发，你们可以去看看三一重工等工程机械行业企业的财务报表，2011年四季度-2012年一季度财报显著恶化，应收账款激增。其他传统行业类似。李稻葵所说的政府搞刺激导致产能过剩，在这些企业的报表上得到了完美的体现。3.从2011年年底开始，资金开始从国内跑路。由于本国资本与金融账户不开放，可大致推出下列的约等式：资金流出=经常账户盈余 + FDI －海外投资 －新增外汇占款 + 新增外汇存款 －新增外汇贷款上述数据可以在央行和外管局查到，都是公开数据。在这种情况下，资金开始抛弃人口流入减少的三四线城市和传统行业，进入一线抱团。而最近这几年以来，资金出逃的迹象越来越明显，央行的资产负债表已近掩盖不了这一趋势了：这给党国出了一个难题：你是要保房价呢，还是要保汇率呢？要保房价，得维持货币供应量，但现在资金出逃，冲击到外汇占款和基础货币供应了，只能从别的渠道发行基础货币，而由于之前我国的基础货币基本来源于外汇占款，有美元背书，所以汇率始终能保持保持稳定---当然，发行基础货币从法律角度来说不需要美元背书，但如果你从别的渠道发行这个基础货币，那汇率自然会跌。从现在的结果来看，党国还是优先选择了保房价，从2014年开始，新增的基础货币，越来越多地不再以外汇占款为发行来源。rmb的离岸汇率也贬值至6.6。同时，我也注意到，从今年二季度开始，M2的增长率开始收缩，同时有财政部背景的央企开始不计代价拿地王。我认为，这传达出的信号就是党国要在M2走缓的情况下，死守一线房价了。再科普一下，关于地王的做局：，千万别以为当托是没有回报的。5.6K952 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答}