&p&看到“中国化的P2P金融特色”这样的话题，我觉得非常有意思，想尝试来分析分析，欢迎交流。&br&&/p&&br&&blockquote&&b&一. P2P中国化历程&/b&&/blockquote&&br&首先来看一下非中国特色的P2P业务，即个人对个人的借贷业务。P2P作为一个中介，类似淘宝、58同城，提供一个信息平台来撮合贷款人和借款人，贷款人和借款人自行对对方进行评判，并完成借贷，P2P平台从成交的借贷业务中收取手续费，类似信息介绍费。如下图：&br&&br&&b&1. P2P（信息中介）模式：&/b&&br&&p&&img src=&/ad479d060aa0eb0fb2173d25_b.jpg& data-rawheight=&195& data-rawwidth=&436& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&436& data-original=&/ad479d060aa0eb0fb2173d25_r.jpg&&&br&中国最早的P2P平台也是这么做的。但是中国骗子这么多，社会信用体制这么不健全，贷款人者根本无从客观评价借款人的资信，而且中国老赖也这么多，贷款人同样也无法承担借款人逾期、坏帐的追讨、处置的成本。这样的方式导致P2P对于中国普通群众来说根本没什么吸引力，除了个把胆子大的，几乎没什么投资者感兴趣。&br&&br&那么有什么解决方法吗？有的，P2P平台公司找了一条出路，他们开始自己去寻找他认为合格的优质的借款人，或者对来到他们平台上的借款人，他来自行进行审核评价，出现问题负责追偿、处置。因为有了P2P平台公司参与调查和帮忙处置逾期，贷款人心里有点底了，但还有疑虑——贷款人不敢确定P2P平台的调查做到了尽职尽责，也不相信P2P平台在借款人出问题之后能够像追自己的钱一样帮贷款人去追偿。好了，双方都意识到，既然P2P平台承担了调查的工作，那么贷款人势必也会要求他承担兜底的责任（这里的担保方不会是平台本身，只会是与平台关联的担保公司，但平台先行偿付再去找这些担保公司成了一个共识），权利与义务相统一，这是一个自然而然的结果，也就是我们说的刚性兑付，P2P业务在中国第一次开始具有“中国特色”了。如下图：&br&&br&&b&2. P2P（信息中介+信用中介）模式：&/b&&br&&img src=&/63f9c1d223e8dbbde648f5_b.jpg& data-rawheight=&210& data-rawwidth=&418& class=&content_image& width=&418&&&br&但到目前为止P2P平台的贷款人和借款人都是小额业务的个人参与者，本质上仍然是个人对个人的借贷业务，只不过中间P2P平台多担负了一点任务，还有多承担一点风险。这个时候P2P平台也开始觉悟了，既然自己承担担保责任不可避免，那么为什么不去开发一些更具实力的企业借款客户？从这起P2P业务在中国具有了第二次的中国特色，出现了诸如P2C的方式，也就是个人对公司的借贷业务，P2P开始变为“个人向企业贷款，企业向个人借款”的方式——这么广阔的市场，传统金融中介们（例如传统线下的XX担保公司、XX咨询公司、XX小微金融中心、没有足够资金的小额贷款公司、典当行等等）马不停蹄忙起来啦，纷纷帮忙向P2P平台推荐线下企业客户。这里我用借款企业代替了原来的借款人，因为借款的范围拓展到各行各业的实体企业，如下图：&br&&br&&b&3. P2C（个人与企业借贷）模式：&/b&&br&&img src=&/3bae622b11dbb_b.jpg& data-rawheight=&205& data-rawwidth=&419& class=&content_image& width=&419&&&br&这个阶段后，传统类金融机构仿佛一早醒来被阳光刺痛了眼睛一样，恍然大悟：自己也是要借款的企业啊，而且还手握这样那样的牌照，手底下的融资客户大把大把的，就是没资金赚利差这块肥肉啊！由此众多担保公司、小贷公司、房贷、车贷、融资租赁公司纷纷意识到眼前摆了一条光明大道，一条摆脱上市排队、发债难产、银行嫌贫爱富的直接融资坦途，积极与P2P平台频频接触。P2P平台亦非常欣喜，因为这些类金融企业手握牌照，可比那些中小制造业客户风险低多了。双方一拍即合，不胜欣喜，三杯两盏下肚，自此更多形式的P2C、P2B（个人对非金融企业，其实叫什么无所谓）、A2P（即资产对个人）模式一夜之间向春笋一样冒出来。P2P的第三次中国特色化开始了——这里我用了投资人来取代了原来的借款者，因为这里原来的贷款人已经有分不清最终借款人的感觉了，投资者更像是在买类金融企业发行的某种理财产品，它跟这些类金融企业仅仅是充当借款人推荐者这样的P2P模式不同。事实确实如此，类金融企业名义上并非向投资人举债，亦不会与投资人签订借款合同，而是转让其债权或资产收益权，签订债权转让或资产收益权转让合同。投资者并不是借贷给类金融企业，而是以某个价格受让类金融企业的债权或资产收益权。如下图：&/p&&p&&br&&b&4. P2B、A2P（个人与类金融企业债权、资产收益权受让）模式：&/b&&br&&img src=&/6b64e34540f9ccd6e1c33d043e6d8d17_b.jpg& data-rawheight=&253& data-rawwidth=&647& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&647& data-original=&/6b64e34540f9ccd6e1c33d043e6d8d17_r.jpg&&&br&为了便于理解，下面举两个这类例如保理公司、融资租赁公司转让债权或资产收益权的例子，即上图中右侧部分：&/p&&img src=&/40ec739ac43debd288dc5_b.jpg& data-rawwidth=&531& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&531& data-original=&/40ec739ac43debd288dc5_r.jpg&&&br&&p&随着越来越多的类金融企业加入这个行列，业务类型越来越多，P2P平台也引入越来越多的担保机构、线上线下销售机构、外部股权投资者、业务合作者......线上争流量、线下争客流量，不惜血拼（械斗很少有，烧钱、发传单、陪吃陪喝小儿科）——P2P概念真的是越来越火辣，一时间画面太美不忍直视。P2B模式的高歌猛进： &/p&&br&&p&&img src=&/1bcc05a67a6d_b.jpg& data-rawheight=&538& data-rawwidth=&920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&920& data-original=&/1bcc05a67a6d_r.jpg&&&br&好了，到目前为止一切还是均属正常范围内的描述，总结一下：P2P在中国经历了三次转变，形成了刚性兑付、个人对企业、个人对类金融企业的几个特色，形成了几个较规范的模式，下面为了更好描述P2P的中国特色，这里就先简单总结一下到目前为止所提及的几种模式的规范运作的样子吧：&br&&img src=&/5dde615c2be511e55ab2a58bd48a9318_b.jpg& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&555& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&/5dde615c2be511e55ab2a58bd48a9318_r.jpg&&&/p&&br&&blockquote&&b&二. &/b&&b&P2P“中国特色化”&/b&&/blockquote&&p&&br&上面说到的P2B模式里的担保公司、小贷公司、商业保理公司、融资租赁公司，或者背后还有更多类金融、房地产业务的公司，玩着玩着又有新想法了——既然P2P是一条直接融资的大马路，那为什么要让别人在这条路的出入口上建收费站？！现在不用看银行脸色了，以后不得看平台脸色吗？！大家都意识到玩互联网最重要的一点：客流即是财富，众多投资者客户的资源可是无价之宝啊，你看看淘宝、京东……于是这些公司某个清晨晨会老板一拍桌板：不就是租台服务器买套软件吗，自己也弄一个！！&b&众多这些传统线下做着小贷、民间高利贷的企业纷纷进入，自建P2P，软件商、服务器托管商发了笔横财，这些类金融企业也在这个过程中完成了把其传统线下集资放贷业务成功披个P2P外衣转移到线上来的华丽转身，再扛起普惠金融和互联网金融的大旗，成为社会正义的化身。&/b&类金融企业的进入，开启了P2P中国化的更深层次的进化。这里我试图用一张图来说明原本线下繁杂缭乱的民间借贷是如何搬到线上的（这里面平台自融了吗？没有啊，P2P平台没有碰资金。资金托管了吗？也托管了，有第三方支付机构呢。有什么问题吗？肯定有啊，通过代持或其他方式，P2P平台、直接借款人、担保人，甚至最终的借款人，都有可能最终处于同一实际控制人的控制下，如果这个资金托管机构也是体系内的，那就更好玩了吧，彻底的黑匣子啊！）如下图：&br&&/p&&br&&p&&b&1. “黑匣子”（民间借贷线上化）模式：&/b&&br&&/p&&p&&img src=&/595c4adf231d1d657acc06b169c55bed_b.jpg& data-rawheight=&569& data-rawwidth=&962& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&962& data-original=&/595c4adf231d1d657acc06b169c55bed_r.jpg&&&br&自此中国的P2P业务，我个人认为，除了一些真正本着长远发展的平台企业，真正守规则去做P2P（这类P2P平台在现在的大环境下竞争状况堪忧啊，劣币驱逐良币，你不走都要被人挟着走），绝大部分只不过是民间集资的线上化、互联网化，本质是一家——弟弟借钱、哥哥引荐、爸爸担保、妈妈回购，推广如传销——员工买、亲戚朋友买、老师同学买，已经形成一套依靠返利点数发展下线的严密体系，这个东西你说好、我说好，他就是真的好！（“什么？！你觉得有风险？不可能！保本保息！刚性兑付！” 好吧，说完这句话我家里的信箱应该又多了两张宣传单了......） 以往局限于某个地区，某个圈子的民间借贷，现在已经没有空间限制，又一创新举措成功推出，皆大欢喜！&/p&&p&&br&我个人不知为何线下这么多担保公司集体崩盘，这些依托类金融企业的平台的信心从何而来。但面对投资者，P2P平台总是有办法做到让人看起来零风险，他们似乎确实做的不错，从未有逾期，所以平台发的新标也很快被抢光。来看一下他们是如何做到的。当P2P充当信息中介，贷款人和借款人都按约履行义务时，P2P平台只作为一个撮合机构，即使承担兜底责任，但只要不出现逾期坏账，平台的收入也非常可观，但这是在平台借款人客户质量好、诈骗风险低，客户没有逆向选择和道德风险的理想化前提下的，如下所示规范的P2P运作：&/p&&br&&p&&img src=&/0e9cbfdfaf7cd5a3b5a4_b.jpg& data-rawheight=&364& data-rawwidth=&658& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&658& data-original=&/0e9cbfdfaf7cd5a3b5a4_r.jpg&&&br&但实际上因为P2P平台的借款人通常是在传统金融领域里借不到款的劣质客户，“客户质量好、诈骗风险低......”等这些条件几乎不能满足，严重点简直是天方夜谭。（15%—30%的贷款成本能找来什么优质客户？亲朋好友借不到、银行借不到、各种借不到才到你平台来啊！）于是逾期、坏账不可避免，但是平台要发展这部分坏账不能让投资者承担，否则以后靠什么吸引投资者啊？这个时候平台要么直接倒闭关门，要么就在监管不到位、人不知鬼不觉的情况下借新还旧（兜底的钱总不会从从地里长出来的吧，从哪来呢？）：&br&&/p&&br&&p&&b&2. “借新还旧”（预备跑路）模式：&/b&&br&&/p&&p&&img src=&/52c07e45a11be30b5a86db3e0d7bd30c_b.jpg& data-rawheight=&322& data-rawwidth=&657& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&657& data-original=&/52c07e45a11be30b5a86db3e0d7bd30c_r.jpg&&&br&上面这种玩法高明吗？&b&其实不然，庞氏骗局不过是外国人玩剩下来的，这个阶段玩得好的，现在迫不得已只能继续玩，玩的不好的，只好把网站一关、留下一封致歉信、失联、跑路，没有资格继续玩下去了。&/b&我们强调监管的重要性，不是要用监管来阻碍创新，而是用监管来控制像上面的这种情况的发生。但是中国人玩这个不止于此，正好互联网概念的兴起赋予了P2P平台一个更大的施展空间：通过在P2P平台内循环得来的大量投资人和大量所谓的“优质借款人”，手中握有这么多的客户量，那就是一个互联网企业啊，P2P平台的幕后老板们觉得自己傻逼了——辛辛苦苦做什么P2P借贷啊，我要成为马云第二！他们开始不把自己当做一家普通企业去爬楼梯，而要把自己当做是一家互联网企业上电梯，多好！流量——风投——IPO，看看京东、各类团购网......多的是只有流量没有利润的上市互联网公司，所以投机者们开始从经营P2P平台转到了资本运作平台。&br&&br&P2P内部的循环在外部看来是云里雾里的，好坏很难分辨（我们不排除有些平台透明度很高，但有几个敢公开说出自己的逾期率和坏账率？），到底有多少进入自己腰包、有多高坏账率，外界无法得知，但是客户量和流量确实实实在在的，打开电脑一拉一大串。&b&流量数据加之P2P平台天花乱坠的融资PPT，吸引了众多不明就里的股权投资者大把投资，融到资金后再以红包、体验金、返利（屌丝投资者最看重），线下富丽堂皇的办公室和营业厅（中国大妈最看重），等等形式来吸引更多的投资人，从股权投资者处融来的资金甚至还可以用来垫付在P2P内部循环中玩砸的窟窿，兜了底还不用踩红线，多好！&/b&这样的情况又有多少是被外界所知的呢？无论怎样，P2P平台完成了在P2P平台——股权投资者——投资客户之间不断做蛋糕、分蛋糕的一个大循环，这些股权投资者的钱亦是从其他投资人募集而来，这样的结果就很好玩了，一边有人挖坑一边有人填坑，大家一起把蛋糕做大然后上市套现。上面说了“借新还旧”，我就把下面这种叫做“融新填旧”好了，第二步完成了，能玩到这一步的P2P平台你不能不佩服了，气泡吹得好大了。如下图：&br&&/p&&br&&p&&b&3. “融新填旧”（上市梦）模式：&/b&&br&&/p&&img src=&/f69f5a6f7c_b.jpg& data-rawheight=&569& data-rawwidth=&866& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&866& data-original=&/f69f5a6f7c_r.jpg&&&br&&blockquote&&b&三. P2P“中国梦”&/b&&/blockquote&&br&&p&为什么这么多平台宁愿大把烧钱也要抢客户？其实自从类金融企业的债权转让和收益权转让业务的加入后，大家的思维已经更开阔了，P2P在行家眼里已经不是一个借贷市场，而是从P2B、A2P模式向一个类资产证券化市场冲击！你看上交所、深交所……（这里的目标可不是淘宝、58同城了），这可能是现在这么多P2P平台梦寐以求要达到的“大到不能倒”的最终目的（你见过国家会让银行倒吗？所以国家也不会轻易让大的P2P平台倒。你见过国家会让股票交易所倒吗？所以国家也不会轻易让大的P2P平台倒）。但假使我们最后走到了这一步，是不是还会发现这里面的“P2P产品”最终都是——次级债券、次次级债券，如果到了这一步我们仍然做不到没有兜底，那么仍然免不了最终趋于崩溃的结局。如下图：&/p&&br&&p&&b&1. “线上交易所”（类资产证券化）模式：&/b&&br&&/p&&p&&img src=&/8a23de77a818d4ca0458cc_b.jpg& data-rawheight=&270& data-rawwidth=&780& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&780& data-original=&/8a23de77a818d4ca0458cc_r.jpg&&&br&P2P平台最终追求的做成一个资产证券化交易市场，这个会实现吗？得看监管机构同意不同意，其他传统金融巨头同不同意。关键还不在这一点，现在我们的P2P本身被自己搞砸了，完全是一个黑匣子，急需引入外部监管等机构，由此可开启其类资产证券化交易市场的前进道路。但如果这样，黑匣子打开了，他的自身成本就与传统金融无异了，那还有什么优势呢？费用上去了，猫腻没有了，玩的人就少了。&/p&&br&&p&&b&2. “规范的线上交易所”（类资产证券化）模式：&/b&&br&&/p&&p&&img src=&/c8d114fa695b8cb30c7887_b.jpg& data-rawheight=&433& data-rawwidth=&803& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&803& data-original=&/c8d114fa695b8cb30c7887_r.jpg&&&br&P2P是一个好东西，经过了中国的特色化改造，越发显示其生命力了。但也是在中国，P2P的现状被玩成了线上民间集资，是不是会觉得可惜？线上民间集资高利贷这样的中国特色化P2P有人敢玩吗？有，还是很多。中国民间资本太多，数十上百万亿银行存款，收益情况如何（1%—5%），P2P收益情况如何（10%—20%），一对比就知道了。有天量的寻找出口的民间资本，自然也就有了中国特色P2P存在的理由。&br&&br&P2P平台资产证券化交易市场的梦想会实现吗？美好的前景先不提，P2P将中国长久以来的地下金融、民间借贷、次级债券纷纷搬到了线上，影响程度几何，仅仅这个目前就不得而知。而随着利率市场化和资产证券化的放开，金融领域更加开放，那时还有类似这样的大平台的必要吗？中国的投资者经历过风险，但是吸取的教训远不及收益率节节攀升的吸引力，反正大家都觉得最后政府不会不管我的，大不了到时候去政府门口“散步”呗——这或许才是中国最大的特色。P2P本身没有什么对错，只是一个平台，一个市场。随着越来越偏离P2P的本意，互联网基因越来越少，中国本土灰色金融的基因越来越多，我想这还是不是我们说的P2P？如果是单纯的P2P，是不是没有什么可中国特色化的？&/p&&br&&blockquote&&p&&b&四. P2P中国特色总结&/b&&/p&&/blockquote&&br&&p&最后总结一下，以示本文上述的”中国P2P业务发展逻辑”，说明P2P业务在中国是如何一步一步特色化的：&/p&&br&&p&&b&P2P中国进化里程碑：&/b&&br&&img src=&/c04a554d432_b.jpg& data-rawheight=&219& data-rawwidth=&842& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&842& data-original=&/c04a554d432_r.jpg&&&br&&/p&&p&以上是个人观点，见解不同，多指正。&/p&
看到“中国化的P2P金融特色”这样的话题，我觉得非常有意思，想尝试来分析分析，欢迎交流。 一. P2P中国化历程 首先来看一下非中国特色的P2P业务，即个人对个人的借贷业务。P2P作为一个中介，类似淘宝、58同城，提供一个信息平台来撮合贷款人和借款人，贷款…
应观众老爷的要求，把下面的结论先放这里：&br&&b&这个问题是一个耻度全无，手法低劣的广告题，是某公司的一次营销。&/b&&br&&br&&br&&b&内有多图！&/b&&br&&b&内有多图！&/b&&br&&b&内有多图！&/b&&br&&b&（重要的事情说三遍，似乎有知友被我放在太后面的图给坑了，捂脸道歉~）&br&&/b&====================10.09三更========================&br&最近发现有不少人爱用我国没有个人破产制度说事，特此更一个继承法的基本常识：&br&&b&你可以从某个人那里继承到的债务总额，最多以你从同一个人那里继承到的财产总额为限！&/b&&br&&br&举个例子：假设你爹（no offense）死的时候还欠了1000W的债，但是留给你的钱（包括各种财产的折价）只有1W，那么你只用还他欠债里的1W！那么剩下的债务呢？随债务人死亡而自然消灭了~（存疑，毕竟法学二把刀，等待专业人士更正）。而如果你爹压根没有留给你一分钱，那么你同样也就没有义务替他还一分钱！&br&&br&所以，下次再听到有人跟你说你家的债可以还得“子子孙孙无穷匮”，你大大方方地指着他鼻子嘲笑他就好。&br&&br&至于如果有人跟你掰扯说法律是人定的也是随意可以改的——这种人他高兴就好，不必与理论，毕竟他精神上已经得胜还朝了都。&br&&br&====================5.30二更=========================&br&下面 &a data-hash=&54e6d3b0aa8d4762f26abae24e05e72f& href=&///people/54e6d3b0aa8d4762f26abae24e05e72f& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@鲁伊& data-hovercard=&p$b$54e6d3b0aa8d4762f26abae24e05e72f&&@鲁伊&/a&的答案，把个人房贷的情况和企业抵押贷款画等号，看上去好像很有道理，其实不过是似是而非罢了。&br&&br&其实，不妨在以最坏的恶意加以揣测：融360把营销做到这里来，为的难道是给那些精得猴儿一样的生意人提个醒吗？？不不不！&b&融360发起这个问题，当然是为了帮（hu）助（you）咱国内那些法律知识缺失、然而又听风就是雨、福岛核电泄露能把远在大西北的盐抢空的老百姓们。&/b&&br&&br&这下面有个答案，法律方面的解读要比我这个专业的多，无奈答主匿名无法安利，特截图示众，希望大家也能下去给他点个赞&br&&img src=&/834cadfe4a1d_b.png& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&563& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&/834cadfe4a1d_r.png&&&br&再安利一个标签是“金融”而不是什么“软件工程师”的知友答的&a href=&/question//answer/& class=&internal&&房价暴跌后，我还按时还月供，银行也能收走我的房子吗？ - 林桂攀的回答&/a&。不得不说：&b&包括我在内，搞IT的码农们实在是太闲了~&/b&&br&&br&=====================5.8一更=========================&br&有评论指出融360不是P2P，于是做了个功课——还真不是：&br&&br&&b&原来融360是金融业的皮条客&/b&&br&&b&原来融360是金融业的皮条客&br&&/b&&b&原来融360是金融业的皮条客&br&&/b&&br&重要的事情说3遍。&br&&br&那么问题来了：假设一个抵押贷款本身合同规定了抵押物价值大幅贬损的时候银行有权收走，这个皮条客能够阻止银行收走吗？&br&&br&稍有常识的人也都会看出这是不可能的事情的吧？&br&&br&换句话说，融360那个触目惊心的回答，从营造舆论的角度来讲，潜台词只有一种可能：&br&&b&“我给你推荐些无抵押无担保的吧！”&/b&&br&额……知友们自己判断这种贷款敢不敢碰吧，反正洒家的营生本小利薄，玩不起这么大&br&&br&-------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&另外针对 &a data-hash=&dc12ab05f9c5dd61f3af085c8f8854c7& href=&///people/dc12ab05f9c5dd61f3af085c8f8854c7& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@一大青枣& data-hovercard=&p$b$dc12ab05f9c5dd61f3af085c8f8854c7&&@一大青枣&/a&和 &a data-hash=&6df94b0cb8d20de58e78de5446aeb6e0& href=&///people/6df94b0cb8d20de58e78de5446aeb6e0& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@烂冬瓜& data-hovercard=&p$b$6df94b0cb8d20de58e78de5446aeb6e0&&@烂冬瓜&/a&的评论：我之所以没有正面答这个题，是因为金融不是洒家本行，不想乱说话。&br&&br&&b&但是，幸好洒家有一定的博弈论常识，所以姑且强行答一发好了~欢迎拍砖&/b&&br&&br&的确，&a data-hash=&6df94b0cb8d20de58e78de5446aeb6e0& href=&///people/6df94b0cb8d20de58e78de5446aeb6e0& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@烂冬瓜& data-hovercard=&p$b$6df94b0cb8d20de58e78de5446aeb6e0&&@烂冬瓜&/a&所述情形和融360所答情&br&&blockquote&比如当初买房价值500w，你贷了400w，你相当于有500w的抵押物在银行手里。&br&等房子跌的只有200w了，相当于抵押物只有200w了，然而银行贷给你的是400w，风险太大，他会要求你追加抵押物价值，其实也就是，抵押物只有200w，最多贷给你100w，你得最少追加300w，才不收你的房子，然后那100w继续按揭。当然房价不会跌的那么快。但是跌下来了，银行风险就高了，他就会开始要你追加保证金了，你一旦追加不了，他就要开始收房子了&/blockquote&也许是真的，在抵押物价值发生大额贬损的情况下，银行或许的确有权利要求收回抵押物（注意是或许，因为我毕竟不能确定）。然而我要说的是：&b&拥有权利和行使权利是两回事。&/b&换句话说：&b&即使的确拥有这一权利，银行是否真的要违背自身利益去行使这个权利呢？&/b&&br&&br&&br&现在我们专门从银行的角度讨论上面说的这笔贷款的情形，即：贷出总额400W，抵押物原价值500W，后跳水值200W。好了，现在银行面临一个抉择：&br&&b&1）直接扣押房产。&/b&那么，尽管此时根据合同，借贷人还是应该负担当时贷款合同中未还清的余额，但是任何脑子正常的人都会在此时选择断供。考虑到房价已经杀了这么多，我们姑且悲观地预期未来房价还是要跌，那么银行最多只能收回200W。&br&&b&2）除非借贷人主动断供，否则不对房产予以扣押。&/b&此时可以考虑：如果此处所述房产为自住房，则其市场价值问题实质上并不会影响借贷人的还款意愿（当然，如果你argue说有人会因为房价腰斩而自愿睡大街的话……）；而若为投资性房产，则购房人尚有房屋租赁等止损手段，并仅仅会在各种止损方式无效的情况下弃房断供。因此，只要银行不主动扣押房产，则在可预期的未来它仍然有可能全额收回其400W贷款，而仅仅有一定的概率只能收回低于200W的贷款。&br&&br&所以，任何智商正常的银行，在房价跳水的情况下都没有必要主动站出来扮演周扒皮、黄世仁的角色——我都还没扯相关政治风险，仅仅是说只要银行不是蠢货的话。请始终记住：&b&银行是生意人，这笔生意中它唯一的目标是尽可能地全额收回贷款，而不是故意弄得借贷人家破人亡。&/b&&br&&br&====================以下原答案========================&br&=====================多图预警========================&br&提问人信息截图如下：&br&&img src=&/ad6daedcf45e0b2ea6477_b.png& data-rawwidth=&661& data-rawheight=&132& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&661& data-original=&/ad6daedcf45e0b2ea6477_r.png&&&br&&img src=&/f00bd421d0e0664aaaca19f550ec5126_b.png& data-rawwidth=&287& data-rawheight=&202& class=&content_image& width=&287&&双0号，关注了1个人。&b&那么关注的谁呢？&/b&&br&&img src=&/431680ecbcfacba55f92df873e1ee351_b.png& data-rawwidth=&657& data-rawheight=&148& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&657& data-original=&/431680ecbcfacba55f92df873e1ee351_r.png&&诶呀诶呀，不就是这位么：&br&&a href=&/question//answer/?from=profile_answer_card& class=&internal&&房价暴跌后，我还按时还月供，银行也能收走我的房子吗？ - 融360房贷的回答&/a&（注：此ID已死，这链接现在看不到了，满赛！）&br&&b&亏得有有心人存了这个答案，不然现在都看不到了：&/b&&br&&blockquote&刘明白2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘明白已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。 要么，刘明白拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。 刘明白这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢？ 银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘明白不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！ &br&&br&作者：融360房贷 &br&链接：&a href=&/question//answer/& class=&internal&&房价暴跌后，我还按时还月供，银行也能收走我的房子吗？ - 法律&/a&&br&来源：知乎 &br&著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。&/blockquote&&b&（&/b&&b&感谢&/b&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&房价暴跌后，我还按时还月供，银行也能收走我的房子吗？ - 匿名用户的回答&/a&&b&！&/b&&b&）&/b&&br&&br&融360这个答案写得相当耸人听闻，触目惊心啊！&br&BUT！&br&&img src=&/32585e07aea1f369d629df19a80f9640_b.png& data-rawwidth=&654& data-rawheight=&253& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&654& data-original=&/32585e07aea1f369d629df19a80f9640_r.png&&这么专业怎么只有16赞啊……&br&&br&让我们再看看这个问题的题主，或许可以略见端倪&br&&img src=&/d14b23d48df90b19faf4_b.png& data-rawwidth=&649& data-rawheight=&465& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&649& data-original=&/d14b23d48df90b19faf4_r.png&&&br&&img src=&/e0264fbf610e559a0b3acc_b.png& data-rawwidth=&639& data-rawheight=&413& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&639& data-original=&/e0264fbf610e559a0b3acc_r.png&&&img src=&/949fd8c5bbc1_b.png& data-rawwidth=&634& data-rawheight=&551& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&634& data-original=&/949fd8c5bbc1_r.png&&&b&下面还有更多的[已重置]，额，或者说，全都是这个[已重置]&/b&&br&虽然说我们已经看不到这个[已重置]原来的样貌了，但是你可以从上面的截图看出来：依然还是融360。&br&&br&结论：&b&这个问题是一个耻度全无，手法低劣的广告题，如此而已。&/b&&br&我不是很懂行，但是印象中像融360这种的，就是所谓的P2P了吧？难怪说起话来如此耸人听闻——&b&不然怎么好忽悠广大群众上他那贷款呢？&/b&&br&&br&本问题、提问者及融360广告号均已举报
应观众老爷的要求，把下面的结论先放这里： 这个问题是一个耻度全无，手法低劣的广告题，是某公司的一次营销。 内有多图！ 内有多图！ 内有多图！ （重要的事情说三遍，似乎有知友被我放在太后面的图给坑了，捂脸道歉~） ====================10.09三更====…
&b&本文只代表个人观点，仅供阅读，对使用效果不做任何保证和承诺。请慎重参考。&/b&&br&&br&&br&=========&b&==3.20日原答案&/b&===================&br&&br&&b&整理这条答案的原因：&/b&&br&自2009年以来的民间借贷野蛮生长，涌入了大批居心不良、毫无任何金融业经验及专业素养的从业人员，无知、无畏、无底线的坑害了数以千万计的老百姓。其行可唾，其人可诛，但可惜我不是法官，所以能做的，只有道德上的同情、道义上的声援，以及，把我的所见、所历、所想写出来，以供大家参考。&br&我过去经历过的清盘事件给我留下了非常深刻的人生体验，亲眼目睹许多人因为贪图高息而深陷其中，家破人亡、妻离子散、事业凋零。对于过去本人所做的事情，在今天自己认为，某种程度上已经是一种恶行。比如某个公司最近三年来几乎没有偿还一分钱，那个老板现在仍然像过去一样到处瞎侃胡说、不务正业，而我过去为他着想而设计的制度却又能够让他逍遥自在却不受制裁。这已经完全背离了我的初衷。&br&关于政府相关部门的不作为以及无能，我会专门做一个回答，在此不过多讨论。&br&同时，在此，我想&b&很坦诚的告诉那些挤破头想要介入民间借贷行业的老板，高息借贷是一条不归路，&/b&不要过于相信自己的原则或者能力，进去之后你很快就会身不由己的成为一个你不想成为的人。那种体验，就如同怀里揣了一个能让你粉身碎骨的炸弹，甩不掉，而且你不知道什么时候爆炸。&br&&b&尤其是那些试图以时间换空间，高息自融去做投机而导致崩盘的老板们，答主只有一句话：屁股洗干净，等着和那些翘首以盼的小伙伴们战斗去吧！&/b&&br&======================================&br&&br&以下为回答正文：&br&&br&&b&如果一个担保公司资金链断裂，该不该和他们共度难关？&/b&&br&&b&答案是：不，坚决不！&/b&&br&&br&&b&第一个坑：还款计划书&/b&&br&&br&&br&因为就目前了解到的情况来看，大多数担保公司几乎都是在遭遇挤兑的第一时间，就马上拿出来一个所谓的还款计划书，而且这种还款计划书几乎全部都是跨年版的——公司将在12个月以上的周期内偿还客户全部本息云云。&br&这里边包含几个问题：&br&1.公司目前归属于理财客户的债权总额究竟是多少？&br&2.归属于理财客户的债权当中，有多少能够收回？如何保障？&br&3.归属于理财客户的债权，是否已经得到了债务人的书面确认以及当面公开确认？&br&4.归属于理财客户的债权，有多少来自于真实借款人？&br&5.归属于理财客户的债权，有多少来自于担保公司的关联企业，或者与担保公司是同一实际控制人？&br&6.归属于理财客户的债权，有多少不存在实际借款人，虚构借款人和借款项目有多少？&br&&br&&b&如果这些还没有搞清楚，这份还款计划书就如同废纸，没有任何的可操作性！&/b&&br&&br&&br&&b&担保公司之所以能够短时间内就拿出来还款计划，只是一个拿来临时敷衍、稳定局面的废纸，甚至更深层面的目的是尽快掩护幕后控制人转移资产、逃脱责任！&/b&&br&&br&&br&&br&&b&第二个坑：实际控制人、股东自有资产&/b&&br&&br&第一时间，伴随着还款计划书，有些公司还会出来展示：老板实力雄厚，资产XX亿云云。展示的手段，有的是直接拿产权证明，有的是私底下口头宣传。&br&&br&&b&1.所展示出来的资产，无论是动产还是不动产都需要彻底查清，是否已经被设置抵押。&/b&&br&对于担保公司所展示出来的所有不动产，需要&b&即时到产权登记机关调取档案并打印、加盖公章&/b&才算事，只拿权证不拿档案都是耍流氓。这就是所谓&b&拉产调。&/b&&br&比如，有房产证，不算数，因为这有可能是抵押之前就挂失补办出来一套等着备用，房管局马上打印一份档案出来，才能看清楚有没有抵押甚至已经变卖。&br&&br&&b&2.对于该公司及该公司股东、实际控制人名下的全部资产，应该马上设立抵押、质押等他项权利，甚至可以申请法院予以查封，不能在展示完之后仍然处于担保公司的完全控制范围之内。&/b&&br&在这个环节，尤其建议委托第三方公立机构介入，如：律师事务所。这样能够最大限度的避免担保公司老板利用理财客户当中的自己人或者利诱接受大家委托的理财客户“叛变”。&br&对于签署的各项协议，应当尽可能的在律师见证下进行，或者到公证处进行公证，以保持协议合法有效。&br&&br&3.&b&及时通过各种手段，&/b&包括但不仅限于：利用私人在公检法司的关系、私家侦探等方式，尽快摸清担保公司股东及实际控制人的身边人，&b&寻找隐匿资产。&/b&&br&&br&&b&多个身份、亲友名下代持资产现象普遍发生&/b&，一些担保公司老板为了隐匿财产，从乡下找一个甚至几个老光棍、五保户、放羊老头帮其代持资产、开立账户，因为很多时候彼此之间没有亲戚关系、平时来往私密，很难被发现。&br&&br&包养二奶、私生子、假离婚的前妻在这个圈子里基本上属于家常便饭，查清楚、揪出来，会有意外收获。大老婆没有男娃的老板，有钱之后都会尽量想办法搞个亲生的出来.......&br&&br&&b&第三个坑:还款计划跟不上变化&/b&&br&&br&&br&从过去的经历来看，这种还款计划得到严格执行的先例，基本为0.&br&&br&&b&1.&/b&&b&一个足够漫长的周期，期间计划不断变化，不断博同情，一而再再而三的逼迫理财客户让步，理财客户的情绪一次次被洗刷，期间一部分赚钱能力强的客户、工作忙的客户开始麻木，最终大家开始对于收回自己的资金无动于衷，担保公司的目的就达到了！&/b&&br&制定一个18个月的还款计划，连续三个月按时打款，理财客户开始松懈了是不是？&br&第四个月，苦苦等了一个月，没有收到钱。&br&第五个月，已经逾期半个多月了，还是没有打钱？&br&公司忽然通知，大家都来开会。&br&会议主题：催收工作暂时遇到困难，最近1、2个月可能都没钱打！公司负责人一把鼻子一把泪的痛诉债务人如何赖账、自己如何被人刁难、被人侮辱，简直生不如死。&br&这是真的吗？不是。这都是装的。&br&一切都已经计划好了！&br&&br&2.拟处置债权的担保物权，已经被设置了多项其他权利，根本无法正常处置。&br&比如某房地产公司借款2000万元，当初的担保标的是一处楼盘，理财客户都过去“参观”了，挺好!&br&但是，等到开始处置的时候发现，这个楼盘有20多个法院的查封，有的来自哈尔滨，有的来自兰州，有的来自昆明，根本就无法变卖、也无法拍卖！土地被抵押、抵押之后有查封、一房多卖、项目公司股权被质押、公司股权有争议、、、、、这不是段子，这是真实案例。怎么办？&br&甚至原本毫无争议的资产，当你开始处置的时候，忽然就&b&“长”出来&/b&一大堆的查封、一大堆的“善意第三人”的有效协议，怎么办？&br&&b&这特码到底是怎么回事？这特码都是担保公司在搞鬼！&/b&&br&&b&一个字：拖！一直拖到你没有耐心为止！&/b&&br&&br&&br&&b&第四个坑：等我们项目建成了/完成了给大家分多少如何如何，大家可以双赢。&/b&&br&&br&你问问他，“脸”字怎么写！&br&1.拿着理财客户的钱去做生意，风险全部让理财客户承担，赌赢了给大家分，天下还有这么好的买卖？&br&比如某房地产公司，自己搞个担保公司，融资3000万，拿了一块地，项目已经封顶，资金链断裂。这个时候，老板提出来说：等我三个月，房子开始预售，到手就可以还大家钱了，连本带利一起还。&br&如果你是理财客户，你怎么想？&br&先调查清楚手续是否齐全、合法合规，然后，找个靠谱的项目管理公司把项目拿过来，做完，卖掉，赚钱大家分。至于那个开发商？想给就给，不想给的话直接踢走！太残忍？对不起，活该！&br&&b&记住，这是拿着你的钱搞的，收益应该全部归你！&/b&&br&如果不是资金链断裂，你不知道他在干啥，&b&他赚了钱要是肯付完利息再给你分红，太阳从西边出来。&/b&&br&&br&&b&2.拿着理财客户的钱去投机，但是投机水准渣的不能再渣。&/b&&br&&br&很多担保公司老板，是相当勇敢的。他们敢于拿些理财客户3-6个月到期的资金，去投机于数年纠纷未解的烂尾项目、诉讼项目。之所以敢去，是因为他们自认为获得了别人所不具备的超能力，比如，获得了某个“领导”的承诺。&br&我之所以加上引号，是因为他们结识的那些人，实际上要么是一些任职于行政机关、专门帮人跑事的江湖混混，要么就是一些正牌的江湖混混，而实际上一个大家看起来都是肥肉的烂尾楼如果能闲置数年，中间一定有着纷繁复杂的利益纠纷，想吃肉的高人很多、知难而退的高人更多，只有那些江湖混混才会忽悠一些不知深浅的担保公司老板介入其中，威逼利诱的从这些人手中获取所谓的“活动经费”。&br&说句题外话，我曾在某地见过一个女的，带我认识她的那个朋友，跟我说她是&b&当今圣上的丈母娘&/b&，我说是不是有点太年轻了？他说，人家闺女那是小的、、、、、你信吗？反正人家的车是某4S店老板送的，某开发商送上了200万的活动经费，托她给办个银行的营业执照！这只是我知道的，别人送了我不知道不晓得还有多少。&br&&br&&b&对于这样的垃圾担保公司老板，建议直接打脸，打到鼻青脸肿为止，不要客气。&/b&&br&因为到最后，你什么都分不到，你所有的钱都被他们拿去做善事了！&br&&br&&b&第五个坑：让领导先走&/b&&br&&br&有些担保公司一出现资金链问题，经侦就会第一时间介入。这是好事吗？未必。过去看到的一些真实情况，经侦介入之后第一时间开始进行债权登记，最终的结果是登记的可能比大家知道的实际数字少一大截，一部分理财客户凭空消失。紧接着，担保公司的一部分优质资产被快速处置。&br&&br&这就是让领导先走。在知名的吴英案当中，这种手法被运用到了极致。&br&&br&那有些人会疑惑，到底要不要立案？&br&当然要，一旦发现有可疑情况，要敢于及时举报，及时散步。按照当前的行情，广告店里边条幅的市场价大概是3.5/米，可适当购买，效果极好。&br&&br&&b&后边还有N个坑，坑坑都能坑人于无形，写太清楚我很担心被拿去兑付理财客户。&/b&&br&&br&&b&总结：尽可能把事情早点放到桌面上，尽可能的聘用专业人士介入，尽可能的团结一致。&/b&&br&&br&&br&&b&最后，关于老板跑路。&/b&&br&目前的实际情况是，跑路是一件非常困难的事情，尤其是在天朝，逃亡国外或者在国内长期隐匿是相当困难的事情。所以，现在大多数老板都不会跑，而是坐在那耗，一直耗，耗到大家都没有耐心或者被起诉判刑为止。&br&他不跑，变着法的不还钱，才是目前最蛋疼的问题。&br&&br&========================================&br&&b&补充：&/b&&br&&br&&br&&b&关于拉锯&/b&&br&不少私信过来的受害者都遇见同样的问题：不断反复。还款方案一改再改，还款时间说改就改，等等。这个我称之为：拉锯。何谓拉锯，请自动代入画面。&br&&img src=&/14ffcbbdedad4b44e5abe0_b.jpg& data-rawwidth=&517& data-rawheight=&296& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&517& data-original=&/14ffcbbdedad4b44e5abe0_r.jpg&&&br&但是实际上，对于担保公司倒闭事件当中，拉锯是这样的：&br&&img src=&/dd59bb1e596c4654ddf8c8_b.jpg& data-rawwidth=&408& data-rawheight=&380& class=&content_image& width=&408&&&br&在倒闭后的债权债务处理上，担保公司老板已经有了很成熟的应对经验——因为过去几年倒闭过很多，不少老板耳濡目染也都偷偷学了不少歪招，最经典的一招就是拉锯。&br&&br&&b&拉锯是一套组合拳，由：拖、托、突、躲、闪等多个动作组成。&/b&&br&&br&&b&拖：&/b&&br&&b&拖字第一章：&/b&迟迟不拿出来还款计划，老板迟迟不露面。此处，老板打的算盘是任由理财客户群情激奋的闹，反正激情总是难以持久的，等着你们闹得精疲力尽。孙子兵法上说，这叫以静制动、以逸待劳。&br&过去的经验显示，理财客户这一轮能够闹大约3-7天。&br&&br&&b&拖字第二章：&/b&根据还款计划，每月10号打款，第一个月，很顺利，第二个月，很顺利，第三个月，10号，没收到，20号没收到，30号没收到，这也是在拖，一种经典的拖，这个拖是为了反复，为了拉锯，为了消耗理财客户的战斗意志，让你情绪失控，让你神经错乱，目的就达到了。&br&因为随之，公司将宣布项目进展出现意外情况，需要重新修订还款计划！重新制定！&br&来来来，都赶快抽出时间来，来开会，制定新的还款计划！&br&于是，耗时数日甚至十几日，大家终于做出艰难的决定，做出了一份新的还款计划书。&br&此时，两个打款周期过去了！——要的就是两个周期不打款！&br&此时，新的还款计划，打款金额或者比例已经降低，至少比上次的计划要低！——要的就是重新试探理财客户的底线！&br&&br&&b&拖字第三章：再次出现意外，原计划无法执行！怎么办！开会，改吧！&/b&&br&咦......不对啊，人呢？&br&对，这个时候你会发现，客户大会的参会人数绝对不到2/3！能有一半以上都要谢天谢地！&br&&br&人去哪了？&br&没时间来的一批；&br&找到新的发财门路，这点钱不疼不痒的一批；&br&各种手段已经拿到钱的一批；&br&情商超高看淡人生的一批；&br&&br&至此，拖字第三章再立奇功，担保公司再次突破理财客户心理底线！&br&&br&&b&拖字第四章：&/b&&br&经过前三轮的洗礼，只要把时间拉长到9个月以上，在不断降低打款金额的前提下按约打款几个月，一下子就把时间拉到了一年以后！一年以后！&br&&br&一年以后，想开一次客户大会，已经开始变得越来越困难，到访债务处理办公地点的客户越来越稀少，甚至是十天半个月都见不到一个客户。&br&&br&&b&此时，拖字第四章拉开：&/b&&br&&b&再次违约打款，再次修订还款计划。。。。。&/b&&br&没有最坑，只有更坑，此时，担保公司债务基本宣告逃废，因为理财客户再也很难组织起一次占据额绝对优势的战斗。&br&&br&&br&&b&托：&/b&在闹的过程中，老板也没有睡大觉，他在悄悄的观察、悄悄地等。观察什么？谁闹得最凶。等什么？等着有客户自动靠拢，变闹事为巴结，自愿投靠老板替老板当托，想用这个办法取悦老板早点把自己的钱拿走。&br&一旦有托上钩，老板的状况马上就会好起来，因为第五纵队可以在人群中帮他维持秩序，帮他安抚局面了。同时，理财客户的动向也能迅速掌握，事事可以未卜先知了。&br&还有另外一种托，那就是发现问题出现，老板马上临时捏造几份假合同，安排几个社会人员或者自己其他圈子的朋友混进理财客户队伍。&br&&br&&b&托还有更狠、更黑、更下作的用法：&/b&&br&在一定的阶段，开始无缘无故的出现一条消息，在理财客户圈里快速传播：有人收购理财合同，现金收购！但是，要打折！&br&一边是遥遥无期的等待，一边是割肉离场，很多客户开始产生了摇摆——时间已经耗费了，哭都哭了好几场了，该想的法子都想了，工作耽误了，家庭笼罩在阴影之中，吃不香，睡不稳，罢了，罢了，割肉离场吧！&br&要的就是你这么想，你要不这么想，公司老板都得想办法找人启发你这么想！&br&来吧，七折！合同拿过来！&br&&b&有没有想过，收购合同的钱哪来的？这些人哪来的？这些人不怕死吗？&/b&&br&答案：收购合同的钱来自公司，收合同的人是雇来的，传播消息的是托！&br&在这种时候，往往预示着：老板手中有钱，大把的钱！但是，就是想通过这种方式再剥理财客户一层皮，同时把一些难缠的客户清理出场。&br&&br&&br&&b&突：突然袭击。&/b&&br&&br&言之凿凿的说明天上午十点开始打款，胸脯拍的山响，到了9点半突然告诉大家：财务的U盾掉地上摔坏了，今天没办法打款了，回去等吧！——请放心，不等上三五天不会打的。&br&&br&还有啊，更狠的。10号打款是不是？哈哈，我8号给你打，群发一条短信，大致说：公司项目进展顺利，资金提前到位因此马上就给大家打了，请大家放心，我们一定努力做得更好！同时，公司真诚祝愿大家度过一个欢乐祥和的XX节！么么哒！&br&当你看着银行发来的进账短信，再看看充满了亲切和热情的公司短信，是不是顿时感觉天这么蓝、空气这么新鲜，做梦都会笑醒是不是？恩恩，心情一下子轻松很多，人生总是充满了希望，恩，说不定下个月就一下子全都还清了呢！&br&这就对了，要的就是这个效果——放松你的警惕，为了拖字第X章做个铺垫！&br&&br&&b&躲：雇个律师或者公关出面，实际控制人或者股东始终躲在幕后，就是不出来！&/b&&br&&br&&br&&b&闪：闪嘛，就是左一下右一下，这边闪亮一下，那边闪亮一下，不断给你新的希望，又不断的让你的希望破灭！直到你——心如死灰为止！&/b&&br&&b&每当大家的情绪被压抑到无法控制即将爆发的时候，公司总是会莫名其妙的从天上飞过来一个项目，马上就能大赚几十亿，一举还清所有债务！&/b&&br&&br&总之，经过周而复始、一轮又一轮的拉锯战之后，理财客户疲于应战，担保公司反客为主，从此天下太平。&br&================================&br&&b&补充&/b&&br&&br&&b&实物抵债，&/b&&b&担保公司惯用招数。&/b&&br&&br&&br&&b&一、市场价抵债&/b&&br&有私信过来跟我说，我们这个公司现在让我们签房子，要不要！&br&我知道这种情况一定是担保公司已经给他们下了最后通牒了：要么签房子，要么就继续等，反正是，没钱！&br&我觉得我给什么样的建议都不合适，我只说为什么要让你签房子。&br&1、这种情况下一般都是按照售楼价签的，没有售楼价的都按周边楼盘的零售价来签。&b&如果这些房子是拿着理财资金建的，为什么不是成本价？团购还要给打个折的好不好，更何况全款预付？&/b&&br&2、签的房子产权有问题。小产权就不用说了，签了也跟没签一样。还有更扯淡的是，这房子看起来没问题，实际上产权纠纷大大的。&br&比如某房地产项目，一共切割了四个土地证，有三块都没问题，有一块被抵押了，并且这块地上的房子手续有问题，属于违章建筑。熟悉情况的都知道，这些房子肯定要被拆除，但是外边的人不知道。结果呢，这块地上的房子成了香饽饽，被三家担保公司的理财客户签了3遍，几乎所有的房子都是一房四卖——开发商还卖过1次！&br&结果就是，从一个维权转到另一个维权，硬生生的拖了三年，一分钱没拿到！作孽啊！&br&有个房地产项目更奇葩：从土地证到预售许可证，五证齐全，查了几遍都没问题。无意中，有人查了一下宗地号，发现啊，TMD土地证是假的！楼确实在那，但就是没在宗地号所说的那块地上，咋回事？不了解不知道，&b&高手都在民间：那个老板套别人的土地证号，伪造一个土地证，然后买通后边的环节，办下来后边的四个真证！至于那块地，从老百姓手里租的、、、、&/b&&b&神人啊！&/b&&br&这就是为什么大家都不愿意放贷给小地方的开发商，因为他们太神了。在他们的地盘上，个个神通广大。&br&&br&3、担保公司为什么让你签这些产权不明的房子？&br&&b&有些担保公司早就给理财客户把房子准备好了，&/b&有些老板开业之前就已经物色好了将来抵账的房子，拿到第一笔钱先去把项目接下来，然后，就可以放心大胆的圈钱了!&br&&br&4、有没有更丧尽天良的？&br&有！一个是资金链断裂的开发商，一个是崩盘倒闭的担保公司，俩骗子一合计：来，大家都来签房子啊，过了这个村就没这个店了！&br&理财客户过去一看，卧槽，半拉子！&br&但是没办法呀，不签就什么都没有，再加上托们煽风点火，好多人就签了。&br&你以为签了房子就万事大吉了？&br&图样图森破！&br&两个月后，开发商通知大家来开会了！&br&这个、、那个、、、这个、、、、情况是这样啊，开发商可怜巴巴、羞答答的说，我们现在遇到了一些资金问题，所以啊，这个房子可能没办法按期交房了、、、、&br&要不、、、要不、、、今天就是想跟大家商量一下，公司现在暂时资金有困难，项目部完工没办法给大家交房，现在很着急、、、很着急、、、&b&要不大家一个人再凑点钱，这样项目就能快点完工，大家就可以早点卖房子把钱拿到手！&/b&&br&&br&&b&二、垃圾抵账&/b&&br&&br&什么是垃圾？就是那些完全没有公允价值的东西。灵芝酒？沉香茶？人参酒？对，就这些，扔在路上都没人要的东西，标上天价给你抵债，爱要不要！&br&&br&但是，这容易被识破怎么办？没关系，不要脸的直接硬塞，不要也得要！&br&&br&硬塞不行怎么办？有高人啊。&br&没有市场价对吧？我给你做出来市场价！&br&河北昌黎5块钱一升的葡萄酒，坐船坐上几个月，法国兜一圈回来。中间的时间正好还能去那边注册个公司和商标，比如拉菲特曲啊这些。国内灌装完成以后，就能抵账了？不能！当地以及周边的超市要去上货的，标价998一瓶，卖不卖随意，自己安排人去买几瓶也没几个钱不是。&br&我现在拿998一瓶的法国进口葡萄酒，给大家抵账。大家都知道，我们公司一向是非常讲诚信的，诚信才能赢天下一直都是我们的宗旨，所以，我们不能让大家吃亏，不按全价抵，也不按批发价，我们按进价抵，5折！大家可以看下，这是我们的进口关单，进价就是5折，我们的运费都不能给大家抵账，亏大了、、、呜呜、、、、&br&&br&还有更高的，通过四五个关联交易操作，甚至还能拽个上市公司进来，总之，直到你相信为止！&br&&br&&b&但是不管怎么样，我没见过拿可口可乐来抵的。&/b&&br&&b&但凡拿来抵账的，都是价格弹性很大、价格体系极度不透明、很难横向对比价格的东西。&/b&&br&&b&============&/b&&br&&b&如果暂时还有疑问，请详细阅读开头的声明，谢谢！&/b&&br&&br&为便于阅读，整理于6.4日。&br&&br&以上。
本文只代表个人观点，仅供阅读，对使用效果不做任何保证和承诺。请慎重参考。 ===========3.20日原答案=================== 整理这条答案的原因： 自2009年以来的民间借贷野蛮生长，涌入了大批居心不良、毫无任何金融业经验及专业素养的从业人员，无知、无…
&p&&strong&天下大势，合久必分、分久必合；天下楼市，涨久必跌，跌久必涨。&/strong&&/p&&br&&br&&p&有房一族，特别是贷款买房的，如果房价暴跌，怕不怕？&/p&&br&&br&&p&你一定想，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。房价便宜了我还不高兴？”&/p&&br&&br&&p&&strong&What？！竟然如此的天真，too young too simple！&/strong&&/p&&br&&p&我现在就揭开这个银行不愿意告诉你的惊天秘密！&/p&&br&&br&&p&&strong&房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房！房产贬值，银行要你补足抵押！&/strong&&br&&/p&&br&&p&&strong&以一个香港的购房者为例，故事是酱紫的：&/strong&&br&&/p&&br&&p&“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”&/p&&br&&p&在香港一家律师行工作的赵先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。&/p&&br&&p&&strong&这是怎么回事？&/strong&&br&&/p&&br&&br&&p&明明保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约呀。&/p&&br&&p&但危险的种子就是这样被埋下的。&strong&需要明白：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：&/strong&&/p&&br&&p&“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。&/p&&br&&p&否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。&br&&/p&&br&&br&&p&如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”&/p&&br&&br&&p&&strong&房价腰斩，房没了还惹一身债！&/strong&&br&&/p&&br&&br&&p&这次的例子是酱紫的：&br&&/p&&br&&br&&p&刘先生2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。&/p&&br&&p&就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。&/p&&br&&p&好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。&br&&/p&&br&&p&要么，刘先生拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。&br&&/p&&br&&p&刘先生这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢？&/p&&br&&br&&p&银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！&/p&&br&&br&&br&&p&现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。&/p&&br&&br&&br&来源：前海创启教育投资微信公众号。侵删。&br&***********&br&这个只是我之前转载的，没想打还有这么多人在地下争论。更新下：&br&&br&
银行有收回的权利，至于使用与否是要看国家维稳政策，个人还款情况，这个在最高票答案中写的很清楚了。大家自行去看。&br&
有人评论说我好好的还款，银行为啥要为难我，自己制作坏账。你能好好的还贷，当然最好，问题是，&strong&一旦楼市崩盘将会发生下面的连锁反应：&/strong&在没有找到新的支撑中国经济动力引擎的情况下，楼市崩盘必然会导致经济全面滑坡（这也就是当前决策层一再强调的调整产业结构的原因所在）；一旦房子失去了价值，那么超发的那些货币不会凭空消失，势必会流入市场，那样物价将会飞涨，老百姓的生活成本将会空前提高，别说到时候买房你能买起粮就不错了。楼市崩溃→经济滑坡→物价飞涨→失业加重；那么这时候问题来了，你失业后你的房子贷款怎么办？比如你现在在高位接盘买房，贷了100万的款项，如果按照当前利率来说，分二十年的话月供需要6000左右（差不多这个数，不确定）。你失业后抛除承担高额生活费用以外你的房子会怎么样？（怕就怕在那个时候，你不能按时还）&br&&p&
首先，因为你没有还清贷款将会继续承担法律和经济责任。贷款买房者“断供”，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。银行会冻结房产，并且还会要求支付违约金。除此之外更可恨的是，银行仍然要求归还房贷。房贷和违约金加在一起的债务，“断供”者将背负一生。想想你没有工作，然后还欠银行几百万贷款是什么样的滋味。其次，作为不守信用的“断供”者还将面临长期的信用问题，在个人信用方面是一个严重的污点，今后消费和再想贷款都会受到种种制约，几乎是不可能的。别忘了银行只办锦上添花的事情，雪中送炭可不是他们的作风。（这里我着重说下，9/25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，感兴趣的可以去搜一下，特别严厉，特别有意思，我只举其中一条：（七）限制高消费及有关消费 1．&b&乘坐火车、飞机限制。限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员乘坐列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位、民航飞机等非生活和工作必需的消费行为&/b&。一边在稳房价，一边把夹子也做好了）最后，你作为“断供”者可能血本无归。伴随房价大降、二手房交易受阻的情况，“断供”房经过银行诉讼、法院拍卖大幅降低价格，扣除利息、违约金诉讼、拍卖等，极有可能出现拍卖所得已不足以归还贷款本金及利息等。以上是最严重的。&/p&
在房价腰斩之后，当然房价跌破住宅贷款的担保价值。但由于大部分的购屋人都是普通上班族，而且他们的房子都是自住，所以放弃房屋丢给银行的案例并不是很多(当然投资客不同)。这群人的薪资还算不错，工作也稳定(如果公司没倒闭的话)，他们通常会决定继续住在好不容易买了可以让家人小孩一起住的房子，而继续支付银行的贷款。但是购买的不动产价值大幅缩水的事实不会改变。&br&
然后说维稳，我只能说，强拆钉子户来盖楼的血还没干，这么快就忘了？&br&
最后说一句：有这种可能，但是不一定是普遍现象，但总有人会倒霉。贷款借钱买房，量力而行。&br&***************************&br&再次更新&br&贴一篇 海通宏观姜超、顾潇啸、梁中华等，授权华尔街见闻发表的文章，侵删。&br&
中国房价何去何从？日本模式VS俄罗斯模式&br&&p&&strong&20多年前，日本房地产市场一片火爆，卖掉东京的土地可以买下整个美国。&/strong&20多年后的今天，中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。根据我们的测算，&strong&仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地，就可以买下半个美国。&/strong&自去年股灾以来，中国一线城市的房价就开始飙涨，买房比买“春运”的火车票都难。&/p&&br&&p&看似一片繁荣，有什么理性因素推动？有无非理性因素？未来房价走势的变数在哪里？政策在日本和俄罗斯模式间将如何抉择？有无第三条道路？本文试图分析这些问题。&/p&&br&&br&1.地产结构性分化，一线房价大幅飙升&br&&p&总体来说，中国的房地产是处于下行周期中。从投资角度看，房地产开发投资累计完成额同比增速从30%以上的高点一路下滑到15年12月份的1%；从开工状况看，房屋新开工面积累计增速在2010年高点时突破了70%，但截至目前该比例已经连续22个月为负值，且去年底更是降至-14%；从房价看，70个大中城市新建住宅价格同比自14年9月以来连续15个月为负，直到去年12月受一线城市房价提振才转为正值。&/p&&p&&strong&15年6月份股灾以来，房地产市场有所回暖，但出现结构分化。&/strong&从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，房价同比增速从-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%，&strong&其中一线城市房价同比从-4.5%的低位飙升至22.4%，二线城市同比由负转正，三线虽然跌幅缩小，但行情与一、二线不可同日而语。&/strong&从百城住宅均价看，二三线楼市自14年初就处于下行趋势，且三线仍在转差。&/p&&p&&strong&一线城市价格飙涨，深圳涨幅超越纽约“辉煌”时期。&/strong&如果计算近一年一线城市房价的涨幅，广州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，&strong&深圳45%，而纽约房价在次贷危机爆发前的最大一年涨幅仅15.4%，东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅为86%，上海与纽约接近，深圳则超过纽约涨幅，“追赶”东京。&/strong&如果计算近五年一线城市房价的累计涨幅，广州27.2%，北京49.3%，上海43.3%，深圳92%，而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%，东京141%，北京和上海都接近纽约，深圳远远超过了纽约。&/p&&br&2.理性因素：人口结构与人口流动&br&&p&我们得承认，房地产市场整体下行、结构性分化，一线城市房价的过快上涨，这些现象的背后有一定理性因素驱动。&/p&&p&&strong&2.1. 人口结构变化，决定长期下行&/strong&&/p&&p&&strong&从日本、美国等国的经验看，房地产周期与人口结构密切相关。&/strong&房地产属于典型的年轻型消费品，25-45 岁人群是房地产消费的高峰期，而在45 岁以后房地产消费占比会持续下降。日本的人口红利在1990 年代最早结束，房地产市场新开工数量迅速下滑，地产大周期终结。&/p&&p&而美国15-64周岁人口占比在上世纪80年代中期见顶回落，房地产市场也迅速下滑。之后由于移民的增加，在1995 年后又贡献了10多年的地产小周期。但是从2010 年开始人口红利正式宣告终结，房地产市场再次开始回落。&/p&&p&&strong&中国人口红利消失，老龄化程度加剧。&/strong&从2011年起，中国15-59岁的劳动年龄人口在总人口中的占比就在下降，从74.5%的高点下降到2014年的73.4%。根据联合国人口署的预测，中国总人口抚养比每5年平均升幅为0.05个百分点，至2050年将达到0.91的高点。而且总人口抚养比的上升主要是由老年人口抚养比不断上行所带动，即老龄化程度加剧。&/p&&p&&strong&人口结构变化令中国房地产市场也将出现趋势性下行。&/strong&过去十几年来，我国劳动年龄人口数量巨大，且占比在上升，催生了房地产市场的大辉煌。新开工住宅面积快速增长，从99年的每年不到2亿平米到经济危机前08年的8.4亿平米，在4万亿计划的刺激之下，新开工面积2010年又突破10亿平米，并在随后几年中保持这一高位。但现在劳动年龄人口占比减少，人口红利消失，房地产市场开始大幅度下行。&/p&&p&&strong&2.2.人口内部流动，决定结构分化&/strong&&/p&&p&&strong&一方面，从各国城镇化的经验来看，人口向大城市集中是大势所趋。&/strong&城镇化的过程就是人口集聚的过程，而人口的集中可以创造更多的经济需求和经济活动，提高福利水平。由于集聚效应，人口流动的总方向是从农村流向城市，而大城市的吸引力更强。从国际上来看，美国人口超过100万城市的人口总数占全国比重一直在上升，从1960年的38.7%提高到2014年的45.2%；日本从40.6%提高到65.3%；韩国更明显，从21.3%提高到45.9%；澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%；加拿大从30.1%提升到45.5%。&/p&&p&中国的这一比例从1960年时的7.9%提高到了2014年的23.2%，但和其它国家相比还有很大的差距。&strong&所以随着城镇化率的提高，中国人口会进一步向大城市流动，这一趋势也决定了中国房地产市场的分化格局。&/strong&&/p&&p&&strong&另一方面，中国的资源分布更加集中，也决定了一线城市人口流入压力大。&/strong&在中国，一线城市在就业、教育、医疗、娱乐以及其它基础设施方面远远超过二三线城市，均占有绝对优势，这也是人口向一线城市不断流入的一大动力。05年至今，北京常住人口增长45%，上海增长37%，广州38%，深圳30%。&strong&人口的集中流入增加了房地产市场的需求，也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。&/strong&&/p&&p&&strong&但近几年一线城市“性价比”在降低，人口增速已大幅放缓，支撑一线城市房价上涨的力量在减弱。&/strong&在2009年之前，一线城市人口增速从2004年的1.7%提高到8.7%的高点，但是之后增速一路下滑，2014年仅为1.1%。原因可能有三方面：&/p&&p&第一，在现有的土地面积和城市设施下，一线城市可容纳的人口数量逐渐趋于饱和。&/p&&p&第二，二线城市和一线城市存在竞争，一线城市尽管具有很多优势，但随着生活成本提高、人口管理政策的实施，“魅力”也在下降。&/p&&p&第三，国际大都市和一线城市也存在竞争关系，当年东京房价飙涨、日元高估的时候，日本出现了“Buy America” 的狂潮，当前高房价也在降低中国一线城市生活的“性价比”。根据最新统计，上海市2015年外来常住人口同比是在下降的，这是十五年来的首次。&/p&&br&3.非理性因素：货币超发与风险偏好&br&&p&一线城市房价短时间内的过快上涨，也存在非理性因素的推动：货币超发和风险偏好提升。&/p&&p&&strong&3.1.货币供给过量，资产价格飙升&/strong&&/p&&p&&strong&国际经验表明：货币超发对房地产价格的上涨有重要推升作用。&/strong&上世纪80年代广场协议签订后，为减小日元大幅升值对实体经济的不利影响，日本央行大幅下调利率，实施宽松的货币政策。日本主要银行长期贷款利率从高点时的10%一路下降到不足5%，导致的结果是货币超发严重。1985年时日本M2同比增速在8%左右，实际GDP同比在7%左右，相差不大，但此后M2同比不断攀升至12%以上，而GDP同比却一路下降到%的低点，而通胀并不能解释之间的差距。&strong&超发的货币大量流入股市和房地产市场，导致房价、地价均大幅飙升。&/strong&&/p&&p&21世纪初的互联网泡沫破灭和“911”事件使美国经济遭受重创，美联储在00年至03年间将目标利率从6.5%的高位下调到1%，且保持低利率至04年中，导致货币超发：1999年时美国实际GDP和M2增速分别为4.7%和6.0%，相差不大；但到了2001年实际GDP仅1%，而M2增速却达到了10.5%，2002年两者之间的增速也相差4.5个百分点，而通胀无法解释如此大的差距。&strong&充裕的流动性使美国股市翻了一倍，20个大中城市房价长期保持10%以上的增长，滋生了地产泡沫。&/strong&&/p&&p&&strong&中国的货币超发对一线城市房价也起到推波助澜的作用。&/strong&自2010年以来，中国的GDP增速就在不断下降，季度同比从12.2%的高点下降到15年4季度的6.8%，但M2增速却从15年年中开始回升，16年1月份M2同比更是高达14%，远超目标值。&strong&与此同时去年6月股灾后股市吸收资金也逐渐减少，市场上过剩的流动性开始流入楼市，一线城市房价也正是从这时开始飙涨。&/strong&&/p&&p&&strong&货币超发导致房价暴涨的同时，人民币汇率却保持了相对稳定，这使得中国房地产资产的美元价值急剧飙升，存在被高估的风险。&/strong&根据我们的估算，一线城市房屋总价值可买下半个美国：北京、上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人，人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米，利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积，再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值，分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元，而美国Lincoln土地政策研究机构测算的美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，&strong&中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。&/strong&&/p&&p&&strong&一线城市建成区各类用地总价值可买下60%的美国。&/strong&根据国土资源部2015年12月的数据，北京、广州、上海、深圳的平均地价分别为2、2元/平米，而四个城市建成区面积分别为、平方公里，依此计算可得四个城市的土地总价值分别为5.7、2.3、4.8、2.6万亿美元，加总起来就是15.4万亿。也就是说，中国的一线城市建成区所有类别用地的总价值，买下半个美国也绰绰有余了。&/p&&p&&strong&3.2.风险偏好增强，售租比飙升&/strong&&/p&&p&&strong&在经济形势不好的大背景下，低利率环境、货币超发提升了投资者风险偏好。资金先是大量流入金融市场，推升了金融市场的大牛市，在15年6月份股灾后，资金开始流入楼市，一线房价开始飙涨。&/strong&&/p&&p&售租比（房价/租金）类似于股市的市盈率，被广泛用来衡量房地产市场的低估或高估程度，也可以反映购房者的风险偏好程度。房屋作为一项资产，其最基本的功能是居住，所以租金是房屋所产生的收益，类似于股票的每股收益。&/p&&p&房屋的买卖市场比较复杂，我们难以判断房价高低是否反映了真实的居住需求。但房屋租赁市场是相对市场化程度高、有效率的市场，所以租金可以作为反映住房市场需求的一个较好的变量。如果租金没有大幅变动，但房价大幅上涨，这往往预示着投资者风险偏好的提升。&/p&&p&不过，就像我们不能直接拿A股的市盈率和美股、港股的市盈率去比较，将中国的售租比与其它国家的售租比进行横向比较也没有太大意义，所以我们这里仅作时间上的纵向比较。&/p&&p&&strong&国际经验表明，售租比短期内飙升的楼市繁荣往往难以持续。&/strong&一般房地产市场的售租比是相对稳定的，例如在2000年之前的40多年里，美国房地产市场的售租比基本维持在17-20倍的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响，售租比大幅攀升，从20倍左右一度上升至接近30倍。直到2006年房地产泡沫开始破灭，售租比又迅速回到2000年的水平。&strong&日本、英国等国家的经验也表明，一旦售租比大幅飙升，偏离了稳定水平时，最终都会回到原点。&/strong&&/p&&p&&strong&中国一线城市售租比飙升，深圳堪称楼市中的“创业板”。&/strong&从房价和租金涨幅的对比看，深圳的房价自08年以来上涨了346%，而租金上涨不到70%；广州房价上涨193%，而租金上涨仅54%；北京房价涨157%，租金涨43%；上海房价涨145%，而租金涨88%。&/p&&p&&strong&房价增速远远快于租金增速，导致的结果是08年以来中国一线城市售租比巨幅攀升，从30倍左右的水平，一直攀升到接近50倍左右。&/strong&深圳的售租比从29倍的水平提升到56倍，也就是说在深圳买一栋房子，要居住或者出租接近60年才能回本，而根据住建部2010年的统计，我国建筑的平均寿命仅25-30年。由于租金相比房价更能反映真实的住房需求，从国际经验看，&strong&一线城市售租比大幅攀升说明居民购房存在非理性因素，风险在积聚。&/strong&&/p&&p&&strong&3.3.房屋空置率高，或非单纯刚需&/strong&&/p&&p&&strong&我国住房空置率长期远超其它国家，即使是人口流入多、住房需求旺盛的一线城市空置率依然偏高。&/strong&根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的权威调查，2013年中国住房空置率高达22.4%，一线城市也达到21.2%，远远高于美国（2.5%）、中国香港（4.7%）、欧盟（9.5%）、日本（13.1%）、中国台湾（17.6%）等国家和地区。而根据2015年腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合调查的数据，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，依然偏高。&/p&&p&&strong&这说明居民购房不仅仅是刚需动机，还可能存在投资甚至投机成分，&/strong&对房价上涨的预期会吸引没有或者暂时没有住房需求的居民也加入购房“大军”，推升房价在短时间内上涨。&/p&&br&4.未来房价走势的变数&br&&p&&strong&4.1.风险偏好的变化&/strong&&/p&&p&先介绍一下本报告的标题——非理性的繁荣。日，时任美联储主席的Alan Greenspan在演讲中提出一个词——“非理性的繁荣”（Irrational Exuberance），该词提出后，当天的日经指数大跌3.2%，恒生指数下跌2.9%，德国股市大跌4%，英国大跌2.2%，第二天早上美股开盘就下跌了2.3%。这样一个简单的词汇何以有如此大的魔力令全球市场如此恐慌？&/p&&p&2013年的诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller在其《非理性的繁荣》一书中做了解释：非理性的繁荣是基于心理基础的投机泡沫，资产价格的上涨挑起投资者的热情，并不断在投资者中散播、“传染”；在传播过程中整个故事会被放大，以证明当前价格的合理性；后续的投资者尽管怀疑资产本身的价值，但出于嫉妒别人的成功或享受做赌徒的快感，也会参与进来。&/p&&p&&strong&也就是说，在非理性的繁荣中，新进入的投资者多是受到资产价格上涨的吸引，而不再关注资产本身的价值，甚至进入到一种编织各种故事来给自己增加信心的状态；而其实越是上涨，投资者的内心深处就越脆弱，一旦大的形势有所变化（例如货币收紧等政策变化），投资者的风险偏好程度也会转变。&/strong&回顾历史上每一次泡沫的产生和破灭基本都是这样的一个过程。&/p&&p&&strong&中国的一线城市房价是有人口流入等基本面因素的支撑，但美国、日本当年房价大跌之前也是有各种基本面支撑才上涨的，所以关键的问题是基本面能否支撑如此高的价格。&/strong&当前一线城市楼市一片火爆，购房者挤破了头还买不到房，但与此同时租金上涨速度却远远慢于房价上涨，售租比大幅飙升，而房屋空置率也居高不下。&strong&中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓，而一旦像之前的创业板一样，加杠杆成为房价上涨的“故事”，地产市场就危险了。&/strong&&/p&&p&&strong&4.2.政策的选择：日本VS俄罗斯模式&/strong&&/p&&p&如果一个国家的房价永远暴涨，理论上最终可以把全世界买下来，但这显然是荒谬的。&/p&&p&&strong&货币超发导致房价暴涨后有两种结果，一种是日本模式。&/strong&日本80年代末货币超发，经济增速却在放缓，但由于日本央行的干预，日元还是升值的，导致的结果是日本房地产资产被严重高估。85-90年间，东京土地价格上涨了156%，日元对美元升值90%，也就是说东京土地的美元价值上涨了246%，被严重高估，势必要向市场均衡回归。&/p&&p&而向市场回归有两种途径，&strong&一是日元对外贬值，二是紧缩货币使资产的本币价格下降&/strong&。迫于通胀和贬值压力，日本央行选择大幅提高利率、紧缩货币供给，&strong&保证日元汇率的基本稳定，但最终导致股市和楼市泡沫的相继破灭。&/strong&&/p&&p&&strong&另一种是俄罗斯模式。&/strong&2008年前，俄罗斯也面临货币超发的问题，M2和名义GDP增速之间的差距最高达40个百分点。过剩的流动性也导致俄罗斯楼市大涨，年俄罗斯平均二手公寓价格上涨了267%，期间卢布对美元汇率升值了14%，资产价格也存在高估的风险。&/p&&p&但俄罗斯选择了让汇率贬值，08-09年卢布对美元贬值幅度最高达34%，之后卢布对美元又大幅贬值，继续释放风险。&strong&俄罗斯房价在经历了暴涨后却保持了稳定，没有出现崩盘现象，但是汇率却是一贬再贬。&/strong&&/p&&br&&br&&p&&strong&日本模式选择汇率稳定甚至升值，紧缩货币导致股市和楼市的崩盘，银行受损，但是货币的购买力上升，持有现金可以保值。而俄罗斯模式下，银行资产无恙，但是货币的购买力受损，必须持有抗通胀的实物资产才能保值。&/strong&中国1月份以来放出天量信贷，房价再度上涨，&strong&意味着俄罗斯模式的概率也在上升。&/strong&&/p&&p&我们希望中国能走出不同于日本和俄罗斯的第三种模式，但未来到底怎么走，还需要拭目以待！&/p&
天下大势，合久必分、分久必合；天下楼市，涨久必跌，跌久必涨。 有房一族，特别是贷款买房的，如果房价暴跌，怕不怕？ 你一定想，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。房价便宜了我还不高兴？” What？！竟然如此的天真，t…
&b&在一家可能不正规/涉嫌诈骗和非法集资的P2P公司是什么样的体验？&/b&&br&&b&（2月16日冒再次更新，提现和工资已经困难！）&br&&/b&&br&&b&更新进度表：&/b&&br&&br&&b&日，提现方式和时间调整延长，体现逐步困难。&/b&惠卡已经调整了提现方式和锁定期，锁定期延长，现在各个平台都无法直接体现了，&b&很抱歉的是我和很多同事的工资都只能下个月才能提出来了。&/b&&br&&br&&br&&br&&b&日，惠卡世纪官网发出新的公告。&/b&&a href=&///?target=http%3A///News/View/2411& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&惠卡世纪 - 集团公告&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 惠卡世纪董事长何正松致投资人、社会各界及祖国的一封公开信&br&&b&其中第三段有如下这样的话，疑似惠卡对外喊话，我们的非法集资金额只有1个多亿，规模很小，请有关部门高抬贵手。&/b&&br&&blockquote&我们坚信，再在给我们6个月时间，惠卡事业将不再依赖现在的惠卡投资理财平台来支撑惠卡事业，&b&目前投资人在惠卡所有投资理财平台的在投金额总和约为1.37亿元【该数额是日统计结果，即投资人在惠卡旗下所有投资理财平台还未提现的总额】&/b&，这近三年来我们都把重心放在了打造研发系统和产品平台，构建生态和基础框架，市场推广上投入太少，更谈不上包装，以至于知道惠卡知道惠卡理财的还很少，我们的惠卡商城、拼宝白拿、158商城、农村宝商城及惠卡实体店、脱贫宝实体店、惠卡机器人、惠卡物联网产品、众多创业项目事业产生的营收将可支撑惠卡事业团队开支和发展拓展&/blockquote&&br&&br&&b&日，著名网媒“观察者网”发布了一篇疑似揭露该公司的警示性新闻。&/b&&br&&b&&a href=&///?target=http%3A///MaPing/_350845.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&马平：过年在家，记得提醒老乡远离“扶贫P2P”！&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/b&&br&网友评论：“装小宝”只查到了一家，母公司是深圳惠卡世纪集团。&br&&b&已将本文发送给深圳市金融办。&/b&&br&&br&&br&&b&&br&日，惠卡世纪官方网站发布辟谣：&/b&关于近期有人冒充公司员工造谣诬陷惠卡的回应 &br&&a href=&///?target=http%3A///News/View/2405& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&惠卡世纪 - 集团公告&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 多个网站转发，并有截图为证。以下为该辟谣文节选：&br&&blockquote&造谣诬陷攻击惠卡无疑就是在攻击善良正义，就是对民族大义和祖国的不忠，因为惠卡早已不是在为个人、股东私利而战，而是在为实现中华民族伟大复兴的中国梦而奋斗，即使现在我们并没有做出很显著贡献，但这种赤子之心报国志向天地可鉴，日月为证，惠卡必将为中国和平崛起为全球超级富强大国做出不可替代的贡献，如果为一己之私继续行此无耻下作之事，哪里还有何脸面面对九泉之下的老祖宗们。&/blockquote&&br&&b&日22:06 腾讯科技发布了新闻：&/b&&b&&a href=&///?target=http%3A///a/769.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&自称是善良正义化身 惠卡世纪被指传销和诈骗&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/b&&br&同时转发的还有techweb，和讯财经，凤凰财经、搜狐等。但随后搜狐删除了新闻。&br&&br&惠卡世纪何总竟然评论了这条新闻 &b&“&/b&&b&谣言惑众，居心叵测，一群无耻之辈、社会垃圾为私利攻击罢了。&/b&”&br&&br&&b& 08:50:00 techweb发布了新闻：&/b&&a href=&///?target=http%3A//.cn/internet//2271694.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&消息称上海四板市场挂牌企业惠卡世纪被网友举报非法集资_TechWeb&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 之后多个新闻网站转发。&br&&br&&b&日，惠卡世纪官网发布了一篇新的辟谣。&/b&关于近期某活期理财平台煽动策划造谣诬陷攻击惠卡公司的严正声明。&a href=&///?target=http%3A///News/View/2407& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&惠卡世纪 - 集团公告&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 并且在多个二流软文平台发布，拟冲掉百度搜索关键词。&br&&br&&b&日下午，疑似惠卡员工的多个三无（无头像，无资料，无问答）账号开始多次评论威胁答主以及相关报道的记者、评论人。&/b&&br&&blockquote&答主我告诉你，据我了解我们公司已经调动公关资源去知乎调查，你匿名也没有用，揪出你是谁，何总不打死你我们同事也不会饶了你！！！发布腾讯新闻的王潘你记住了，年后等着上法庭吧！！！公司已经启动了法律程序！&a href=&///?target=http%3A///News/View/2407& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&惠卡世纪 - 集团公告&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&答主不可能在更新了，我们公司已经启动了公关资源和法律程序，真相一定会大白！诬陷我们惠卡和站脚助威的人士你们的后果很严重！&br&记者同志，你们现在报道的话，闹的大了，公司很有可能就挺不过去了。现在公司还能维持，让它多维持一会儿吧，我同事5万多结婚前都放里面没取呢！现在e租宝的新闻这么火，你去报道e租宝吧！高抬贵手！！&/blockquote&&br&&b& 22:14 中申网发布了一篇新闻，文中分析非常到位，再次引发高潮。&/b&&a href=&///?target=http%3A///i9109122/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上过央视的P2P老板：你能先发工资再去拯救宇宙吗？&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 但随即惠卡公关让中申网删掉了新闻，但是今日头条已经转发。&br&&br&&b& 12:38:34 惠卡世纪通过软文平台发布了&/b&回应“&b&探索惠卡世纪的新蓝图 互联网+新格局&/b&” 但实际内容是针对上面新闻的回应。&a href=&///?target=http%3A///jdnews/zxjj/3158.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&探索惠卡世纪的新蓝图 互联网+新格局--扬子晚报网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&&br&&b&日凌晨。惠卡体系类一员工估计是忍不住了，也爆料了一段：&/b&&br&&blockquote&我也爆料一点，&b&16.47%年化收益加双倍等于32.94%再加上月度分红，年度分红，过年红包，理论上超过了40%利息&/b&.高吗？不高！如果你做了代理才知道什么叫高利息，&b&我认识一个代理，一万四跟惠卡老总买的区级代理！事实上什么都不用做，一年回本了&/b&，每年都等着分红就可以了，这钱真好赚！跟某宝的高管比还是有点少，重点在可以白拿，可惜知道晚了，现在再给机会也不敢冒那个险了，至于公司说某平台扇动造谣，呵呵呵！其实我们都是自发的，谁让这公司不诚信，理财平台你坑人，因果循环的道理都不明白还开公司，牛逼吹上宇宙，只为骗人投资，现在出现严重的两极分化，有的人爱的要死，有的人恨得要死，但最后的结果肯定是都恨这家公司，画饼子坑人绝对没好下场的，项目无限夸张，实际上9成的人不信任的，明眼人都看得出来，公司高层的人说话跟放屁一样轻松，根本就没有公信力！想尽办法摆迷魂阵，给大家洗脑，目的就是圈钱，用后来的钱付前人的利息&/blockquote&&br&&b&日，员工工资提现、客户集中挤兑提现爆发。惠卡世纪何总发布了提现新规，为了防止文章记号识别，只贴了部分内容。&/b&&br&农村宝理财当日提现额度调整为单笔5万以内，单日10万以内。2月3日-2月14日期间 1-2日到账。&br&其他理财产品如脱贫宝、零钱包、惠信宝、创业宝、惠信钱包（大部分同事的工资都在里面）、人人创、电影宝、新老惠卡贷、惠卡宝等众多理财暂时不受理提现。2月14日后处理。&br&&br&&br&&br&&br&&div class=&highlight&&&pre&&code class=&language-text&&以下转载该回应，惠卡世纪的公关能力让人质疑。
&/code&&/pre&&/div&&br&&blockquote&&b&——————————————————————————————————————————&/b&&br&昨天看到一条令人胆战心惊的控诉，说实话，刚看到确实吓得不轻!文章里面一字一眼看似犀利无比，不过看到最后一句我笑了!这是要更多了关注这家公司的意思啊~?感谢这位朋友让我们关注，不过我关注的时间可比你要久多了!我的大笔资金都在这呢，能不比你关心的多吗?&br&&br&世界是一样的，但不同的人，眼中看到的世界却大不同!再次仔细翻读这篇慷慨激昂的控诉，我对此也想说说我的看法!个人想法不同，不喜勿喷!&br&&br&首先，这位兄弟，你该先了解一下新三板的挂牌和主板上市的区别。说实在的，不是做企业的人，不关心财经新闻的人，能有几个知道新三板的?&b&对于您控诉的“这家公司对外宣称的是新三板上市公司”明白人一看都清楚是什么意思。这个公司从来都没有}