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开发商建议：年轻人不要再贷款买房了！
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作者：财富管理圈&&&
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　　如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。
　　这篇文章在当前的环境下似乎很另类。
　　中国作为一个千百年受着“先成家，后立业”的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提。有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价!！确实，作为地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。
　　那么作为一个中国青年，25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。
　　举一个例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20也有18了，后来他小媳妇(离婚后再娶的)抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。
　　书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢？
　　作为一个地产从业人员，我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来，给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。其实我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高，日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们了，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。
　　当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。
　　除此之外，青年人诚惶诚恐的买房，还有其他2个原因。
　　首先，我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！
　　事实真的是这样吗？
　　我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。
　　案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。
　　案例二：结婚三大件。三大件，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁？这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么的？
　　我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽!
　　现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。
　　从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样？
　　列位想过没有，在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？
　　现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗？到时候房子还会永远上涨吗？大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨？卖给鬼去？
　　所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。
　　城市化进程到什么程度？北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗？
　　国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国12亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。
　　另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房，他们村(城中村改造，洪家楼附近)和他一样有4套房以上的村民占大多数。还有北京，温州的客户趁着全运会来济南炒房的，一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空着。房产税的征收，以3%计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。
　　他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。
　　如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。
　　我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。
　　先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年(25岁-35岁)给银行，政府打工。
　　年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。
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3秒自动关闭窗口购房首付不够，“信用贷”来凑？银行可不傻
猴年春节以来，南京房价跟北上深一样，唯有一个字：涨！人们购房心理“买涨不买跌”，尤其是刚需人群，生怕越拖延越买不起，但首付款凑不出来怎么办？一些购房者在中介的推荐下，“瞄”上了无需抵押、最多可贷30万-50万的“信用贷”。然而，借“信用贷”真的可以绕道实现购房“低首付”吗？扬子晚报调查发现：“擦边球”是有人在打，然而银行并不“傻”，也未必真划算。 扬子晚报记者 宋南飞记者调查首付不够，“信用贷”来凑？ 银行可不“傻”，也未必真划算案例2月22日起，契税、营业税优惠新政正式实施，南京楼市再加“一把火”、应声大涨。南京市民余女士坐不住了——她本来就有换房打算，但苦于首付款不够一拖再拖。“这次真不能拖了！”余女士说，“算笔账，晚1个月购房，相当于2年不吃不喝，白干！”中介看余女士绞尽脑汁，就给她推荐借银行“信用贷”来弥补首付缺口。余女士相中的房子售价290万，首付2.5成，则需首付资金72.5万，但她只有现金40万，还有笔银行理财半年后才到期。中介给她支招说，银行有种贷款产品，只针对公务员、事业单位、大型国企等人员，叫“信用贷”，不用抵押，直接放款。余女士在事业单位工作，丈夫在大型金融外企，均符合条件。在朋友的牵线下，余女士夫妇来到A银行申请。“每人可贷30万元，还款期3年，年利率6%左右。”客户经理说，一般十天可办下来。余女士听了很兴奋。“这样一来首付不愁了！”但余女士的丈夫算了算发现：这意味着290万购房款，自己只要掏40万付首付就行了，剩下的32.5万首付，是两口子借的银行“信用贷”；再剩下的7.5成217.5万元的房贷，依然是银行贷款，也就是说购房人掏不到1.5成的资金，就能撬动起一套290万的房，虽然不是“零首付”，也算“低首付”了！这样从天而降的好事，究竟是福还是祸？提醒扬子晚报记者随余女士夫妇继续办业务发现，这个“如意算盘”打得好，但实施起来不容易。虽然A银行收了余女士的“信用贷”申请材料，同意发放贷款。但她到B银行咨询房贷时，客户经理提醒她，“信用贷”也会占用她的总贷款额度，如果她提取了自己名下的“信用贷”，征信系统会有记录。而B银行在审批她的房贷时，肯定会查征信记录，一旦发现她负债率过高，未必会同意给她放足7.5成的房贷，那就可能导致凑不齐房款而被迫取消购房并且拿不回定金。而且信用贷6%的利率，远不如房贷划算——房贷可贷30年，信用贷只能3年；房贷利率基准是4.9%，打92折的话只有4.508%。因此，B银行客户经理建议她慎重决定。考虑再三后，余女士决定不“冒险”了，还是先找亲友借32.5万首付款，同时加快出售旧房子比较稳妥。“信用贷”可“拆东墙补西墙”？ 不容易，若银行查到会谨慎放款案例陈先生是一家大型国企的中高层，手头有几套房在炒。本轮房价上涨，他坐享“浮盈”同时，也在苦恼手头房子的价格和走势出现分化，自己的资金周转压力大。陈先生在南京主城和河西各有一套酒店式公寓，主城那套持有近7年才升了5000元/平方米，近期想转手，但挂牌2个月无人问津。河西那套像下蛋的“金鸡”，买时一平方米2万左右，这才一年左右，涨到3.5万了，不舍得卖。但最近他又看上一套房，可旧房卖不出，现金流周转不起来。这时，上海的好朋友建议他多借几家银行的“信用贷”，好“拆东墙补西墙”，还说“上海房价这么高，我们怎么买得起？就是这样转起来的”。C银行收了陈先生的资料后告知，可给他30万-50万的额度，利率6%-6.5%。但原则上“信用贷”不能进楼市，除非他能提供消费类的证明。提醒南京某股份制银行人士告诉扬子晚报记者，“信用贷”即一般意义上的消费贷产品，贷款额度一般不超过家庭年收入的3倍，一般不需抵押便可直接到款，但在借贷人的用途方面有限制——主要用于装修、旅游、购买奢侈品等，政策上不鼓励用于购房。由于该产品是无抵押的纯信用贷款，因此风险集中在信用上。“万一遇到工作变动、家庭突发情况，即便客户还款愿望较强烈，也可能产生一定的风险。”而为了防止一个客户利用时间差同时申请几家银行的“信用贷”，银行会进行征信检查，如果发现借贷人已在其他银行办过信用贷款，额度超过30万，或已有两笔贷款查询记录（比如近期若有两家银行通过征信系统查询过客户的征信报告），那么银行会格外重视，谨慎放款。因此，上述人士建议陈先生不妨考虑先卖掉河西的房子，获得现金流，而不是“拆东墙补西墙”。毕竟，就算他真能把多家银行的“信用贷”借下来，利息也不低。“信用贷”能“空手套白狼”？ 办得早，有人借出赚利差案例南京仙林大学城某高校的肖老师算是较早借“信用贷”的人群了。去年4月，某银行来他所在的学校食堂“摆摊”，利率挺优惠，还不到6%。“当时是新业务，客户经理追着我们当老师的办，我就跟风贷了30万。”肖老师这笔钱后来交给在上海某券商工作的表妹打理，年化收益不低于10%。“交给自家亲戚，信得过。”至于具体投什么，肖先生不清楚，只是最近确实拿到了14%的收益。对此，朋友们戏称他是“空手套白狼”。无独有偶的是，南京某事业单位的领导王先生，也是去年在客户经理的推荐下办了“信用贷”，利率为百分之5点几。他本想自己没啥消费需求啊，何必背贷款？经朋友提醒恍然大悟：可以贷出来赚“利差”啊。他把30万贷出后，转到另一张借记卡上，然后投资了宣传年回报在10%以上的P2P产品。如果P2P产品稳妥，则可赚一年5%左右的收益。不过随着P2P跑路消息的增多，他也有些担心，想着到期后就不办了。提醒南京一家银行人士跟扬子晚报记者介绍，“信用贷”用途是消费而非投资，并明令禁止进股市。为了防止违规和风险，“信用贷”下账后银行也定期进行贷后检查，除了定期面谈约访，也可查询贷款资金的流向，但这也有“灰色区域”，如果贷款人将钱转到别的卡上，或者转手借给其他人投资，也可能导致贷后检查不那么精确。但在他看来，今年这种“灰色”现象应该不多，毕竟借贷人自己也会掂量风险。(新华报业网-扬子晚报)扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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2017201711月
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