秒租：选址服务之外还提供办公楼宇管理，能否在激烈的办公租赁市场中突围？
【猎云网（微信：）深圳】5月12日报道（文/郑桂兰）
中国商业地产已经进入存量市场，它也是一个还未被大量电商化的领域。而在这个领域里，办公空间的市场占到了商业地产份额的30%-35%，由此在两三年前就兴起了办公租赁平台，如猎云网（微信：）曾报道过的点点租、乐办网、好租等。其主要模式是，搭建在线平台，对接写字楼、产业园等供给方和有需求的企业端。另外也会接入配套的第三方服务。
猎云网（微信：）近日接触到秒租，也走这种模式，将写字楼、包租客、高端商务中心这些不同类型的办公房源在其平台上集中展示，根据用户需求帮忙筛选，并通过线下带看促成交易。核心在于为需求方解决办公选址服务，过程中平台对租客不收佣金，向出租方收取比例不等佣金。
在房源的获取上，有供给端自主提交以及秒租自行获取两种形式。尽管秒租主要将多个商业地产商的房屋信息聚合线上展示，但是他们会上门全实景拍照，把一线的房屋资讯带给企业用户，避免出现虚假信息。
事实上，秒租的模式比较看重线下的服务。在秒租创始人蔡俊丰看来，每个企业对于自己的定位和发展方向不同，想要找到完全符合要求的办公室却不是一件容易的事情。要是从海量写字楼中亲自去实地挑选，估计一年都未必能选好。“而地产行业的上下游服务相对较重：上游对接房东确认房源，下游对接B端用户和租后服务，都是比较重模式的差事，纯线上互联网不太可能做好。“蔡俊丰说道。
或许这种模式表面上会和大部分的办公租赁平台存在雷同的情况，但现在写字楼供应每年都在增长，办公租赁行业尚未出现一只独角兽，甚至占到市场5%份额的企业也还没出现，在这样的市场环境下谁能跑出来还真不是模式说了算，毕竟办公室租赁和住房不同，办公室租赁的单笔成交额比较高，项目能否在领域站稳脚跟或许在于平台的服务质量以及客户的签单量。
据了解，秒租平台上线于16年3月份，目前的产品形态主要有PC端、移动端（安卓版以及iOS版），业务以深圳地区为主，覆盖了80%可出租的房源，另外还开通了广州、青岛等城市，每月能产生交易的单量在100-200单之间。蔡俊丰表示，目前秒租已实现盈亏平衡。
另外值得注意的是，秒租并不仅局限于做选址服务，而是开始往管理软件方面进击，针对办公租赁的供给端推出办公楼宇的管理系统——善云物管家。
“这其实也是秒租的配套管理系统”。蔡俊丰表示，善云物管家主要包括楼宇、租客、财务、售后、合同、招商、权限等管理模块，服务超1400万方办公楼宇，在立足深圳、广州的同时，2017年下半年会向北京、上海、重庆、成都、武汉这5个城市进军。
对于同类型的线上商业地产租赁平台来说，这应该也算是秒租较优势的地方之一。通过管理软件增强客户的粘性，帮助解决办公楼宇最头疼的管理问题，也可实际提高交易转化率。
商业地产租赁的市场正在发展，秒租的办公室租赁也只是前期提供的服务，而后期将会考虑提供更多企业服务，比如金融、装修、招聘、企业运作等服务。
目前秒租团队已经有200人以上的规模，主要是技术团队以及线下的服务团队为主。创始人蔡俊丰为连续创业者，有多年在商业地产、金融领域的从业经验。
另外，秒租现在正在接触A轮融资，资金需求3000万-5000万，资金主要用于深度优化项目，更希望有行业资源为项目提供支持。
项目：秒租
公司：深圳前海善云互联网技术有限公司
本文来自猎云网，如若转载，请注明出处：/archives/310548
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（早9:00 - 晚21:00）初创公司首次选择办公地点需慎重考虑的9大问题_网易财经
初创公司首次选择办公地点需慎重考虑的9大问题
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绝大多数初创公司和小企业低估了寻找办公场所所需要的时间和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天内找到一个独特的办公室，或是一个联合办公场地，绝不是想象中的那么简单。
如题，首次选择场所时，需要考虑哪些注意事项呢?这个最初是网友在Quora(类似知乎)网站上提出的。
当我在给公司办公场所选址时，我究竟该问房东哪些问题?
回答这个问题的人，Quora用户Kevin Cronin，他是一名企业房产顾问。
对于任何一家公司而言，找到一个合适的办公场所既令人兴奋，也是一件极具挑战的事情。在过去的的几年时间里，我们获得了一些初创公司和小企业客户，帮助他们找到了合适的办公场所。下面这些问题，是绝大多数初创公司在首次选址时需要认真考虑的注意事项：
一、我该如何开始?
一开始你就要有清晰明确的业务模式和房产目标，然后你需要快速做出决策，才能占据优势。此外你还需要考虑很多重要的因素，比如公司是否会按计划增长，地理位置，交通要求，停车要求，预估场地空间要求，优化场地空间结构，技术要求，以及时间和预算，等等。
为了最小化干扰，提高办公场所搜索的效率，你必须从一开始就要明确了解什么是自己真正所需的办公场所，另外也要考虑场地预算和场地规格，并明确选址所需的流程和时间，这样才能确保能够成功寻找、并“占领”一个场地。
二、选择办公场所会涉及到哪些人?
在公司内部，你需要指定一个项目负责人，他/她要和你单点联系，直接向你汇报工作。如果你不想大动干戈，那么在开始的时候最好能再将IT部门、人力资源部门、以及财务部门纳入到选址工作之中，组成一个团队。而这个团队的领导，应该是一个在企业房产和设施部署领域里非常有经验的人。
不仅如此，你要确保能够找到一支顾问团队给你帮忙。一个房地产经纪人或许对你会非常有帮助，因为他可以代表租户，特别是代表初次公司和新创建的公司。初次公司有一些特殊需要，一个出色的房产经纪人不仅可以很好地理解这些需求，而且还能帮助这些公司找到最适合他们的房产业主。另外承租经纪人的薪酬通常是由房产业主来支付的，因此你可以从一个专业的房地产顾问中受益，而且还无需给他们支付酬劳。
另外，你最好再找一个有经验的房地产律师，这样不仅能够确保在进行租房谈判时可以让你保持一定的灵活性，而且也能保障相关条款和条件对你有利，并足够公平。绝大多数初创公司在第一次签订租房合同时，房东的态度总是不是很友好，这也会导致很多意想不到的麻烦，此时一个具有成本意识的优秀律师就会给你提供很多帮助，让你避免掉入一些不必要的陷阱之中。
三、我应该在什么时候开始启动寻找办公场所的流程?
绝大多数初创公司和小企业低估了寻找办公场所所需要的时间和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天内找到一个独特的办公室，或是一个联合办公场地，绝不是想象中的那么简单。
如果你正在寻找一块待出租的办公场所，那么有很多因素会影响你寻址的进度，包括但不仅局限于如下几个因素：你所需要的办公场所规模，市场条件和可用性，与房东户主的谈判时间，办公场所空间规划，租赁文件，营业许可证，以及装修装潢时间。一般来说，如果你正在寻找的办公场所面积不到1万平方英尺，那么你要把最初设想的截至日期向后延长一段时间，并且只要要给自己留下四到六个月时间来寻找合适的办公场所。如果你寻到的办公场所面积大于1万平方英尺，那么这个时间至少要向后顺延六到十二个月。
四、在租赁办公场所的时候，需要哪些类型的财务担保书?
如果租房者可以提供一些资质，证明自己的经济条件是有保障的，那么会让房东感觉更放心，也能降低他们的风险。如果租户可以给房东提供一些证明，那么他们就会在众多寻租者中脱颖而出，所以你需要尽可能的让房东了解你公司优秀的财务表现。在租房的时候，你可能会被要求提供一些保证金，或是公司创始人的个人担保，因此在此之前，你需要提前准备好所需的财务资料，纳税申报单，银行账单，或是预付租金(银行信用证)。但是切记，在租赁房屋时如果要为他人提供个人担保证明时，一定要非常小心，因为这很可能会把你的个人资产情况泄露出去。另外一旦你的公司破产，担保人还将承担连带的个人担保责任，其中的风险是非常大的。
五、我有哪些选择?
你可以评估一下自己的选择：合租，联合办公，转租，直租，等等。房东通常会询问、当然可能也会要求你的租赁期限必须是五到七年。如果是直租的话，有些房东可能会接受三年时间的租赁期限，但是要知道，你的租赁期限越长，自己的选择其实也会更多。
如果你准备直接租赁一个办公场所，而且租赁期限也比较长，那么在此之前，你也可以尝试选择合租办公场所作为替代方案，包括与其他公司联合办公，加盟企业孵化器，接受其他公司转租的办公场所，等等。事实上相比于直接租赁一块办公场所，上述这些选择的利弊参半，不过它们的优势是非常灵活，租赁期限长度也可以更短，适合那些不确定租赁期限的初创公司。
在一个企业孵化器/加速器，或是行政办公室中，房主通常需要承担多个租户共享办公场所所带来的财务责任风险。你需要尽量避免与其他租户协作，因为这会牵扯很多事情，比如办公场地要求，租户改善及相关成本，选择标准，租赁时长，以及可能涉及的法律责任。所以，有时候你以为合租会比较划算，但结果往往适得其反，不过在你支付费用的时候，最好先算算自己每平米需要花费多少租金，这样可以做到心中有数。
另外考虑到自己的创业进度和灵活性，你可能还会考虑到转租。你可以找到一个低于市场价格的转租办公场所，但是其中也各有利弊，比如你会受到很多限制，无法对办公场所进行大刀阔斧的装修改造，诸如此类。即便你是一个转租人，如果承租人在未来一到五年时间内发生财务问题，那么可能会导致你自己去承担相关的损失。
六、我究竟需要多大的办公场所?
按照经验，你可以从每人200到250平方英尺的办公空间，递减到每人100到150平方英尺。下面有几个步骤，或许会对你判断合适的办公场地大小有所帮助：
-你可以按照自己的租约期限，预估一下未来公司的人头数量。你当前要租的办公场所，应该可以满足估算未来员工数量的三分之二，或四分之三，不要把空间算的太死。
-寻找一些效率较高的办公场所。比如在办公楼里最好能找一些方方正正的办公室，而不要选择那些角落的地方。要知道在楼层规划和布局时，绝不会有两个完全一样面积的办公室。
-在邻近场地寻求终止权利和扩张权利。扩展到邻近的办公场所，不会对你的公司造成太大影响。对企业而言，相邻的办公场地还是不错的。
七、我该如何缩小搜索范围?
你需要走出去看看每一个可能合适的办公场所，这的确非常浪费时间。下面会为你提供一些关键变量/指标，可以帮助你缩小搜索数量，并提高搜索质量，并把你的搜索结果优化到一个可控范围之内。
期限：你的租期越长，你的选择就会更多。不过有些初创公司在签了五年租赁合同之后，结果第一年就发现场地无法满足自己的人员需求了。所以公司创始人应该从多方面考虑，和房东谈一个更加灵活的租赁期限。
价格：你不必专注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明确自己的办公场所租金预算和相关费用，包括停车费，公共事业费，清洁费，拆迁费，承租人改善，保险费用，家具以及其他费用。这些预算成本费用都需要在你的考虑范围之内。
布局：你需要明白，在一栋大楼里，绝不会有两个完全一样面积的办公室。
便利设施：厨房，休息室，共享会议室，食堂，交通，停车率，安全，高速互联网，高品质浴室，甚至是足够的电源插座，这些都是你要进行考量的东西。
八、停车状况如何?
停车成本会占到你预算的一部分。如果你询问户主，他们通常会说，我们的停车场车位足够了。但是你要明确数量，在签合同的时候，你必须亲自到停车场看看，确定自己可以使用的停车位数量。到很远的地方停车会给你的员工和客户带来很多麻烦，成本也不低。
九、我该如何确定办公室的正确位置?
确保你手下那些关键员工的办公室位置不要距离自己太远。大多数员工都希望自己的办公室位置能足够方便。另外，如果你的办公室会有客户来拜访，那么还需要考虑是否要划出一块较为隐私的区域出来。
本文来源：《创业邦》杂志
作者：shark
责任编辑：王晓易_NE0011
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