本类论文推荐“财富效应”传导机制断裂 炒房可能性已消失
日11:46　&&&作者：俞坚
　　对于老百姓来说，他们对目前所谓房地产泡沫的第一反应就是：最近几年他们居住城市的房地产价格太高了，上涨速度太快了。虽然，“太高了，上涨速度太快了”只是老百姓的直觉，反映的也只是房地产泡沫的表面情况，但是足够了。这样的认识已经抓住了问题的实质和要害。　　为什么价格“太高了，上涨速度太快了”就会产生泡沫？而同样最近几年也价格“太高了，上涨速度太快了”的粮食、建材、原油，却没有听说产生泡沫？这是因为，在这里房地产是作为投资品出现的。当然房地产也完全可以作为消费品，如同七八年前，大小城市里绝大多数人家，每家只有一套房子，既不出租，更不指望卖掉赚钱，在那里当然也就没有泡沫。泡沫是投资品市场的专用名词。当房子作为投资品，广泛用来赚钱，并指望能够迅速赚钱的时候，房地产市场上的泡沫就可能产生了。　　某种投资品价格“太高了，上涨速度太快了”之日，就是财富效应产生之时。出现财富效应说明这个时候投资房地产赚钱容易。这时，价格高了只是表象，暗藏其中的财富效应才是引发泡沫的推动器。本来财富就只是财富，而当财富产生太快和太容易时，财富获得了一种比其自身力量大得多的效应，使得市场中的虚假成分，即泡沫急剧扩展、蔓延和积聚，进而又产生一种加速度和难以逆转的内在力量。　　财富效应是示范效应、连续效应等一系列效应的总称。当财富效应已经比较明显的时候，“买房子能够赚钱”的示范作用吸引着越来越多的人模仿跟风。长线或中长线投资变得“没有必要”，短线或超短线却能“频频得手”。财富的连续效应的进一步扩展，使投机开始盛行。泡沫不可避免地迅速地积聚和扩展。财富效应的可怕之处在于：当财富效应达到一定程度后，就会更迅速地推动房地产价格的上涨，而后者又进一步推动前者。　　2002年下半年开始，上海房地产已经出现过度投机的情况。在已经积累起来的巨大财富效应的诱发下，相当大一部分人购买房子已经不是为了“以租养房”作中长期投资，也不是买进期房卖出现房，赚取差价作中短期投资，而是在期房阶段买进卖出，只用一年甚至几个月时间赚取房地产价格迅速上升带来的暴利。这个时候，交易成本和资金成本（贷款利率）太低，银行贷款又几乎处于失控状态，加上房地产市场本身操作的不透明，短线和超短线炒作变得可能和更加有利可图，推动市场中的泡沫成分急速膨胀。　　“非典”之后，由于没有出现预期的萧条和停滞，市场强有力反弹，引发炒作和泡沫成分达到空前高的水平。那段时间里，市场上普遍弥漫着“养房不如炒房，炒房不如炒号”的“歪风邪气”。因为房地产价格“日长夜大”，财富效应达到百分之二百。房子成了紧俏货，拿到手里就可以赚钱。房地产公司内外勾结，有房不卖卖房号，一个“房号”炒到2万5万块钱。　　但是，现在这一切都已经过去了，炒作和恶炒风气已经基本消除，造成财富效应激增的客观历史原因已经消失。去年下半年到今年十月加息，中央一系列调控政策和手段，从土地和资金两个方面打击房价和“景气指数”。由于不确定因素增加，成本和风险增大，加上管理方面的限制，财富效应大大减弱，财富效应传导机制基本断裂，炒作和恶炒的可能性基本消除。近期内基本上不存在财富效应“卷土重来”。虽然目前上海房价由于惯性继续冲高，但是由于财富效应大打折扣，虚假成分大打折扣之后，需求将趋于减少，而供应量却高于前一时期，成交速度也已经明显放慢，所以价格有回落要求。　　经过前一时期泡沫和较大泡沫的冲击之后，上海房地产市场需要“修身养性”，以时间换空间，依靠强有力的经济增长和居民收入增长，用一些时间消化和吸收前期太高的房价以及由此带来的不利影响。就总体而言，除意外情况，今后一两年上海房地产不会出现价格暴涨，也不会暴跌，将处于一种相对“混沌”的“胶着”状态。　　作者为每一文化传播有限公司董事长
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广义虚拟经济视角下房地产市场财富效应研究
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广义虚拟经济视角下房地产市场财富效应研究
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中国房地产价格上涨的广义财富效应研究
【摘要】：
我国房地产市场自1998年市场化改革以来,进入了突飞猛进的高速发展通道,房地产价格持续上涨成为社会各界广泛关注的热点和焦点问题。然而,房地产价格上涨引起房地产财富存量的迅速增加,是如何影响消费和投资,进而影响宏观经济,其作用机制并没有被系统梳理,其影响程度和大小并没有一致的、公认的结论。
本文以我国房地产价格上涨的广义财富效应为研究主题。为了使研究更深入、系统,首先对房地产财富效应概念进行了丰富和深化,拓展到更广义的层面。以宏观经济学、货币银行学、金融经济学理论为基础,结合行为科学、心理学的相关理论,通过理论建模、计量分析、统计分析、以及对比分析等方法,试图探讨解决以下问题:我国房地产市场化改革近十年来,伴随着房地产价格的高速增长,房地产财富存量的增加,在微观层面上对居民消费和企业投资产生了何种影响?进而对宏观层面的金融稳定和物价稳定产生了怎样的冲击?房地产财富差距是否拉大了居民收入差距?我国政策当局应该如何有效利用和解读房地产价格信息等。
本文的主要工作和研究结论如下:
作为研究起点和后继章节的基础,首先对我国现阶段房地产价格上涨的“非理性繁荣”特性进行实证检验和判断。利用非平稳面板计量方法,基于房地产的投资特性,对房价与租金关系进行分析,结果表明我国房价已脱离租金所确定的基本面,房地产价格上涨呈现出非理性的繁荣。
在对房地产价格上涨的狭义财富效应,即房地产价格上涨对居民消费影响的作用渠道分析的基础上,利用宏观城市面板数据和大型微观家庭调查数据对我国房地产价格上涨与居民消费之间的关系进行研究。结果表明,我国近些年房价持续上涨对居民消费产生了一定的“挤出”效果和“抑制”作用;而且,这种“抑制”作用的发挥在不同地区和不同类型的家庭存在着差异,并且与西方发达国家相比也有所不同。
在对房地产价格上涨的广义财富效应,即房地产价格上涨引起房地产财富增加进而对居民消费(包含房地产消费)和企业投资产生影响的作用渠道分析的基础上。利用国内某城市近十年来家庭购房贷款的抽样数据,对房地产消费的广义财富效应进行分析,结果表明当房价越高时,居民所购住房中每平米所担负的抵押贷款越大,家庭月收入中每元收入所能带动的购房总房价也越高,表明居民住房消费的广义财富效应在我国是存在的。利用全国宏观数据对房地产价格与投资之间的关系进行研究,结果表明,我国房地产价格上涨对房地产投资、房地产消费、固定资产投资和经济增长都产生了显著的拉动效应。
引入“位置消费”理论对住房消费特性分析的基础上,对房地产价格上涨、居民住房财富增长的广义财富效应在住房财富差距分化及其社会影响进行研究。利用微观家庭面板调查数据,借鉴“基尼系数”和“收入流动性”的测度原理,首创性对我国城镇居民住房资源和住房财富占有的“静态”差距,以及住房财富差距随着时间推移的流动性进行“动态”测度和分析。“静态”差距分析表明,伴随着房价上涨,住房财富快速向高收入人群积聚,住房财富分化程度越来越高,加剧了收入的不平等;“动态”流动性分析表明,虽然城镇居民房地产财富的“水平流动性”增长了,“位置流动性”却明显降低,特别是反映福利水平的King指标明显下降,可见,房改后房价上涨给特定人群带来的社会福利改进是降低的。
房地产价格上涨与信贷扩张相互强化,导致金融不稳定,是房地产广义财富效应的另一宏观层面的影响。为揭示房地产价格与信贷关系,采用一般均衡模型和存量流量模型进行理论分析,并借鉴金融资产时间序列的动态相关分析DCC-MGARCH模型实证检验。结果显示,给房价增长率一个单位的正向冲击,将导致信贷和房地产投资之间的动态相关性增强,表明我国房地产价格上涨的金融加速器效应是存在的。另一方面,我国房地产信贷风险暴露值被严重低估,与国际标准以及亚洲危机爆发前一些国家信贷风险暴露值相比,情况不容乐观,应该引起相关政策当局的注意。
房地产价格波动通过影响总需求和总供给,进而对物价稳定和产出波动产生影响,这是房地产广义财富效应的又一宏观层面的影响。从实物和金融资产两个视角,对房价波动对未来通货膨胀的影响渠道和作用机制进行分析,利用VAR模型的状态空间表示与卡尔曼滤波对通货膨胀预期进行估计,H-P滤波法对潜在GDP进行估算,最后采用SUR法对扩展的混合IS-PC模型系数进行估计。结果表明,我国房价波动通过作用于产出缺口对通货膨胀的影响显著存在,相比较地,我国股票价格对产出的影响并不显著。结合当前全球货币当局和理论界热议的“货币政策是否应对以及如何应对资产价格波动?”的讨论,通过构建适合我国情况的金融状况指数(FCI),发现房价占有较大的权重,包含房地产价格的FCI指数对我国通货膨胀的具有良好的预测力,可以成为货币政策的短期指示器。
本文的创新点主要体现在以下五个方面:
(1)对房地产财富效应概念进行丰富和深化(研究视角创新)。房地产财富效应概念拓展到更广义的层面,把研究层次由微观层次拓展到宏观层面,不仅拓展了研究视野,而且也使得房地产财富效应的研究更加深化和系统化。
(2)利用非平稳面板计量方法研究我国房地产广义财富效应(研究方法创新)。采用最新发展的非平稳面板计量方法,包括面板单位根、面板协整、面板DOLS、面板因果关系检验等,对我国房地产价格的非理性繁荣、房地产财富效应存在性以及房地产价格与通货膨胀关系进行了实证检验。克服了以往同类研究中小样本带来的低效果以及忽略了各城市间差异的问题,提高了结果的可靠性。
(3)采用CHNS大型家庭微观调查数据分析房地产财富与消费的关系(研究内容创新)。微观家庭调查数据的使用,解决了现阶段利用宏观数据研究我国房地产财富效应所存在的样本量不足的局限性,而且在揭示家庭房地产财富效应的微观机制方面,有着宏观加总数据不可比拟的优势。
(4)从“静态”和“动态”角度分析我国房地产财富差距的分化(研究对象创新)。与以往房地产财富差距的描述性分析不同,利用微观家庭面板调查数据,借鉴“基尼系数”和“收入流动性”测度原理,首创性地对我国城镇居民住房财富占有的“静态”差距,以及住房财富差距随着时间推移的流动性进行“动态”测度和分析。
(5)采用动态相关性DCC-MGARCH模型分析我国房地产价格上涨的金融加速器效应(研究方法创新)。在采用一般均衡模型和存量流量模型对房地产价格上涨、信贷扩张和金融不稳定进行理论分析的基础上,借鉴金融资产时间序列的动态相关分析DCC-MGARCH模型,对我国房地产广义财富效应和金融加速器效应的进行检验。
【关键词】：
【学位授予单位】：上海交通大学【学位级别】：博士【学位授予年份】：2010【分类号】：F293.3;F224【目录】：
ABSTRACT8-11
第一章 导论17-42
1.1 研究背景及意义17-19
1.2 相关研究文献回顾19-33
1.2.1 房地产财富效应19-22
1.2.2 房地产价格与银行信贷关系22-25
1.2.3 房地产价格与金融加速器关系25-27
1.2.4 资产价格与物价稳定关系27-32
1.2.5 国内外研究综述总结32-33
1.3 相关概念界定33-37
1.3.1 房地产的定义、特性与属性33-34
1.3.2 房地产财富的双重性34-35
1.3.3 房地产广义财富效应概念界定35-37
1.4 研究框架和方法37-40
1.4.1 研究框架及论文结构37-39
1.4.2 研究方法39-40
1.5 论文主要创新点40-42
第二章 我国房地产价格上涨特性的计量分析42-65
2.1 我国房地产市场发展现状42-47
2.1.1 我国房地产市场的发展42-44
2.1.2 我国房地产在国民经济中的地位44-46
2.1.3 我国城镇居民住宅财富的增长46-47
2.2 我国房地产价格脱离基本面因素实证分析47-57
2.2.1 理论分析48-49
2.2.2 研究方法49-52
2.2.3 数据来源与处理52-53
2.2.4 实证检验结果与分析53-57
2.2.5 结论57
2.3 我国房地产价格与地价关系实证分析57-63
2.3.1 理论分析57-59
2.3.2 实证检验结果与分析59-63
2.3.3 结论63
2.4 本章小结63-65
第三章 房地产价格的狭义财富效应：房价与居民消费65-83
3.1 房地产狭义财富效应作用机制分析66-67
3.2 房地产市场与股票市场财富效应差异分析67-68
3.3 我国房地产价格狭义财富效应的微观数据检验68-77
3.3.1 样本来源及模型设定68-70
3.3.2 数据描述70-71
3.3.3 实证结果及分析71-75
3.3.4 稳健性检验75-77
3.3.5 结论77
3.4 我国房地产价格狭义财富效应的宏观数据检验77-81
3.4.1 模型建立及数据说明77-78
3.4.2 实证检验及结果78-81
3.4.4 结论81
3.5 本章小结81-83
第四章 房地产财富差距分化及其影响83-99
4.1 房地产财富的“位置消费”特性83-84
4.2 房地产价格上涨导致房地产财富差距拉大84-85
4.3 我国房地产财富差距与房地产财富流动性实证分析85-97
4.3.1 样本来源及数据描述86-87
4.3.2 房地产财富差距实证分析87-89
4.3.3 房地产财富流动性实证分析89-97
4.4 本章小结97-99
第五章 房地产价格的广义财富效应：房价、房地产消费与投资99-109
5.1 房地产价格的广义财富效应传导渠道99-102
5.2 我国居民住房消费的资产负债表效应检验102-106
5.2.1 数据来源和描述104-105
5.2.2 实证检验105-106
5.3 我国房地产价格、房地产消费和投资关系检验106-108
5.4 本章小结108-109
第六章 房地产价格上涨、信贷扩张与金融不稳定109-135
6.1 房地产价格波动、信贷扩张与金融不稳定109-112
6.2 房地产价格的金融加速器作用112-115
6.3 房地产价格、信贷约束与金融加速器理论模型分析115-123
6.3.1 信贷约束与家庭消费关系模型分析115-116
6.3.2 房地产价格、利率与贷款价值比关系模型分析116-120
6.3.3 房地产市场存量—流量模型分析120-123
6.4 我国房地产价格上涨与信贷扩张实证检验123-133
6.4.1 我国房价与信贷的事实123-126
6.4.2 我国房地产价格和信贷之间关系检验126-128
6.4.3 我国房地产价格、信贷和房地产投资关系检验：金融加速器检验128-133
6.5 本章小结133-135
第七章 房地产价格上涨与通货膨胀135-166
7.1 房价波动对未来通货膨胀的影响渠道和作用机制136-138
7.1.1 实物资产属性视角136-137
7.1.2 金融资产属性视角137-138
7.2 货币政策是否应对资产价格波动作出反应138-145
7.2.1 无为派观点138-140
7.2.2 有为派观点140-142
7.2.3 包含资产价格的指数编制142-145
7.3 我国房价和通货膨胀关系实证分析145-150
7.3.1 指标选取和处理145-146
7.3.2 实证分析146-150
7.3.3 结论150
7.4 考虑资产价格的前瞻性新凯恩斯动态模型（IS-PC 模型）150-159
7.4.1 模型设定150-151
7.4.2 研究方法151-155
7.4.3 实证分析155-159
7.4.4 结论159
7.5 我国金融状况指数 FCI 的构建159-164
7.5.1 FCI 指数的定义与估计方法159-160
7.5.2 样本数据的选择与处理160-161
7.5.3 经验估计161-164
7.5.4 结论164
7.6 本章小节164-166
第八章 研究结论、政策启示与展望166-171
8.1 研究结论166-167
8.2 政策启示167-170
8.3 论文不足和研究展望170-171
参考文献171-182
攻读博士学位期间发表论文和参与科研情况182-183
致谢183-184
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