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澳洲 | 在悉尼买房时，如何选个更安全的社区？
近期，在澳中国留学生失踪、遭遇暴力、被抢劫等安全事故新闻频繁的出现在人们的视野中，引发了中国学生和家长的担忧。据统计，2016年已有近14万名中国留学生来澳学习，当一系列留学生安全问题被曝出后，人们普遍担心在澳洲的居住安全问题。毕竟，住得安全、放心，不仅是广大留学生的心愿，更是所有在澳洲置业的中国买家非常关心的问题。为此，居外网联合澳洲本地极具影响力的媒体——《今日悉尼》，为大家讲述如何在澳洲选择安全系数更高的区域，各大城市都有哪些公认的安全社区，今天先介绍澳洲华人最集中的城市悉尼。
一、如何判断自己选定的买房区域是否安全？
人们在买房子的时候首先考虑的要素就是安全问题，其次才是方便等等因素；没有安全，一切都无从谈起。在这一点上，一个安全、文明、洁净、温馨的社区就显得尤为重要了。
那么如何判定自己选定的区域是否安全呢？悉尼当地的房产专家应该最有发言权。为此，居外网特别咨询了3名澳洲当地房地产专业人士，一起来来听听他们是怎么说的吧！
1、了解当地犯罪率
最好在买房之前，查看一下这个社区的近期犯罪率，你可以知道近一段时间这里的犯罪情况，如有多少案件，案件严重与否。现在你都可以通过上网得到这些数据。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上。如果你看到犯罪率比您期待的高，不要惊慌。每个地方都会有轻度犯罪。如果你对这块地区不熟悉并且有疑虑，你可以咨询房产经纪人。
2、了解社区环境
这个环境，除了社区的自然环境外，还包括社区的社会环境，如社区人口结构、家庭收入、教育水平、学区等等，这些数据可以通过上网便可以获得，当然也可以到社区实地考察一番，通过社区的居民了解这个区域的情况。
3、市场上关于购房区域安全问题存在的三个误区
误区一：基于自己或朋友的个人经验，轻易做出是否安全的判断
“有些人在哪里住过，发生过什么样的事情，轻易得出自己的判断，认为哪里安全，哪里不安全。“
误区二：根据媒体报道的某次偶发事件，而判断该区的安全状况
“20年前，Strathfield购物中心曾发生过一起枪击案，一名枪手射杀了数名平民。这次事件经媒体报道后，在当地影响非常大，许多人因此认为Strathfield不安全，从而造成当地短期房价下跌。但实际上Strathfield是个很高尚的住宅区，这也是为什么许多韩国人在那会搬Strathfield。这次事件调查结果说抢手是一名精神病患者，可以说这是个偶然事件。我们不能依据一次这样的偶然事件而判断一个区域的安全情况。一名精神病枪手也不能说明整个区都是有精神病的人。
误区三：根据政府或警察局公布的抢劫、凶杀事件统计报告来判断一个区的安全情况
“有个有趣的现象是许多北区、东区等高尚的富人区，抢劫案的发生率很高，这是为什么呢？因为那里住的都是有钱人，而且住宅别墅密度低，这给盗贼提供了可乘之机，所以他们会选择这些区抢东西，但这未必意味著这些区不安全。”
二、东南西北，悉尼哪个区相对安全？
说完了社区安全的评判标准，接下来就到来了买家们都非常关注的一个问题了：到底悉尼哪些区相对比较安全呢？ LW PHOENIX澳城实业合伙人杨海东从犯罪率的角度对悉尼东南西北四个区域的安全性做了详细的比较。
2015年悉尼各区域犯罪率地图。一个区域是是否安全，和该区的犯罪率是息息相关，颜色越深，犯罪率越高。
悉尼北区：
安全指数：★★★★★
北区为传统的富人区，北区治安普遍比较好，尤其是Ku-Ring-Gai与Hornsby政府的管辖区域，犯罪率极低。根据NSW BOCSAR (NSW Bureau of Crime Statistics and Research) 最新数据显示，从2015年4月至2016年3月，Ku-Ring-Gai政府管辖区域中，平均每10万居民中，犯罪率为58.7人次。 北区犯罪率远远低于NSW平均犯罪率（NSW平均每10万居民中，有410.4人次犯罪）。
北区热门区域：、、、、、、、Top Ryde、North Ryde、Killara、, Lindfield
悉尼西北区：
安全指数：★★★★
西北区得益于政府83亿西北铁路大规模的基建，与价格的相对低洼，越来越受到投资置业者的青睐。犯罪率低，在过去一年，The Hills区域犯罪率每10万居民仅131.6人次犯罪。西北区人群收入高，基础设施齐全，教育资源发达，居住安全指数高。
西北区热门区域：、、Eastwood、、、Baulkham Hills、
悉尼东区：
安全指数：★★★★
东区是传统的老区和好区，一部分区域靠海，居住环境和治安都比较好。而Bondi、Double bay、 Rose Bay, 这些都是毋庸置疑的富人区，该区人口结构，人均收入都远远高于悉尼平均水平。东区的居住安全指数较高。
东区热门区域：、 、、、、、Kingsford、Randwick
悉尼内西区：
安全指数：★★★
内西区由于交通便利，生活方便，拥有多个华人区，内西区的华人超市、亚洲食品比比皆是，受到华人投资置业者的追捧。相对于外西区，悉尼的内西区治安状况良好，适宜居住，安全指数3颗星。
内西区热门区域：、Ashifield、、、、Annandale、Breakfast Point、、
悉尼南区：
安全指数：★★★
南区拥有大型华人区Hurstville和新型住宅区Wolli Creek，生活便利，对于在City上班族来说，乘坐火车去City快捷而方便。加上南区房产价格目前属于低洼，成为了新的热门住宅区域。南区去年的犯罪率为每10万居民中有252人次犯罪，远低于新州平均水平。
南区热门区域：、、、Wolli Creek、
悉尼西区（不包括内西区）：
安全指数：★★
悉尼的西区有中东人，黎巴嫩人，印度人居住，但是因为西区房产价格相对便宜，交通方便，生活物价低，例如Auburn，Parramatta等西区火车沿线的区域，受到很多投资者的青睐。
西区热门区域：、、、、、、、Toongabie
悉尼中央商务区CBD：
安全指数：★
中央商务区是悉尼市的中心，主要以商业为主，交通非常方便，工作机会多。很多投资者因为丰厚的租金收入与稳定的投资回报选择了悉尼CBD中央商务区。悉尼CBD的特点是地理位置极佳，但是由于人口密度大，居民结构复杂，流动人口多，近年来犯罪率有所增加。因此，安全系数仅为1颗星。
中央商务区热门区域：、，、、
三、悉尼公认的安全系数较高的买房区域
1、 （NSW 2074）
独立房平均价格：181万澳元，同比上涨13%
公寓平均价格：91.6万澳元
独立房周租金：1010澳元，同比上涨4%
公寓周租金：602澳元
Turramurra是上北富人区，拥有安逸的环境，完善的交通、医疗以及公共设施，是悉尼最宜居区域之一。当地政府通过了对火车站旁的购物中心全面升级的计划，在扩建商场的同时，新增图书馆、公园、城市广场、多功能社区服务中心等。并且，该区拥有多个新州顶尖的小学、中学，根据澳洲新政，从今年7月1日起，澳洲将正式接纳海外小学的留学生来澳洲读书，Turramurra房产价格将会迅速上涨。&&
2、（NSW 2067）
独立房平均价格：216.9万澳元，同比上涨19%
公寓平均价格：102.5万澳元
独立房周租金：1005澳元，同比上涨4%
公寓周租金：697澳元
距悉尼中央商务区仅10公里，查茨伍德(Chatswood)是自成一角的特色城市。虽然有很多人外出到悉尼工作，也有不少人来查茨伍德(Chatswood)上班。丰富的历史背景赋予查茨伍德(Chatswood)独一无二的混合住房风格，从公寓到大型住宅，别具特色。各大国际品牌例如CSR、AbiGroup、Smith's、百事等等都在当地设立办公室。&&
3、（NSW 2121）
独立房平均价格：230.4万澳元，同比上涨31%
公寓平均价格：102万澳元
独立房周租金：718澳元
公寓周租金：548澳元
Epping是西北区著名学区，也是悉尼西北的重要交通枢纽。Epping火车站可以乘坐通往悉尼北区、南区、东区、西区的火车，同时也是非常安全的区域。近年房屋市道活跃，不少新建的公寓都很畅销。除了澳洲本地出生的居民外，这里还有很多华裔居民。平均家庭收入达到周薪1739澳元，高于悉尼市整体家庭平均收入。&&
4、（NSW 2155）
独立房平均价格：111.6万澳元，同比上升7%
公寓平均价格：62.7万澳元
独立房周租金：639澳元
公寓周租金：538澳元
所属The Hills政府管辖，是新兴的西北高素质住宅区。区内拥有西北大型购物中心 Rouse Hill Shopping Centre，且距离悉尼最大的商业总部经济园区Norwest Business Park仅有8公里。该区公路及公车系统成熟发达，有两条高速公路 M2和M7直通悉尼CBD和周边重镇。2019年西北火车线开通之后，该区域的房价料将大幅增长。平均家庭收入高于悉尼地区，周薪平均值达到约2307澳元。&&
5、（NSW 2138）
独立房平均价格：191.9万澳元，同比上涨19%
公寓平均价格：84.9万澳元
独立房周租金：733澳元
公寓周租金：666澳元
Rhodes位于内西区，是一个半岛小城。距离悉尼CBD仅15公里，在罗兹(Rhodes)火车站坐火车上班十分便利。由于交通的便利，生活设施齐全，不少楼盘拥有一线水景，Rhodes日益成为令人瞩目的时尚新区。罗兹(Rhodes)购物中心设有全球最大家居用品商家宜家家居（IKEA），此外更欣赏到风光如画的河畔景色，还有仓库和办公室等建筑。Rhodes地区的平均家庭收入为周薪1716澳元，高于悉尼整体水平。&&
6、（NSW 2140）
独立房平均价格：194万澳元，同比上涨34%
公寓平均价格：77.9万澳元
独立房周租金：661澳元，同比上涨3%
公寓周租金：509澳元
悉尼内西多元文化城区，学校众多，生活方便舒适。作为历史悠久的居民区，有著极其稳定的商业环境和住房需求力，火车20分钟到达悉尼CBD。Homebush得益于其位于悉尼中间点的地理位置，被冠以“ 大悉尼的中心 ”的美称。在2000年澳大利亚举办奥运会期间，霍姆布什(Homebush)越来越被大家所熟知。这片特定区域曾被命名为“奥林匹克公园”，霍姆布什(Homebush)深受人们喜爱。该区平均家庭收入为1388澳元，略低于悉尼市整体的收入水平。&&
7、Wolli Creek（NSW 2205）
独立房平均价格：76.1万澳元
公寓平均价格：71.6万澳元
独立房周租金：516澳元，比去年同期下降14%
公寓周租金：741澳元
近几年，Wolli Creek成为了南区的新宠，拥有不少水边物业，深受年轻一族的喜爱。该区目前正逐渐转型成为集商业和住宅为一体的新型社区。Wolli Creek地区澳洲本地出生的居民占55%，近一半的居民来自其他国家，走在街道上，你可以看到来自黎巴嫩、马其顿、新西兰、中国、希腊等世界各国的人们。这里有方便的交通，火车直达悉尼大学及悉尼科技大学，公车直达新南威尔士大学。&&
8、（NSW 2228）
独立房平均价格：123.7万澳元，比去年上涨29%
公寓平均价格：64.9万澳元
独立房周租金：645澳元，比去年上涨4%
公寓周租金：464澳元
Miranda生活方便，交通便利，并拥有多间学校，是南区最理想的住宅区之一。Miranda以Westfield Miranda购物中心闻名，这个购物中心曾经是南半球最大的购物中心。目前Miranda房价处于低洼，是投资或自住的不错的选择。在Miranda，澳洲本地出生的居民占了大多数，达78%，其次是来自欧洲国家的居民，其中来自英国的居民占比达5%。平均家庭收入方面，Miranda地区为1,372澳元（周薪），低于整个悉尼市的收入水平。&&
9、（NSW 2028）
独立房平均价格：319万澳元
公寓平均价格：153.8万澳元，比去年下降17%
独立房周租金：1924澳元，比去年上升19%
公寓周租金：821澳元
Double Bay可以说是悉尼市的富人区，这里遍布著高雅的装饰艺术风格单元房、中世纪住宅和公寓，本地的富有人士都居住在此，享受美好生活是德宝湾(Double Bay)城区居民的座右铭。这里的交通十分发达，居民充分利用城市交通网络，周内可乘坐巴士或渡船上下班，周末可在海湾泳池和公园休闲娱乐。Double Bay地区人口总数不多，澳洲本地出生居民占了63%，其余还可以看到来自英国、美国、南非、德国等地的居民。&&
10、Cremorne（NSW 2090）
独立房平均价格：210.5万澳元，比去年上涨9%
公寓平均价格：93.7万澳元
独立房周租金：1184澳元，比去年下降4%
公寓周租金：646澳元
这个位于悉尼的小城区临近公共绿地，四面环水，拥有宽阔的步行道，为您呈现了空间充足且休闲自由的城区生活，同时这里距市区仅6公里。克雷蒙(Cremorne)的中心位置是繁华的Military Road，整个城区地理位置隐秘，临近Neutral海湾和Mosman。城区南边是克雷蒙(Cremorne) Point，这是独具特色的区域，被公认为海滨的黄金地段。 这里居住的人群主要在35岁到55岁之间，其中大多数是职业白领。平均家庭收入在2188澳元（周薪），高于整个悉尼市的平均收入水平。&&
居外观点：
每个家庭的需求不同，个人偏好也不同，选区的时候考虑到的因素也不同。除了安全问题之外，如离工作地点的远近，学区的选择，交通是否便利，喜欢华人区还是西人区，该区居民平均收入，居民平均年龄，自住和租住的比例，该区房产近年升幅等，都是在选区是否需要考虑在内的。买房之前，可以在RP Data、Domain等网站了解该区域人口组成、人均收入、周边环境等各方面信息。
最后，我们要明确的一个概念就是没有绝对安全的区域，只有相对安全的区域。选区域时，要综合多方面考虑，可以选择相对安全的大区或中心城镇。除此之外，提高自己安全意识也是非常重要的。
“今日悉尼”是澳大利亚今日传媒集团旗下的四大澳洲本地互联网媒体之一，自日成立以来，今日传媒秉承“最好看的新闻，最实用的信息”，逐步成为了澳大利亚华人社区最具有影响力和价值的媒体集团。
本资讯由腾讯房产战略合作伙伴居外网独家提供，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。澳洲有什么好，中国人都去那买房？
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【人民网《人民眼光》报道】自2013年以来，中国买家刷新澳洲房产价格纪录的消息不断出现。2013年，悉尼皮蓬角一处名为A ltona的豪宅以5200万澳元的价格卖给了一山东商人，当时即创造了悉尼的豪宅最高价；2014年8月，悉尼朗格维尔一座水岸豪宅以约760万澳元售出，也创下朗格维尔地区房价的新纪录，买家同样是一位中国人。
记者查询澳大利亚外国投资评估委员会发布的年度报告，数据表明，在财年，中国买家在澳大利亚购买房产的价值达约59亿澳元，首次成为澳大利亚最大的海外购房群体，加拿大(约49亿澳元)和美国(约44亿澳元)投资者分别居第二、第三位。最近几年，中国投资者纷纷将投资的目光投向了澳大利亚房地产。澳大利亚有什么优势？中国人为何挚爱投资澳洲房产？
像中东土豪一样买房
近年来，中国高净值人群的海外置业活动快速增长。胡润研究院在其调查报告《2014年移民和中国高净值人士》指出，除美国和加拿大以外，澳大利亚和英国的城市也被列为最理想的海外房地产置业点。
居外网统计发现，截至今年第二季度，澳大利亚对于中国买家购房的吸引力排名第二，第一名为美国。
日前，澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，中国富豪周泽荣买下了位于悉尼Vaucluse的6层豪宅，该套房屋面积3345平方米，售出价超过7000万澳元（约3.2亿元人民币），此售价已经打破了澳大利亚历史上单套房屋的最高成交价。
来自上海的买家张伟（化名）曾向记者表示，澳大利亚时差和中国接近，华人比较多，人民币对澳元的汇率强势都是他考虑赴澳大利亚购买的原因。此外，考虑到未来的移民和孩子教育问题，海外置业也是一种手段。
胡润的调查报告显示，美国、英国、澳大利亚和加拿大这四个最受欢迎的留学目的地被超过85%的受访者选为最具吸引力的海外置业目的地。
值得一提的是，由于澳大利亚土地和房屋的所有权都是永久的，不同于国内房屋产权70年，很多中国人可以通过购置房屋成为“地主”，这一点也是吸引国内买家的因素。
今年春天，何伟（化名）辞去了在上海的工作去澳大利亚开始了自己的房地产经纪人工作，何伟发现，很多中国人在澳大利亚购房的时候略显得“高调”。“穿得跟民工一样但出起价来向中东土豪一样，所以给当地人印象比较深。正是由于这样的原因，当地人感觉中国买家特别多。”何伟向记者描述。
为何都去澳洲购房？
第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资
一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税 金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。
第二、澳大利亚自然环境的安全性
2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。
第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势
从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。
而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。
第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定
比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。
第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境
目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。
潜在风险不可忽视
据澳洲房地产专业网站Domain4月12日报道，房地产集团PRDnationw ide的研究报告显示，悉尼房价的增长幅度在过去12个月中非常大，悉尼大都市地区房价中间值已从2013年上半年的85万澳元涨到2014年同期的98.9万澳元，再到今年上半年的113.3万澳元。
不过墨尔本CBRE公司总经理安德鲁告诉记者，他认为悉尼目前的房价过高，未来升值的空间有限。而墨尔本也有完善的城市配套设施，与悉尼相比，墨尔本、布里斯班等人口正快速增长的城市的房价更便宜，反而更具有投资价值。
房屋售价的数据给了不少投资者信心，但是房屋租金的增长情况却并不乐观。据中介张先生称，悉尼的房租水平并不低，但过去一年的涨幅确实不大。澳大利亚研究机构SQM公布的数据显示，过去12个月中，悉尼独栋房屋的租金上涨3.3%，公寓租金则上涨0.5%，其中公寓租金的涨幅甚至低于澳大利亚本身就已经很低的通胀率。
某中介人士称，澳洲房产租金的回报率确实有所降低，对于想靠租金获得收益的人士来说的确不是一个好消息。同时，假如买家在收房时经济上出现问题，无法支付第二笔10%的首付款，那么将无法收回此前支付的第一个10%部分，这对买家来说，也将会是一笔较大的损失。
（综编自一财网、 网易海外置业综合、南方都市报）
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