论物权法的发展与我国物权法体系的完善
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论物权法的发展与我国物权法体系的完善
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论物权法的发展与我国物权法体系的完善
　　本文简单回顾了物权法的由来以及其形成和发展的概况&，从理论上对现代物权立法重心的移转-从所有为中心到利用为中心作了详细的论述&，并对我国在有商品经济条件下制定的初步财产法体系作了适当的评价和深刻检讨&，最后提出了完善我国物权法体系的设想。　　物权法规范在于解决社会中财产的归属和利用问题&，决定着社会经济结构的全貌。现阶段&，与我国有商品经济发展相适应的初步的财产法体系已不能适应时势发展的需要&，其弊端日益明显。为适应市场经济发展的要求&，完善我国的物权法体系已经刻不容缓。本文仅就与此相关的问题谈些认识。　　一、物权法的形成与发展　　物权法决定于一定社会的客观经济基础&，但同时又确认、维护一定社会的经济基础。在原始社会&，个人作为社会的肢体&，人们对物的占有、利用处于自然的无权利意识的状态。自进入私有社会&，产生私有观念以来&，为了使已经取得的财产或利益得到法律的认可和保障&，消除社会的混乱状态&，最初确认权利主体对财产的归属和支配的物权法律制度便应运而生&（当然&，初期主要为所有权法律制度&）。　　物权法从萌芽、形成到发展完善可以分为三个阶段&：　　（一）物权法的雏形时期&，物权法体系的最初形成以古罗马法为标志。罗马法是简单商品关系的第一个世界性法律。与简单商品经济相适应&，它将物权分为所有权和定限物权两类&，定限物权又分为役权、永佃权、地上权、质权、抵押权。罗马法的担保物权不发达&，典权及留置权并未形成独立的制度。由于早期罗马法权利、物的概念尚不成熟&，因而无明确的定义。罗马法的物权法是西方奴隶社会最完备的物权法体系。与其同时的日耳曼各国则在以土地为中心的农业经济基础上建立起别具一格的物权法。日耳曼法贯彻团体本位原则&，形成了以对自然物的利用为核心的强调物权相对性及所有权质的分割的物权法制度&，成为后来英美法系财产法的重要渊源之一。　　（二）物权法的发展、完善时期。物权法在罗马法时期初步形成后&，随着古罗马帝国的衰亡而湮没达几个世纪&，后由中世纪注释法学派在解释罗马法时明确提出&，由于其能适应简单商品关系的需要&，因而被欧洲大陆各国的民事立法所采用。物权法的完善则以《法国民法典》为代表&，它规定了较为完备的物权法体系&，并在内容和编纂技术方面取得了很大成就。除规定所有权外&，亦规定了役权和担保物权。役权按罗马法分类为&：人役权和地役权。用益物权也作为详尽的规定&，并将使用权单独作为物权&，但未将地役权作为单独物权&，而将其列入土地租赁中。担保物权发达&，但对不动产质权和抵押权未加以严格区分。《法国民法典》建立的物权法体系是自由资本主义时期最为完善的体系。　　（三）物权法的发达时期。以《德国民法典》为代表&，它正式从立法上创立了物权的概念。物权法中除了《法国民法典》规定的之外&，增加了诸物权的种类&：规定了权利上的用益权&，权利质权&，第一次将权利作为物权的客体&，并将一些债权如先买权、土地债权等&，亦视为物权。担保物权中将抵押权和质权严格区分开来。这部物权法适应了自由资本主义走向垄断资本主义时期新的需要&，具有从“个人本位”向“社会本位”的过渡性质&，它已形成逻辑严谨、周密的物权法体系&，对瑞士、日本等国物权法产生了深远影响。　　物权法律制度是人类共同创造的法律文化和精神财富&，传统的物权法体系对于构建和完善我国的物权法具有很大的吸收、借鉴作用&，离开国际性共同的物权法律制度&，而主张在中国范围内构筑纯属“中国特色”的物权法&，既不可能&，也无必要&，因为它与市场经济发展的要求不相适应。　　二、物权的发展趋势及物权立法重心的转移　　现代市场经济&，并不是纯粹自由放任的经济&，由于国家宏观调控、干预的加强&，使得传统的私法“公法化”，传统的物权理论也有了重大突破&，被赋予了新的时代内容&，物权也出现了社会化、价值化甚至国际化发展趋势。　　传统的物权理论都把维护所有权的绝对性和优势地位视为自己的核心使命&，在法律上赋予所有权神圣不可侵犯的尊崇地位&，人们对所有权概念推崇备至&，形成了对所有权概念的崇拜心理。相应地&，传统的物权法尤其注重财产的归属关系&，维护权利主体对所有物的占有和支配&，而忽视财产动态实现方式。　　这种理论的形成有其深刻的历史背景。资本主义初期为了扫除发展道路上的封建残余&，启蒙思想家强调主体人格的独立和自由&，高扬人权的旗帜&，尊重个人的权利&，把人的财产与人格尊严相联系&，认为财产权是人格权的延伸和拓展&，侵犯了主体的财产权也即侵犯了主体的人格尊严。理性主义、个人主义、自由主义成了近代资本主义社会的普遍思潮&，反映在法律上&，便是确立了无限私有权、契约绝对自由等民法的一般原则。　　传统的物权理论以所有权的绝对性为基点构建&，符合自由资本主义契约自由、自由竞争、自由贸易的要求&，促成了近代资本主义经济的繁荣和主体人格独立化&，因而功不可没。但它的原点和核心都始终围绕所有权存在状态及行使过程的严格规范和保护&，着眼于最有效地保护财产的静态归属&，保护财产所有权本体的完整性&，在效力上则表现为所有权被彻底优化&，利用权被相对弱化的现象。随着市场经济的大规模发展&，传统的物权理论及立法制约了社会物资和自然资源的优化配置和充分、合理、高效的利用&，在实际经济运行中越来越表现出其致命的缺陷。　　我们知道&，所有权概念只是社会物质财富的法律抽象而已&，它着重表明了财产的静态归属&，即权利主体对财产的支配或控制状态获得了法律的认可和保障&，但这一确认并不意味着一定能够促进社会财富的增长。现代高度发达的市场经济和社会化大生产&，使得人类对本来就不太丰富的资源需求量成倍增长&，因而资源显得非常短缺。只有合理利用和分配资源&，使资源的配置处于最优状态时&，才能取得最好的经济效果和物质利益&，而资源的优化配置和充分利用又必须以资源最大限度地自由运动为前提。可是传统的物权理论却在资源的合理利用、优化配置途径上设置了诸多障碍。这主要体现在&：（1&）依照传统的物权理论&，只要所有人不损害社会或他人利益&，就可以对其物任意行使支配权&，而可以排除来自国家或他人干涉。这样&，只要所有人不愿意实际财产的流转和权能的分离&，即使财产长期闭置&，甚至明显的浪费、毁损&，法律也不过问&，从而使资源的优化配置并在运动中实现增值的可能性受到所有人占有欲和支配的制约。&（2&）资源最大限度地发挥效用&，应当由最有能力利用资源的人来充分占有、利用。可是&，依照传统的物权理论&，在所有权人依法设定他物权时&，无论他物权人的权能多么广泛&，他物权人最终不享有对所有物的处分权&，因而总是受到所有权人意志的制约。这样&，所有权人所拥有的财产价值就不能充分体现出来&，当然也就谈不上最大限度地发挥社会效益了。　　物权理论从所有为中心向利用为中心转变&，是生产社会化和资源利用的高效化发展的结果&，也是物权社会化发展趋势的体现。社会资源的优化配置和利用已被置于现代物权理论的基础地位。在界定财产归属、明晰产权从而保证经济运行有序化的同时&，实现资源的充分游移&，保证财产利用的畅通性&，最大可能地发挥资源的效用&，寻求最佳的社会经济效益&，业已成为现代物权理论的首要价值目标和立法重心。　　物权理论从所有向利用的转变主要体现在&：　　1&.股份公司的兴起。在股份制下&，所有人让渡出财产所有权&，其所有物由专门经营人员管理、使用&，但所有人并未丧失其在所有物上的财产利益&，而是所有人对所有物的权利逐渐从对财产实物状态的支配权转化为仅对财产价值形态享有收益权&（即股东权的重要内容&）。　　2&.信托业的蓬勃发展。信托&，是一种基于信任而产生的财产关系。在这种关系中&，信托人将信托财产转移给受托人并委托其管理或处理&，受托人享有该项财产的所有权&，但有义务将信托利益交付给受益人。在社会生活中&，有相当多的财产所有人并不具备运用其财产并使之产生收益的能力、精力、兴趣、时间以及其他条件。这样&，他可以通过设立信托&，将其有关财产作为信托财产而转移给受托人占有&，并以订立契约的方式要求该受托人接照特定方式来运用该项财产和向其交付由此所生收益&，从而即使自己能获得收益&，又无须亲自运用该项财产&，使财产所有人的投资能够卓有成效地进行&，并促进社会财产的动态利用&，使其免于闲置或浪费。　　3.他物权优位化的趋势。现代物权理论中所有权的色彩被大大淡化&，而他物权范围则逐步扩大。他物权是财产的一种积极实现方式&，是所有权权能分离和组合的结果&，它基本适应了市场经济发展的需要。他物权在于利用他人财产组织生产经营&，从而最大限度地发挥财产的社会经济效益&，是当今国际社会优化配置和充分利用有限的社会资源的普遍做法。　　4.物权制度和债权制度相互交融。传统的理论认为&，物权与债权的性质是完全不同的&，物权具有绝对性&，是对世权&，而债权具有相对性&，是对人权&，两者界限分明。但是&，由于社会的发展&，物权法从“所有”为中心向“利用”为中心转变&，债权法&（即调整财产流转关系的法&）在市场经济中作用增强&，出于维护社会经济的稳定发展&，最大限度地发挥财产的社会经济效益的共同需要&，现代法确认某些债权具有对抗第三人的效力&，即赋予债权以强化效力。最典型的是现今的“买卖不破租赁”已取代了传统的“买卖击破租赁”。租赁权本是债权&，但法律使它具有了物权的效力。同时&，代表债权方式的有价证券也开始成为物权的客体&，即物权债权化的现象也已产生。　　三、我国物权法的现状及评价　　由于认识上的禁区与误区&，“物权”这一法律术语是我国法学界长期所忌讳并予回避的。今天随着认识上模糊观念的澄清&，物权概念才得以恢复其本来面目&，逐渐在法学研究及司法实践中使用。《民法通则》颁布前&，我国财产法领域&（也即单一的所有权制度&）主要靠国家政策及风俗习惯加以调整&，物权立法可以说是处于空白、虚无状态。《民法通则》的颁布&，是我国民事立法发展史上的一个里程碑。以《民法通则》为主导&，结合相关的法律法规&，可以说我国确立了初步的物权法体系&（虽然立法上用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”代替&，然而物权法体系的初步形成却是不争的事实&）。　　我国现阶段的物权立法继受了许多传统概念&，也进行了一定程度的创新&（主要表现在以法律形式确立了我国进行经济体制改革以来的一些新成果&）。具体来讲&，现阶段的物权立法有两个特点&：一、为维护社会主义公有制的领导地位&，在法律上确立了国家所有权的优势主导地位&，并在物权理论问题上继受前苏联多数学者的主张&，认为对社会主义公有制所赖以依存的国家财产所有权实行特殊原则。二、结合我国具体国情&，创造性地设定了一些新的物权&，如一直存在争议的国有企业经营权、土地承包经营权等他物权形态。　　我国现阶段的物权法体系与当时实行的有的商品经济基本上是协调一致的&，但在实行市场经济的今天&，其弊端日益显露出来&，已无法适应市场经济发展的要求。　　我国现阶段物权法体系主要缺陷有&：　　（1）物权法体系中国家所有权的核心地位的确立&，给其打上了鲜明的经济的烙印&，这与我国当时的经济条件是分不开的。在实行高度集权的经济体制下&，社会财产的绝大部分为国家所有或集体所有&，个人财产仅限于维持日常生活的消费资料&，这反映在物权法上便是单一的所有权制度。&70年代末&80年代初的经济体制改革&，在确认公有制为主体的同时&，也承认了其他多种经济成份的法律地位&，反映在物权上便有所松动&，规定了私有财产权等法律制度。由于深受经济的影响&，我国现阶段的物权理论还停留在国家所有权为核心的传统物权理论上&，所有权制度也大大滞后。这主要表现在&：其一&，注重国家所有权&，而忽视公民私人所有权&，两者在法律地位上不平等&；其二&，在国家所有权与相关他物权的关系上&，重归属&，轻利用&，重视维护实物的安全&，只作财产的消极保护者&，而不做财产价值的积极创造者&，从而使国有资产流通阻滞、混乱&，资源浪费严重&，经济效益低下&，大量可得而且应该得到的动态利益白白地丧失了。　　（2）物权法过于简单&，无法规范、指引复杂的经济生活。虽然《民法通则》规定了财产法的基本制度&，但由于其条文十分原则&，“有法好似无法”，在日常经济活动中未能给人们以良好的指向作用&，在司法实践中也未能给法官审理财产纠纷案件提供翔实的立法根据和参照资料&，许多案件的审理往往是凭具有弹性的法律上的原则、地方政策、风俗习惯来进行。同时&，在现代经济生活中新出现的财产关系和财产问题的立法也未能予以规定&，只好通过司法解释或其他途径来予以补救&，这同时也体现了我国物权法的滞后性。　　（3）物权法非常杂乱&，没有一个逻辑严谨、周密完善的体系。主要体现在&：一是概念很不准确。《民法通则》为回避“物权”的概念&，而使用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”的表述&，结果漏洞很多&，大有歧义。二是物权法体系结构不合理&，担保物权在《民法通则》中被割裂出去&，置于债权篇幅中&，以至于他物权与整个物权法体系的内在逻辑关系被破坏。三是《民法通则》中将抵押权与质权合二为一&，显属失当。抵押权与质权虽同为担保物权&，然而其适用对象、成立条件及权利的行使方式均不相同&，二者混同必然会造成日常理解及适用上的混乱。&（现在&，抵押权与质权在《担保法》中已区分开来。）四是现代法将相邻权并入他物权亦不甚合理&，相邻权作为所有权的延伸扩展或必要限制&，自罗马法创设时起&，均将其纳入所有权体系&，《民法通则》中将相邻权认作他物权显然混淆了自物权与他物权的界限等等。　　总之&，我国现行的物权法体系比较杂乱、简单&，立法时间较晚&，还不完善、发达&，而需要在现代市场经济的伟大实践中予以逐渐充实、修正、丰富和完善。现今&，市场经济制度在我国逐步确立&，为完善我国的物权制度创造了成熟的条件。同时&，为适应市场经济发展要求&，发展和完善物权制度也已成了迫在眉睫的任务。　　四、完善我国物权法体系的设想　　物权法体系的完善是一项创造性的活动。立法即把现实经济关系翻译成法律语言。　　我国物权法体系的完善应立足于我国现实的经济生活条件。本世纪&70年代末开始的经济体制改革&，尤其是在确立实行社会主义市场经济以来&，我国经济迅猛发展&，已大大突破了经济时期的单一所有制的框架。以公有制为主体&，多种经济成份并存&，同时也认识到社会主义经济关系仍是一种物质利益关系&，商品经济的充分发展是社会主义经济发展不可逾越的阶段&，物权法对商品生产社会的一些本质的法律关系所作的无比明确的规定&，已成为商品经济十分精巧的调整工具。总之&，我国现阶段多种所有制结构的并存&，财产动态实现方式的多样性&，以及为适应市场经济迅猛发展的要求&，都要求我国现存的物权法体系有较大的变革。完善我国物权法体系应该遵循的指导思想是&：（1&）立足于我国国情&，着眼于市场经济的发展&；既要继承我国立法传统&，又要借鉴国外立法经验&，这将对完善我国物权法体系具有重要而便捷的意义。&（2&）首先明晰产权&，即界定财产的法律归属&，从而使经济运行稳定安全、正常有序&，故而在物权立法时应采物权法定主义、一物一权主义&，物权变动采登记&（交付&）要件主义。（3）着重发挥市场对资源配置所起的基础性作用&，从而保证高速、高效利用&，最大限度地利用现有财产和资源为人类创造更多的财富。　　为适应市场经济要求&，笔者认为我国物权法应建立下述物权法体系较为合适&：　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&|－&自物权―所有权&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&|　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&|－&他物权&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&|　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&|－&用益物权&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&|　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&|－&农用权&（承包经营权）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&|　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&|－&地役权&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&|　　&&&&&&&&&&&&&&&&&[1]&&
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物权法主要是大陆法系特有的概念，是大陆法系民法典的主要内容，也是大陆民法体系中国的重要法律部门。
有些学者认为，物权法的概念来源于罗马法，在罗马法中就存在了物权法和债权法分离的，这就是罗马法关于对物权法和人法的区别。事实上，在罗马法中，物权法的和债权法的中华人民共和国物权法概念和并没有出现，即使是在查士丁尼制定的《民法总论》之时，也还是将物与用益物权、所有权、地役权等混淆在一起，没有严格的物权法及物权法的概念，没有在此基础上建立一个的物权法的概念，没有严格区分物与物权的概念，没有在此基础上建立一个完整的物权法，而是使用财产法的概念。
在德国，法学家极为注意物与财产的区别，注意物权与债权区别，在18世纪制定《巴伐利亚民法典》和《普鲁士普通法》时，就体现了这样的区别。19世纪末制定《民法典》，立法者采取了一个极为重要的立法方法，就是将物作为权利客体规定在总则当中，另外专门建立了物权法体系，并将其作为一个独立的民法组成部分，与债权法、继承法并列，称为三大财产法，物权法为其中之一。正是从《德国民法典》开始，物权法才真正称为一个具有自身独立体系、内容完整的法律，并成为民法的重要组成部分。因此，一般认为，物权法在学说上是由潘德克吞法学所创，立法上则是1896年《德国民法典》专设物权法编为首创。
起草过程/《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国物权法》
物权法的工作始于，日，物权法被审议通过，前后历时13年。从2002年12月物权法初次，到2007年审议通过，共经过5年8次审议，审议次数之多在中国立法史上是空前的。2005年7月，物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的11543件，并先后召开100多次座谈会和多次论证会。
2007年中国政协十届五次会议定于3月3日下午，3月15日上午，与以往开十天会的惯例相比，会期增加两天。相应地，十届中国人大五次会议定于3月5日开幕，3月16日结束，也比往年多开一天会。这增加的会期，将用于讨论物权法草案和企业所得税法草案。
日上午，十届中国人大五次会议，参加表决的近3000名人大代表以2799票、52票、37票弃权的表决结果，通过了物权法。这部法律被认为对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，文明迈出了重要一步。物权法，这部规范基本财产权的法律，从2002年到2007年，从一审到八审，创下了中国人大立法史上单部法律案审议次数的。有人认为，物权法更重要的意义在于其起草审议过程，已经成为一个重要的社会事件，“它激起了很多的国民参与讨论公共事务的一种热情，这在以往的法律起草中间是从来没有过的。”
重要价值/《中华人民共和国物权法》
一、确认和保护物权-定分止争 《中华人民共和国物权法》
物权法首要的功能在于确定财产的归属，从而平息冲突与纷争，而物权法的这一功能是通过确认物权类型并对其加以保护来实现的。因为物权的本质就在于将特定物归属于某权利主体，由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配之侵害或干预。由于资源具有稀缺性，而人类的欲望是无穷的，若不能划定各人控制财产的界限，则人类对财产的争夺不会休止，社会生活亦不能维持，于是就有将一定的财产归属于特定主体，使该主体能对归属于他的财产进行排他性支配的必要，物权制度遂应运而生。财产权之确立，可以停止人们掠夺性的经营消费活动，并减少财产权之纠纷，从而有助于人们安定地从事生产活动，增加社会之总生产量。在中国社会主义条件下，物权法的这一功能表现在以下几点：
（一）确认和保护多种所有制经济，充分发挥公有制的优越性
中国是以公有制为主体的多种经济形式并存的，公有制作为一种所有制关系，必须经过物权法的调整使之成为一种，从而明确权利归属，确定权利义务的内容，才能使公有制的优越性得到充分体现。多年来，由于物权制度不完善，造成公有财产中所有者虚位、产权界限不清等一系列问题，公有制的优越性难以发挥，生产力受到极大束缚，并导致了国有资产的严重流失。这均与社会生活中缺乏规范财产归属关系的基本民事法律规则有关。在中国，国家与国有企业的财产关系一直没有理顺，政企不分的现象大量存在，企业缺乏应有的活力，通过物权法确认企业作为独立自主、自负盈亏的所应有的财产权利，就能够使企业对其资产进行有效的经营管理，实现国有资产的保值和增值，防止国有资产的流失。物权法通过解决集体所有权的主体、内容及权利的行使问题，通过对集体所有权的合理规范，使集体所有制经济的优越性能够得到充分发挥。此外，物权法还确认一系列保护物权的规则，从而能够保护国家财产和财产不受侵犯。
（二）一体确认国家、集体以及个人所有权，对各类财产权实行平等保护
物权法不仅强调对公有财产的保护，而且也将对个人财产置于相当重要的地位，对各类财产实行一体确认、平等保护。由于受到旧的意识形态的影响，国家所有权历来被置于优先保护的地位，而个人所有权却受到极大的限制甚至歧视。这一状况直接障碍了社会经济的发展，也影响了广大人民群众创造财富积极性的发挥。当前，某些个人资金的外流以及某些过度的挥霍浪费与个人财产权没有得到充分的保护就存在一定的关系。因此，物权法对公有财产和个人财产实行平等保护，将有助于人们将一定的资金投入领域，满足社会投资的需要，促进市场经济的发展。
（三）通过对物权的确认和保护，鼓励、刺激人们努力创造财富，从而促进社会财富的增长
法律本身虽不能直接创造财产，但是可以通过确认和保护财产来鼓励财富的创造。法律的这一功能，主要就是通过物权法来发挥的。古人说，有才能有。如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。诚如波斯纳所言，产权制度确立的根本意义在于创造和保护人类有效使用资源的诱因。因此，物权法对各类物权的确认和保护将会造成一种激励机制，调动人民创造、积累和爱护财产的积极性，促进社会经济的发展。
二、支持、保障与促进交易的顺利进行 《中华人民共和国物权法》
物权法不仅是确认和保护所有制关系的法律，而且也是市场经济的基本法律规则。物权法的制定是中国市场经济得以发展、繁荣的不可或缺的要素，也是建立中国社会主义市场经济秩序的迫切需要。物权法对中国市场经济的重要作用是通过其所具有的支持、保障与促进交易顺利进行的功能来实现的，这主要表现在以下几个方面：
（一）确认物权形态，为交易的进行提供前提
市场概念的核心是。在表面上，交换似乎是物与物或物与货币的交换，即物或从一个市场主体移转到另一个市场主体，但实质上，交换是物或货币上权利的交换，也就是说交换是物权在市场主体间的移转，而交换得以发生的基本前提是交易主体拥有物权。在具体的交换过程中，如果没有交易主体拥有物权的事实以及交易双方对彼此物权的尊重，交易是不可能发生的。物权法通过确认各种具体的物权形态，并予以切实的保障从而为交易的顺利进行奠定了基础。诚如学者所言，有赖于巩固财产归属、定分止争，基于信赖的商品交换方能成为现实。从经济秩序的角度而言，市场秩序包括财产归属秩序和财产流通秩序。没有稳定的财产归属秩序，财产流通秩序也将难以维持。物权法属于财产归属法，以调整财产归属关系为使命，旨在实现财产归属秩序。债权法属于财产流通法，以调整财产流通关系为使命，旨在实现财产流通秩序。因此，以达致财产归属秩序为其目标之一的物权法的制定将会为建立良好的财产流通秩序提供可靠的法律基础。
（二）确立物权变动的规则，规范交易主体如何取得物权、实现其交易目的
如前所述，交换实际上就是基于交易主体的自由意思而发生的物权移转，或者说交易过程实际上就是物权变动过程。对一个正常的交易而言，它以某一交易主体享有某一物权为起点，至另一交易主体取得该物权而结束。在这一完整的交易过程中，不仅合同法将要发挥作用，而且物权法也要发挥其功能。物权法对交易过程的规范主要是通过确立物权变动的规则来实现的。在交易过程中，交易主体双方必然要利用买卖、赠与等合同形式，但这些合同仅为发生债的关系的协议，并不发生物权变动（即交易主体取得物权从而实现交易目的）的效果。欲发生物权变动的效果，尚需依物权法的规定践行一定的公示方法，在动产需交付、在不动产需登记。由此可见，物权法不仅通过确认物权变动规则从而确立交易的起点和终点，而且通过规定完结交易的条件影响交易的过程。物权法对交易过程的干预在采物权形式主义的物权变动模式的国家表现得更为明显。在这些国家，实现交易目的即发生物权变动的直接依据并不是合同法所规律的买卖、等，而是物权法所规定的物权行为。一个完整的交易过程要受到合同法与物权法的共同调整，仅不能毕其功于一役。物权法对交易的影响由此可见一斑。
在中国的司法实践中，广泛存在着一种将登记作为不动产买卖的作法，也就是说，在以不动产为标的物的买卖合同签订以后，如果未办理登记，则买卖合同归于无效。此种作法并不妥当。因为这样使得许多交易被无端的取消，并不符合促成、鼓励交易的原则。因此，物权法明确物权变动的规则，将公示方法作为物权变动的生效要件而非作为其原因的买卖、赠与等合同的生效要件，实际上还能起到鼓励交易的作用。
（三）确立公示公信原则、善意取得制度，保护交易安全
法律上的安全分为静的安全与动的安全，静的安全又称所有的或享有的安全，是指法律对主体已经享有的既定利益加以保护，使其免受他人任意侵夺。动的安全又称交易安全，是指法律对主体取得利益的行为加以保护，使其合理期待能够得到法律上的实现。法律对交易安全的保护往往是通过对善意无过失的交易者的保护来实现的，其目的在于圆滑财产流通、实现。一般认为，债权制度旨在确保动的安全，物权制度则在于实现静的安全。实际上，物权法亦有维护交易秩序、保护动的安全的功能，物权法的这一功能主要通过公示公信原则以及善意取得制度发挥出来。
作为物权法上的一种维护交易安全的重要法律措施，善意取得制度实际上是通过阻切原权利人物权的追击效力而使善意第三人取得动产所有权。由于此项制度的存在，第三人在交易的过程中不必费时费力的调查交易相对人财产的来源，担心其为无权处分人从而使自己取得的所有权为他人所追夺。
三、增进财产的利用效益，实现物尽其用的目标
现代物权法以效益作为重要的目标。根据的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益。尽管将效益的目标扩张于所有的法律部门的观点，其合理性诚值得商榷，但其作为物权法立法中应确立的基本价值却依然十分必要。作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，物权法的功能不仅仅在于界定财产归属、明晰产权从而达到定分止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥，从而更好的满足人类的需求。无论是从物权法自身的演变来看，还是从制度构造来看，物权法都以充分发挥资源的经济社会效益作为其追求的目标。
（一）物权法从“归属到利用”或从“所有到利用”的历史演变过程体现了物尽其用的基本价值早期，财产权以意志理论为基础，财产被认为是个人自由意志的表现，是其自由的外在领域。作为一种重要的财产权，所有权完全由个人享有，受个人意志支配，为个人利益服务。它不仅不应受到任何的干预和限制，而且应对之予以绝对的保护。此种绝对性被推崇到极致的所有权观念固然有助于促成了资本主义市场经济的形成与发展，但是它必然会引发个人利益与他人利益及社会利益的冲突，导致资源闲置、阻碍大规模经济建设，甚至会引发个人滥用所有权损害他人及社会利益的现象。此，各国纷纷采取私法或公法上的措施予以矫正，即强调所有权的行使应兼顾他人或社会利益，甚至所有人须负一定的社会义务，从而使所有权的绝对性受到限制，这一现象被称为“所有权的社会化”。在传统民法中，土地上下的空间被认为是土地所有权的自然延伸，土地所有权的范围“上达天寰，下至地心”，也就是说，所有权人对自己的土地，以地表为中心而享有上下垂直的支配力。如法国民法典第522条规定，“土地所有权并包含该土地上空和地下的所有权”。相应的，任何对地表或地表上下权利的介入都构成对土地所有权的侵犯。这种绝对的所有权就使得在地上架设空中电缆或高压电线、飞机在空中飞行，修建地铁或其他地下设施遇到极大的障碍。此种作法显然不实现物尽其用，同时还构成对社会公共利益的妨害。于是法国开始采取一系列措施对这种绝对的所有权进行限制。至1900年的德国民法典第905条则在规定土地所有权的范围包括地表、地上与地下三的同时，还规定“所有人对于他人在地下或高空所为的干涉，无任何利益者不得禁止”。这种相对的土地所有权就使得土地的社会效益能得到较充分的发挥。
自物权制度产生以来，人类社会就形成了两种各具特色的物权体系，即以“所有”为中心的法物权体系和以“利用”为中心的日尔曼法物权体系。罗马法物权体系由于受个人主义思想的影响，强调所有而非利用；而日尔曼法物权体系受团体主义的影响，强调利用而非所有。罗马法以所有为中心的物权体系由于适应了早期资本主义经济发展的需要，因而为大多数资本主义国家所接受。在这种物权体系下，物权法注重保护所有权本体的完整性，强调对所有人享有的各项权能进行全面保护。此时，物由所有人进行现实的支配并由其自己利用，从而导致权利主体对物的所有关系和利用关系趋于一致。然而，所有权仅意味着权利主体对财产的支配、控制状态获得了法律的确认和保障，这一确认本身并不意味着一定能实现物尽其用、促进社会财富的增长。首先，强调仅能由所有人对物加以利用就排斥了他人对物的利用，当所有人不能或不愿利用时，他人亦无法利用。其次，欲使资源最大限度的发挥其效用，就必须由最能有效利用资源的人来利用。根据经济分析法学派的观点，在判断财产权制度是否有效率的三个标准中，一个重要的标准就是财产权具有可转让性。因为如果财产权具有可转让性，就意味着资源能够流向最能有效利用该资源的主体，从而实现资源的优化配置。在财产由只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是财产的最佳利用人，从而并不一定能做到物尽其用。由此产生了所有权权能分离的必要性，即所有人在保留所有权的前提下，将所有权的部分权能分离给他人。此时，所有权获得了一种观念的存在，变成了对物的抽象的支配，但所有人却通过权能的分离使自身的获得了最大的实现，而非所有人则可以利用所有人的财产组织生产经营，物的效益由此得到充分发挥。与这一现象相伴随的，实际上就是物权法从“归属到利用”或从“所有到利用”的转变过程。由此可见，现代物权法除具有界定归属、明晰产权的功能外，其重心已表现为最大限度的发挥资源的效用以获得最佳的经济社会效益。
（二）现代物权法在体现效益价值方面所展现的若干新趋势 《中华人民共和国物权法》
现代各国物权法十分重视对物的充分有效的利用，使最大限度地达到物尽其用的状态，物尽其用的效益价值已经成为物权法的重要价值。现代物权法也表现出若干新的发展趋势：
一是所有权权能分离的更加复杂。例如，和实行了广泛的分离，在不动产所有权权能的基础上也分离出越来越多的权利，这些都表明了对物的利用价值日益提高。例如，一块土地之上所有权人可以将其关于土地的使用权出让给他人，这种出让既可以是整体出让，也可以是的出让，从而使不动产得到了更有效率的利用。
二是在不动产之上，物权的类型越来越多，对物的利用更有效率。法律鼓励当事人设立更多的互不矛盾的物权，从而使主体能够更充分、有效的利用资源。只要这些物权之间并不发生冲突和矛盾，一块土地之上可以设定多种物权。土地之下可以形成，地下资源的开采权、利用权；土地之上可以设定地上权、空间的利用权等，土地所有权本身还可以用于抵押。物上的权利状态越来越复杂。
三是强化用益物权的功能，充分保证对物的利用，尽可能物的使用效率。“近代不动产所有权之趋势应为利用权优于所有权，因为对不动产加以利用生产物品者，比单纯拥有不动产所有权者而不加以利用者对社会贡献较大。固然取得不动产所有权有其成本，但此为套牢，也就是说，这种成本已经不影响人们利用现有资源以生产产品或服务，因此，应有不动产所有权者未必加以利用，不加以，则无法提供产品和服务供人们所需，所以，法律必须鼓励人们去利用不动产加以生产，因为利用权人才是真正利用不动产以生产产品或服务之人，而所有权人并非直接利用不动产之人，因此，利用权之保障应优于所有权而受保障。”在市场经济条件下，土地不动产的利用价值越来越强调效益性，用益物权在社会生活中的作用日益突显。
四是物权的证券化趋向越来越显著。物权的证券化主要体现在的化上。所谓不动产证券化，即是将不动产上的财产权变成证券形态，更具体说，是将对土地及建筑物之权，由直接支配之物权关系，转变为具有债权特性的证券型态，使原来流通性不强之土地及建筑物财产权转化为流通性较强的证券。主要有如下几种形态：第一，将不动产的价值形态分成若干份额，以证券的形式对外出售。第二，美国之之典型操作模式。开发业者购买一块生地（rawland），租给一家由该开发业者组成之公司，并将该土地之所有权信托移转给一位受托人，依据信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人（开发业者）销售该受益凭证，受益凭证代表对土地所有权（信托财产）之受益权，由销售受益凭证所得之资金，用来改良土地。受托人收取租金，负有给付受益凭证持有人固定报酬之义务，并将剩余租金用来买回受益凭证，使开发业者之实质所有权（对信托财产之受益权）所受之负担解除所受之负担解除。第三，抵押权以证券化的形式转让。在抵押权设定以后，因为抵押权常常由银行所有，银行可以将抵押权转移给一投资公司，投资公司以抵押权所具有的权益发行证券。物权的证券化使物权和债权的关系更为密切，这就是说，物权不仅仅是权利人对物所享有的独占的支配权，而且物权可以作为一项可交易的财产，以具有债权特点的证券形式在社会上进行流通。当然，证券化使得对物的利用更有效率。
五是所有权的期限化，所谓所有权的期限化，又称为有期产权，它是通过有期共享（[西]tiempocompartido）购买定式合同产生的一种不动产权形式。这种定式合同赋予购买人在事先确定的期限排他性地使用特定不动产的权能；通常是由许多人长期或短期相继和轮换使用同一不动产，且这种权利可以在生前或死后转让.例如，某人希望在夏天固定在某个海滨城市度假，需要固定的在夏天使用该的某个，这样，他就可以购买该别墅7月至9月的所有权，从而形成了所谓的有期限的所有权。在该期限内，他享有对其产权的绝对的支配权，任何人占用其财产，他都可以以所有人的身份请求排除侵害。在这种制度下，时间对权利的享用起到了限制作用，也就是说，每个权利人只是在既定的时间内享有独占的支配权。此种所有权的产生，是现代社会因资源的相对稀缺而需要对资源进行更有效的利用的产物。从现实来看，此种制度通常是与、度假、休闲联系在一起的。特别是在旅游圈中出现的轮换度假（[西]intercambiovacationl）体制，使有期产权人可以轮换不同的地方，享用相应期限的不动产及设施的使用权，颇具吸引力。一些国家，如，已经通过立法承认其为有期物权。
主要特色/《中华人民共和国物权法》
房屋产权证（一）在物权法中明确区分动产与不动产
民法上历来存在着动产与不动产的区分，这一区分最早起源于罗马法。大陆法系国家都采用了这种划分。在中国，近年来，学者在学理上对动产和不动产适用的法律规则有广泛和深入的研究，但在立法上并未引起足够重视，仅在颁布的单行法规中予以了区分。《担保法》第92条：本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。在作为基本法民法的一部分的物权法中确立动产与不动产的划分，具有划时代的意义。教授曾指出，物权按其客体划分为动产物权和不动产物权是物权法上最有意义的划分。中国在物权立法过程中借鉴大陆法系的立法模式，建立了自己的物权体系，并且形成了分别适用于动产与不动产的具体法律规则。动产与不动产是两种不同的规则，主要表现在：权利的取得、权利的转让、公示方法、他物的设定、权利的性质以及善意取得制度的适用等方面。由于适用规则的不同，在物权法中对动产与不动产作明确区分十分必要。另外，在各种物权客体中，不动产是国家立国和人民立身的物质前提，作为财产具有基础性的作用，不动产是物权立法的核心，这也要求将动产与不动产作分。物权法作为有私法宪章之称的民法的重要组成部分，采物的二元划分，明确规定动产、不动产的概念，对中国的立法发展、司法实践具有十分重大的意义。
（二）创设了异议登记制度
物权法第二十、二十一条对异议登记及异议登记的效力作了规定。现实生活中，由于各种原因导致登记错误的情况时有发生，不正确的登记会损害该项不正确登记所涉及的真实权利人的利益，他不能享受不动产的权利推定效果，且随时存在因善意第三人之取得而导致权利丧失或受损之危险。如登记机关记载某不动产属甲所有，但事实上该不动产属于乙，甲、乙之间发生权利纠纷。知道，纠纷的解决需要一定的时间，在此期间，甲很有可能将不动产转让给丙，而丙基于对登记的信赖办理了变更登记，中国物权的取得实行登记要件主义，又根据物权行为与原因行为区分原则，丙则取得该不动产的所有权，那么乙（真实的权利人）的权利必然受到影响。为了充分保护权利人的利益，创设了异议登记制度。异议登记制度是一种临时性的保护措施，真正权利人可通过异议登记保全自己的权利，针对的对象是不动产登记簿之性，其目的在于阻却第三人因信赖登记之正确性而发生的权利取得，保护真正权利人免受登记“权利人”处分行为之侵害。
真实权利人对登记簿的记载有时，可以向人民法院请求作出异议的裁定，登记机关根据人民法院的裁定将该异议记载于登记薄，从而击破登记簿之公信力。即通过异议登记，使买受人知悉真实情况，（欲取得不动产权利之当事人，通常必然查阅不动产登记之内容，故应推定其知悉登记内容，亦即就已登记事项不得诿为不知。[1]）不可能基于信赖登记的正确性而与原权利人进行，最终取得权利，也就是排除买受人适用不动产善意保护制度。[2]与此同时还规定了异议登记的效力，即原权利人在异议登记期间对该不动产所作的处分未经登记更正后的权利人的追认，不发生物权效力，使得真正权利人的利益得到保护。
（三）创设了预告登记制度
物权法第二十二条规定，债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机关申请预告登记。预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分不发生物权效力。预告登记是一种必须在不动产登记簿中登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制出让人（债务人）违背其义务对不动产进行处分的权限，使债权人即使在出让人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。它通过使违反预告登记所担保的债法请求权的处分相对于预告登记.预告登记主要是针对商品房预售。众所周知，在签订预售合同时，房屋还没盖起来，不可能产生所有权，就不能办理产权过户登记。这样一来，由于信息的不对称，很容易一房多卖，生活中确实也存在这种情况。一套房屋卖给若干个消费者，但最后只有一个人能得到房屋，那其他人怎么办呢？尽管其他人可以根据合同的效力，要求开发商承担违约责任，赔偿自己所受的损失，但是，损害赔偿请求权能否实现，很大程度上取决于开发商的赔付能力，也就是说，损害赔偿请求权不一定能得到实现。另外，即便得到了损害赔偿金，买房人的目的（取得房屋所有权）也不能实现。买房人要想拥一套房屋，唯一的途径是再次购买，这样将增加交易成本。（买房人在买房时获取信息是需要成本的。）出现了一屋多卖的情况，既不利于交易的安全，也无效率可言。按预告登记制度，商品房预售合同签订后，买房人就可以凭借合同办理预告登记。作完预告登记，开发商再把这套房卖给别人的话，不发生物权效力。通过预告登记，赋予商品房预售合同中买房人的以对抗他人的效力，使债权请求权取得物权效力，可以对抗他人，从而保护消费者的买房利益，使其最终取得物权。
不足之处（1）未规定什么是物 《中华人民共和国物权法》
物权是对物的支配权，物的法律形态对物权的内容及物权的变动规则有着决定性的意义。对物的界定，是中国物权立法必须解决的首要问题。物权法是围绕着对物的支配关系而的，“物”这一客观范畴不仅是整个物权法的立法基础和起点，而且也是贯穿并连接各个具体制度的一条主线，直接决定着物权法的内容和体系。但中国物权法中没有设立关于物的规定，实属一大遗憾。物权法应明确规定物的概念。所谓物，是指能够为人力所控制并具有使用价值的有体物。
自以来，关于物的定义在民法中有广义和狭义之别。广义的物，包括有体物。财产权利和无形财产，罗马法以及法国法系各国立法，均采物的广义概念。狭义的物，仅指有体物，为德国、日本和中国台湾等国家和地区民法采用。如第90条规定：“本法所称的物，仅指有体物。”二者的主要分歧在于是否承认无体物为权利客体。在民法上采纳物的广义概念的主要的缺点，是将法律关系的客体与法律关系的内容等同，这样不但物上的支配关系难以区分，而且物权与债权等其他财产权利之间的界限也无法确定。为法律关系的准确和清晰的目的，狭义的物的概念更为科学可取。有体物的确定，对物权法尤其具有重要意义，因为物权法上的物，只能是有体物，而不是广义上的物。在现代物权法中，有体物是指除权利以外的一切物质实体，即物理上的物，它不仅包括占有一定空间的有形物（各种、和），还包括电、热、声、光等自然力或“能”（energies）鉴于科学技术的发展及高层建筑和地下建筑的出现，特定空间，无论位于地面之上或，如果具有独立经济价值并有排他支配的可能性，均可成为物权客体，因此也应将其视为物。
（2）没有统一不动产登记机关为物权法的制度基础。物权法第十一条规定了不动产登记由不动产所在地的县级登记机关办理，为不动产登记提供了统一的法律根据，在总则中也统一了登记的效力，即。但是没有解决登记机关不统一的问题。目前，中国不动产登记存在以下问题：1、负责登记的机关有6个之多，形成多个登记机关，多头登记的局面，如国土管理机关、房产管理机关、破产管理机关等都负有一定的不动产登记职能，给当事人的登记造成困难，也损害了登记制度的基础和权威性。2、不动产登记机关是行政管理机关，往往出现有些登记机关利用自己手中的权力牟取不当利益（如按评估的价值收取登记费）。3、现行机关侧重行政管理性，而缺乏物权的公示性和司法性。本来登记机关应该是一个服务机关，登记是一个服务行为，一个证明行为，现在却成了登记机关利用行政权力牟取利益的渠道。因此，中国物权法一方面应当确定统一的不动产登记机关，另一方面应当解决登记机关与行政管理权脱钩问题，记机关没有行政管理权，建立一个统一的、与行政管理脱钩的不动产登记制度。而物权法审议稿回避了该问题。
（3）未规定一物一权原则
物权法规定了物权法定原则、公示、公信原则以及区分原则，但没有规定一物一权原则。一物一权原则又称物权客体特定主义，是指一个物权客体应以一物为原则，一物之不能设立两个以上内容相冲突的物权。这是各国物权法普遍承认的原则，中国物权立法亦应坚持这一原则。其理由在于：1、从物权人对标的物的支配上看，如果一个标的物上存在多个物权，各个物权支配的方式不同，支配在时间上相冲突，又达不成共识，那么，物权的内容就难以实现。物权人的需要不易得到满足，违反物尽其用的原则；2、从交易安全角度看，物权客体特定、独立，便于公示，使法律关系明确，有利于交易安全；3、从保护权利方面看，一物多权，无法划分每一个权利所作用的相应客体，权利归属不明确，不利于对其。
在近现代社会，因现实生活之需要，出现了建筑物区分所有权，财团抵押、企业等新鲜事物，而且得到了法律的普遍承认，有的学者提出一物一权原则已经过时了。形成“多物一权”与“一物多权”的现象，表面上与一物一权相悖，实质上是一物一权原则的发展和灵活应用。按，只有具备特定性和独立性的物才能作为物权的客体。依据传统的民法观念，物的特定性和独立性是从物理形态上加以判断的，随着经济的发展和社会的进步，物的特定性和独立性的衡量标准发生变化，是以一般社会观念、交易观念及法律概念加以确定的。就是说，只要从法律角度看，于交易中可以被认为具有特定性和独立性的物，都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上是特定性和独立性则无关紧要。所以出现了某些在物理上原应为一独立物，而在法律上可以确定出各个独立部分时，则就各个独立部分分别设定物权。
全文/《中华人民共和国物权法》
中华人民共和国物权法中华人民共和国主席令第六十二号
《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于日通过，现予公布，自日起施行。
中华人民共和国物权法（日第五次会议通过）
目　　录《中华人民共和国物权法》
第一编　总　　则
第一章　基本原则
第二章　物权的设立、变更、转让和消灭
第一节　不动产登记
第二节　动产交付
第三节　其他规定
第三章　物权的保护
第二编　所有权
第四章　一般规定
第五章　国家所有权和集体所有权、私人所有权
第六章　业主的建筑物区分所有权
第七章　相邻关系
第八章　共　　有
第九章　所有权取得的特别
第三编　用益物权
第十章　一般规定
第十一章　土地承包经营权
第十二章　建设用地使用权
第十三章　宅基地使用权
第十四章　地役权
第四编　担保物权
第十五章　一般规定
第十六章　抵押权
第二节　最高额抵押权
第十七章　质　　权
第一节　动产质权
第二节　权利质权
第十八章　留置权
第五编　占　　有
第十九章　占　　有
附　　则第一编　总　　则第一章　基本原则
第一条　为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，定本法。
第二条　因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条　国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条　国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何
和个人不得侵犯。
第五条　物权的种类和内容，由法律规定。
第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定
。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条　物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条　其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章　物权的设立、变更、转让和消灭
第一节　不动产登记
第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条　登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条　登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条　不动产物权的设立、变更、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有外，以不动产登记簿为准。
第十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构
后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节　动产交付
第二十三条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的。
第二十四条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条　动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条　动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节　其他规定
第二十八条　因人民、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条　因
或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权。
第三章　物权的保护
第三十二条　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条　不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条　妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条　造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条　侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条　本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二编　所有权第四章　一般规定
第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条　所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条　法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得
、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条　国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条　因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章　国家所有权和集体所有权、所有权
第四十五条　法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条　矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条　城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条　森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条　法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条　无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条　法律规定属于国家所有的文物，属于所有。
第五十二条　属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条　国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条　国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条　国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条　国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人
、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条　履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条　集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条　农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条　对于集体所有的土地和、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体组织代表集体行使所有权。
第六十一条　城镇集体所有的不动产和动，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条　集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条　集体所有的财产受法律保护，任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条　私人对其合法的收入、、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条　私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他权益。
第六十六条　私人的合法财产受法律保护，任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条　国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条　企业法人对其不动产和动产依照法律、法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条　社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章　业主的建筑物区分所有权
第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条　下列事项由业主共同决定： 《中华人民共和国物权法》
（一）制定和修改业主大会议事；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。
第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例。
第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第七章　相邻关系
第八十四条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条　法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条　不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其的，应当提供必要的便利。
第八十八条　不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条　不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条　不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章　共　　有
第九十三条　不动产或者动产可以由两个以上单位、共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条　对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条　因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条　按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条　两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章　所有权取得的特别规定
第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条　所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条　善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条　拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条　有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条　拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条　权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条　遗失物自发布招领公告之日起六个月内人认领的，归国家所有。
第一百一十四条　拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条　主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条　，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。第三编　用益物权第十章　一般规定
第一百一十七条　用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条　国家所有或者所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条　国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条　用益物权人行使权利，应当有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条　因不动产或者动产被征收、征用致使用益权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条　依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条　依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章　土地承包经营权
第一百二十四条　农村集体经济组织实行家庭承包经营为基、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条　土地承包经营权人依法对其承包经营的耕、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条　耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续包。
第一百二十七条　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条　土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条　土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十条　承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条　承包期内发包人不得收回承包地。农土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条　承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第一百三十三条　通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式转。
第一百三十四条　国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章　建设用地使用
第一百三十五条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属施。
第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条　设立建设用地权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的。
第一百三十九条　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条　建设用地使用权人应当合理利用地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条　建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条　建设用地使用权人建造的、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条　建设用地使用权转让、、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第一百四十八条　建设用地使用权期间届满前，因共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条　建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条　集体所有的土地作为建设用地的，应当依照地管理法等法律规定办理。
第十三章　宅基地使用权
第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条　已经登记的
使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章　地役权
第一百五十六条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为地。
第一百五十七条　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条　地役权自地役权合同生效设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条　地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条　土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条　地役权不得单独转让。土地承包经权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条　已经登记的地役权变更、或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第四编　担保物权第十五章　一般规定
第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条　债权人在借贷、买卖等民事中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条　第三人提供担保，未经其书面同意，
转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十七条　有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条　担保法与本法的规定不一致的，适用法。
第十六章　抵押权
第一节　一般抵押权
第一百七十九条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条　经当事人书面协议，
、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条　乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条　下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条　设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
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