罢免业委会主任，难在哪里？
罢免业委会主任，难在哪里？
.cn 日08:46 南方日报
　　到期物管合同是否续约，盛世家园业委会成员意见分歧，引发风波――
　　罢免业委会主任，难在哪里？
　　核心提示：
　　今年4月，深圳盛世家园小区的物管合同到期，是续约还是招标，业主委员会内部形成两种意见，引发业委会主任被罢免，从此掀起长达3个多月的盛世家园风波。
　　与通常业主维权案不同的是，盛世家园业委会的这场风波，是一起典型的以维权名义爆发的业委会内部纷争，事件暴露出来的问题，在不少小区都有不同程度的表现。一件本来可以通过法律程序推进的物管事宜，为什么会出现这么大的震荡？近日，记者对此事进行了深入采访。
　　续约物管：6人赞同1人反对
　　盛世家园小区位于福田区彩田路北端，莲花山下，其物业管理方是深圳市某物业管理有限公司。
　　近日，盛事家园业主委员会临时主任朱先生向记者介绍了风波的起因。
　　日，盛世家园物业管理合同到期。2004年春节过后，物业管理处经理主动找到业主委员会征询意见。3月3日，业委会召开专题会议并形成决议：通知该物业管理公司盛世家园管理处提交书面工作总结和未来规划，供业委会讨论。
　　3月25日，业委会再次召开专题会议，7位成员全部到场。经充分讨论后，以6位业委同意、业委会主任倪益民1人反对的表决通过了“提议续约，合同期为两年，并交由业主大会表决”的决议。
　　同意续约的6位业委一致认为：合同期内，物业公司较好地履行了合同约定，虽然物业公司及管理处在工作中还存在一些问题，服务管理水平还待提升。与其招聘一个新物业公司来观察其服务管理的效果，不如在原物业公司服务管理品质的督导上下功夫。
　　“两种选择比较，‘做熟’比‘做生’相对容易，花费的精力和财力成本也少。况且，对发展商遗留的一些问题，该物业公司更具有解决的条件和优势。此外，从小区广大业主的心态上看，小区平稳过渡也是大家的共同愿望。”朱先生说。
　　但倪益民提出，物业公司要续约，必须满足十个条件，比如，将每户的对讲机变更为可视对讲；为每户更换下水道U型管；车库、停车场收归业主所有。如不全部满足提出的条件，就要对外公开招标。
　　对此，业委会6名委员提出疑议：小区一年的管理费总收入200多万元，仅“为每户安装可视对讲系统”这一项就要花费100多万元；而关于停车场的权属问题，与物业公司没有关系。
　　业委会主任被罢免
　　朱先生告诉记者，“业委会成立至今，每遇到业委其他成员与倪益民意见不同时，倪就会召集部分业主，以旁听名义参加业委会，并以这些参会业主的言行，来对业委会施加压力。从2003年业委会成立之初，倪益民利用这种做法，以致业委邓筠、方凡辞职。”
　　朱先生介绍：今年3月25日的会议结束后，倪益民迟迟不公布会议决议，反而于4月20日在其他业委均不知情的情况下，以业委会的名义发布通知，邀请全体业主参加“业委会特别会议”，并在通知中称：“业委会组成复杂，近期业主维权活动频频受挫。”在6名业委均未到场的情况下，倪召开了“特别会议”。
　　朱先生说：“4月25日，福田区建设局、彩虹居委会、莲花派出所派员参加了业委会会议。会上倪煽动个别业主，扰乱会场，辱骂业委。鉴于倪的种种表现，在这次会议上，6名业委一致通过罢免倪的主任职务，并于会后报区建设部门备案，向全体业主发布通告。”
　　6月1日，福田区建设局物业管理科发出书面通告，认为盛世家园小区业主委员会罢免倪益民业主委员会主任职务符合法定程序。
　　倪益民：罢免不合程序
　　倪益民在深圳房地产信息网上表达了自己的观点认为：4月26日的盛事家园业委会罢免没有法律依据。“罢免我的主任职务，所有的法律、法规、规章、规范文件、政策，都没有关于罢免主任职务的规定。”
　　“关于请业主参加业委会会议的原因，业委会在日的会议上违法作出了直接与长城物管续签两年合同的决议。我作为主任有必要请业主来监督这样的业委会。这也是我迟迟未制作该会议简报的原因。”
　　“4月26日早上，我发现了贴在公告栏上的罢免通告。根据有关法律法规及规章等规定，罢免委员的程序在完成业委会决议之后，须报经区建设局备案，然后由下次业主大会确认。只有经业主大会确认，罢免才合法有效。在未经业主大会确认业委会的罢免决议之前，我仍是业委会主任，我将一如既往地坚决履行我的主任职责，兑现我为业主服务的承诺。”倪益民在网上如此表示。
　　公告栏出现两个不同通知
　　记者在采访中了解到，此后，倪益民以业委会主任的名义，署名签发业委会文件，并开始征集业主签名，要求召开业主大会，罢免业委会全体委员。期间引发了几次交锋。
　　“业委会张贴的公告被撕毁，业委遭个别业主围攻，甚至发生业委家门被砸、大门贴画被撕毁的事件。”朱先生告诉记者。
　　鉴于业委会工作不能正常开展，业委会将上述情况向福田区建设局作了汇报。在政府部门的安排下，业委会会议移至莲花街道办事处召开。
　　“令我们感到困惑的是，我们在同一个公告栏里看见了两个不同的业委会会议通知。”采访中，盛事家园一刘姓业主对记者说：“5月27日，业委会张贴公告，定于6月10日召开业主大会，对小区的物业管理续约还是招标进行表决。5月29日，倪益民也发布通告，称定于6月5日召开业主大会，中心议题是罢免现任业主委员会，重新选举新一届业主委员会。”
　　福田区建设局物业管理科获悉矛盾后，很快提出指导意见：非经业委会主持召开的业主大会不符合法律规定；经请示市住宅局主管部门，市、区主管部门工作人员将于6月10日参加该小区由业主委员会主持召开的业主大会，并指导该小区业委会及业主大会的工作。
　　6月10日晚，令与会的政府部门工作人员和部分盛世家园业主和业委会没有想到的是，“业主大会刚刚召开没多久，就有部分业主呼吁抵制投票，现场十分混乱，业主大会被迫中止。在政府部门工作人员带走投票箱时，部分业主上前推搡，民警接警后赶到现场维持秩序。”朱先生告诉记者。
　　记者在盛世家园业委会采访中还了解到，从6月10日开始，政府主管部门已成立了临时业委会来接管业委会工作，主要人员是除倪益民以外的原业委会人员，临时主任由朱先生担任。
　　谈起目前事件的进展，朱先生说：“现在政府主管部门正在筹备业主大会的召开，等业主大会选举后才知道谁来当选业委会成员”。
　　【法律思考】
　　“少数服从多数”须有制度保障
　　针对盛世家园业委会的这场风波，记者采访了广东融关律师事务所律师、法学博士朱兰春。朱律师告诉记者，盛事家园风波暴露出现行法规的不少漏洞，尤其是业委会法定的议事规则，尚缺乏必要的制度保障。
　　朱律师认为，物业管理是个新生事物，即使是走在全国前列的深圳物业管理，相关法规仍欠完善，最明显的一点就是，业委会少数服从多数的法定议事规则，尚缺少强有力的制度保障。
　　《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第21条规定，业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。应该说，法规的规定已经非常明确了，但是，在现实生活中，由于种种原因，业委会主任往往起到相当大的引导作用。如果业委会主任与其他业委的意见一致，则相安无事；如果其他业委特别是多数业委与主任的意见不一致，少数服从多数的法定原则就面临着严峻的考验。
　　更令人担忧的是，朱博士认为，现行法规并没有对违背这一法定原则设定法律责任。也就是说，如果业委会主任不惜违背上述法定原则，则很难从法律层面上对其行为予以约束和惩罚。虽然现行法规规定，业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督，然而，由于种种因素影响，住宅主管部门往往难以对辖区内所有小区的业委会活动实施具体明确的指导和监督，再加上业委会活动繁杂琐碎，对一些是非不断的小区，为慎重起见，政府主管部门往往不轻易表态，多以协调沟通为主，这些做法在有效化解部分矛盾的同时，客观上也容易造成依法监管力度的不够。因此，在监督机制方面完全依赖政府部门，显然并不现实，必须从制度设计上保障少数服从多数原则的实施，尤其对违背这一原则的法律责任，应有明确的、可具操作性的规定，这样才能将这一法定原则真正予以落实。甘雪明　余榕
　　“歹徒”持枪挟持人质。
　　狙击手荷枪实弹。
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业主通过业主大会选举产生业主委员会，代表业主执行业主大会决议，维护业主的权益。但是业主委员会的工作也很难保证让所有的业主满意，这样就出现了罢免“业主委员会”的呼声。业主委员会是一个组织，一旦产生是不能罢免的，除非解散。因此，要罢免的只能是业主委员会委员。罢免业主委员会委员应当谨慎，更应当遵循严格的程序进行，否则无效。
&&业主委员会由业主选举产生的业主委员会委员组成，实行任期制，在任期之内不能随意终止业主委员会委员的职务。如果业主委员会委员严重违反业主公约或者业主委员会议事规则，业主有权罢免业主委员会委员的职务。但是，罢免业主委员会委员必须按照法定程序进行。
& &一、　　具有投票权20%以上的代表提出建议案并建议业主委员会召开临时业主大会
建议案应当明确提出需要罢免的业主委员会委员，并且应当明确提出罢免的理由。该议案获得20%以上投票权业主签署同意后递交业主委员会。
& &二、　　业主委员会对建议案进行审查
业主委员会通过审查，认为建议的内容符合业主大会议事规则对丁的事由并且提出建议案的业主达到总投票权的20%以上，业主委员会可以决定召开临时业主大会。
& &三、　　业主委员会发出召开临时业主大会的通知和公告
如果业主委员会同意召开临时业主大会，应当提前十五天发出召开临时业主大会通知并将需要表决的议案内容通知全体业主，同时将上述内容进行公告。
&&四、　　召开临时业主大会
业主委员按照通知确定的时间，组织召开临时业主大会，通过符合业主大会议事规则的形式对罢免案进行表决，并依据表决结果作出业主大会决议。
&&五、　　公告业主大会决议
决议通过或者没有被通过的结果均应公告。
注意，只有业主委员会才有权召开业主大会和临时业主大会。业主个人以征询意见的方式征询意见的任何结果均不构成业主大会决议。只有依照程序召开的业主大会作出的业主大会决议才对全体业主产生效力
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选业主委员会时就不算公开。每家发了张表。上面几个人让你画圈。你也不知道他们的票数。也不认识他们。圣廷的成立了半年多了。每家吃自己的饭。不知道委员会在干什么。刚知道停车啊。好多费都归他们的。、等于老鼠跌进了油缸里
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本页主题： 《物业管理条例》释义，如何罢免业委会，要重组必须先由业主大会罢免所有委员！
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《物业管理条例》释义，如何罢免业委会，要重组必须先由业主大会罢免所有委员！&(点击:200710)&
&&&&& 16:25:41&发表于--
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
本条规定了业主大会议事规则的内容。
业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，业主委员会则是业主大会的执行机构。关于业主大会的职责以及业主大会会议，条例在第11条以及第12条到14条作了规定。但是如果要让业主大会顺利运转，还需要业主大会议事规则作出进一步的详细规定。同时业主大会作为业主自己组织起来行使财产权的机构，其内部的运作机制也自然应当由其自己作出决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，它负责履行业主大会赋予的职责，业主大会议事规则自然可以就其组成等作出决议。条例尊重业主自我管理的权利，业主大会的议事规则就上述这些事项作出规定后，就可以避免缺乏可资适用的规则。
业主大会的议事方式：业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。依据条例第13条，业主大会会议分为定期会议与临时会议。但是在何时应当召开定时会议，条例留给议事规则自行规定，这也是考虑到定期会议的召开需要依据各个物业管理区域的具体情形，不宜由法规强行规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践看，往往规定至少每一年召开一次年会。年会又通常在每一年的第一季度召开。因为此时召开，便于审查批准本年度的物业管理计划及预算和前一年的物业管理决算。此外，条例仅仅规定了召开临时大会的一种情形，议事规则可以根据业主的考虑与需要增加召开临时会议的情形与要求。除了规定业主会议的召开时间之外，议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如，可以根据需要，规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议；可以邀请有关部门、单位和物业使用权人派代表列席等等。
业主大会的表决程序：业主会议如何形成一个有效的决议是表决程序需要加以解决的问题。一般而言，业主大会通过决议，在工作程序上应当经过这几个阶段：(1)提出议案；(2)审议议案；(3)表决通过议案；(4)公布会议决议。因此议事规则不可避免的需要对于上述这些阶段做出具体规定。首先，对于何人享有提案权做出规定，特别是业主委员会、业主各自的提案权规则有必要进行明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规范，例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序，等等。议案经审议后，会议主持机构应当如何决定提交大会表决，会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式，形成会议决议后应当在什么地点以何种方式予以公布，这些都迫切需要议事规则给于具体的规定。
业主投票权确定方法：业主的投票权也就是表决权的确定关系到业主的切身利益，也关系到能否形成有效的业主大会决议，但是如何计算业主的投票权却是议事规则应当予以明确的。综观不同的物业管理的规定，业主表决权大致有以下计算方式：(1)以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。例如，我国有的地方物业管理法规规定，业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票。(2)不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定，投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。
有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权，导致小业主的利益可能得不到较好的保护，还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定：例如当任一业主的投票权占全体业主全部投票权的1/5以上时，其超过1/5部分不予计算投票权，这样可以防止少数大业主任意左右业主大会，同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。
业主委员会的组成：业主委员会的组成条例第16条有所涉及，但是还不够周全，也有待于议事规则作出约定。首先，议事规则可以规定业主委员会的委员人数，这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定；其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格。也就是说排除某些业主担当委员，例如，可以规定担当过破产企业的负责人并对于破产负有个人责任的业主不得出任委员等。再如，业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员，委员会的副主任的人数以及分工等等，议事规则也都可以做出规定。
业主委员会成员的任期：业主委员会委员的具体任期应当由议事规则约定，同时业主委员会的委员是否可以连选连任议事规则也最好加以明确。
除了上述的这些事项，议事规则还可以根据需要规定其他事项。例如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定，经1/5以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业主委员会委员。罢免要求应当提出罢免理由。业主委员会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有投票权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。
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由于不满业委会的长期不作为，深圳市南山区沙河街道办东方花园小区近200名业主召开小规模业主大会，宣布启动罢免程序，并临时成立业主维权委员会（简称“业维会”）。&(点击:200854)&
&&&&& 16:44:51&发表于--
开发商主导业委会导致维权困境
作者：佚名
文章来源：东方早报
点击数：41
更新时间：
由于不满业委会的长期不作为，深圳市南山区沙河街道办东方花园小区近200名业主召开小规模业主大会，宣布启动罢免程序，并临时成立业主维权委员会（简称“业维会”）。
在目前的法律意义上，究竟是常设的业主委员会、还是临时的业主维权委员会具有更高的法律地位，相信经过业主们的长期博弈，很快便会有一个明确的说法。当然，在政府批准之前，尤其是赞成罢免的人数未达到合理比例之前，“业维会”自身难免具有种种尴尬地位。不过，“业维会”所体现的权利意义却是我们不可忽视的。无论这些业主体现的是个体意志还是代表着多数人意志，笔者都期待开发商和政府有关部门能够站在公民权利的高度，对业主们的理性维权行为有个正面的交代。
公民只有自己才是自身利益当之无愧的了解者和代言人。运动员同时担任裁判员，体现了一个组织和一场游戏的规则和角色混乱，是非常糟糕的组织方法。东方花园小区就是如此：据业主们介绍，现任业委会9名成员中，只有1人出面参与此事，其中有6人在开发商的公司工作。到底是开发商提供的工作重要，还是业主的利益更重要，精打细算之后，这些委员如何行使职权便是不难想像的了。
业主们提出了三个要求：罢免现业委会主任，更换不作为的业委会委员；新业委会产生前，选举成立正式的“业维会”，并授权“业维会”展开维权活动，适时召开业主大会；委托“业维会”与现物业管理公司交涉，保证业主权益。
很显然，让开发商来主导业主委员会的工作，将永远无法改变业主在维权中的制度性尴尬局面。对公民来说，通过博弈形成新的体现业主意志的组织规则，无疑是自身利益得到制度化尊重的基础所在。如果业委会中没有业主自己所信任的委员，那么即使维权看上去成功了，就更长远的权利保障角度而言，仍然是失败的。
具体的对策其实并不太难，那就是制定新的规则：规定业主委员会中不许有开发商的工作人员，委员任职期间不得与开发商发生任何非正常的经济联系；一旦发生类似的现象，经过过半数的业主民主投票决定，必须马上辞去业主委员会中的一切职务。这样，不但促进基层民主自治，也能促进开发商尊重业主，赢得更多的信任和市场。
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中山：辞职物业经理爆运营内幕&(点击:200874)&
&&&&& 17:00:22&发表于--
　●物管公司七成亏损？不可能
　　●收费1元以内，保证收支平衡不难
　　●收费超1元喊亏应检讨自己
　　如是说
　　●如果真的亏损那么多，还会有人做吗？
　　●多数小区物业收支公示比较可信。因其财务总账要经审计，大额支出作假的机会不大。
　　●称职的物业管理公司应当是，保证提供尽可能高的服务水平，还要保证微利运营。
　　●收费1元以内，加上车位费补贴，保证收支平衡不难，只是管理压力大些。
　　●物管费超1元，怎么算都不应该亏。
　　房地产业协会在要求物管费提价的申请中指出，中山七成物业管理公司处于亏损状态。但前几天调价听证会所公布的成本监审报告却显示，物业公司有虚报支出情况。中山的物业管理公司真的大面积亏损吗？物业公司的真实运营情况究竟怎样？
　　昨日下午，近期离职的某物业管理公司刘经理接受了记者的专访，讲述了她近4年来物管经理中的诸多细节感受。对于房协“物业公司七成亏损”的说法，她认为：“不能这样说！”并表示：“如果真的亏损那么多，还会有人做吗？”
　　曾经服务两个小区近4年
　　昨日下午，经朋友介绍，记者在东明路边的一个小公园内，约见了近期刚刚离职的刘经理。她介绍，作为职业的物业管理公司经理，她曾管理石岐区一家物业管理公司近4年，熟知这家物业管理公司的运营情况。
　　这家物业管理公司共为两个小区提供物业服务，其中A小区是2001年5月交楼，有324户业主，建筑面积大约3万平方米，物业费为每平米0.5元，入住率近百分之百，收取物业管理费基本上“有拖无欠”，每个月物业管理费加上商铺出租费和数百元的广告费，大约能收1.5万至1.7万元，小区内停车位和小区外开发的停车位，每月能收费1万元左右。另一个B小区2003年12月交楼，基本情况和A小区相仿，每平米管理费为0.7元。不同的是，B小区有地下停车场，开发商并没有销售完，物管代为出租，每月也有0.7万至0.8万元的提成收入。
　　这样，这家物业管理公司每月平均收入为8万元左右。刘经理4年前开始接手这家物业管理公司的经营业务，近4年中总体的经营原则就是“量入为出”。
　　人力成本占支出七成
　　当记者问其是否认同中山的物业管理公司有七成亏损的说法时，刘经理明确表示：“不能这样说！”她认为，经营物业管理公司的“秘诀”在于平衡收入和支出，“如果真的亏损那么多，还会有人做吗？”
　　刘经理介绍，她曾经服务近4年的两个小区，共聘用了19名保安、7名保洁员和3名绿化员工。“这几年来，我们基本上是人尽其力，物尽其用。”刘经理说，通常为了压缩开支，物业管理公司都会尽力减少雇佣员工的数量，毕竟人力成本占到了物业管理支出的七成左右。减少人手，就意味着有些员工要一专多能，“比如，让绿化工人也兼顾维修和养护公共设施职责。”
　　在收入一定的情况下，物业公司可以采取许多办法保证收支平衡，比如随着人力成本上升，一些物业公司可以采取减少保安的措施来平衡收支，“一般减少个别保安或者保洁员，对小区整体业主来说，感觉不是很明显。”刘经理说，但事实上，物业公司相应给小区业主提供的服务也就打了折扣。
　　物业公司多有隐性收入
　　据刘经理介绍，一般物业管理公司的主要收入分两块：物业管理费和停车位收费。物业公司用停车费补贴管理费是行规。
　　其次，物业公司通常还有一些商铺出租收入、公共设施出租的经营性收入以及广告收入等。但这些收入通常在不同的小区，所占比重也有很大不同。
　　尽管一些物业管理公司出于种种原因，并没有把这些收入公示给业主，但是刘经理认为，现在多数小区的物业收支公示“是比较可信的”。因为物业公司公示的财务总账要经过税务机关认同的审计部门来审计，大额支出作假的机会不大。
　　细述服务
　　收费超1元 喊亏应检讨自己
　　总结近4年的物业管理公司经理的职业生涯，刘经理说，0.5元的物业管理费水平，带给她的就是严重的管理压力，“我现在打算转行了，不用再面对业主的挑挑拣拣。”刘经理认为，一家称职的物业管理公司应当是，在保证给业主提供尽可能高的服务水平情况下，还要保证微利运营。
　　“为什么要保证微利运营？”刘经理解释，物业管理是服务性行业。多数从属于房地产开发商的物业，主要功能还是维护开发商的品牌和口碑；真正投资物业管理公司的股东也只希望有利润可赚，“都亏本也就没人愿意做这一行了。”此外，物业管理公司要想赚大钱业主也不会答应。
　　物管工作充满了一些不确定性的支出，比如：小区治安案件的损失、公共设施的非正常损耗、跑水漏电，甚至是停车位上的车辆刮损赔偿等。物业管理公司在正常运营过程中，都会预留出一些应急资金，尽管数额不大，但遇到突发事件时，就能够救急。
　　按照刘经理的总结，一家独立的物业管理公司，如果收费在1元以内，再加上车位费补贴，减少雇佣成本，用心经营的话，保证收支平衡是不难，只是管理压力要大一些。但是那些管理费在1元以上的非电梯住宅小区，物业管理公司还喊亏，不是想多赚钱，就应该检讨自己的物业管理水平了，“不论怎么算都不应该亏。”
　　细节体现物业的管理水平
　　“物业管理水平真的有很大差别，体现在方方面面的细节中。”刘经理说。
　　刘经理说，她刚接手石岐这家物业公司时，发现消防系统水费的支出额较高。了解后她发现，原来根据水厂规定，小区内消防系统的水量消耗，其计费等级可为1至4倍。也就是说，如果小区的消防系统用水消耗量较大，就可能出现偷水情况，水厂可能对消耗水量做出4倍水费的罚款。
　　但如果管理公司能够密集排班巡查，及时解决跑、冒、滴、漏等消防系统水量消耗和其他意外情况，并积极向水厂提出说明和申请，水厂也就会按照正常水价收费，“这一项就可以节省4倍的水费”。
　　再比如，如果小区保安尽心尽责，能够在停车位保证一定的巡查密度，那么因停车纠纷发生的刮擦赔偿损失可减少很多；小区内的公共设施或花草的无主损耗，物业管理公司可以3天内修缮维护，也可以1个月后，甚至1年后修缮维护，但带给业主的感受就不一样。
　　刘经理认为，长远来讲，物业服务好的小区，业主生活质量可维持较高水平，也可保障业主房产的价值。而那些物业服务较差的小区，二手房基本卖不出好价钱。其中的关键是，物业公司给小区业主提供的服务水平，要能够达到甚至高于业主提供的物管成本，并让业主乐意支付这一成本。
　　十载业委会主任姜伯：撵不走的物管说明啥
　　中山物业管理公司果真七成亏损吗？昨日上午，记者约见在听证会场外的老业主委员会主任姜伯。70岁的姜伯直言：“亏损？那怎么撵都撵不走？”担任了某小区5届10年业主委员会主任的姜伯，讲述了一个业委会和物业管理公司令人无奈的“博弈”现状。
　　姜伯介绍，他所在的小区物业管理公司从属于房地产开发商，每年到和业委会签订合同的时候，开发商都会发函，来确认现在物业管理公司的经理。2007年年初，业主委员会参考广东省物业管理条例的内容，与物业管理公司签订了一份新的协议，其中不少是主张业委会的权利。但是时至今日，在开发商的影响下，物业管理公司的经理换了几茬，连给业委会打个招呼都没有，根本就没有把业委会放在眼里。
　　从去年开始，几位业委会委员开始商量，考虑能否把物业管理公司炒掉，然后自己从社会上招聘一家物业管理公司来。几经周折，业委会和三家竞标的社会物业公司达成了初步意向，现有这家物业管理公司就是不同意走，“你说我们该怎么办？”姜伯郁闷地说。
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万科假日风景通过新物业合同 千户业主联名反对&(点击:200404)&
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万科假日风景通过新物业合同 千户业主联名反对(图)
18:34来源：新民网作者：沈文林进入论坛共 16 条评论
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3月30日，万科假日风景通过新物业合同，千户业主对此予以联名反对。新民网 沈文林 摄
【新民网?独家报道】10比1，开票结果显示新物业服务合同以绝对多数获得了通过；与此同时，却有20%的业主联名要求取消投票结果。对此，业委会与反对的业主各执一词，在旁监督的房管办的工作人员一时也没了主意。3月30日上午，闵行区万科假日风景社区的新物业服务合同开票现场就发生了如此“伤脑筋”的一幕。
　　反对业主
　　公示内容存在信息不透明
　　“新物业服务合同中，物业管理费虽然不变，但物业方获得的公共收益金比例得到了提高，公共收益金关联着维修基金账户，以后维修基金不够一样需要业主掏钱，业委会应该在公告中对这一情况进行充分说明。”万科假日风景业主师先生表示。
　　新民网记者了解到，在新物业服务合同中，物业提取的公共收益金从原来的25%上升到了“40%+10%”，其中10%为浮动部分，将由全体业主视物业服务质量共同投票决定。如此涨幅引起了部分业主的不满。
　　师先生告诉记者，此前业委会确实对新物业服务合同进行了两次公示，但公示内容张贴在楼道内，并没有得到众人的注意，直到早前的游泳池改造引发了争议，才使得包括他在内的一些业主开始留意起这个公示来。
　　师先生表示，从3月25日开始，他们在小区内征集业主签名，要求暂停投票，以集体讨论形式召开业主大会，共同商讨合同内容，到今天为止，已经获得了1074户业主的签名，达到了《业主大会议事规则》中召开业主大会临时会议的条件，但这一提议并未得到业委会的采纳。
　　“投票在前，签名在后，并且我们的做法是完全符合《业主大会议事规则》的，如果业委会继续不予理会，我们将会考虑继续通过征集全体业主签名的形式来推翻本次投票，甚至罢免业委会。”师先生表示。
　　业委会
　　三次公示已反复征集意见
　　“本次征询共发放选票3200余张，回收1900余张，其中赞成与反对比达到10比1，这也意味着新物业服务合同获得了通过。”万科假日风景业委会陈主任在电话中向记者表示，“业主只要存在疑问都可以投反对票，今天开票出来的结果正是业主意见的真实反映。”
　　陈主任告诉新民网记者，自去年12月31日开始，有关新物业服务合同已经公示过了三次，期间绝大部分业主的合理建议都被采纳，使得新物业服务合同中有关物业方的规定表述更加细致。“比如新合同中，物业不得以业主拖缴物业费为由停止服务等，这些规定都最大程度地保障了业主利益。”陈主任说道。
　　陈主任同时坦言，个别业主曾对增加物业方的公共收益金比例提出异议，业委会也与相关业主进行了沟通，但这一决议并没有在三次公示中进行修改；此外，部分业主对物业是否亏钱存在疑问，在谈判过程中，物业方确实向业委会出具了相关财物数据，但对方以商业机密为由婉拒了公示的要求。
　　在被问及对业主签名要求召开临时业主大会将做如何回应时，陈主任强调，临时业主大会要讨论的议题与目前正在进行的书面征集相似，且目前书面征集的程序完全符合《业主大会议事规则》，因此没有再召开临时业主大会的必要。“关于公告内容细节方面的讨论只在业主代表内部进行，相关讨论会已于1月10日召开过。”陈主任表示。
　　区房管办
　　业委会应尊重业主意见
　　“双方的做法都符合《业主大会议事规则》，但如果确认有20%的业主签名对公示内容提出异议，房管办还是会要求业委会认真对待业主意见。”闵行区房管办相关负责人向记者表示。
　　该负责人告诉新民网记者，有关新物业服务合同，业委会已经反复向业主征集了意见，期间的流程也符合《业主大会议事规则》，但直到投票的最后时刻才有业主提出异议，这样的情况确实比较少见。
　　上述负责人表示，如果确认20%的业主签名是真实有效的，也就意味着符合《业主大会议事规则》中规定的召开业主大会临时会议的条件，房管办将就此事与业委会沟通，告知其要充分考虑业主的意见。
　　该负责人坦言，如此情况在之前工作中也没有遇到过，房管办首先将汇同有关部门进行内部商讨，再向双方给出解决争议的指导意见。（新民网 沈文林）
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