SOHO中国业绩大幅下滑 潘石屹为何还说转型非常成功
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[摘要]一方面是业绩大幅下滑，一方面是租金收入攀升，转型中的SOHO中国面临着怎样的考验。SOHO中国发布了2015年业绩，营业额9.95亿、净利润5.38亿，分别同比大幅下滑84%和87%。营业额主要来源于望京SOHO塔三、SOHO复兴广场、前门大街项目、SOHO世纪广场、光华路SOHOII等项目。但在香港举行的业绩发布会上，潘石屹两口子却说，SOHO中国历时三年的转型“非常成功”。事源靠房地产销售起家的SOHO，自2012年起，宣布转型，从“开发销售”转变为“开发自持”。而2015年SOHO的业绩亮点，也在于出租业务的发展。全年租金收入10.52亿，同比大幅增长148%，而公司毛利润率则增长24个百分点，达到74%。董事长潘石屹和CEO张欣一起主持公司业绩会，一人负责答一题，分工合作晒幸福。而对于营业额从百亿下滑到10亿，他们坚定地表示“转型非常成功”，而出租业务的超预期表现，给这种说法提供了底气。自2012年宣布转型以来，围绕SOHO的业绩下滑与转型遇到困难的疑问从未停止。转型初衷源于潘石屹夫妇对经济形势的判断，当时他们认为，中国经济正在从投资型向消费型转变。而互联网的兴起和消费产业提升，也确实成就了一批数量庞大、消费能力极强的中产阶级。同时，一线城市优越地段的稀缺性也决定了，除非SOHO进行市场下沉，否则很难持续性地在北京上海拿到最好的地段，开发高端的商业写字楼物业。SOHO目前持有170万平方米的物业，分布于上海和北京，而SOHO在北上还有3个项目处于在建状态。面对目前全国写字楼市场的供应过剩，潘石屹认为，北京上海的写字楼租金上涨速度还是相当快的。例如，北京望京SOHO测算可实现盈利的租金为3元/平方米，但项目建成后，实际最低租金没有低于6元的，现在已经超过10元。而且，一向善于抓营销趋势的潘石屹，去年借势分享经济、万众创业的趋势，推出了3Q项目，开出11个中心，提供工位短租，接近1.1万个工位，会员3万人。并联手绿地、链家等企业，深度挖掘租赁业务潜力。而2016年，3Q仍然是高增长的业务模块。随着北京办公用地供地的持续缩减，以及近期的一线城市的房价暴涨，SOHO位于北京上海核心区的的物业资产势必不断升值。而一向嗅觉灵敏的潘石屹，也不会放过火爆的市场机会捞上一把。他在业绩发布会上称，SOHO考虑出售一些非核心的持有物业。出售的首个项目是位于上海的SOHO世纪广场，该项目总建面4.2万平方米，租金已经达到每天10元/平方米。潘石屹说，无论怎么定价，都要比上海销售住宅的回报率要高得多。“能赚钱就赚，既然市场给了这么好的机会”，潘石屹说。由于“营改增”的推行，更多企业将倾向于购买办公物业，而市场的火爆，以及Soho物业本身的核心区位，意味着如果销售闸门打开，业绩会在短时间内迅速回升。此外，由于自持物业对现金流的压力极大，在扩张方面，SOHO也非常谨慎。即便目前手握90.12亿现金，但张欣表示并不会在拿地上过于激进，也不会冒然收购项目。她表示公司转型之后，真正的增长空间将来自于3Q这类业务，而这类轻资产业务，到时候并不需要手握太多现金。90多亿现金如何使用？张欣在此前接受媒体采访时称，面对港股低迷和国内资本环境不断改善，公司的资金更多是拿来回购股票和债券，以提升资产价值和调整债务结构。SOHO过去一年发了约30亿元债券，陆续置换了利率较高的美元融资，目前外债规模仅占公司总负债的16%，这也使得2015年净资产负债率下降至24%。而SOHO的转型能否最终成功？现在还很难说。扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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2017201710月
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