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杨晓林律师
老年人再婚“房改房”的离婚分割实务问题探析
The Analysis of Division of Private Apartment through Housing Reform during Divorce of the Remarried Elderly
&Yang Xiao LinDuan Feng Li
内容摘要：再婚后房改房权属认定及分割问题，是当前老年人离婚和继承司法实践中的难点，同案不同判现象非常突出，当事人的利益得不到保障，由此导致上诉缠诉现象不断增多。此类房产，应充分考虑房改房属特定时期国家福利政策分房的特点，根据购买过程中是否使用了另一方应该享受的包括工龄优惠在内的各种优惠；或者作反向思考，根据房改房是面向家庭，且每个家庭只能享受一次的政策，通过分析另一方是否因此失去再次享受福利分房资格来判断属于一方的个人财产还是再婚夫妻共同财产。同时，考虑到房屋的增值，为平衡双方利益，可以对婚后共同支付的购房款部分给另一方以合理补偿。
& 关键词： 离婚& 房改房& 物权登记& 平衡利益。
一、再婚房改房的权属认定和分割同案不同判，司法实践中处理标准不一（以下为笔者代理的案件，为保护当事人隐私，对其姓名做了处理）
【案例一】
&&& &法院判决确认婚内申请购买并签订购房合同，取得房产证的房改房为一方婚前个人财产。①
田某某（女）和李某某（男）于1995年1月17日结婚，双方均系再婚。1995年8月9日田某某申请购买再婚前与亡夫承租的单位公房，1999年11月1日签订房屋买卖合同，支付购房款，2000年2月取得房屋产权证书。
2007年10月，李某某起诉离婚，认为该房为夫妻共同财产要求依法分割。
一审法院认为，双方争议房屋原为田某某和其前夫承租的房屋，田某某在与李某某结婚前即申请购买该房屋，并使用其与前夫的工龄及个人存款购买了该房屋，虽购买该房屋的买卖契约和房屋所有权证于婚后取得，但不应改变该房屋为田某某婚前个人财产的性质。
&&&& 田某某基于其他事由而上诉，二审法院驳回上诉请求。
【案例二】
案情基本相同，一审法院却判决房改房为夫妻共同财产，判决按照评估价酌情补偿对方折价款。
任某某（男方）和王某某（女方）于1994年4月15日登记结婚，双方均系再婚。1993年3月任某某申请购买此前承租的公房并交付购房预付款，1994年5月26日任某某再次补交购房款7000元。1994年8月27日，任某某与单位补签售房协议，并于1996年7月4日，取得房屋产权证书。此房购买过程中使用了被告亡妻的工龄优惠。王某某婚前也在原籍原单位申请购买了一套房改房，但尚未取得产权证。2010年3月，王某某起诉离婚，要求分割此房改房。
一审法院认为，在双方婚姻关系存续期间，任某某购买了其原承租的房屋，并于1996年7月取得房屋产权证，根据我国婚姻法的相关规定认定为夫妻共同财产。但鉴于该房屋系任某某通过房改售房的方式取得产权，该房折算了任某某及其前妻的工龄，同时考虑房改售房具有福利的性质因素，以归任某某所有为宜，任某某应适当给付王某某房屋折价款，具体数额由法院酌定。关于王某某已购买的房改房虽尚未取得该房的产权证，但其单位已经出具了关于该房的产权证明，法院认定该房为双方之共同财产。根据该房的来源为王某某单位分配的事实，以归王某某所有为宜。
一审判决后，双方均不服上诉，二审法院维持原判。双方均已决定申诉。
【案例三】
&&& 原告杨某某（女方）与被告邢某某（男方）于2001年4月6日登记结婚，双方均系再婚。2000年7月邢某某申请购买诉争房改房，2000年12月15日，签订《房屋买卖契约》并缴纳购房款，2002年6月28日取得房产证，2003年10月，原告起诉离婚，并要求分割此诉争房改房。
一审法院审理后认为，诉争房屋的购房款折算了邢某某与其原配韩某某的工龄，该房屋的买卖手续在原告与被告登记结婚之前已经完成，虽然产权证的取得在其结婚之后，但这并不能改变诉争房屋系被告婚前个人财产的性质，原告认为被告在婚姻关系存续期间取得产权证，诉争房屋应为夫妻共同财产，没有法律依据。
【案例四】
&&& 陈某某与翟某于1995年6月登记结婚，双方均系再婚。1994年8月陈某某与单位签订诉争房改房买卖合同，并于婚前缴纳了部分购房款，第二笔购房款于婚后缴纳，并于婚后取得房屋产权证书。
2003年5月，翟某起诉离婚，并要求分割诉争房改房，一审法院认定该方为夫妻共同财产，陈某某不服上诉，二审法院改判该房为其个人财产。
一审法院审理认为，双方诉争房改房系陈某某所在单位根据房改相关政策优惠销售给陈某某的，且陈某某签订房屋买卖合同发生在婚前，并缴纳了大部分购房款，履行了主要合同义务，虽在双方婚后又共同缴纳了最后一笔购房款，并取得了房屋产权证书，但应当指出的是，该房屋产权登记在双方结婚之前，故不能因此改变该房屋所有权人的性质。
【案例五】
&&& 杨某某与李某于1996年3月13日登记结婚，双方均系再婚。1998年12月8日，李某某与单位签订诉争房改房买卖合同，交纳购房款，2000年10月18日取得房屋所有权证。
2003年11月19日李某某去世，为遗产继承纠纷，杨某某将李某之女诉至法院，要求继承其父遗产诉争房改房一半的份额。
一审法院法院审理认为，诉争房改房是李某某与杨某某婚后签订购房合同，交付购房款，并取得房屋产权证的房改房，应属李某某与杨某某的夫妻共同财产。其中杨某某享有一半的份额。李某某之女只能对李某某的一半产权按照法定继承取得四分之一的继承权。
【案例六】
&&&& 马某（夫）与王某（妻）于2002年3月22日登记结婚，马某属于再婚，1999年7月马与前妻离婚。1997年12月马某与单位签有《公有住宅租赁合同》，1999年3月26日，马某与单位签署《房屋买卖意向书》，申请购买之前承租的单位公房，其中确定了房屋建筑面积、工龄折扣款、售价及付款方式等问题，购房优惠中折算了其前妻的工龄。2003年3月马某与单位签署《公有住宅楼买卖契约》，还有日期为2005年5月的北京市行政事业性统一银钱收据、印花税收据。2004年11月取得诉争房改房所有权证。诉讼期间单位出具证明上述房屋按1997年成本价出售。马某是在1998年至2003年间支付了全部购房款及公共维修基金。2008年7月，王某起诉请求确认诉争房改房为夫妻共同财产。
一审法院审理认为，该房系在双方结婚之前承租的公房，后马某根据成本价购房政策利用工龄优惠购买获得。该房屋的原始取得及购买所享受的工龄优惠均与双方婚姻关系无关，且房屋的大部分购房款都已于登记结婚前支付，故应当认定马某在登记结婚之前已取得了该房屋。至于房屋产权登记这一具有行政管理性质的行为基于其特定程序于双方婚姻存续期间完成，并不影响该房屋作为一项财产已于结婚登记前取得的事实。如马某使用夫妻共同财产支付了该房屋的部分购房款，紧导致对马某婚前财产的价值增加，王某可就该部分财产主张权利，但不能改变该房屋作为马某婚前财产的性质。
王某不服一审判决，上诉，二审出于维系婚姻目的而撤诉。
以上是我们亲自代理的六个再婚房改房案件，充分展示了司法实践中关于夫妻共同财产权属认定上适用不同法律所导致的截然不同的结果。
“案例一” 完全根据《物权法》，依据申请购房时间、申请购房人、使用何人的政策福利优惠、出资等认定归个人所有，不考虑购房合同签订时间、房产证取得时间是否在婚后。
“案例二 ” 与案例一完全相反，完全依据《婚姻法》，购房合同签订在婚后、房产证取得在婚后，认定为夫妻共同财产。
“案例三 ”同样认为房产证的婚后取得并不影响房改房归个人所有的性质。
“案例四”认为婚后共同缴纳部分购房款的行为以及房产证的婚后取得并不能改变房产婚前个人所有的性质，房产是针对何人的福利分房即何人申请购房、签订购房合同、使用何人的福利政策优惠才是决定房产归属的关键。
“案例五”签订购房合同、出资购房以及房产证的取得均在婚后，因此认定为夫妻共同财产。
“案例六”婚前签订房屋买卖意向书，并使用了其前妻的工龄优惠，房屋产权登记只是一种具有行政管理性质的行为而不能作为物权取得的凭据，诉争房改房应属被告的个人财产。
虽然对于同案异判可以作出中国特色的解释，但在一个统一的法律体制下，却屡屡出现这种同样案件不同判决结果的情况，一方面使人们事前对自己行为的法律后果无法作出合理的预期；另一方面是在纠纷发生后，法院的处理结果难以达到定纷止争的效果，当事人上诉缠诉现象十分突出，甚至引起极端恶性事件的发生。本文中所列举的六个案例，全部经过一审、二审，第一个案例走完了再审程序还要再继续申诉，第二个案例更是终审判决后双方都表示要坚决申诉和申请检察院抗诉到底。
2000217[2000]4块钱举证不了的话，这房产就应是共同的。笔者曾经苦不堪言为所代理的当事人一笔笔几百数千不等的款项奔波于各个银行之间。但出资真的就这么关键，直接决定了房产权属么？
家庭是社会的细胞，“婚姻案件无小案”。个案承办法官眼中也许只是一件极普通的小案，对当事人来说却是关乎其身家性命的大案。尤其在房价飙升到成为普通人一生中最大财富的今天，承载着“安居”使命的房屋的归属自然成为人们争夺的焦点。有人形象地比喻“离婚就是争房子”，虽然有失偏颇，但也从一个侧面反映了房产的处理在离婚财产分割(大量涉及的继承案件也与此有关）中的重大意义。
但是，就像人们往往忽视了老年人再婚问题一样，也同样忽视了那个特殊年代的产物——“房改房”在离婚时如何处理。在《婚姻法》及其司法解释包括人们正热议的刚刚出台的《婚姻法》司法解释三中，对房改房的分割根本没有提及。
二、关于对再婚房改房分割存在的争议
房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。此类房屋是指国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管公房）和机关、团体、国有企业事业单位投资建设自行管理的房屋(自管房屋）以及集体企业投资建设自行管理的房屋。按照国家房改政策的有关规定，房改房的出售有市场价、成本价、标准价，而且还由于在购买和出售上还有许多政策性规定等，住房制度改革政策的复杂多样性，使得房屋所有权缺乏足够的明细度，这些都增加了离婚财产分割中，对房屋权属认定存在相当的难度和争议。实践中，关于再婚房改房的分割存在以下几种观点：
（一）完全按照我国《婚姻法》第17条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）第19条的规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
这种观点具有相当的代表性，也是在夫妻财产认定上机械照搬“婚内所得共同制”而得出的必然结论。此观点的本质是完全按照房产证的取得时间来决定房屋产权归属。
此观点的弊端主要在于：如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分“房改房”婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。而物权公示原则是为交易服务的，也可以说是一项市场规则；如果财产不交易，则不需要公示。也就是说不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
（二） 完全按照购房款来源决定“房改房”的权属
&&&& 认为“婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情形:一是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；二是夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。”基本观点是，以个人财产购买的房改房就是个人财产，以夫妻共同财产购买的就是夫妻共同财产。
&&&& 这种观点的弊端在于：忽视了“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。其为购房出资只是取得房屋所有权的一个方面，但绝不是最重要的方面。因其极低廉的价格对于取得房屋产权是远远不够的。如果一方在婚后稍有出资就可以主张产权，而完全不考虑诸如是否享受了其包括工龄优惠在内的其他优惠，这些证明其在购房中同样享受了房改福利的因素，只能导致及其不公平的结果。再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分给前一个家庭的还是后一个家庭的变得不太明晰，如果不将此界分清楚，就可能导致一方可能享受了两次房改福利待遇，而这明显是对另一方前次婚姻中获得的财产的掠夺。这种不公平导致一方心里失衡，判决难以达到定纷止争的效果。
&&& 通过以上分析我们知道，再婚“房改房”的分割必须考虑“房改房”本身作为特定历史时期产物的特点。既不能简单依据房产证的取得时间，也不能仅仅根据是否有出资来对产权作出简单的判断。
&&&& 三、解决纠纷应避免利益失衡—--对再婚“房改房”权属认定的建议
鉴于“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受政策的一次性，既不能简单依据出资来源，也不能仅以房产证的取得时间来判断房屋产权归属。而应该从特定历史时期的特定国情出发，充分考虑国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。以避免解决纠纷导致利益失衡，大量的同案不同判现象的发生。
（一）按房改政策出售的房屋与普通商品房不同的特殊性：
&&&& 1、房屋出售对象的特定性。
由国情决定，房改房在出售前原则上是由本单位职工以包括配偶在内的家庭为单位承租的公有房屋，承租人对承租的房屋享有债权。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，在国家或者单位作为出租人出售该承租的房屋时，承租人则享有在同等条件下优先购买的权利，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，承租人对其承租的公房享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权。
&&&& 2、其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。
&&& 房改房针对家庭的特点决定了家庭成员可以享受的房改福利待遇都可以体现在房价优惠之中，因此，另一方面也使得在此房中哪些成员使用了房改优惠成为判别其在此房中拥有产权份额的重要依据，更使得到底是哪个家庭在购买此房改房显得十分明晰。如果在申请购买时，计算房屋总价款时使用了现配偶的工龄优惠等其他折价优惠，就可以证明此房改房是出售给现家庭的；但如果使用的前配偶的工龄优惠及其他优惠，则可以证明此房屋是出售给前一个家庭的，现配偶自然在其中不享有份额。
&& &&3、“房改房”福利待遇每个家庭只能享受一次。
因为房改房福利待遇每个家庭只能享受一次，不言而喻，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，这个政策决定了在其他家庭中作为家庭成员申请购买了房改房，享受了房改福利待遇，在重新组成新的家庭时就失去了再次享受的资格。这也从反面推断现配偶在此“房改房”中是否享有产权份额。
（二）按房改政策出售的房屋离婚分割时应考虑以下问题：：
1、判断权属应明确的基本原则。
众所周知，按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次，职工购买现有租住的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房基金制度前的工龄予以折扣。
再婚“房改房”的分割应当以是否使用了主张权利一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则，该是谁的就是谁的，不能和稀泥，简单判归双方共有了事。如果确实使用了现配偶的福利优惠，那么此“房改房”中就有份额；反之，就没有份额。当然，实践操作中，也可以反推，即如果主张权利者已经在前一次婚姻中享受了房改福利待遇，那么根据“房改房”每个家庭只能享受一次的政策，一般来说，就失去了在此“房改房”拥有权利的可能性。
2、分割财产补偿时要注意平衡双方的利益。
但在处理“房改房”分割时，如果将房产认定为一方个人所有，不能简单处理仅仅是返还婚姻关系存续期间共同出资的一半。
2011年8月12日公布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条&规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
现实中，处理“房改房”历史遗留问题时，可以套用这一思路，但不能简单照搬，如前所述历史原因造成此类房产婚后所交房款甚至超过一半，如果将该房确定为一方婚前财产，且另一方参与了购房款的出资的，对婚后还款及增值，应综合考虑双方婚姻存续时间长短、配偶一方参与出资所作的贡献、身体健康程度、是否另有住房条件等等，对其作出公平合理的补偿。
3、建立和完善我国的夫妻离婚后扶养制度。
在社会生活中未能充分发挥其应有的作用题日益突出，但此系最高人民法院不能承受之重。应通过《婚姻法》及其他配套法律制度和社会保障措施的修改和完善来加以解决。英美等国已考虑将此类问题纳入到整个国家的社会保障体系当中，即离婚后生活困难或在社会上失去竞争力的一方可以得到必要的社会保障救济，虽然由于经济发展水平等原因我国还没有实施的能力和条件。但可以通过对现行离婚救济制度进行完善或以更为完善的夫妻离婚后扶养制度来取代。
学习和借鉴世界各国及我国港澳台地区关于夫妻离婚后扶养制度，建立和完善完善我国夫妻离婚后扶养制度，包含扶养费给付和住房权保障等方面。在扶养费给付制度基本内容包括扶养的性质、扶养请求权的主体和行使时间、扶养的构成要件、扶养的种类和期间、扶养费的给付标准与方式、扶养请求权的限制、扶养费给付的终止等方面，使该项制度的内容更趋合理，更符合保护婚姻当事人人格平等和离婚自由的精神。
[1]1820041
[2](2007111)
[3]48~54200712
[4]1812000
[5]1012009
[6](2)21(201112)我是销售代理机构
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老人卖房委托手续该如何办理
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
由于时间和精力有限，很多人在卖房时无法亲自陪同买家，甚至其他环节也需他人代劳。其中老年人卖房是更是如此，常需要委托自己的儿女或晚辈帮助自己处理待售房屋。 又叫,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。查询去哪里查?'&房屋所有权&/a&,售房,委托人 老人出售房屋如何进行委托公证？ 原则上，房屋出售过户需要当事人亲自办理，但如果无法到场，也可以通过委托公证，委托他人对房屋进行出售。需要注意的是，根据法律规定，房产出售的委托公证必须采用书面的形式。如老年人行动不便，申请公证时公证处的工作人员一般会陪同受托人向老人做当面确认。 老人意识不清能否进行委托公证？ 根据规定无民事行为能力的人无法进行委托，而有的老年人由于生病等因素意识不清又该怎么办呢？ 认定一个人是否有民事行为能力是十分严肃的。根据法律规定，应该由法院认定公民是否具备民事行为能力。因此如果家中老人需要做该认定，必须提请法院进行认定并指定法定监护人。 而无法凭借医院证明或家人陈述就帮助老人办理委托公证，法定监护人必须提供法院证明才能办理。
老人办理委托公证有哪些注意事项？ 老人卖房时有委托自己子女晚辈的，也有委托中介的，甚至有时候子女并不知情。另外很多老人对房产市场并不了解，对于房子值多少钱、买家是否靠谱也通常没有概念。因此如论委托何人，老人一定要考虑自己出售房子后是否有生活保证，被委托人是否真实可靠，另外卖房较好让子女全部到场，避免卖房后和儿女产生不必要的矛盾。 办理房产出售委托公证所需资料有哪些？ 一、产权人（委托人）的身份证、户口簿；如产权为夫妻双方共有则二者都需到场； 二、、等房屋材料； 三、受托人的身份证（可以是复印件）； 四、委托书（公证处即可领取）； 五、公证人员认为需要提供的其他材料。 子女有权阻止家中老人卖房吗？ 如房屋所有权属于家中老人所有，他们便有权利自行处置，儿女无权干涉。但如家中房产属于二老共有，而有一方已经去世，并且没有遗嘱，则已逝老人名下房产的一半为遗产，在世的老人和孩子都是第1顺序继承人，产权由老人和子女共同继承，子女仅对自己继承的部分有支配权。
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两个关键点：一首先，介绍一下什么是公房——公房产权归国家所有。包括两种，一种是直管公房，即是房管机关直接管理的公房;一种是自管公房，即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外，均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。(凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。)二其次，介绍一下什么是市场价、成本价和标准价——根据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价(优惠价)购买公房。1.市场价——职工以市场价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。2.成本价——职工以成本价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。(一般是在1995年以后房改的，基本上以成本价购买。)成本价的构成：成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。3.标准价——职工以标准价购买的住房，房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。关键的时间点——北京市在2003年北京市人民政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法的》规定，市民无须经单位同意就可自由地出售房改房，单位也不再有优先购买权。近几年国家提倡成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属于职工个人，可以上市转让或继承，届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。对职工已按标准价购买的住房，鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。(一般在1995年以前房改的，基本上用标准价购买，在1998年之后已无标准价房改房)房改房政策1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以标准价购买的住房，这类出售的公房拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。根据《物权法》的规定，房屋产权以登记为准，既然房主现在是你，你就是该房屋的合法产权人，与其他人无关。房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取.福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房谓福利房，亦称优惠房或房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。我国现行政策鼓励职工购买住宅，承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。日，建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确：对已按标准价出售的公有住房，各地要制定切实可行的措施办法，鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后，产权归个人所有。房改房发展历程一历史背景：改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年，房改房是在改革开放背景下内，城镇住房制度改革的产物，是实现住房商品化、社会化的重要举措。二发展进程：11994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》房改房概念诞生，稳步出售公有住房，俗称房改房，就是城镇住房制度改革的一项重要任务。21998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配(即公房分配)，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。根据1998年当时的中央政策规定，所有单位的公房都要出售给职工，一场公房出售从年达到了谢幕前的顶峰。住房实物分配是指计划经济体制下，国家或单位投资、建设、购买住房并无偿分配给职工，由职工支付一定租金的住房分配体制。住房实物分配体制下职工支付的租金远远低于成本租金，国家主要以暗贴的方式给予职工补贴。住房分配货币化是指在市场经济体制下，国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分给职工，由职工到市场上购买住房获得房屋所有权，国家将以前的暗贴转为明贴的一种制度。实行住房分配货币化的主要方式有两种：一是住房补贴，二是住房公积金。3近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，这些房改房已经开始进入二级市场，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。房改房的特点一购房主体的特定性：一般而言，享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。二购房的限定性：公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。(国务院94年的《决定》第十八条：职工按成本价或标准价购买的共有住房，每个家庭只能享受一次，……)三房价的福利性和优惠性：房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因，它的价格不由市场供求关系决定，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。房改房还有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。四产权的制约性：是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。五土地使用权以划拨的方式取得：因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。房改房的法律依据1.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发199443号)94-07-182.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发199823号)98-07-033.《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房-08-134.《北京市已购公有住房上市出售实施办法》北京市人民政府03-02-18
近日有媒体报道上海部分公务员获房贴，记者从市政府相关部门了解到，上海近期并未出台公务员住房改革新的政策性文件。相关阅读:上海近期未出台公务员住房改革新的政策性文件据了解，1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化”。本市即从1998年底起停止公务员福利分房和机关住宅建设，同时积极开展机关住房制度改革的研究。2002年出台了以市场为导向、货币化补贴为核心的公务员住房制度改革政策，既贯彻了国家关于停止福利化实物分房制度改革的精神，又与上海城镇住房制度改革相衔接，形成了具有上海特点的公务员住房改革制度和机制。经过几年的实践，这项制度执行有效，日趋完善。近期本市没有出台新的政策性文件。针对之前有媒体报道称，春节前上海已陆续有公务员拿到十万左右的住房补贴，上海市政府机关事务管理局工作人员在接受本报电话采访时予以否认，她强调称，“目前并没有新的房改精神，我们作为主管部门也没有看到任何相关文件，不可能有人已经拿到新一轮住房补贴”。上海机管局该名工作人员介绍，在2001年时上海市曾根据房改政策的精神，以“解困”为目的，给部分没有享受到福利分房政策的公务员发放过住房补贴。上海市长宁区一公务员表示，当时他拿到了约十万元现金补贴，补偿标准大概为每平方米1400元。但是该名公务员表示，目前并没有听说区内在发放新的住房补贴，“有的话也肯定是发给年轻人，我们这些拿过的就不会有了”。上述工作人员并未解释如按现有政策，是否将给年轻公务员发放补贴，仅表示“应该和北京的政策类似”。据悉，北京的住房补贴是发放给面积核定为无房和住房未达标的职工。由于房改已基本结束，目前北京并未发放第二轮补贴。上海一位不愿意透露姓名的公务员透露，近期上海部分公务员或将领到10余万元的住房补贴。这是2001年以后，上海再次发放公务员住房补贴(《每日经济新闻》2月4日)。这一消息看上去很神秘，不知现今发放房贴是否见不得光了？向部分公务员发放房贴，已有当事人作证，这便不是空穴来风。况且，相关部门联合下发的文件已经有人看见，文件规定：房贴补助金额为2800元/m2，2001年后参加工作且工作满5年者，可以享受。按行政级别，科员的补贴标准为65平方米，副科为70平方米，科级为80平方米，副处是90平方米，以此类推。这就是说，普通科员也有可能获得15万元以上的补贴。
房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。房改房交易的五项注意在房改房交易中，买家面对的都是资讯不太明朗的个体，为消除交易风险，业内专家提醒买家需特别注意以下关键环节。一、了解产权可靠性确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。二、确认登记的面积、使用期限在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。三、清楚房屋背景与周边环境买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，三表是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。四、确定房价的合理性通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。五、慎重办理交易过户手续办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。另据中介公司介绍，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。房改房也是限购的！
房改96年，初级职称面积是多少？
这个比较麻烦。按道理来说，这个属于政府政策调整影响到您后续合同的进行，如果您还没有给房东钱，您是可以以此来拒绝继续履行合同，如果给了房东钱，该行为是不可撤销的。与房东协商无果的情况之下，您需要承担政策对您不利影响后果
房改房如何出售?
1999年以办完成房改房如何出售。
我们的住房是1993年12月以前的房改试点房，而且是高校的公有住房卖给我们教职工的，1997年我校把我们购买的住房所在地买给了开发商，目前开发商要拆除我们的房屋，学校把卖地的房不用于给我们赔尝这对吗
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