热钱流动对我国房地产市场价格变动的影响分析--《西南财经大学》2011年硕士论文
热钱流动对我国房地产市场价格变动的影响分析
【摘要】：房地产产业由于其产业链长、税收环节多,已日渐成为推动我国国民经济增长的重要力量,房地产领域所产生的税收也已成为分税制改革后我国地方政府财政收入的主要来源。同时,由于我国现有投资渠道的限制和房地产本身所具有的居住和资产双属性,其对我国个人和家庭财富保值增值的影响也日益重要。
为了尽快推进我国房地产市场基础制度建设,培育我国房地产市场在解决居民住房,调节房地产资源分配中的作用,我国政府从房地产市场启动之初,就进行了关于财税、土地、金融等一系列改革。这些措施有力地推动了我国房地产市场的不断发展壮大,但是由于我国房地产市场没有现成的可借鉴经验,在发展的过程中,难免会出现一些问题,从而削弱房地产市场在配置资源方面的作用。特别是在我国政府将培育住宅业作为新的经济增长点后,我国房地产市场的价格波动更加剧烈,房地产市场供求关系在一定程度上被严重扭曲。
2003年以来,我国房地产投资增长速度持续处于高位,房地产市场价格整体呈现出不断攀升的态势,尤其是北上广深等一线城市,以及苏杭等部分二线城市,房地产价格上涨的速度更是惊人。房地产价格高企和我国居民可支配收入增长缓慢的矛盾,已经引起我国社会各界的普遍关注,进而造成了所谓的“蚁族”、“蜗居”等网络词汇的迅速窜红。房地产价格的过快上涨已经成为影响我国社会安定的重要问题。
为了保证房地产市场的健康发展,使人民群众能够普遍享有改革开放的成果,我国政府针对日益上涨的房地产价格,出台了一系列关于土地、税收、金融等方面的房地产调控政策。从初期的控制房地产投资过快增长到中期的从供求角度统筹调控房地产市场,再到最近的以建设保障性住房,确保城市低收入阶层住房权利,并严厉打击投机性炒房等政策的变化,无不显示出我国政府调控房地产市场的决心和努力。但是历史上除了2003年末的房地产调控政策导致海南等地的房地产泡沫破裂外,其他时期的房地产价格在宏观政策调控的大背景下,似乎陷入了一个“越调越涨”的怪圈。历次房地产市场宏观调控政策的效果都被多种因素所冲抵。
从开放经济的角度而言,影响房地产市场价格波动的因素可以分为外部经济因素和内部经济因素。内部经济因素涵盖政治、土地、财税、金融、消费者偏好等多个方面,而随着我国对外开放程度的不断加深,国际资本流动等外部经济因素对我国房地产市场的影响作用正在逐渐显现。
改革开放30年来,我国经济实现了持续高速的增长,市场开放程度不断加深,国际资本等生产要素在我国与世界其他市场之间的流动更加自由。在世界正在进入传统产业向新兴市场经济国家进行转移的第三次产业转移浪潮中,各国资本巨头纷纷进入作为新兴市场经济体领头羊的中国市场,以期分享中国经济快速增长的盛宴。2002年我国国际收支平衡表误差与遗漏项由负转正,预示着外资向我国流动方向发生逆转,即由原来的净流出变为净流入。特别是2005年7月以来,随着我国不断推进人民币汇率形成机制改革,外资流入我国的速度进一步加快,这一事实可以通过分析2005年后我国外汇储备的异常快速增长得出。
在流入我国的国际资本中,我们通过对比不同经济时期,我国资本账户及对外贸易顺差项目的波动,可以发现有相当一部分的热钱随着国际资本流入了我国。近年来,各大媒体以及学者的研究不仅证实了这个事实,并且指出热钱流入我国的速度正在加快。
那么现阶段房地产市场价格的上涨与国外热钱流入究竟有没有必然的联系?如果有,房地产价格的上涨在多大程度上可以用热钱的流入来解释?以及热钱对房地产各分类市场具体有着什么样的影响?回答并解释这些问题,将是本文研究的主要目的。本文所进行的研究不仅可以为公众判断热钱与我国房地产市场价格变动之间的关系提供客观依据,而且将为政府制订房地产调控政策提供更为明确的目标主体,以增强政策调控的有效性。
本文首先对热钱的概念、特点、流入途径和规模等问题进行了简要地介绍,根据2002年误差与遗漏项由负转正所传播的信息,笔者选取2002年作为研究区间的起点。随后通过对2002年1月-2010年12月贸易顺差数据的分析,得到外贸顺差中包含热钱的结论,并在假设其满足不变速率增长模型的基础上,得到了一种计算热钱的新方法。随后,运用该方法计算出了2002年1月-2010年12月流入我国的热钱规模。
其次,为了分析热钱流入对我国房地产市场整体价格变动的影响,本文采用了理论和实证相结合的办法来论证二者之间的关系。在理论推导部分,本文运用贸易条件图形法对热钱流入与我国房地产市场价格变动的关系进行了理论分析,得到房地产作为典型的非贸易品之一,从长期来看,在其他经济因素不变的情况下,热钱流入会导致我国房地产市场整体价格上涨的结论；在实证分析部分,本文运用2002年1月-2010年12月的相关数据,通过建立VAR模型,进行了相关检验。通过运用格兰杰因果检验方法对热钱和我国房地产市场整体销售价格指数进行分析,得到了热钱流入是推动我国房地产市场整体价格上涨的单向格兰杰原因的结论；通过运用脉冲响应函数,分析发现热钱对房地产市场价格有明显的正向冲击效应,并且持续的时间较长；通过运用方差分解方法,得到热钱流入数量对房地产市场价格变动的解释比例较低,房地产市场销售价格的变动主要是由非热钱因素引起的结论。
再次,为了分析热钱流入对我国房地产各分类市场的影响,本文采用2002年1季度-2010年4季度的热钱及房地产各分类市场的价格数据,通过建立VAR模型,并在此基础上进行了脉冲响应分析,得出在我国房地产各分类市场中,豪华住宅市场对热钱冲击的反应时间最长,非住宅商品房市场对热钱冲击的反应强度最大以及住宅商品房市场对热钱的冲击最为敏感,当期即有所反应的结论；为了分析热钱对房地产各分类市场价格变动的具体解释比例,本文随后进行了方差分解。发现热钱流入对非住宅商品房销售价格变动的影响最大,其解释比例高达56.90795%；而对住宅商品房销售价格变动的解释比例最低,仅为0.8008885%。
最后,本文根据流入我国热钱的计算数据和相关实证分析结果,针对我国房地产市场发展中存在的问题和热钱管理中的漏洞,提出了堵疏结合,合理引导热钱流向的对策建议,以期明确我国房地产市场调控的政策受体,引导热钱在我国合理投资,为促进我国房地产市场的健康发展起到一定的作用。
本文的创新点主要有两个。一是通过对传统的热钱计算方法的分析,发现其忽略了贸易顺差的不合理增长中掩盖着热钱流入的事实。随后,本文在考虑同时期我国生产效率没有明显提高,国际经济环境没有显著改善的情况下,提出了我国贸易顺差符合不变速率增长模型的假设,并在此假设的基础上推导出一种计算热钱的新方法,为下文的实证分析提供了较为准确的数据基础。另一个创新点在于,不同于大多数学者仅停留在热钱对我国房地产市场整体价格变动影响分析的角度,本文较为详细地分析了热钱流入对我国房地产各分类市场价格变动的不同影响,对明确我国政府制定关于调控流入房地产市场的热钱的宏观调控政策提供了准确的政策受体,增强了政策的有效性。
本文的不足之处在于,在推导计算热钱的新方法时,由于数据可得性及准确性的局限,没有将影响热钱流入数量的汇率变动因素及通过非法途径流入的热钱计算在内,所以实际流入我国的热钱应该大于本文计算出的规模,考虑这些因素对计算热钱规模的影响,将是本文进一步研究的主要方向。此外,本文在考虑热钱对房地产市场的影响时,仅分析了热钱对我国房地产各分类市场的影响,而由于篇幅的限制,没有考虑到热钱对我国各地区房地产市场的不同影响。由于我国房地产市场具有明显的地域特征,所以明确热钱对我国各地区房地产市场的不同影响,具有重要的理论和实际意义,这将为各地区采取有差异的热钱调控措施提供理论依据,而这也是本文下一步要努力的方向。
【关键词】：
【学位授予单位】：西南财经大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2011【分类号】：F832.6;F293.3;F224【目录】：
中文摘要4-8Abstract8-131. 绪论13-24 1.1 研究背景、目的及意义13-17
1.1.1 研究背景13-16
1.1.2 研究目的16-17
1.1.3 研究意义17 1.2 相关领域研究综述17-22
1.2.1 国内外理论研究现状综述17-21
1.2.2 国内外实证研究现状综述21-22 1.3 研究的主要方法和技术路线22-24
1.3.1 研究的主要方法22
1.3.2 研究的技术路线22-242. 热钱流入及我国房地产市场现状分析24-33 2.1 热钱基本理论24-27
2.1.1 热钱的定义及特征24-25
2.1.2 热钱流入我国的原因25-26
2.1.3 热钱的计算方法26-27 2.2 我国房地产市场的改革历程及发展阶段27-33
2.2.1 市场初步形成时期(年)28
2.2.2 房地产过热时期(年)28-29
2.2.3 市场调整时期(年)29-30
2.2.4 培育新的经济增长点时期(年)30-31
2.2.5 宏观调控时期(2003年至今)31-333. 热钱流入对我国房地产市场价格影响的理论分析33-41 3.1 热钱流入我国房地产市场的现状33-36
3.1.1 国际通行口径下的跨境资金流入分析33-34
3.1.2 近年来热钱流入我国房地产市场现状简述34-36 3.2 贸易条件图形法下的热钱流入对我国房地产市场价格的影响分析36-39 3.3 热钱对我国房地产市场的具体影响39-41
3.3.1 热钱对我国房地产市场的积极影响39
3.3.2 热钱对我国房地产市场的消极影响39-414. 热钱流入对我国房地产市场整体价格变动影响的实证分析41-51 4.1 数据处理41-44
4.1.1 调整后的贸易顺差42-43
4.1.2 计算出的热钱规模43
4.1.3 热钱流入情况分析43-44 4.2 实证分析44-50
4.2.1 数据选取44
4.2.2 单位根检验44-45
4.2.3 实证结果45-50 4.3 本章小结50-515. 热钱流入对我国房地产各分类市场价格影响的实证分析51-61 5.1 我国房地产各分类市场简介51-52 5.2 实证分析52-54
5.2.1 数据选取52-53
5.2.2 单位根检验53-54 5.3 实证结果54-59
5.3.1 协整检验54-56
5.3.2 脉冲响应分析56-58
5.3.3 方差分解58-59 5.4 本章小结59-616. 结论及对策建议61-66 6.1 结论61-63
6.1.1 关于热钱的相关结论61-62
6.1.2 关于热钱流入对我国房地产市场价格变动影响分析的结论62
6.1.3 关于热钱流入对我国房地产各分类市场价格影响分析的结论62-63 6.2 对策建议63-66参考文献66-70附录70-72后记72-74致谢74-75在读期间科研成果目录75
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式
【引证文献】
中国重要会议论文全文数据库
王传会;公维凤;方志耕;;[A];第十四届中国管理科学学术年会论文集(上册)[C];2012年
中国硕士学位论文全文数据库
詹志超;[D];财政部财政科学研究所;2012年
【参考文献】
中国期刊全文数据库
宋勃;高波;;[J];财经问题研究;2007年03期
万伦来;陈希希;;[J];产业经济研究;2006年03期
吕江林;杨玉凤;;[J];当代财经;2007年02期
苏多永;张祖国;;[J];南方金融;2010年06期
杜辉;张建坤;;[J];中国房地产;2006年12期
覃思;贺磊;;[J];甘肃金融;2009年11期
陆岷峰;高文芳;;[J];海南金融;2009年01期
孙姝曼;;[J];华商;2008年18期
唐旭;梁猛;;[J];金融研究;2007年09期
黎友焕;;[J];金融与经济;2008年02期
中国重要报纸全文数据库
赵刚戴奕　安然 霍侃;[N];中国经营报;2007年
【共引文献】
中国期刊全文数据库
顾华详;[J];阿坝师范高等专科学校学报;2004年01期
付飞;李异;张健;;[J];四川建筑科学研究;2011年01期
张洪波;徐苏宁;;[J];四川建筑科学研究;2011年06期
崔木花;;[J];安徽大学学报(哲学社会科学版);2009年04期
汪少波;[J];安徽教育学院学报;2004年02期
黄晓霓;;[J];合肥师范学院学报;2010年05期
王守敬;;[J];安徽职业技术学院学报;2009年03期
孟祥健;;[J];安徽职业技术学院学报;2011年03期
郑家欢;吴志祥;;[J];安徽农学通报(上半月刊);2010年17期
余明江;;[J];安徽农业大学学报(社会科学版);2010年05期
中国重要会议论文全文数据库
胡建一;;[A];循环经济理论与实践——长三角循环经济论坛暨2006年安徽博士科技论坛论文集[C];2006年
常慧娟;;[A];2011京津冀区域协作论坛论文集[C];2011年
滕吉文;阮小敏;张永谦;闫雅芬;;[A];中国科学院地质与地球物理研究所第11届（2011年度）学术年会论文集(上)[C];2012年
李毅;;[A];中国民营经济发展报告 No.1(2003)[C];2004年
王娜;邱琦;;[A];2011中国环境科学学会学术年会论文集（第二卷）[C];2011年
唐海龙;徐玉新;蒋高明;刘沙沙;张偲;钟世霞;;[A];2011中国环境科学学会学术年会论文集（第二卷）[C];2011年
郭雪松;邹娟;梁瀚文;刘俊新;;[A];2011中国环境科学学会学术年会论文集（第四卷）[C];2011年
黄璜;;[A];2012中国旅游科学年会论文集[C];2012年
汪清蓉;;[A];2012中国旅游科学年会论文集[C];2012年
李怀;韩瑞;;[A];2006年度（第四届）中国法经济学论坛会议论文集[C];2006年
中国博士学位论文全文数据库
杜熙茹;[D];上海体育学院;2010年
胡雪梅;[D];江西师范大学;2010年
汪慧玲;[D];兰州大学;2010年
陈春常;[D];华东师范大学;2011年
董国强;[D];西北大学;2010年
李玉凤;[D];哈尔滨理工大学;2009年
刘林;[D];哈尔滨理工大学;2009年
罗力;[D];华南理工大学;2010年
王耀鹏;[D];北京林业大学;2011年
闫俊;[D];北京林业大学;2010年
中国硕士学位论文全文数据库
高晓辉;[D];华中农业大学;2010年
闫恒超;[D];华中农业大学;2010年
王旭;[D];河南理工大学;2010年
刘鹏;[D];河南理工大学;2010年
谭啸;[D];广西师范学院;2010年
史玉岩;[D];郑州大学;2010年
毕圣洁;[D];华东政法大学;2010年
陈伟;[D];华东政法大学;2010年
商鹏鹏;[D];华东政法大学;2010年
瞿逸;[D];华东政法大学;2010年
【同被引文献】
中国期刊全文数据库
马云泽;刘春辉;;[J];桂海论丛;2010年03期
刘湘云;朱春明;;[J];国际金融研究;2008年11期
张苗;;[J];经营管理者;2009年03期
张金梅;蔡子悦;刘沛;;[J];甘肃金融;2012年01期
田力华;;[J];东方企业文化;2012年05期
冷崇总;;[J];河南金融管理干部学院学报;2008年05期
封北麟;;[J];世界经济研究;2006年12期
范爱军,路颖;[J];经济研究;1995年09期
刘亚;李伟平;杨宇俊;;[J];金融研究;2008年03期
陈双;任子俊;;[J];求索;2011年09期
中国重要报纸全文数据库
中国人民银行郑州培训学院教授、高级培训师
王勇;[N];证券时报;2011年
中国博士学位论文全文数据库
张国庆;[D];南开大学;2010年
王宇雯;[D];复旦大学;2011年
张波;[D];东北财经大学;2009年
中国硕士学位论文全文数据库
张国辉;[D];东北财经大学;2006年
颜姣娇;[D];复旦大学;2009年
【二级参考文献】
中国期刊全文数据库
刘雪梅;;[J];商业研究;2006年05期
何泽荣,徐艳;[J];财经科学;2004年02期
欧阳志刚;[J];财经科学;2004年06期
尹宇明,陶海波;[J];财经科学;2005年06期
胡传禄,杜哲卿;[J];重庆工商大学学报.西部论坛;2005年03期
许承明;[J];产业经济研究;2005年05期
李春吉;孟晓宏;;[J];产业经济研究;2005年06期
丁成日;;[J];财政研究;2007年02期
吕江林;杨玉凤;;[J];当代财经;2007年02期
刘洪玉;[J];中国房地产;2002年02期
中国博士学位论文全文数据库
李玉蓉;[D];吉林大学;2005年
中国硕士学位论文全文数据库
费晨;[D];华中师范大学;2008年
【相似文献】
中国期刊全文数据库
唐风;;[J];全国新书目;2008年23期
李宇嘉;;[J];中国房地产;2011年01期
高善文;[J];金融研究;1998年07期
李斌;;[J];新财经;2008年08期
朱文珍;张华;徐明亮;;[J];北方经济;2008年19期
李国正;;[J];中国国情国力;2009年01期
;[J];中国城市金融;1997年12期
刘杰;[J];理论学习;2000年04期
丫灵;[J];银行家;2003年04期
黄钟苏;[J];中国市场;2003年10期
中国重要会议论文全文数据库
王自立;;[A];第三届中国金融论坛论文集[C];2004年
赵建勋;贾建秋;;[A];山东省“数字国土”学术交流会论文集[C];2007年
周宇;;[A];2008年度上海市社会科学界第六届学术年会文集（世界经济·国际政治·国际关系学科卷）[C];2008年
聂梅生;;[A];中国经济年会（）会刊[C];2012年
魏红旗;;[A];中国合同法论坛论文汇编[C];2010年
樊彬;;[A];土木建筑学术文库(第12卷)[C];2009年
毛丽青;;[A];青海省统计系统年优秀统计论文选编[C];2000年
鲁晓明;;[A];2010年度（第八届）中国法经济学论坛论文集（上册）[C];2010年
杨宇;李鹏雁;;[A];建设东北亚和谐国际经贸关系学术研讨会论文集[C];2008年
李荣;缪杨兵;范嗣斌;;[A];转型与重构——2011中国城市规划年会论文集[C];2011年
中国重要报纸全文数据库
李跃坤;[N];中国贸易报;2005年
周琪;[N];经理日报;2005年
蔡历;[N];中国证券报;2007年
尤越;[N];第一财经日报;2006年
孔博;[N];经济参考报;2007年
朱宝琛;[N];证券日报;2008年
王勇;[N];中国证券报;2008年
巧若拙;[N];经理日报;2008年
李可?高洪艳
刘刚;[N];中国贸易报;2008年
李佳鹏;[N];国际金融报;2005年
中国博士学位论文全文数据库
朱媛玲;[D];吉林大学;2012年
范运;[D];西南财经大学;2009年
段芳;[D];华东师范大学;2011年
李世刚;[D];复旦大学;2009年
邓晓;[D];华中科技大学;2012年
王刚贞;[D];苏州大学;2009年
陈必安;[D];天津大学;2009年
张传勇;[D];华东师范大学;2012年
孙平;[D];哈尔滨工业大学;2007年
苏多永;[D];华东师范大学;2010年
中国硕士学位论文全文数据库
孙琨;[D];西南财经大学;2011年
廖厥椿;[D];华东师范大学;2011年
王博;[D];江南大学;2010年
孙雪飞;[D];东北大学;2007年
闫燕;[D];陕西师范大学;2011年
俞皙斐;[D];上海交通大学;2010年
张恒;[D];西南财经大学;2011年
蒋颂华;[D];中南大学;2010年
杨桦;[D];江西财经大学;2010年
王勇;[D];广西师范大学;2012年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993
《中国学术期刊（光盘版）》电子杂志社有限公司
同方知网数字出版技术股份有限公司
地址：北京清华大学 84-48信箱 大众知识服务
出版物经营许可证 新出发京批字第直0595号
订购热线：400-819-82499
服务热线：010--
在线咨询：
传真：010-
京公网安备75号老家三四五线城市的房子，疯涨中，究竟能买吗？
去年中国房地产市场经历了一轮大牛市，一二线城市疯涨，不过随着限购政策的释放，一二线楼市逐渐冷却。可随之而来的又是三四五线城市的暴涨，很多县城的均价都已经过万，原来均价就三四千，巴掌大的市区每天都在抢房，小白在老家的亲戚们也不时询问到底该不该购房，那今天我们就好好跟大家探讨一下三四五线城市的房子到底该不该买。某县城首先明确一个概念，就是你是急切需要房子的刚需，而且资金足够，那么越早越好，什么时候都不晚。年底就要结婚，老人下下个月就要安排住处，明年就带孩子从大城市回老家…在这些情况下就不要犹豫了，立刻买就是最好的选择。反之，你对住房没有那么急迫的需求，只是求个安稳或者投资的话倒是可以慢慢分析一下老家的情况再做出判断。一、人口老家所在的城市是否为人口净流入城市，这个在每个省市的统计局网站上都能查得到，如果为人口净流入，那么放心买，绝对没有大问题。如果为入口净流入，即为每年人口减少，那就可得慎重考虑了，一个人口净流出的城市房价是没有支撑的，你想想看，人越来越少，房子越来越多，最后还能有谁来买？现在的疯涨仅仅是大城市的溢出效应，十分虚高。假设现在进场，没准会被套上一段时间，还没有收益。但是有一种特殊情况，老家所在的城市整体是人口净流出的，但是你所生活的市区人口是增长的，那购房是可以考虑的，因为这是这座城市正在进行的城镇化，短期三到五年内还是会微涨的，入手不会成为接盘侠。二、城市经济实力你回到老家，发价蹭蹭蹭往上涨，但是交通，商业跟十几年前没有什么太大的变化，那么关于购房可得小心了。说白了，现在三四五线城市涨得这么凶，就是大城市的投资客一时没有目标转移阵地，炒高了价格迅速出手套利，持续时间非常短暂。一个城市的真实房价水平还是看当地主要居民的收入情况，而最能反应收入主流情况的就是所在城市里大型企业，工作的数量和质量。可以这么说，投资客决定这个县城房价可以涨多高，而当地企业的实力决定这个地方房价跌多低。作为当地人，问问身边的亲戚，这几年有没有引进什么大型企业，工厂或者政策基建活动，如果你对城市的认知与若干年前没有什么不同，那么也建议慎重考虑。三、政府政策大家可以观察一下在这种疯涨的环境下，当地政府是如何作为的。假如是听之任之，随其疯涨丝毫不干预的，那不太建议投资入手，当地政府一定是穷怕了，好不容易碰到这次投资客进入，撑一下房价，捞一把政绩，在这种情况下，一旦热钱逃离，面临的就是房价的暴跌，没听说过北上广崩盘，但是小县城崩盘的可就多了去了。相反，面对如此大的政绩和GDP，政府依然能出手一些调控政策，说明当地执政者还是很有眼光和责任心的，知道暴涨暴跌对于小城市而言难以承受，如果入手投资，保障性非常好。四、其他因素其他因素大家自己平时也都能看出来，就是老家所在城市的地理位置，有没有靠近大城市，交通情况如何，通没通高铁；有没有承接一些政策产业转移政策等等等等综合比较以上几点，发现得到的结论都是比较正面的，那么面对疯涨的价格，入手投资是非常值得考虑的，把眼光放长远一点，收益一定是不错的。当然一篇文章无法准确概括所有的城市和情况，有具体情况的读者朋友可以给我留言或者私信，一定会经我所能给予免费的建议。祝大家都能买到自己心仪的房子!.
大同哪个区买房子好
阅读下一篇
Copyright (C)
All Rights Reserved 粤ICP备号地产热钱扎堆院线加剧行业竞争_中国经济网国家经济门户
经济日报微信中经网微信
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&QE退出后，中国房价是一飞冲天，还是坠入深渊？
我的图书馆
QE退出后，中国房价是一飞冲天，还是坠入深渊？
　　QE退出后，中国房价是一飞冲天，还是坠入深渊？　　最近大V频繁出事，本来不想发言。但看到经济论坛无数的网友仍然在关心着房价，为了房价争论不休，想想也是，中国还有3亿象我这样想当房奴而不可得的人。人生的二十年，必须卖给一套房子，想想真的很悲哀。希望这个帖子能给大家指条明路。　　在这个帖子里，我将用无可辩驳的公式告诉大家房价的未来的可能走向。如果你能理解文中的简单公式，必然象我一样，对未来的房价如掌上观纹，不会再有疑惑。　　先说结论。详细分析和证明在后面的楼，大家知道的，一楼不敢多说，尽量留给涯叔。　　1. 一切房价都是货币现象。　　房价下降只可能出现在通缩周期，而不是通胀周期。只有在通缩周期中，房产等大宗商品才会首先降价。我将用三个经验公式、费雪公式、2003年诺贝尔奖学者的理论等证明这一点。房价下跌永远不可能出现在通胀周期中，房价下跌只可能出现在通缩周期中。（公式都非常简单。）　　2.影响房价的两大因素是政策面和经济面。但拆那的政策面永远不会主动推出引起房价下跌的政策（即使推出也不会被真正执行）。所以任何房价下降的可能性都在我第一条中说的经济面中：通缩。　
知音：1　赏金：100.0知音榜：
关键词：&&&&
楼主： 时间： 19:12:54
　　《房价的预测公式》　　一 M2和房价的相关性公式　　实际公式是这样的。公式一：　　M2增速=国内产品销售总额增速（销售额＝价格x销售量）　　这个公式有美、日、中国60年左右的实际数据支持。中国从建国到2008年，上面等式两边的相关系数是0.965。美日也差不多。　　接着说。公式二：　　M2增量*系数≈房地产销售总额（销售额＝价格x销售量）　　这个公式的公式的关键是前面有个系数，就是房地产销售总额占全年M2增量的比值。简单地说，就是新增的M2到底有多少钱流入房地产了。　　大家看看M2和房价相关性图。从2003年左右开始M2才开始和房价完全平行。因为2003年左右分配公房才彻底底结束了，在那以前，房子的价格是不真实的，公房和商品房并存。好多公房都是只给了个办房产证的价，便宜到极点。　　而每年房产销售总额占M2增量的比例决定了M2增速高还是房价增速高。　　接着说。公式三：　　M2增速*正相关系数≈房价增速（销售额＝价格x销售量）　　M2与房价的正相关系数中国指数研究院给出的是：2012年为0.98（所以我在图中将房价走势和M2走势在2012年的交汇点画出来了）。这个正相关系数受两个关键参数的影响。一是当年新增M2流入房地产的比值，二是当年房地产销售量（面积）增速。因为：M2增量*系数≈房地产销售总额（销售额＝价格x销售量）。　　事实上，如果能算准以上的关键参数，房价增速就可以100%算出来。末日博士鲁比尼就准确地算出了美国次贷危机的时间点。悲剧地是，中国经济从头到脚都不是这么玩的。　　1. 在中国，M2真的是可以随便印的。在外国，只有金三胖行，其它zf立马被选票干下台。　　2. 销售额里面有个最让我头疼的数据。就是假按揭的比例。我知道一个楼盘开始的假按揭比例是30%~100%（如果销售为零，必须是30%以上，要不然马上有农民工讨薪），但我不知道最后他们到底真正卖了多少出去。　　我们大家试着计算猜测一下未来最可能的走势。你心目中的数据不必尽和我相同。我只是说一种方法。大家可以按自己认为合理的数据来预测。　　先说一下，房子是金融工具，将房子比喻成股票是最恰当的（房子和股票最大的不同就是交易时间一般长达1~2年，价格有非常大的滞后性）。简单地说，房子就是用来炒的。而炒作的金融投资品，多高的价格都是合理的，只要有人接盘。　　多低的价格也是合理的，只要有人抛盘。　　房价问题是彻头彻尾的金融问题，房子已经成为与股票、债券、基金等具有相同性质的金融产品。　　我发现经济论坛还有一半的人信誓旦旦地将房子比做电视机，用供求关系来分析房价，看着这些经济学白痴我只能哭笑不得。你囤台电视机试试。有人囤300多台电视机等升值地没有，但囤300多套房的大有人在。　　我帖子中所有的房价都是指全国平均房价，大家可以把它理解成股指，各地房价分化以后再说。　　（　　预测前提：10年内，D不会亡。D不亡，印钞不会止。因为不印，地方各级D部就要垮了。不放水养小弟，总部马上垮，D是宁愿放水让P民垮也不能让D垮的，这个不解释。5年后M2达到200万亿几乎就是板上钉钉的事了，而且很可能还会提前。以每年15%的M2增速计算，10年后M2将达425万亿。毫无疑问，未来十年是高通胀。所有的预测都是在10年内不出现经济泡沫破灭、房价崩盘的前提下计算的。关于房泡破灭的原因时间点，后面的楼再讨论。　　还是从M2增速说起。我前面说过我偷懒了。因为M2增速在2012年与房价增速完全重合，所以我就直接把结论拿来用了，中间计算过程省了。结果引起而来很多人的误会。）
楼主： 时间： 19:13:37
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:05:00　　《“崩溃路线图一”可能性探讨》　　崩溃路线图一：　　美国退出QE——权贵抛售房产套现——权贵、外资热钱流出——外汇储备大降———冥币停止超发——通缩——击破中国房地产泡沫。　　一. 上帝之手。　　货币发行就是一个国家经济中的上帝之手。可惜的是当这个上帝之手可以毫无顾忌地敛财时，全国的百姓就惨了。类似于他可以天天打劫，而你还却无法还手。　　公式一：　　M2增速=国内产品销售总额增速（销售额＝价格x销售量）　　这个公式有美、日、中国等60年左右的实际数据支持。中国从建国到2008年，上面等式两边的相关系数是0.965。美日也差不多。　　经济学中有个费雪方程式：MV=PY（详细公式是k=（Rc+1）/(Rd+Re+Rc)）。它的地位等于物理学中爱因斯坦的质能方程式E=MC2。勤快的可以自己查。懒人直接听我说结论。　　用这个公式的简化式来算的话：“货币超发”最直白的说法是，如果实际GDP增长10%，货币量增长25%，那么通胀即为15%。虽然实际计算要用详细公式，但这个公式解释了一个经济学的真理：　　“一切通胀都是货币现象”。　　从基本逻辑来看，通胀和泡沫只有一个根源：货币信用过度。　　大家理解了“一切通胀都是货币现象”再回头来看公式一。　　M2增速=国内产品销售总额增速（销售额＝价格x销售量）　　公式一是一个经验公式，有各国六十几年的数据支持。　　大家理解了这个简单公式，就理解了价格（物价+房价）的走势真谛。就明白了一切房价升降的真谛。　　就是说，在货币总量扩张时，价格（物价+房价）总体走势必然是向上的。那么如果在M2疯狂扩张的同时，你要把房价降下来，怎么办？很简单，让除房子以为的所有商品物价上涨。所以小川的“池子”说是异常无耻的。他的意思是因为房价大涨，所以物价才只是小涨，你们应该感谢我。这简直太无耻了。这就像我去弓虽女干了个女孩，我完事后提上裤子跟他说，你应该感谢我，因为我让你高潮了。　　真正的原因就在于小川你天量的M2发行，引起了房价翻了6倍，物价翻了3倍。　　你五年就超发了一美国。你说啥东西价格能不涨价呀。　　“一切通胀都是货币现象”我这个门外汉都知道，小川当然也知道，但他不能认。
作者： 来自： 时间： 19:13:44
　　不懂，不过希望降下来，让老百姓都能买的起房　　
楼主： 时间： 19:13:58
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:05:18　　二．中国的上帝之手。　　我们来看看中国的上帝之手是如何运作的。　　中国的货币到底是怎么发行的，有人知道吗？　　敢回答说自己知道的人全是乱说。因为郭嘉和央行从来都没有告诉你们。　　在《周洛华：中国货币发行机制究竟是什么》里面，我们可以看到，《人民银行法》里面只规定了“人民银行负责人民币的货币发行”，至于怎么发、按什么原则发、发多少、什么时候发，似乎没有法律文件的明确规定。而且汇改后，到目前为止我没有看到央行有一本关于中国货币发行的白皮书，这本白皮书应该详细讲货币发行机制是什么，什么情况下向市场投放货币，数量是怎么确定的等等。　　为啥网上关于中国有没有货币超发的话题争论不休。根源就在这里。因为郭嘉根本不屑于告诉你们我这只上帝之手是如何摸的，只告诉你答案，我没有乱摸。　　当然，根据历年来央行实际运作的情况，和小川先生《国际金融危机：观察、分析与应对》书中对货币超发的反驳。我们可以大致看到，中国这只上帝之手是如果运作的。　　以前各国都是金本位制度。以黄金为锚。后来金融发达，黄金产量太少，没法用来当锚了。　　现在的的情况是，欧盟按照经济发展的增量来直接投放货币，美国依靠资本市场对企业新增价值的认同来间接投放货币，两者其实都是以实际生产部门的价值创造来确定自身的货币发行量。简单地说，就是欧美现在是以GDP增量为锚来发行货币的。　　而我国现在的货币投放实际是美金本位制。用美金替换了以前的黄金为货币信用来做背书。　　下面很多数据，是引用自“bluehot_lx”的帖子， 如果大家想看专业的，就去看他的帖子。想看业余的，就看我来吹牛。　　中国的基础货币有30万亿左右，其中27万亿为外汇占款，就是央行每收进来1美金，就印6块多人民币丢到市场上去。因为现在中国的贷款准备金率是20%，再经过货币乘数的放大作用，中国的M2扩张到了105万亿。　　中国到底有没有货币超发，小川说的是“一分钱都没有多印”。而2011年中国银行副行长王永利说中国的M2中有14万亿是货币超发（新闻：中行副行长：中国货币超发14万亿 是通胀罪魁祸首）。　　我的看法是中国有两回是零成本的乱印钱。一次就是98年，当时的天量坏账为1.4万亿，最后被央行一笔勾销，当时的1.4万亿是M2总量的10%。但也就是在当时，无数的富豪崛起。一次就是2008年臭名昭著的4万亿。　　就是说，中国的上帝之手是可以乱摸的。　　对比一下美国的QE：货币宽松。从2008年到现在，美国的QE已经是第4期了，快五年了。但是，2012年底，美国的Ｍ２仍然只占了当年ＧＤＰ的７３.２％。就是说，美国的印钱只能用宽松两个字来形容。而中国的，去年印了１２万亿，去年印了全球新发钞票的一半。不管小川先生如何辩解，他也不能否定以上的事实。美国是宽松，我们完全是疯狂了。
作者： 时间： 19:14:05
　　欢迎LZ。。。。。。。。。。。。
楼主： 时间： 19:14:27
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:05:56　　三．ＱＥ退出，海外热钱回流　　美国货币宽松以后，热钱就到全球去找投资机会。这五年亚太新兴市场成为这些热钱最主要的流入地，泰国 、印尼、菲律宾 、印度等外汇管制较弱的国家，吸引了大量的热钱，推动这些国家股市和楼市等资产价格的飙升。　　　　日本股市在去年底到今年5月份涨幅超过80%，成为全球表现最好的股市，主要推动力也是海外热钱。印度股市的市值增加了一倍；香港恒生指数在2009年至2012年间最高涨幅也达一倍左右；印尼股市从2009年的1500点左右，一路狂涨到今年5月初的5000点上方，涨幅超过2倍；泰国股市这期间也出现了暴涨，指数从500点左右一路上涨到今年5月份的1500点上方。　　顺便提一句，海外热钱没敢来A股，可能是怕光大这类的“乌龙指”吧。反正是没敢来。所以奉劝炒股的朋友，赶快抛了吧。你想洋大人都怕的股市，会有多黑？　　然而，随着QE退出预期的增强，热钱大肆出逃，亚太股市的好日子到头了。　　5月23日，受美联储“吹风”将结束量化宽松货币政策的消息拖累，日经225指数单日暴跌7.32%，拉开了亚太股市暴跌的序幕。5月底以来，东南亚股票市场普遍出现大幅下跌。新加坡《海峡时报》指数6月14日收市报3161点，相对于5月22日的近期高点累计下跌8.7%。印尼雅加达股票市场指数自5月20日以来下跌近10%，泰国股市下挫12%。　　受QE退出预期冲击最大的无疑是日本股市。自5月23日以来，在17个交易日里，，下跌3500点，跌幅超过20%，很多追高的资金被套牢。　　事实上，海外热钱已经从这些新兴市场开始撤退了。原因就是美国经济的强力复苏。　　我不废话，看这个：美国房地产(行情 专区)市场的复苏。受房地产市场转暖推动，最新财报显示，房利美今年一季度利润创新高，房地美盈利则创第二高纪录。今年以来，房利美股价累积涨幅高达570%，房地美年内股价涨幅也达到470%。　　就是说，当QE退出，美国经济强势复苏时，全球的热钱又将涌入美国。
楼主： 时间： 19:14:48
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:06:17　　四．ＱＥ退出，权贵资本出逃。　　中国最大的隐患不是海外热钱。因为据我了解，以前海外热钱主要投资的是中国的商业地产，而在2010年左右，他们已经全部全部在高位抛售资产出逃了。当时有不少这样的新闻。而李嘉诚也从2010年开始，变卖了亚洲资产的一半，全投到欧洲的水电气通信公司里了。这才是他认为的万年基业。　　中国真正的危险在这里：　　根据去年的胡润排行榜，中国亿万富豪人数为6.35万人，资产600万元以上人群高达270万(合计总资产132万亿) 。他们的平均财富达到4900万元以上。　　就是说，中国最可能移民或资金出逃的就是这270万人，他们平均每人大约有5000万资产。　　（有人看见132万亿可能会觉得不对。中国的M2才105万亿的吗。M2是存款加现金。这105万M2中有44万亿是私人存款，而且剩下的机构存款49万亿也有很大部分捏在这270万人手上。而我前面计算的房地产总值是115.8万亿。而富豪的资产主要是不动产和存款。详细数据是：　　至2013年6月底，我国流通中货币（M0）为5.44万亿，货币（M1）为31.02万亿，货币和准货币（M2）为104.22万亿。　　在央行的金融机构人民币信贷收支表中，各项存款总和为99.31万亿，其中单位存款49.17万亿（活期19.93万亿，定期14.08万亿），个人存款44.17万亿（活期16.63万亿，定期27.46万亿）。各项贷款总和为67.22万亿，外汇占款27.43万亿。）　　胡润排行榜报告提出，16%的富豪目前已移民或者在申请中，还有44%的富豪考虑移民。　　福布斯杂志公布的数据是中国的千万富翁已经有27%已经移民。　　这两个数据不是关键，关键的是他们两个的统计数据都是这些富翁80%的子女都在国外。所以移不移民不重要，重要的是他们可以将资产转移给国外的子女。所以我一直认为斯诺登说的那4.8万亿美金存款是真的，就是掌握在他们的海外子女手中。　　资本追逐的两样东西是什么？　　是暴利和安全。海外热钱流入新兴国家市场时，追逐的是暴利，离开时追逐的是安全。美国市场现在虽然好，但还没到暴利的份。为啥海外热钱已经开始跑了。因为安全。　　中国的房地产还有暴利，为啥海外热钱2010年已经全面撤离中国的商业地产。为啥连做地产的李嘉诚都撤离了，投入了欧洲水电气等安稳获利的行业。就是因为安全。　　冥币显然是不安全的，这个似乎是地球人都知道的事。连“老农”都天天在坛子里喊大家换美金。为什么，因为美金安全，美金货币宽松了5年，M2还是只有GDP的73%。而冥币五年印出了一个美国。去年冥币M2和GDP的比值达到了200%。就是说，冥币1块钱，只能买价值5毛钱的产值，至少有50%是泡沫。所以谢国忠说的那个房价有50%的泡沫事实上还是保守的估计。　　冥币现在的唯一的安全性，全部都是寄托在那3.5万亿美金上。因为冥币90%的基础货币就是来自于它。　　这270万人平均手握5000万资产（根据胡润排行榜上说的，亿万富豪有三分之二是隐姓富豪的数据。我们粗略估计这270万人有三分之二是官老爷，有三分之一是官商。因为现在不是官商的商人，都破产了。）。我们假设一下，如果有1.2万亿美金出逃，需要多少人。1.2万亿美金不到7.4万亿冥币。只需要上述资产中有15万人全款移民出逃。中国的基础货币就将别抽掉三分之一。我们算满一点，假设这些富翁都不买房产，只是从存款中出逃。假设有10万亿冥币出逃，就是说，现在的105亿存款M2有十分之一出逃，就将彻底摧毁中国的货币发行基础。我不相信等基础货币被抽掉三分之一，郭嘉和央行还稳得起。　　从上面的数据可以我们可以看到冥币的信用基础是多么脆弱。假如中国的富豪有十分之一出逃，或者中国有十分之一的M2被兑换成美金出逃。冥币必将面临崩溃的危险。　　从5月份开始，海外热钱已经开始全面从亚洲撤离。权贵资本也是是钱。它也同样面临资本追逐的两个基本点:暴利与安全。等QE退出，只要十分之一的权贵资本换美元出逃。结果将如何？
作者： 时间： 19:14:55
　　垃圾要退出舞台了
楼主： 时间： 19:15:11
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:06:37　　五．关键点：敢不敢无锚印钞。　　事实上我以前的房价理论都是有实际公式支撑的。从费雪公式，从“M2增速=国内产品销售总额增速”的经验公式，从２００３年诺贝尔奖学者证明的Ｍ２与房价的单向正相关系数。　　简单地说，在M2扩张时，价格（房价+物价）肯定是上涨态势，只是看到底哪个涨得多。而具有金融炒作功能的房价肯定是比物价涨得多的。物价下降和房价下降，只可能出现在Ｍ２收缩过程中。　　也就是说，郭嘉今后十年如果还是以１５％的Ｍ２速度扩张，那么房价绝对不会低于每年１５％的涨幅（以冥币计价）。我的理论本来是无懈可击的，总比那些将房子比喻成手机、电视机，用供求关系来分析房价的经济白痴好点吧。　　我的推论的最大问题，就在于退出ＱＥ后，权贵资金出逃，热钱出逃，美金被兑换1万亿后。那时郭嘉敢不敢无锚印钞。如果他敢，那么就是我前面说的那个，以冥币计价，想房价下跌的朋友，回去洗洗抱老婆睡吧，然后等着迎接高通胀的到来。　　如果郭嘉不敢无锚印钞，那么结局就必然是M2开始收缩。中国整个进入通缩状态。那么首先必然是房子等大宗商品的价格下跌。小民应该可以看到房子的影子了。　　所以，现在的所有的关键点就在于赌郭嘉敢不敢无锚印钞。敢，未来十年就是绝对的高通胀，以冥币计价的所有东西几乎都有上涨。不敢无锚发钞，宇宙路线图中的几十万亿投资就没钱去做了，中国将停止印钞，走上末日博士预测的哪三条路。　　补充一点，郭嘉要是铁了心走宇宙真理路线图。就算他躲过了明年QE退出的兑换美金高潮，也要遇到无锚印钞的问题。现在中国的存款准备金率为20%，就是说，30万基础货币，经过反复存贷，极限就是翻出150万M2（网上有公式）。五年后M2到达200万亿时，30万的基础货币根本不够。而现在已经连续两个月美金逆差了。有人说可以调低存款准备金率，象87年那样为10%。从87年开始，中国的存款准备金率就从现在的10%慢慢升到了20%，为啥。因为金融越发达，金融风险就会越高。就算调冒着挤兑的风险调到10%，到10年后，M2为400万亿时。基础货币又不够了。　　而无锚印钞就是明目张胆地、赤果果地无信用发行货币。这个口子一开，直接就是冥币变朝币。基本上没有国家敢跟你玩了。因为你想怎么印就怎么印。我敢收你的钱吗。　　事实上我也看不清到底郭嘉敢不敢无锚印钞。因为郭嘉给出的宇宙真理路线图实在是太神了。　　印钞、印钞、再印钞——投资、投资、再投资——汇率稳定（停止兑换美金）——继续十年明面上经济繁荣——M2到达400万亿。　　我实在想不出来，他们计划的那些钱钱，除了印，到底能从哪里来。神仙们，你们不要忘了你们身上还欠着70万亿没还呢。你有上哪去弄40万亿去投资呀。
楼主： 时间： 19:15:31
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:07:18　　六．北京的房价。　　回到前面资本的那段，资本追逐的就是暴利和安全。　　温州房价是非常典型的案例。就象我说的，温州房价根本没有崩盘，虽然两年来从3万降到了2万。但是，仍然是全国第三的高位。　　前段时间温州取消限购，说一户家庭可以买两套房。结果销售大厅爆满。我从这个新闻看出两点。　　1. 即使房价已经降到2万，刚需还是买不起的。而且地方ZF、开发商绝对不会将房价降到刚需能承受的合理水平。因为地方zf还要卖地，还要准备收房产税。所以，基本上房价能不降，绝对是不会降的。无数鬼城卖不出去也不降价证明了同样的事实。在这场游戏中，人家绝对陪你刚需玩5年不带喘气的。　　2. 冥币真的不安全。明明温州的房价是下跌态势，为嘛还有那么多的有钱人冲进来买。说明温州的有钱人认为冥币的确是在废纸化，所以他们宁愿持有房产，也不愿意持有冥币。以前不买是因为户口不够。这个可就危险了。等QE真正退出时，你说得有多少权贵资本想换美金呀。美金安全呀。　　回到北京。先假设未来十年就是宇宙真理路线图。我们计算一下北京的房价。　　关于房价和M2的那三个计算公式我讲过好多遍了。直接说结论。就是说，如果每年都卖出1100万套新房，每年M2都增长15%，每年都有1半的M2流入楼市。那么，全国平均房价的涨幅就是每年15%。因为县城基本上没有钱人去炒了。所以销售量毫无疑问会集中在那280个重点城市上。所以，北京的房价到底有多高。绝对比你想的要高。还是按捅妓局的数据来说吧，虽然捅妓局从来都是用六环的数据来拉低平均价的。今年7月北京房价均价35000元。我估计北京房价将会每年上涨33%。10年后北京均价将达到60万冥币。想到时候卖北京住宅换美金的注意了，那时候冥币和美金的比率已经根本毫无意义了，因为那时候肯定已经全面停止P民兑换美金了。每一块美金都会用来进口粮食和石油了。　　上面的情况只要郭嘉敢无锚发钞。绝对会发生的。因为只要他敢印，天量的M2就会交易，就会引起产品价格变化。不是房价，就是物价。郭嘉从来都是严控物价的，因为真吃不起饭，会发生……　　所以，如果是宇宙真理路线图，北京就是下一个孟买。　　如果最终会是崩溃路线图一。那么北京的朋友们就要注意了。现在发生的一切绝对是天下最最无耻的高级黑。因为有人要挣路费了。　　美国退出QE——权贵抛售房产套现——权贵、外资热钱流出——外汇储备大降———冥币停止超发——通缩——击破中国房地产泡沫。　　如果有人知道最后肯定是不敢无信用发钞的，那么他也肯定知道4万亿是真，而40万亿城镇化是假。因为不印钱，上哪里去找40万亿。而且明年就要面对QE退出时的美金挤兑狂潮。倒是被挤兑1万亿都算是轻的。　　那么他会怎么办。他会用一切的真计划，假计划，告诉大家，我将印钞、印钞、再印钞——投资、投资、再投资。于是会出现什么情况？　　就是我前面说的资本的本性。什么情况下资本不会走，就是在可能有暴利的情况下。　　现在不停地宣传以上的投资计划会实现，会有不知道多少个4万亿正在审批中。这时傻子也知道北京的房价会象2008年那样上涨的。如果你是资本方，现在北京房价某地段房价5万，你预计明年就是10万了，因为那个地段楼板价都是5万了。一套一百平方的房子你一年后可能赚500万，直接赚一倍。你会不会投资这套房500万的房子。　　无数的这样的500万涌入北京，权贵们慢慢把手上的房产全部变成纸币。然后，当你还在梦想着明年这套房卖一千万时，权贵们已经偷偷的将纸币兑换成了美金，转移到了国外的子女手中。　　等明年美国退出QE，美金遭到挤兑，这时郭嘉宣布管制美金兑换，很多人想兑也兑换不了。这时候他宣布进入通缩，减少投资。（他不宣布也不行，因为基础货币减少，货币乘数的逆效应会让M2总量开始缩小）。实行鲁比尼给出的三个计划中的一个。（那三个计划每个都是含有减少投资的建议的。）　　通缩情况下，首先就是房产等大宗商品的价格跳水。因为已经没有货币来支撑房产的炒作了。所以房价泡沫将会破灭（看郭嘉是想慢破还是快破。它有无数办法的。）结局是不管房泡破灭需要多久，迟早会回到它原来的价值（按谢国忠的算法是50%）。　　结局会怎样，现在进场投入房地产的资本全部被固化在房子中，想跑也跑不掉了。　　这时郭嘉开始向这些多套房的资本者开始收高额的房产税。房产税成为地方ZF的最大财源。　　于是权贵资本变成了美元事先出逃了。普通资本变成了房子跑也跑不掉了。P民终于可以看见房子的影子了，因为再也没有人炒房了。　　而且这样的资本屠杀惨剧会同时在全国的280个城市上演。　　这场屠杀就像股市的屠杀一样，是可以消除经济泡沫的。屠杀过后，无数的M2灰飞烟灭。而M2的缩减将直接挤出人民币的泡沫。就是我前面说的1块钱只能买到5毛钱的产值。　　如果他们能在这场资本屠杀中消灭掉20万亿的M2，就相当于减少了40%的泡沫。对郭嘉未来的经济绝对是重大的利好。　　吹牛吹完。回到现实，不管是宇宙真理路线图还是崩溃路线图。一二线城市的有效刚需。还是建议你们立刻、马上去买房。因为你们赌不起。　　假如是宇宙真理路线图，毫无疑问，你现在不买，基本上一辈子都凑不够首付了。　　假如是崩溃路线图，你也得马上买。为啥？因为你赌不起。相当于别人用一个指甲跟你赌一条命，一辈子。就算所有的数据都证明，宇宙真理路线图只有10%的可能性，而崩溃路线图有90%的可能性。你敢赌吗？赌输了就算你一辈子都买不起房了。你敢不敢赌？　　而且，就是我以前强调的东京和纽约的例子。崩盘了。他们仍然是全球前十贵的房子。　　吹牛吹完了。欢迎大家来吹。
楼主： 时间： 19:15:54
　　楼主：重庆半兽人 时间： 08:14:30　　《根据末日博士鲁比尼的预测讨论崩溃时间点》　　事实上，经济危机的准确时间点，是可以预测的。　　谢国忠曾经准确地预测了1997年的亚洲金融危机。所以当时他在华尔街投资银行摩根士丹利被基金经理客户连续三年评选为亚洲第一的分析师。（据我了解，中国的经济学家有华尔街背景的好像只有他一个。）　　末日博士鲁比尼准确地预测了2007年的美国次贷危机。而且是在次贷危机爆发前一年半就准确地预测到了整个次贷危机的过程和结果。　　事实上，经济危机的准确时间点，是必须预测的。　　没有对崩溃时间点的准确预测，崩溃论就象一坨屎。不光闻起来臭，你以为它是好药，吃下去的话也会把肠子都拉出来。就象谢国忠，从2005年开始就喊中国经济泡沫破灭，到2012年初还在喊当年房价崩溃，直接降50%。大家想想，如果有谁听信了他的话来做相应的操作，不是亏的连他妈都不认识了。现在别说2005，就是穿越回2008，大家也是砸锅卖铁，就算是借高利贷也是能卖几套房就卖几套房吧。　　经济论坛上年喊崩溃也差不多，好像从2006年就开始了，到现在还没有结束。从事实上来看，听信他们的人基本上当年的钱留到现在，连一个厕所都买不起了。　　算命的跟你说：一。你一定会死，80岁死。二。你一定会死，8岁死。很显然，这个根本不同的两种人生。经济论坛上的崩溃论者预测了无数次，泡沫破灭，到那一年房价会死。结果房价现在还象天天吃了威哥似的屹立不倒。　　当然，我可不想象他们那样信口胡说，图一时痛快，害人害己。我写文章的目的很简单，试图看清未来，给自己，也是给3亿无房的刚需（有效的和无效的）一点可靠的建议。　　我的看法就是，关于房子，刚需们尽量收集所有能收集到的信息，然后做出自己的判断，愿赌服输。　　大家如果仔细看过我前面的两个小节：　　“　一 M2和房价的相关性公式”　　“二．数据上的“房地产白银十年”　　就会明白，在没有出现泡沫破灭的黑天鹅事件前，房价绝对是和M2正相关的，即使有一些百分点上的误差，也绝不影响大势的判断。就是说，如果M2的放水政策可以持续十年，以冥币为计价单位的话，房价绝对会以和M2增速差不多的速度上涨。　　为了免于害到自己和大家，现在最关键的问题就在于：印钞还能再印十年吗？　　喊崩溃论的神棍们虽然讨厌，但我们不能不承认一个恶心的事实，神棍们每年都喊崩溃，每过一年，他们预测的准确度就高一分。因为现在经济危机肯定是比2008年更近了。　　所以我不厌其烦地和大家讨论崩溃的时间点，我觉得这才是最关键的问题。这个问题不解决，一切的预测都是一坨屎。　　我也发过两个贴请教崩溃论者，感觉经济论坛的水平实在太次了。他们的基本回答就是：你一定会死。我问：多久？他们回答：百岁以前。当然，也有理性崩溃论者的回帖。　　人，只能靠自己。　　为了用合理的价格买套房子，我继续努力为刚需和自己分析崩溃的时间点。　　先来看看真正的大师的预测。因为谢国忠不准，就不看他了。看末日博士鲁比尼的。　　《末日博士鲁比尼对2013年中国崩溃论的解释(原创翻译)》，　　2011年鲁比尼到中国转了一圈，写下了这篇文章。　　他对中国经济分析看可谓一针见血，全面而详细。有兴趣的人可以看一看。　　他认为中国的经济危机将在年度爆发，原话是：“中国经济硬着陆的风险将显着上升的时间是在2013-14年度而不是更晚。”　　不得不承认末日博士果然有两把刷子，两年多前就已经准确地预测到了今年下半年中国发生的事情。最近几个月的无数新闻证明他预测的时间点和现象可以说是完全准确的。　　我去年读这篇文章还不觉得，现在重读，真的觉得他神了。　　他分析的经济危机原因我就不说了，差不多中国人都知道，虽然我们无法象他那样总结的全面具体。　　我们直接来看他的结论。　　“我们将对中国2013-14年度硬着陆的各种可能情形进行了详细分析。第一种是一个完全的“崩溃(22%的概率) （crash and burn）”伴随着严重的经济和银行危机的结局。另一种是“蒙混过关(15%的概率)（muddle through）"的情形，中央政府全面救助的地方债务和银行，这导致失落十年，即投资率逐渐下降，经济增长放缓，但不会有真正的硬着陆。最后一种可能是“空间换时间(63%的概率)（slow grind）”，政府提供部分救市银行业清理地方政府债务的拖欠率。地方政府，中央，国有企业和银行分摊呆坏账，结果是投资和经济增长的显着下降，但是防止了金融危机的全面爆发。”　　鲁比尼给出的三个可能性是：(停止投资)刺破泡沫，投资率逐渐下降，投资显著下降。
楼主： 时间： 19:15:26
　　楼主：重庆半兽人 时间： 08:14:52　　然而，末日博士猜得到开头，猜不到结局。他只是以正常人的思维来考虑经济的。很显然，泡沫已经很大了。现在ZF的所有方法都应该是怎样去减小泡沫。然后，他没有想到。　　中国的神仙给了个神回复：印钞、印钞、再印钞；投资、投资、再投资，继续吹泡泡。　　在宇宙真理面前，鲁比尼的经济规律又只有跪的份了。在伟大的宇宙真理面前，经济规律算个屁呀。我们的神仙觉得只要印钱，接着投资，一切问题都解决了。　　近期密集出台的投资计划如下：（有些没有确认）　　中央3.0版4万亿。　　地方版40万亿（十年）。　　国务院信息消费3.2万亿　　上海市2500亿。　　房企A股融资（千亿以上）　　城镇化重点镇建设（1500亿以上）　　……　　鲁比尼看到上面密密麻麻的数字，一定会发觉自己的经济学全白学了。在宇宙真理面前，他只有顶礼膜拜的份。原来泡沫还是可以继续吹的。原来神州是没有重力的。　　鲁比尼已经判断错了，大家有兴趣的话继续聊聊到底这个泡泡什么时候能吹破。　　中央3.0版4万亿。　　【人民日报】原标题：新增投资不搞新版四万亿 专家称不会造成浪费　　　　新一轮投资重主要包括：“十二五”规划明确的重点建设任务（电力、煤炭、石油、天然气、水电和风能、太阳能等），棚户区改造及市政配套基础设施，交通基础设施(中西部地区铁路投资、大中城市城际铁路和地铁建设)，城市基础设施和公共服务设施，农村电网改造升级……　　（大家都知道，城轨附近的土地都是会大大升值的，棚户区改造是为了拆出需求的）　　国务院信息消费3.2万亿　　国务院出台鼓励信息消费方案 2015年规模超3.2万亿　　主要目标。信息消费规模快速增长。到2015年，信息消费规模超过3.2万亿元，年均增长20%以上，带动相关行业新增产出超过1.2万亿元，其中基于互联网的新型信息消费规模达到2.4万亿元，年均增长30%以上。基于电子商务、云计算等信息平台的消费快速增长，电子商务交易额超过18万亿元，网络零售交易额突破3万亿元。　　地方版40万亿（十年）　　以长沙为例，在投资惯性增长之外，未来5年将投资重点项目共8292亿元，假设最终只有60%的项目付诸实施，则每年需增加1000亿元投资。中国的行政区划可以折算成多少个长沙市？ 　　长沙：7月26日，长沙市对外宣布，2012年重大推介项目195个，总投资额达8292亿元。五年内完成。　　贵州：本月即将公布的《贵州省生态文化旅游发展规划》显示，从各地上报2382个项目筛选出总额3万亿元左右的重点投资项目，初步提出规划10个国家级重大项目、50个省级重大项目和200个省级重点项目。大约10年内完成。　　广州市近日也提出，下半年一系列的投资计划也超过2000亿元。另外，近期该市动工的白云机场扩建工程以及新近获批的7条地铁线总投资合计也超过了1400亿。　　7月16日，宁波市 鼓励投资奖励。　　　7月23日，南京市　鼓励投资规定　　城镇化重点镇建设（2500亿以上）　　城镇化加速布局：每县至少发展一个全国重点镇。预计此次新名单中，我国重点镇将增至2500个以上。那就是意味着，全国各县（市）至少将有1个重点发展镇列为全国重点镇，并使全国重点镇成为今后各地各有关部门扶持小城镇发展的优先支持对象。全国重点镇的增补调整推荐条件是人口达到一定规模、区位优势明显、经济发展潜力大、服务功能较完善、规划管理水平较高、科技创新能力较强。 　　滚出土地去！老老实实去买房子当奴隶去！
楼主： 时间： 19:17:15
　　《宇宙真理和经济崩溃的可能性讨论》　　看着最近的一系列神出招：印钞、印钞、再印钞；投资、投资、再投资。看着今天疯狂的经济新闻，我这个屁民彻底地凌乱了。　　我搞不懂他们现在到底是想让全世界见识啥叫宇宙真理，还是准备挣够盘缠走人。　　大家还记得我写的“公式一”不。　　M2增速=国内产品销售总额增速（销售额＝价格x销售量）　　这个公式是个铁律，而且很好理解。因为你购买的每一个产品，最终都是变成了他人账户上的一笔存款。Ｍ２定义的简单解释就是：现金＋存款。　　广义货币（M2）=流通中的现金M0+活期存款+定期存款等（城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款）。　　我简单地把国内产品价格分成两大类：房价+物价（除房子外的一切产品价格）。　　好，理解了这个公式，所有盼望着价格下降的朋友就要明白。价格下降，只可能发生在通缩周期，不可能发生在通胀周期。就是说，在M2大放水、大增长的周期中，不是房价涨，就是物价涨（根据新增M2流入房地产的比例大小而定），绝不可能两样一起跌。　　所以，“房价+物价”要跌，必须是郭嘉停止这样的疯狂货币超发。如果不停止货币超发，以冥币为计价单位，“房价+物价”永远是一个上涨态势。　　永远到什么时候？涨到什么程度呢？中国上已经有无数实例，概莫能外。涨到老百姓吃观音土，然后game over，然后重启游戏，再玩一遍。　　大家应该明白，疯狂发钞就是一种赤果果的qiangjie，而且大部分时间都是直接qiangjie穷人和手握纸钞的富人。所有希望“房价+物价”下降的屁民，除非疯狂发钞停止，否则我们盼望的降价永远不可能发生。　　现在能够阻止神仙们疯狂发钞的只有国内和国外两条线了。　　崩溃路线图一：　　美国退出QE——权贵抛售房产套现——权贵、外资热钱流出——汇率崩溃——冥币崩溃——击破中国房地产泡沫。　　崩溃路线图二：　　继续货币超发——高地价——高房价——高房租（厂房、写字楼、店铺、住宅）——高成本——民营企业大面积死亡——大规模的失业潮击破房产泡沫。　　“崩溃路线图二”在十年之内不可能完成，而且神仙们还有无数后手，所以基本上没有什么讨论的意义（我倒是写了些废话讲为啥不可能，发在下一楼）。大家要明白，这是一个没有规则，没有底线的神州（或者说底线就是观音土）。从今天的光大“乌龙”事件就可以看出。（顺便提一句，那些今天上午在高位接盘的散户情何以堪。明明知道那里是屠宰场，不是赌场，干嘛还要去。赌场至少还有讲点规矩的，屠宰场可是不讲的。）　　“崩溃路线图一”将在明后两年爆发，大家拭目以待。　　节点就是：1.三中全会。2.QE退出。3. 权贵抛售房产套现——权贵、外资热钱流出——汇率崩溃。　　回到开头，我不懂他们现在到底是想让全世界见识啥叫宇宙真理，还是准备挣够盘缠走人。如果他们能躲过明后年的这一劫，能够在汇率不崩溃的情况下继续印钞十年。那么会出现什么情况。会出现宇宙真理路线图。　　宇宙真理路线图：　　印钞、印钞、再印钞——投资、投资、再投资——汇率稳定——继续十年明面上经济繁荣——M2到达400万亿　　现在郭嘉最迫切的是什么，就是在今年年底，40万亿地方债务有53%都要到期了（审计署说是38万亿，郎咸平说的数据如果刨开养老金等，是40万亿。所以相差不大）。大家想想，如果让神仙们成功地印钞400万亿，到十年后，大家觉得这40万亿算个屁呀。　　毫无疑问，宇宙真理路线图如果能够成功， 屁民们生活的将会比现在惨两倍。而且惨两倍还是最好的一种情况，前提是神仙们承诺的你的收入翻一番能够实现。　　明后两年，到底是走向“崩溃路线图一”，还是走向“宇宙真理路线图”，自会分晓。
楼主： 时间： 19:17:34
　　楼主：重庆半兽人 时间： 21:11:16　　《“崩溃路线图二”可能性小》　　崩溃路线图二：　　货币继续超发——高地价——高房价——高房租（厂房、写字楼、店铺、住宅）——高成本——民营企业大面积死亡——大规模的失业潮击破房产泡沫。　　我个人觉得这个路线图几乎不可能，一是因为国人的奴性，观音土的底线。二是因为这场路线图中郭嘉有无法个后招。所以基本上我认为是不可能的。　　我下面写的废话比较多，所以忙的朋友可以根本不用看下面的。　　回到崩溃路线图二。网上有无数帖子描述的比我好太多，所以我只简单说下。由高房价（真正的根源是因为高地价）引起的高房租（厂房、写字楼、店铺、住宅），首先增加了民企的厂租成本，其次增加了人力成本。因为打工者出去吃碗面，都会比以前贵的多（铺面成本已经翻了几倍）。北漂一族群租生活的凄惨景象最能反映出高房租的酷烈。　　那么，高房租引起的高成本必将导致民营企业的大面积死亡。这种情况在广东正在持续发生。所谓的用工荒，无非是厂方给出的低工资根本无法维持打工者最基本的生活。你让他立马把工资涨三倍，你看用工还荒不荒。　　好，关键点，这个过程要多久才能引发大规模的失业潮，击破房产泡沫。　　虽然没有准确的数据，但我估计十年之内上述过程不可能完成。原因如下：　　1.中国的城镇化率在未来十年，99%的可能是持续增长的。我一直强调，城镇化率虽然不能支撑房价的增长，但却可以支撑房租的增长。现在的情况是广东东莞等地的企业正在倒闭，常住人口正在减少。但中部和西部的工厂正在成片建立，从广东回流的农民工正在自己的本省打工。例如富士康在河南、重庆、成都的工厂。就是说，从全国范围来看，中国的城镇化率绝对是会提高的。在大规模的工厂倒闭和失业潮下，总体趋势会是珠三角、长三角等地外贸民企纷纷倒闭，农民工向中西部城市回流，但全国总体城镇化率肯定是提高的。大家知道，在人口净增长的城市，房价下跌基本上是不可能的。虽然这些净增长的人买不起房，但却可以给地方ZF，yinhang，开发商进行房价炒作的借口。　　2.鬼城事实上没有崩盘。（大家低估了地方ZF，yinhang，开发商的联手护盘能力。）　　虽然我没有数据可以解释他们的护盘手法。但我们可以看结果。下面的均价都是以两年为期，今年7月份同比。数据来源为城市房产网。　　温州，从3。　　三亚，从2。　　海口，从。　　郑州，从 。　　常州，从。　　东莞，从。　　唐山，从。　　贵阳，从。　　绵阳，从。　　营口没查到，因为房价没排到全国前100名。　　我一直说的房价崩盘，都是指当地房价降50%（并且降到当地人均月收入正好可买一平米）。例如温州，温州两年来从3万1降到了2万1，降了三分之一。但是，大家可以看看“2013年7月城市房价排行榜”，温州房价上个月仍然是位居全国第三名。这叫崩盘吗？　　所以网上无数喊温州崩盘的都是不经过大脑考虑的白痴。　　谢国忠2012年有详细的数据证明，计算结果是中国的房地产价格有50%都是泡沫。　　在上面的大部分城市，都有鬼城之名。可以看到，鬼城的泡沫根本没破。但房价基本上也没涨。上面的城市涨的最多的是东莞，两年内房价涨了9.6%，一年内5%都不到。　　大家应该知道一个常识吧。贷款炒房者，必须房价每年上涨10%才能保本（约7%的贷款利息，约3%的交易成本）。也就是说，按道理来讲，这些鬼城的炒房者早就应该抛盘止损了，要不然这两年利息都要亏14%左右。可是，无数房价基本不涨的三四五线鬼城，都没有出现大家期望的抛盘潮。都没有出现房价崩盘。为什么？　　虽然我不知道确切的原因，但事实证明。无数的用供求关系计算房价崩盘的人都错了。而且错的离谱。即使炒房团全灭，但三四五线鬼城房价仍然不崩盘。证明看空者的供求关系理论根本就是错的。　　想一想，资本家把牛奶倒掉也不愿意降价卖的事实。而房价的定价权75%以上都是捏在谁的手上。　　就是说，就算房子卖不掉了，地方ZF也可以轻轻松松把这个房价盯死在目前这个高位上。轻松陪你玩十年都没问题（前提是地球上只有中国一个国家）。但为啥他要这么做呢？　　用供求关系来计算房价的崩溃论者。一定还在疑惑为啥我的经济规律根本就不管用了呢！为嘛鬼城根本就没人买，还不降价呢！　　我试着告诉你宇宙真理到底是怎样运行的。（欢迎大家讨论。）
楼主： 时间： 19:17:57
　　楼主：重庆半兽人 时间： 21:11:56　　3.大家错估了地方ZF的真正目的，错估了修鬼城的真正目的。　　按我上面房价崩盘的定义，降价50%（并且降到当地人均月收入正好可买一平米）来算。真正意义上的房价崩溃，事实上只有鄂尔多斯一个地方。温州、海南只是前期炒作太猛，虚火太高。现在虽然降了，仍然是远远高于国家上认可的正常的房价收入比，房泡泡根本没破。　　所以从讨论崩盘来讲，只有鄂尔多斯一个地方有意义。　　看这个数据，大家可以大致感受下房泡的极限。鄂尔多斯崩盘前：已建好的房屋，人均2.7套房，按3人一户算，户均8套。如果算上在建项目，两年后人均可达10套房。　　就是说，泡沫在吹大时，远远超过了正常人的想象。　　为啥三四五线鬼城泡沫还不破。就是因为他们离鄂尔多斯的标准还远的很呢。　　就象我前面说的，房子作为炒作的金融投资品，多高的价格都是合理的，只要有人接盘。多低的价格也是合理的，只要有人抛盘。　　回过头来，我们猜测一下宇宙真理到底是如果运行的。　　想想，假设你是某个一个市的一号。你会怎么玩。　　过程不说了，看结局。鄂尔多斯崩盘了，大家有看到当地那个行长被抓到吗，大家有看到的市长下岗的吗。就是说，就算玩砸了，卖出了人均10套房的土地，又怎样。反正也没事，不捞白不捞吗。　　从地方ZF和yinhang的角度来讲，根本就是地卖的越多越好，因为玩砸了屁事没有，反而是多卖一块地就多捞一把。鄂尔多斯的开发商就比较悲催了，就象任志强说的夜壶，被地方zf用完就扔。但你不当夜壶，大把的人愿意当。　　我前面一直疑惑的问题，三四五线鬼城根本就没有什么销量了，为嘛房价不降。而地却还在一片片地卖，房还在一片片地修。虽然我无法解释全部的事。但事实已经证明，用供求关系来预测三四五线鬼城根本是错的。也许他们的手法就是我了解的用yinhang套贷款的方法。也许不是。但我们看结果。　　鬼城继续修到底肥了谁。谁最有动力去修鬼城。谁又有能力去修鬼城。毫无疑问，就是鬼城的最大获利者：地方ZF。鬼城的真正的操盘者是地方zf。他的目的并不是卖房，而是卖地。　　因为不管卖不卖得出房，他的土地出让金是已经到手的了（虽然那是开发商从yinhang借的）。而反过来，为了地价能卖的高，地方zf一定不能让房价降了。虽然我不知道背地里地方zf给了开发商什么好处，但我想处在食物链顶端的地方zf，想要找个听话的夜壶是很容易的。何况很多本地的开发商根本就是它的亲戚。　　鬼城不是为了屁民修的，鬼城完全是为了地方zf从yinhang里套出土地出让金。因为大手大脚惯了，财政收入早就不够用了。地方zf一年一半的钱都必须从土地出让金里出。所以，鬼城是必须修的，不修市里的工资都要降一半了。所以官老爷那句话真是实打实的肺腑之言:不拆，你们吃什么？　　所以盼望鬼城降价的屁民可以再等到了。等到鬼城卖到了人均10套房的地，鬼城崩盘的，会降价的。如果非要我加个期限，我觉得是：十年。除非你们那里人口和鄂尔多斯一样少。就是说，只要地方zf当地还可以从yinhang中套出钱了，土地的销售是不会停止的。但大家知道，一个当地的yinhang每年是有额度的。所以等他们卖到鬼城崩盘，还有好久。　　最恨的是我们那里又卖了好大六片地。城南的鬼城修好两年还没人呢。城北又全卖完了。看他们卖地的速度，现在真的是急了。
楼主： 时间： 19:18:17
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:40:51　　《我看到了三四五线城市房价的曙光》　　我写了这么多，只是想告诉大家，一切的房价都是货币现象。（平均）房价下跌只可能发生在通缩周期。　　金融工具，只要有人炒，就会涨。例如藏獒，炒的时候几百万，几千万一只，豪车迎接。现在没人炒了，几百万一只的藏獒被卖给狗贩子，5块一斤。　　当然，房子比喻成藏獒不恰当。我只是看见藏獒的新闻想笑。　　楼市比喻成股市是最恰当的。只有有更多的货币进去炒，股指（楼市均价）肯定是上涨的。例如亚洲几个国家的股市，因为QE后热钱的进入，平均涨了1~3倍。但从今年5月份开始，热钱流出，这些国家的股市都开始大跌了。　　具体到一个城市也是一样的，如果这个城市没有资金继续炒，那么它的房价就涨不上去了。　　所以同处牛市，虽然股指（楼市均价）是上涨，但龙头股，大盘股，垃圾股的走势是完全不同的。　　先说各线城市的划分。网上有不同的版本。我说下我的划分标准。　　一线只有4个。二线城市大约70个（包括绝大部分省会城市和国家重点监控的70个城市的大部分）　　好，一线城市是龙头股，二线城市是大盘股。三四五线城市完全是垃圾股。　　今天看到了一个让我震惊的数据，而且这个数据印证了我一直以来的想法。　　《30城市年销售额占全国近半 半数越过千万方关口》　　2012年，TOP30城市商品住宅总成交面积为3.57亿平方米，占全国288个地级市9.85亿平方米的36%；TOP30城市商品住宅总成交金额为26417亿元，占全国288个地级市53467亿元的49%。（2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米，商品房销售金额64456亿元）　　近日，国内知名地产研究机构克而瑞发布了2012年全国288个地级市商品住宅销售面积数据，惠州楼市去年的销售面积排名第21，达到787万平方米。排名广东省第二，进入全国前30强。　　《一线城市被挤爆土地供不应求》　　据统计，2013年上半年十大房企在一二线城市的拿地面积、金额占全国比重分别达到76%、91%，房企回归一二线态势非常明显。　　会算账的朋友应该可以看出来了，上面的数据证明了一件事。全国80%的资金都是计集中到了我说的一二线的70个城市。包括开发商的资金，包括买房者的资金。　　所以，三四五线城市，基本上房价都涨到头了。　　三四五线的兄弟有福了。你们哪里的房价基本上不会涨了。就算将来每年还是15%的发钞率。你们那里房价也不会涨了。　　因为，房子是用来炒的。不管是地方zf炒地，还是开发商炒楼。没有天量的钱钱都是不行地。但炒作需要题材，垃圾股没人碰了。垃圾股的三四五线城市即使是在未来的房价牛市，还是房价涨不了。因为现在三四五线城市基本上靠地方ZF从银行里套出来的钱在炒地。　　三四五线城市的人，再等个5~10年，房价会跌的。　　从销售金额来讲，1400个县城（包括县级市和县级区，全国的最新数据是1462个县。　　）只占了全国购房资金的18%，平均每个县平只占全国资金的万分之1.23。　　而北京去年销售面积1305万平米，均价约26315。就是说，北京一地的销售金额占了全国的5.3%，上海1435万平米，均价约26315，上海一地的销售金额占了全国的5.8%。广州销售金额占全国的3%左右。　　就是说，光北京、上海两城，就吸引了全国11%的资金。　　就算国家走宇宙路线图，这种龙头股的走势和垃圾股的走势也是会越来越明显的。资金流的比例一二线城市绝对会占全国的份额越来越大。　　现在三四五线城市完全是地方zf和银行、开发商在套取土地出让金，联手护盘。所以，三四五线的朋友，完全该去和zf赌一场，五到十年，胜利的机会是很大的。
作者： 时间： 19:18:24
楼主： 时间： 19:19:35
　　楼主：重庆半兽人 时间： 22:17:41　　讨论问题，至少要在基本的范围定义上要有共识。在中国，我觉得要了解经济，经济学不是关键，反而是政治一定要先学好。　　下面是引用网友的，想了解中国经济的人不得不看的内容。下面的也证明了我一楼说的结论2.政策面永远不会主动推出……　　2.官办企业.　　“国有企业”这也是一个典型洗脑词汇，大清洋务运动的时候,那些朝廷开办的公司都是这种所谓的"国有企业",只是大家都清清楚楚地叫这些企业为“官办企业”，只是莫名其妙的现在被喉舌改名成了"国有企业",这就如同把一砣屎叫做"香蕉"一样,不管你如何去解释这个香蕉如何难吃,如何味到不好,如何气味不好,如何有毒,等等都很难说清楚问题,真正最快的解释清楚问题的方法，就是叫它是一砣屎,你什么都不用解释,一砣屎还有什么好解释的.所以官办就是官办,别他MD换个名字来蒙人，大家比较下面两句话：官办企业就是被官府控制的企业，靠垄断来搜刮奴役老百姓，这种企业越多，咱老百姓越惨。这句话是不是很容易说服人？但是如果你使用那个把屎叫做香蕉的词汇来说，就变成了：国有企业就是国家的企业，是我们老百姓的企业，这种企业越多对咱老百姓好。发现这两个词导致的天翻地覆的区别了吗？这就是洗脑的最高境界，搞出一个词套住你的思维方式。　　3官僚垄断　　说了"官办企业"，顺便说一下官办企业的重要特征"垄断"，而且是“行政性垄断”，喂喂喂...等等。怎么叫做“行政性垄断”，好深奥,好绕口的词啊，搞不懂呀。那为什么要取这么个绕口,不知所云的词呢？最后你会发现这个高深莫测的所谓“行政性垄断”其实就他MD是指官府搞垄断,即“官僚垄断”，乔装打扮一下就成了“行政性垄断”，一下子就把“官僚垄断”的罪恶本质给掩盖起来了，所以根本就不要使用什么指鹿为马的“行政性垄断”，而应该使用揭露他的本质的话——“官僚垄断”，官办企业就是官僚搞垄断的企业，官僚垄断是官办企业的最大特征，官僚垄断企业通过垄断暴利压榨老百姓，最典型的就是中石油，中石化这样的官办垄断企业，官办企业没有一个好东西。　　4官有制　　谈了官办企业的重要特征——“官僚垄断”之后，为了更好的揭示官办企业的罪恶本质，还要给大家揭示一大堆指鹿为马，颠倒黑白的词汇：“国有”“国营”“国有企业”“国营企业”“公有”“公有制”“公有制经济”所有这些都玩的是把屎叫做香蕉的把戏，正确的说法应该叫做“官有”“官办”“官办企业”或者“官僚企业”“官有”“官有制”。所以应该正本清源“国营企业”、“国有企业”应该叫做官办垄断企业；“国有银行”应该叫“官办银行”；“国有资产”应该叫做“官有资产”；“国有制”应该叫做“官有制”...依次类推。这里可能有人会说叫做“官办企业”合适，但是不能叫做“官僚企业”，说这些企业不是官僚自己的，这是典型的大家不知不觉被洗脑后的思维方式，真正的官僚企业就是人在当官的时候就控制企业，人在不当官的时候就失去控制这个企业，这才是真正的官僚企业，如果哪个企业不管这个人当不当官都是这个人的，那是个人企业，是民营企业的范畴。官僚企业和民营企业的根本区别就是官僚企业只在人当官的时候才归这个人控制，所以说官办企业就是官僚企业，官办企业就是官僚垄断企业，所谓公有制经济就是官僚垄断经济制度，是天底下最邪恶的制度，本质上就是慈禧把全天下的企业都没收充公归她控制的独裁经济制度。　　5民有制和官有制　　下一个洗脑词是"私有制".选择这个难听的词是经过官养喉舌们砖家级人物特意安排了的，而且这种安排对自由派一方是极其不利的。大家可以把“私”和“公”这两个词放在一起对比以下，很明显“私”不好听，“公”就好听；我们再看“官”和“公”这两个字，很明显“官”太刺耳，“公”听起来就悦耳；然后我们再看“私”和“民”这两个字，很明显“私”就难听，“民”就好听；官府养的砖制派砖家巧妙的选择了“公”有制来美化“官”有制，同时选择了“私”有制来丑化“民”有制，这就是官僚垄断媒体指鹿为马特别设计的一整套说法。只要你使用喉舌给你设计的"私有制"和"公有制"这套说法,你就急难辨赢对方,还没有开始辩论,光听名字,公有制就比私有制好,你还怎么想大家说明私有制比公有制好呢?所以要想在在思想上占领最高制高点,就要彻底否定并抛弃整套喉舌设置的政治名词陷阱,使用"民有制"和"官有制"来进行辩论,其实只要你一开始使用这样的词汇,你就完全进入了另一个思想的境界,还没有开始说,你就已经取得压倒性优势,民有制、官有制哪个好？自然是民有制比官有制好了,这还用说，民有制中老百姓拥有拥有生产资料的权力,可以自由处置买卖自己的生产资料,老百姓可以把自己积攒下来的钱拿去投资改善生活,而官有制让官府用暴力抢劫了全国老百姓的生产资料,说白了就是当官的当土匪的制度,不仅抢劫了全国老百姓的生产资料，而且还永远剥夺了老百姓积累财富投资改善生活的权力，永远给官僚垄断企业奴役，那个制度好那不是一目了然吗！　　大家看明白了两套说法之间对思维方式天翻地覆的改变了吗！所以追求自由民主的朋友们，再也不要使用妖魔化的“私有制”概念了，而是用简单明了的“民有”“民有制”概念，同理“私营企业”应该改为“民营企业”或者“民办企业”
楼主： 时间： 19:20:27
　　楼主：重庆半兽人 时间： 22:18:55　　1"资本主义”（英文:capitalism）这个词完全是杜撰出来的词汇,他第一次出现是在马克思的《供铲住仪宣言》里，也就说在马克思杜撰出这个词汇之前，世界上根本就没有"资本主义"这个词，马克思杜撰出这个词汇，本来就是为了丑化,妖魔化对方而专门编造出来的贬义词，因此追求民主的人们应该停止这个别有用心的邪恶词汇，大家看美利坚合众国的人们是怎么说的吧，他们会说“为自油而战”，而绝不会说“为资本主义而战”，是“保卫自由”，"捍卫自由",“推行自由”，而不是保卫资本主义，捍卫资本主义,推行资本主义，是“自由主义经济”，而不是“资本主义经济”;是"自由国家",而不是"资本主义国家"，由此可见所谓"资本主义"是一个专门为妖魔化而杜撰出来的词汇,正确的说法应该是"自由"。这就如同有人故意把"香蕉"叫做"树屎",只要你使用这个词,不管你如何去解释这个树屎口感是如何的好,如何细腻,软滑,芳香,味美可口都是枉然,所有这些解释都赶不上你直接叫它香蕉来的好,而香蕉就是好东西,就是好吃.所以: 　　“资本主义社会”应该改称“自由社会”，　　“资本主义国家”应该改称“自由国家”，　　“资本主义制度”应该改称“自由制度”　　而自由社会就是好,人人都向往自由,所以自由国家就是好,自由制度就是好制度.而根本不需要煞费口舌的去跟别人去解释什么一大通高深的理论.　　所以当你说"美国是一个资本主义国家"的时候,你就被不知不觉的洗脑了,正确的说法应该是"美国是一个自由国家".　　
楼主： 时间： 19:22:09
　　楼主：重庆半兽人 时间： 17:52:45　　二．数据上的“房地产白银十年”　　开始估算数据。　　1. M2的估算，理由如前，在十年内不崩盘的前提下，每年15%，5年后200万亿，10年后425万亿。　　2. 每年商品房销售面积增速。从近年数据来看，限购以后，2012年商品房销售面积11亿平方米，同比增长1.8%，2011年为10.9亿方，2010年为10.5亿方。三年来变化不大。为了计算简单，假设这十年商品房销售面积保持不变。大家如果落实到每年，可以自己按当年实际数据换算。　　最大的变数就是我最头疼的KFS当年假按揭的销售量。这些销售量一部分会在10年内进入市场，分润每年的M2购买力。一部分会因为卖不出去，每年提价10%空转，相当于留在yinhang手中的定时炸弹。　　3. M2流入商品房的比例，我估算为50%，十年下来和2012年的比例相同。原因在于中国的阶层基本上已经固化，而每年M2放水后，这个阶层能分润的比例是基本固定不变的。而上面的数据假设的是这个阶层购房兴趣也是不变的。之所以这么假设，是因为目前在国内，没有任何金融工具能达到房子的保值功能。毫无疑问，房子在没有出现其它有效替代品之前，都是富人投资保值的首选。　　4. M2和房价正相关系数。在上面地数据都正确的前提下，这个系数是1。就是说，如果每年都卖出1100万套新房，每年M2都增长15%，每年都有1半的M2流入楼市。那么，全国平均房价的涨幅就是每年15%。我在头条贴里预测今年一线房价涨15%的依据是年初的M2控制在13%的前提下，看今年这放水的架势，估计不止这个数了，一线房价平均涨幅在18%左右（同一楼盘36%）。　　简单地说，5年后平均房价翻一番，10年后翻两番。有人说，这也太贵了，10年后平均房价是现在的4倍。Zf说，不贵了，你可千万不要忘了我这个价格是以冥币计价的呀。而且我说过的，给你们收入倍增，2020年你们收入都已经涨一倍了，从房价收入比来讲，10年房价想当于只涨了1倍。太对的起你们屁民了。　　好，这个年15%的房价增长，到底可能性有多大，后面再讨论。但我觉得这个数据对zf来讲，绝对是个完美的数据。因为如果zf通过一系列的操作达到了这个数据，那么毫无疑问他们就又成功地在河里继续摸了十年石头，而且还不用上岸，上上下下又可以继续莺歌艳舞十年了。姑且称为“房地产白银十年”。　　继续讨论前，在这里我要先澄清一个重要的概念，就是先有M2还是先有房贷。有朋友认为我对M2的理解不正确。因为房贷从本质来讲，是以一种负债的形式被计入当年的M2增量（M2的定义我就不粘贴了）。所以应该是房贷引起了M2的增长，所以房价不是印出来的。这种观点好像在CCAV中反复播放过，也被挂在很多砖家叫兽的嘴上。我以为大家都知道这个观点错在哪里，所以一直也没驳。　　呵呵呵。上面的理解从M2的定义上讲是完全正确的。可惜的是，这是按照外国教科书的理解，很多的经济学书呆和普通百姓又载在中国特色上来。这个理解在外国是完全对的，但中国不是这样的，中国真的是先有M2，后有房贷的。　　看事实：　　在中国，M2是投资的源动力，投资是中国经济增长的三驾马车之首，M2的快速增长，带动了GDP的增长（2009年后拉动力不断减弱），房地产及关联产业投资是中国投资的重要组成，M2的快速增长，首先就是推动房地产及相关产业的快速发展。　　我们看一下具体流程（虚拟）。上海市从农行整了2500亿M2出来，然后建条高铁，刘志军同志为总负责人。经过一番运作，高铁建成，但其中约1250亿被所有相关人员暗地获得。为嘛灰色收入这么高呢？因为刘志军同志买的是2万一个的水龙头（成本200），20万一个的马桶（成本2000）。结果完工算账，刘志军同志和所有相关人员分得了1250亿冥币。刘志军用了8亿买了300套住房。而其它同志也根据自己的收益多少购买了几十至上百套房屋。　　就是说，中国的真的是先有M2，后有房贷的。　　有一个学者根据历年数据，总结出了一个房价与M2/GDP之间的一元线性公式：　　房价= 5.37*M2/GDP - 3.64　　这个公式和历年实际房价数据对比，契合度为80%，已经是相当高了。为什么这个公式能预测房价，因为年初中国的M2增速和GDP增速都是某院在会议上定的。　　这个公式出错的可能就是年底M2和GDP偏离了某院年初的设定太多，这基本上就属于黑天鹅事件了。
楼主： 时间： 19:28:57
19:13:44　　不懂，不过希望降下来，让老百姓都能买的起房　　-----------------------------　　简单地说，房子是一种金融投资品。它的价格是由货币托起来的。只有当整个社会的货币量减少时，房价才可能下跌。　　就像股市一样。全国平均房价就是股指。那么只有在流入股市的资金流减少时，股指才会下跌。如果有源源不断的资金流入，股价就会一直上涨的。明白了吗？
楼主： 时间： 19:33:48
楼主： 时间： 19:34:26
楼主： 时间： 19:34:46
楼主： 时间： 19:38:27
楼主： 时间： 19:40:50
　　大家理解了“一切通胀都是货币现象”再回头来看公式一。　　M2增速=国内产品销售总额增速（销售额＝价格x销售量）　　公式一是一个经验公式，有各国六十几年的数据支持。　　大家理解了这个简单公式，就理解了价格（物价+房价）的走势真谛。就明白了一切房价升降的真谛。　　就是说，在货币总量扩张时，价格（物价+房价）总体走势必然是向上的。那么如果在M2疯狂扩张的同时，你要把房价降下来，怎么办？很简单，让除房子以为的所有商品物价上涨。所以小川的“池子”说是异常无耻的。他的意思是因为房价大涨，所以物价才只是小涨，你们应该感谢我。这简直太无耻了。这就像我去弓虽女干了个女孩，我完事后提上裤子跟他说，你应该感谢我，因为我让你高潮了。　　真正的原因就在于小川你天量的M2发行，引起了房价翻了6倍，物价翻了3倍。　　你五年就超发了一美国。你说啥东西价格能不涨价呀。
楼主： 时间： 19:43:21
　　请问涯叔，那个减肥广告是你们自己发的吗？还是你们收了广告费。为什么连一个简单的广告发帖机你们都对付不了，还是根本就不想对付？
作者： 时间： 19:45:22
　}