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银星能源：拟非公开发行股份购买中铝宁夏能源集团有限公司持有的风电类等相关资产项目资产评估说明（中铝宁
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　　宁夏银星能源股份有限公司拟非公开发行股份
　　购买中铝宁夏能源集团有限公司
　　持有的风电类等相关资产项目
　　资产评估说明
　　(中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂)
　　天兴评报字(2013)第601-1号
　　(第一册 共一册)
　　北京天健兴业资产评估有限公司
　　二○一三年九月九日
　　中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂评估说明
　　第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1
　　第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 2
　　第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ....................... 3
　　第四部分 成本法评估技术说明 ........................................ 7
　　第一节 流动资产评估技术说明 ...................................... 7
　　第二节 房屋建(构)筑物评估技术说明 ............................. 12
　　第三节 机器设备评估技术说明 ..................................... 27
　　第四节 在建工程评估技术说明 ..................................... 46
　　第五节 无形资产-土地使用权评估说明 .............................. 49
　　第六节 长期待摊费用评估技术说明 ................................. 53
　　第七节 流动负债评估技术说明 ..................................... 54
　　第八节 非流动负债评估技术说明 ................................... 57
　　第五部分 收益法评估技术说明 ........................................ 58
　　第一节 收益法评估对象 ........................................... 58
　　第二节 收益法评估模型、方法的适用性、假设前提、评估过程和依据 ... 59
　　第三节 风电行业分析 ............................................. 63
　　第四节 区域电力系统现状及电网发展规划 ........................... 64
　　第五节 贺兰山风电厂概况 ......................................... 67
　　第六节 收益预测分析及评估值计算过程 ............................. 69
　　第六部分 评估结论及其分析 .......................................... 80
　　北京天健兴业资产评估有限公司
　　中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂评估说明
　　第一部分 关于评估说明使用范围的声明
　　本评估说明仅供国有资产监督管理部门、证券监管部门、证券交易所等单位
　　审核评估报告使用，提请评估报告使用者或有关单位慎重公开评估说明之范围。
　　评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分
　　内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
　　北京天健兴业资产评估有限公司
　　中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂评估说明
　　第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
　　本次评估的委托方为中铝宁夏能源集团有限公司和宁夏银星能源股份有限
　　公司，被评估单位为中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂。根据国
　　家关于资产评估的有关规定，委托方和被评估单位共同撰写了《关于进行资产评
　　估有关事项的说明》。具体内容详见下页。
　　北京天健兴业资产评估有限公司
　　中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂评估说明
　　第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明
　　一、评估对象与评估范围说明
　　(一)评估对象与评估范围内容
　　1．评估对象为中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂(以下简
　　称“贺兰山风电厂”或“被评估单位”)的股东全部权益。
　　2．评估范围为贺兰山风电厂全部资产及相关负债，具体评估范围以贺兰山
　　风电厂填写的资产评估申报表为准，凡列入申报表内并经核实确认为贺兰山风电
　　厂的资产及相关负债均在本次评估范围内。评估的资产类型包括流动资产、非流
　　动资产、流动负债以及非流动负债。详见下表：
　　金额单位：人民币元
负债及所有者权益
　　货币资金
21,019,235.60
　　交易性金融资产
　　应收票据
500,000.00
79,143,859.03
　　应收账款
7,573,729.79
　　预付款项
应付职工薪酬
　　应收利息
-41,401,476.66
　　应收股利
4,507,309.67
　　其他应收款
2,573,252.29
259,042.19
其他应付款
368,270.63
　　一年内到期的非流动资产
一年内到期的非流动负债
10,000,000.00
　　其他流动资产
其他流动负债
　　流动资产合计
31,935,259.87
流动负债合计
52,640,726.49
　　可供出售金融资产
321,000,000.00
　　持有至到期投资
　　长期应收款
长期应付款
　　长期股权投资
专项应付款
　　投资性房地产
　　固定资产
166,772,390.44
递延所得税负债
　　在建工程
323,393,004.74
其他非流动负债
　　工程物资
非流动负债合计
321,000,000.00
　　固定资产清理
373,640,726.49
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　　中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂评估说明
负债及所有者权益
　　生产性生物资产
　　油气资产
　　无形资产
1,185,133.43
　　开发支出
　　长期待摊费用
133,750.00
　　递延所得税资产
　　其他非流动资产
　　非流动资产合计
491,484,278.61
　　资产总计
523,419,538.48
149,778,811.99
　　本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。
　　3．委估资产权属状况
　　(1)委估存货为原材料，经核实，存货有发票或合同、入库单、结算单，
　　产权清晰无瑕疵。
　　(2)委估房屋建(构)筑物共52项，其中房屋建筑物4项，构筑物为48项。
　　经核实，纳入本次委估的4项房产坐落在中铝宁夏能源集团有限责任公司阿左旗
　　分公司所属的土地上，土地坐落在巴润别立镇巴音朝格图嘎查钻洞子，土地证号
　　为阿左国用(2009)第1号，土地面积为18964.34平方米，证载权利
　　人为宁夏能源集团有限公司贺兰山风力发电厂。
　　(3)委估机器设备共195台(套)，其中：机器设备,145台(套)、车辆2辆
　　(台)、电子设备48台套。经核实，有合同或发票、车辆行驶证。
　　(4)委估在建工程包括土建工程和设备安装工程，共20项，其中土建工程
　　为正在建设的发电六期项目、设备安装工程主要为发电六期配套的设备安装工
　　(5)委估无形资产-土地使用权4项，面积为28,091.00平方米，经核实已经
　　办理土地出让手续，并取得了土地使用权证。产权清晰无瑕疵。
　　(二)实物资产的分布情况及特点
　　纳入本次评估范围内的实物资产包括流动资产—存货中的原材料；固定资产
　　中的房屋建(构)筑物、设备类资产，在建工程中土建工程、设备安装工程；这
　　部分实物资产情况如下：
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　　(1)存货为原材料,账面价值为259,042.19元，计提减值准备为0.00元，存货
　　账面净值为259,042.19元。
　　(2)房屋建(构)筑物类资产，包含房屋类、构筑物类。基准日房屋建筑物
　　类资产账面原值17,304,104.85元，账面净值12,269,053.08元。其中房屋建筑物
　　账面原值2,844,699.84元、净值1,927,828.18元，构筑物及其他辅助设施账面原
　　值14,459,405.01元、净值10,341,224.90元。
　　以上房屋建(构)筑物均为被评估单位的生产经营用房，资产形态完整，可
　　满足日常经营的需要。
　　(3)设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备三大类，基准日资产的账面
　　原值242,962,683.34元，账面净值154,503,337.36元。其中：机器设备账面原值
　　241,566,665.16元，账面净值153,786,131.52元；车辆账面原值643,129.00元，
　　账面净值467,120.93元；电子设备账面原值752,889.18元，账面净值250,084.91
　　以上机器设备均分布在被评估单位的生产经营场所内，机器设备主要包括风
　　电机组、箱式变压器、风机塔筒等。
　　(4)在建工程包括土建工程及设备安装工程，账面价值为323,393,004.74
　　元，其中：土建工程账面价值为26,611,844.40元, 为正在建设的发电六期项目；
　　设备安装工程账面价值为296,781,160.34元,主要为发电六期配套的设备安装工
　　二、资产核实情况说明
　　(一)资产清查的组织安排、时间计划、实施方案
　　评估人员按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实：
　　1．指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
　　我公司接受评估委托后，评估人员进驻贺兰山风电厂，指导企业财务和资产
　　管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料；然后由企业财务和资产
　　管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查
　　核实并填写资产评估申报明细表，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证
　　明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资
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　　2．评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
　　听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状；对企业提供的资产评估申
　　报明细表进行核对，对申报评估明细表中资产构成不明确的内容，以实际清查结
　　果调整评估申报明细表；按评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实，并验
　　证相关评估资料。
　　(二)清查核实的方法
　　针对各类资产具体情况分别选择以下几种方法进行清查：
　　1.全面清查法:对房屋建筑物、机器设备、在建工程、土地使用权逐项核实。
　　首先将评估申报表与会计报表核对一致；其次对委估资产产权进行核实，产权人
　　不是被评估单位的则要求产权资料中的产权人、被评估单位共同对产权进行声明
　　或取得其他有关产权的佐证资料；最后对委估资产的存在性进行核实。
　　2.分类清查法：对原材料，根据企业核算的实际情况，将其划分成若干种类，
　　按不同种类分别进行抽查盘点。
　　3.账目核对法：对银行存款、应收票据、长期待摊费用、应付利息、应付职
　　工薪酬、应交税费等项目进行总账、明细账与原始凭证的核对。
　　4.函证询问法：对应收账款、预付账款、其它应收款、借款、应付账款、其
　　他应付款等采用发询证函并结合抽查会计凭证的方式进行核实。
　　(三)影响资产清查事项
　　未发现影响资产清查事项。
　　(四)资产清查结论
　　纳入本次委估的4项房产坐落在中铝宁夏能源集团有限责任公司阿左旗分公
　　司所属的土地上，土地坐落在巴润别立镇巴音朝格图嘎查钻洞子，土地证号为阿
　　左国用(2009)第1号，土地面积为18964.34平方米，证载权利人为
　　宁夏能源集团有限公司贺兰山风力发电厂。
　　通过以上资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产、负债产权、
　　数量、质量除上述事项外，产权清晰、数量正确，各项资产使用和运行情况正常，
　　满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
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　　第四部分
成本法评估技术说明
　　第一节 流动资产评估技术说明
　　一、评估范围
　　本次流动资产评估范围包括货币资金、应收票据、预付账款、其他应收款、
　　存货、其他流动资产。流动资产评估前账面值为31,935,259.87元。具体情况如
　　下表所示：
　　金额单位：人民币元
　　科目名称
　　货币资金
21,019,235.60
　　应收票据
500,000.00
　　应收账款
7,573,729.79
　　预付账款
　　其他应收款
2,573,252.29
259,042.19
　　流动资产合计
31,935,259.87
　　二、评估程序
　　1．将总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
　　2．对原始凭证抽查、对实物资产监盘、对往来款项函证核实；
　　3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
　　4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到必要的评估所需资料基础上
　　进行评定估算；
　　5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估技术说明。
　　三、评估方法
　　(一)货币资金—银行存款
　　银行存款账面值21,019,235.60元，分别存放在4个账户，具体情况如下表所
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　　人民币账户明细表
　　单位金额:人民币元
　　开户银行
　　中国工商银行南二环支行
　　国家开发银行宁夏分行
　　结算中心贺兰山内部账户
01-10103-01
912,784.25
　　国家开发银行贺兰山风力发电六期 49.5 兆瓦专户
20,063,109.74
21,019,235.60
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实
　　结果账、表、单相符；其次，将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对
　　账单核对，如与对账单的金额一致，则确认该账户的银行存款数。如与对账单金
　　额不一致，则要求企业提供银行存款余额调节表，检查未达账项的内容。未达账
　　项影响企业的净资产，则对银行存款账户进行调整，以核实后的账面值确认评估
　　值；对外币账户以核实后的外币余额乘评估基准日的汇率基准价确定评估值。
　　经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为21,019,235.60
　　(二)应收票据
　　应收票据账面值500,000.00元，涉及往来单位1户，为无息银行承兑汇票，
　　账龄在1年以内。
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实
　　结果账、表、单相符；其次对企业的应收票据进行盘点，以证实应收票据的真实
　　性；并对其进行账龄分析及变现可行性判断。经核实分析认为该票据变现能力强，
　　信用好，不存在收不回的情况，故以核实后账面值作为评估值。
　　经上述评定估算程序，得出评估结论：应收票据评估值为 500,000.00 元。
　　(三)应收账款
　　应 收款账面原值为 7,573,729.79 元，坏账准备 0.00 元，账面净额为
　　7,573,729.79 元，涉及往来单位 1 户，业务内容为销售电款，账龄分为 1 年以
　　评估人员首先将评估申报表与评估基准日的会计报表核对一致，将企业的会
　　计报表与企业会计账核对一致，其次，对账龄时间长或金额较大的应收账款进行
　　函证，无法函证的应收账款，通过核对有关合同、发票、销售发货单等替代程序
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　　进行核对。
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实
　　结果账、表、单相符；其次，评估人员对应收账款进行函证，以证实应收账款的
　　真实性。主要选取金额较大或账龄时间长的款项进行函证确认,本次评估对未发
　　函的账户执行了查阅采购合同和相关原始单据的替代检查程序，核实结果内容真
　　本次评估按照个别认定和账龄分析相结合的方法进行评估，通过对相关资料
　　进行分析，判断应收账款可收回金额，计算评估值。企业已计提的坏账准备评估
　　为零。具体方法如下：
　　1.与关联方往来，除有确凿证据证明款项无法收回外，一般以核实后账面值
　　确定评估值。
　　2.与非关联方往来，通过对相关资料进行分析判断应收账款可收回金额计算
　　评估值，以应收账款余额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。
　　通过对企业历史期应收账款风险损失情况和企业应收账款提取坏账准备金
　　率确定应收账款本次评估预计损失率：
　　1年以内(含1年)
　　1-2年(含2年)
　　2-3年(含3年)
　　3年-5年(含5年)
　　5年以上
　　3.有确凿证据表明无法收回的应收账款，评估为零。
　　经上述评定估算程序后，应收账款评估值为 7,573,729.79 元，增值额 0.00
　　元，增值率 0.00%。企业按照会计政策计提的坏账准备 0.00 元，评估值为零。
　　(四)预付账款
　　预付款账面原值为 10,000.00 元，坏账准备 0.00 元，账面净额为 10,000.00
　　元，涉及往来单位 1 户，业务内容为质量检测预付款。账龄为 1 年以内。
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实
　　结果账、表、单相符；其次对预付账款进行了函证，主要选取账龄期间较长的款
　　项进行函证确认，本次评估对未发函的账户执行了查阅采购合同和相关原始单据
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　　的替代检查程序，核实结果内容真实，不存在账面上重复列支的情况，全部为可
　　收回款项。
　　本次评估以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成
　　相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
　　经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款评估值为 10,000.00 元。
　　(五)其它应收款
　　其它应收款账面原值为 2,573,252.29 元，坏账准备 0.00 元，账面净额为
　　2,573,252.29 元，共涉及往来单位 5 户，业务内容为垫付款、备用金、油款等。
　　账龄均为 1 年以内。
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实
　　结果账、表、单相符；其次，对其它应收款进行函证，以证实其它应收款的真实
　　性。主要选取金额较大的款项进行函证确认，截至评估现场结束日，都已收到回
　　函，评估人员对未发函的账户，评估人员将单、账、证、表的方式逐项核实，调
　　查债务人经营状况、资信状况，综合分析判断其他应收款的可收回性。
　　本次评估按照个别认定和账龄分析相结合的方法进行评估，通过对相关资料
　　进行分析，判断其他应收款可收回金额，计算评估值。企业已计提的坏账准备评
　　估为零。具体方法如下：
　　1.与关联方往来，除有确凿证据证明款项无法收回外，一般以核实后账面值
　　确定评估值。
　　2.与非关联方往来，通过对相关资料进行分析判断其他应收款可收回金额计
　　算评估值，以其他应收款余额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。
　　通过对企业历史期其他应收款风险损失情况和企业其他应收款提取坏账准
　　备金率确定其他应收款本次评估预计损失率：
　　1年以内(含1年)
　　1-2年(含2年)
　　2-3年(含3年)
　　3年-5年(含5年)
　　5年以上
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　　3.有确凿证据表明无法收回的其他应收款，评估为零。
　　经上述评定估算程序后，应收账款评估值为 2,573,252.29 元，增值额 0.00
　　元，增值率 0.00%。企业按照会计政策计提的坏账准备 0.00 元，评估值为零。
　　(六)存货
　　存货系原材料，账面余额为 259,042.19 元，跌价准备 0.00 元，账面净额为
　　259,042.19 元，主要为企业生产所需的各种材料，包括继电器、断电器、博力
　　保险管、倒链等，具有品种多、单位价值小的特点；
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实
　　结果账、表、单相符；
　　其次查询企业存货核算流程、内控制度、账面价值构成。经核实，原材料购
　　入按“实际成本”计价，领用和发出按“加权平均法”计价；
　　由于该公司的原材料品种多本次按一定比例进行抽盘；盘点结果账实相符，
　　库龄短，周转快，品质状况正常。
　　按评估基准日有效的公开市场价格或通过企业近期材料采购价格发票上金
　　额确定评估值。
　　原材料评估值=清查核实的数量×评估单价
　　经上述评定估算程序，得出评估结论：原材料评估值为 259,042.19 元，评
　　估增值 0.00 元，增值率为 0.00%。
　　四、流动资产评估结果及增减值分析
　　经实施上述评定估算程序后，流动资产评估结果如下表所示：
　　流动资产评估结果汇总表
　　金额单位：人民币元
　　货币资金
21,019,235.60
21,019,235.60
　　应收票据
500,000.00
500,000.00
　　应收账款
7,573,729.79
7,573,729.79
　　预付账款
　　其他应收款
2,573,252.29
2,573,252.29
259,042.19
259,042.19
　　流动资产合计
31,935,259.87
31,935,259.87
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　第二节 房屋建(构)筑物评估技术说明
　　一、评估范围
　　纳入本次评估范围的房屋建筑物是贺兰山风电厂申报的房屋建筑物。本次委
　　估的房屋建筑物类资产账面原值17,304,104.85元，账面净值12,269,053.08元。
　　其中房屋建筑物账面原值2,844,699.84元、净值1,927,828.18元，构筑物及其他
　　辅助设施账面原值14,459,405.01元、净值10,341,224.90元。
　　二、房屋建筑物概况
　　(一)房屋建筑物分布状况
　　纳入评估范围的房屋建(构)筑物位于宁夏青铜峡市邵岗镇贺兰山风电厂场
　　区内，所有房屋建(构)筑物均建成于2004年以后。范围内的建筑物主要用途为办
　　公及生产用房。构筑物主要是风机基础、道路、围墙、场平及水井等。
　　(二)主要房屋建筑物结构
　　房屋建筑物结构为框架结构、砖混结构，其结构特征如下：
　　1.框架结构
　　现浇钢筋砼独立基础、现浇钢筋砼条形(基础梁)基础，承重结构是现浇钢
　　筋砼框架柱、现浇钢筋砼框架梁、现浇钢筋砼板。其中，以加气砼砌块墙作为其
　　维护结构，用加气砼砌块墙为内隔墙。其建筑物门窗主要有塑钢窗、装饰木门。
　　其防水措施主要采用防水卷材屋面防水。内墙装饰为砂浆抹灰刷涂料；顶棚装饰
　　为轻钢龙骨石膏板吊顶以及顶棚砂浆抹灰刷涂料。建筑物楼地面装饰采用瓷砖
　　楼、地面；楼梯间地面为瓷砖地面，不锈钢栏杆不锈钢扶手。外墙装饰为瓷砖外
　　墙及水泥砂浆抹面刷涂料。其室内照明部分采用不锈钢格栅日光灯及筒灯。建筑
　　物室内给排水、照明及取暖设施齐全。
　　2.砖混结构
　　条形毛石基础，承重结构为370mm厚砖墙，内墙为240mm厚砖墙，预应力砼圆
　　孔板结构。其建筑物门窗主要包括实木门以及塑钢门窗。防水措施主要采用防水
　　卷材屋面屋面防水。内墙与顶棚装饰均采用砂浆抹灰刷涂料。其楼地面装饰为砼
　　(水泥)地面，外墙装饰均为砂浆抹灰刷涂料。其建筑物室内给排水、照明设施
　　齐全。
　　北京天健兴业资产评估有限公司
　　中铝宁夏能源集团有限责任公司贺兰山风力发电厂评估说明
　　构筑物主要是主要是风机基础、场内围墙道路、水井等，由于构筑物的不同
　　功能，结构差异很大，主要为钢筋混凝土结构，部分素土夯实结构。
　　(三)权属状况
　　具体的产权情况如下：
建筑物名称
　　蒙房权证阿拉
　　运检办公楼
阿拉善左旗镇巴
　　善左旗字第
　　音朝格图嘎查
　　经核实，本次委估的房产坐落在中铝宁夏能源集团有限责任公司阿左旗分公
　　司所属的土地上，土地坐落在巴润别立镇巴音朝格图嘎查钻洞子，土地证号为阿
　　左国用(2009)第1号，土地面积为18964.34平方米，证载权利人为
　　宁夏能源集团有限公司贺兰山风力发电厂。
　　三、评估依据
　　1. 2008年宁夏回族自治区建筑工程造计价定额》《2008年宁夏回族自治区
　　装饰装修工程计价定额》 《2008年宁夏回族自治区安装工程计价定额》 《 2008
　　年宁夏回族自治区市政工程计价定额》 《2008年宁夏回族自治区园林绿化工程
　　计价定额》 《宁夏回族自治区混凝土及砂浆配比定额》 《宁夏回族自治区建筑
　　工程费用定额》
　　2.2006年版电力建设工程图算定额；
　　3.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 发改价格(号)
　　4.《工程勘察设计收费管理规定》 计价格[2002]10号)
　　5.《基本建设财务管理规定》(财建[号)；
　　6. 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格
　　[号)；
　　7.建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
　　8.被评估企业提供的《概算书》《工程竣工决算书》
　　9.被评估企业提供的房屋、建(构)筑物及其附属设施资产评估申报明细表；
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　　10.被评估企业提供的总图、竣工图纸及竣工预决算资料；
　　11.评估人员现场勘查及收集到的有关资料；
　　12.土地使用权证；
　　13.房屋产权证证明文件。
　　四、评估过程
　　1.依据被评估单位提供的房屋建筑物资产评估申报明细表，评估人员会同被
　　评估单位，查对所申报项目的档案，核对位置、建筑结构、建筑面积、层数和用
　　途等。
　　依据房屋建筑物资产评估申报明细表，深入现场进行实地勘测，询问记录有
　　关楼层，用途，所在土地性质、成新率情况、改扩建情况等。
　　2.核查房屋所有权证、土地使用证及有关文件；核实建房手续、购买合同、
　　交换协议及有关权属证明。
　　3.搜集施工合同等，核查工程预(决)算书、竣工验收资料等。
　　4.核实建筑物的建设年代及竣工时间。
　　5.勘查了解委评房屋建(构)筑物的施工质量、建筑物防火、抗震设防等级、
　　使用维修、装饰装修等综合情况。
　　6.现场勘察：在评估申报表核对无误的基础上，我公司评估人员在企业有关
　　人员的配合下调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，深入现场进行实
　　地勘察，详细核实、记录资产的现实状况，包括核实、标定建筑物的位置、数量、
　　结构形式、装修标准及电气、照明、给排水等配置使用情况，填写现场记录表，
　　评定完好分值。
　　7.整理分类、归纳现场收集的资料，计算建筑物的重置全价、成新率及评估
　　8.整理汇总、编写建筑物的评估说明、案例分析及重要事项披露。
　　五、评估方法
　　本次委估的资产生产性用房屋建(构)筑物均位于宁夏青铜峡市邵岗镇贺兰
　　山风电厂场区，主要为工业厂房及配套附属设施，故采用重置成本法进行评估评
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　　本次评估采用重置成本法，重置成本法计算公式为：
　　评估值=重置全价×成新率
　　重置全价=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本
　　重置全价的确定
　　主要依据对评估对象的现场勘察记录，工程施工图纸，竣工决算资料及当地
　　现行的工程造价(预算)程序，定额和取费标准，评估基准日建筑材料市场价格，
　　并考虑工程建设的前期及其它费用和资金成本，针对不同情况对评估范围内的房
　　屋进行重置全价的估算。
　　(1)确定重置全价
　　1)工程造价的确定
　　a.评估项目决算资料完整的，采用预决算调整法评估，即以待估建筑物决算
　　中的工程量为基础，按现行工程预决算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑
　　工程造价。
　　b.评估项目竣工资料缺少，建成年代久远的，可选择房屋结构特征相同或相
　　近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分调整差异因素，确定重置基价。
　　c.一般非主要建筑物的重置基价，根据有关资料及当地的造价水平进行评定
　　估算。
　　由于委估资产—房屋建(构)筑物预结算资料较为完整，主要采用预决算调
　　整法评估。
　　2)求取前期及其他费用
　　根据相关的文件，求取前期及其他费用。
　　费用项目
建设单位管理费
建安工程造价
勘察设计费
建安工程造价
国家计委、建设部：计价格(2002)10 号
工程建设监理费
建安工程造价
发改价格( 号
招标代理费
建安工程造价
计价格[ 号
环境评价费
建安工程造价
计价格( 号文
可研研究报告费
建安工程造价
计价格( 号
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　　3)计算资金成本
　　根据《全国统一建筑安装工程工期定额》，结合委估资产整体规模，确定项
　　目总建设期为 1 年，计息期按建设期的一半计算，根据 2012 年 7 月 6 日公布的
　　金融机构贷款利率标准，1 年期贷款年利率为 6.00%。
　　一、短期贷款
　　六个月以内(含六个月)
　　六个月至一年(含一年)
　　二、中长期贷款
　　一至三年(含三年)
　　三至五年(含五年)
　　五年以上
　　重置全价=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本
　　(2)成新率的确定
　　1)对于价值大、重要的建(构)筑物综合成新率计算公式为：
　　综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
　　其中：年限法成新率=(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100%
　　现场勘察：将影响房屋成新度的主要因素分为三部分：结构部分(基础、承
　　重构件、非承重构件、屋面、地面)、装饰部分(门窗、内墙、外墙、天棚)、设
　　备部分(水、电、其他)。通过上述建筑物造价中的 3 类影响因素各占的权重，确
　　定不同结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评
　　估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
　　2)对于单位价值小，结构相对简单的建筑物，主要采用年限法确定成新率。
　　(3)评估值的确定
　　评估值=重置全价×成新率
　　六、评估案例
　　案例一
运检办公楼(房屋建筑物评估明细表 4-6-1 序号 2-1)
　　(一)委估资产概况
　　运检办公楼于日建成并投入使用，建筑物总建筑面积773.64m2，
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　　为主体二层的砖混结构，一层层高3.0米，二层层高3.5米，檐高6.5m。
　　浆砌毛石基础，承重结构为370mm厚砖墙，内墙为240mm厚砖墙，钢筋混凝土
　　圈梁及构造柱。
　　装修概况：建筑物门窗主要有塑钢窗、装饰木门。内墙装饰为砂浆抹灰刷涂
　　料；顶棚装饰为轻钢龙骨石膏板吊顶以及顶棚砂浆抹灰刷涂料。建筑物楼地面装
　　饰采用瓷砖楼、地面；楼梯间地面为瓷砖地面，不锈钢栏杆不锈钢扶手。外墙装
　　饰为瓷砖外墙及水泥砂浆抹面刷涂料；防水措施主要采用防水卷材屋面屋面防
　　水。其室内照明部分采用不锈钢格栅日光灯及筒灯。建筑物室内给排水、照明及
　　取暖设施齐全。
　　其账面包含在运检办公楼内，未单独列示。
　　(二)重置全价计算
　　1．建安工程造价测算
　　土建工程取费表
　　直接工程费+措施费费率+政策允许按实计
1,735,431.31
　　算费用
　　人工费+材料费+施工机械使用费+未计价
直接工程费
1,214,408.14
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
425,632.31
材料费-分包材料费+商品砼子目材料费
718,392.00
　　施工机械使用
机械费-分包机械费+商品砼子目机械费
未计价材料
主材费+设备费
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
措施费费率
　　其中四项措施
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
　　费费率
　　政策允许按实
人工费调整+材料费价差+按实计算费用+
428,618.40
　　计算费用
材料费价差
人材机价差
428,618.40
按实计算费用
规费+企业管理费
186,299.26
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
企业管理费
107,046.52
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
　　不取费只计税
分包直接费
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　直接费+间接费+施工利润+不取费只计税
税前工程造价
1,968,975.76
税前工程造价
税后工程造价
税前工程造价+税金
2,032,386.63
劳动保险资金
税后工程造价
工程总造价
税后工程造价+劳动保险资金
2,093,358.22
　　土建工程材差表
196,428.33
　　中(粗)砂
　　红砖 240×
　　115×53
二等板方材
　　钢筋Φ 10 以
模板板方材
　　32.5(赛马)
　　螺纹钢筋Φ
　　螺纹钢筋Φ
　　12 三级
　　32.5(普通)
　　钢筋Φ 6.5
　　钢筋Φ 8
　　钢筋Φ 10
　　螺纹钢筋Φ
　　10 三级
　　螺纹钢筋Φ
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　　螺纹钢筋Φ
　　14 三级
　　螺纹钢筋Φ
　　16 三级
　　螺纹钢筋Φ
　　18 三级
　　螺纹钢筋Φ
　　20 三级
　　螺纹钢筋Φ
　　22 三级
　　螺纹钢筋Φ
　　25 三级
　　钢筋Φ 6
229,404.00
428,618.40
　　安装工程计算表
　　直接工程费+措施费费率+政策允许按实
226,354.76
　　计算费用
　　人工费+材料费+施工机械使用费+未计
直接工程费
154,363.50
　　价材料
人工费-分包人工费
材料费-分包材料费
　　施工机械使
机械费-分包机械费
未计价材料
主材费+设备费
措施费费率
人工费-分包人工费
　　其中四项措
人工费-分包人工费
　　施费费率
　　政策允许按
人工费调整+材料费价差+按实计算费用
　　实计算费用
规费+企业管理费
人工费-分包人工费
企业管理费
人工费-分包人工费
人工费-分包人工费
　　不取费只计
分包直接费
　　税金项
　　税前工程造
直接费+间接费+施工利润+不取费只计
240,595.94
税前工程造价
　　税后工程造
税前工程造价+税金
240,673.42
　　劳动保险资
税后工程造价
工程总造价
税后工程造价+劳动保险资金
240,745.62
　　装饰装修工程计算表
直接工程费+措施费费率+政策
524,414.68
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　允许按实计算费用
　　人工费+材料费+施工机械使用
直接工程费
371,386.85
　　费+未计价材料
人工费-分包人工费
材料费-分包材料费
317,321.09
施工机械使用费
机械费-分包机械费
未计价材料
主材费+设备费
措施费费率
人工费-分包人工费
其中四项措施费费率
人工费-分包人工费
　　政策允许按实计算费
人工费调整+材料费价差+按实
149,476.65
计算费用+其他
规费+企业管理费
人工费-分包人工费
企业管理费
人工费-分包人工费
人工费-分包人工费
不取费只计税金项
分包直接费
　　直接费+间接费+施工利润+不
税前工程造价
541,039.80
　　取费只计税金项
税前工程造价
税后工程造价
税前工程造价+税金
558,463.99
劳动保险资金
税后工程造价
工程总造价
税后工程造价+劳动保险资金
558,631.53
　　该工程建安造价=土建工程造价+安装工程造价+装饰装修工程造价
　　= 2,093,358.22 + 240,745.62 +558,631.53
　　= 2,892,735.37元
　　2.前期及其他费用
　　工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，计算
　　过程详见下表：
　　表5-1 工程建设前期及其它费用表
　　计费标准
　　项目名称
建安工程费合计
2,892,735.37
　　前期及其他工程
116,577.00
建设单位管理费
建安总造价×费率
　　国家计委、建设部：计
勘察设计费
建安总造价×费率
　　价格(2002)10 号
工程建设监理费
建安工程总造价
发改价格( 号
招标代理费
建安总造价×费率
计价格[ 号
环境评价费
建安总造价×费率
计价格( 号文
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　计费标准
　　项目名称
可研研究报告费
建安总造价×费率
计价格( 号
　　建设期资金成本
(一+二)×费率
3,099,600.00
　　一+二+三
　　前期及其他费用=116,577.00元
　　3.资金成本
　　该工程合理建设工期1年，工程项目的贷款利率为6.0%。
　　资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
　　=(2,892,735.37 ＋116,577.00)×6.0%×1÷2
　　= 90,279.37元
　　4.重置全价
　　重置全价=2,892,735.37 ＋116,577.00＋90,279.37
　　=3,099,600.00元(取整)
　　(三)综合成新率的确定
　　该房屋建于2005年12月，耐用年限按钢筋混凝土结构砖混非生产用房50年考
　　虑，截至评估基准日日已使用7.5年。
　　1.限法成新率
　　年限法成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
　　=(50-7.5)/50
　　=85%(取整)
　　2.勘察成新率
有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降
有足够承载力,连接牢固,墙体无剥落
有足够承载力,连接牢固,墙体无剥落
有足够承载力,连接牢固,墙体无剥落
　　防水、保温、隔热、
不渗漏保温隔热层基本完好
钢大门、塑钢窗
外观完好，配件齐全，开关灵活
完好，涂刷层结合紧密
完好，无明显变形下垂
基本完整牢固
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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装修合计×权重
开关灵活、绝缘良好、个别部件受损
设备合计×权重
　　勘察成新率=结构得分×结构权重+装修得分×装修权重+设备得分×设备权重
　　综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%
　　=85%×40%+85%×60%
　　(四)评估值的确定
　　评估值=重置全价×成新率
　　= 3,099,600.00×85%
　　= 2,634,660.00元
　　案例二
HLS(G)085 风机基础 (构筑物评估明细表 4-6-2 序号 13)
　　(一)委估资产概况
　　HLS(G)085风机基础为配用850KW,塔高55米型风机所配用的风机基础，由于
　　塔体高，塔筒底部极限荷载的作用点位于基础法兰连接处，距基础底面2.8米，
　　基础位于碎石之上，FaK=290KPa,设计抗震设防烈度小于6度。基础回填土分层碾
　　压分层夯实。钢筋强度设计值Fy=360N/mm2,，基础混凝土强度等级为C35，垫层
　　为C10.Q513(8个)采用钢筋焊接网片20@200×200，中部预留人孔用以调节塔
　　座预埋件。所有钢结构及预埋件的外表面均做防腐处理。
　　账面原值：312,029.64元，账面净值：204,625.99元
　　(二)重置全价计算
　　1．建安工程造价测算
　　单台风机基础土建计算表
　　费用名称
　　直接工程费+措施费费率+政策允许按实计算
327,825.63
　　人工费+材料费+施工机械使用费+未计价材
直接工程费
276,227.43
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　费用名称
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
材料费-分包材料费+商品砼子目材料费
229,828.42
施工机械使用费
机械费-分包机械费+商品砼子目机械费
未计价材料
主材费+设备费
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
措施费费率
　　其中四项措施费
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
　　政策允许按实计
人工费调整+材料费价差+按实计算费用+其
　　算费用
材料费价差
人材机价差
按实计算费用
规费+企业管理费
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
企业管理费
　　人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
　　不取费只计税金
分包直接费
　　直接费+间接费+施工利润+不取费只计税金
税前工程造价
340,488.08
税前工程造价
税后工程造价
税前工程造价+税金
351,453.50
劳动保险资金
税后工程造价
工程总造价
税后工程造价+劳动保险资金
361,997.10
　　单台风机基础价差表
　　材料编号
基准日信息价
　　Φ 10 以上
　　3107103
　　3802501
　　4102202
板材 红白松
　　4201102
硅酸盐水泥
　　4201103
硅酸盐水泥
　　4301101
　　4302106
　　人工工日调整
　　行业材差小计
　　HLS(G)085风机基础造价为361,997.10元。
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　　2.前期及其他费用
　　工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，计算
　　过程详见下表：
　　工程建设前期及其它费用表
　　计费标准
　　项目名称
费用(元/㎡)
建安工程费合计
361,997.10
　　前期及其他工程费
建设单位管理费
建安总造价×费率
勘察设计费
建安总造价×费率
计价格(2002)10 号
工程建设监理费
建安工程总造价
发改价格( 号
招标代理费
建安总造价×费率
计价格[ 号
环境评价费
建安总造价×费率
计价格( 号文
可研研究报告费
建安总造价×费率
计价格( 号
建设期资金成本
(一+二)×费率
387,900.00
　　前期及其他费用=14,589.00元
　　3.资金成本
　　该工程合理建设工期1年，工程项目的贷款利率为6.0%。
　　资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
　　=(361,997.10＋14,589.00)×6.0%×1÷2
　　=11,297.58元
　　4.重置全价
　　重置全价=361,997.10＋14,589.00＋11,297.58
　　=387,900.00元(取整)
　　(三)综合成新率的确定
　　1.年限法成新率
　　经济耐用年限法成新率(%)=(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100%
　　由于其为风机的专用设备基础，其使用年限应与风机经济寿命相同，故该构
　　筑物经济耐用年限为20年；二期风机基础于日建成并投入使用，至
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　　评估基准日已用年限7.1年，剩余使用年限为12.9年，则：
　　年限法成新率= (1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
　　=(1-7.1/20)×100%
　　2.勘察成新率
　　因风机基础为隐蔽工程，经现场勘察，以向被评估单位相关技术人了解到，
　　风机基础主体结构完好，未发现破损及不均匀沉降现象，勘察成新率与年限法成
　　新率的结论基本吻合，故不对年限法成新率进行修正与调整，现场勘察成新率取
　　3.综合成新率
　　综合成新率=勘察成新率×A1＋年限法成新率×A2
　　其中：A1取0.6；A2取0.4
　　综合成新率=勘察成新率×A1＋年限法成新率×A2
　　=65 %×60%+65%×40%
　　=65%(取整)
　　(四)评估值的确定
　　评估值=重置全价×成新率
　　=387,900.00元×65%
　　=252,135.00元
　　七、评估结果
　　(一)评估结果
　　经评定估算，评估结果见下表：
　　金额单位：人民币元
　　账面价值
　　科目名称
　　房屋建筑物类合计
17,304,104.85
12,269,053.08
25,003,400.00
17,455,581.00
　　房屋建筑物
2,844,699.84
1,927,828.18
3,652,600.00
2,994,249.00
　　构筑物及其他
14,459,405.01
10,341,224.90
21,350,800.00
14,461,332.00
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　　(二)增减值原因分析
　　1.本次评估的部分建(构)筑物大多始建于2006年左右，由于建设年代较早，
　　当时的房屋构筑物的建设成本较低，而近年来宁夏当地的建筑材料及人工等价格
　　的持续走高，同时又是在高原边远地区施工，从而造成房屋建筑物及构筑物的建
　　筑成本在不断提高；这是造成建(构)筑物增值的重要原因。
　　2.建(构)筑物的实际耐用年限长于会计的折旧年限，且被评估单位对房屋
　　建筑物的维护状态较好，综合成新率较账面成新率高，这是也是评估净值的重要
　　原因。
　　八、重大事项说明
　　经核实，纳入本次委估的4项房产坐落在中铝宁夏能源集团有限责任公司阿
　　左旗分公司所属的土地上，土地坐落在巴润别立镇巴音朝格图嘎查钻洞子，土地
　　证号为阿左国用(2009)第1号，土地面积为18964.34平方米，证载
　　权利人为宁夏能源集团有限公司贺兰山风力发电厂。
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　　第三节 机器设备评估技术说明
　　一、评估范围
　　纳入本次评估范围的设备类资产共计195项(辆、套、台)，其中：机器设备
　　145项(台/套)、车辆2辆(台)、电子设备48台(套)。固定资产-机器设备的账
　　面原值242,962,683.34元，账面净值154,503,337.36元。各类设备资产账面情况
　　如下：
　　金额单位：人民币元
242,962,683.34
154,503,337.36
　　机器设备
241,566,665.16
153,786,131.52
643,129.00
467,120.93
　　电子设备
752,889.18
250,084.91
　　二、设备概况
　　贺兰山风电厂是位于宁夏回族自治区青铜峡市西北部地区从事风力发电的
　　企业。截止日评估基准日，被评估单位主要的风力发电机组共计36
　　台(套)，装机总容量30.6MW；上述发电机组主要分布在宁夏回族自治区青铜峡
　　市西北部区域。企业主要设备类型、结构的简要情况如下：
　　(一)主要生产设备构成
　　1.风力发电设备的型号
西班牙歌美飒公司
　　2.箱式变压设备的类型
箱式变压器
组合变 S12-CEB-900/10
浙江三变科技公司
箱式变压器
CPMT-FD-40.5/0.69Kv-900KvA
北京聚能达
箱式变压器
S11-SZB-900/35
浙江三变科技公司
　　3.主变压器设备
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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浙江三变科技公司
　　4.其他设备
　　其他设备主要包括：
　　A．风场测风数据检测的测风塔、风场内的10KV架空线路、风电厂输电线路，
　　通讯线路以及集控站配置各种配电柜、互感器、直流屏等。
　　B．风场内的避雷器、各种维修检测仪器仪表、电视接收设备、集控站监控
　　设备、运输车辆、办公电子设备等。
　　(二)生产流程布局
　　1.主要生产流程简述
　　机组叶片在捕获风能后，开始带动主轴旋转，主轴又驱动齿轮箱(增速机)
　　通过若干星级变速后，将低转速的动能转换为高转速的机械能，并开始驱动发电
　　机进行做功，当发电机的转速达到(大于)同步转速时，发电机开始生产出
　　690V/50Hz的交流电，此时风机处于发电状态。发电机将690V的交流电，送至箱
　　变，经过箱变升压后，转换为10kV交流电，通过场内架空线路送往110kV升压站。
　　110kV升压站汇集所有线路电量后通过主变压器升压至110Kv,通过与电网相
　　连的架空线路送至电网
　　2.风电生产工艺流程图
　　发电机
　　风机叶片
　　110kV 升压站
　　主变压器
　　截止评估现场勘查时点，上述风力发电机组设备均在正常工作。设备有完善
　　的保养记录及实时运行监测数据、发电统计数据等。
　　三、评估依据
　　1．企业提供的《机器设备清查评估明细表》；
　　2．《资产评估常用数据与参数手册(第二版)(北京科学技术出版社)
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　　《慧聪商情》《华纳资讯》等提供的计算机及办公自动化设备、全国汽车
　　市场价格资料；
　　4.有关厂商报价及现场收集到的有关合同、记账凭证、设备订货合同；
　　5.《基本建设财务管理规定》(财建[号)；
　　6.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[号)；
　　7.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通
　　知》(计价字[号)；
　　《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》(机械计 1995)
　　9.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令
　　2012年第12号)；
　　10．《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[号)；
　　11．企业提供的车辆行驶证复印件以及其它资料；
　　12.评估机构掌握的其它资料。
　　四、评估程序
　　1．根据评估目的及被评估单位设备的分布特点，制定设备评估工作方案；
　　2．指导被评估单位清查资产，填报评估基准日的设备评估申报明细表，搜
　　集相关的准备资料。
　　3．检验委估设备资产产权资料及验证判断相关资料的有效期限。根据被评
　　估单位提供的机器设备清查评估申报明细表、固定资产台帐和设备台帐，核对账
　　面原净值、设备名称、设备型号。对申报明细表与账务不符、重复、遗漏、未报
　　项目进行标注、修订，做到账表相符。
　　4．对纳入评估范围的固定资产-设备项目进行账实清查盘点。清查中按设备
　　资产的分布情况、重要性及分类不同进行排序整理设备清查表，对申报明细表中
　　合并内容的资产项目，依据实际资产构成分项清查、核实内容；具体内容如下：
　　(1)账实核对中，设备的规格型号、生产厂家和安装地点以现场实物为准，
　　及时更正评估申报的错误。
　　(2)对属于维修费用入账的项目，在充分了解其实质对应、附着的设备内
　　容的基础上，进行非资本化调出。对企业已处置实物资产、未进行财务调账的设
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　　备项目，或现场清查中有账无物的资产项目做好现场清查纪录。
　　(3)对企业重点设备采用专项设备的现场调查。截止评估基准日，由于企
　　业生产设备停运时间较长的采用观察其技术状况、组织召开由专家及有关人员参
　　加的技术鉴定会，共同确认重点设备的技术状态，作好资产评估工作底稿。
　　(4)对现场清查中设备因故未在现场、外借或送修的设备，清查中采用企
　　业出据书面情况说明、查验外借或送修的凭据等办法。
　　(5)对现场清查中，涉及设备非完整性、报废或功能落后无法适应企业生
　　产、工艺要求的设备，在现场清查中做好清查记录。
　　(6)结合现场勘查和专家意见，综合判断设备的现实质量、技术性能，确
　　定设备尚可使用年限，计算确定设备的成新率。
　　(7)进行市场调查，收集现时设备的价格信息。
　　(8)依据现行设备价格、运安费率或当地安装定额，考虑相关政策，计算
　　设备的重置全价，并结合设备的成新率计算评估值。
　　(9)整理、分析、汇总，确定机器设备的评估结果，编写机器设备资产评
　　估技术说明。
　　五、评估方法
　　对设备类资产主要采用成本法进行评估，其基本计算公式为：
　　评估值=重置全价×综合成新率
　　在核实设备资产的基础上，对不同设备选择适当的评估方法确定重置全价和
　　成新率；
　　对纳入评估范围中的部分年代久远、技术陈旧的设备及已报废的设备，直接
　　采用二手市价的评估方法或残值估算，即
　　评估值=市场二手价
　　或：评估值=账面值×残值率
　　1.重置成本的确定
　　合理分析、选定基准日市场同类型设备的市场价格、再考虑该设备重置过程
　　的其他费用因素，最后确定设备的重置全价。计算公式如下：
　　重置全价=设备市场购置价＋综合相关费用＋资金成本
　　(1)机器设备重置成本的确定
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　　1)设备市场购置价
　　由于纳入本次评估的机器设备未涉及非标设备，因此设备的购价主要参照国
　　内市场同类型设备现行市价；根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国
　　增值税暂行条例》增值税一般纳税人购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产
　　发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用
　　结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。
　　2)综合相关费用的确定
　　设备的综合相关费用是指除了设备购置、建造的直接投入外，还需分摊、支
　　付的其他费用；其中包括：设备(国产)需分摊的前期费用(包括勘察设计费、
　　工程监理费、建设单位管理费)、运杂费、安装调试费、基础费以及车辆设备中
　　的购置税、验车及牌照等费用等。
　　①前期费用的确定：是依据企业的建设规模，应分摊的费用估算，具体取费
　　如下表：
建设单位管理费
建安工程造价
勘察设计费
建安工程造价
国家计委、建设部：计价格(2002)10 号
工程建设监理费
建安工程造价
发改价格( 号
招标代理费
建安工程造价
计价格[ 号
环境评价费
建安工程造价
计价格( 号文
可研研究报告费
建安工程造价
计价格( 号
　　②运杂费的确定：根据资产的具体情况及特点，考虑运距的远近，参考运输
　　的行业计费标准计算确定；根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国增
　　值税暂行条例》按 7%的增值税抵扣率扣减应抵扣的运杂费增值税。购置价格中
　　包含运输费用的不再计取运杂费。
　　③安装调试费的确定：按冶金行业概算指标中规定的费率计算确定；
　　④基础费的确定：根据设备的实际情况确定，无基础要求的不计基础费；小
　　设备的基础费按常规含在安装调试费中考虑，其他设备按照实际情况考虑基础费
　　3)资金成本的确定
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　　建设期资金成本是根据设备的合理建设期，考虑同期国家贷款利率估算的费
　　用成本。根据资产单位主要工艺的重点专用设备，通常合理建设期按 1 年计算，
　　考虑资金使用的平均摊入；则
　　建设期资金成本率=1 年期贷款利率÷2
　　基准日中国人民银行贷款利率表
　　建设期(年)
期间贷款利率
资金成本率
　　(2)车辆重置全价的确定
　　车辆按全新车辆的市场购价加上附加税(按不含增值税车价的 10%)、其他
　　杂费来确定车辆的重置全价。
　　车辆重置全价=车辆市场购价(含税)＋车辆购置税＋其他杂费
　　式中：车辆购置税=车辆市场购价(含税)÷1.17×10%
　　其他杂费：依据国家及地方相关落户及牌照费标准,上述费用合计约为：300
　　元/台(详见：发改价格〔 号)。
　　(3)办公电子设备及其他小型机具、设备重置全价
　　由于该类设备安装简单、价值小，大多数不需要安装，所以评估中直接采用
　　市场购价，不考虑该类设备的其他费率。
　　2.综合成新率的确定
　　本次评估中机器设备、车辆、电子及其他设备的综合成新率的测定采用年限
　　成新率法或经济寿命加技术鉴定完好分值综合法。
　　具体操作时，主要根据具体设备对企业的贡献地位及重要性原则，对价值高、
　　生产中起核心关键的设备采用经济寿命加技术鉴定完好分值综合法，对企业中价
　　值低、数量多的一般设备，通常采用年限法成新率。
　　(1)年限法成新率
　　年限法成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
　　通常对机器设备、电子及其他设备中相对价值小，经济寿命短的设备的综合
　　成新率直接取年限法成新率。
　　(2)技术鉴定法成新率
　　通过现场检测，根据设备现时状态、设备的实际已使用时间、设备的常用负
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　　荷率、设备的原始制造质量、维护保养状况以及完整性等方面，在广泛听取设备
　　实际操作人员、维护人员和管理人员意见的基础上，采取由专家与工程技术人员
　　共同进行技术鉴定来确定其年限法成新率。
　　(3)综合成新率
　　主要设备综合成新率估算是基于上述两种方法估算的成新率、按各自的权重
　　来确定综合成新率；即：经济寿命年限法占 40%，技术鉴定法成新率占 60%。即：
　　综合成新率=年限法成新率×40%＋技术鉴定法成新率成新率×60%
　　车辆的年限法成新率确定，依据国家颁布的机动车辆强制报废的使用年限、
　　行驶里程确定不同车型的最大经济耐用年限。具体计算如下：
　　1)行驶里程法成新率
　　行驶里程法成新率= 规定行驶里程－已行驶进里程)
÷规定行驶里程×100%
　　2)年限法成新率
　　年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)÷ 经济寿命年限×100%
　　根据孰低原则确定其经济寿命年限成新率。
　　3.评估值的计算
　　评估值=重置全价×综合成新率
　　六、评估案例
　　案例一
风力发电机(固定资产—机器设备清查评估明细表序号2)
　　设备名称：风力发电机
　　设备型号：G58-850
　　生产厂家：西班牙歌美飒公司
　　资产编号：
　　购置日期：2004年12月
启用日期：2006年4月
　　账面原值：4,825,283.37元
账面净值：2,782,265.95元
　　1.设备概况
　　主要技术参数：
西班牙歌美飒公司
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切出风速(10 分钟均值)
极端(生存)风速(3 秒最大值)
70(IEC Ⅰ)
玻璃纤维增强树酯
旋转方向(从上风向看)
顺时针方向
一级行星轴,二级平行轴斜齿传动
齿轮传动比率
飞溅式润滑
润滑油型号
克鲁勃 320
Indar NCR-450-L/4
H 级(温升按 F 级考核)
润滑脂型号
克鲁勃 141
主制动系统
第二制动系统
高速轴 3 个液压刹车卡钳
电机驱动/三级行星减速
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偏航轴承形式
四点接触轴承
　　以可编程控制器 PLC)
为中心的控制设
软并网装置/类型
4 象限 IGBT 电抗器
补偿电容容量/组数
额定出力的功率因数
　　接地安装根据目前当地的标准，以及
防雷设计标准
IEC 61400-24，
　　 等国际标准设计
　　叶尖避雷器，机舱避雷针，电气元件防
　　该设备为西班牙歌美飒公司设计、制造，主要用于风能发电。其主要工作原
　　理是；机组叶片在捕获风能后，开始带动主轴旋转，主轴又驱动齿轮箱(增速机)
　　通过若干星级变速后，将低转速的动能转换为高转速的机械能，并开始驱动发电
　　机进行做功，当发电机的转速达到(大于)同步转速时，发电机开始生产出
　　690V/50Hz的交流电能。该设备主要由旋转叶片、齿轮箱、发电机、伺服传感控
　　制系统等部分组成。
　　该设备自投入使用以来，在设计负荷状态下使用，定期进行检修检验，日常
　　维护保养及时，总体情况为工况良好、各项技术指标符合原设计要求，可满足正
　　常发电需要，至评估日正常使用中。
　　2.重置全价的确定
　　该设备重置全价由设备购置费(含设备原价和设备运杂费)、安装工程费、工
　　程建设其它费用和资金成本等几部分构成，其中：
　　(1)设备原价
　　评估人员通过咨询西班牙歌美飒公司国内经销处得知，该型号设备基准日报
　　价约为4,100,000.00元/台。报价含设备运杂费及指导安装培训费。确定该设备
　　购置原价为4,100,000.00元/台。
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　　(2)设备运杂费
　　根据该设备的特点，厂家负责运输。确定运杂费率为0。
　　(3)安装调试费
　　厂家负责指导安装，根据该设备的特点，确定安装调试费率为8%。
　　(4)工程建设其它费用
　　根据本次评估的特点，其他费率取4.03%。具体见评估方法。
　　(5)资金成本
　　根据本次评估的特点，合理建设期为一年，贷款利率6%，资金成本率3.0%。
　　(6)重置全价
　　重置全价计算如下：
设备购置费(含税)
4,100,000.00
设备抵扣税额
A/1.17*17%
595,726.50
运杂费(含税)
运杂费(不含税)
A×费率*0.93
安装调试费
328,000.00
(A+C+E)×费率
178,448.40
(A+C+E+F)×费率×1/2
138,193.45
A+D+E+F+G-B
4,148,900.00
　　3.综合成新率的确定
　　该设备综合成新率由年限法成新率和现场勘察成新率综合确定，其中：
　　(1)年限法成新率
　　该设备的经济寿命使用年限为20年，于2010年3月投入使用，至评估基准日
　　止已使用7.09年，则：
　　年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
　　=65%(取整)
　　(2)现场勘察及技术鉴定评分的确定
　　通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，
　　并向设备管理及使用人员了解到该企业坚持正常的维修保养制度，经常对设备进
　　行维修保养，及时更换易损件，使设备始终保持良好的工作状态，该设备现状尚
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　　好，各项性能基本正常。
　　经现场勘察该设备状况如下；
　　标准状况
　　部位项目
　　鉴定标准
　　发电机额定功率 1500KW，额定转速 1520±2%转/
　　发电机组
　　分钟。绝缘等级 H。额定出力的功率因数＞0.98
　　叶片材质；玻璃纤维增强树酯，表面光滑，空气
　　风机叶片
　　动力性能良好。叶轮转速 19.8 转/分钟
　　偏航及叶片调整机构符合技术标准，调整误差达
　　伺服传感控
　　到技术规范。制动、电器接口及通信、数据远传
　　制系统
　　等符合技术规范。
　　变速机构状态良好、齿轮啮合、润滑、噪音等级
　　齿轮箱
　　等符合设计要求.
　　(3)综合成新率的确定
　　综合成新率=年限法成新率×40%＋技术鉴定法成新率×60%
　　=65%×40%＋70%×60%=68%
　　4.评估值的确定
　　评估值= 重置全价×综合成新率
　　=4,148,900.00×68%=2,821,252.00元(取整)
　　案例二
风机箱式变压器(固定资产—机器设备清查评估明细表序号98)
　　设备名称：风机箱式变压器
　　设备型号：S11-SZB-900/35
　　生产厂家：浙江三变科技公司
　　资产编号：
　　购置日期：2005年10月
启用日期：2006年9月
　　账面原值：275,798.26元
账面净值：148,865.51元
　　1.设备概况
　　主要技术参数：
　　(1)箱变型号：
CPMT-FD-40.5/0.69Kv-900KvA
　　(2)升压变压器型号： S11-SZB-900/35
　　(3)容量：
　　(4)联结组别：
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　　(5)额定频率：
　　(6)阻抗电压：
　　(7)空载电流：
　　(8)空载损耗：
　　(9)负载损耗：
　　(10)运行噪音：
距本体lm处，噪音不超过50dB
　　(11)调压方式：
高压侧线端设无励磁分接开关
　　(12)中性点接地方式：10kV侧中性点不接地、低压侧中性点接地
　　该设备为浙江三变科技公司设计、制造，主要用于风能发电的电压升高。其
　　主要工作原理是；将输入的低压电(690V)经该设备的铁芯初级绕组通过电磁感
　　应原理感应到次级铁芯绕组成为高电压(一般是10千伏)输出至升压站主变，经
　　升压(110KV)并网后用于各种动力及生产设备的电力供应。该设备主要由低压
　　室、变压器室、高压室等组成，这种箱式变分为前、后两部分前面为高、低压操
　　作间隔，操作间隔内包括高低压接线端子，负荷开关操作柄，无载调压分节开关
　　该设备自投入使用以来，在设计负荷状态下使用，定期进行检修检验，日常
　　维护保养及时，总体情况为工况良好、各项技术指标符合原设计要求，可满足正
　　常发电需要，至评估日正常使用中。
　　2.重置全价的确定
　　该设备重置全价由设备购置费(含设备原价和设备运杂费)、安装工程费、基
　　础费、工程建设其它费用和资金成本等几部分构成，其中：
　　(1)设备原价
　　评估人员通过咨询浙江三变科技公司经销处得知，该型号设备基准日报价为
　　160,000.00 元，报价含设备运杂费及安装指导培训费。确定该设备购置原价
　　160,000.00元。
　　(2)设备运杂费
　　根据合同，厂家负责运输。确定运杂费率为0。
　　(3)安装调试费
　　厂家负责指导安装，根据该设备的特点，确定安装调试费率为10%。
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　(4)基础费
　　根据本次评估的特点，基础费率取5%。
　　(5)工程建设其它费用
　　根据本次评估的特点，其他费率取4.03%。具体见评估方法。
　　(6)资金成本：
　　根据本次评估的特点，合理建设期为一年，资金成本率取6.0%。
　　(7)重置全价：
　　重置全价计算如下：
设备购置费(含税)
160,000.00
设备抵扣税额
A/1.17*17%
运杂费(含税)
运杂费(不含税)
A×费率*0.93
安装调试费
(A+C+E)×费率
(A+C+E+F)×费率×1/2
A+D+E+F+G-B
173,900.00
　　3.综合成新率的确定
　　该设备综合成新率由年限法成新率和现场勘察成新率综合确定，其中：
　　(1)年限法成新率
　　该设备的经济寿命使用年限为20年，于2006年9月投入使用，至评估基准日
　　止已使用6.67年，则：
　　年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
　　=66%(取整)
　　(2)现场勘察成新率及修正系数的确定
　　通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，
　　并向设备管理及使用人员了解到该企业坚持正常的维修保养制度，经常对设备进
　　行维修保养，及时更换易损件，使设备始终保持良好的工作状态，该设备现状尚
　　好，各项性能基本正常。
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　经现场勘察该设备状况如下；
　　标准分值
　　绕组变压运行正常，温升正常，输出电压值符合
设计要求。运行噪声在设计范围内。片式散热器
　　良好，散热片完整，空气流通正常。
　　低压接线端子，负荷开关操作柄，无载调压分节
　　开关，插入式熔断器等状态良好。
　　高压接线端子，负荷开关操作柄，无载调压分节
　　开关，插入式熔断器等状态良好。
　　外壳采用镀铝锌钢板，防腐性能良好，夹层采用
防火保温材料，可保证在-40℃～+40℃的恶劣环
　　境下正常运行。
　　瓷套管完整，无放电现象，母线无发热现象，外
套管及母线
　　壳完好。
　　(3)综合成新率的确定
　　综合成新率=年限法成新率×40%＋技术鉴定法成新率×60%
　　=66%×40%＋71%×60%=69%
　　4.评估值的确定
　　评估值= 重置全价×综合成新率
　　=173,900.00×69%
　　=119,991.00元(取整)
　　案例三
帕杰罗越野车(固定资产-车辆清查评估明细表序号2)
　　1.车辆概况
　　车辆名称：
帕杰罗越野车
　　型号：
帕杰罗越野车JE4NR5N
　　生产厂家：
一汽三菱汽车公司
　　牌照号：
　　已行驶里程： 6800km
　　购置日期：
　　启用日期：
　　账面原值：
486,300.00 元
　　账面净值：
467,042.52 元
　　主要技术参数：
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　(1)最大功率：
　　(2)最大扭矩：
　　(3)最高时速：
　　(4)汽缸数：
　　(5)排量：
　　(6)排放标准：
　　(7)外形尺寸：
×1855 (长×宽×高)mm
　　(8)车身重量：
　　该车车况良好，车辆外表面无碰伤，车内装潢良好，各仪表显示清晰。该车
　　行驶至今未发生事故，日常保养良好。
　　2.重置全价确定
　　车辆重置全价由购置价、车辆购置税、新车入户手续费等构成。
　　(1)经市场调查及网上/question/.h)
　　询价，结合该车的情况，经过对比分析确定该车评估基准日购置价为435,000.00
　　(2)车辆购置税：不含增值税购置价的10%；
　　(3)新车入户手续费等共按300.00元计取；
　　重置全价计算如下；
　　车辆购置价格(含税)
重置成本标准
435,000.00
市场及网上询价
　　《中华人民共和国车辆购置税暂
　　车辆购置税
不含增值税车价的 10%
　　行条例》
　　车船使用税和牌照手续费
银川市物价、财政
　　重置全价
472,500.00
　　3.成新率的确定
　　本次对该车的成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合
　　现场勘察情况进行调整。
　　(1)年限成新率的确定
　　根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报
　　废标准规定》，该车可使用年限按20年确定，现该车已使用1.87年。则
　　年限成新率=(1-实际已使用年限)/经济使用年限×100%
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　(2)里程成新率的确定
　　根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报
　　废标准规定》，该车许可行驶里程按600000公里，现该车已行驶48851公里。则
　　里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
　　(3)现场勘察成新率
　　项目名称
　　输出功率、燃油、机油耗量不大于出厂值。工作时无
　　发动机
异响、各转速段工作平顺、温度、机油压力正常；尾
　　气符合国家机动车安全标准。
　　外观线条流畅，漆面光洁、不退色、色泽均匀。机盖、
　　汽车外壳
箱盖及各车门开启机构、玻璃升降机构灵活有效，闭
　　合后间隙密封良好、缝隙均匀
　　变速箱在各工作速率时段，无异响、跳档或脱档；转
　　底盘、操纵
弯差速时平顺。转向系统不跑偏、抖动，内、外转角
　　系统及制
符合标准，转向时不沉重、回位良好，前轮不偏磨。
　　动系统
制动系统工作时不跑偏、制动力符合国家机动车安全
　　标准。
　　内饰、座椅及表板整洁、牢固，各仪表指示读数清晰
　　内饰、各类
　　准确。各灯光符合国家安全标准；空调、音响及座椅
　　灯光及辅
　　调整系统、安全消防设施齐全、有效。备胎及随车工
　　助设施
　　具齐全
　　(4)成新率的确定
　　按孰低原则确定年限法成新率，即:
　　年限法成新率= Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
　　=98%(取整)
　　综合成新率=年限法成新率×40%＋勘察成新率×60%
　　=98%×40%＋98%×60%=98%
　　4.评估值的计算
　　评估值=重置全价×成新率
　　=472,500.00×98%=463,050.00(元)
　　案例四
(固定资产-电子设备清查评估明细表序号 47)
　　1.设备概况
　　北京天健兴业资产评估有限公司
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　　设备名称：
规格型号：戴尔 dellv260
　　设备制造厂：戴尔(中国)有限公司
　　购置时间： 2013 年 2 月
启用时间：2013 年 2 月
　　账面原值： 3,675.22 元
账面净值：3,384.13 元
　　主要技术参数
　　(1)处理器：Intel Pentium G630 2.7GHz
　　(2)内存类型：DDR3 1333
　　(3)内存大小：2GB
　　(4)硬盘类型：SATA 硬盘
　　(5)硬盘容量：500GB
　　(6)光驱：DVD 光驱
　　(7)显示器：宽屏液晶,E1912H
　　(8)显卡：Intel HD 2000
　　(9)网卡：板载 10-100-1000M 网卡
　　(10)键盘/鼠标：标准键盘/光电鼠标
　　(11)机箱：立式,360×175×436.3mm
　　(12)电源：100V-240V 自适应交流电源供应器
　　该设备主要由屏幕,CPU 内存系统、硬盘处理系统、光驱系统、操作键盘及
　　机体外壳等组成。
　　评估人员经向相关工程技术人员了解，该设备从购置、投用至评估基准日已
　　使用 0.33 年，目前正常使用中。操作人员严格遵守该设备的使用、管理及维护
　　制度，平时注意该设备的维护保养，因此至今运行正常。
　　2.重置成本的确定
　　评 估人员经网上查询 /product/301/30145 得
　　知，评估基准日该型号及配置的设备的成交价格约为 3,500.00 元，经销商负责
　　送货并进行调试。该设备的不含税价=购置设备价/1.17=3,000.00 元。故该设备
　　的不含税价即为其重置成本。重置成本 3,000.00 元。
　　3.综合成新率的确定
　　通过现场勘察该设备各组成部分的技术现状及查阅有关档案，并与设备管
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　　理、使用和维修人员座谈，了解该设备的实际技术状况。
　　经勘查该设备现状较好，未发现需调整事项。综上所述并结合设备自身特点，
　　确定其年限成新率即为其综合成新率。
　　综合成新率=(已使用年限+可使用年限)/可使用年限×100%=93%(取整)
　　4.评估值的计算
　　评估值=重置成本×综合成新率
　　=3,000.00×93%=2,790.00 元
　　六、评估结果及分析
　　(一)评估结果
　　经实施上述评定估算程序后，设备类资产于评估基准日 2013 年 5 月 31 日的
　　评估结果如下表所示：
　　设备类评估结果汇总表
　　金额单位：人民币元
　　账面价值
　　科目名称
242,962,683.34
154,503,337.36
203,698,500.00
140,790,499.00
　　机器设备
241,566,665.16
153,786,131.52
202,788,400.00
139,984,425.00
643,129.00
467,120.93
619,300.00
557,002.00
　　电子设备
752,889.18
250,084.91
290,800.00
249,072.00
　　(二)增减值因素分析
　　1．机器设备：评估原值减值 38,778,265.16 元，减值率 16.05%；减值主要
　　原因是随着风力发电机组生产的国产化，当前风机的市场价格比企业原始建设成
　　本降幅较大，同时因企业账面中分摊费用较多导致设备类资产的评估减值。评估
　　净值减值 13,801,706.52 元，减值率 8.97%；原值减值是致评估净值减值的主要
　　原因。
　　2．车辆：评估原值减值 23,829.00 元，减值率 3.71%；主要减值原因：国
　　内车辆的市场价格不断下跌，导致评估原值减值。评估净值增值 89,881.07 元，
　　增值率 19.24%；评估净值增值是企业计提折旧年限短于评估采用的经济寿命年
　　限所致。
　　3．电子设备：评估原值减值 462,089.18 元，减值率 61.38%；减值原因: 一
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　　是电子设备市场价格逐年走低，二是部分逾龄电子设备在评估中按二手价评估，
　　以上原因导致原值减值。评估净值减值 1,012.91 元，减值率 0.41%；受评估原
　　值减值的影响导致评估净值减值。
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　　第四节 在建工程评估技术说明
　　一、评估范围
　　本 次评估范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程，账面价值为
　　323,393,004.74 元。具体情况如下表所示：
　　科目名称
　　在建工程-土建工程
26,611,844.40
　　在建工程-设备安装工程
296,781,160.34
　　在建工程合计
323,393,004.74
　　二、在建工程概况
　　贺兰山风发电六期工程：项目总容量 49.5MW， 2012 年 5 月正式开工建设，
　　截止 2013 年 6 月底，全部 33 台风机(其中 22 台 1.0MW 风机， 台 2.5MW 风机)
　　吊装、整体验收、静态调试完成；35kV 线路全线贯通，自检、整改消缺完毕，
　　等待送电；110kV 升压站扩建工程建设完成，吴忠供电局验收合格，具备带电条
　　件；中调调度协议签署完毕，宁夏电力公司第一阶段并网条件及并网资料上报办
　　理完毕，现正在开展第二阶段送电申请及文件报批工作。
　　1.土建工程
　　项目所涉及的土建工程已经于 2013 年 4 月建设完毕，截止评估基准日，项
　　目已经发生的成本详见下表：
发电六期风机基础施工
16,774,000.00
发电六期道路施工
6,648,911.22
　　2012.5
发电六期房屋建筑工程
158,933.18
发电六期升压站扩建
3,030,000.00
26,611,844.40
　　2.设备安装工程
　　设备安装工程经审计后账面价值为 296,781,160.34 元，具体明细如下表：
　　账面价值
　　项目名称
　　设备费
安装费及其他
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　　账面价值
　　项目名称
　　设备费
安装费及其他
发电六期风机
207,861,598.22
207,861,598.22
发电六期塔筒
51,894,871.65
51,894,871.65
发电六期 35KV 线路
6,641,841.81
6,641,841.81
待摊基建支出-征地费
130,000.00
130,000.00
　　待摊基建支出-项目法
4,549,421.26
4,549,421.26
　　人管理费
待摊基建支出-筹资费
8,157,377.27
8,157,377.27
　　待摊基建指出-项目建
2,261,739.02
2,261,739.02
　　设技术服务覅额
　　待摊基建支出-生产准
290,449.00
290,449.00
机组及配套箱变安装
5,170,000.00
5,170,000.00
发电六期通讯系统
1,266,403.13
1,266,403.13
发电六期升压变电设备
2,599,401.70
2,599,401.70
临时构筑物
发电六期 110 升压站
2,743,589.76
2,743,589.76
发电六期箱式变压器
3,191,367.52
3,191,367.52
268,290,828.85
28,490,331.49
296,781,160.34
　　截止 2013 年 5 月底工程完成情况如下：
　　(1)风机吊装及调试工作
　　1.0MW 风机吊装全部完成(共 22 台) 2.5MW 风机吊装完成 11 台
(共 11 台)；
　　1.0MW 风机整体验收 22 台，静态调试完成 22 台；2.5MW 风机整体验收 1 台，静
　　态调试完成 2 台。
　　(2)35kV 线路情况
　　35kV 一、二回线路全线贯通；1.0MW 风机箱变高压侧电缆头制作完成 22 基
　　(共 22 基) 2.5MW 风机高压电缆头完成 4 基(共 11 基)
　　(3)110kV 升压站扩建情况
　　110kV 升压站扩建工程电气一、二次设备安装调试完毕，吴忠供电局初验、
　　复验工作完毕，现正申请宁夏电力公司进行验收工作及并网手续的办理工作。
　　三、评估过程
　　1．取得企业申报的在建工程申报表后，依据项目概预算书和有关会计资料，
　　对所有申报的在建工程项目进行了核实。核对了申报材料上所列的支付款项与实
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　　际支付款项的一致性，了解在建工程的具体内容、开工时间、实际完工程度和工
　　程量。
　　2．评估人员依据企业提供的在建工程申报明细表对所有项目进行现场勘察；
　　核查土建工程进度、设备安装工程的具体进度情况，并收集有关合同和资料。
　　3．在账账核对、资料收集、现场勘察的基础上进行评定估算，撰写设备评
　　估说明。
　　四、评估方法
　　评估人员，依据委托方提供的在建工程评估申报明细表，结合实地查勘及查
　　验财务账目及付款凭证。
　　在建工程的评估，根据其具体内容、开工时间、付款情况、形象进度、相应
　　合理的费用等确定评估值。
　　评估人员依据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，对在建工程进行
　　实地踏勘，了解项目实体进度，确认不存在各项贬值因素；查阅会计账册及相关
　　合同、发票等资料，付款进度与工程实体进度一致，未发现不应该记入在建工程
　　的支出项目，故评估值与审计后的账面值相同。
　　五、评估结果及其分析
　　在建工程评估结果汇总表
　　金额单位：人民币元
　　科目名称
　　在建工程-土建工程
26,611,844.40
26,611,844.40
　　在建工程-设备安装工程
296,781,160.34
296,781,160.34
　　在建工程合计
323,393,004.74
323,393,004.74
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　　第五节 无形资产-土地使用权评估说明
　　纳入本次评估范围的土地使用权，银星能源另行委托宁夏恒正不动产评估咨
　　询有限公司进行评估，我们经过分析复核后，引用了宁夏恒正不动产评估咨询有
　　限公司出具的专项《土地估价报告》。现将相关情况说明如下：
　　一、土地估价机构概况
　　受托估价机构：宁夏恒正不动产评估咨询有限公司
　　估价机构资质级别：全国范围内从事土地评估业务
　　资质证书获得时间：2011 年 7 月 1 日
　　估价资质有效期：2016 年 6 月 30 日
　　土地评估机构注册号：A
　　资信等级：国家 A 级
　　土地估价报告编号：宁恒正[2013](估 T-J)字第 312 号、第 313 号、第 314
　　号、第 323 号
　　备案情况：06、07、08、19
　　二、评估对象及范围
　　土地使用权评估对象及范围如下表所示：
　　金额单位：人民币元
土地权证编
　　土地位置
　　青铜峡市邵刚
　　青国用 2010
镇马莲沟北侧、
　　工业用地
388,133.43
　　第 60039 号
兰州军区靶场
　　青铜峡市邵刚
　　宁国用
　　镇沿山公路 107
　　公里至 110 公
　　306 号
　　里西侧
　　青铜峡市邵刚
　　公共设施
　　宁国用
　　镇甘城子西侧、
　　用地(风
105,000.00
　　兰州军区靶场
　　307 号
　　青国用
邵刚镇和树新
　　三通一
　　工业用地
林场交接的粘
650,000.00
　　60069 号
木子梁地区
1,185,133.43
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　　三、评估方法
　　本次土地估价机构评估选用市场比较法和成本逼近法进行评估， 两种方法
　　的算术平均数为最终评估结果。
　　四、评估假设条件
　　本次土地估价机构依据的评估假设条件如下：
　　1.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；
　　2.估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
　　3.为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个
　　周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化的；
　　4.委托方提供的情况真实，有关资料合法有效；
　　5.估价对象土地使用权人合法取得《国有土地使用证》，并以所设定的土地
　　用途和现状利用条件评估估价对象的价值；
　　6.估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收
　　7.估价对象与其它要素相结合，能满足设定年限内生产活动的正常进行，并
　　保证持续发展。
　　五、土地估价评估报告使用限制及相关事项
　　主要的土地估价报告使用限制及相关事项如下：
　　1.估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
　　(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立；
　　(2)本报告及估价结果依据上述有关估价前提条件与假设条件而成立；
　　(3)本报告及评估结果需经本评估机构——宁夏恒正不动产评估咨询有限
　　公司加盖公章、机构负责人和完成本报告的 2 名执业土地估价师签字、履行电子
　　备案程序，取得电子备案号后生效。
　　2.本项评估是基于一定的执业条件和执业前提，在所有假设条件成立及考虑
　　了所能涉及到的相关因素对估价对象可实现价格的影响而形成的专业判断和估
　　计，仅作为有关方在决策时的参考，不作为直接的决策依据。
　　3．本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，不得作为他用，其
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　　内容对第三方不负任何责任。且由于不当使用造成的一切后果，本估价机构不承
　　担任何法律责任。
　　4．本报告估价结果是在前提、假设、限制条件成立和满足地价定义所设定
　　条件下的出让国有建设用地使用权价格，若估价对象的土地权利状况、利用方式、
　　利用条件、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的
　　因素发生变化，该评估价格应作相应调整，甚至重估。
　　5．本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于
　　此地价内涵。
　　6．本估价结果反映估价对象在本次估价目的、现有使用状态和设定条件、
　　用途不变以及特定环境不变的前提下，根据国家、地方现行法律、法规和政策规
　　定，按照《城镇土地估价规程》和公认的估价方法确定的正常状态下的公开市场
　　价值。报告中未考虑的因素有：
　　(1)没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格对其估价结果的影响。
　　(2)未考虑未来城市规划调整、国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有
　　自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。
　　当前述条件在估价结果有效期内发生明显变动时，上述估价结果在未作相应
　　修正的情况下不再生效。
　　7．考虑到本项目评估特点及对未来土地市场的分析预测，本次评估将有效
　　期界定为：本评估报告的估价结果自估价基准日起一年内有效，即有效期为 2013
　　年 5 月 31 日至 2014 年 5 月 30 日。超出有效期，随着时间、市场状况的变化，
　　土地估价结果应作相应调整或重新估价。
　　六、评估结论及分析
　　经过内宁夏恒正不动产评估咨询有限公司的评估，纳入本次评估范围的土地
　　的账面价值为 1,185,133.43 元，评估价值为 2,976,600.00 元，增值额为
　　1,791,466.57 元，增值率为 151.16%。评估值计算过程详见宁夏恒正不动产评估
　　咨询有限公司出具的《土地估价技术报告》。
　　纳入评估范围的宁国用(201}