2015年土地、拆迁补偿新标准
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2015年土地、拆迁补偿新标准
重磅：土地补偿新标准出来了 你可以阳光拆迁了！
来源：&财经早餐
　　近几年来加快城市建设，城市拓展，政府征取大量土地，农民失去土地，土地流转补偿标准，大家可以看一看。小伙伴你家的地被收了补助了多少钱？
　　当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。
　　为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定本条例。
　　(一) 征地补偿
　　1、 征收耕地补偿标准
　　旱田平均每亩补偿5.3万元。
　　水田平均每亩补偿9万元。
　　菜田平均每亩补偿15万元。
　　2、 征收基本农田补偿标准
　　旱田平均每亩补偿5.8万元。
　　水田平均每亩补偿9.9万元。
　　菜田平均每亩补偿15.6万元。
　　3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。
　　4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。
　　5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
　　(二)其他税费
　　1、耕地占用税，按每平方米2元计算。
　　2、商品菜地开发建设，按每亩1万元计算。
　　3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。
　　4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。
　　(三)征地工作程序
　　1、告知征地情况。
　　2、确认征地调查结果。
　　3、组织征地听证。
　　4、签订征地补偿协议。
　　5、公开征地批准事项!
　　6、支付征地补偿安置费。
　　(四)、房屋地上物补偿标准
　　1、房屋补偿标准
　　楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。
　　捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。
　　砖瓦房每平方米补偿2400元。
　　平(草)房每平方米补偿1900元。
　　2、其他地上(下)附着物补偿标准
　　仓房每平方米补偿920元。
　　室外水泥地坪每平方米补偿165元。
　　沼气池每个补偿4600元。
　　厕所每平方米补偿190—300元。
　　猪鸡舍每平方米补偿150—260元。
　　塑料大棚每平方米补偿165—280元。
　　菜窖每平方米补偿180—330元。
　　砖石墙每延长米补偿190元。
　　格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。
　　大门楼每个补偿2400元。
　　饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。
　　农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。
　　排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。
　　排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。
　　电话移机补助费每户200元。
　　有线电视迁移补助费每户300元。
　　坟每座补偿5000元。
　　3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。
　　(五)、征占林木补偿标准
　　1、林木补偿标准
　　⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费
　　1—3年平均每亩补偿6000元;
　　4—13年平均每亩补偿1元;
　　14—20年平均每亩补偿元;
　　21年以上平均每亩补偿32000元。
　　⑵柞树林木补偿费
　　1—3年平均每亩补偿12000元;
　　4—20年平均每亩补偿1元;
　　21—50年平均每亩补偿4元;
　　51年以上平均每亩补偿24000元。
　　⑶红松林木补偿费
　　1—3年平均每亩补偿12000元;
　　4—20年平均每亩补偿2元;
　　21—40年平均每亩补偿5元;
　　41—70年平均每亩补偿168000元;
　　71年以上平均每亩补偿126000元。
　　⑷落叶松林木补偿费
　　1—3年平均每亩补偿150000元;
　　4—20年平均每亩补偿0000元;
　　21—50年平均每亩补偿6元;
　　51年以上平均每亩补偿110000元。
　　2、村民房前屋后林木补偿标准
　　一般林木(杨柳榆槐等)
　　幼龄林(1—10年生)平均每株补偿35-65元;
　　中龄林(11—20年生)平均每株补偿220—300元;
　　成熟林(21年以上)平均每株补偿350元。
　　3、森林植被恢复费
　　用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;
　　未成林每亩86600元;
　　防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每亩76670元;
　　疏林地、灌木林地每亩50000元;
　　宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。
　　4、林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。
　　(六)、果树补偿标准
　　1、苹果树
　　培育期(1-5年)平均每株补偿150-220元;
　　初果期(6-8年)平均每株补偿300-450元;
　　盛果期(9-25年)平均每株补偿600-1800元;
　　衰果期26年以上平均每株补偿900元。
　　2、梨树
　　培育期(1-5年)平均每株补偿45-120元;
　　初果期(6-8年)平均每株补偿150-300元;
　　盛果期(9-25年)平均每株补偿元;
　　衰果期26年以上平均每株补偿1200元。
　　3、桃树
　　培育期(1-3年)平均每株补偿45-90元;
　　初果期(4-8年)平均每株补偿150-280元;
　　盛果期(9-20年)平均每株补偿350-680元;
　　衰果期21年以上平均每株补偿280元。
　　4、葡萄树
　　培育期(1-2年)平均每株补偿30-55元;
　　初果期(3-5年)平均每株补偿40-150元;
　　盛果期(6-11年)平均每株补偿150-330元;
　　衰果期12年以上平均每株补偿190元。
　　5、枣树
　　培育期(1-3年)平均每株补偿30-80元;
　　初果期(4-8年)平均每株补偿50-120元;
　　盛果期(9-30年)平均每株补偿520-130元;
　　衰果期31年以上平均每株补偿680元。
　　6、杏树
　　培育期(1-3年)平均每株补偿45-185元;
　　初果期(4-7年)平均每株补偿200-310元;
　　盛果期(8-35年)平均每株补偿500-1600元;
　　衰果期36年以上平均每株补偿980元
　　7、板栗
　　培育期(1-4年)平均每株补偿45-95元;
　　初果期(5-7年)平均每株补偿190-210元;
　　盛果期(8-35年)平均每株补偿50-1600元;
　　衰果期36年以上平均每株补偿860元。
　　8、杂果树
　　培育期(1-3年)平均每株补偿25-50元;
　　初果期(4-10年)平均每株补偿80-130元;
　　盛果期(11-25年)平均每株补偿130-280元;
　　衰果期26年以上平均每株补偿140元。
　　(七)、电力设施动迁补偿标准
　　1、低压线路改移(0.4KV)每公里补偿30000元;线路加高木杆平均每根1000元，砼杆平均每根1500元(含金具、线、占地、税金等费用)。
　　2、高压线路改移(10KV)每公里补偿47000元;线路加高砼单杆平均每根6000元，砼H杆平均每基8000元(含金具、线、占地、税金等费用)。
　　3、高压线路加高(66KV)：砼单杆平均每根5500元，砼H杆平均每基8000元，砼A杆平均每基10000元，铁塔平均每基10万元(含金具、线、占地、税金等费用)。
　　4、高压线路加高(220KV以上)：砼双杆平均每基2万元，铁塔平均每基20万元(含金具、线、占地、税金等费用)。
　　(八)、邮电通讯设施动迁补偿标准
　　1、电话线路
　　木杆平均每根(含话线横担瓷瓶等)元;
　　砼杆平均每根(含话线横担瓷瓶等)元。
　　2、架空光(电)缆
　　木杆平均每根500元;
　　砼杆平均每根1000元;
　　光(电)缆每米50-150元。
　　3、地下电缆
　　电缆、光缆每米100-200元。
　　(九)、农田灌溉水利设施动迁补偿标准
　　采取工程修复和补偿相结合的原则，按成本价适当补偿。
　　1、农村小型水库
　　水库水面(灌溉与养殖兼用)每亩补偿19000元;
　　水库水面(灌溉)每亩补偿16000元;
　　水库荒滩每亩补偿300元。
　　2、农田灌溉水利设施
　　小型闸门(砼结构)每个补偿元;
　　排灌干渠堤坝每延长米补偿80元。
　　(十)、厂矿企事业单位动迁补偿标准
　　国有和集体所有制的厂矿企事业单位的动迁，考虑实际损失给予适当的补偿。办公用房参照民房动迁标准;厂房等生产设施按重置折旧计算，适当考虑停工搬迁损失费用。
　　(十一)、施工运输道路补偿标准
　　凡工程施工指定的乡村运输道路，施工期间由施工单位负责维修养护，工程竣工后按补偿标准由各市组织修复。乡村道路(沥青路面)视取料难易、路面宽度情况，每公里补偿20-35万元。
　　乡村道路(砂石路面)每公里补偿9万元。
　　乡村道路(土路面)每公里补偿4万元
　　(十二)、乡村道路和田间作业道补偿标准
　　考虑农民群众生产和需要，确需修建的乡村道路连接线和田间作业道，按补偿标准由各市组织实施。
　　村道路连接线(砂石路面)每公里补偿12万元(含征地费用、简易构造物)。
　　乡村道路连接线、田间作业道每公里补偿8万元
　　(十三)、征地及动迁不可预见费
　　按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿;
　　工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿;因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。
　　(十四)、各市动迁办公室管理费
　　按省市签订的动迁补偿投资协议中所核定的总费用的3%计提。
　　各市动迁办公室为临时性机构，主要负责高速公路建设项目拆迁地上、地下附着物和地方协调工作。市动迁办公室应严格按有关规定包干使用，不得超支。
　　(十五)高速公路占地赔偿——林地补偿费计算方法
　　一、苗圃地补偿费计算方法
　　苗圃地补偿费=该苗圃前三年年平均产值(公顷)苗圃地面积(公顷)补偿倍数
　　注：补偿系数=临时占地(指占用期二年以下，下同)为每年2.5--5倍;永久占用(指占用期三年以上，下同)为10--25倍。
　　二、国有其它林地补偿费计算方法(不含苗圃地)
　　其他林地补偿费=所在乡(镇)农田地前三年年平均产值(公顷)林地面积林种补偿系数
　　三、集体其它林地永久占地补偿费计算方法(不含苗圃地)
　　集体其他林地永久占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)林地面积补偿倍数(6至10)
　　四、集体其它林地临时占地补偿费计算方法(不含苗圃地)
　　集体其他林地临时占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)林地面积补偿倍数(占用期一年为1.5- 3倍，占用期二年为5倍)
　　(十六) 对拆迁特困户和丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋，由拆迁人按以下规定给予照顾：
　　1、对拆迁持有有效《市居民最低生活保障证》的住户，其拆迁货币补偿款低于5.5万元的，按5.5万元给予货币补偿。
　　2、对拆迁持有有效《城市居民最低生活保障证》的住户中的残疾人，其持有的《中华人民共和国残疾人证》标明残疾标准：程度为一级、二级的听力、语言、肢体残疾的和标明视力、智力、精神残疾的，在第一条的基础上，再给予补助1万元照顾。
　　(十七)对于特殊情况参照有关规定，依照现行当地物价市场，由省市主管部门举行听证会，与业主协商处理。
　　(十八)经济建设是民生工程，要征得人民理解与支持，掀起全民建设家园的氛围，不得强制进行，若有对群众有威胁，恐吓甚者暴力行为，直接追究负责官员责任。
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单位房屋被征收（拆迁），如何缴税？
公众号第一篇，从最近的一场讲座谈起。上周六，武汉大学财税与法律沙龙（第一期）在武大举行。感谢熊伟教授的精心组织，在他的领导下，武大财税法团队越来越出彩；黎江虹教授的点评也是精彩到位、振奋人心；郑伟男律师对税收业务的熟悉也让人钦佩。本次沙龙主题——《“营改增”背景下建筑与房地产企业税务风险防范》，主讲人为省国税局货劳处主管领导。要为这位领导点赞，作为“营改增”后湖北省有关执行文件的起草者，他对政策的熟悉，对执行口径的掌握，应该说是第一手的，是务实的，是权威的。讲座内容分为三部分，“营改增”历程简要回顾；建筑及房地产业新政简述；风险防范与应对。整个讲座干货十足——既有理论指导，也有案例分享，还有合法安全的降低税负的方法，值得纳税人和征税人好好学习。不过，在提问环节，有位企业代表的意见引起的我的注意。他的问题是：企业房屋被政府征收，收到一笔不小的拆迁补偿款，但现在整个补偿款都要缴增值税，就算是简易方法计税，也是一笔不小的税金。如果我没有听错他的问题的话，那么，以之前发生的同类案例来看，造成企业困扰的原因有以下两个：1、地方政策或者说执行口径的变化，这是主要原因；2、资产评估报告的形式和拆迁补偿协议的结构无法主动适应政策的变化。一、先说政策的变化。2013年以来，单位房屋被征收（拆迁），房屋补偿款的营业税（增值税）问题，经历了以下三个阶段。&&&（一）2013年开始，地方是按以下口径执行：对区人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和市人民政府《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，作出《国有土地上房屋征收决定》而给予被征收人的补偿，按以下意见处理：支付给被征收人的房屋价值补偿，应按“销售不动产”税目征收营业税。征收人与被征收人签订《征收补偿协议》时，应分别对土地、房屋价值单独评估。未单独评估的，房屋计税价格按土地、房屋总价值的20%计算。&&&（二）2015年11月底，口径发生变化：对区人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和市人民政府《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，作出《房屋征收决定书》而给予被征收人的补偿，按以下意见处理：1、支付给被征收人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。这种情况需要纳税人办理备案手续。&&&&（三）2016年8月，“营改增”试点一段时间后，明确了新的政策：纳税人将国有土地使用权由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。&&&从上述三个阶段可以看出，营改增后，相关政策发生了较大的变化。由此，对企业来说，无论是哪种形式取得的不动产，无论是简易方法计税还是一般方法计税，税负确实不轻。二、再谈评估报告和拆迁补偿协议。由于被征收房地产的类型不同以及评估方法的选择，单位房屋被征收后，纳税人提供给税务部门的评估报告和拆迁补偿协议往往没有将房价和地价加以区分。税务机关无法识别出整个拆迁补偿款的土地价款部分，基层部门更不敢擅作主张作区分，没有法律依据，执法风险太大。那依据目前最新的政策，当然得整块补偿款全额征税了，即使减去不动产购置或受让原价，计税基数也是相当大。我认为以上两个方面的原因是造成今天纳税人痛点的主要原因。如何解决？以下三种方法可以尝试：方法一：向政府汇报。土地被政府征用，一般是为了公益目的，为了城市建设。可向政府有关部门汇报，对这种情况，要求评估机构对房产、土地予以分开评估，拆迁补偿协议也要对土地和房屋补偿予以明晰。毕竟新的书记来了，工作力度还是很大的，我想这段时间窗口的沟通效果会很好。方法二：与地税局协调。如果根据政府的《征收决定书》和拆迁补偿协议以及有关凭证判断纳税人的纳税义务发生时间发生在“营改增”以前，按照去年的执行口径，这种情况还是可以办理减免税备案手续，拿着备案手续去国税局开具增值税零税率发票。&&&方法三：同国税局沟通。要考虑到“营改增”以前的地方执行口径，而且根据财税（号文的相关规定，对拆迁补偿款支付方，国家给了大优惠，便宜了开发商。对广大被拆迁业主的税负和痛苦，省一级税务部门也得考虑，毕竟营改增目前是“试点”，很多政策还值得谈到。在这里提一个总局批复，虽然是针对营业税的，但相关法理是相通的。但这个文件在总局法规库中找不到，是否有效，能否普遍适用，供您参考。国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复（国税函[号）&& 四川省地方税务局：你局《关于单位和个人因土地被国家征用取得的土地及不动产补偿费征收营业税问题的请示》（川地税发[2007]32号）收悉。经研究，批复如下：& &国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据营业税税目注释（试行稿）（国税发[号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。需要特别强调，由于拆迁补偿款各地税收政策不一致，以上探讨具有地域限制。基层视角，难免狭隘；才疏学浅，难掩瑕疵。不妥之处，欢迎拍砖，敬请指导。有一说一，今天就谈到这里。&&&&&&&
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邮箱 闽ICP备号-1号集体土地上的房屋被纳入城市规划区内，征收时补偿标准如何算？
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集体土地上的房屋被纳入城市规划区内，征收时补偿标准如何算？
房屋原来位于集体土地上，但是在实施拆迁时房屋所在区域已经被划为城市规划区范围内，那么补偿应当适用集体土地上的标准还是国有土地上的补偿标准？当房屋被非法强拆后，在专业的征地拆迁律师指导下，政府违法强拆房屋的行为被确认违法后，当事人最关心的问题是如何赔偿？我们很多案件是通过确认政府强拆违法等程序，最终与政府达成协议，获取合理补偿款，但是如果期间一直没有达成协议，最后通过法院走国家赔偿程序，会拿到多少赔偿？在此，北京市盛廷律师事务所的律师针对上述情况，借助中华人民共和国最高人民法院作出的（2015）行监字第635号行政裁定书，来为大家讲解房屋被强拆后申请国家赔偿程序的三个问题：一、集体土地上的房屋在实际征收时，房屋所在区域已经被纳入城市规划区范围内，补偿标准是按照集体土地上房屋补偿标准？还是参照执行国有土地上房屋征收补偿标准？二、关于决定赔偿时，市场评估时间点是选择在房屋被强拆之时？还是选择在后续政府实际做出赔偿时？三、房屋被非法强拆后，关于当事人后续租房解决住房问题，是否需要当事人提供实际支付租金的证据？案情简介（2015）行监字第635号行政裁定一案，是沈阳市和平区人民政府作为再审申请人，因被申请人王某某诉其强制拆除房屋并行政赔偿一案，不服辽宁省高级人民法院于日作出的（2015）辽行终字第00300号行政判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。和平区政府申请再审称：1、二审适用《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿错误。本案属于集体土地征收房屋拆迁，应参照土地管理法有关征收集体土地房屋的补偿标准予以赔偿。2、一、二审判决采信评估结论认定赔偿数额证据不足。本案评估基准日为2014年4月，而涉案房屋拆除的时间为2011年1月，评估时点的市场价值远远高于拆除时的市场价值，也高于评估时点同类地块上房屋的市场价值。评估时涉案房屋已不存在，无法进行现场勘查，但评估却采信了被申请人单方介绍的装饰装修情况。被申请人主张的仓房并未办理房屋所有权证，评估时也一并进行了评估，程序违法。涉案房屋是为了安置村经济集体内居民的安置用房，根据国土资发（号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定，只有户籍为该村的居民才有权购买并享有相关权利，而被申请人户籍并不在该村，购买该房本身就违法，应属无效，权属是否合法存在争议。3、二审判决认定租房损失无证据支持，无法律依据。被申请人并未提供证据证明租房损失已经实际发生，二审以补偿安置费用标准作为租房损失依据，于法无据。请求：撤销原一、二审判决，依法改判。法院认为和平区政府在未与被申请人就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人民政府作出安置补偿裁决的情况下，没有法律授权，即自行强制拆除被申请人房屋的行为，违反法定程序、超越法定职权，二审生效判决业已确认该行为违法，双方当事人对此并无异议，本院亦予以认可。房屋征收过程中，行政机关违法拆除被申请人房屋，造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的房租等实际损失，行政机关依法应当予以赔偿。和平区政府申请再审的理由不能成立，分述如下：一、集体土地上的房屋在实际征收时，房屋所在区域已经被纳入城市规划区范围内，补偿标准是按照集体土地上房屋补偿标准？还是参照执行国有土地上房屋征收补偿标准？（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体土地于2007年5月被征为国有，但此时并未对地上房屋进行征收补偿。至日和平区政府发布征地拆迁公告，决定对涉案房屋进行征收，2011年1月和平区政府将涉案房屋予以强制拆除。征收时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化，完全符合最高人民法院上述答复和司法解释的适用条件。鉴于此，二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿，并无不当。最高人民法院清晰阐述，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，应该按照国有土地上的补偿标准来做出赔偿。关于决定赔偿时，市场评估时间点是选择在房屋被强拆之时？还是选择在后续政府实际作出赔偿时？以及房屋被非法强拆后，关于当事人后续租房解决住房问题，是否需要当事人提供实际支付租金的证据？我们将在下一篇文章里为您详细讲解。文章来源微信公众号：盛廷征地拆迁律师微信号：shengtingzdcq更多征地拆迁相关问题，请关注盛廷征地拆迁律师微信公众号，私信回复分享经典维权案例，最全面拆迁法律法规。本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。
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