推进土地流转改革试点，实现农业生产适度规模经营_调研报告范文_文秘网
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推进土地流转改革试点，实现农业生产适度规模经营
推进土地流转改革试点，实现农业生产适度规模经营
　　当前，烟叶生产处于由传统农业向现代烟草农业转变的关键时期。现代烟草农业是以高资本投入夯实产业发展基础，以完善社会保障机制稳定产业发展规模，以现代工业成果应用提高生产效率，以现代科学技术提升生产效益，以健全社会化服务体系保障生产效能，以现代信息技术推进科学化、标准化生产经营与管理，以现代经营理念教育培养新型烟农，推进烟农“职业化”建设，通过全面推进烟田基础设施建设，实现规模化种植、集约化经营、专业化分工、信息化管理。发展现代烟草农业，要深化农村综合改革，创新推动现代农业发展的体制机制，尤其要合理土地流转，这对推进烟草生产规模化，改造传统烟叶生产、转变烟叶生产的增长方式，发展现代烟草农业具有重要的作用。　　 一、当前农村土地流转的方式及特点　　1、转包。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。这部分多是已转移到非农产业的人员，他们已不以农为生。这种形式的好处是：转出方可以有更充足的时间从事其它产业，转入方可以根据自己的需要扩大经营规模，能有效的转移农村劳动力，能暂时缓解增人不增地的矛盾。不足是：它不能从根本上解决不种地的拥有土地，种地的却没有土地的问题，会给转包期不长的土地带来被部分转入方掠夺性经营的情况。　　2、租赁。即农户与承租方之间在一定期限内的土地使用权转移。这种方式，主要在农户与用地单位之间进行，农户自愿将全部或部分土地使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。它利在能促进当地经济发展、产业推进、规模经营，因为承租土地的多是企业、种养植大户和单位或公司。缺陷是承租方不能搞较长期限的发展项目，不能大动着改变土地原貌，因为多是租期满后要还原土地及附作物的。　　3、互换。即农户之间土地承包经营权剩余期限的相互转移。互换的主要目的多是为了耕种的方便或种植结构调整的需要。互换后，互换地块的承包权、经营权和原土地承包合同约定的权利、义务随之互相转移。这种互换，有同等面积的互换，也有不等面积的互换，双方多视互换地块的地级和远近条件决定。这种互换的好处是：对改变地块零星分散，实现农户的土地集中具有直接意义。缺陷是：仍不能解决一家一户为生产单元的形式，农业的规模效应仍不能很好发挥。　　4、代耕。即将自己承包的土地交给信得过的人代耕代种的方式。这多是外出打工、出嫁、上学和参加了工作等无力耕种土地的家庭，他们虽然无力耕种，但想始终拥有土地的收益权，不愿转让和退包，因而就与亲戚、朋友或邻居约定，将自己承包的土地交给他们代耕，代耕期间的种植收益有的归代耕人，相应的义务由代耕人承担（如原来的农业税等），其它的土地使用权收益归自己；有的由代耕人向委托人交一定量的农产品，委托人支付一定量的报酬或种子和肥料，使用权始终不转移。这种方式的好处是：可以保留原土地承包人的承包权，土地仍然可作为他们的生活保障。弊端是：粗放经营的较多，同时加剧了增人不能增地的矛盾。有的举家迁出了，甚至死亡绝户了，仍然拥有土地使用权，很多新生和迁入的农民却没有基本的生产资料。　　5、出让。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。这种形式的结果是：有利于改善交通条件和完善公益设施，有利于顺利推进小城市建设，缩小城乡差别，促进城乡统筹发展。对承包者来说，提前得到了实惠，多数能接受，地处偏远的和承包地较多的还巴不得多卖地变现。缺陷是：这种形式没现钱的事业办不成，同时混淆了所有权和使用权的界限，实质上是使用权者把土地所有权一并进行了出让，因为出让的土地多是改变了用途和性质的，而真正的土地所有权者却没得到收益。　　6入股。即农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的土地使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。这种方式目前还在初推阶段，其好在风险共担，有利于企业、公司与当地农民的相互支持、相互关心、相互配合、相互促进。弊在有可能引发新的社会问题，如果企业、公司出现亏损、倒闭，农民血本无归，没了生活保障，难免不出现社会不稳定的情况。因为还有不少农民是以土地为生的。　　二、合理土地流转是发展现代烟草农业的必然要求　　1.是促进农村人口转移，增加农民收入的必然要求。现代农业的目的就是增加农民收入。目前，种地不再是农民的唯一生存手段，农民大量外出务工、经商。在收入多元化，
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2016年版农村土地流转项目可行性研究报告
The Investment Feasibility Study Report of Project
报告编码：SS325075
关键字：农村土地流转可行性报告
最新修订：2016年1月
报告页码：120页
图表数量：60个
寄送方式：Email发送 或 特快专递
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【报告导读】
　　快速推进项目投资，展现提升项目价值——《2016年版农村土地流转项目可行性研究报告》为三胜咨询独家首创针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告。报告分为行业通用版和专业定制版。行业通用版是三胜咨询根据行业一般水平测算好了行业指标数据，作为行业通用的模板报告，企业可以自行补充单位信息，稍做调整就可以作为项目报告使用。我们也可以根据企业具体项目要求专项编写专业定制版，并根据详细要求合理报价，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。说明：此研究大纲为通用研究框架，定制版会根据行业实际情况调整。详情请咨询三胜客服400-096-0053
报告目录内容简介
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第一章 农村土地流转项目总论
　　1.1 项目基本情况
　　1.2 项目承办单位
　　1.3 可行性研究报告编制依据
　　1.4 项目建设内容与规模
　　1.5 项目总投资及资金来源
　　1.6 经济及社会效益
　　1.7 结论与建议
第二章 农村土地流转项目建设背景及必要性
　　2.1 项目建设背景
　　2.2 项目建设的必要性
第三章 农村土地流转项目承办单位概况
　　3.1 公司介绍
　　3.2 公司项目承办优势
第四章 农村土地流转项目产品市场分析（重点分析当地、全国及国际市场）
　　4.1 市场前景与发展趋势
　　4.2 市场容量分析
　　4.3 市场竞争格局
　　4.4 价格现状及预测
　　4.5 市场主要原材料供应
　　4.6 营销策略
第五章 农村土地流转项目技术工艺方案
　　5.1 项目产品、规格及生产规模
　　5.2 项目技术工艺及来源
　　　　5.2.1 项目主要技术及其来源
　　　　5.2.2 项目工艺流程图
　　5.3 项目设备选型
　　5.4 项目无形资产投入
第六章 农村土地流转项目原材料及燃料动力供应
　　6.1 主要原料材料供应
　　6.2 燃料及动力供应
　　6.3 主要原材料、燃料及动力价格
　　6.4 项目物料平衡及年消耗定额
第七章 农村土地流转项目地址选择与土建工程
　　7.1 项目地址现状及建设条件
　　7.2 项目总平面布置与场内外运
　　　　7.2.1 总平面布置
　　　　7.2.2 场内外运输
　　7.3 辅助工程
　　　　7.3.1 给排水工程
　　　　7.3.2 供电工程
　　　　7.3.3 采暖与供热工程
　　　　7.3.4 其他工程（通信、防雷、空压站、仓储等）
第八章 节能措施
　　8.1 节能措施
　　　　8.1.1 设计依据
　　　　8.1.2 节能措施
　　8.2 能耗分析
第九章 节水措施
　　9.1 节水措施
　　　　9.1.1 设计依据
　　　　9.1.2 节水措施
　　9.2 水耗分析
第十章 环境保护
　　10.1 场址环境条件
　　10.2 主要污染物及产生量
　　10.3 环境保护措施
　　　　10.3.1 设计依据
　　　　10.3.2 环保措施及排放标准
　　10.4 环境保护投资
　　10.5 环境影响评价
第十一章 劳动安全卫生与消防
　　11.1 劳动安全卫生
　　　　11.1.1 设计依据
　　　　11.1.2 防护措施
　　11.2 消防措施
　　　　11.2.1 设计依据
　　　　11.3.2 消防措施
第十二章 组织机构与人力资源配置
　　12.1 项目组织机构
　　12.2 劳动定员
　　12.3 人员培训
第十三章 农村土地流转项目实施进度安排
　　13.1 项目实施的各阶段
　　13.2 项目实施进度表
第十四章 农村土地流转项目投资估算及融资方案
　　14.1 项目总投资估算
　　　　14.1.1 建设投资估算
　　　　14.1.2 流动资金估算
　　　　14.1.3 铺底流动资金估算
　　　　14.1.4 项目总投资
　　14.2 资金筹措
　　14.3 投资使用计划
　　14.4 借款偿还计划
第十五章 农村土地流转项目财务评价
　　15.1 计算依据及相关说明
　　　　15.1.1 参考依据
　　　　15.1.2 基本设定
　　15.2 总成本费用估算
　　　　15.2.1 直接成本估算
　　　　15.2.2 工资及福利费用
　　　　15.2.3 折旧及摊销
　　　　15.2.4 修理费
　　　　15.2.5 财务费用
　　　　15.2.6 其它费用
　　　　15.2.7 总成本费用
　　15.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算
　　　　15.3.1 销售收入估算
　　　　15.3.2 增值税估算
　　　　15.3.3 销售税金及附加费用
　　15.4 损益及利润及分配
　　15.5 盈利能力分析
　　　　15.5.1 投资利润率，投资利税率
　　　　15.5.2 财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
　　　　15.5.3 项目财务现金流量表
　　　　15.5.4 项目资本金财务现金流量表
　　15.6 不确定性分析
　　　　15.6.1 盈亏平衡
　　　　15.6.2 敏感性分析
第十六章 经济及社会效益分析
　　16.1 经济效益
　　16.2 社会效益
第十七章 农村土地流转项目风险分析
　　17.1 项目风险提示
　　17.2 项目风险防控措施
第十八章 农村土地流转项目综合结论
　　1、公司执照及工商材料
　　2、专利技术证书
　　3、场址测绘图
　　4、公司投资决议
　　5、法人身份证复印件
　　6、开户行资信证明
　　7、项目备案、立项请示
　　8、项目经办人证件及法人委托书
　　10、土地房产证明及合同
　　11、公司近期财务报表或审计报告
　　12、其他相关的声明、承诺及协议
　　13、财务评价附表
图表：项目技术经济指标表
图表：产品需求总量及增长情况
图表：行业利润及增长情况
图表：年行业利润及增长情况预测
图表：项目产品推销方式
图表：项目产品推销措施
图表：项目产品生产工艺流程图
图表：项目新增设备明细表
图表：主要建筑物表
图表：主要原辅材料品种、需要量及金额
图表：主要燃料及动力种类及供应标准
图表：主要原材料及燃料需要量表
图表：厂区平面布置图
图表：总平面布置主要指标表
图表：项目人均年用水标准
图表：项目年用水量表
图表：项目年排水量表
图表：项目水耗指标
图表：项目污水排放量
图表：项目管理机构组织方案
图表：项目劳动定员
图表：项目详细进度计划表
图表：土建工程费用估算
图表：固定资产建设投资
图表：行业企业销售收入资金率
图表：投资计划与资金筹措表
图表：借款偿还计划
图表：正常经营年份直接成本构成表
图表：逐年直接成本
图表：逐年折旧及摊销
图表：逐年财务费用
图表：总成本费用估算表
图表：项目销售收入测算表
图表：销售收入、销售税金及附加估算表
图表：损益和利润分配表
图表：财务评价指标一览表
图表：项目财务现金流量表
图表：项目资本金财务现金流量表
图表：项目盈亏平衡图
图表：项目敏感性分析表
图表：敏感性分析图
图表：项目财务评价主要数据汇总表
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　　本报告为三胜咨询针对农村土地流转行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告。我们为您设计农村土地流转项目建设方案，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址及建设工程方案、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算和评价；内容详实、严密地论证项目的可行性和投资的必要性。我们策划编制的农村土地流转项目可行性研究报告在发改委、投资商与金融机构的审慎下确保项目可行性研究报告处于同行领先水平，成为公司/项目成功融资、立项的先决要素。农村土地流转项目可行性研究报告分为：行业通用版与专业定制版。通用版可研报告9500元全套，也可以根据企业具体项目要求进行专项定制，并根据详细要求报价，一般价格2-30万不等，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。三胜咨询具有丰富的项目可行性分析报告案例编制经验和一流的团队，能够为您设计项目建设方案，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址及建设工程方案、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算和评价；内容详实、严密地论证项目的可行性和投资的必要性。
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农村土地流转
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农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村土地流转服务体系，应抓好以下几方面工作：
健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。
建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。二是构建政策咨询体系。建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。
完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。因此，必须完善土地流转价格评估机制。一是构建科学的农地等级体系。农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。三是制定完善流转土地估价指标体系。建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。
十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。
集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应，前提是确权工作要前置和“做实”，这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场交易的前提”。事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢
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首单土地流转信托因何搁浅
时间：日02:56
来源：中国证券网·上海证券报
来源：中国证券网·上海证券报
原标题：首单土地流转信托因何搁浅,土地承包经营权流转价格,农村土地流转信托土地改革,农村土地流转信托模式,农村土地流转信托的重要性,什么是土地流转信托,土地流转信托概念强势牛股,农村土地流转信托风险
　　时隔160天，首单土地流转信托至今“引而未发”。　　去年10月10日，中信信托公告称：“中信·农村土地承包经营权集合信托计划 1301 期”正式成立，这意味着国内首单土地流转信托正式落地。　　转眼5个多月过去了，该信托运行状况如何？日前，上证报记者赶赴安徽省宿州·帝元现代农业循环经济产业示范区（下称“示范区”）探访，却发现示范区内后续的现代农业科技项目仍迟迟未启动。　　按照原定方案，安徽帝元现代农业投资发展有限公司（下称“帝元公司”）将在安徽省宿州市土甬桥区朱仙庄镇境内，打造种植业、养殖业、生物质能源、设施农业和农业科研五大板块，建设期限5年，计划总投资10.5亿元，规划流转土地1-2万亩，其中1.1亿元资金由上述信托计划提供。　　记者实地调查发现，示范区五大板块只有种植业顺利开展，其余项目均未启动。而尽管项目进展缓慢，当地村民仍普遍对土地流转持支持态度，有村民甚至向记者咨询下次租地的时刻表，并表示愿意把自家所有田地都租给示范区。　　一直以来，金融服务的不对称和相对滞后成为制约农业经济发展的重要瓶颈，在此背景下，土地流转信托应运而生，业界预测，其将在促进土地规模流转和现代农业真正发展发挥重要作用。　　如此重要的土地流转信托为何难以成行？其背后又有哪些因素掣肘？上证报记者通过实地采访，一层层揭开隐藏其深处的种种原因。⊙见习记者 裴文斐 ○编辑 王诚诚　　示范园运营遭遇瓶颈　　2011年下半年，安徽帝元生物科技有限公司通过招商引资落户埇桥区朱仙庄镇，并成立了帝元公司，意在打造包括种植业、养殖业、生物质能源、设施农业和农业科研五大板块的现代农业循环经济产业示范园。在埇桥区和朱仙庄镇政府的支持下，帝元公司分两批从朱仙庄镇下辖的朱庙村、塔桥村流转农业用地5411.42亩。　　然而，记者实地走访后发现，原先五大板块的规划只有种植业得以顺利开展。帝元公司总经理张启明接受记者采访时称，其余四大板块中的养殖业、生物质能源都是示范园的核心项目，目前均已立项，但是却遇到土地性质、资金方面的瓶颈。　　“种植业方面，我们的粮食丰产与水环境保护示范工程项目从2012年开始到现在，一直正常运营，农田、水利、公路、桥梁这块已经投入了3000余万（不包括流转土地费用），每年总销售收入1200万元。”张启明告诉记者。　　“后续养殖业、生物质能源项目的节能评估、环境评估、专家论证和可行性报告均已通过，我们已经拿到了发改委下发的项目立项的文件，但是受到土地性质的制约，示范园里的土地都是耕地，根据我国相关规定，耕地只能种植农作物，我们后续的养殖业、生物质能源无法在耕地上开展，希望政府能帮助解决项目建设用地问题。”张启明说道。　　带着这个问题，记者走访了朱仙庄镇政府，朱仙庄镇委副书记姜劲松表示，示范园耕地性质确实制约其后续项目发展，眼下比较可行的方案是土地置换，即通过复垦其他土地，在保证总耕地面积不变的基础上，把示范园的耕地置换成一般农用地，但是苦于没有指标。　　“根据我国在2008年10月公布的《全国土地利用总体规划纲要（年）》，我国耕地保有量到2020年保持在18．05亿亩，这是政策红线。”姜劲松告诉记者，“复垦新增的耕地和置换减少的耕地都需要省国土资源部审批才行，现在后续很多工业项目等着上马，每年新增的土地置换指标很快就用完了。”　　姜劲松坦言了解示范园的难处。“仅靠粮食丰产一个项目的产出要覆盖土地流转费用和维持企业运转费用，企业非常困难。我们去年就已经向省里申报指标，至今已过半年，依然没有得到批准。”　　融资难 资金链承压　　记者调查发现，目前支撑示范园运转的主要靠帝元公司自有资金以及政府补贴。　　根据宿州市金融办提供的《埇桥区农村土地流转信托计划开展情况》显示，截至2013年11月底，帝元公司自示范园项目启动后，已先后投入7500万元，建成3000多平米的宿舍楼和综合楼，7000多平米的玻璃连栋大棚，13栋温室大棚等基础设施建设，示范园项目出现了资金短缺。此外，帝元公司已先后三次转给朱仙庄镇财政所土地租金1476万元。　　张启明坦言，示范园成立至今投入已接近1亿元，但目前没有利润，公司只能继续追加投资。　　“农业项目的特点就是投资大、见效慢，往往前几年没什么产出，只能不断追加投资，不过优势在于一旦见到效益后，收益非常稳定。”张启明告诉记者。　　除了帝元公司自身大手笔投入，当地政府也给了不少补贴。姜劲松称，政府方面自2011年至今，前后补贴接近4000万。　　“首先我们承担了40%的土地流转费用，还包括农业补贴，粮补、财政、基础配套设施都需要政府出资。”姜劲松告诉记者，“2012年我们争取农业综合项目1800万元；另外农业水利科技方面争取了一部分扶植资金，2011年10月以来，扶持资金和区政府补贴要超过1500万元，如果加上农业综合项目，接近4000万元。”　　张启明表示，示范园五大板块耗资庞大，帝元公司自身财力有限，也曾动过向银行融资的脑筋，但是却苦于没有银行认可的抵押物。　　“银行贷款质押登记需要产权证，但是示范园的土地都是当地农民的，我们无法办理各种有效权证，所以说银行贷款这条路走不通。”张启明说道。　　谈到农企融资，姜劲松叹了口气。“目前针对农企的融资平台太少了，商业银行对农企融资门槛设的很高，一般都要求抵押，但是农用地不能抵押，农村住房商业银行也看不上。”　　“除了商业银行，现在农企融资更多的还是通过地方农村合作信用社、村镇银行。但此类金融机构受资产负债比限制，以小额资金贷款为主。”宿州市金融办相关人士表示，“农企或者尝试接触小贷公司等民间资金，但年化18%收益率只适合短期拆解，农企借贷的钱周期长，回报慢，不适合。”　　信托融资仍未到账　　由于资金承压，帝元公司和中信信托进行联系，希望获得中信信托的资金支持。　　经过中信信托、帝元公司和埇桥区政府三方共同酝酿，决定设立以农村土地使用权作为信托产品的合作项目，由埇桥区政府对分散的农户土地经营使用权进行归集后，将农村土地使用权作为信托财产委托委托给中信信托指定的第三方企业帝元公司经营管理。该项目于2013年9月签订协议，10月10日正式对外发布。　　鉴于流转土地承包经营权将于2025年10月到期，该信托计划设立将从2013年9月开始至2025年9月终止，信托期限12年。　　“中信信托的介入意味着原来帝元公司在示范园项目的地位发生了改变，帝元公司由投资方和土地使用权拥有企业，变为中信信托的服务运营商和项目投资方。”宿州市金融办相关人士告诉记者。　　“埇桥区政府作为第一委托人参与信托项目，朱仙庄镇两个村的土地使用权流转给村委会，再由村委会流转给镇政府，镇政府再流转给区政府，区政府将5400多亩土地使用权委托给中信信托经营管理，定期获得土地租金和信托收益。中信信托作为受托人介入经营管理，已计划向示范园项目提供融资1.1亿元，年化利率10%，推动示范园发展。”上述人士向记者详解了这笔融资过程。　　不过，中信信托融资1.1亿元融资至今没有到账。张启明告诉记者，这笔资金本用以支持后续生物质能源、养殖业等项目开展，但是这些项目却因土地性质问题无法如期正常开展，故中信信托资金迟迟未能到位。　　“中信信托的融资款项必须根据项目进度专款专用，后续项目开展前，我们也不希望使用这笔资金，毕竟要承担近10%的融资成本。”张启明说道。　　中信信托相关人士接受上证报采访时也坦言，给予示范园的融资确实还未开始募集。　　“信托资金的使用需要符合我们的放款条件，示范园后续项目还需相关政府部门批准才能开展，中信信托只会在项目开启需用资金的时点才会打款，已经有机构积极与我们咨询相关合作事宜，不过募资方式到底是集合信托还是单一信托仍无定论。”上述人士告诉记者，“一旦项目审批通过，在法律允许的范围内，中信信托就可以提供资金支持。”　　出租土地农户收益有保障　　由于土地流转信托计划是将分散于各农户的土地承包经营权集中整合，并视情况进行土地整理和农业设施建设投资，出租给专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户，通过集约化经营提升农户的地租收益。因此信托计划的成功取决于农户土地承包经营权信托财产的顺利交付和承租方未来经营情况良好足以保障和提升农户地租收益。　　中信信托董事长蒲坚在《解放土地——新一轮土地信托化改革》一书中透露，“中信-农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的风险控制措施，除了保证土地整体承租、审查农企经营能力外，一些条款的设立保证了当面临各种不利环境时农户的利益。　　比如帝元承诺，确保信托计划实际获得的租金收入不足以支付农户基本收益时，帝元应按中信信托要求向信托计划补足该等资金缺口；要求承租企业购买农业保险以对抗农业市场波动的市场风险，保证农地租金。　　此外，该信托计划设置可提前终止等止损机制。“如出现重大不利情况（政策、经营等方面的原因）时，信托计划提前终止时，中信信托返还农户的土地承包经营权信托财产，将出租土地的权利和义务移交给农户。”　　中信信托对帝元公司评估后认为：示范园项目正式运转后年平均利润约1.63亿元，预计所得税约为4081.72万元。　　根据宿州市金融办去年12月完成的《埇桥区农村土地流转信托计划开展情况》，示范园引入中信信托后，原定土地租金标准保持不变，只是给付方式有所调整。　　原来帝元公司将土地租金转交给朱仙庄镇财政所，由镇政府分配给农户；今后帝元公司要将土地租金付给中信信托，由中信信托支付给区政府，再由区政府分配给农户。　　同时，今后示范园经营收益，帝元公司直接投资部分可收取回报，通过招商引资还可以收取管理费，中信信托选定帝元公司作为运营商，还需按50元/亩/年支付管理费；示范园土地增值收益部分按照三七开分配，中信信托得30%，埇桥区政府得70%，埇桥区政府再将这部分增值收益全部分配给农户。　　中信信托在获取贷款利差收益之外，也有可能获取增值收益（土地增值收益：因中信信托加强对土地整理、水利、道路等投入，提升土地功能和产出率而增加的土地租金等）。不过，记者从宿州市金融办相关人士处获悉，由于土地增值过程比较漫长，截至记者发稿，村民尚未收到这部分收益。　　此外，目前中信信托、帝元公司和埇桥区政府未就风险分担作出具体约定，将在近期进行细化讨论。但原则上已确定对农村土地信托项目进行特殊处理，委托方不承担风险，不论经营状况如何，确保农民基本地租的给付。　　新一期土地流转启动暂无时间表　　尽管示范园遭遇土地性质限制、资金紧张等问题，但张启明依然对示范园未来充满信心。他相信，2014年底前，示范园五大板块中的设施农业、农业科技孵化器都将顺利启动。　　“设施农业即"物联网+互联网+物流网"三网合一现代高效设施农业项目，主要体现为蔬菜瓜果大棚种植，用户可通过互联网远程监控我们大棚果蔬的种植全过程，满意的话可以在网上直接下订单，通过物流进行配送，实现"田头到餐桌"的消费模式。”张启明介绍称，“同时我们与以色列签订合作协议，以方将向我们提供技术和资金支持，今年3月以色列三名农业专家已经进入示范园参与管理。”　　“现代农业科技孵化器项目，我们计划聘请农业方面专家提供技术支持，引进农业科技研发企业；设立农业科技成果交易平台；实现科技成果转化，知识产权交易。”张启明说道。　　据其透露，示范园项目规划总投资约10.5亿，其中养殖业计划投入2.6亿元，生物质能源2.25亿元，他表示，养殖业、生物质能源、三网合一设施农业是示范园的核心项目。　　“养殖业方面我已经与正大集团签订合作协议，由帝元先期投入1.5亿元，搭建养殖平台，租给正大使用，养猪场规模约为10万头生猪，正大集团自产自销，我们按照投资回报的13%收取租金，估算下来每年接近2000万的租金收入，后期再投入1.1亿元。”张启明说道。　　“生物质能源是利用种植农作物的秸秆、养殖业的排泄物，通过生物质技术生产沼气供给地方发电，还可以生产天然气对外销售。”张启明告诉记者，“如果示范园五大板块全部启动，建成投产每年的净利润万元。”　　姜劲松也对示范园未来表示乐观。“政府已申请世界银行贷款1000万美元，目前部分款项已经到位，再加上中信信托的融资，示范园资金问题可以得到有效解决。”　　不过，谈及示范园第三期土地流转何时启动，张启明表示目前暂无时间表。“示范园规划启动占地面积1-2万亩耕地，建设期限为5年。目前第一期3400亩，第二期2000亩，后续是否继续流转要根据我们公司的经营需要，一旦解决了资金、土地性质问题，第三期应该能够顺利启动。”张启明说道。来源上海证券报)
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