侠客岛：跟政府一起“合伙买房子” 这事儿靠谱吗？|产权房|商品房|侠客岛_新浪财经_新浪网
　　【经济Ke】跟政府一起“合伙买房子”，这事儿靠谱吗？
　　侠客岛
经济ke栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品
　　最近有个词挺火：“共有产权住房”。
　　新闻来自前几天，北京市住建委发布了一个文件，叫《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“办法”）。之后的新闻就更火啦，什么“买共有产权房可以落户”“买共有产权房可以落户是误读”“非京籍也可以申请共有产权房”啊，都上了头条。当然，还有一些耸人听闻的标题党，什么“就在刚刚！北京楼市变天”“买房的人等着哭吧”之类的。
　　从“经济适用房”、“保障房”、“廉租房”，到“自住型商品房”、“限价房”，北京住房政策的每一次变化，都牵动着无数人的神经。
　　那么，这一次的“共有产权房”到底是什么？它的推出，又意味着什么？
　　按照《办法》的描述，共有产权房是指，由政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价参照（或略低于）同期、同地段、同品质普通商品住房价格，限定使用和处分权利，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。
　　看上去有点绕，所以我们可以看看下面这个表：
一比较就相对清楚。“共有产权房”，顾名思义，产权是买房者跟某方共有产权的。跟谁？跟政府。
　　简单来讲就是，个人可以“跟政府一起合伙买房子”，个人占大头，政府（或者政府的代持机构）占小头（比如这个房子，你占70%产权，政府占30%）。这房子有5年的锁定期，五年之内你要卖，只能卖给政府；超出五年，房子可以流通，你可以选择把你的70%卖给政府，也可以选择把那30%从政府手里买回来成为完全商品房。这个期间，你也可以出租，所获得收益，跟政府按比例分成。
　　这个产权比例怎么确定呢？按照价格。比如周边的商品房卖5万/平米，共有产权房卖4万/平米，那你的产权就是80%。政府占有的产权部分，体现在以较为优惠的价格向开发建设者进行土地出让等环节。
　　看上去是很有趣的制度设计。而从今年8月3日起，北京的自住型商品房也会自动转为共有产权房。如果你买自住房的日期在这个日期之后，那么就按照新的政策进行产权分配确定。
　　说起来，“共有产权房”也不是一个完全没有过的概念。
　　事实上，早在20世纪80年代，英国就率先推出了共有产权住房。国内的起点则是在2007年，当时江苏淮安首次试点；2010年，上海亦推出试点。到了2014年，住建部列的“全国共有产权住房试点城市”扩大到了6个：北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安。
　　但这次跟之前也不太一样。
　　拿上海来说，上海的共有产权房，实质上还延续了“经济适用房”的逻辑。因此，申请人必须是“上海本地人”，且对于家庭收入、居住面积等均有严格的限定。同时，跟经适房一样，上海共有产权房的土地来源也是划拨供地，不需要通过市场“招拍挂”的流程。
　　换言之，北京的共有产权住房，已经不是严格意义上的“保障性住房”了，而是比较另类的“商品房”。因此，它的供地方式，是以“限房价、竞地价”、“综合招标”为主，属于市场竞价。同时，京版并不限制购房人的户籍、收入、现状等。
　　这一点，从此次北京对共有产权房品质的要求上也可以看出来。按照征求意见稿的描述，所有共有产权房必须实行精装修交付，标准甚至细化到了门窗洞口的尺寸、玄关柜的配置等。同时，还要求共有产权房的小区要标配“三馆”（咖啡馆、图书馆、健身馆），还有小区WiFi全覆盖、人脸识别、试点建造智能化小型公用仓库等。
　　那么，为什么要把“自住型商品房”，升级成“共有产权住房”呢？这里面的逻辑和意图是什么？
　　分流　
　　众所周知，实行自助商品房的初衷，是为了抑制房价过快增长，让一部分刚需者能够住有所居。但是，从过去实行了近4年的自住型商品房来看，并没有对抑制房价产生明显效果。
　　这里面的首要原因，是自住型商品房的规模太小。从2013年推出至今，北京累计销售自住型商品房近6万套，年均不到2万套，供应规模总体较小。因此，根据北京于今年一季度发布的计划，未来5年里，将推出25万套共有产权房（年均5万套），这个供应量是过去自住房的2.5倍。
　　什么概念呢？2016年，北京市成交的住宅，新房和二手房加一块儿，总共是36万套。也就是说，如果真的每年供应5万套共有产权房，在流通市场上的占比就能达到14%。对于传统的商品房市场来说，这将会是不小的一笔分流。
　　我们知道，北京的房产购买力，主要是通过卖房换得现金的。用户以小换大，以旧换新，以非学区换学区，以改善换刚需，一环接一环，构成了换房链条。但无论如何，对于这类人来说，在购置更高质量的改善型住房之前，其第一套房，大多是较差品质的二手刚需房。共有产权房动摇、分流的，正是这一部分。
　　而如果按照自住型商品房的标准，外地户籍人士（非工作居住证）排位最末，是基本没有希望申请到的。但这次的共有产权房，则首次以文件的形式，明确了这30%的底线分配额度，所以有可能把部分外地户籍人士从低总价二手房市场拽回来。当然，要看具体实施效果如何。
　　因此，总体来看，共有产权房不太可能对北京房地产市场产生颠覆性影响，但对遏制房价过快上涨或起到一些积极作用。
　　从制度设计的角度看，共有产权房，探索“形成房地产价格长效机制”的意味是明显的。
　　按照过去的状况，由于自住型商品房的申请人要求比较宽松，没有年龄限制，加上开发商在拿地时价格一般低于市场价，很容易被发展成为套利的工具，甚至把低价买入的房子放在市场上进行套利，只要摇中签，肯定就是赚。打个不太恰当的比方，就有点几十年前的“官倒”。
　　以前，北京的自住型商品房出售时上交30%增值收益，具备共有的影子，但管控力度较弱。迭代而来的京版共有产权房，从实质和形式，全部突出体现按份额共有。在签订购房合同时，代持机构和购房人同时作为“买房人”出场签字盖章，三方订立合约，宣示意味很浓。
　　相较而言，共有产权房在购买资格、转让限制上，规定得更明确和严格：申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录，以杜绝“炒房嫌疑”。如果你的家庭有过房屋转出记录，是不能买的。如果是离了婚，也有年限规定。而即使是过了5年的封闭期，想把手中的产权份额转出去，接盘的购买者也需要符合购买条件。想租出去？可以，但是不能交给中介，得交给政府指定的评估机构。如果在这些过程中被发现有作弊情况的，将会被罚10年内不得申请。
　　“房子是用来住的，不是用来炒的”。要做到这一点，就要遏制住炒的根源。
　　根源在哪里？不难找。房地产的炒作，房价的非理性上涨，从属性上来说，稀缺性、流动性、土地财政是几大根源。找到了根源，长效机制便要在这三方面精准发力。
　　第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味着一定要拥有产权，购租当然可以并举。今年以来，住建部立法保护租户权益、京、沪大量供应租赁住房土地，广州推行“租购同权”，成都已着手组建一批国有专业化租赁公司等等，这一系列的信号表明，住房问题，通过租赁方式也可以得到解决，不必强迫自己都要过买房这座独木桥。规模巨大的存量住房，完全可以通过租赁成为市场供应的广阔海洋。
　　第二方面，要限制流动性。今年以来，各二线城市广泛推出“限售限价商品房”（即由政府指导价格，5年或10年内不得出售的商品房）。这一次，重磅级的京版共有产权房也浮出水面。长效机制，构建了新的增量产品体系，类型多样，不尽相同，因而绘出了新的房屋属性阶梯图，即一个多元化的住房供给体系。
　　第三方面，要淡化土地财政。共有产权房并不意味着是对土地财政的终结，但是还是有一些间接的关联。过去的自住型商品房在满5年后转为商品房，需要缴纳30%的差价收益，在购房人自持期间，体现不出任何政府的资产属性。
　　而共有产权房更类似“股份制合作”，虽然在土地出让的时候，大幅压缩了政府收益的空间，但是在持有期间其份额可以抵押融资，房屋出租政府也要参与分成。土地资产价值得以间接变现，做大了国有资产的分母。从某种意义上来说，是土地价值的“由短变长”，更具有可持续性。
　　按照理想态势，未来，京版的共有产权房模式很有可能作为全国的重要对标样板，推广开来。相比于经济适用房、两限房，只要经营得当，共有产权房应该不容易被作为套利的工具，因为它较长时间被政府“占有股份”，政府对房屋的掌控力会大一点。但也因为政府成为“购房合伙人”，相关程序的公开、透明、简便也更加考验地方政府的执行力。
　　同时，共有产权房在5年封闭期届满之后，无论是购房人份额的转让价格，还是转为商品房的价格，都需要通过专业的机构来完成评估。如何保证评估的公正、公允，也是应下功夫的。
　　此外，在土地供应端，共有产权房的大量出现，地方政府的土地出让收入势必降低，会不会忍不住又把未获得的收益转嫁到纯商品房土地上。如此一来，纯商品房的地价再创新高，将背离长效机制的初衷，这也是值得观察的。
　　而这些，就必须留待时间和实践的检验了。
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&&& &&&&&&调查结果&&&你愿意跟政府一起“合伙买房子”吗？
&&你愿意跟政府一起“合伙买房子”吗？
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调查类别:大众生活
终止时间：
票数限制:无
总票数:158
Q1：你愿意跟政府一起“合伙买房子”吗？(单选)
(3)视情况来取舍
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按照北京共有产权房的政策规定，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，可在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
文/乐居 杨维维
北京于8月3日发布的一则政策，牵动了众多新北京人的心。
《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见，《办法》规定，各区房源的30%需划给“新北京人”。
“共有产权住房”新政一出，立刻引起广大刚需群体的关注。
一位刚从北京某高校毕业的网友闫子豪在接受中国之声《新闻纵横》采访时，讲出了广大新北京人的心声：北京房价太高，自己将来的收入肯定达不到在北京买房的要求，北京新出台共有产权房政策提高了我的买房希望，尤其是政策里面还规定五年后可租可卖，这条非常人性、非常灵活，以后我的买房之路又有一个很好的选择。
微博网友也纷纷齐声欢呼，拍手称快。@逆转会计表示：好资源应该公平的分配给需要的人；@J-lambert认为，能看得出，政府真的想解决刚需问题，同时也很想收拾那些炒房客。
如此利好的一项政策，也难怪被多家媒体视为“刚需福利”。
每日经济新闻在自家微信公众号发表的题为《北京拟推“共有产权住房”，刚需族笑了，这群人急了》一文中评论，“北京拟推的共有产权住房对急需购买第一套住房的刚需家庭来讲无疑是一个重磅好消息”：
“所谓‘共有产权住房’，简单讲就是政府和购房人各持有一定比例的产权，政府再将自己持有的产权部分的使用权暂时让渡给自住的购房人。这样对于中低收入家庭来说，就可以低于市价的便宜价格买到属于自己的住房。”
自媒体豪言高度概括了“共有产权房”政策的实质性意义：它不止于让你住有所居，还要有所得，即财产性收入；有了共有产权房，意味着财力和条件暂时不够的人群，也能及时地获得有财产性收入的机会。从而避免了这些群体“过屠门而大嚼”的失落和挫败感。
房地产专家、中原地产首席分析师张大伟认为，“共有产权住房”跟北京以往推出的经济适用房、两限房、自住商品房政策相比，凸显了真实居住和职住平衡两大属性:一个是真实居住，在保障的覆盖人群里面提到了新北京人；另外一个特殊属性是职住平衡，其中提到了各区在优先人群方面，本区的房源应该会倾向于本区正式工作的人群。政策内容会更加地可执行、可操作，对于未来的整个房地产市场来看算是长效机制的改变。
在中国经营报看来，所谓的“长效机制的改变”指的是共有产权房对房价的平抑：北京正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。
但从共有产权房主要供给者来看，中国房评报道分析，共有产权房只会影响北京刚需类房源的价格：共有产权房等于帮那些暂时没能力购买完全产权商品房的刚需家庭，提前实现部分产权购买，这将会分流很多刚需性商品房的购房需求。
自媒体豪言还认为，“共有产权政策的出台，对以燕郊为首的环京地区的普通住宅和城区内品质一般的小户型二手房影响最大。”
北漂族人口已经超千万，北京发布共有产权房政策很大一部分原因就是为了解决他们的住房问题。可人口基数如此大，以后会不会出现僧多粥少的局面？
工作一年的网友蔡文婧担忧到：北京的共有产权房北京人和新北京人都能买，但现在北京人对这种房源的需求量也都很大，那么我们这种非京籍人口未来究竟还能不能从这30%当中拿到属于自己的部分？因为新北京人也非常非常多。
除了担忧“僧多粥少”，有网友觉得北京共有产权房政策太坑。根据新出办法规定，单身人士要等到30才可申购，有网友吐槽“以前自住房等到25岁就可以申购，现在25岁了，你却来告诉我，又要再等到30岁！”。
部分网友认为共有产权房只是“换汤不换药”，不会有多大作用。@half理想主义认为，北京推出的共有产权房不就是小产权房吗？企业和村镇搞的就是小产权房，政府保有产权的就是共有产权房；@IT农民工920评价到：经济适用房、两限房、自主房.....转了一大圈，又回到共产房，真服了政府。
虽然没有同网友们一起吐槽共有产权房政策，但一些业内专家和媒体却从实际出发，表明了对共有产权房未来发展状况的担忧。
北京发布“共有产权房”政策当日，身为一位“新北京人”的自媒体公号杠杆游戏签约作者张银银，激动得差点彻夜未眠，但在冷静思考了半宿后，发表了一篇《“共有产权房”，只是看上去很美？》的文章。
在文章中，张银银分析，影响北京房价的原因除了政策调控以外，主要就是政府供地的多少，放水的快慢，以及经济去地产化的进度。这些因素不变，租购同权也好，共有产权也好，对于房价的影响都是浮云。
“未来北京土地供给还会变少。这样的背景下，北京楼市会如何？共有产权能从中分到多少？”在文章最后，张银银无不担忧的这样提问。
除了土地供给问题外，媒体质疑点还有共有产权房如何定价问题。
在《“共有产权房”会让房价大幅度下降吗？》一文中，经济学家马光远认为共有产权房在房屋定价、政府占有份额等方面，存在很多模糊和争议之处：按照政策规定，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，可在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
“在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%”，在经过一番分析后，马光远得到了这样的结论，这让他觉得“北京共有产权房的制度弊端极为明显”。
什么才是“真正的共有产权”？在马光远看来，真正的“共有产权”，应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可，这样产权非常清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真正应该采用的模式。
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12成德绵新闻日
与政府“合伙”买房之后……
本报制图/龚武
&&&&――两个家庭的住房梦
2010年，绵竹市汉旺镇灾后重建新城基本完工，居住在武都板房区的居民将集体搬迁住进新城。为帮助符合申购安居房条件、却无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的汉旺镇城镇居民家庭尽快住进新房，绵竹市提出“共有权益住房”安置方案――符合条件的家庭与绵竹市国有独资的绵竹汉旺恒兴城镇投资发展有限公司共同出资购买房屋。申购家庭出资金额不得低于总房价25%，共有权益期限最长为5年，申购家庭需承诺在五年内回购对方权益，回购后方可办理房产证和划拨土地使用证。在拥有共有权益期间，申购家庭需按公共租赁房的租金标准向对方支付租金，同时，在此期间，双方不得以任何形式转让、转租、买卖、抵押其权益。□本报记者 王域西&&& 7月1日下午，58岁的绵竹市汉旺镇居民易祖贵坐在窗边，憧憬着未来。前不久，他刚刚全部回购完自己房子的产权。&&& 2008年后，因地震而受灾的易祖贵一家几乎一无所有，以至于在2010年汉旺镇灾民安置住房的时候，易祖贵竟无法满足已经放宽的安居房贷款条件。&&& 给易祖贵带来命运转折的，是一个叫做“共有权益住房”的安置办法。2010年，绵竹市出台《汉旺镇城镇受灾居民住房安置方案》，规定符合申购安居房条件、无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的汉旺镇城镇居民家庭，可与政府“合伙”筹资买房，并享有相应部分产权。得益于此，245户汉旺城镇居民家庭得以从武都板房区搬进新居。对准“夹心层”“共有权益住房”引入汉旺&&& 地震之前，易祖贵在汉旺场镇经营着个体生意，女儿刚念大学，儿子正在读高中。地震后，易祖贵家的房子垮了，生意也没法做了，失去收入来源的一家人住进了武都板房区。&&& 2010年，无锡援建的汉旺新城竣工，4000余套安居房即将投入使用，眼看着从板房搬进新房的梦想近在咫尺，易祖贵却囊中羞涩。为了供两个孩子读书，易祖贵几乎倾尽所有。&&& 易祖贵的现象并非个例，汉旺镇党委委员沈阳德告诉记者，在住房安置过程中，部分居民尽管经济条件不理想，但又不符合廉租房、公租房的申请条件，或是不愿意租住廉租房和公租房。“此类居民往往没有贷款资格，也无力支付全款，成为汉旺居民的‘夹心层’”。&&& 为解决“夹心层”的住房困难，绵竹市政府将“共有权益住房”引入汉旺。“当时，‘共有权益’或者‘共有产权’的提法很新，全国仅有少数大城市在试点，把这个政策移植到乡镇这一级，绵竹是全国第一个。”沈阳德说。&&& 根据规划，安居房每套建筑面积在60-80平方米之间，根据当时绵竹市政府核定的安居房购买价格，一套房子总价不到10万。而根据“共有权益住房”安置政策，申购的家庭至少需支付房屋总价25%的费用，即不到2.5万元，余下的部分需在5年内由申购家庭回购，从而获得全产权。&&& 在汉旺镇政府办公室，汉旺镇城镇住房保障与管理所办公室副主任米芳向记者展示了一份申购名单，记者看到，共有245户家庭申购了“共有权益住房”，其中多数家庭的支付比例都超过50%。&&& 米芳告诉记者，对于政府买单的这部分产权，申购家庭需要支付租金，标准目前确定为每平方米2.52元，远低于绵竹城区保障性住房每平方米3.77元的租金。三种退出机制最终效果仍待观察&&& 由于五年期限未到，向申购房屋的家庭收租金仍然是米芳的主要工作。不过对于五年期限来到时，所有购房者能否即时回购房屋，仍存疑问。“尽最大努力，也要把这套房子的钱还给政府。”住在弘扬C区的龚晴在地震中失去了丈夫。2010年，她向亲戚借来两万多元与政府合伙买下一套安居房。龚晴的儿子目前在上大学，正是用钱的时候，这给龚晴的回购计划增加了不少压力。&&& 由于“共有权益住房”当初主要针对的就是“夹心层”，他们缺少收入来源，因此五年期满时能否回购房屋，仍存疑问。根据米芳的统计，包括易祖贵在内，共有17户家庭提前回购了政府手中的产权。&&& 不过，除了回购政府手中的产权外，“共有权益住房”协议书还向未申购家庭提供了另外两种退出机制。若5年期满，居民无力回购房屋而又继续占有该房屋的，政府将占有该房屋的全部产权，家庭将以租用的方式继续居住，家庭前期缴纳的房款作为房屋租金预留款进行扣减。而对于无力回购也不愿继续居住的家庭，政府将不计利息，原数返还当初的购房款。&&& 但在申购家庭看来，第一选择仍然是“将房屋买下来”。易祖贵告诉记者，这套安居房是自己留给儿子的一份礼物。&&& 而对龚晴来说，奋斗仍在继续。为了及时筹集到足够的款项，龚晴在汉旺市场租下一个小摊位，做起了小生意。尽管市场冷清，她仍然每天早八点准时出现在摊位上。“买房子和供儿子，两件事情都必须办成。”记者观察算清权益账把好政策执行好□本报记者 祖明远&&& 作为政策性住房的一次新尝试，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。这一消息引发许多关注。&&& 在解决住房问题上，共有产权住房击中了群众“居者有其屋”的期待――在难以通过市场渠道购得住房的情况下，与政府“凑份子”合购未尝不是一个好的选择。&&& 但在具体推行中，还有一些问题值得细细考虑，尤其是对“入口”和“出口”的规范，如果不规范权益划分，则有可能让经济适用房、限价房上出现的问题再次重演。&&& 从产权性质上看，经济适用房和限价房属于全产权房。由于以低于市场价格供应，在房价上涨的背景下，为申请者牟取利润提供了可乘之机。而人们之所以看好共有产权住房，其中之一就是在于共有产权住房由政府和购买者共享房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险，从而大大压缩了牟利空间。&&& 但以目前试点的情况来看，通过政府让渡部分土地出让收益，从而使得共同产权住房的售价低于市场评估价格，既带有浓厚的保障意味，同时也存在了套利空间。当共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，如果市场评估价低于几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。&&& 如果参照英国的办法，申购和出售完全按照市场评估价格，挤出牟利水分的话，则变相提高了申购门槛，局限了保障覆盖面。&&& 以当前情况来看，公众普遍将共有产权住房视为保障性住房体系的一部分，以解决社会“夹心层”的住房问题。在这样的背景下，更需要对住户和政府权益、所占份额、回购方式作出明确的界定。制定共有产权住房政策的初衷是好的，但前提是必须解决操作中的诸多细节，建立完善的进入和退出机制，才能充分发挥这一政策的导向作用，最大限度保障住房困难群体的权益。群众小调查相当于政府提供了一半的免息贷款，划算！□本报记者 吴Z&&& “如果是我，肯定愿意。”袁媛语气很肯定。27岁的袁媛在绵阳城区的一家企业上班，月收入2000多元，每月的房租加上生活费等其他开销，让她成为名符其实的“月光族”，在听说了“共有产权住房”这个新名词后，她跃跃欲试。&&& 如今，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进，虽然绵阳未被列入试点城市，但在“民间”的关注度正持续上升。市民对共有产权房持何种观点？7月2日，记者随机采访市民。&&& 25岁的高露是重庆人，大学毕业后选择在绵阳定居。因为不想“啃老”，决定自己攒钱买房。不过，工作近一年了，首付款仍遥遥无期。“每个月房租都要交一大笔，再买点衣服、护肤品，基本就‘月光’了。”&&& 高露与袁媛的情况类似，都属既不符合申请保障房条件，又买不起商品房的“夹心层”群体。共有产权住房，在她们看来，由购房者与政府共同出资购买住房，双方共有产权，几年以后还能买回另一部分产权，“相当于政府提供了一半的免息贷款”。&&& 有这种想法的人不少，安县花D镇宜昌社区53岁的罗黛碧听说“共有产权住房”也表示：“如果绵阳试点，我倒是愿意去看看。”从2011年开始，罗黛碧就向政府租住了一套公租房，“租金不多，房屋条件也不错，但总感觉不是自己的，如果能有一套自己的房子，肯定好哦。”&&& 随后，记者随机采访的多位市民，均表示对共有产权住房很期待。&&& 共有产权住房最大的特点，就是政府和购房者共享房屋的增值收益，也共担价格下跌的风险，无论是住户希望从政府手中购买全部产权，还是政府从住户手中回购产权，都必然涉及几年之后房价的涨跌问题。而这个涨跌，则直接关乎政府和住户的利益。&&& 这一风险也成了罗黛碧最大的担忧。“以现在的房价水平购买，如果几年后房价大跌了，那我回购产权是按照先前的价格呢，还是跌后的价？”&&& 此外，还有市民顾虑，共有产权住房的房源问题，“小区配套如果与商品房差太多的话，我肯定要犹豫哦。”&&& “如果绵阳搞共有产权住房，希望政府能出台相对完善的政策，对那些顾虑的问题做详细解答，政策要有连续性，不能说现在炒得火热，过几年又调整了。”高露说。希望共有产权住房也能按揭□本报记者 严芳&&& “如果德阳搞共有产权住房，我还不晓得该咋办。”7月3日，记者在德阳市黄山路的一个公共租赁住房小区见到住户杨晓霞，她说自己在电视新闻上看到共有产权住房试点的消息，“不管政策多么好，买房总得要钱，像我们这种经济条件差的，能不能搞按揭？”&&& 杨晓霞是嫁到德阳的重庆人，和老公离婚后独自带着儿子生活，十多年前她工作的企业倒闭后成了下岗工人，一直以来靠打零工维持着家庭开销，并且供养儿子完成了大学学业。一年前，杨晓霞申请了德阳的公共租赁住房，一套40多平米的房子每月房租270元左右，她和儿子两个人住。&&& 如今，杨晓霞是一家公司的保洁员，她儿子刚刚大学毕业还没有找到工作。“我一个人供儿子读完大学，现在是一点存款也没有，如果可以申请共有产权住房，那也要挣得到钱才买得起。”她希望到时可以按揭买房。&&& “我现在住的公租房挺好的，完全够我住，但儿子将来总要成家立业。”杨晓霞期望共有产权住房模式能够早日在德阳实行，“儿子将来找到一份固定工作后，要攒钱买房，要是能享受这项政策，我们就会过得轻松些。”&&& 同样在德阳工作的外地人蒋新建是一名毕业一年的大学生，他虽然有一份较为“体面”的工作，但距离买得起商品房还有很长一段距离，“按照目前的房价，我至少得省吃俭用攒3年钱才能付得起一套75平米房子的首付。”蒋新建说，自己来自农村，家里没有能力帮他出首付，即使是付了首付每个月还得偿还一大笔房贷。&&& 目前蒋新建与朋友在市区合租一套老房子，前两天在网上看到德阳将试点共有产权住房模式的新闻后，他便认真查阅了相关资料，“北京的首个共有产权住房小区已经摇号了，希望德阳的具体实施方案早日出台。”&&& 除了强烈的期盼外，蒋新建也有自己的担忧：共有产权住房将如何定价？个人需支付多少比例的费用？一定期限后政府是否会回收？“如果条件合适的话，希望能搭上共有产权住房的春风，早日住上属于自己的房子。”如果没有购买能力，廉租房是更好选择□本报记者 蒋君芳“就我目前的经济水平看，跟政府合伙买房这事，不靠谱！”7月2日，记者在青羊区四道街社区居委会找到了正在接待办事群众的吴成锐，他是成都保障性住房的受益者之一。一开始，吴成锐并不清楚什么是“共有产权住房”，听了记者的解释后，常年跟保障房政策打交道的他很快反应了过来。“能跟政府合伙买房固然好，相对于我们现在这样每月缴房租费，这是一项投资；但前提是，必须有一定的购买能力。在购买能力不足的情况下，廉租房会是更好的选择。”尽管吴成锐非常渴望能拥有自己的房子，但眼下的情况却让他更情愿保持现在的居住方式。&&& 目前，吴成锐一家三口租住的房子距离四道街居委会只有10余米，便于吴成锐上下班。每月，吴成锐支付1200元房租费，因申请了廉租房租房补贴，每个月可领到政府补贴600元，他实际每月需承担的房租费是600元。&&& 吴成锐目前在四道街居委会工作，月收入大约2000元，妻子没有固定收入，靠打点零工补贴家用。此外，夫妻俩需要担负儿子的大学学费、生活费等，“每个月基本都是月光，存不下什么钱。”吴成锐说，租房费用虽然不算高，但也有烦恼，因房租每年都可能上涨，而政府的补贴不是同步增加，“从我们搬到这，房租已经从之前的1100元涨到了1200元，如果再接着涨，我们可能得重新找地方。”&&& 目前成都还没有共有产权房的实例，根据江苏淮安的模式，主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式，购回只按住房原价，且不收利息。如果五年内无法购回，八年之内购回者需要支付银行利息（只算后三年利息）。“哪怕是选择三七开的方式，自己出三成，政府出七成，按照政府确定的出售价格，我们也很难负担。而且五年内有没有能力购回是一个未知数，没有能力的话，我们住房的成本将会增加。”吴成锐有不少担忧。“再过一年儿子就毕业工作了，到时家里的经济来源又多了一个，到时能力足够的话，跟政府一起买房也许是个不错的选择，不过希望政府在真正推行共有产权住房时，能考虑将原价购回的时限延长些。”
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