商业用地40年期限临近 如何续期尚属法律空白|商业用地|续期|房地产_新浪财经_新浪网
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商业用地40年期限临近 如何续期尚属法律空白
　　商地到期困惑
　　随着一些商业用地使用期限的临近，届时如何续期，土地附着物、构筑物该作何处理等法律空白，皆在宁夏案例中暴露无遗
　　□本刊记者 李恩树/文
　　一栋千疮百孔的三层小楼和其身后的一片残屋废墟，在宁夏回族自治区吴忠市西郊的楼群中，显得格格不入。
　　这块约2.8公顷(约42亩)的国有土地，因使用权到期，致使其上的物流货场、停车场及百家大小商户迅速衰败。
　　一边是建筑荒废、房屋所有权人沦为“钉子户”，另一边则是政府拆迁用地规划迟迟无法顺利进行。
　　中国在1988年正式确立国有土地有偿使用制度，随着一些商业用地最高使用年限40年的临近，届时如何续期、土地附着物、构筑物该作何处理等法律空白，皆在宁夏案例中暴露无遗。
　　土地年限争议
　　毗邻吴忠市同心街与早元路交叉口南侧的三角地带，是一片绝佳区域。这里不但是新老城区的交界，也在城市主干道同心街一侧，同时距离黄河大桥、福银高速出入口都不远，交通十分便利。
　　颇具眼光的吴忠商人李万珍将此地买下后，改造为物流货场和停车场，生意一度兴隆。
　　但如今货场已人去楼空，挂在一栋三层楼上的“万兴物流停车场”的巨型标牌变成了鸟窝，曾经门庭若市的停车场大门门洞也早已被野狗占据。
　　剧变缘于这块国有土地15年使用期满，2014年政府将土地使用权收回，诸多纠纷因此而生。
　　住在附近的老人还记得，10多年前，这里还不是停车场，而是吴忠市西郊蔬菜果品综合批发市场(下称西郊菜市场)。
　　日，经宁夏回族自治区政府批复，吴忠市早元乡秦桥村集体耕地3.33公顷(约合50亩)被征为国有土地，并出让给吴忠市早元蔬菜经销部，作为西郊菜市场建设用地。一周后，早元蔬菜经销部获得国有土地使用证，用途为商业，终止日期一栏为空白。
　　其实，在征地批复下达半年前，吴忠市国土局和早元蔬菜经销部即签订了“国有土地使用权出让合同”，合同中这块土地的使用年限为15年。
　　吴忠市国土局地籍科一位工作人员解释，使用期限之所以定为15年，是由双方商定的，只要不超过法定的商业用地使用权出让最高40年的期限，就无不可。
　　同时，合同约定这宗土地的出让金为15.75万元，但这笔钱至今亦未缴讫。
　　西郊菜市场建好后，早元蔬菜经销部除经营果蔬买卖，还先后卖掉临街的门面房、楼房共占地超过7亩。后因早元蔬菜经销部拖欠银行贷款，剩余土地以及二层综合楼、锅炉房、库房、两个钢制大棚共计约3648平方米房屋的产权被“打包”作价拍卖。
　　当时，李万珍拥有的吴忠市燕兴物资贸易有限公司一直租用西郊菜市场的场地销售农机产品。获知拍卖消息后，日，李万珍的妻子吴淑芳及合伙人以180万元竞得土地。此后，吴忠市国土局批复同意变更土地使用权人，并下发了国有土地使用权证，用途为商业，使用年限为日至日。
　　得知仅有10年的剩余使用期限后，李万珍夫妇颇为震惊，他们一直认为，自己买到的这块土地可以获得商业用地最高使用期限40年。
　　“当时我们并不知道使用期限仅为15年，拍卖公告上没写，法院裁定中也没有，对方的土地证终止日期一栏也为空，只有银行的他项权利证上写的是25年。”李万珍说。
　　但吴忠市政府则有另一个说法，当时，吴忠中级法院在拍卖前曾委托第三方出具估价报告，明确了这宗土地的使用剩余年限为10年8个月。拍卖时，吴淑芳应已知情。但吴淑芳表示，自己从未看到过估价报告。
　　实际上，记者见到一份“国有土地使用权出让合同”，出让方为吴忠市国土局，受让方为吴淑芳，合同中约定的使用期限也至日止，合同上署有双方签名和印章。但吴淑芳称，当初并未见过合同，也未签过字。
　　“我们开始找国土局给办40年的证，对方不给办，理由是欠交土地出让金。”李万珍说，“但出让金不应该我们来交，而应该是土地的上一个权利人的责任。” 　这一观点也得到法院的支持，吴忠中级法院日出具的协助执行通知书显示，“你局(吴忠市国土局)反映原在1998年征地时欠缴出让金问题……应由利通区土地局向原征地单位依据合同提缴，你局只负责办理变更登记手续”。
　　更让李万珍想不通的是，“早元蔬菜经销部用15.75万元出让金就获得了50亩土地的15年使用权，何况出让金还一直没交。为何仅过了5年，我交了180万元，不但土地少了7亩多，使用期限还变短了？”
　　“早知道是这样短的使用期限，我也不会去买这块地。”至今回忆起来，李万珍很是后悔。
　　申请续期受挫
　　吴淑芳购地后，将西郊菜市场更名为燕兴农机商城，主营农机配件。后来她又购买了该宗土地上未抵押的附着物，扩建了四个钢构大棚，再加上供电房、上下水网、供暖网等设施建设，共花费数百万元。
　　据李万珍介绍，燕兴农机商城刚开始运营时效益不错，市场最好的时候，西北五省农机销售的四大经销商，吴忠市就有两家，而其中之一便是李万珍的企业。
　　但受行业大势影响，农机配件的市场开始下滑，这也影响到燕兴农机商城的经营。2010年左右，李万珍注册成立吴忠市万兴实业有限公司物流中心分公司(下称万兴物流)，开展物流运输业务，燕兴农机商城开始慢慢变为物流货场及停车场。
　　万兴物流总经理李超仍记得当年停车场灯火通明、车辆川流不息的情景，由于地理位置优越，距离高速路出入口很近，万兴物流停车场是许多吴忠货运卡车停车的理想地段。
　　“以前院子里都停满车，每天光指挥停车的就有15人。最多的时候，停车场停了140辆车，达到了停车上限。”在如今断壁残垣的停车场里，李超忆叙起当年的情形仍有些激动：“我们仅停车管理这一个业务，每年都会有100多万元的固定收益。”
　　物流业务也吸引了众多商户进驻，现在走进空荡荡的停车场中，依稀可见四周平房、楼房上的修理厂、物流公司、汽车配件店、小旅馆招牌。
　　对于这块土地，李万珍有更长远的计划。2012年，他向政府相关部门申报了该地块的房地产开发项目――万兴广场，该项目计划占地约104亩，集商业广场、宾馆、写字楼、拆迁安置楼等为一体，目标是建成吴忠市的标志性建筑。
　　规划方案被李万珍发往各相关单位，但一直未有明确答复。万兴广场的构想至今只存在于展板中，被摆放在李万珍的办公室里。
　　之后，李万珍又申请了合力万兴汽车销售市场项目，亦石沉大海。
　　事后，李万珍才知道，两个项目之所以未有回声，盖因政府已另有安排。
　　2011年，一份拆迁通告出现在万兴物流停车场附近，停车场周围将被划入政府拆迁规划范围。
　　“通告引发了一些骚动。我们的生意直接受到影响，停车的用户和租赁户纷纷开始寻找长期固定场所，觉得这边靠不住了。许多大车司机也要退停车年卡，有些甚至一看到通告就不再进来。”李万珍说。
　　日，吴忠市政府又发出另一份征地拆迁通告，这一次，明确将万兴物流停车场纳入征迁范围，项目名称为“同心街老早元家属院周边旧城改造项目”，并公布了征地拆迁安置补偿标准。
　　另一边，李万珍夫妇并未放弃解决一直让他们如鲠在喉的土地使用期限问题，根据现行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《暂行条例》)规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。另据土地出让合同，当使用年限届满时，使用者需要继续使用土地，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书。
　　所以，在2013年5月到期的1年前，吴淑芳即开始向国土部门提出续期申请。但据吴淑芳称，一直未获回复。
　　“既然政府要拆迁，我们是同意的，当时没有提出复议，没有提起诉讼，只是和拆迁办谈过，希望能对我们进行合理赔偿。”李万珍说。
　　一边是申请延期未复，一边是补偿谈判未果，悬而未决的情况下，万兴物流停车场的经营每况愈下，曾经熙熙攘攘的停车场变得空空荡荡，房屋门窗洞开，钢构大棚棚顶逐渐残缺不全，曾经为了停车方便要及时补平的地面如今变得坑坑洼洼，商户所剩无几，仅存的一家修理厂员工表示，他们过完年就会搬走，万兴物流也处于停业状态，现在只剩下两位老员工看场。
　　法律空白凸显
　　这种状态下，土地使用权证上的终止日期日已过。
　　日，吴忠市国土局向吴忠市政府发函请示收回吴淑芳在该地块的使用权。4月8日，吴忠市政府批复收回吴淑芳国有土地使用权，依据的是《土地管理法》第五十八条第三项：“土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的”；以及《暂行条例》第四十条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
　　日，吴忠市国土局发布了对该地块的注销公告。
　　被一纸文件收回土地的李万珍夫妇至今未弄明白，土地使用期限到期后该如何续期？
　　据中国人民大学常务副校长、中国法学会民法学研究会会长王利明介绍，《物权法》已明确规定住宅用地在最高70年产权到期后将自动续期，但对于商业用地，却尚无明确的法律规定。
　　目前，只有《城市房地产管理法》规定了土地使用者续期的两个条件，之一是“应当至迟于届满前一年申请续期”，之二是“除根据社会公共利益需要收回该幅土地的”。
　　但即便如此，由于“社会公共利益”范畴存有争议，在是否续期上，政府仍然握有更大的行政自由。
　　“在法律未明确的情况下，如果双方在土地出让合同中对续期问题作出明确约定，应以合同为准。”王利明说。
　　以吴忠该案为例，双方出让合同第二十五条提出续期的两个条件，和《城市房地产管理法》的规定相同。
　　第一个条件，吴淑芳认为自己并未违约，因为她在2012年一直申请续期，但第二个条件颇有争议。
　　在宁夏回族自治区政府出具的行政复议决定书中，吴忠市国土局称，吴淑芳的确申请了土地使用权续期，“但由于不符合城市规划，该宗地拟用于同心街拓宽、绿化带占用和拆迁户安置，因此不能续期”。
　　涉案地块的拆迁规划项目为老城区改造，据吴忠市城乡规划和环卫综合管理局副局长马明军介绍，该地块的初步规划为公租房和绿化带建设。
　　令李万珍夫妇困惑的另一个问题是，商业用地到期不能续期且政府回收时，地上附着物、构筑物、建筑物该如何处理？
　　根据《土地管理法》规定，只有在“为公共利益需要使用土地的”及“为实施城市规划进行旧城区改建”两种情形下，政府收回国有土地使用权时才“对土地使用权人应当给予适当补偿”，并不包括“使用期届满”和“未申请续期或者申请续期未获批准的”，且也未规定对地上附着物、构筑物等财产的处理方式。
　　而《暂行条例》则规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
　　这部1990年实施的法规，至今未作修改，已被许多专家学者广为诟病，认为与《物权法》等法律相冲突，在保护权利人私产上观念太过陈旧。
　　王利明认为，目前这个问题得不到应有重视，是因为鲜有类似案例出现，待商业用地大量到期时，可能会引起更多矛盾。“应该在以后的修法中，明确细化对地上附着物等财产的处理方法，到底是恢复原样还是保留现有，以及对权利人如何进行合理补偿都值得探讨。”
　　吴忠市政府法律顾问、宁夏昊德律师事务所律师徐建华认为，吴忠市政府从未提出要无偿取得涉案土地上的建筑物及其他附着物所有权。根据双方的出让合同第二十八条规定，对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。
　　但吴淑芳的代理律师、北京市才良律师事务所律师王令则认为，吴忠市政府在土地到期前作出了征收决定。所以，政府必须要对吴淑芳有所补偿，且不是按残余价值进行补偿，而是应该按照征地拆迁的标准进行补偿。
　　让李万珍不平衡的是，当初买下其他7亩地的“散户”均获得了拆迁补偿，而花180万元购买42亩土地使用权的自己，却面临被政府无偿回收的结果。
　　在自己的土地使用权被注销后，吴淑芳曾向宁夏回族自治区政府申请行政复议，但被驳回。之后，吴淑芳对吴忠市政府提起了行政诉讼，日，吴忠市中院作出裁决，判决吴淑芳败诉。吴淑芳不服判决提出上诉，目前该案正由宁夏自治区高级人民法院审理中。
　　如今，商地到期后的连锁反应已经出现，吴淑芳在该宗土地上注册的两家企业均处于停业状态，两公司员工近百人的安置难题待解，9000万元贷款无法处理导致其母公司面临资金链条断裂危险……42亩商业用地何去何从，将在司法判决后最终定谳。
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商业性质的土地使用证拆迁时怎么赔偿
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拆迁了，无形资产如何补偿
时间:日&&07时01分&&&作者: 林世钰&&&新闻来源:检察日报
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一纸拆迁告知书，要求企业半年内搬迁
４月７日，记者穿过尘土飞扬的晋江大桥工地，来到了联益。公司坐落在泉州市东海乡宝山村后坑地段。进了办公楼，只见一楼的楼梯拐角贴着对联：上联是“联岁祥和兼灿烂”，下联是“益年大吉道峥嵘”，横批是“联演盛世”。“这是我一个朋友送给我的，看来现在联演盛世是不可能的了。”蔡东桥苦笑。
记者看到，拆迁告知书上写明的拆迁原因是，“东海片区系我市‘一二三四’城建总纲中的‘三片’之一，是泉州今后的行政、文化和商贸中心。”协议拆迁期限定于２００８年１月５日至２月５日。
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据蔡东桥介绍，去年１２月２８日，丰泽区政府派人给联益等三家企业送来了拆迁安置补偿方案。今年１月４日下达了拆迁告知书，要求企业在一个月内签协议。随后，政府相关部门还口头通知企业，要求５月２１日前搬迁。
听到这个消息，蔡东桥说他当时都懵了，坐在那里半天缓不过神来。“泉州的城市要发展，我们很支持，但政府也应该妥善解决民企的发展问题。没有提供安置地，时间又限定半年，搬迁这么大一个企业容易吗？光设备就有１０００多台。”蔡东桥更不解的是，“拆迁涉及到企业的生死存亡，政府部门为何事先不到企业了解情况就作出决定？”
蔡东桥原是福建晋江人，１９７８年赴港定居，１９９１年以港商身份回泉州投资创办了联益。“当时这里是一片荒山野岭，山下农民盖房子都到山上挖红土。我是第一个到这里办厂的。经过２０多年的建设，才成了现在这个样子。”说起当年的艰辛创业，蔡东桥无比感念。
２０多年来，蔡东桥的企业越做越大，从当初的一条生产线到如今的六条生产线，工人也从最早的１００多人扩招到８００多人。生产的雨伞花布、油光布等产品远销欧美、南非等国家。
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让蔡东桥最头疼的是安置地。拆迁告知书下发后的几天，他就被告知政府无法安排安置地。于是，去年以来，他相继到泉州泉港区、惠安县找地，未果。“我们是污染行业，企业要落地必须有集中的污染控制区。现在很多地方条件都达不到，我们几乎没有出路了。”
对拆迁担忧的还有工人。４１岁的蔡福顺在联益干了２６年，孩子去年刚考上大学，一年学费３万元。他还在泉州贷款买了一套８０平方米的房子。“我和妻子都在联益工作，一旦企业倒闭，我们没有收入，孩子的学费和房子的月供都无法解决，只能回安溪老家种茶叶了。”
记者还走访了东陶，业务经理林向荣和办公室主任林建南接待了记者。“公司生意很红火，生产的宗教产品在欧美国家销路很好。一旦拆迁，供需链条就会断掉，三四百人的吃饭问题怎么解决，现在都不敢多想。”
在厂区旁边的宿舍区，晾着的衣服和被单在风中飘拂，孩子在地上奔跑。“我们厂里有好几对夫妇，他们在这里结婚生子，祖孙三代都住在这儿。”林建南忧心忡忡。
５０岁的林向荣对自己的“老无所养”表示担忧。“我们在私营企业干了一辈子的人，不像国企职工那样有保障。一旦没有收入，养老保险都没钱交，老了以后不知道怎么办。”
相比联益和东陶两家企业，建邦的情况似乎稍好点。目前政府已在城东开发区给他们找了一块临时安置地，可以过渡五年。五年后的安置地，目前他们正在寻找。
“我们１９９４年就交了４００多万元土地出让金，当年就拿到土地使用证，目前距土地使用期限还有很长时间。政府想征地，应该跟我们平等谈判、讨价还价，而不是单方面作出决定。”建邦公司副总经理李飞跃说。
采访中，三家企业向记者出示了他们的土地使用证。记者看到，他们在不同时间交纳了土地出让金，使用年限为５０年。
无形损失如何补偿，补偿方案未提及
采访中，三家企业均向记者反映，政府的安置补偿方案只是对企业的有形损失进行补偿，对无形损失的补偿没有具体规定。
记者看到，去年１２月５日出台的《东海片区征收工业用地补偿安置方案》列出：补偿的项目包括地上建筑物补偿、设备补偿、土地补偿。此外，搬迁补助费用按合法建筑面积６元／平方米计算，拆迁造成工厂停产、停业的补偿费用，按照拆迁合法建筑面积１２元／平方米?月计算；一次性给予９个月的补偿。
“企业的无形损失在方案中根本没有提及。”蔡东桥说，“一旦拆迁，我们长期积累的供销网络就要中断，企业的生产能力、技术力量、市场份额要受影响。而且员工在企业服务多年，企业必须向他们支付巨额的安置费用。按照目前的补偿标准，我们最多能拿到１亿元补偿，而我们的成本是２亿元，这点补偿根本无法弥补企业的损失。”
从去年年底开始，蔡东桥公司的订单只接到今年６月份。“不敢再接了，谁知道什么时候拆迁。如果到时订单没完成，客户会向我们索赔的。”建邦公司副总经理李飞跃说，出于同样的担忧，他们公司现在也不敢承接２０层以上的高楼工程了。
蔡东桥比较了外地企业的拆迁补偿标准，发现他们采取把土地出让净收益部分补偿企业的做法，比如福州的比例是５０％。“政府也可以参考这种做法，将部分土地出让净收益补偿我们的无形损失，这样就能给企业一条生路。”
在４月２日泉州市政府副秘书长余惠西主持召开的新的补偿方案讨论会上，蔡东桥第一个发言。他建议政府参照外地做法，将土地公开挂牌出让后净收入的７０％返还企业，以减少企业的损失。
对于蔡东桥提出的要求，参加过补偿方案制订讨论会的泉州市土地储备中心征地事务科副科长黄少平觉得不好操作。“那块地的用途现在也没有明确，如果是商业用地比较好办，挂牌拍卖后有土地出让金。如果是绿地等公共用地呢，政府没有任何土地出让收益又如何补偿呢？”
黄少平介绍，和以往的补偿标准相比，这次补偿在某些方面还提高了一些。“去年搬迁补助是一次性给予６个月的补偿，这次还多给了３个月。企业提出很多要求，要看他是站在自己的立场上还是公共利益立场上。你看泉州目前正在修晋江大桥，要花很多钱。如果把钱都给企业了，政府哪来钱建设这些公共设施呢？”
他告诉记者，征用三家企业的土地用途是工业工地，但他们目前提的补偿要求已经接近商业用地。“这是不合适的，工业用地的补偿肯定要比商业用地低，是按照工业基准地价和国家有关规定进行评估的，工业基准地价每两年调整一次。去年每亩地补偿２０万元，今年差不多还是这个标准。”
但蔡东桥认为，目前这块地的土地出让金每亩可达几百万元，而政府只给企业每亩补偿２０万元，“实在太低了。政府应该想到企业的可持续发展，而不是与企业争利，把它掐死。”
记者联系上了泉州市丰泽区副区长陈伟群，他表示自己是拆迁的具体执行者，不便接受采访。他建议记者去找建设局，“他们比较了解整体情况。”在泉州市委宣传部的安排下，记者随即联系了泉州市建设局，该局办公室一位许姓负责人以“局领导下乡没空，具体问题找丰泽区政府”为由婉拒了记者采访。
期待征收条例关注企业拆迁补偿
几年前，干了十几年拆迁工作的泉州市房地产管理局产权产籍科科长吴远航就在关注和思考企业拆迁的问题。
他告诉记者，上个世纪９０年代到本世纪初，泉州拆迁的地点多在老城区，一般是国企和集体企业的厂房。很多企业已经处于半倒闭状态，拆迁后补偿款到位后，企业就给员工办社保、医保或给职工一定的补偿，解除劳动关系。还有的企业用补偿款购买店面或写字楼作为第三产业养活职工。“当时拆迁推进比较顺利，矛盾没怎么激化。”
吴远航说，近几年情况发生了变化。“城市化进程加快，城市规划区扩大，拆迁范围从老城区移到了原来的城郊，一些当初在城郊办厂的私营企业被列入了拆迁范围。很多企业还在经营，生意很红火。一旦拆迁，可能面临倒闭。”
为此他认为，政府应有长远的城市规划，让企业有充分的搬迁准备时间。政策上要优惠，给一些有发展前途的企业找好安置地，让他们有个退路。“让一些城市规划区内的污染企业尽快搬出城区，还市民一个优美的生活环境。”
他告诉记者，目前物权法已生效，但相关的征收条例没有出台，企业补偿没有统一操作办法，他们目前只能一点点摸索。泉州市政府正召集有关部门专题研究制定企业“退二进三”的实施办法，解决企业的搬迁补偿问题。
记者了解到，去年１０月１日起实施的物权法规定，为了公共利益征收单位、个人的房屋及其他不动产，必须保障被拆迁居民的生活居住水平不下降，但对被拆迁企业的生存和权益保障没有作出具体规定，目前各地补偿标准不一。现实中，很多本来生意红火的企业因为拆迁而倒闭，并引发纠纷。
据了解，联益等三家企业只是泉州东海片区拆迁的第一批企业，接下来还有６家企业。
“我希望立法机关能关注企业拆迁这个问题，明确补偿项目和标准，特别是考虑到企业的无形损失。也期待泉州市政府能保障企业的合法权益，给泉州的民营企业吃一颗定心丸。”蔡东桥顿了顿，“毕竟，泉州民营企业占９０％以上，我们的现在可能就是其他民企的将来。”
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中国检察日报社
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