我是销售代理机构 吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。 吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。 吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。 您的位置： 父母单位集资房怎样继承？要办哪些手续 来源：房天下 &&发布时间： 是指由政府提供相应优惠政策，企事业单位为了解决内部职工的住房房屋问题，单位以或者以及部分资金，再结合了向内部职工筹集资金承建，以低于市场商品房价格转让给内部职工的房屋。那么父母单位集资房怎样继承？父母单位集资房继承要办哪些手续？ 父母单位集资房怎样继承 关于有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件： 1、要到派出所开死者的死亡证明； 2、该套房屋的或其他凭证； 3、要到死者所在单位(或者居委会、村委会)开证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等； 4、如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承； 5、继承人的身份证件。 父母单位集资房继承要办哪些手续 办理房产继承手续必须经过、继承公证、申请等办理过程。凡领取 《》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该登记。大致步骤 如下： 1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃，必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘：申请人须到测绘部门申请办理测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到核心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理， 并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的。 5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。 以上就是父母单位集资房怎样继承？父母单位集资房继承要办哪些手续的全部内容，被继承人因集资时出资比例太少，与集资单位在合同中约定对集资房不享产权份额，仅有集资房使用权，正常因没有所有权的房产无法继承，免得因该房的所有权与使用权脱离而引发家属对房屋使用权的争议。 7×24小时热文榜 你可以按区域查找无锡新房、二手房，也可以按区域查询无锡房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。 区域二手房 Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved 最近联系人 查看消息记录 按Ctrl+Enter发送单位福利房能买卖吗？ 单位福利房能买卖吗？ 如题，单位福利房能买卖吗？ /bbs/515877.html 单位福利房能买卖问题：你可以了解单位房的权属性质，是属于集资房还是房改房，是全产权还是部分产权，单位与职工之间是否有相关出售的协议，如职工部分集资，所取得的集资房为部分产权，出售时需要单位同意，且单位拥有优先购买权；标准价的房改房拥的是部分产权，出售也需要经单位同意才可出售，原单位有优先购买权；如果该单位放弃优先购买权，产权人房产为全产权且没有其它纠纷，你就可以卖你间单位福利房了。以上为单位福利房能买卖问题，你可以参考一下。 单位福利房能买卖问题：
你可以了解单位房的权属性质，是属于集资房还是房改房，是全产权还是部分产权，单位与职工之间是否有相关出售的协议，如职工部分集资，所取得的集资房为部分产权，出售时需要单位同意，且单位拥有优先购买权；标准价的房改房拥的是部分产权，出售也需要经单位同意才可出售，原单位有优先购买权；如果该单位放弃优先购买权，产权人房产为全产权且没有其它纠纷，你就可以卖你间单位福利房了。
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以上为单位福利房能买卖问题，你可以参考一下。单位集资房购房合同58 上亿文档资料，等你来发现 单位集资房购房合同58 篇一：集资建房购房协议书；喀什市干部职工购买集资（统建）房协议；购房职工姓名：；所在单位：；喀什市干部职工购买集资（统建）房协议；为切实解决我市职工住房问题，确保住有所居，根据自；一、协议双方当事人：；售房单位(甲方)：喀什市人民政府住房制度改革领导；1.地点：甲方将其拥有独立产权的位于喀什市东城八；2.所购住房基本情况：所购住房面积O，单价（均价；三、付款 篇一：集资建房购房协议书 喀什市干部职工 购买集资（统建）房协议 购房职工姓名： 所 在 单 位： 喀什市干部职工购买集资（统建）房协议 为切实解决我市职工住房问题，确保住有所居，根据自治区和喀什地区有关规定及《喀什市集资建房管理规定》，我市统一建设职工集资房，为明确甲乙双方各自职责，现签订如下协议： 一、 协议双方当事人： 售房单位(甲方)： 喀什市人民政府住房制度改革领导小组办公室 购房人 (乙方)： 联系电 话：二、所购住房情况： 1.地点：甲方将其拥有独立产权的位于喀什市东城八号片区二期集资房小区 楼 室的集资（统建）住房出售给乙方。 2.所购住房基本情况：所购住房面积 O，单价（均价） 元/O，总房价（小写）元，（大写） 三、付款方式：（选择以下方式） （1）一次性付款。职工一次性交清总房款，即： 元。 （2）分期付款： 第一种情况:符合住房公积金支取条件的购房职工，首付 元房款，剩余 元房款支取住房公积金（支取购房职工夫妻双方上一年6月30日公积金余额）。 第二种情况:符合住房公积金贷款条件的购房职工，首付 元房款（不低于总房价的30%），剩余 元房款申请住房公积金贷款。 四、收款账户： 账户名称：喀什市人民政府住房制度改革领导小组办公室 开户银行：喀什市农村信用合作联社健康路信用社 银行账号：20 五、购房人所在单位承诺： 1.申请住房公积金贷款的购房职工购房信息属实，以防止骗贷（骗取）住房公积金；若有虚假行为，单位愿承担相应的责任。 2.购房职工一旦选定购房面积、户型后原则上不得作变更和调整。申请住房贷款时按期房抵押方式办理抵押手续。 3.申请住房公积金贷款的职工，中途退房并要求退还房款时，事先通知地区住房公积金管理中心，并将购房时住房公积金贷款剩余本息结清。 4.申请住房公积金贷款的职工，因异地调动、开除等，须到公积金管理中心结清贷款余额本息后，再办理相关手续；因意外死亡，单位愿意协助住房公积金管理部门结清贷款余额本息。 5.单位所提供的证明购房职工的收入状况和信誉情况真实有效。 6.如果购房职工归还贷款不正常，借款人（购房职工）所在单位接到地区住房公积金管理中心书面催还通知后，愿协助代扣工资归还其代款。 六、本协议未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。 七、本协议一式四份，具有同等效力。（房改办两份，单位和职工各一份，另需支取公积金的交公积金管理部门一份，申请公积金贷款的需交公积金管理部门两份） 甲方（公章）： 购房人所在单位（公章）： 购房人（签字）： 法人代表（签章）：法人代表（签章）： 年 月日篇二：集资房买卖合同范本 集资房买卖协议书 工作单位： 住址： 联系电话： 乙方： 身份证号码： 职业： 工作单位： 住址： 联系电话： 1、甲方单位现准备通过集资方式建设住楼，甲方根据其单位的规定，具有参于建房的资格。 2、甲方愿意将其单位本次建房的资格转让于乙方。 3、乙方同意以甲方名义向甲方单位缴纳集资建房款。 4、甲方同意收取乙方缴纳的集资款项，并以自身的名义向其单 位缴纳，若单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资款项。 5、甲方确认以其名义取得的本次集资建房房屋产权属于乙方所 6 、自签订本协议之日起至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该集资房的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人。 为明确双方的权利和义务，以达上述目的，双方在平等、自愿、 甲方： 身份证号码： 协商一致的基础上就乙方取得位于 集资建住房的房屋产权特签订以下协议： 集资房屋的基本情况及产权实际人约定 1、房屋坐落于 清泉小区 第 栋层 号，房屋结构为室厅厨卫（原始结构），建筑面积为 平方米，房屋用途为住宅。2、房屋为甲方单位集资建设的房屋，甲方依据其单位的规定， 可通过集资建房取得的房屋的产权。甲方须保证其有权处分该房屋， 即甲方单位允许转卖、所有产权人一致同意处分，且该房屋上不存在 产权纠纷、抵押、债权债务及其他权利瑕疵。 3、自协议签订之日始，乙方即为上述第1款约定房屋的实际产权 集资款项缴纳 1、甲方根据其单位集资建房的要求，收取乙方的房屋集资建设 款项，在收取每笔集资建房款时应向乙方出具相应数额的书面收据， 并按其单位要求及时缴纳于该单位;在缴纳每笔集资款项后，应在缴 纳当日向乙方交付该单位开具的收款凭证原件。 2、若甲方单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资 款项，取得的交款凭证自行保存。 3、若甲方单位将甲方名下的住房公积金直接扣划作为应缴纳的 集资建房款项时，则在甲方出具单位扣划证明后，乙方应向甲方支付 与扣划款项相同数额的资金(该部分资金视同乙方向甲方单位缴纳的 集资款项)。 集资建房手续办理 甲方应按本单位的要求，及时办理其单位集资建房过程中所需各 种手续的办理工作，及时提交各种资料，以确保不因其疏忽和懈怠而 影响乙方取得该房屋的产权。 集资房屋交付、产权证的办理和取得 （一）房屋交付 若协议约定的房屋建成后，若甲方单位将房屋交付于甲方，则甲 方应在其单位交房日即行将该房屋及其附带全部钥匙转交付予乙方。乙方即行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。 （二)产权证的办理和取得 1、如果甲方单位允许以乙方名义直接取得该甲方名下的集资房 屋的产权，则甲方有义务，及时和乙方共同提交单位所需办理房屋产 权予乙方名下的各种文件和资料。 2、如果甲方单位不允许直接将集资房屋的产权办理至乙方名下， 则甲方应自能办理该房屋产权证之日起 60 日内办理完毕（法定税、 费用由甲方承担）；办理到甲方名下后，甲方应自办理完毕之日起的 5 日内将房屋产权证书原件交由乙方。自乙方向甲方提出办理房屋产权 证过户请求之日起 日内甲方须无条件协助乙方转让过户至乙 方名下（该转让甲方不得收取任何费用，法定税、费由乙方承担）。 3、无论出于何种原因，致该房屋产权暂时无法办理至乙方名下， 在此期间，乙方基于实际产权人仍享有对该房屋的所有权益，甲方不 得就此主张任何异议。 甲方转让报酬 因甲方出让其单位集资建房名额予乙方，乙方同意在本协议签 日内给付甲方相应转让报酬 元整(大写： 元整）。 除集资款外的费用承担 本协议履行中，甲方除收取因转让本次购房资格的转让报酬 万元整(大写：元整）外，不再向乙方收取除集资款外 的任何费用。 （一）甲方违约责任 协议履行中，甲方有下列行为之一的，除应退还乙方全部向甲方单位已缴纳的集资款和转让报酬款外，还应向乙方承担与甲方单位所建设房屋(协议约定的房屋)应缴集资款和收取乙方转让报酬款项数额相同的违约金： 1、甲方擅自终止履行本协议的； 2、甲方违反本协议，将房屋卖与他人的； 3、甲方违反本协议，未经乙方同意在房屋上设立其它权利的； 4、其它导致乙方无法取得房屋产权的违约行为。 （二）乙方违约责任 协议签订后，乙方无故不履行协议，除有权取回其已交购房款外，无权要求甲方退还已收取的转让报酬。 声明及保证 1、鉴于本协议履行中，若由于甲方原因致生障碍，对乙方权益影响重大，甲方承诺其签署本协议时，对此协议的签署取得了其家庭所有成员的同意，甲方及其家庭成员保证：放弃所有不利于协议履行的主张和权利。 2、该房屋如因继承等导致产权变化时，新的产权人承担甲方全部责任。 协议的变更 本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出 天内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。 争议的处理 本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成，则依法向人民法院起诉。 补充与附件 本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。第十二条 文本及效力 1、本协议自双方签字之日起生效。 2、本协议一式四份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。 3、本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。 （本协议共五页，以下无正文。） 甲方(签字)： 乙方（签字）： 年月 日年月日 签订地点： 签订地点：篇三：集资房购房协议 【房产协议书范文】集资建房协议书范文 作者：佚名 来源：中顾法律网 点击数： 我来说两句(0)复制链接 大 中 小更新时间： 20:08:36 免费法律咨询 [提要]本文介绍了集资建房协议书范文，《关于加强我省集资合作建房治理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。并提供专业律师进行免费法律咨询... 根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于加强我省集资合作建房治理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。 第一条为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。该套住房位于市路街(院)巷号栋层号，户型为房厅，住宅总建筑面积Om%26sup2;，住宅户内建筑面积m%26sup2;(其中享受面积m%26sup2;，超标面积m%26sup2;)，公用面积m%26sup2;。 装修情况： 第二条经省、市房改办核定，该套住房建设成本总造价为元，乙方集资额为拾万、仟佰拾元(￥元)。其中：每平方米建筑面积元;乙方控制面积出资额为元;超标准面积在 20m%26sup2;以内m%26sup2;按房改市场价元/m%26sup2;计元，20m%26sup2;以上m%26sup2;按房改市场价加价30%计元，共计元;公用部分出资额为元。甲方资助额为拾万仟佰拾元(￥元)乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为%;乙方拥有该套住房%的产权，甲方拥有该套住房%的产权。 第三条甲方负责向房产治理部门办理房屋产权登记手续，为乙方领取集资建房《房屋所有权证》。办理产权登记手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按规定各自承担。 第四条住房保修期为竣工验收之日起十二个月内，如因乙方人为损坏房屋，维修费由乙方自行负责，保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊;自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的，由建房单位负责修复。 第五条乙方参加集资合作兴建的住房，除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁。拥有部分产权的，经甲方书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁;按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。 第六条住房产权年限与土地使用年限相等，届满时按政府有关规定办理。 第七条其他约定事项： 第八条本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理。 第九条本协议经甲乙双方签章后生效。 第十条本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房改办、房产治理部门各执一份。 甲方： 法人代表： 经办人：乙方： 三亿文库包含各类专业文献、各类资格考试、幼儿教育、小学教育、中学教育、行业资料、高等教育、专业论文、文学作品欣赏、单位集资房购房合同58等内容。　 　集资房买卖合同范本甲方: 职业: 住址: 身份证号码: 工作单位: 联系电话: 乙方: 住址: 身份证号码 : 联系电话: 鉴于: 1、甲方单位现准备通过集资方式建设住楼... 　单位集资房指标转让合同甲方: 乙方: 身份证号: 身份证号: 甲乙双方在平等自愿...九、如甲方不协助或延迟协助乙方办理各种购房手续,应当 赔偿乙方因此遭受的全部... 　集资房买卖协议书甲方: 工作单位: 联系电话: 乙方: 工作单位: 联系电话: 鉴于: 1、甲方单位现准备通过集资方式建设住楼,甲方根据其单位的 规定,具有参于建房的... 　单位集资房指标转让合同_社会民生_生活休闲。单位集资房房屋指标转让合同 ...六、若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致房屋停建 而使购房指标取消... 　单位集资建房协议 甲方: ###单位 (单位) 乙方: 乙方身份证号: 根据《中华人民...第三条:付款方式 乙方在选房后,根据第二条规定首次购房款在 2013 年 12 月... 　集资房买卖合同_合同协议_表格/模板_应用文书。房屋买卖合同出卖人:___(以下简称...一、甲方自愿将其单位房坐落于___太原___市___路___区___ 号房屋___... 　集资房购买合同_合同协议_表格/模板_实用文档。集资房买卖合同甲方: 职业: 住址: 联系电话: 乙方: 姓名 住址 : 联系电话: 鉴于: 1、甲方单位现准备在 通过集资... 　单位集资房指标转让合同甲方: 乙方: 身份证号: 身份证号: 甲乙双方在平等自愿...甲方将对转让的购房指标收取人民币 (￥ 让的房屋。 三、甲方应当保证乙方以... 　免费法律咨询 [提要]本文介绍了集资建房协议书范文,《关于加强我省集资合作建房治理的暂行办法》,为明确集资 合作建房单位和职工双方的权利和义务,特签订本协议,供...&　　案件事实：潘某自有单位一套集资房，此房屋的开发商为重庆某开发公司，潘某欲将其集资房转让给李某，为此双方签订了《房屋转让协议》，协议约定，作为买方的李某支付房款的方式为：签订协议时支付10000元定金，待其与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同时，再付余款。 　　协议签订当日，李某向潘某支付了10000元的定金，后，当地房价上涨，潘某反悔，拒不履行《房屋转让协议》。刘某在多次催促无果的情况下，向法院起诉。在庭审中，潘某称，李某没有与开发重庆某开发公司签订正式买卖合同，李某存在违约，且双方的合同因涉及集资房，应认定为无效。 　　我作为李某的代理人，向法院举示了大量证据，证明潘某没有履行配合义务和合同主要义务，潘某自己反悔，应向李某承担损失。以下是代理意见。 　　一、李某依法依约履行了合同义务，不存在合同违约，相反，潘某没有按照合同约定履行义务，应当赔偿李某的经济损失。 　　(一)双方于日签订了《房屋转让协议》，在该协议签订当天，李某依约向潘某交付了10000元的定金。 　　(二)潘某在收取定金后，并没有按照合同约定履行自己的义务。 　　1、如果说潘某在与李某签订《房屋转让协议》时，已经交清了房款，对于潘某单位，潘某是享有购房资格的主体，对于开发商重庆某开发公司，潘某是房屋买卖一方即买方的主体。也就是说即使原、潘某双方签订了《房屋转让协议》，如果潘某不履行该协议，则李某并不能自动成为涉案房屋的购房人或买方主体。 　　2、作为潘某单位之外的第三人李某来说，如果潘某不履行其购房资格的转让行为，李某是无法与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的，因此，潘某资格转让是前提，潘某必须有证据证明将其单位内部的购房资格和与重庆某开发公司之间的买方资格已经转让给了李某的证据，比如：潘某单位对李某作为购房资格认可或同意的事实，以及重庆某开发公司认可或同意李某作为房屋买卖双方中买方的主体资格。 　　3、如果按照正常程序，一般是先由潘某向单位申请，将购房资格由潘某换成李某，单位再将名单报与开发商重庆某开发公司，潘某向重庆某开发公司出具同意转让手续后和重庆某开发公司同意后，才由潘某与重庆某开发公司签订正式房屋买卖合同。 　　4、《房屋转让协议》只是对购房资格转让的约定，再说详细一点，即双方对购房资格转让的要约和承诺，潘某承诺将其涉案房屋的资格转让给李某，是否将此承诺兑现，是潘某的合同履行行为，将合同的约定或承诺视为合同的履行，实为常识性的法律错误。 　　(三)关于《房屋转让协议》条款的分析 　　1、关于第三条第1条中，&甲方(潘某)向乙方转让该房，由重庆某开发公司与乙方(李某)签订《商品房买卖合同》&。 　　从此条看的出，潘某转让房屋义务在先，实际上也只有潘某转让了其购房资格，李某才有机会和可能与开发商重庆某开发公司签订《商品房买卖合同》。潘某履行转让行为不仅是合同的先义务行为，更是其后李某与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同的条件和前提。 　　2、第四条第2条中，&乙方(李某)与重庆某开发公司签订商品房买卖合同时，乙方(李某)向甲方(潘某)支付房款叁拾陆万元整&。 　　此条是关于李某支付房屋的约定，乙方支付房款的时间是在李某与重庆某开发公司签订买卖合同时，是对乙方合同义务的约定，在李某没有或不能与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的情况下，李某当然有权拒付款项。 　　综上，涉案房屋的购房资格人是潘某，在约定潘某将其购房资格转让给李某的情况下，如果潘某不履行转让资格之合同行为，是为潘某的违约在先。潘某不但不认识到其错误行为，其违约不但造成李某无法与重庆某开发公司签订买卖合同，更使李某的合同目的难以实现，给李某造成了巨大的经济损失。 　　二、关于《房屋转让协议》效力问题 　　(一)潘某主张合同无效所依据的法律法规并不适用合同无效条款之规定。 　　根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条&合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。& 　　潘某所依据的《城市房地产转让管理规定》和《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》均不能成为确认无效案的依据，因为，这些规范性文件既不是全国人大及其常委会制定的法律，也不是国务院制定的行政法规。且最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释中明确了，不得以地方性法规、行政规章为依据确认合同无效。 　　《城市房地产转让管理规定》是建设部颁布的一个部门规定，《经济使用住房管理办法》是由中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布的。而《重庆市经济适用住房管理暂行办法》只是一个地方性法规而已。被告引用部门规章和地方性法规作为合同无效的依据是完全错误的。 　　(二)《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》都是带有行政管理性质的法规和部门规章。 　　1、从名称来看，是&管理法&和&管理规定&，因此，整个规定是一部行政管理方面性质的法规和规范。 　　2、从规定来看，此两部法规和规范性文件都指出了规定的宗旨和性质。《城市房地产转让管理规定》第一条，&为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。& 　　《城市房地产管理法》第一条，&为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。& 　　同理，《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》同样具有行政管理性质，再次不用赘述。 　　3、至于被告所引用的上述两部规范性文件的禁止转让条款，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范 ，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。 　　(三)关于是否损害了社会公共利益 　　经济适用房属于行政管理调整范围，违背相关规定就要受到行政方面的制裁和处罚。另一方面，一旦单位职工享有了经济适用住房的购买资格，同时便具有了民事主体身份，其转让资格，是对其民事权利的处分，法律应完全尊重其民事处分权利，保障其合同意思自治。何来妨害社会公共利益? 　　潘某用推理性的，用&社会公共利益&这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。 　　案例二: 　　单位组织职工集资建房过程中，一些享有集资权的职工考虑到自身情况，未经单位同意擅自将自己的集资权转让他人，受让方履行相关义务后占有并入住集资房多年，但转让方却在六年之后提出诉讼，欲讨回集资房。日，随着市中级人民法院终审判决书的送达，一起因此引发的房屋迁让纠纷案尘埃落定，法院判决驳回原告(反诉被告)赵某、李某夫妇的诉讼请求，同时判令二人协助被告(反诉原告)余某办理房屋产权过户变更登记手续。 　　集资权协议转让 　　1999年，某公司组织职工建房，对职工申请集资的条件做了规定，并结合工龄等打分选层。原告赵某、被告余某作为单位同事，均符合集资条件。余某取得一套房屋的集资权后，了解到赵某的一些具体情况，又与赵某进行了协商，希望赵某能将集资权转让给他。赵某同意了余某的要求，并就转让条件进行了磋商。 　　日，赵某与余某签订转让协议一份，约定了双方的权利与义务：(1)余某一次性给付赵某公司职工集资房转让费3000元;(2)赵某将自己分房应得分转让余某享受，选择层号以赵某实际分为准;(3)赵某负责为余某代交公司职工集资款，余某交款给赵某，赵某须将收条给余某，赵某放弃转让房产权，余某享有转让房产权;(4)余某负责为赵某房屋转让保密;(5)本协议本着自愿原则一经双方同意签字即生效，双方不得以任何理由反悔，如一方反悔除执行本协议外另加罚违约金壹万元。 　　签订协议次日，余某即按约给付赵某职工集资房转让费3000元。此后，余某分两次交给赵某71443.71元，并由赵某以自己的名义交纳了集资款，收据由赵某返还给余某。 　　日，公司与每一位建房集资户约定，本次所建职工住房，必须是公司职工正常居住，房产权属公司，集资户享有居住使用权，一律不得私自转让、转借公司内外他人居住;对确因特殊原因，转让居住使用权者，必须提交书面申请，由公司及职代会集体研究，在公司职工中按实付款乘以通常折旧比例的房价进行调剂。对在一定时间内确无本院职工接受的前提下经公司同意，转让他人。出让住房者必须一次性缴纳土地征用费及配套建设等各项费用计人民币伍万元，方可转让，并永久不再享受住房公积金。赵某签订了上述格式协议，余某作为集资户(自有份额)也签有同样格式协议。房屋建成后，余某占有赵某转让的集资房，并一直居住至今。 　　房改后对簿公堂 　　2004年11月，公司对集资房进行房改。依照本市政府文件，赵某与妻子李某申请购买上述转让给余某的集资房。按购买公有住房审批表确定，转让给余某的集资房房款为37307.51元，少于原先余某所交集资款数额(集资房款实为68250.04元，余款已退给集资人，但公司并未按审批表确定的价额，再从集资款中退款给购房人)，故赵某、李某夫妇无需补交房款。2005年1月，赵某取得上述集资房的房屋产权证(房改优惠房)、土地使用权证(房改房)。此后，赵某、李某夫妇与余某为上述房产问题发生争执，引起诉讼。 　　由于本案的复杂性，法院先后三次开庭进行了审理。 　　原告赵某、李某诉称，我们是夫妻关系，赵某在公司工作。2005年，赵某取得集资房的所有权，但该房屋被余某侵占，现请求法院判令被告余某退还侵占的集资房。 　　被告余某答辩并反诉称，我与赵某都是公司的职工。公司集资建房时，赵某和我订立了房屋集资权转让协议，此后双方按协议进行了履行。2000年，公司交付集资房后，该房一直由我使用至今。现请求法院判决驳回原告赵某、余某夫妇的诉讼请求。另外，我还反诉要求赵某按房屋转让协议约定，无条件为我办理该房过户手续，支付违约金10000元。 　　原告赵某、李某针对余某的反诉答辩称，赵某与余某订立的协议是资格转让协议，赵某对该协议中的房屋仅享有使用权，而且作为产权人的公司在集资过程中曾明确规定房屋不得私下转让，同时李某作为赵某的妻子并不知道赵某与余某间的转让协议，故双方订立的协议无效，现请求法院判决驳回反诉原告余某的反诉请求。 　　举质证互不相让 　　原告赵某、李某为证明其所主张事实，提供了讼争房屋的国有土地使用证(房改房)、房产证(房改优惠房)、海安县职工购买公有住房申请审批表、公司集资住房住户协议书等证据。同时，公司有关负责人亦到庭作证证明，当时集资建房是福利房，按工龄等综合打分，公司规定不得私自转让。公司领导在庭审中反映：&公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易&。 　　被告余某为支持其辩称理由及反诉请求提供了日房屋转让协议书、收条、集资房款收据等证据。证人梅某则证明，2001年7月，因其装修房屋，找赵某借讼争房屋使用，赵某讲钥匙在余某身上。 　　双方当事人质证中，对其它证据争议不大，主要争议在日房屋转让协议书上。原告赵某、李某提出被告余某对转让协议书进行了添加，认为余某现所提交转让协议中所载的&乙方同时享有甲方该转让房的一切优惠待遇&及&甲方无条件为乙方办理该房过户手续&两句话不是一次形成的，其它内容无异议，并申请对协议进行鉴定。 　　日，省司法鉴定中心受法院委托，出具了鉴定书，结论为&乙方同时享有甲方该转让房的一切优惠待遇&及&甲方无条件为乙方办理该房过户手续&二处字迹与协议书正文其它字迹不是同一支笔一次性连续书写形成。原、被告对鉴定书均无异议。 　　不服一审再上诉 　　区法院审理后认为，原告赵某通过与被告余某签订房屋转让协议，将自己享有的集资房权利及负担的相应义务概括转让给被告余某 ，双方意思表示真实，主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定。被告余某按约交纳了集资款，并在房屋建成后长期实际占有该房。原告李某虽非协议的当事人，但结合常情及被告余某长期占有讼争集资房的事实，能够推定原告李某清楚协议的事实，认可了协议。根据上述情况综合判断，应认定双方的集资房转让协议合法有效。原告赵某、李某要求被告余某退还集资房的请求，不予支持。被告余某反诉要求二原告为其办理房屋过户手续，二原告应本着诚信之原则，协助被告余某办理房屋过户手续。被告余某反诉要求二原告承担违约金的请求，因房屋建成后被告余某就占有、使用该房屋，应认定二原告已将房屋交给了被告余某，仅是附随的协助办理过户手续的义务未履行，故对被告余某的该项请求，不予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，作出了前述判决。 　　一审判决后，原告赵某、李某不服，提出上诉。 　　上诉人赵某、李某上诉称，日双方订立协议时，按照规定被上诉人余某享有的权利只能是集资房的使用权，原审认定协议转让房屋的所有权有误;因协议有被上诉人私自增加的内容， 对此应作不利于被上诉人的理解，且该协议损害了第三人公司的利益，故双方订立的协议无效，请求二审法院依法改判。 　　被上诉人答辩称，原审认定事实正确，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 　　市中院审理后认为，民事活动应当遵循等价交换、诚实信用的原则。首先赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示;其次赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚停留在一种资格的权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时该协议并不违反国家法律、法规，有关国家关于房改房、集资房的规定也不属法律、法规的位阶，所以原审法院认定双方当事人订立的协议合法有效，并无不当。 　　协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。而根据协议约定&赵某放弃转让房产权，余某取得该转让房产权&，应当理解为赵某愿意放弃该房产权，不再拥有该房产权。但赵某在取得该房产权后，却不配合余某办理相关手续，违反了协议的约定。至于有无侵犯第三人公司利益的问题，公司的领导在庭审中反映：&公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易&，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。即便存在侵犯公司利益的情形，公司可依法另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定，终审判决驳回上诉，维持原判。 　　评析：本案主要涉及集资房未取得完全产权前的转让效力问题。 　　合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在该法第52条、53条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。第52条规定：&有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。&第53条规定：&合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。&从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二、第五种情况。 　　关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题。实践中最多见也是争议最大的合同无效情形在于第52条规定的&违反法律、行政法规的强制性规定&，最高人民法院合同法司法解释将其进一步明确为：&合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&司法实践中一般认为，理解这一司法解释规定应注意两个方面： 　　1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候，不得以地方性法规、行政规章为依据，除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。此外，如果合同的违反行政规章、地方性法规强制规定的同时损害了社会公共利益，当事人请求确认合同无效的，人民法院应予支持，但应当以合同法第52条第(4)项即损害社会公共利益的合同无效之规定作为裁判依据。 　　2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。法律的规定，在民法上可以分为任意性和强制性的规定。所谓任意性的规定就是指法律的规定可以由当事人通过约定来加以改变。合同法主要是任意性规定，强调当事人自治，当事人可以通过特别约定来改变。强制性规范是当事人不能改变的，违反强制性规范就有可能导致合同无效。这些强制性规范大多体现在行政法规里面，违反这些规定则有可能导致合同无效。 　　本案的单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓&半产权&。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让&半产权&房屋，并放弃转让权，应视为一种概括性转让，对&半产权&房屋产生的权利变化包括所有权的全部取得，不再享有任何权利。 　　关于是否损害第三人公司的利益问题。协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。公司的领导在庭审中反映：&公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易&，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。 　　综上所述，本案原告赵某与被告余某间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，不在法律规定的合同无效情形范围;同时，合同体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。法院判决驳回二原告的诉讼请求，并无不当。 　　相关阅读： 　　怎样购买集资房？ 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