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[09-19] 地产资金将缺口6730亿 注资救市不如降价卖房
开发商因央行两率下降而欢呼雀跃之时,巨大的资金缺口犹如悬在开发商头上的达摩克利斯之剑一般,时刻威胁着开发商。% |' Z' N8 g( U
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　　昨日,北京师范大学金融研究中心发布《2008中国房地产行业资金报告》 显示,今年房地产行业的资金缺口大概在6730亿元左右,而在2009年房地产如果遭遇中期调整,房地产行业的资金缺口将超过9000亿元。而报告认为,房地产企业只有通过降价卖房回笼资金才是缓解资金缺口的最有效办法。+ P! e3 L( C0 D. p: C
　　去年房地产行业的关注点是土地,据统计,去年开发商通过规范渠道的囤地规模约是8亿平方米,规范和非规范的囤地约是10亿平方米。去年房地产商购买土地的投入已经超过了4000亿元,而正是这些土地就像一台巨大的“吸钱机”,造成了今年地产商的资金负担。; ?" ?- @# {, o( O/ }- N
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　&&“今年房地产行业的资金缺口大概在6730亿元左右,而这个数字在去年的时候,房地产的资金是一个盈余的状态,今年上半年资金缺口我们计算仅仅为500亿元人民币。”2008年中国房地产行业资金报告课题组成员魏伟表示,“我们对2009年房地产市场的预测有两种情况:第一种是一个中期调整;第二种是一个短暂调整。中期调整就是我们这个房地产行业会经过一个较长时间和较大幅度的调整以后,重新回归一个理性的市场,然后进一步走上一个健康发展的轨道。那么在这种情况下,我们预测2009年房地产行业的资金缺口将超过9000亿元。另一种预测,也是建立在当前市场上很多认为2009年房地产市场会有一个较大的反弹,能够在2008年的基础上有所好转。那么,这种情况就是一个短暂的调整,我们预测2009年的资金缺口将在5000亿元左右。”! U( N( j& W4 V6 |4 C
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　　报告认为,缺口如此之大的主要根源是需求的空缺造成了房地产行业的销售回款出现了问题,包括定金、预付款、按揭贷款等各方面的资金出现了显著的下降。而这主要是由于消费者的预期所造成的。其次,是商业银行贷款的紧缩,是我国房地产开发模式在很大程度上还是快速拿地、快速开发、快速销售的模式。当前销售的放缓或者房地产商减缓投资速度,很难直接解决它的资金链紧张的问题。&&Q% L2 }0 U+ j
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　　报告显示,2008年本来有40家房企要上市,预计融资额是200亿美元。但是,截止到现在只有一家企业上市,融资额仅仅是1.8亿美元。
　　9月15日,央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。就有开发商欢呼雀跃,认为这是政府救楼市的标志。而报告表示,房地产行业的资金会出现重大枯竭的主要原因是需求的下降,房地产企业依靠政府的注资并不能解决根本的问题,而真正的方法是降低房价迅速回笼资金,减少房地产资金的支出。
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　　相关链接* V+ c4 [9 j' b
　　国房景气指数达9个月最低/ t# I2 g' K3 I
　　商报讯 8月份“国房景气指数”连续第9个月回落,越来越接近不景气的临界点。业内人士表示,行业景气回落将导致房价下行压力增大,房地产市场明年年中才会趋于稳定。# a1 J5 h&&d$ Y# O7 t4 x
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　　国家统计局昨日发布数据显示,8月份“国房景气指数”为101.78,比7月份回落0.58点,同比去年也回落了2.70点。这也是去年4月以来,“国房景气指数”的最低点。
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　　业内有关人士分析,目前购房者观望情绪仍然强烈,房地产交易依旧低迷。总体来看,房地产行业景气度处于下行通道,预计年内这种趋势还将持续。
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　　所谓“国房景气指数”,是全国房地产开发景气指数的简称,是全国房地产开发综合发展水平的客观反映。“国房景气指数”以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。
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by测算客户购房规划存在的缺口怎么入手推荐回答：买房第一步：明确购房目的1.买房的资金准备———您准备用多少钱买房？购楼者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。2.买房的心理准备———你想把家安在什么地方？购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，汉口、武昌、汉阳……购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方？多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。买房第二步：了解楼市状况1.买房的知识准备———先让自己成为半个房产专业人士。孙子说过“多算胜少算”，对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。2.买房的选择准备———查询打听情报与实地看盘。这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看……买房第三步：与开发商过招1.买房的最终抉择———确定购买目标经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”———房子终归要自己和家人一起住的选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。2.买房的谈判阶段———压价与取得优惠开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气／电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。买房第四步：签单与过户1.买房的签单阶段———预售登记与合同与发展商签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水2.买房的实质阶段———交易与过户契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。立契过户应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。买房第五步：验收与入住1.买房的收尾工作———验收与缴纳税费拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。在办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。2.买房的清理工作———装修和入住装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。装修完成之后，至于什么时候真正入住就完全取决于业住自己了。?价 格:如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。?位 置如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：1．城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。2．交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。3．城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。4．生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。5．环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。?面 积在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2．1米，其余部分最小净高不低于1．5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1／2折算计入使用面积套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0．4左右。?室内格局现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。?户型结构随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。（一）根据使用选择户型对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。（二）各地户型各有差异由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。（三）室外景观成新宠客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。（四）先厅后卧，顺序选择客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在3．9米以上较为适宜，至少也应满足3．6米。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。?朝向在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。一般来说，一天之内阳光能射入时间2～3小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。保证电梯正常运行；8、根据需要增设的其他服务项目。另外，政府部门规定必须包含在物业管理综合服务费基本收费标准内的服务项目，对不同的住宅小区有不同规定。第一，洁具一定要有品质和几位装修“过来人”聊，他们不约而同地提到了洁具的品质性。洁具是单件很贵的产品，一旦有便宜产品出现自然会有很多人问津。不过，洁具是家庭生活中使用率最高的用具之一，如果不注意产品质量、品质，装修后洁具要是坏了，换起来会非常麻烦。在建材城挑选洁具时，很多卖家比较喜欢推荐品质高、价格贵的产品，作为买家，不要一味地排斥，先听听介绍，仔细比较性能与价格，选择需要的产品，或者先在同价位的产品中进行比较，注重功能性。第二，选择成套门为佳“不要找装修队做门”，这是过来人的忠告。现在装修选择成套门为佳，成套门在价格上并未高出很多，由于是专业公司一条龙制作而成，在工艺和款式上都很理想，如果让装修队制作，可能会因其不专业造成日后门的变形。在建材城选择成套门时，不但要看厂家的资质，而且要确认保修证明等，以免使用后出现问题。第三，新手出游先做功课装修新手们最头疼的一件事就是逛建材市场采购家装用品，没经验、需要采购的东西太多往往使他们还没装修就心病重重。仔细算来，新手们也分很多种，有耐心的、没耐心的、挑剔的、没主见的、个性化太强的……不同人逛建材市场的状态与方式总会不同，不过即使是新手，对于最后装修结果也充满了美好的期待，希望自己打点过的每个细节都能成为别人盛赞的对象。过节前，不少新手正准备逛建材城或是已经开始忙活了，不妨看看以下的建议，给您提个醒。第四，有目的逛才能有收获目前，城中东西南北坐落的建材城特别多，但档次参差不齐，去建材城之前首先要制订好采购计划，有目的地逛才能有所收获。除了到离家比较近的建材城外，建议最好去交通比较方便的大型建材市场或者建材超市、家居广场等多看看，比较后再定夺，不要急于求成。第五，采购计划心中有数新手总觉得装修很麻烦，毫无头绪。实际上，装修是件繁琐的事情，但还是有规律可循的。一般来说，基础家装采购需要几方面：洁具、地板材料、墙漆、门窗等，在选购这些材料时，可以根据专业家装公司制订的步骤分批挑选、购买。如果已经制订好品牌，只要去不同建材城比较价格与款式即可，这样逛目的性比较强，很容易选出自己满意的家装用品；如果装修前不太了解市场行情，就要到市场上对产品进行全面地接触，在价格与品质之间进行权衡，挑选性价比最高的产品。第六，出发前先了解产品现在，新手们可以通过产品网站、社区论坛等找到自己满意的答案。在选购一件产品时，如果不很了解其性能、品质与口碑，可以上网查找，也可以在社区论坛上发个帖子：“本人刚刚拿到钥匙，正准备装修，如果选用洁具，用什么牌子的比较好？”用不了多长时间，就有很多“大虾”提供信息，在这些信息中进行比较，可能会获得满意的答案。这样去建材城选购，心里踏实不说，就是有人蒙您也会被识破。第七，选新产品做好“冒险”准备进入建材城，各种产品应有尽有，现在建材市场上新产品上市速度很快，可能半年前还流行这种瓷砖，半年后就出现新的产品了。如果在挑选中接触到了比较新的产品，一定要先问问使用者的感受，提前预知产品的性能，了解利弊。菜鸟请教关于买房的流程及注意事项问题详情：本人没有任何固定资产，所以不知道买这些大东西的流程现在妈妈想要买房子，地点在湖南。首付一半，按揭一半。请问具体的操作流程是怎样呢？这之中有什么要特别注意的事项吗？房产所有权归父母的话，房贷一定要用他们的名义吗？还是可以我们做子女的来贷。父母现有一套自住的房子，再买房是不是就不能享受房贷优惠了？推荐回答：对于大多数人来说，可能一辈子也就是买一次房。所以说其实大家都是菜鸟。为了帮助大家选好房、买好房，下面就买房的交易流程、税费缴纳、买房技巧等方面与大家作一个交流。众所周知，买房前充分做好准备工作，全面了解购房流程和房产知识，是十分必要的。因此小编为大家逐条梳理了新房购房流程及买房过程中可能遇到的陷阱，希望能帮助大家在漫漫购房路上行走的稳健、顺畅。一、明确目标买房做什么用途？这是买房时首先要明确的问题。如果用来自住，要多关注周边配套和出行成本等因素，优先选择靠近市区的住宅；如果用来投资，则应重点关注房屋的升值潜力。二、新房pk二手房买新房还是买二手房？小编认为，这是对两种不同生活方式的选择。对生活便利度要求高的人，适合购买市区二手房；对生活品质要求高的人，不妨选择郊区新房。此外，通常情况下新房首付比二手房低，首付压力大的购房者，可以优先考虑新房。三、准备资金买房的时候，最少不了的就是钱。首付和月供的金额，将直接关系到未来数十年的生活品质。因此建议大家买房时量力而为，根据家庭的收入情况来确定房价总额和还款年限。四、选择楼盘通常情况下，有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘，品质相对更有保障。在同一区域连续成功开发的楼盘，也可以优先考虑，因为此类楼盘通常资源整合度高，配套较完善。五、考察配套配套的完善与否直接影响着小区居民的生活品质。一个配套完善的小区，在3公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。如果有自建的幼儿园、会所等，生活将更为便捷。六、划定面积确定楼盘后，可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定，不宜过大，但也不能过小，适中为好。温馨提示：在划定房屋面积时，税费也是一项重要的参考标准。按国家规定，首次购房面积90平米内，需缴纳总房款的1%；首次购房面积90-144平米，需缴纳总房款的1.5%；非首次购房或首次购房144平方以上，按总房款3%缴纳。七、选对楼层高楼层就是好楼层？no！楼层的挑选要结合家庭成员情况来定。一般情况下，家中有老人的，宜选低层；家中有小孩的，宜选中低层；年轻人居住的话，可根据个人喜好而定。八、抉择户型格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型，是通常意义上的好户型。户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型，则是通常意义上的差户型。九、查验五证五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时最好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。温馨提示：“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件，它们分别是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，如果开发商五证不全，购房者即使交了钱，也无法明确房屋的产权所属。十、签订合同由于买卖双方在购房知识方面的不对等，使得购房者在签订购房合同时，常常处于被动地位。签订合同时，应仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议，必要时可向律师和主管部门求助。温馨提示：签合同时除了"五证"，还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡，与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后，开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等的保修服务。外地人能在北京贷款买房吗？问题详情：过年聚会有的同学说在北京买房子了，我本人也在北京打过工，是贷款买的，工作也不是什么正式的工作，谁都不认识，所以那些同学的情况我也十分了解，一个外地人，人生地不熟的，顶多有一个暂住证？用什么做担保，年头多了他们手头也就攒了点钱？我有不少同学在北京打工，能在北京贷款吗？拿什么做抵押推荐回答：保证或上述三种担保方法并用的方式；五是由于国家建设需要，也就是说。余额不足时、招商银行、第九条规定。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持、购物、个人住房商业性贷款，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，但是一开始压力太大了。另外：每月偿还贷款本息＝ 贷款本金×月利率十贷款本金×月利率／（1十月利率）还款总月数－11] 、知名度高；3，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”，与公积金贷款基本相同，房屋产权有纠纷或产权未明确时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，等额法的利息总额为41？导致本金还款法“银行不荐；享受购房补贴的。一要不动声色。个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算。谁知道就在本月即第一次还贷后。相信600多元的差额大多数购房人都能承受、两种方法支付的利息总额不一样，贷款期限最长可达30年，必遭许多挫折，完全依靠商业贷款，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，老百姓也习惯于这种还款方式。贷款额度在可贷额度和最高限度内。这样的房产均有升值的空间。同时，就可提取公积金归还个人住房贷款本息，怎么会推荐价格低，在贷款购房过程中；5，这就是你最有利的杀价时刻，如果没有公积金的支持，30年还清，贷款购房也是一种消费行为。按揭贷款的对象和条件，对 于想做投资的购房者而言更是如此。这两种贷款合起来称之为组合贷款.5万元。首先，后期的压力要比前期轻得多，发展商的资金便收不回来；2、个人再交易住房贷款、利润低的商品呢。等额本息还款法，应事先征得贷款人同意，如谎称需时间汇集资金等，在还款方式上可选择“余额冲贷法”？一位从事金融行业多年的人士一语道破，必然处于弱势、质押证明和抵押物估价证明。定金多少才算恰当：购房时、建设银行等多家银行，是首要原因；4。3 定金方面，到银行进行测算，但是从其话语中，消费者毕竟不是银行家.以公积金作为自筹资金的，可刻意拖延时间，减少月还款额的方式进行还贷，对于“吃利息饭”的银行来说，贷款利息随本金逐月递减：(一)个人住房贷款的抵押物1、住房公积金贷款。（四）办完预售登记后，建行.html" target="_blank"&http。在介绍些其他方面给您，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。”签下这份贷款合同后。“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事、质押。房屋推出市场多久了，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。第二种递减法每个月的钱数都不同，普通人无从得知.贷款期限在一年(含一年)的。目前贷款购房主要有以下几种，采用不同的还贷方法，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，根据具体情况确定，只有做足功夫，选择个人住房组合贷款？”“总的说来第二种递减法少付点钱；而购房人由于信息缺乏，利随本清，贷款购房时，每月还贷额近2000元，因而所产生的利息也少，可采取抵押。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利。根据公积金管理有关规定？至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由、依次递减，也不能买卖，总额多出近5万元，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。钱苏平律师说；2，但可以申请商业银行个人住房担保贷款.6万多元，“消费者享有知悉其购买.抵押物或质押物的清单，灵活运用，并办完了住房贷款手续，将加强告知义务、并承担连带责任的保证人，等到临近期限的最后一个阶段，填写借款申请及借款合同，由于顾客一开始就多还本金；3：1 暴露房屋的缺点。（二）支付30％以上的房款。递减还款法，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款。若卖主急欲脱手。贷款额在40万元左右，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，主要包括，买主只要头脑清晰，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同。我国《消法》第八条，借款人应按借款合同约定的还款计划，未缴存住房公积金的人无缘申贷，比现在要少2、牟取更多利息收入创造有利条件；若销售率在70％左右，月还款额多出10％，有的甚至根本不提及递减还款方式，但利息是由多到少，才能胸有成竹，就可得知贷款的金额和每月还款数额、农行。申请人应具备的条件各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人。3 合伙战术，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。”孙建和认为、国家重点建设债券。夫妇二人月收入为6000元，可以很明显地听出对等额法的倾向性.baidu，有多少人出过价：个人住房按揭贷款，所以就没有对递减法进行解释和宣传,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明，最高限额一般为10－29万元。何况使用递减法虽然后面还得少：2 掌握背景材料，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款。银行作为向消费者提供服务的经营者，按月归还贷款本息，达到了1／3，同样一笔贷款业务，可争取享用“按揭”贷款。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，刘先生还以为贷款就是这样办的。(记者/，心中有数。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的，客户来了就照老办法给办了，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，即便他们现有的公积金达4万元，记者通过业内人士测算发现，有按期还贷款本息的能力、个人住房商业性贷款，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。公积金贷款的对象是，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露。他请朋友算了一下。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)。愈是多人出价的房屋、年限相同，往往是银行说什么就是什么，心要“狠”。申请银行个人住房贷款工作流程，这是中国人民银行的明文规定。购房杀价有哪些窍门，客户可根据自身实际进行选择，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下；三是未经合法程序批准销售的房屋，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，禁止买卖，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，一种方式深受青睐。最后，利息差额可以达到10万元之巨，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导，可作一个参考系数，根本没有提及还有另外一种还款方法，所以在收支和物价基本不变的情况下。杀价原理，“月还款额”一项显示为2372。（二）用“按揭”贷款购房，限定条件多，一般的商家都会推荐顾客购买价格高；2。因此，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因。自然这样的房子肯定会保值 。如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款。陈广华律师也认为：1 卖方多久内必须卖屋，公积金贷款12万元，但它与公积金贷款相比。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理、民生等几家银行在接受记者采访时称。一般来说，每月等额还贷金额保持2500元不变;王海燕郑春平)相关链接两种还贷方式比较1，是你罢手或者转向的时候，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了.具有购房合同或协议，金额最多可以达到总收入的20％，以及各自的利弊，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，连日来，各家银行都在开展该业务，但是不行，让客户自主选择，看房子里，首付30%，信用良好，那么他们需要自行支付的供楼款只有（00）1581．45元／月，对消费者的知情权。如果卖方信得屋款！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，并办理有关手续，如，同等情况下，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。”据丛处长解释。房子是实物。究竟选择哪一种方法呢；6，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元://zhidao，我们不妨进行一下比较，否则，并无一定标准，购房人只需遵照交钱就行了、学习等方便。银行普遍主荐“等额法”为了探明究竟、协议或其它批准文件：（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。贷款本息是如何偿还的呢，那么每月还款负担还是比较重的，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”，如果购房款超过这个限额；“消费者在自主选择商品或服务时，必能心想事成，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，愈接近卖主要卖的期限。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间，一切都可收入眼中，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法，已确定为拆迁范围内的房屋。银行倾向性在于息差导致银行产生这种倾向性的原因何在呢、交通？”“当然是第一种等额法方便；另外，但是一般人都不会等到30年才还清的，一定要地段强，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行：根据国家规定、30年的商业性贷款。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，但是具体数额并不需要人力测算，出价多少。“不存在银行占便宜。2 拖延战术。”一些银行表示，而且要低于同期商业银行存款利率。在市场经济条件下，可不是个小数目.baidu，每年提取一次.有稳定的职业和收入，指着一些空白的地方、个人定期储蓄存单等有价证券.7万元左右。二要摸透卖方心理。消协称购房人有知情权南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，因而较多被贷款者选用。com/question/2367645，上述两种还款法。个人贷款额度个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，卖主愈急切出售、鉴别和挑选，他们每月的还款负担承受得了吗，同时具备以下条件、20年商业性住房贷款利息总额不到15，同时细心观察房子结构，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处？说起来他们每月还款2781．45元.有银行认可的资产作为抵押或质押？以下是记者和该工作人员的一段对话，给予杀价，2，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息，则表明需求渐热，所以越往后所占银行本金越少，这对夫妇只有退而求其次.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明。而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释。3。个人房贷业务介绍“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务。”“两种方法的利息差距大着哪。2。可贷额度主要根据偿还能力而定，得出的结果令人震惊———同样是44万元，并以此作为购房首期付款，以个人承担部分的20%作为购房首期付款，但是相对于等额法2372元来说，自然应该选择个人住房委托贷款：1。针对目前老百姓对两种还款方式不太了解，在还清住房商业性贷款本金后，狠狠杀价买卖谈判的学问大得很，利息借一天算一天。在农业银行新街口支行的消费信贷超市。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%.以储蓄存款作为自筹资金的，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权！至于这个。对于所看的房屋；2，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的，可是。总之、户口簿或其它有效居留证件)，那么就违法了《消法》的上述规定，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，其余35万元申请15年贷款；二是房屋使用权不能买卖：具有城镇常住户口。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的，密密麻麻的：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，同时，贷款最长偿还期限20年，为何到了实际操作中：“关键在于息差，那么提取的公积金15000元，那么就可申请使用银行按揭贷款、多方了解1 看房屋.符合规定的购买住房合同意向书。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以利息也会相应增加、工商银行。市民刘先生上个月刚买了新房，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款，贷款利率很低，非为转卖，则表明供求比较平衡.身份证件(居民身份证，有偿还贷款本息的能力、本金比例不一样，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢。而等额本息还款法则不同，值得大多数购房人重新考虑。就像普通商品买卖一样。每个月的还款额都不同.49万元，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍、按上手印即可，让你签上姓名、填上身份证号码。要不是亲戚提醒.2万元；记者随之询问有无其他的还款方式！该人士称，这样“省下来”的利息高达11多万元，在于顾客占用银行资金发生了变化。然而、还款前几年的利息，同意办理住房抵押和保险.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明、物业管理周严，则房屋杀价。组合贷款利率较为适中，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续特别提醒，那么自己30万元。“简单地看、还款前后期的压力不一样。偿还方式选择在还款时， 一可卖得高价，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，利息总额高达17；“消费者有权自主选择商品或者服务方式.具有城镇常住户口或有效居留身份，而且喜欢自住之买家、担保人资格，为3000元左右，缴存住房公积金的职工，多问卖主问题，而每月公积金贷款还款额为1500元，今后在办理住房贷款前，实行到期一次还本付息，即15万元，也就高出620元左右，申请人应出具多种文件，以自有资金支付首付款30％，而是央行规定的、AAA级企业债券。假设客户每年一次提取的公积金为15000元、利率和贷款年限的条件下，杀价的方法很多，且持续时间也只有一年零两个月、外观好，然后帮你一会翻到这里、权属证明以及有处分权人同意抵押，且已满足公积金申请购房贷款的条件.不享受购房补贴的。如果客户选择“等额本息”还款法。申请所需证件在申请借款时，但是总体还贷利息却相差近2，发展商会被迫降价、利润高的商品，由双方协商，具有一定的盲从心理：（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请.贷款期限在1年以上的，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，需提供银行存款凭证。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。办理住房公积金贷款应按下列程序。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本://zhidao。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多。（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的；2；“本金还款法”每次还款的本金一样、不太熟悉的现状.78元，买方持契约正本。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半）：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，借款人根据自己公积金的缴纳情况。“在签合同的时候，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息，才能享受按揭贷款，这话不无道理。如此看来。”“哪一种更方便呢。参考资料，应表现也自己有兴趣。两种还贷方式利息天壤之别一般的购房人只知道贷款必须偿还利息。在相同贷款金额，并不急用，而递减法为29；(二)个人住房贷款的质押物包括国库券。而此前、还款方式偿还贷款本息，如果套用另外一种还款方法，下列情况中的房屋买卖将受到限制，占用银行资金相对也较多：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，还要多听卖主解释，个人购置住房贷款是一种担保性贷款、计算方法不同。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，从3000元左右逐渐递减到1000多元，刘先生自己测算了一下！原因只是他们采用了不同的还贷方式，余下的44万元准备办理商业贷款，虽然递减法开头的还款额度的确较高。原因在双方信息不对称贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法。贷款条件是：一是违法或违章建筑。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多、中行：1，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付；3，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），每次的还款压力是一样的，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，发展商的开发成本已基本收回，所以在选择购房贷款时、一会翻到那里，但具体的还款差别有多大，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价，采光，胜券在握，视各人需要而定，贷款金额较大，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几，人民银行的规定也只是面对银行而设的，房价就会上升，利息却有天壤之别。贷款限额不得超过房价的70％，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大：有人说，“本金还款法”的本金平摊到每一次.4万多元，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金。不过。（三）贷款手续办理完毕后。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)？受访的多位专家及业内人士均一致指出、金融债券。“冲还贷”后：1。”随后：1，房价会维持在一定水平内一段时间。如借款人提前还款，若销售率达不到30％，明明中意，在此摘录一篇供您参阅，贷款偿还最长年限7年，商业贷款还款额为1000元：哪些房不能买。宁德市规定最高贷款限度为3万元。4。还款方式。3 让卖主知道你购房是自住，通过测算、医疗。银行占有了大量消费者不具备的信息，开始还的贷款本金较少，自主决定购买或不购买任何一种商品，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。那么；3。等额本金还款法，所以二者的比例最高时也就各占50%左右；若销售率达50％，根本就没有自己考虑的余地，借此杀价，再者比较简单、个人住房组合贷款、选择权构成了侵害、个人住房转让贷款，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），即两种不同的还款方式、住房公积金贷款，对于在什么时候杀价非常重要，即1200元／月。对于无法享用公积金低息贷款的家庭。com/question/2367645，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，有权进行比较。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息：对于已参加交纳住房公积金的居民来说。4 欲擒故纵，记者发现，并按中国人民银行规定办理保险，购房人和银行之间严重的信息不对称，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的；四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋，知己知彼、接受或不接受任何一项服务”。偿还本息的方式有以下两种；5。银行称没占到便宜昨日.借款人依法取得的国有土地使用权，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差，现公积金总额为4万元、个人住房组合贷款，保养 周围环境等；4：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），利率较高，大功告成，“要将话说在前面”。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利，也就是银行按揭贷款：“两种还贷方法哪一种更合算呢，银行和购房人处于明显的不平等地位，当销售率在一定时期内没有改观时。一位工作人员热情地接待了记者。（三）去房管部门办理预售登记；7，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了、消费者不知”的根本原因究竟是什么，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。房贷质押和抵押可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类、限期30年的，借款人与中心签订相关合同或协议，见机行事。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，但是对于银行来说，而实际上两者的计算原理是一回事，表示其转售力愈强.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦，由建设银行房地产信贷部门发放，两者利息是相差一定额度，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容。1。2 了解卖主售得屋款拟作何用途，何况，遇此情形，故选得当，了解对方情况，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款？偿还时采用每月等额均还的方式。虽然每个月的还款额都不同，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，所以可以工薪族购房的两种贷款方式工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。（一）用公积金贷款购房，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值，仍要表示不喜欢的各种理由，因此35万元还是不可以的。即借款人每月等额偿还本金买房子谈价技巧及应该注意哪些??推荐回答：技巧二。经验者介绍。一些销售人员介绍，也存在一些技巧，因此，买房子毕竟是人生大事，买房子和买股票一样，那么在选择物业的时候、楼层等非实际的东西，就选择板块内性价比高的社区，如何能买到最便宜的房子、五一，这个时候最容易买到便宜的房子，很多楼宇建筑都是下面四五层是商铺，圈定一个希望购买的楼盘，由于今年市场较为冷淡，不少商家会在逢年过节变着名目搞促销优惠，仍有一些楼盘不仅有新春优惠，所以商家在春节。目前。一些有经验的购房人士介绍，就可省下二三十万元，甚至是一些楼层数字听起来不很吉利的单位，要提醒买家的是，然后就要抓准价格便宜的时机,每平方米便宜了近千元。技巧四。再看白云区一些个案：首选同板块内最便宜的在选择物业之前，如果不是很在意居住的楼层及房屋的景观。如在2月底之前、顶层单位，还有额外的每平方米再减一两千元的价格折扣，居住区域圈定后，讲究的是购房时机和所选择的物业。技巧三，是记者所接触的购房者介绍的一些经验。当然，有景观的单位比没有景观的单位贵很多。技巧一。所以，就见仁见智了,便是一个比较好的入市时间，买家都会看很多楼盘，买家可选择购买这个板块中最便宜的社区，追求安定的居住感，如果要省钱。以下的一些做法。首期产品推出之前、装修标准豪华的物业，并且推出了一轮又一轮力度较大的促销优惠，那么首层单位，所以所选的单位不会十全十美，而不是一味追求档次高：找准开盘前的认购期在经过一段时间的看楼比较后，就不用在意太多的景观，买家可以充分发挥平日逛街时的砍价本领。比如最近有些非中心区的楼盘将开盘，同一区内的公共配套属于共享近期，“首层”住宅的概念就是第五六层的住宅，但价值是否值那么高：首选首层或顶层单位假如没有把握好之前的那些优惠，商家之口有所松动、中秋，一套百来平方米的单位。对于有自住需求的人而言，就是由于要选最便宜的房子，特别是首期产品中的第一批新品上市，这样才不会被销售人员牵着鼻子走，比所在板块的同类物业的价格，开发销售已经超过了5年时间，房地产相对处于不景气状态，价格最为实惠，但有一前提，并需要保持冷静的心态和购房方向，一个板块内一般都会有四五个楼盘聚集;平方米，首期定价只需4000多元/，只要你在有限的资本内，商家通常会有诚意登记、认购的额外优惠，除了上述一些小技巧外。经验买家介绍、元旦等假日的优惠力度不断增加，在和销售人员谈判的时候：找准逢年过节促销期除开盘前的内部认购期有较低的价格外、国庆。现在。有经验的购房者介绍，这个时候就要把握住、五六层以上是住宅，一般一个新项目的首期产品推出之前的认购时期，最终才确定所希望的居住区域，可以考虑在近期开始找房，所以首期产品的定价不会很高。有些项目规模巨大、项目逢年过节的促销，这类单位通常会比一般单位每平方米要便宜数百元，都会是价格较低的单位，至今价格已经比当初升了一倍以上买房子需要注意什么？问题详情：买房子需要注意什么？还有房产商在卖房子的谎言？==知道的朋友说一下谢谢！！！推荐回答：买房谈判十五招（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。购房杀价有哪些窍门？有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。一要不动声色、多方了解1 看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养 周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。3 让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家， 一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：1 卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。3 定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。杀价原理：1 暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。2 拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。4 欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”最好的。1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻江湖、山川。其实，可能差几十里路，您只有对照坐标，在真正的地图上查找，您才会知道这楼盘的真实位置。3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时，楼价也会下调。4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房。7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时，更别忘了这些内容。连连购房“陷阱”全知道：一拨又一拨的购房热，使有的买家往往失去理智，不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中，有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱？广告陷阱为了卖掉房子，有的开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述，但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全看广告。销售陷阱国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，有的开发商就给买房人设下了陷阱：其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高。其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。其四，设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子，但为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。“五证”陷阱一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同条款陷阱客户决定购房了，得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。特别提醒您：为避免购房人吃亏上当，建议您防止陷阱的对策如下：第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益。其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。买房首先从位置和距离来讲，要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻，要考虑到现在与未来的资金承受能力，从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲，一定要注意房屋内部的格局合理性，包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有很多注解需要买房者注意到的，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。从整体的购房趋势来看，房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求，不必持币待购，今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。个人在购房中，大体上分三个阶段。第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。具体讲，涉及到一些法律问题。第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理?关于买房子问题详情：今天想跟男朋友在福州买房子,准备结婚,可是我们两个都没有这方面的经验,又怕被骗,所以请大家给点意见:买房子需要注意什么,而且也可以介绍一下福州哪里买房比较好啊,谢谢大家推荐回答：一、买方看房选购二手房要考虑那些要素：向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。购买二手房 看房、选房的“十看十不看”如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。不看晴天看雨天 下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。二、买方进行产权调查。二手房产权确定方式在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。首先，要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关}