卖家不能因买家按揭贷款审批时间过长解除买卖合同
&2015年深圳房价暴涨，购房的人是以往的几倍，导致银行在审批贷款的时候，人手不够，有些买家因为各种原因，银行接收材料初审后要求再补充提交一些资料，买家以前没有想到会要求这些，导致按揭贷款审批的时间用了很久，这里面发生了很多的故事。今天收到一份判决书，一个买家按揭贷款审批了三个月的案件，一审败诉，二审改判继续履行，希望通过这个案件，让大家对房屋买卖合同约定的买家提交按揭贷款申请程序有个正确的理解。
&基本案情：买卖双方是同一小区的熟人，日签订房屋买卖合同，约定当日支付定金3万元，在合同签订后10个工作日内双方办理首期款资金监管手续，于首付款支付之日起5日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合。双方在4月16日办理了首期款资金监管手续，买家依约打入首期款，买家申请的是公积金和商业组合贷款，银行初审时没有要求提供买家配偶的资料，等到审批过程中，银行要求买家提供配偶的资料，买家重新提交配偶的资料，因为事前没有料到会要求配偶的资料，需要去内地开证明，直到6月8日买家的资料才符合银行的要求，此后在银行内部审批时，银行工作人员填错买家配偶的资料，被公积金中心退回，反复修改后终于在7月5日公积金中心审批通过，随后商业贷款在7月15日审批通过。买家支付担保公司赎楼费用并赎楼成功，在8月3日和担保公司人员办理解除抵押登记和递件过户时，卖家阻止交易，撤销了对担保公司的授权。8月7日卖家解除抵押登记，买家知道后，立即启动诉讼保全程序，查封涉案房产，诉讼继续履行。一审法院用买家直到6月8日才准备齐贷款所需资料，远远超过合同约定的签订合同后5日内办理完毕全部银行按揭申请手续构成违约为由，驳回诉请。一审后买家委托我代理，上诉状中重点阐述了银行贷款审批的流程和担保赎楼的流程，认为买家没有延迟申请按揭贷款的行为，一直在积极的履行，并且在取得贷款承诺函以后，还配合担保公司完成了赎楼手续，不存在任何违约行为，一审法院错误的理解了银行审批贷款和买家申请贷款的含义。二审采纳我的观点，改判双方继续履行合同，卖家需支付日至合同履行完毕的延迟履行违约金。
&今天结合这个贷款审批时间超长的案件，重点谈下在二手房买卖合同履行过程中，双方约定买家用按揭贷款方式支付购房款，买卖双方需要注意的问题。
&一、房屋买卖合同中应对买家最迟何时取得银行贷款承诺函作出一个约定。
&按照深圳二手房交易的惯例，买家到银行审批商业按揭贷款的时间一般情况下是7到15天，碰见有公积金贷款的会在增加15天左右，因此在双方办理首期款资金监管协议后，给买家预留1个半月或2个月银行审批的时间足够了。现在很多中介版本的房屋买卖合同，只是约定在买家取得银行贷款承诺函后，卖家需要在40天内完成赎楼手续，否则视为卖家违约。而对于买家在办理完首期款资金监管后多长时间需要取得银行的贷款承诺函没有约定，这样的合同在我律师看来买卖双方的权利义务不对等，对卖家不利。为什么会这样，因为中介费依据交易惯例全部是买家出的，当然合同要对买家有利一点。
&二、合同中对签订首期款监管协议的时间和何时打入首期款及何时提交贷款申请资料要有明确的约定。
&以常见的中原地产合同版本为例，在合同中约定有明确的支付首期款时间，并且约定在支付首期款前三个工作日双方需要办理资金监管协议确定监管账号，卖家不配合签署首期款资金监管协议的，买家有权在卖家配合办理签署监管协议后3个工作日打入首期款。另外对买家需要在何时提交贷款资料也做了明确的时间约定。
&很多人对此程序不了解，误认为办理首期款资金监管协议的当天买家必须打人首期款，实际上不是这样的，必须是先有首期款资金监管协议并约定了监管账户，买家才能把首期款打入该账户，而有监管账户的前提是卖家配合买家签署资金监管协议。有些银行的首期款监管协议对于买家何时打入首期款也有个单独的约定，也就是说在买卖双方签订该银行的首期款资金监管协议后，双方在房屋买卖合同中约定的首期款打入时间，被双方在银行签订的首期款监管协议中变更了。具体哪一个银行我就不提了，只是告诉各位卖家，中介版本买卖合同中约定额首期款打入时间，有时候是靠不住的。
&对买家何时应该提交贷款申请资料的选项，很多人不注意，大部分填写的和打入首期款的时间是一样的，因为依据交易的惯例，通常情况下均是在签署首期款资金监管协议的时候，买家在银行一并提出贷款申请，并提交相应的资料。但是仔细的想一下，这里面是不是存在问题，对于第一次申请按揭贷款的买家，他们如何在银行没有任何提示的情况下，知道自己需要提供给银行哪些资料。应该是，买卖双方先签署首期款资金监管协议，买家填写贷款所需的申请资料，然后银行告知买家需要提交什么样的资料用于审批，因此买家提交贷款资料的时间，是在办理完首期款监管手续填写贷款申请文件以后。
&三、中介合同版本在合同中普遍存在约定卖家需无条件配合买家办理按揭贷款手续，却没有明确约定卖家需要配合办理什么。
&在二手房买卖履行过程中，在办理首期款资金监管协议申请按揭贷款阶段，出卖人除了配合买受人签订首期款监管协议确定监管账号，提供接收款账号之外，还需要配合买家按揭贷款银行指定的评估公司办理房产的评估工作，以便确定银行核实抵押物的价值，确定审批贷款的数额。去年一年因为卖家故意不提供接受款账号或不配合评估公司办理评估的案件很多，有些案件买家的律师对买家需要卖家配合才能取得贷款承诺函的程序不了解，没有向法院阐述理由，举证卖家存在不配合评估公司评估的证据，导致故意违约的卖家得逞。希望在看我的文章后，中介公司以后在合同中加入需要卖家配合的具体内容，避免以后扯皮。
&四、买卖双方按照合同的约定签完首期款资金监管协议，买家按照约定时间支付首期款后，进入银行的审批环节，这个环节没有法定的程序性要求，卖家不能用审批时间过长为由解除买卖合同。
&买家具体要向贷款银行提交什么样具体的贷款申请资料，没有法定的标准，不但每个银行要求的资料不一样，就是同一个银行在不同的时期，对买家提交什么样的资料要求的也不一样，因此在合同约定的时间内提交相应的贷款申请资料并打入了首期款，买家就完成了合同约定的贷款申请义务。在银行后续的审批过程中，会针对不同买家的资信情况，作出不同的要求，这一点是不能量化的，有些卖家会用买家在合同约定的时间内没有提交齐按揭贷款申请所需的资料，构成延迟履行，要求支付延迟履行违约金或解除合同。这里需要明白一个事实，买家向银行提交的贷款申请资料，每个人都是不同的，银行在初审后，认为需要补充的还会再次要求买家补充些资料，这都是正常的审批程序，没有办法具体的量化买家必须提交哪些资料才能通过银行的审核。这个问题可以通过事先在合同中约定买家必须在一定时间内取得贷款承诺函解决。
&五、在买卖双方诉讼期间，银行给法院的书面回函直接决定买卖双方案件的结果。
&本案一审庭审后法院给银行发函询问买家的贷款情况，银行回函称买家在
“日办理完毕全部银行按揭申请手续”，正是这个不负责任的回复，导致一审法院认为买家在贷款过程中存在延迟行为。而我依据银行提交的银行审批买家贷款的流程表发现，银行所表达的真实的意思是“日办理完毕全部银行按揭审批手续”。
&从银行提供的回函所附的审批流程看，银行是在日银行开始审批买家的申请资料，此前银行不断的要求买家补充资料，
日审批通过，日给买家签发贷款承诺书，回函中的7月15日应该是是银行审批完成时间，而不是买家完成按揭申请手续的时间。本案一审弄错了买家申请按揭贷款手续和银行审批手续的区别。
&在深圳二手房交易过程中，依据惯例所谓买家申请按揭贷款手续，指的就是买卖双方共同去申请办理首期款资金监管，打入首期款，买家提交贷款申请书，提交初步的申请贷款资料，买家此时已经是按照合同约定办理了贷款申请手续。此后是银行层层审批的内部流程，银行可能根据不同的买家，要求补充其他资料，但是买家不构成合同违约。
&结语：房屋买卖合同中买家的主要合同义务是给付购房款，因此买家在购房前，要对自己能不能取得银行贷款和申请银行贷款需要提交哪些资料做一个尽可能全面的了解，避免准备不足导致按揭贷款不能或按揭贷款审批时间过长，引发纠纷。
——周争锋日写于深圳
& & 转载请注明出处
&周律说房市 &
微信公众号z
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。}