房地产供给侧改革重在增加有效供给_中国经济网国家经济门户
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&解决住房空置问题，增加楼市有效供给
来源：21世纪经济报道
　　解决住房空置问题，增加楼市有效供给
　　日前，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十四次会议，会上提出规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。这是在中央经济工作会议闭幕后很短的时间内，第二次提到这些要求，可以看出中央对住房问题的重视。
　　此次会议提出了三点要求。首先，要准确把握住房的居住属性，也就是“房子是用来住的，不是用来炒的”。房地产领域存在泡沫，中低收入者的居住需求就难以满足。其次，要满足“新市民住房需求”，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。第三则是提出了化解房地产泡沫的措施，需要“金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排”，最终让全体人民住有所居。
　　为了实现这些目标，需要通过增加有效供给来满足市场居住需求。然后，采取系统性的措施建立长效机制。这个过程可能是比较漫长的。应当说，这个思路可能是化解房地产泡沫最好的方式，不能立即刺破，而是慢慢消化，防止大起大落引起金融风险。
　　鉴于当前一二线城市的住房价格过高，那些还没有购房的“新市民”可能在很长时间内买不起房，但他们有刚性的居住需求，如果无法满足，就会成为民生问题。“购租并举”是一种解决方案。我们应该清楚的是，在过去的十几年里，中国曾推出过经济适用房、廉租房等满足低收入者的供给方案。但是，这些方案效果都不佳，比如，经济适用房的一些购买者并非“中低收入者”，廉租房的数量较少。
　　因此，购租并举的方向正确，但需要以创新性的方式确保政策的有效性。住房租赁市场目前的问题是租房费用过高，房租在很大程度上是随着房价上涨而上涨的。大部分时候，房租水平是由供需决定。但在这个过程中，一些中介起到了极为恶劣的作用，形成了在租赁和二手房买卖之间相互推动的局面，他们在价格推升中获利。
　　规范住房租赁市场，就要整顿中介机构。但是，增加租赁市场的有效供给可能更为重要。一线城市住房具有很高的金融属性，投资比例很高。2013年北京公安部门公布的一份数据显示，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户，当然，对空置房屋的概念尚存争议。
　　在寸土寸金的一线城市，购买住房而不居住是巨大的资源浪费。在一些发达国家，政府一般会采用财税政策调控住房空置率，如提高房产税的税率、征收住房空置税等，把空置的住房逼入市场。市场上的住房供给大于需求，房价下降，房地产开发商的利润降低，迫使一些开发商退出房地产市场，放缓新房建设速度，重新到达住房供给与需求的平衡。
　　应进行基本的空置率调查，考虑征收房屋空置税。我们认为，让房地产市场健康发展，必须解决住房空置的问题。
　　中国有必要调查城市住房空置率，这样可以打击炒家，将这部分住房推向二手房市场或者租赁市场。在房价过高的城市，这些新增供给会起到抑制泡沫的作用，更能增加租赁市场的供应，降低房租费用。这会起到立竿见影的作用，也可以在长效机制建立前起到稳定市场的作用，既能够提供有效供给，又可以防止空置率不断上升而积累风险。
(责任编辑：郭儒逸 UF029)
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增加住房有效供给的思考
增加住房有效供给的思考
分类：&& 更新：&& 阅读：&& 作者：陈海华&曹…&& 来源：网络
增加住房有效供给的思考
&&& 在市场经济环境中,商品价格最终由市场供需关系决定:供过于求,价格下跌;供不应求,价格上涨。抑制房价过快上涨,关键要从增加供给入手,已成为许多专家学者的共识。2010年出台的“国十条”和“国五条”以及2011年出台的“国八条”等楼市调控政策,均强调要“增加住房有效供给”或“加大普通住房建设力度”。那么,近年来,住房供给究竟有无增加?增加住房供给难在哪里?如何有效增加住房供给?笔者拟对上述问题略述管见。&&& 一、供给增加但依旧供不应求&&& 可以说,近年来住房供给在不断增加。以2010年为例,国家统计局发布的“全国房地产市场运行情况”表明,2010年,全国住宅竣工面积6.12亿平方米,同比增长2.7%;江苏省住建厅发布的“江苏省房地产市场快报”表明,2010年全省省辖市市区商品房批准预售面积共计4377万平方米,同比增长20.38%。由此不难推断,房地产市场供不应求的原因,不是因为市场供给没有增加,而是市场需求扩张太快,供给增量难以填补需求缺口。事实亦如此:一方面,随着我国社会经济的发展,优质资源集中的大城市人口高度集中,中小城市城市化进程不断加快,城镇居民家庭人口结构调整,形成了庞大的住房刚性需求;另一方面,当前我国面临着资金流动过剩和通涨压力持续加大的问题,由于楼市具有增值、保值功能,大量投资、投机性需求涌入楼市。在最新一轮楼市调控中,国家一方面增加供给,另一方面以“限贷”、“限购”等手段抑制非理性需求,可谓是因情施策、对症下药。&&& 二、住房供给不足的成因&&& 既然国家要求各地增加住房供给,房地产市场需求又十分旺盛,那么涉房各方为何不“顺势而为”加快建设增加供给呢?笔者认为,主要原因集中在以下几点。&&& 一是住宅土地有效供应不足。一方面,政府既要坚守18亿亩耕地红线,又要加快工业化和城镇化,致使建设用地的供需矛盾十分突出。据有关统计,年,全国住宅土地供应量总体呈下降趋势。一线城市的供需矛盾尤为突出,北京市近几年土地计划供应量连年减少且都没有完成;上海市亦然,年的住宅土地供应量只有年供应量的1/3。2011年,各地上报的建设用地需求量为1600多万亩,而2010年国家批准用地仅有600多万亩,即使国家今年加大土地供应力度,也注定难以满足各地的实际需求。另一方面,已供出的土地被部分闲置。以江苏为例,由于政府规划变动、开发商计划变动以及拆迁受阻等原因,2010年国土部查出江苏省闲置土地累积已达12万亩,超过2010年江苏全省土地出让总量20万亩的一半。此外,融资用地也占用了部分用地计划。为筹措城市基础设施建设所需的资金,政府常常利用土地进行融资,用地计划当中用来融资的土地直接对房地产项目用地的供应产生冲击。&&& 二是开发企业增加供给面临滞销风险。由于近几年中国楼市忽冷忽热,起落较大,加之房地产开发节奏常常比市场变化慢一拍,房地产开发企业不得不审慎把握开发节奏。以当前房地产市场形势来看,调控政策愈来愈紧,“限购”、“限贷”的常态化使市场需求受到强力遏制,此时加快推房节奏,一旦供过于求形成滞销,企业自身受损。所以,在政策趋紧的情况下,许多开发企业主观上不愿增加住房供给,或将重点转移到非住宅地产项目,或有意放缓开发节奏。&&& 三是房地产项目自身建设周期较长。一个完整的房地产项目开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住等5个环节,时间周期为3年左右。房地产项目开发手续繁杂、工序繁多、资金占有量大,涉及到的相关上下游部门和行业众多,每个环节都要按部就班地实施。生产和销售方式的特殊性决定了商品房不能像家用电器等商品那样易于调整产能。&&& 三、增加住房有效供给的建议&&& 一是稳定政策预期。当前,房地产市场已进入一个敏感期,楼市“拐点论”频出。近几年的房地产调控历程表明,如果政策过早过快放松,市场会出现反弹,甚至是报复性反弹。因此,在调控目标尚未到位的情况下,不能放松调控,要确保房地产政策的连续性、持续性。将房地产业捧得过高或压得过低,都不利于房地产市场发展。政策方向明确了,政策预期稳定了,开发企业投资建设的积极性才会增强,信心指数才会提高,才会有利于市场供应的稳定。&&& 二是切实增加住宅土地有效供给。土地供应不足是当前楼市调控的“最短板”,政府首先应该增加土地供应并切实完成年度土地计划供应量,其中既要增加保障性住房建设用地,也要大幅增加普通商品住房建设用地,从源头上解决住房供给不足的问题。&&& 三是加快结构调整。进一步加大经适房、公共租赁房等政策性保障住房的建设力度,真正形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。前者以商品房为主,面向市场,用以满足中高收入群体改善性住房需求;中间以限价房、公租房为主,主要面向城市“夹心层”;后者以经适房、廉租房为主,主要面向城市低收入家庭。当前住房市场主要压力来自后两者,解决这部分居民住房问题尤为迫切。因此,在大力促进商品房市场发展的同时,各级地方政府更应将政策性保障住房放在首位,加大资金投入力度,加大市场中低价位中小户型及公租房、经适房、廉租房的开工建设力度,多建、快建一批政策性保障住房,以分流商品房市场压力,扭转市场供需失衡的局面。&&& 四是挖掘存量住宅供给潜力。大量投机资金涌入房地产市场,有其深层次原因,但是消耗了大量资源的商品房因为投机资金的进入而处于闲置状态,造成的国民福利损失无法计量。因此,需采取合适的措施,提高投机者囤积房地产的成本,有效刺激闲置商品房入市。&&& 五是加大治理整顿力度。一方面,继续加大对闲置土地的清查整饬力度。各地各部门应严格贯彻执行国家关于闲置土地处理办法,坚决依法无偿收回满两年的闲置土地,对开发商形成强大压力,促使其加快开工建设进度。另一方面,尽快统一和明确开发商捂盘惜售行为的界定标准。当前,打击捂盘惜售大多以政府规范性文件形式下发,没有对具体的概念、内涵、构成条件等予以解释明确,由此造成该行为识别上的困难,这一政策措施的可操作性不强。在此基础上,进一步加大对开发商捂盘惜售等违规市场行为的查处力度,才能够真正杜绝开发商通过推迟开盘等方式应对国家调控政策的现象。&&& 六是进一步抑制非合理需求。用活信贷政策和税收政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。供求关系是相对的,当非合理住房需求受到抑制后,供应便会显得充裕,供求紧张关系自然得到缓解。
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集体用地建租赁住房可以真正增加有效供给
来源：21世纪经济报道
利用集体建设用地建设的租赁住房一旦改善了居住环境和公共服务，就会成为房地产市场上的重要组成部分，而不是像之前一样只扮演边缘的角色。
国土资源部、住房和城乡建设部近日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市作为第一批试点。这是增加租赁住房供应、构建购租并举的住房体系的又一重大举措。
国务院办公厅去年6月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，培育和发展住房租赁市场，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。其后，多个中央部委、城市政府出台了促进住房租赁发展的措施，租赁市场的建设正在如火如荼地进行。
买房和租房都可以满足居住的需求，买不起可以租，这看起来是一个显而易见的道理，但长期以来都不能被人们接受。原因在于，租房实际上在很多方面是不如买房的，一是居住质量租不如买，多数出租房设施简单，而且不能长租，隔段时间就要搬迁；二是公共服务租不如买，子女上学会遇到难题；三是****租不如买，这些年房价持续快速上涨，人们已经形成买到就是赚到的观念。那么，要构建购租并举的住房体系，使租房和买房成为可以在相当程度上相互替代的选择，就需要改变租房的种种劣势。
如何提高租赁住房的居住质量？从政府部门的文件来看，主要办法是提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，要求出租人保证住房和室内设施符合要求；而且，在合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金。如何保证租房者享受应有的公共服务？国务院办公厅的文件要求，非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。广州市政府在7月发布的一份文件中，提出“保障租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。“租购同权”理念的提出，使“购租并举”迅速得到了很多关注，这反映了租房的“痛点”是什么。
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》继续从提高居住质量和加强公共服务两方面增加租赁住房的吸引力。可以用于建设租赁住房的土地，主要分布在城中村和近郊区。在这两类地区，现在往往已经有农民个人或集体建设的住房用于出租。但由于居住水平低、公共服务差，一般只是刚毕业学生、初来乍到者等人的临时落脚点。试点的意义在于改变这样的状况。《方案》要求，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。这能大大改善城中村和近郊区租赁住房周边的环境。《方案》还提出，探索保障承租人获得基本公共服务的权利。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
利用集体建设用地建设的租赁住房一旦改善了居住环境和公共服务，就会成为房地产市场上的重要组成部分，而不是像之前一样只扮演边缘的角色。这其实也是土地管理制度改革的试点。目前，地方政府是主要的土地供应方，土地供应计划不能完成、土地供不应求的状况经常出现，推动地价上涨，进而带动房价上涨。如果村镇集体经济组织等市场主体可以利用集体建设用地建设租赁住房，就相当于集体用地不经过地方政府征收、出让就进入了房地产租赁市场。这将使土地供应更加多元化，土地供应量会增加，进而使房地产租赁市场的供给增加，缓解供不应求的状况。
在之前几个促进租赁住房发展的文件中，也有“增加租赁住房有效供应”的内容，但基本上都属于存量调整，例如增加土地供应中租赁住房用地的比例。这并不能显著增加房地产市场的整体供给（包括销售和租赁），那就可能出现租赁市场供应增加而销售市场供应减少的情况，反而可能成为推高房价的因素。而利用集体建设用地建设租赁住房，则是规模可观的增量供应。
这透露出购租并举住房体系建设下一步的任务——使销售市场和租赁市场的供给都得到增长，改变住房市场总体上供不应求的状况，从而使房价得到抑制。实际上，抑制房价上涨应该是购租并举的目标之一，只有这样，才能改变租房在****方面的劣势。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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