汤敏，男，1953年出生于北京。中国发展研究基金会副秘书长，北京大学中国经济研究中心、武汉大学、棠洗笱Ъ嬷敖淌冢こ墙鹑谘芯克芯吭薄　　1978年，考入武汉大学数学系，毕业后留校任教；1984年，美国伊利诺伊大学香槟分校经济系博士研究生；1989年，被亚洲开发银行经济发展研究中心聘为经济学家，负责东亚经济、区域间经济合作、亚洲债务、亚洲金融市场方面的研究；2000年，亚洲开发银行驻中国代表处首席经济学家，亚洲开发银行驻中国代表处副代表；2007年，中国发展研究基金会副秘书长。&&&
中国经济50人论坛、新浪财经和清华经管学院联合举办的新浪?长安讲坛第172期日前召开。50人论坛成员、中国发展研究基金会副秘书长汤敏发表题为“对房地产还需要调控什么？”的主题演讲。他表示，中国房地产价格在快速上涨，房地产行业又是极容易产生大的经济泡沫的行业，所以为了保证该行业的长久平稳发展，可以考虑借鉴对通货膨胀的宏观调控方式对房地产行业进行宏观调控。
　　中国的房地产泡沫到底有多大？
　　中国房地产的泡沫有多大？这个泡沫到底能持续多久？如果中国的房地产价格还像前段时间那样增长的话，根据其它国家的经验，根据中国自己的经验，房地产泡沫总有一天会破裂。房地产泡沫的破裂将对整个经济造成极大的影响。　　根据日本野村证券的数据，中国住宅平均价格在2009年3月份时还是3800元人民币左右，到了2010年的3月份，平均价格就超过了5000元人民币，这个速度是非常快的。如果大家对北京市的房地产价格有所了解的话，就知道北京房价的上涨速度之快，上涨数字之大。汤敏说，“不久前我到韩国，发现韩国首都首尔的房子价格相当高，当地老百姓怨声载道。韩国很多年轻人都表示，现在必须推迟结婚，甚至不结婚了，因为买不起房子。然而我看到当地的报纸有一个对比，探讨韩国首尔的房子跟北京的房子到底哪个贵？结果是北京的房子比首尔的还贵。中国的人均GDP是3000美元多一些，韩国现在是1美元，是我们的7倍，所以应该说中国尤其是北京现在这个房地产的价格远远超过了老百姓的承受能力。”　　　可以做一个计算，算算北京的月供跟收入之比。如果一个人买了这里的房子，比如说是个三环、四环之内七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到银行去贷款，在2009年的7月份，月供已经达到了收入的70%多到80%左右。然而如果一个家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，这样的负债在美国就定义为次级债。大家知道，这次美国的金融危机，最早就是从次级债开始的。　　现在房地产价格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望着房地产的价格下降。对市场上认为房地产价格还要继续上涨的观点，中国的网民们给出了很强烈的批评。　　但是，汤敏说，房地产本身不但关系到千家万户，而且牵涉到国民经济的多个领域、多个行业。房地产的产业链非常长，它一旦出问题，就会影响整个产业链。房地产本身在中国的国民经济里占的比例非常高，再加上有几十个产业，水泥、钢铁、装修等等全部都跟它有关系，所以它发展的好坏会影响到整个经济。并且，在中国还有一个很特殊的情况，就是地方政府的收入跟房地产的价格有很大的关系。我们的城市在快速地扩建，很多基础设施要建，这些资金从哪里来？一部分当然通过税收，但是还有相当一部分是通过地方政府卖地的收入来获得。有人做了一个计算，说基础设施投入里政府占33.9%，贷款占29.8%，企业自筹占27.7%。这里面的政府投资部分，很大是来自卖地的收入；贷款这部分，很多也是拿一部分土地抵押出来的；一部分企业的自筹资金，是通过所谓地方政府的融资平台融资来的，其实也是通过土地抵押得来的。也就是说地方政府的收入和地方政府的投资跟房地产行业的发展捆绑得非常紧。
　　房价能否降下来？
　　当房地产价格不断推高时，国务院开始出重拳调控房地产市场。各地也采取了各种非常强硬的措施，这在过去很少出现。比如说北京市，出了个北京市的房地产新政。包括对三套以上住房的贷款现在停发，第二套房首付要求在50%以上，而且对那些没有一年以上本地纳税证明的非本市居民不给贷款。最强硬的一个条件是，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。也就是说即使你有钱，想同时买两套房都不卖给你。　　这一系列的政策，包括现在还不断出台的各种各样的贷款政策，最近一段时间把房地产的价格压了下来。最近很多的房地产项目虽然价格不一定是下降，但是通过打折，通过送电器等手段，变相地进行价格调整，而且这个调整还在进行中。另外一个马上看到的效果是，现在几乎所有地方房地产的交易量都在迅速下降。　　现在可能一部分房地产商账户上还有一部分钱，所以会出现一段时间的有价无市现象，因为房地产项目不肯降价，但是买房者在这个价格上又不愿意买。这样的情况中国过去也出现过几次。这次这样的重拳出击，是不是能够从根本上解决房地产价格飞涨的问题，或者说会不会又出现过去前一段时间出现过的博弈过后房价又涨的现象？应该说这种可能性是存在的。　　过去几年里，对房地产的调控一直在进行，但是正如一些房地产商所说的，很多房产项目的价格是越调越高。为什么呢？一个当然是调控的力度不够。另外一个，汤敏认为，就是调控缺乏一个清晰的目标，也缺乏一个清晰的指标。比如说房地产调控的目标到底是什么？是要保证居者有其屋，还是要保证低收入家庭有住房？之前调控的微观手段过多，但是在宏观大层面上力度不够。第三，前一段调控还有一个问题，就是缺乏问责制。在这种不清晰的情况下，由于地方政府跟房地产商的利益趋同，就造成了对房地产的调控在很长时间里不是特别有效。　　已经出台的这些政策，从现在的情况来看来还是很有效果的，但是这个效果能持续多久？另一种可能性是效果很好，房地产的价格从此降下来。但是又面临着另一个疑问――这种调控会不会导致房地产崩盘的情况出现，现在我们不得而知。对房地产这样一个产业，怎样保证它的长期、平稳增长，是一个很大的问题。　　从各国的经验看来，房地产市场很容易产生大的泡沫，进而把整个国民经济拖垮。从周边国家来看，日本就曾经出现过这样的问题。从上个世纪70年代开始，日本的房地产价格就一直在上涨，一直涨到1991年。当时日本的房价非常高，股市也非常好，人们认为日本是个岛国，人口非常密集，大家都想到东京去买房子，所以东京的房价是不会跌的。在最鼎盛的时候，如果把东京的土地按照当时的市价卖出去的话，就可以把整个美国给买下来。但是到了1991年的时候，整个日本经济崩盘，股市下降，房价也下降，到目前为止20多年过去了，东京的房地产价格还没有回到1991年的价格，日本经济更是从此进入到了一个低速增长的过程。　　再看亚洲其它国家和地区，像韩国、香港特别行政区，像台湾，新加坡，包括在亚洲金融危机时候的泰国、马来西亚、印度尼西亚等。它的经济泡沫一开始不一定产生在房地产领域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地产行业。包括美国的次贷危机，前段时间的迪拜，这段时间的希腊，产生经济危机都跟房地产行业存在泡沫、造成资金大量流入、大量借款有关。　　从东亚经济来看，房地产的泡沫又特别容易形成。人们归结了几个原因：一个是东亚经济成长非常快；第二个，亚洲房地产投机风气特别浓。所以作为中国来说，怎样防止房地产行业出现大的泡沫，进而造成大的崩盘，引发经济大的震荡，就变得格外重要。
　　建立量化调控指标和机制
　　现在中国政府对房地产已经重拳出击，但是从中长期来说怎样保证房地产能够长期稳定地发展，汤敏提出了一个想法，就是用调控通货膨胀的方式来调控房价。　　他说，调控通货膨胀，首先是有一个非常明确的、非常权威的物价指数――CPI；第二个，对物价指数要有调控的目标。比如去年年底的中央工作会议就定出来，今年通货膨胀的调控目标是3%，就是说如果CPI超过了3%，一系列的货币政策、财政政策就要出台。甚至还没到3%的时候，为了防止通货膨胀的出现，央行就会开始上调存款准备金率。未来如果通货膨胀率还保持在高位的话，更多的财政政策、货币政策，甚至一部分的行政手段都将要实行。第三个，调控应该以宏观手段为主。　　汤敏认为，借鉴调控通货膨胀的方式，我们对房价也应该有一个大的目标。首先，要进行量化的目标管理。中国现在的房地产调控没有量化指标。比如说现在要把房地产价格打压下来，但是不知道大概要打下来多少，也不知道在什么情况下要开始进行调控。　　怎样建立量化管理目标呢？就要建立两个核心指数。一个指数叫城市基本房价指数。中国现在的房价指数，建设部出一套，发改委出一套，统计局出一套，各种各样的数字不断出现，而且很多是互相矛盾的，这样就会使调控非常困难。因此应该要有一个权威指数。在这个指数里，应该把市场被干预了的那些小城镇住房、经济适用房、别墅高档房都排除出去。因为真正的调控目标跟这些无关，剩下的可以被叫做城市基本房价。　　汤敏表示，这个基本房价应该好好地研究，确定它的具体范围，最终形成的指数应该是权威的。这种房价指数应该不难做，因为世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鉴，可以根据中国的国情把不合理的部分去掉，再把一些中国因素加进来，就可以做出来。这个指数不但应该有全国性的，也应该有地区性的。　　有了基本房价后，还应该有一个基本房价变化容忍度指标，就跟通货膨胀有3%这个容忍度一样。超过了这个容忍度，就要采取各种各样的政策。当然，这个容忍度是多少，也要认真研究，可能每年都有所不同，但大体上应该差不多。汤敏个人认为，这个数应该比通货膨胀的目标稍高一些，但是最好不要超过城市居民每年人均收入的增长率。有了这些指标后，何时对房价进行干预全社会都会很清楚。　　除了有上限之外，还需要有一个下限，因为政府也不希望房地产崩盘。对于买方来说，当然房地产价格跌得越多越好，但问题是在短时间内价格跌得过猛，对整个经济的冲击非常大。所以要想办法让房地产“软着陆”，让它慢一点跌，跌的时间长一点。比如说很多买房者的首付是20%，如果房价跌过20%，有些人可能就会不要他买的房子了。这种行为很可能就会像滚雪球一样越滚越大，造成恐慌性的抛售。　　有了上限、下限以后，如果基本房价在这个区间里波动，政府就认为这是一个比较正常的市场，不去干预。一旦超过了这个限制，可能就要启动各种各样的调控机制，这些机制以宏观机制为主，包括货币政策。而且这个调整，如果是全国性的出现房价上涨，就应该出全国性的政策。如果是地区性的，就应该出地区性的政策。
　　把地产纳入宏观经济目标
　　汤敏表示，他提出的这种方式，国际上目前还没有。不过现在世界的理论界正在讨论，房地产泡沫到底应不应该作为宏观调控的目标。因为在很长的时间里，房地产、股市都不在宏观调控的目标里。大家如果研究宏观经济学的话，就可以看到，宏观经济学对通货膨胀、对就业研究得非常细、非常多，但是对资本市场、对房地产价格的影响研究非常欠缺。　　汤敏说，过去传统的宏观调控，都是以通货膨胀或者就业为目标，对资产价格往往没有加以注意，这实际上造成了很多问题。比如说上个世纪80年代的日本，当时日本的房地产价格、股市价格拼命上涨，但是它的通货膨胀率并不高，所以日本的中央银行从通货膨胀的角度认为市场没有风险，为了防止日元升值过高，往市场上提供了大量的货币。这些钱没有进入实体经济，也就没有推高通货膨胀率，但是跑到股市、房市去把资产价格推高了，最后造成了很大的问题。　　美国这次的次贷危机，从某种意义上来说也跟这个有关。美国联邦储备银行前主席格林斯潘长期以来反对中央银行干预资产价格。1997年的时候，美国纳斯达克市场的泡沫已经很高了，但是格林斯潘在国会听证的时候曾经说，现在的股市是非理性繁荣，但是这不是中央银行该管的。格林斯潘认为，当资产泡沫破裂以后，美联储可以通过货币政策救市，但是去打压资本市场、打压房地产价格并不是他的责任。“9?11”以后，美联储给市场注入了大量的资金。当时美国通货膨胀率并不高，所以中央银行认为没风险，继续注入资金。这些钱进入到了美国的房地产市场，加上次级债和其它一些金融衍生产品，造成了美国房地产市场的泡沫，最后导致了危机。　　这次国际金融危机以后，很多学者开始痛定思痛，考虑宏观管理应不应该把资产价格，尤其是房地产的价格、股市的价格考虑进去。这个问题现在还在讨论之中，不过有一种趋势是，未来的宏观管理很可能把这些考虑进去，作为一个调控的目标。　　汤敏说，到目前为止，这些问题还没有形成完整的理论。但是对中国来说，可能等不到这些理论都完善的时候再去做。事实上，很多的经济理论恰好是在实践中做了以后再总结，最终上升为理论的。中国正面临着一个非常紧急、非常危急的时候，因为房地产泡沫已经明显地形成，所以怎么样从自身利益出发，建立一套能够让房地产市场长治久安、平稳发展的机制，就显得格外重要。
&&& [现场问答]
　　问：您觉得该如何制约地方政府卖地的冲动？　　答：地方政府有各种各样的压力，也是可以理解的。但是如果没有一个制约的话，房价会越推越高。如果有一个标准，比如说房价上涨的幅度超过5%，地方政府就要负责任。卖地虽然可能多赚钱，但是也可能因此丢了乌纱帽，这样可能就会好些。　　问：您觉得该如何解决老百姓买不起房的问题？　　答：如果房价涨得比较慢，还比较合理的话，人们工作了一定年限，有了一定的积蓄后，还是有可能买的。如果你没有很高的收入，国家还有廉租房等一系列的方法来解决居民住房难的问题。这些就需要把整个房地产的结构进行完善。　　问：您觉得房价在什么位置属于合理区间，有没有指标？　　答：什么叫合理区间，这确实是个复杂的问题。从国际上比较来说，租售比或者是租金的比等等，还是有一定道理的。中国有自己的国情，会有所不同。但是如果偏离太多，就可能证明我国的房地产行业存在泡沫。　　问：如果打压房地产造成GDP下降，出现这个矛盾怎么办？　　答：我们的GDP增长速度是有目标的，比如说8%。但是第一季度增长速度达到了11.9%，远远超出了这个目标。这个时候打压房地产，让GDP的增长速度掉一两个百分点问题并不太大。在这种情况下，我们应该以防止房地产行业出现泡沫为主。如果日后GDP的增长速度跌得非常厉害，比如还剩5%，那是另外一回事。但是现在看不出有这么严重的情况。　　问：您怎么理解关于房地产税的问题？　　答：税的问题非常重要。中国的房地产出现乱象，特别是地方政府跟房地产商利益如此一致，跟税非常有关。我们现在的地产一次性把70年的税全收了，一个是造成房价一开始就非常高，第二个是这一届政府把70年的税全收了，地都快卖完了以后，下一届政府怎么办。这种模式会造成地方政府在这一届上赶紧卖地，先出政绩再说。物业税或者房地产税，我认为早晚是要出来的。房地产税什么时候推出？现在有关部门正在研究。但是我们要防止一种倾向，就是不能平白无故加了什么税而不减税。一定要这边加了税，同时告诉我们要减什么税，使总体税负不变。按一般情况来说，通常是发达国家税负高一些，发展中国家稍微低一些，但是现在我们国家的税负已经相当高了，跟美国、韩国、日本差不多。如果这个时候再去加一笔很大的物业税，还不同时减税的话，就可能会进一步加大人们的税负。　　问：您觉得当前房地产的问题是要通过调价格还是调结构来理顺？　　答：房价是由市场的供给和需求决定的，为什么政府要去干预它，这是不是我们过多地干预了市场。这个问题首先要看，通货膨胀也是由市场的供给和需求决定的，我们做的所有宏观调控同样也是在干预市场，不能说只要市场存在供给和需求就不能干预。因为宏观经济学已经表明，如果出现影响整个宏观经济稳定的情况，政府是有权利来进行市场干预的。从这种意义上来说，既然我们能够调控CPI，也就能够调控房地产的价格，因为房地产的价格上涨得过高过快同样会把整个经济拖入泥坑中，同样会影响市场稳定。市场已经证明，房地产价格从某种意义上比CPI更能影响宏观经济的稳定，所以我们应该有一定的调节手段。　　至于这种调节是不是能够保证对每个人都合理，对穷人特别有利或者对富人特别不利，这是另外一个问题。我要控制房价，不让房价涨的过高，如果过多地考虑控制过程对富人有利，对穷人不利等等，就难以解决问题。如果这么做会让一些想买房的人买不着房了，那可能需要通过别的方式来调整。　　问：有人说当前中国的情况是房地产绑架了银行，您怎么看？　　答：各国政府为什么怕把房地产的泡沫打下来，是担心银行出现太多的坏账，造成整个金融体系出现问题。美国就是这样，房地产价格掉下来以后，银行收不回贷款，就不敢再发放贷款，于是就造成了经济危机。不过中国的银行里房地产贷款不算太多，只占20%多，所以如果房地产不是出现太大的崩盘的话，银行还撑得住。　　同时要看到，美国、日本的房地产出现问题，都跟货币政策过于宽松有关。银行钱多了以后，就会想各种各样的办法盈利。所以要解决房地产的问题，一个，宏观的货币政策要适宜。第二个，能不能征收暴利税，这是个很好的办法。如果这次房价还打压不下去，过了一段时间突然又涨起来，征收暴利税的可能性就存在。　　问：调控会不会让投机房地产的资金进入别的领域，引发新的问题？　　答：这个问题很有意思，市场上有那么多资金，当房地产行业被政策打压了，资金就会从这个市场退出来，去干别的事情。比如这些钱转到股市上去，可能会把股市的泡沫做大；比如说这些钱用来购买某些特定的商品，会造成通货膨胀。但是从目前的情况来说，房地产行业的交易量甚至价格下降以后，股市没涨反而跟着跌了下去，跟房地产有关联的各行业各企业的价格，也大多跌了下来。所以你说的那种风险是存在的，但是在目前看来，风险并不是很大。
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频道精选：&h1&最近在朋友圈看到一篇很有意思的讲房价的文章，其中的逻辑挺值得看看的，比如作者通过一系列论证引出的政策调控目标顺序&/h1&&br&“我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：&br&&b&默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；&/b&&br&&b&首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；&/b&&br&&b&次要目标：房价不要过快上涨。&/b&&br&现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……”&br&&h1&原作者是财新传媒原编委叶伟强，转载到这里，供大家参考&/h1&&br&链接如下&a href=&///?target=http%3A///getResourceInfo%3Fappid%3D31%26url%3Dhttp%253A%252F%252Fyeweiqiang.%252Farchives%252FFfrom%253Dtimeline%2526isappinstalled%253D0%2526nsukey%253Dse2U9baGX%25252BxfZzSu604ew5rYEsFHbazCQ15g6%25252FLb7EfX0CzHLgtejJBgE18lyMSAmx4huwKFufclubWYN%25252FQ0cfKN7Jon0wk7d3VGMpraL1W5c1eFs740upb8ehIB80TYpKVUj35RxsCfbZTXBVL%25252FLC5gQqIXWy%25252FhfPQCYcJ06dmBeFxu%25252FbWSeERZuFO%25252F5qDs%26version%3D10000%26doview%3D1%26ua%3DMozilla%252F5.0%2B%28Windows%2BNT%2B10.0%253B%2BWin64%253B%2Bx64%29%2BAppleWebKit%252F537.36%2B%28KHTML%252C%2Blike%2BGecko%29%2BChrome%252F56.0.BSafari%252F537.36%26keeplink%3D0%26reformat%3D0& 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17:55&br&&strong&应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！&/strong&&br&房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈，难以理解，莫衷一是。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？&br&作者基于多年的观察和研究，以突破自我的勇气和独特的分析框架，深入探讨有关房价的的方方面面：高房价的基础是什么？为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调？扶摇直上的房价还将怎么走？为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢，频频被现实打脸？……&br&本文覆盖面广，而篇幅甚长。为方便阅读考虑，分六个小节，以飨读者。六个小节分别是：（一）关于房价和调控的那些错；（二）高房价是被什么撑起来的？（三）中国房价到底“合理”吗？（四）房价会怎么走？（五）房地产调控真相；（六）未富先“贵”，代价沉重。&br&本文无意提供标准答案，旨在推进对中国房地产市场的认识。&br&——编者&br&&strong&（一）关于房价和调控的那些错&/strong&&br&“一想到房市，我就陷入到一种浑身瘫软的状态，根本没有心思想房事。”&br&这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典，因为它激发了无数人的共鸣和心悸。&br&房价淘空了太多人的精力和财富，还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子，高企的房价都在影响着你。是的，在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。&br&电视剧《蜗居》热播的时候是2009年，在那之前房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨，什么时候是个头呢？&br&现在情况有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨，三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处，在似乎看到房价“消停”曙光的同时，人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此，一二线城市又会撑多久？&br&房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？&br&万众踌躇之际，知心大哥任志强适时挺身而出，再发豪言：房价必涨，有钱就买！&br&任志强因为此前对房价走势精准的判断，在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买，已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨，恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房？&br&怕呀！总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次，听呢，还是不听呢？&br&关于房价，我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件：&br&&strong&?北京，郊区大兴。&/strong&&br&大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目，预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米，最高价甚至达到8.03万元/平方米。&br&&br&我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目，原本不应该发言，但是地产最有价值的，难道不是位置、位置、位置吗？郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华，才有如此高的价格呢？&br&人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？&br&分析人士精彩点评：这个项目拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不高。&br&去年2月23日，绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块，实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。&br&这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证，悬念是，这么高的价格，市场买不买账？我认为，这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。&br&&strong&?北京，郊区通州，北京城市副中心。&/strong&&br&由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证，预售价格同样令人咋舌：平均7.8万/平方米，最高单价10万/平方米！这还只是该区价格第二高的楼盘。&br&对此也有精彩点评：在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天，通州作为城市副中心，北京市政府规划所在地，出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。&br&同样精彩的点评是：通州市场经过去年一年的打造，房价高企的基本面已经形成了，年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。&br&只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？&br&通州也好，大兴也好，现在就有这么高的房价，到底意味着什么？&br&&strong&?北京，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。&/strong&&br&任志强就是在这里再发惊人之语：本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。&br&任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰：需求还很旺盛，供给却减少了，供不应求的结果可不是房价继续上涨？&br&按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控，因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源，同样是抑制了供给。&br&这些措施包括：&br&银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资；&br&新增开发贷趋紧；&br&拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；&br&暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段；&br&中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案；&br&去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；&br&……&br&我从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，我已经记不清了，对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控，也已经见怪不怪了。&br&历次房地产调控真是出乎一般人的理解，越涨越调，越调越涨，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控之后，房价总是先抑后扬，继而“报复性反弹”，剧情十几年不变，政策令人各种看不懂。&br&这到底是为什么？&br&批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越多。每次调控政策一出，包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员，历来骂声一片。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。&br&以抑制供给的方式调控房价，适得其反。这么浅显的道理，调控政策制定者难道真的不懂？也根本听不进去别人意见？还是根本没发现房价越调越高？不管怎么说，十几年过去了，总会找到相对靠谱的办法吧？&br&腹诽和批评多年之后，我觉得需要换个角度思考这些问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。&br&比如说，也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给？&br&又比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套的调控政策。&br&再比如说，也许政府调控的真正目标（或者说首要目标）并不是抑制房价上涨？&br&……&br&?香港，七名警察殴打“占中”（占领中环）者被判刑。&br&等一下，不是说房价吗？怎么扯到香港警察了？没错，跟警察是没关系，但是跟“占中”却有不得不说的联系。&br&香港，那个内地从中拷贝供地制度的地方，以其痛苦的经历告诉我们很多事，并发出警示：房价崩不崩盘，代价都在那里，无法逃避，无药可解。&br&&strong&（二）高房价是被什么撑起来的？&/strong&&br&&strong&“两地一制”的土地供应&/strong&&br&要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。&br&周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。&br&鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。&br&在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处在于，官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。&br&官地公有；所有权不买卖、不出租；但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。&br&当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。&br&内地和香港“一国两制”，在土地制度上却是“两地一制”。&br&“两地一制”最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。&br&以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？&br&经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。&br&内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。&br&&strong&中式地产市场的独特法则&/strong&&br&中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。&br&经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。&br&“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，政府“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。&br&可见，即便是在总理亲自督战下，政府这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。&br&但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是政府自己。&br&既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。&br&之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。&br&中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。&br&需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：&br&?第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。&br&?第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。&br&换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。&br&本来嘛，需求曲线看不见摸不着，哪那么容易把握？&br&这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾的楼盘就可以归入此类。&br&而且，凡事总有第一回，单价十万八万即将入市的房子，谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。&br&&strong&（三）中国房价到底“合理”吗？&/strong&&br&房价一旦绷不住，会不会崩盘？什么时候会崩盘？这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去，迄今十有余年矣。&br&但是中国房价始终没有崩，相反，许多地方的房价还涨得让人越发绝望。&br&之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？&br&对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值，却迟迟没有崩盘的迹象。&br&这的确是因为中国房地产市场与众不同。&br&前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，会有极大的不同。&br&租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。&br&&strong&小马可以拉大车&/strong&&br&?先看租售比。&br&我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。&br&通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。&br&租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的；而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定，但实际上却有微妙而重要的差异：其价格只是由新房市场（而不是整个房屋市场）的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。&br&如上所言，政府收益最大化的选择是控制土地供给数量，提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上，整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。&br&房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。&br&中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。&br&这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是pricetaker，而是price leader。&br&99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。&br&所以，拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看，如果你手里有一套房子，而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万，你还愿意8万卖出吗？你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市，你的房子就不会低于这个价。&br&前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了，存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。&br&这个游戏的危险之处在于，房价迟早有绷不住的时候，所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了？在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样？&br&真实情况是，有的地方政府已经玩坏了这个游戏，比如说那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示：必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧？&br&&strong&高度控盘的市场&/strong&&br&?再看房价收入比。&br&这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：&br&第一，土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高，但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票，用很少的资金就能把价格拉上去。&br&在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……&br&第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。&br&第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……&br&去大城市，就得买房子。这是刚需。&br&刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。&br&当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。&br&但是，正如三四线城市会失去吸引力一样，一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的，那个挥之不去的问题又来了：一二线城市会崩盘吗？&br&&strong&（四）房价会怎么走？&/strong&&br&关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛？……以后再说。&br&2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。&br&情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。&br&这其实是人们开始追求更高的生活品质，对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。&br&要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。&br&正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。&br&高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。&br&在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。&br&另一方面，他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求，而当地也有能力和意愿满足这种需求。&br&于是我们看到各地地铁的兴建，学校的翻修，医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。&br&这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。&br&当然，也导致优质城市的房价越来越高。&br&于是，我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时，三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资，因为正规的金融机构无人敢问津，这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研，干脆一刀切，三四线城市项目根本不看。&br&房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。&br&但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产，或者已经变成了银行资产，而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内，很难通过资产降价来达到市场出清，因此这些地方房价不降，就是没有人气。&br&中国房价拒绝“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政治的市场。&br&那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。&br&这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。&br&从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。&br&&strong&（五）房地产调控真相&/strong&&br&我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。&br&说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。&br&粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的……&br&当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。&br&&strong&供地制度决定调控政策&/strong&&br&任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。&br&我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：&br&第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；&br&第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。&br&第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。&br&第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。&br&需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。&br&另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。&br&再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。&br&因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。&br&当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。&br&&strong&政策的理性与局限性&/strong&&br&由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。&br&或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。&br&严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。&br&这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。&br&政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？&br&我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。&br&而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？&br&万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？&br&所以，调低房价，根本不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。&br&&strong&调控优先序&/strong&&br&关于董建华当年的“八万五计划”，可能许多人并不了解，或者已经淡忘，但政府负责供地者一定记忆犹新。&br&由于我们已经知道的原因，香港房价畸高，普通民众面临极大的居住难题。&br&1997年10月，董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房，供不应求，符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套，要将申请等待年限缩短至三年，实现“居者有其屋”的理想。&br&“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革，意味着供地大幅增加，而且几乎是免费的！&br&很遗憾的是，我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路，因为计划宣布两周后，亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加，香港房价到2003年最多下跌70%，大量按揭买房者成为“负资产一族”，董建华的民望陷入低点，最后不得不放弃该计划。&br&历史没法假设，如果没有亚洲金融风暴，“八万五”计划是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一条不一样的路？但无论如何，“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果，想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道，房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险，大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”，谁也不敢轻易冒这个险。&br&简言之，增加土地供给不符合现有供地制度，不符合政府利益，不符合市场既得利益者（包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人）的利益……因此，正常情况下，“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况，没买房的人除外，但那些人还在“局外”，影响相对要弱得多——当然，“占中”这样的极端情况除外。&br&现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：&br&默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；&br&首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；&br&次要目标：房价不要过快上涨。&br&现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……&br&&strong&（六）未富先“贵”，代价沉重&/strong&&br&&strong&“香港病”&/strong&&br&在此可以阶段性小结一下：从供地制度到调控政策到房地产市场，政府可以不断修补、自洽、自high；房价稳定增长，没有崩盘，在可见的将来也能自我维持。看起来，sofar so good。&br&最可怕之处也就在于此，高房价稳定可持续，代价无法逃避，也无药可解。&br&政府依靠卖地得到了不菲的财政收入，但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此，代价极为沉重。&br&作为中式供地制度的起源地，香港是一面最好的镜子。&br&众所周知，香港的税法简明而所得税率很低，连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而，香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。&br&要知道，高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子：你要到周边的菜市场买菜吧？菜市场摊位有租金吧？地价一上来，租金跟着上来，把菜价也给顶上来。你没得挑，因为周边菜价都涨；生活成本上来，劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来，能不涨价的东西就很少了。&br&在举世无双的“暗税”之下，香港举步维艰。&br&一方面，香港的地价在全球称王。但除了地产之外，其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了（顺便提一句，现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方）；“数码革命”吗？还有谁知道有这么一回事？过去十几年，托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福，香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减，香港也随之疲态毕现。&br&要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，香港地产的天价是无论如何也撑不住的。&br&但是光撑住又怎样？其他行业在这么高的成本之下，早已失去竞争优势。与此同时，香港的贫富分化也日趋严重。当地年青人发展的机会空间，极为逼仄。&br&另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本极高，大量中产阶级终其职业生涯，也不过堪堪供完一套房子。&br&据说，香港“豪宅”的标准是，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就可以了。&br&朋友小花在其《待渡香港》一文中，曾经问过一个香港小妹，香港房子这么贵，年轻人结婚怎么买得起。小妹说，租房啊，或者去新界买一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。“这样一套老屋通常有两间卧室，很宽敞啦！300万港币左右，首付只要１成！”&br&超过20万香港普通民众，则居住在密密麻麻的“笼屋”、“劏房”里。一套几十平米的房子分成许多独立单位，有的“劏房”里住着一家几口，所有的吃喝拉撒就在这几平米里发生。或者划出许多铁架床，分租给不同个人，人均活动空间两平米左右。&br&香港的确有完善的住房福利制度，但僧多粥少，不可能雨露均沾。比如，香港永久居民有申请廉租房的资格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建华著名的“八万五计划”之前，政府每年修建的廉租房为两万个单位，居民提出申请后，最快得排队等到上七年，甚至要等上十二三年。&br&生活成本极高；供不起住房；本地产业不振，找不到好工作；贫富分化日趋严重；香港很多年青人看不到希望……“占中”，就是在这样一个背景发生的。&br&在香港，高房价的恶果已经看得很清楚了：它未必以崩盘的形式出现，但成本依然高昂；它透支着老百姓的精力与财富，也必然透支一个经济体的潜力，甚至会激发社会矛盾。&br&经济学原理告诉我们，所谓垄断利益最大化，就是尽量榨取消费者剩余。这一轮榨取当前买得起房的人的消费者剩余，下一轮榨取那个时候买得起房的人的消费者剩余。港式供地制度，榨取的是购房者的剩余——这可是刚需啊。泡沫倒是不一定会有，如果金融机构风控做得好的话。&br&&strong&沉重的龟壳&/strong&&br&中国内地的房价还远不如香港——当然经济发展水平也不如——似乎还有相当大的缓冲空间，但实际上丝毫没有可乐观之处。&br&在中国不但未富先老，而且未富先“贵”：房价贵，人工贵，看病贵，同样质量的商品都比美国贵……&br&中国经济30年高速发展没有秘密可言，无非是制度红利，人口红利这些因素。所有的红利概括起来，其实就是成本优势。现在短短十几年间成本大幅上升，竞争力锐减，高房价难辞其咎。外需还在那里，只是不见得再买中国制造而已。&br&和香港的情况一样，高房价“暗税”同样给中国经济戴上了紧箍咒，从超过10%的年增长率快速下降到6.5%左右，高房价至少“贡献”了一半。&br&更何况，香港的税制简明、所得税低，中国的宏观税负则高得惊人，“玻璃大王”曹德旺这样不堪税负重压，转而在他国建厂甚至整体搬迁的，不在少数。有去东南亚的，有去印度的，甚至有去美国的。&br&美国次贷危机之后，外需真的回不来了吗？国际市场真的对产品没有需求了吗？需求还在那里，没变太多，也没变太少，只是满足需求的供给者，不见得还在中国而已，有不少已经撤出或者正在（考虑）撤出了。&br&可控的供地制度维持房价不崩盘，却也对扭曲的价格信号不反应。如果是在自由的土地市场，可能早就发生过价格调整了。“租售比”和“房价收入比”等指标或许不是判断中国房价崩盘的好指标，但确实是地产市场价格畸形的有效指标。&br&地产市场对价格扭曲不反应，其他市场和产业却会反应，于是我们看见了“产业转移”，不得不进行“经济结构调整”。未富先老、未富先“贵”的中国经济还在苦苦突围。&br&正是“成也萧何败萧何”。这套制度可以维护土地市场不需要经历重大调整，却也因为不调整，给整个国民经济累积了极高的代价。&br&怎么办呢？中国的高房价发展到现在，已经积重难返了。我对房价是否崩盘，不再那么悲观了，因为重新认识了这个供地制度和可调控的地产市场；但是我对中国经济的前景，却是更加悲观了，同样是因为这个供地制度和扶摇直上的房价。&br&多么沉重的负累！而且似乎没有破局的良策。中国经济就将始终背着这么一副重重的“龟壳”，艰难前行。（The end）&br&崩或不崩，代价都在那里，无处可逃，无药可解。（The End）
最近在朋友圈看到一篇很有意思的讲房价的文章，其中的逻辑挺值得看看的，比如作者通过一系列论证引出的政策调控目标顺序 “我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了： 默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入； 首要目标：降…
&p&&b&二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题&/b&&/p&&br&&br&&p&近期，本人接到较多的客户、朋友咨询二手房买卖过程中涉及原房主户口的迁移问题，经调研、咨询、核实后统一回复如下：&/p&&br&&br&&p&&b&一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。&/b&&/p&&br&&br&&p&日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。&/p&&br&&br&&p&按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。&/p&&br&&br&&p&因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。&/p&&br&&br&&p&&b&二、原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。&/b&&/p&&br&&br&&p&按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，确实碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独落户的情形。&/p&&br&&br&&p&因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响新房主的户口迁入工作。我们咨询朝阳区及海淀区户籍管理部门，目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。&/p&&br&&br&&p&&b&三、新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》项下户口迁出义务为由，要求原房主承担相应的违约金。&/b&&/p&&br&&br&&p&北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）中明确约定了原户主迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，其能得到法院的支持。&/p&&br&&br&&p&对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。&/p&&br&&br&&p&需提请注意的是：新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。&/p&&br&&br&&p&结论，可以提起诉讼，要求对方支付违约金，但无法要求对方强制迁出户口。如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。&/p&
二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题 近期，本人接到较多的客户、朋友咨询二手房买卖过程中涉及原房主户口的迁移问题，经调研、咨询、核实后统一回复如下： 一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要…
&b&说明一下：&/b&&br&&br&&br&&b&文章非常长，因为个中细节历历在目，实在忍不住写出。&/b&&br&&br&&br&&b&有疑问的实际上都能在内容中找到，个人经历丰富，节奏比同龄人慢非常多，但却是个很普通的人，理财方面更是一般，不然也不会有这么波折的经历，但应该比较典型，很多事被撞上，非常有现下中国特色。&/b&&br&&br&&br&&b&买房的事情在回国后同学家人朋友都有提示过，家人是恪尽职守本分的公务员，有了单位的一套房子后数次让掉单位继续的分房，家庭影响潜意识里没有把房子当成居住外的投资。自己这些年的经历也一度觉得不能要家里钱置业，但打脸是papa的。想清楚房子还是投资后，已经踏错节奏了，买房的经历是很现实的转变，包括职业选择，城市选择，生活选择，在变化的现世中，普通人的坚持是脆弱的，我现在买房的经历依然继续着，回到题目，房价的方向我也不知未来如何走向，只是在描述这当中一个普通人的经历。&/b&&br&&br&&b&知乎注册很久，只在有限领域中答题，这个回答已经超过其他正经回答的答案了。会慢慢更。&/b&&br&&br&&b&（另外禁止转载，不好意思。 适当时候再取匿）&/b&&br&&br&&br&&b&来填坑，希望在2016年结束前写完。&/b&&br&&br&&b&--------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&br&写一下自己在北京买房的经历：&br&&b&要先大段说下买房前的背景&/b&&br&&br&大学在北京，地处最繁华的国贸附近，那时东三环只有京广大厦是最高的，央视大裤衩还是北汽的厂。一毕业就出国，一待8年中间就回来过1次，09年又回到北京工作（海归身份另加跟老板关系好，单独给我立了一个集体户口）。这时比国内的同学节奏慢了很多，有太多的不适应。刚回来时抱定主意租房也能生活（在国外生活的影响，租房可以解决一切事情），也没有太去亲身体验北京房价的具体变化。&br&09年年底服务中粮的时候，跟甲方一起到顺义后沙峪看中粮的一个房产项目，当时就说谁买这的房子这么远什么配套都没有，中粮中层经理说这边大平层都已经内部购买很多了，内部价1万不等（记不太清了，后来中介说开盘1万3到1万6），当时很不屑...太拿衣服啊......&br&10年租住在后海胡同里，12年房东要卖掉平房就搬到东直门外斜街住，那时离二环边上的30多平一居室卖170万还带学区（其实环境挺好，小区老但是挨着使馆区居住密度并不大），但我包括我妈都觉得这也太贵了，还是没有真正的去打听北京的房价......&br&这时候机缘巧合进入到高校当老师，工资减了一半.......以为时间多了一半，算下时薪也还行...又拿衣服了......个人性格太投入工作，根本没有空闲的时间，不过也让院领导很感动，本来是人才派遣的岗位，没想到成了这个直属综合院校的编制内老师。外人听起来挺好，但从公司中坚变成了青椒！工资持续几年都没有涨过，所带项目也是真正为教学服务完全没有个人所得（非常不理解其他专业院校所谓的老师带项目，说的好像项目的钱都是自己的，从来不了解这样是怎么做到的！还是我太拿衣服了......）&br&说了这么多其实是想说12年之后的状态就是饿不死，但是工资也不会让人有买房的冲动，年轻老师（在学校里比算年轻）也不会闲着，一度我一学期课时量超过400多课时，最多的时候12月四周每周每天上午下午都有课，哦，对了，当上讲师后课时费才从35块涨到40块。所以平时也没时间干什么大私活，大学同学说我太实在了。&br&&br&直到14年谈了现在的女朋友开始有了变化，女朋友年龄小很多，自然应该照顾担负起责任，突然发现自己什么都没有，一度被女友家人认为我曾经有过离婚史净身出户才会这样.......&br&14年11月开始思考，结果一头冲进了股市（第一次炒股）。年底突然发现自己中签可以买车了（已经摇了2年多了），15年过年时被学校派出国外学习了一个月，那一个月因为时差的原因是我股票赚的最多的时候——因为开盘时间我都在睡觉......&br&回国后在中签到期还有4天时买了车，从股市中提了一部分钱（利润）出来，觉得挣钱很容易嘛，那时还是4月底.......&br&&br&有了车之后突然活动半径大了很多（以前是骑死飞每天往返16公里从二环到四环的学校上课），也一下子觉得租住的30平一居室太小了，于是又做了一个决定，去五环外&br&&br&租房......&br&&br&15年的5月再一次来到顺义后沙峪，挨着机场的原因这里都是小高层的楼，感觉一下子人少了很多，女朋友非常喜欢这里的安静。当时踏进绿家房屋中介，却径直走向了绿家下属的DD租房，用只比东直门30平一居多出1千块的价钱租了一套90多平的崭新两居，觉得好赚啊......&br&到了新环境想起了自己的事业，和女友找到附件的商业区，又觉得用好赚的租金租了100平的办公室，结果整个夏天花的装修费最后报出来比租金还贵出1万多......但是我的股票因此出来了3/4，而和我同时进股市的女友的积蓄作为我俩的理财在股市里不动，结果到了今天还没有动——装死都快一年半了.......后话了&br&-------------------------------------&br&先写到这...慢慢更&br&&br&接着更&br&-------------------------------------&br&自己的事业做起来还是有激情的，万事开头难，开公司的难处，装修的纠缠（费用超出预算一倍），刚开始业务推广的难处。但起码还有一件事是让我期待的，15年9月开学大会上，校领导特热情的说今年会有福利买房！超便宜！才1万多！结果等到了12月，总共才4套房，而且04年入校的老师才有资格申请，而我是13年进入的编制.......虽然我知道自己是抱着幻想，但现实的闷棍打的太实在了。&br&&br&接近16年元旦的时候才开始觉得应该是自己买房，而不是等着别的不现实的机会（包括单位分房、越来越少机会的自住商品房）。于是开始看房子，这个时候北京的房子是缓慢上涨的过程中的，那时的心理预期只有160万总价，相对来讲在后沙峪有不少选择，比如一个不错的小区里57平米165万，一般的小区60平也就150万，只是那时临近过年总觉得事情太多，想过完年再说。中介的人意味深长的说过完年一定会涨，只是不知会涨多少。&br&过完年觉得选择还是很多的，中间谈了一个好小区的90多平的房子，但是总价一下子上到248万，房子真不错，但是要组合贷款才能拿下，如果能到240就狠心拿下，可惜谈不下来。这个时候果然各个房子都开始涨起来了，想要有个自住的房子预算150万是如来如何也是不够的。&br&&br&&b&本篇长文的第一个高潮来了：&/b&&br&这个时候一个位置较偏的小区但是很新，总高6层还带电梯，顶层带阁楼虽然60多平但实际上可以做两居室用，我在绿中介的网站上看到这个房源（其实挂了两三个月但没有照片一直没人关注），马上叫中介约了看，结果现场一看觉得很靠谱，而且报价是200万。中介很着急，确定我会要这个房，就动员房东也马上定下来，结果上午看房，中午就签了合同，交了5万定金。但是房东有个要求，他去年10月在市区买了房子4月交房，想装修两个月慢慢搬，问我们能不能8月再过户，因为觉得还是挺合适的房子（满五唯一没有税），我和女友也很喜欢这个房子的装修，跟房东聊的也不错，一个40岁男人自己带着小学的女儿生活，之前一直是自住。所以想了想就答应了，顺口问还能便宜吗？房东很爽快的又便宜了5万，让我们觉得这房东不差钱。&br&&br&这时2月中下旬。&br&&br&于是开开心心的就要回去筹钱了（也有点忧虑），这个房子195万，公积金贷120万，剩下要80多万的各种费用，所以我就回家跟家人借钱。就在回家的周末，签合同才过了10天，中介打电话过来问要是卖家违约怎么办，我心底觉得不好，说当然希望还继续，真要违约按合同来，有20%的违约金呢，你们中介可是信誓旦旦的说这个条款很管用的。中介支支吾吾的挂了电话。&br&等回到北京见到中介，中介明确说卖家不卖了，原因呢&b&不是因为卖便宜了，是卖家忘了自己还有离婚协议，&/b&我去。。。。。。。我说可以坐下来谈啊，什么叫忘了自己还有离婚协议，想涨价明说啊，再说这都已经签合同了，合同上可是标注卖房人保证该房没有任何产权纠纷，而且当时看了房本也只有男业主自己的名字。&br&&br&当天晚上房东打电话过来，上来就谴责中介，说中介黑心只想快着签约，没有做好审核的关卡，明知道自己离婚却不问自己有哪些材料，签完了才想着补充材料，结果他自己才发现有个5年前的离婚协议，上面说房产有夫妻一人一半，这事还得找他前妻。&br&我说我还是诚心诚意想买，咱们合同都签了，房子的事您自己想办法解决，不管是中介的问题还是您的，已经签合同了，有违约金呢。&br&房东接着痛斥中介，说自己绝不会联系前妻的，因为是前妻犯错，5年没见面都不知道在哪也联系不上。说这房子你要是买了，我是为你考虑，万一前妻蹦出来要这个房子，你们不是遭殃吗？本来为了买房结婚的，犯不着趟这浑水。中介太操蛋了，blablabla。。。。。&br&我强忍怨气，说，第一，您这个离婚协议5年多前的事，您这个房子5月份才满五，您离婚的时候还没房子呢，我存疑。第二，您签了合同，是保证没有房产纠纷的，第三，我打听过了，有离婚协议这房子依然能卖。&br&现在不是谁的问题，是您想不想卖。&br&房东迟疑了一下，说没法卖了。&br&我说那咱们就按合同来吧。&br&后面就没法交流了，我说咱们当面说吧。&br&过了两天，在中介公司，房东来了，还带了他大哥和一个朋友，来了就开始说中介的事，绿中介也有点郁闷（但这事还真有中介的问题，最开始录入房子的时候没有审核，接单的以为这房子没有任何问题，房东也是不知怎么想的），门店经理和当事业务员都在。当时房东和中介都吵起来了，意思是你中介怎么办事的，中介说你自己离婚都不知道自己有离婚协议，你不说我们哪知道。而且这房子依然可以卖，你找不着你前妻，告诉我们姓名身份证，我们给你找。房东说我就不找。。。。。。。&br&我在一旁录着音，没表达太多，就两点，一继续履约，二违约按合同赔违约金。&br&&br&折腾俩小时，房东最后通过中介表达，&b&这事只怪中介，房子不卖了，退了定金可以赔些车马费油钱。&br&&br&&/b&我说那不用谈了，给两天时间想不出方案，就按合同违约。&br&&br&中介随后跟我说，赔个是个意思就行了，现在3月初了，房子涨价开始猛起来，你这耗不起的，你赶紧在我这再找个房子接着买。我说你们跟我说的有20%的违约金保证着呢，现在跟我说这话，可以呀，再找一个跟这差不多的房子，找的着吗？&br&&br&晚上房东又跟我打一电话，一会儿说自己去找北京住建委去投诉中介了，自己有人可以在网上曝光他们（刚刚上海绿中介出事，再来一个），我表示无感，一会儿房东又说给我找个一样的房子，跟小区邻居关系好，让他们的房子卖给我，我冷笑一声可以啊，真有这好事。我说您要是没方案，离周末还有三个工作日，没信下周我就去法院起诉了。&br&&br&挂了电话，其实我心里没谱，从没和律师打过交道，法院门怎么开都不知道，跟房东说的那些全是在网上看的。现实的确也是时间紧迫房价开始变化的很快，中介说的有道理，但我和女友都气不过，我遵纪守法，各种按规则，到头来还是欺负老实人？！我就耗这个了！&br&&br&-------------------------------------------------------------------------------&br&累了，之后更，看这架势得写成长篇了。。。。。。&br&&br&真的，你们点赞是我更新的动力。有几位评论都已经点出了事情的真谛，&b&但人在其中，有时并不能先知先觉&/b&。有评论说这是小说，我已经够简写了，真实细节有好多情节都非常狗血。&br&--------------------------------------------------------------------------------&br&&br&当时出了这事，我还在想中介到底在中间起了什么作用，是有人出了更高的价格？还是也被房东耍了一把？这个时候，中介跟我说的话我也不好判断。我就跟中介说，房东想加价明说，中介回复说就是不卖了。我说他转头卖给别人呢？中介说那不好说，起码不是在我们公司。&br&&br&我在综合大学，有法学院，第二天就找了法学院的同事咨询，同事说那这个房东就是想涨价呗，你跟他聊聊，跳单吧。（跳单就是避开中介买卖双方直接交易，一般都在看房的那个单子里有防止买卖双方的跳单协议，同事说好多人怎么都不签这个，比如有个老太太跟房东见面看房子后来等中介走了找物业找到联系方式跳单，开始中介让签这个单时老太太表示我不认字我不签。我听后无语中。。。。。）我一愣说不会呀，同事说，你可以涨回那5万，给中介的5万中介费也可以加到房价里，合算着给房东加了10万，看他什么反应。我说他这么出尔反尔的人，能信么？同事说你试试，因为搞不清楚这个房东到底什么意思。&br&当晚我跟房东委婉然后直接的传递了这个意思，您觉得中介黑，那咱们可以避开中介交易。结果房东就说，我怎么也不会卖的，卖了就要分前妻钱，我是一分钱也不会给她。得，不欢而散，末了我说您没解决方案也不打算实心实意的赔（房东这时打算赔2万），我们只能上法院了。房东表示这事应该让中介赔，造成这样的结果是中介的问题，要我联合起来去北京住建委投诉，我表示累了，还是按合同来吧。&br&&br&再去找法学院的同事，同事也表示不理解，说这人真不想卖房？我说当时在中介公司，房东的大哥说了一句，当时&b&房东离婚是假离婚，为了拆迁多分点&/b&，结果假戏真做，他老婆真跑了，所以他这个离婚是有隐情的，忘记有这么个离婚协议也是情有可原。同事惊笑出声来，他大哥这么说？你们当时都录音了吧？我说对，都录了，连房东自己也录了，我听了也摇头，觉得问题好多。而且中介的经理居然还承认自己也有审核上问题，房东带来的朋友反复问他是谁，是不是这家中介的经理。&br&&br&同事又笑道，说现在这些人法律意识都很强啊，录音里确定对话双方的身份，这是等着上法庭用啊。得了，他不会卖了，&b&你们现在这步骤进行的太少，强制过户还要房东配合估计不好判，要真强制也能卖，因为过户不需要他老婆出面，但你们申请贷款时需要他老婆在场，所以你要上法庭能判强制过户，全款买那是能拿下的，&/b&你有钱吗？我说，有钱我还折腾什么，这段时间已经买不起别的房子了。同事说那你就要求按合同赔违约金吧，&b&但是肯定不会按赔20%，法官不会直接按合同来&/b&。我说我在法院的公开文件看了不少案例，有判多的也有判少的，但总比房东说的2万多。同事说那当然，首先定金要还，再赔1倍，这个法官一定会支持。至于能不能多赔违约金就看情况了，你准备材料吧，所有的合同文本，录音资料我找学生给你整理一下，但一般法官不太会听，也只是到现场才看卷宗，你们这录的俩小时太长了.......另外你把中介当成第三人一起起诉吧，如果真有什么责任那也是他们之间的事情跟你没关系。起诉书可以帮你写，但是因为这是学校的实践项目（我找的是学校的法律援助所，是大学生实践项目），老师不能上庭只有学生上，学生还不如你自己呢。我说是我自己说啊？同事说没事我告诉你怎么讲，应该没多大问题。&br&&br&最终确定起诉卖家违约，要求按照合同赔偿20%，即39万（其实还应该加倍付定金5万，当时合并在一起了），没有提强制过户的诉求。起诉费同事估计大几千块吧（同事其实专业是婚姻法）&br&&br&于是同事帮我准备起诉书，我又和中介沟通了一下，表示把他们一起起诉。跟我一直跟进的业务很无奈，说起诉吧，他们的法务也准备好了。同时跟我说别耗着，看着别的，我说这签约差不多20天了，已经3月中下旬了，已经没有合适的房子了，在我们定下这个房子之前其实已经看了将近10个了，整个后沙峪的能买的房子已经都看了，以这个预算已经没什么选择了。（这中间看房的过程就不说了，也有好多事）现在就等着看呗。&br&&br&第二周快周末我自己拿着同事准备好的材料去了顺义区法院，比朝阳、海淀那些法院好些，案子少。法院立案窗口大概问了下怎么回事，听说是卖家违约，冷笑了一声，我当时还以为法院的人果然还是有判断力的，后来想想又是自己拿衣服了.....起诉费居然要1万2千，现场只能交现金，或者出门找农行，折腾一圈赶在下班前才交上钱。问了一下大概一周后立案会分别知会被告和中介，回家等着吧。告诉了中介，没理卖家（卖家这一段也不理我了），法学院同事说小心卖家转移房产和财产，我说那怎么办，同事说得等开庭，现在反正卖家也不理你，暂且估么他不知道吧（汗~~）等开庭看是否要申请财产保全。&br&&br&闲话少说，等候法院传票期间我自己又复习了一下材料，同事告诉我上庭法官会各种问重点，所以一定要自己清楚合同中条款，补充协议，要求，对方过错，等等等。又告诉我大概会是一个什么流程，一定要重视等等等。&br&&br&两周过后法院传票到约定再一周二开庭，我和女友还挺紧张，结果按时去的时候，卖家找的律师迟迟到不了（在望京的法庭上赶不过来）。于是我同事设想的一切过程都没有发生，主持的助理审判员早就复习过我的卷宗，等对方律师的时间中就分别约谈我和卖家，直接就问我们和解的数目了。我有点懵，不是要开庭申诉吗？流程呢？我TM还复习了重点很久好吗？&br&&br&助理审判员很年轻，却见惯场面的跟我说这样的案子就是和解，不会判的，那态度真是让人郁闷，第一次在法庭上的我憋得脸红，准备好千言万语却根本不用说，我想要辩解这买房过程中所受的委屈却无从发泄......&br&审判员说&b&判有风险&/b&，不会给你按合同的20%判，你双方和解的数可能比最终判决要高，这事基本就是被告的错是吧，当然我也不是拦着你不让你往下进行，&b&就是告诉你有风险&/b&。所以你们先报个数，等对方律师来了让他们也报个数。&br&哦，对了，绿家中介作为第三人应该来的法务也迟到了，打电话来说只要和解，他们愿意返还中介费。（绿家中介合同滴水不漏，如果买卖双方问题违约的，由违约方负责中介费，中介方是不用退的，所以依据这个我在起诉时要求全部由违约方卖家出，并没有要求由中介出）&br&我和女友在商量的过程中，卖家律师姗姗来迟，还来了两个。也被审判员约谈问和解的价钱。审判员说这其实就跟市场互相砍价一样，我还在不平的情绪中，说起诉书诉求39万，如果和解不能低于30。我说现在房价都这样了，审判员说那不算依据，得抽签选一个法院指定的估值公司对这个房子进行估值，什么结果都有可能出，&b&也还是有风险&/b&.....而且这评估钱还得你掏。&br&对方律师给不出数来，审判员等了两轮，说，下次再审吧，你们都回去考虑考虑。下下周吧.....&br&我晕，又拖10天。&br&&br&工作、生活还得继续，我现在也泄气了，跟女友商量不买了，2月底签约时不算踩高点，但这时已经4月中，3月北京的销售数据一出来很刺激人，当时北京二手房均价从二月的37655变成了三月的39286，环比涨4.3%，具体到我买房的这边，整个一卖方市场。我手里的钱根本抗不过涨幅，所以也不看别的房子了。也想过卖家会不会转移财产什么的，但是顾不了那么多，原告提各种要求全都是要付钱的，还带风险，当庭时也想不出那么完全。&br&&br&过了两周大家又齐聚小法庭，这回人都齐，审判员开始超严肃起来，一切按照程序，双方陈诉，当庭各种问，我这两周可没有复习！搞得开始时我说的名词错漏不断有点紧张，学着第三人法务和对方律师的口吻才慢慢缓下情绪。&br&当庭被告律师又补充了个材料（忘说了，起诉方——我——提交材料后，被告收到传票后能知道我都准备哪些内容了，反而被告准备什么我只有开庭才会知道）。对方律师居然自己提出了一个房屋估值报告，意思是这个房子价值并不高，作为补充材料提交上去（中间说了一下依照这个标准赔不了39万）。对方律师又提出来这事不跟他们有关，都是中介问题，说了半天关于签约时中介操作不当，导致被告不清楚自己签的是具体什么条款，应该中介赔。&br&于是被告律师和中介法务关于这些细节你来我往好一会儿：两个很年轻的从业者在练级似的，被告的另一个年级大的律师好像带着徒弟来刷经验，全程几乎不说话。&br&审判员问我，我无奈说，跟本案无关，他们之间有问题可以另起诉。&br&中间插曲，被告律师提供材料，我终于仔细看了房东的离婚协议书，他们约定的时间正好是买房的时候，不过发现孩子是判给母亲的，要求男的每月必须要去看，但那孩子明明是跟着爸爸过的呀，我都看见了，房东还说跟前妻怎么都联系不上。我就跟法官说，被告所说各种前后不一致，包括这个情况，我根本无法相信他说的任何话。这时对方那个年长律师发话了，说，这个又有隐情了，当初被告的离婚闹得很僵，因为拆迁离婚，女方单方把孩子带到天津去了，男方找不到孩子想各种办法，最后出动武警把孩子抢回来的，请原告体谅一下被告，不是他想象的那样。我强忍着八卦问候的心，说了句，与本案无关，我不想多说。哦，房东一直都在，铁青着脸，我们一直没有交谈。&br&&br&这天的法庭经历说实在我心很累，被告律师纠缠很多，中介的法务一副见怪不怪的样子，审判员单方和我说和解时一幅压制我的样子，也一直说就算要多了对方单亲家庭有困难什么时候赔付给你也是问题，搞不好还要强制执行赔偿等等等。大家评论里说的很对，就是和稀泥的态度。&br&审判员说对双方的私下压制态度都一样，我就在庭上说，&b&凭什么我遵纪守法一切按合约来反而得不到保护，这合同保护的是谁？这法律保护的是谁？老在说被告单亲家庭怎么怎么困难，跟本案有关吗？他单亲家庭谁造成的？跟我买房子有什么关联？老在说和解，那我签这合同有什么意义？&/b&&br&&br&大家看我现在写出来连贯着问号特解气，但现场其实非常的不爽，审判员的态度让我觉得这事也根本判不了，同事跟我说的也是法官上来就会问和解。心累之下就是当堂不断砍价，我从起诉书要求的39万，降到30，降到25，降到20。到最后我都已经起身说不谈了，我已经一忍再忍受够了。结果对方年长律师突然说，15万行不行，可以的话当堂就可以刷卡赔付。我看了看女友，她也被心累的够呛，就点头说可以。就在马上要解决的当下，对方律师问审判员，和解的时候能不能写这事原告被告之间和解，但他们还想接着起诉中介。中介的小法务一听，说，那不可能。&br&&br&得，又谈崩了。&br&&br&------------------------------------------------------------------&br&明天放假出去玩，8、9号回来再更，后续还有&br&假期回来更了，应了那个段子了，国庆节回来，突然发现自己没有购房资格了.......(后面还要说另一波买房的经历)&br&------------------------------------------------------------------&br&&br&本来当庭可以和解的案子，被告（律师？）却还想要从中介方找责任找回赔付的违约金，中介肯定不答应，所以当场就变成了：三方都跟审判员说判吧，判成什么是什么。不知他们打什么算盘，我是累了，这个时间正好是学校指导毕业设计的时间特别忙，我女友（非常爱她）也在忙我们自己的事情，每一件事都需要付出时间和精力，但如果这个案子真要像审判员说的判的非常少（低于10万），那我就接着上诉。&br&&br&出法院的空当，被告和律师还在和审判员说着什么，女友担心说他们不会搞什么猫腻吧，我说不至于，赶紧追上中介的法务聊了几句，那小姑娘也很郁闷好想赶紧结束这件案子，绿中介这段时间纠纷特别多，她还要去赶别的场。我问现在这种案子你们碰到的最后都怎么解决的，法务说基本都和解了，好多都是开始阶段卖家就毁约，买卖过程根本没进行多少，强制过户不好办，住建委也不好操作（没来得及细}