卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师
微信：chinazhang2014
本文已发表在本人的微信公众号“合同效力实务研究”（微信号：minshangfa2015）
合同责任一般都是严格责任，不以违约方有过错为其承担违约责任的前提或要件。义务是第一性的，责任是第二性的，只有合同一方当事人不履行自己的合同义务，才会导致自己需要承担违约责任（当然，合同一方在享有不安抗辩权、同时履行抗辩权、先履行抗辩权、或存在不可抗力因素等情形下不履行自己的合同义务不会构成违约）。
网签是合同双方共同的义务，双方都应当按照居间协议或者居间版的房屋买卖合同的约定签订网签协议（即正式版的房地产买卖合同）。卖房人在约定的网签之日前把房产证遗失，可以在房产交易中心拉一份产调信息来证明交易房屋的具体座落、面积、土地使用权状况、权属状况、抵押状况、查封状况等等房产证上能反映出来的和交易房屋有关的信息。产调信息和房产证具有同等的权威性，且产调信息是最新信息。买房人没有理由不相信产调信息的真实性和完整性，也没有理由不配合办理网签手续。如果买房人非得要求看到房产证才办理网签手续，那就是买房人不讲诚信，构成违约，需要承担违约责任。总之，卖房人在网签之前遗失房产证一般不会导致卖房人违约。当然，卖房人在遗失房产证后明确表示不会继续履行网签及后续的交易手续，则构成根本违约（法理基础是预期违约理论）。此外，补办房产证需要一定的期限，如果居间协议或居间版房屋买卖协议或网签版房屋买卖合同约定的网签日期离过户日期很近，且卖房人怠于补办房产证且没有积极与买房人协商调整过户时间，则可能会导致卖房人不能正常办理过户手续而构成违约。
协助买房人办理过户是卖房人的主要合同义务。房产证遗失是可以补办的，但是补办需要一定的时间。而卖房人必须要持有房产证才能过户，这就意味着如果卖房人在约定的办理过户手续之前把房产证遗失，就不能按约协助买房人办理过户手续。网签合同一般都会约定卖房人逾期办理过户手续超过一定期限（一般是15日或经买房人催告后7日等）则卖房人构成根本违约，而补办房产证的时间一般都会超过上述期限。那么，卖房人是否会因此构成根本违约呢？对于这个问题要具体情况具体分析：1、如果卖房人发现房产证遗失后立即办理了补办手续并积极与买房人协商调整过户时间，则卖房人不构成根本违约。因为通过卖房人的行为可以看出，卖房人是在积极履行合同的，虽然由于房产证的遗失（注：房产证遗失不属于不可抗力导致房屋买卖合同不能履行的情形）导致其不能按照合同约定履行合同，但是不会导致买房人的合同目的不能实现，按照诚信原则，买房人有义务给予卖房人合理的宽限期，允许其在补办房产证之后再办理过户手续。当然，卖房人逾期办理房屋过户手续会给买房人造成损失，卖房人应当按照合同约定承担逾期违约金（一般是日万分之五）。2、如果卖房人发现房产证遗失之后怠于补办房产证且没有主动与买房人协商调整过户时间，超过网签协议约定的构成根本违约的期限（一般是15日或经买房人催告后7日等），则卖房人构成根本违约。因为从卖房人的行为可以看出，卖房人是怠于履行自己的合同义务的，且超过了网签协议约定的时间。当然，如果买房人知道卖房人遗失房产证之后主动提出给予卖房人一个比较长的宽限期，且卖房人在此宽限期内补办并拿到了新的房产证，则卖房人也不构成根本违约。3、其他。
附：上海瑞泽世代投资（集团）有限公司与施某某、张某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：上海瑞泽世代投资（集团）有限公司与施某某、张某某签订了居间协议和居间版房屋买卖合同，但是在约定的网签日之前房产证遗失。另，施某某、张某某在签订居间协议时看过上海瑞泽世代投资（集团）有限公司的房产证，且在网签日居间方在房产交易中心拉取了交易房屋的产调信息。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市青浦区人民法院（2010）青民三（民）初字第1097号】瑞泽公司与施某某、张某某签订的数份房地产买卖居间协议和房地产买卖协议，以及其后签订的房地产买卖合同和补充协议，是双方当事人真实意思的表示，应当合法有效。双方在合同中约定了施某某、张某某可以就17B套房屋指定实际购买人，若指定人未能就该房屋签订正式的房屋买卖合同则由施某某、张某某承担违约责任，因此瑞泽公司可以要求施某某、张某某承担违约责任。在合同约定的签约日，瑞泽公司虽遗失房地产权证的原件，但是此举并非根本违约行为，且当日中原物业也已经调取了房地产登记信息证明了房屋的权利状况，因此瑞泽公司不能提供房地产权证原件的行为并非根本违约行为，该行为不影响正式房地产买卖合同的签订，蔡某某作为施某某、张某某指定的合同签约人并作为执业律师，施某某作为从事外贸生意的商人，应当能够充分理解房屋的权利状况，蔡某某以此为由不愿签订合同显属不妥。其后在双方的商谈过程中，蔡某某要求下降房屋的价格，已经以自己的行为表明了不再按照原价格签订买卖合同，此为买方的根本违约行为。按照双方之间的约定，若他人未能按照合同约定的时间签订合同，则应当由施某某、张某某承担违约责任，现在瑞泽公司选择以施某某、张某某作为承担责任的主体，与双方的约定相符，予以支持。因双方签订的合同双方均同意解除，对此予以准许，合同解除之日为双方合意达成之日。合同解除后，合同解除的后果依法进行处理，瑞泽公司收取的款项应当予以返还，因瑞泽公司与蔡某某之间未就定金事项进行约定，因此施某某、张某某支付的钱款瑞泽公司应当返还施某某、张某某。因瑞泽公司主张了违约责任，因此对于定金部分瑞泽公司应当全部返还施某某、张某某。中原物业同意返还自己代为收取的款项，此为中原物业对自己权利的处分，对此予以准许，中原物业若认为自己利益受损，可以通过包括诉讼在内的其他方式解决。施某某、张某某或其指定人未能在合同约定的时间段内签订买卖合同，且未有正当理由，施某某、张某某应当按照合同约定承担违约责任，因施某某、张某某抗辩合同约定的违约金过高，因此法院根据双方的合同履行情况、瑞泽公司的实际损失、双方的合同约定、预期利益等根据公平和诚实信用原则酌情予以调整。双方在房地产买卖合同中虽然约定了5月25日之前申请办理房地产转移登记手续，但是其后的附件中又约定了具体办理房地产转移登记手续的过程，该附件已经改变了合同条款的约定，因此施某某、张某某以此为由要求瑞泽公司承担违约责任的请求不予支持。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第1427号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑞泽公司与施某某、张某某双方就系争的青浦区徐泾镇诸光路366弄17A、17B签订的房地产买卖居间协议和房地产买卖协议以及房地产买卖合同和补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。现双方争议焦点为17B套房屋未能在双方约定的时间签订正式的房屋买卖合同，其违约责任应由谁承担。根据查明的事实，在双方约定的2010年5月5日买卖合同签约日，瑞泽公司确实无法提供房地产权证的原件，但瑞泽公司提供了房地产登记信息，且施某某一方当时对系争房屋产权属于瑞泽公司并无异议，故双方签订房地产买卖合同的条件已经成熟，现施某某一方认为瑞泽公司不能提供房地产权证原件的行为导致签约不能，系根本违约依据不足，嗣后，双方的商谈过程中，施某某一方的签约代理人蔡某某要求下降房屋价格，原审法院认定该行为表明了不再按照原价格签订买卖合同，此为买方的根本违约行为，二审法院认同，故施某某、张某某应承担相应的违约责任，鉴于施某某、张某某在原审审理中抗辩合同约定的违约金过高，原审法院根据双方的合同履行情况、瑞泽公司的实际损失、双方的合同约定、预期利益等根据公平和诚实信用原则酌情予以调整，并无不妥，现双方对签订的合同均同意解除，应予以准许，其中包括2010年4月26日，瑞泽公司(作为甲方)与施某某(作为乙方)就房地产买卖合同签订的补充协议一份以及同日施某某(作为乙方)与瑞泽公司(作为甲方)签订的《房地产买卖居间协议》补充协议一份均同时予以解除，原审判决遗漏，二审法院予以补正；施某某、张某某上诉称还有定金10万元交与中原物业，要求一并返还，中原物业对此事实确认，法院一并予以处理。
再审【案号：上海市高级人民法院（2012）沪高民一（民）再提字第11号】本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞泽公司与施某某、张某某在合同中约定系争17B房屋在2010年5月5日签订正式的房屋买卖合同，施某某、张某某及原审第三人蔡某某逾期未签约，因此按照双方约定瑞泽公司要求施某某、张某某承担违约责任并无不妥。施某某、张某某抗辩，系争房屋产证原件遗失，瑞泽公司无法在合同约定的期限内交付房屋，故己方不签正式房屋买卖合同不属违约，但经查证，瑞泽公司将房产证原件交付第三人中原物业事实清楚，故瑞泽公司对于无法交付产证原件并无过错，且在对系争房屋权属明确的情况下，遗失房产证原件不能作为拒签正式买卖合同的理由，故施某某、张某某的抗辩理由不成立。原审认为施某某、张某某应承担相应的违约责任，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于违约金的数额，虽然双方在涉案合同中明确约定违约金金额为总房价的20％，但施某某、张某某在一审辩论终结前向法院明确提出要求按照实际损失予以调整，根据证据规则，瑞泽公司应对其损失负有举证责任。现瑞泽公司举证认为，系争房屋于2012年3月被拍卖，成交价为440万元，与施某某、张某某合同价550万元相较，有110万元的损失。本院认为，系争房屋被拍卖的时间为2012年3月，瑞泽公司与施某某、张某某于2010年8月解除系争合同，时隔一年多，不能以此认定瑞泽公司的损失。另，瑞泽公司称，系争房屋曾向银行抵押借贷450万元，至2012年5月28日尚欠付银行55万余元利息。本院认为施某某、张某某违约前及瑞泽公司与施某某、张某某解除合同之后产生的利息，与本案无关，不能作为施某某、张某某违约造成瑞泽公司损失的依据。瑞泽公司未就其他损失向本院提交证据证明，原一、二审法院综合考虑双方的合同履行情况、瑞泽公司的实际损失、双方的合同约定、预期利益等因素后，根据公平和诚实信用原则酌情调整违约金为12万元，尚属合理，本院予以维持。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。& 我卖房，税已交，房产局也已网签，这样是不是房产更名已完成，我名下就没有房产了。买方还没办不动产权证
我卖房，税已交，房产局也已网签，这样是不是房产更名已完成，我名下就没有房产了。买方还没办不动产权证
我来帮他回答内容不能为空
全部4个回答
答：你好！这种情况不代表房产更名已经完成。税交过之后在房产局办理了房产过户手续，15-20天左右房产更名才算完成。过户之后交易中心会给一张回执单，上面有编号，需要到房产局的指定窗口查询一下就知道了。
您好，不是这样的，要等过完户以后才行哦！而且要拿到查询结果才行的。
要过户才行
即使过完户也不是马上就会销掉你的房屋信息 需要到房产局的指定窗口查询一下就可以了
你好！这种情况不代表房产更名已经完成。税交过之后在房产局办理了房产过户手续，15-20天左右房产更名才算完成。过户之后交易中心会给一张回执单，上面有编号，可以在百度搜索网上房地产打开 里面有产证办理进度查询，如果显示该编号程序已完结之类的字样 说明更名正式完成 您名下就没有这套房产了
因未满二年，有营业税（评估值×5.6％）
个人所得税（评估值×1％）
交易费（产权面积×3元）
如果须走中介，卖方中介费（成交价×1％）
营业税，个税，契税！
其中营业税、个税理论上是卖房一般都会各付一半
契税的话就是买方
这个应该是不算的吧。你的那部分是不算的，但是12年以后的比例就不能不缴税了，应该就是这样的，您可以再去地税咨询一下。
在深圳规定房产证最多只能写三个人的名字,1人权跟多人产权卖房的税费会有一些区别,就是征收个人所得税的条件是没满五年转让的房子按差额20%或评估价的1%收取,而免个税的条件...
办公用房产权证过户要交的税费：一、营业税（税率5.55%卖方缴纳）1、根据财税[2015]39号财政部《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中规定，个人将购...
待解决问题
Copyright&&&&&All Rights Reserved&&&}