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blogTitle:'夫妻共有房屋出卖，一人签字效力如何？',
blogAbstract:'&\r\n&&& 案例一：李××与刘×红是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李××的名字。后来，李××和王××签订房屋买卖合同，出售该房产，房价上涨后李××就对王××说：出售房产并未征得刘×红的同意，所以买卖合同是无效的。\r\n&&& 分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李××和刘×红的夫妻共同财产，但由于只登记在李××的名下，所以王××有理由相信只有李××是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李××想和刘×红离婚，为了转移财产与王××串通签订虚假的买卖合同，那买卖合同就是无效的。\r\n',
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&& 详细内容
房产出售不属“家事代理”范畴夫妻共有房买卖纠纷解析
&&& 夫妻共有房产买卖引起的纠纷案件近来正呈上升趋势，司法实践中常常对合同的效力、第三人权利的保护等问题产生不同的认识。究其原因，一方面固然是由于《婚姻法》及其司法解释的规定不明确，另一方面，人们对物权登记制度有不同的理解。
&&& 案例一：李明与王红是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李明的名字。后来，李明和赵刚签订房地产买卖合同出售房产，房价上涨后李明就对赵刚说出售房产并未征得王红的同意，所以买卖合同是无效的。
&&& 分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李明和王红的夫妻共同财产，但由于只登记在李明的名下，所以赵刚有理由相信只有李明是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李明想和王红离婚，为了转移财产而与赵刚串通而签订虚假的买卖合同出售给赵刚，那买卖合同就是无效的。
&&& 案例二：郭华与刘霞结婚后买了一套房产，两个人都登记为产权人，后来，郭华背着刘霞和张绍刚签订了房地产买卖合同要卖这套房子，刘霞得知后起诉到法院要求确认买卖合同无效。
&&& 分析：登记为夫妻二人的房产，如果购买人只与其中一人签订房地产买卖合同，则合同的效力视以下情况而定：1、如另一产权人追认或有证据表明其有出售的意思表示，则合同有效；2、如另一产权人不追认也没有证据表明其有出售的意思表示，则合同无效。
&&& 所以，张绍刚要有一定的证据说明刘霞同意出售，否则合同就是无效的。民法上有一个“家事代理”理论，家事代理是指夫妻因日常家庭事务，在与第三人为一定的法律行为时，有权代理另一方配偶的权利。所谓的“日常家事”通常理解为购买必要的生活用品、医疗服务、文化消费、子女教育等与家庭生活密切相关的日常事务。但房产在家庭财产中占有重要地位，购买或出售房产显然并不属于日常家事的范畴，所以郭华不能因为和刘霞是夫妻关系就可以代表刘霞出售房产。因此，登记为夫妻二人名下的房产，只有在双方都有共同出售的意愿时，买卖合同才有效。
&&& 案例三：龚力和陈美签了一份房地产买卖合同，约定龚力购买陈美和陈美的先生刘志华名下的一套房产，可房价涨得很快，陈美突然提出要提价，否则就不卖了，龚力不肯加钱。不料没多久龚力和陈美都被刘志华告上法院，刘志华在诉状里说陈美背着他把二人共享产权的房产给卖了，要求确认买卖合同无效。
&&& 分析：按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为归夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。如前所述，如果没有证据能够证明刘志华同意出售，那么买卖合同就是无效的。但是，合同无效并不表示没有法律责任。根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，龚力可以要求陈美赔偿他的损失包括房价上涨后的差价。
&&& 案例四：钱强和刘明、孙丽夫妇签订了一份居间协议，约定钱强购买刘明、孙丽名下的房产，签正式买卖合同时，孙丽因为出差了，就没到场签字，合同上就只有刘明的签名，孙丽的名字是刘明代签的。谁知房价上涨了，刘明后悔房子卖便宜了，就说正式合同上没有孙丽的签名，所以合同是无效的。
&&& 分析：虽然孙丽没有在买卖合同上签字，但因为孙丽在居间协议上已签过名，表明她同意出售房产，构成《合同法》上的表见代理，如购买方确有理由相信署名人有另一方的代理权，则应认定合同有效，否则应认定合同无效。比如有证据能够证明另一方一同委托中介挂牌、一同协商谈判、签署过居间协议、收取过定金或房款等，均可表示另一方同意出售，因而可以认定合同有效。
（作者为长宁区法院法官）
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只有买受人签字的房屋交接单有法律效力吗
只有买受人签字的房屋交接单有法律效力吗
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房产证上三个人，签合同时只有一个人签字，这份合同有效吗？
wl0052aqbi
之前我们一直想卖房子，但是后来想想还是自住。早上我妈妈电话里回绝了中介说不卖了，结果晚上中介仍带着之前看中的客人来了，我和妈妈都不在家，最后加了2W我爸爸卖了房子，去签了合同，只有他一个人的签字，收了5W定金。 合同上写如果违约，我们需要支付给中介4W。
假如这种情况，这个合同是有效的吗？我们现在是不想卖这个房子，想把定金退回，要支付违约金吗？ 产证上是我们三个人的名字，而且我爸爸签字前并没有通知我，我完全不知情。出门的时候正好我妈妈回来，但是没拉住。
松江区发表时间： 10:18
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
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根据你所说的事实你与中介签订的合同属于居间合同，你只需支付其产生的合理费用，4w过高，第二你爸签订的合同是无效的无须支付违约金。但具体情况我们还要看相关的证据材料。
律所：上海李海强律师事务所 回复时间： 11:52
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房产证签字
律师回答共 7 条
按照合同约定必须承担违约责任。
律所：上海九泽律师事务所
回复时间： 10:28
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明知签字人的意思和其他权利人有悖，仍予以签署的，属于明知的无权代理行为，合同本身没有生效，中介有过错，我认为中介不应该获得4万。
律所：北京盈科（上海）律师事务所
回复时间： 11:37
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合同有效。
律所：上海英恒律师事务所
回复时间： 16:40
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按照合同约定必须承担违约责任。
律所：上海明伦律师事务所
回复时间： 06:34
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这种情况对方是拿不到房子的
律所：上海震大律师事务所
回复时间： 17:05
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1800169****
合同有效。你爸爸违约应按合同约定支付，但可以和中介协商。交易未成功，不须付中介4W
律所：上海明伦律师事务所
回复时间： 10:42
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1560171****
律所：北京长安（上海）律师事务所
回复时间： 14:08
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房产证:抵押
房产证:房子
房产证:过户
房产证:没有
房产证:名字
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