房价暴涨后业主不卖了 一审判其继续履行合同
来源：南方都市报
作者：李亚坤
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“3·30”新政之后，深圳迎来房价暴涨，一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日，罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案，支持继续履行合约，违约业主除了要继续卖房，还徒增了案件受理费、保全费以及律师费，可谓竹篮打水一场空。不过早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中透露的信息显示，法院支持继续履行合同需要具备一定的条件，若不符合条件，或只能选择违约金赔偿。签合同后房价涨了约40万元涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园，房屋的建筑面积约为68平方米，由一对港籍母女持有。这一楼盘约在2000年左右建成，具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日，王丰(化名)冲着学位，与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定，二手房交易价格为215万，均价约为3.2万元每平方米。王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定，2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。随后要做的就是等待银行审批贷款，然后进行房屋过户交接。但是到5月3日，母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时，银行已经出具了贷款承诺书，贷款审批只是时间问题。对于不卖房的原因，母女俩在法庭上答辩时称，因为家人反对卖房。不容忽视的是，随着“3·30”新政的影响，深圳房价暴涨，以搜房网公布的该小区均价来看，目前已经达到3.8万元每平米左右，房屋总价增幅在40万元左右。卖方愿双倍返还定金10万元裁判文书显示，母女俩在决定毁约之后，也多番提出按照违约条款来解决争议，双方合同约定卖方违约要双倍返还定金，即10万元。不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼，将卖方母女俩告上法庭，一方面要求继续履行合同，另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。罗湖区人民法院一审宣判时就认为，双方签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。这一案件中，买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函，承诺贷款150万元。一审法院认为，这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。卖家新增诉前保全费等成本既然是违约，那么该承担何种责任？是否需要作出20万元的损失赔偿？一审法院认为，买家没有提供相应的损失凭证，再加上卖家在拒绝卖房之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。那么是否能够继续履行合同呢？一审法院在判词中写道，一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为涉及本案被诉前保全查封之外，没有其他查封影响过户的情形，已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形，判定继续履行合同。同时，案件受理费430&0元，买家承担20&0&0元，卖家承担230&0元，诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来，毁约方不仅房子要继续出售，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费，损失上万元。
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二手房签约后房东恶意抵押，买房人要求继续履行胜诉
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二手房签约后房东恶意抵押，买房人要求继续履行胜诉&]&&&沈某诉赵某、张某房屋买卖合同纠纷【当事人及诉讼地位】原告：沈某代理人：北京市大成律师事务所&&黄喜军&&律师被告：赵某第三人：张某【基本案情】<span style="font-size:16color:#09年6月10日，原告、被告和北京某房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》和《备忘录》，约定原告购买被告所有的朝阳区某村D3-1号住宅楼10层2单元1003号房屋，房屋总价款为132万元整。合同签订后，原告按约支付被告首付款80万元整，尾款52万元于过户后以贷款方式支付。被告于首付款支付当日将该房屋交付原告，但没有按约协助原告办理物业交割手续。<span style="font-size:16color:#09年10月10日，原被告双方再次签订补充协议，约定被告于取得产权证之日起十日内协助原告办理房屋产权过户手续，如被告未按期办理，应按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金。<span style="font-size:16color:#10年9月15日，被告取得该房屋产权证，但没有按约定主动通知原告及北京某房地产经纪有限公司，反而于第二天前往朝阳区房管局办理房屋抵押登记，为案外人金某向本案第三人张某借款240万元提供担保。房管局审核后办理诉争房屋的抵押登记并向张某颁发《房屋他项权利证》。原告得知被告取得该房屋产权证后，将贷款材料备好，并及时通知北京某房地产经纪有限公司和被告，要求被告尽快办理过户手续，但被告一直拒绝接听电话和回复短信。原告认为被告的行为不仅严重违反了合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》等法律法规，故提起诉讼，要求：<span style="font-size:16color:#、判令被告继续履行原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，立即协助原告办理北京市朝阳区某村7号院1号楼10层2单元1003房屋产权过户手续；<span style="font-size:16color:#、判令被告按房屋总价款万分之一/天赔偿原告违约金；<span style="font-size:16color:#、诉讼费用由被告承担。原告起诉后，及时向法院申请财产保全，将诉争房屋查封，防止被告在法院审理期间将房屋过户给他人。【争议焦点】<span style="font-size:16color:#、被告赵某取得产权证后擅自将房屋用于第三人的借款担保，是否属于恶意抵押？<span style="font-size:16color:#、在诉争房屋已被抵押的情况下，原告可否要求被告继续履行合同？【代理意见】一、被告应当继续履行合同，配合原告办理房屋过户手续<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同签订主体适格<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同是原被告双方真实意思表示<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同具备合同必备条款，内容合法、完整、有效<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同已经履行过半，卖房人（被告）应当继续履行合同原被告双方签订合同后，原告已按合同约定支付了前期房屋价款80万元，超过房屋总价款132万的60%，被告也将房屋钥匙交付给了原告（物业交割尚未办理）；原告也向中介机构支付了全部的居间服务费用4万多元。原告接收房屋后两个月开始进行装修，被告以物业交割尚未办理为由无理阻挠原告装修，后经双方协商一致，原告有权继续装修，在房屋产权证下发之前每月支付一千元给被告，被告配合原告办理物业交割手续，并在房屋产权证下发之后十日内办理房屋过户手续。现在，房屋产权证已经下发两个多月，房屋过户条件完全具备，但被告拒接原告和中介机构的电话，妄图通过不配合办理过户手续从而达到自己不可告人的非法目的。<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同的继续履行不存在法律和事实上的障碍（1）合同继续履行无法律障碍房屋产权证下发后，房屋过户的条件就已经具备。尽管被告不配合过户，并将房屋抵押登记，但此抵押明显是恶意的，也是无效的。因此，房屋买卖合同的继续履行即房屋登记过户不存在法律上的障碍。（2）合同继续履行无事实障碍涉案房屋已经交付原告，原告已经装修完毕并入住近一年，房屋已经在原告的管理、控制、使用之下，因此，合同继续履行没有事实上的障碍。<span style="font-size:16color:#、房屋买卖合同的继续履行能够捍卫法律的尊严，打击背信弃义之人本案中，原告不但适当地履行了自己的合同义务，甚至承担了本不应承担的合同义务（产权证下发之前向被告每月支付一千元），原告为促使合同继续履行的善意和退让被被告理解为软弱可欺，被告在合同履行过程中的表现充分体现了其出尔反尔的真实面目――签约时和蔼可亲，装修时面目狰狞，过户时百般耍赖。因此，合同继续履行才能够体现法律的尊严，才能打击被告这样的见利忘义、背信弃义之人，否则将与法治社会、诚信社会背道而驰。二、被告恶意违反合同约定，应当承担违约责任被告拒绝过户并将房屋恶意抵押的行为不仅违反了合同约定，也违反了法律关于诚实守信的规定，严重侵犯了原告的合法权益。此外，被告恶意违约的行为也严重扰乱了原告一家人安宁的生活秩序，给原告及其家人的身心造成严重伤害，被告理当承担违约责任，按照合同约定支付违约金并承担因此给原告造成的经济损失。综上所述，原被告签订的房屋买卖合同是合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务，现原告已经按照约定适当履行了自己的义务，被告也应当继续履行合同，办理房屋过户手续。被告为达到自己的非法目的阻挠过户的种种行为是徒劳的，也是无效的，请法院依法查明事实，判令被告办理房屋过户手续，并承担违约责任。【审理结果】被告辩称：被告于<span style="font-size:16color:#10年<span style="font-size:16color:#月<span style="font-size:16color:#日和金某、第三人签订了《个人借款担保合同》，被告是担保人，用诉争房屋作抵押，在<span style="font-size:16color:#10年<span style="font-size:16color:#月<span style="font-size:16color:#日把诉争房屋办理了抵押登记。从<span style="font-size:16color:#月开始被告找不到借款人金某。金某和被告是朋友关系，以前经常一块融资。《个人借款担保合同》是真实、有效的。借款金某目前一分都没有偿还。第三人可能会起诉被告。被告同意继续履行合同，由于房屋设定抵押，无法办理产权转移登记，被告可以尽量解决与第三人和金某的纠纷，争取解除抵押登记，之后可以继续履行与原告的买卖合同。不同意原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因为原告只是支付了部分房款，还有<span style="font-size:16color:#万元房款未支付，被告已经将诉争房屋交付给原告使用。第三人辩称：办理抵押合同时我们对原被告的房屋买卖合同是不知情的，个人借款担保合同真实合法有效，办理了抵押登记。法院认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在与原告签订房屋买卖合同并将<span style="font-size:16color:#03号房屋交付原告之后，明知其负有协助办理过户手续的合同义务，但却将房屋抵押给第三人，给房屋过户设置障碍，导致房屋买卖合同履行迟延，其行为已构成违约。现<span style="font-size:16color:#03号房屋已设立了抵押权，原告要求被告立即办理过户手续的诉讼请求存在现实障碍，但鉴于该过户障碍系被告在与原告签订房屋买卖合同后故意设置，依据公平原则和诚实信用原则，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应自行消除该障碍并继续履行合同。被告应尽快解除其在<span style="font-size:16color:#03号房屋上设立的抵押权，之后与原告办理过户手续。至于被告采取何种手段解除抵押，属其与第三人之间的担保合同纠纷，与原告无关。原告要求被告支付迟延履行违约金直至过户完毕之日的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。如果最终因第三人成功行使抵押权导致<span style="font-size:16color:#03号房屋产权归属他人，原告未能获得产权，则应属产生了新的事实，原告可另行起诉被告要求赔偿。但在该新事实(即<span style="font-size:16color:#03号房屋产权从被告名下过户至原告之外他人名下)产生之前，原告均有权依据合同要求被告继续履行并支付迟延履行违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告赵某继续履行其与原告沈某于<span style="font-size:16color:#09年<span style="font-size:16color:#月<span style="font-size:16color:#日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，于本判决生效后立即解除北京市朝阳区<span style="font-size:16color:#03号房屋上的抵押权登记并将该房屋过户给原告。原告于过户当日向被告支付剩余房款五十二万元。二、被告赵某于本判决生效后十日内向原告沈某支付违约金，违约金每日按照一百三十二万元的万分之一计算，从<span style="font-size:16color:#10年<span style="font-size:16color:#月<span style="font-size:16color:#日起计算至被告将北京市朝阳区<span style="font-size:16color:#03号房屋过户至原告名下之日止。【执行情况】法院判决后，各方当事人都未上诉。判决生效后，被告仍不履行判决义务，原告只能向法院申请强制执行。执行法官表示因房屋已设置抵押权，在抵押权解除之前无法强制过户，让原告等法院通知。为催促被告尽快解除抵押，原告再次向法院提起诉讼，要求确认被告与第三人签订的《个人借款担保合同》无效。<span style="font-size:16color:#11年<span style="font-size:16color:#月，被告终于承受不住法院和原告施加的压力，与第三人张某一起承诺同意解除抵押登记，并将他项权证原件交付法院。法院通知原告交纳剩余房款并向房管局出具协助执行通知书，原告按照法院通知交纳剩余房款并在房管局办理房屋过户登记手续，终于取得房屋产权证。至此，本案执行完毕。【案例分析】本案涉及到两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，二是借款担保合同关系，基本事实清楚，但如何证明被告恶意抵押并证明该借款担保合同无效是本案的难点，也是解决本案的关键。被告代理律师对原告主张的事实及被告的违约行为不持异议，其抓住抵押权优于债权这一法律原理，坚信法院不会判令被告继续履行合同，到时被告方只需按照合同约定的违约金赔偿原告即可，被告将获得房屋升值后的巨大利益。原告方为证明《个人借款担保合同》涉嫌伪造及无效，从以下几个方面进行推理分析：一、被告赵某存在恶意担保的主观故意<span style="font-size:16color:#、被告将已出卖给原告的房屋进行抵押，明显存在恶意被告与原告于日签订协议,将涉案房屋出售给原告，收取了原告首付款80万元整并将房屋交付原告。故被告已不是房屋的真正所有权人，而其利用房屋登记过户的时间差，向朝阳房管局恶意隐瞒房屋权属真实情况，将房屋抵押给第三人的行为不仅违反了《中华人民共和国担保法》【第三十七条：下列财产不得抵押：（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）依法不得抵押的其他财产。】的规定，也严重侵犯了房屋实际所有权人即原告的合法权益。<span style="font-size:16color:#、被告在借款期限届满20日之后仍办理抵押登记，不符合常理《个人借款担保合同》约定借款期限为20日，贷款人金某应于日前向出借人张某偿还本金及利息。如果金某按时偿还借款本金及利息，则被告在借款已还清的情况下办理房屋抵押没有任何意义；如果金某在日之前不能偿还借款，被告在明知贷款人不能偿还借款的情况下仍将房屋进行抵押，而且是已经出卖给他人的房屋，其行为意图不轨。<span style="font-size:16color:#、被告有多处房屋，将已出卖给他人的房屋进行抵押，显属恶意据原告初步调查得知，被告尚有另外两处房产，一处是北京市朝阳区303号房屋，另一处是北京市朝阳区1号楼1单元8C。被告故意将已经出卖给原告的涉案房屋进行抵押，无非是为了逃避履行房屋过户义务。<span style="font-size:16color:#、被告违反开发商的房产证正常发放流程，提前领取房本并立即办理抵押登记，其险恶用心昭然若揭根据北京某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）工作人员介绍，正常的房本发放流程是开发商取得房本并备案后以邮寄方式送达给购房人。被告得知房本到达房地产公司后，违反房产证正常发放流程，于日提前领走涉案房屋产权证，并于第二天前往朝阳房管局办理抵押手续。被告的行为不仅违反了与原告签订的两次补充协议中关于过户事宜的约定，也违反了《民法通则》、《合同法》规定的诚实信用原则。<span style="font-size:16color:#、被告出卖房屋时有配偶同意出售的证明，抵押登记时却没有配偶同意抵押的证明，明显存在漏洞，也不符合常理《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(一)》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”被告出卖房屋时，主动向中介和原告提供了其配偶宋某出具的同意出售的证明，并表示其配偶是东城工商分局的工作人员，知法懂法，房屋出售给原告后不会因房价上涨而反悔。根据被告卖房时提供其配偶同意出售的证明，可以推测被告进行房屋抵押登记时也应该提供其配偶同意抵押的证明，但法院从朝阳房管局调取的抵押登记资料却没有其配偶同意抵押的证明，可见被告为达到其非法目的，故意向其配偶隐瞒房屋抵押情况，违反了夫妻应该诚信相待的义务，也侵害了原告的利益。二、第三人张某（出借人）涉嫌恶意串通损害原告合法利益<span style="font-size:16color:#、张某签约时未见到涉案房屋产权证和审核后的预售合同，竟然对外出借240万元巨款，违背常理根据上文所述事实，日涉案房屋预售合同才获得产权审核，日被告才取得涉案房屋产权证，而张某在日签订《个人借款担保合同》时，既不可能见到涉案房屋产权证的原件和复印件，也不可能见到产权审核后的预售合同。即使张某依据预售合同接受担保，而预售合同中的房屋价款仅为901898元，与其向外出借的240万元相差近两倍，且未包括巨额利息和违约金在内。按《担保法》第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。而在上述借款担保合同中，被告赵某所担保的债权已经超出其抵押物的价值。张某作为一个完全民事行为能力人，应该具有一定的社会常识和风险意识，但他既没有调查抵押房屋的真实情况，也没有评估涉案房屋的实际价值，就与被告及金某签订数额巨大的借款担保合同，接受抵押，这种明显违背社会常识和置巨大风险于不顾的反常行为绝对包含了不可告人的非法目的，那就是与被告、金某恶意串通，妄图以合法形式掩盖非法目的，协助被告达到毁约要房的邪恶目的。<span style="font-size:16color:#、张某未了解抵押房屋的真实现状，对切身巨大利益毫不关切，不合常理假设张某未与被告、金某恶意串通，对于被告向其隐瞒抵押房屋已经出售的事实，他只要履行基本的注意义务，也能戳穿被告的阴谋。因为涉案房屋自日就已经交付原告，原告将房屋装修完毕并和父母、爷爷入住至今，张某只要去现场查看或去小区物业管理处询问即可得知涉案房屋已经出售，被告根本无权处分。<span style="font-size:16color:#、张某未要求被告提供其配偶同意抵押的证明，不符合常理被告作为一个年届50的女士，张某可以判断对方是一个有家庭的人，那么在被告处分家庭重大财产且极可能蒙受巨额损失（金某已逾期偿还240万元借款）情况下，张某应该询问被告有无配偶，如有则要求其提供配偶同意抵押的证明，从而避免纠纷。而现有证据材料显示，被告配偶并未提供任何证明，张某也未履行基本注意义务，明显不合常理。<span style="font-size:16color:#、张某既设定巨额利率及逾期还款违约金，又同意担保人在还款期满后20日再办理抵押登记，不符合常理按照借款合同签订的习惯和正常人的理性思维，在诚信危机愈演愈烈的现代社会，出借人在签订借款合同尤其是巨额借款合同时，担保期限都是从借款合同生效之日起算，实践中甚至先办理不动产抵押登记，再支付借款，从而最大限度保护出借人的利益，将出借人的风险降到最低。张某则刚好相反，竟然同意担保人在偿还期限届满后20日再办理抵押登记，如果担保人届时不配合办理抵押登记，那张某的借款将存在巨大风险；如果张某与被告赵某、金某关系密切，充分信任他们，那么为何还要约定巨额利率（银行同期贷款利率四倍，20天利息=4.86%/365天*4倍*20天*240万=25564.93元）和巨额违约金（按日计算，逾期本息的千分之一，每日违约金=[240万本金+25564.93元利息]*0.001=2425.56元，每月违约金72766.95元，每年元），因此，张某与被告、金某签订的合同内容违反一般常识，明显存在恶意串通。<span style="font-size:16color:#、如果张某没有与被告串通，则被告已涉嫌合同诈骗如果张某没有与被告串通，并实际向金某出借240万元巨款，则被告已涉嫌合同诈骗罪，张某应向公安机关报案。三、第三人金某（贷款人）涉嫌恶意串通损害原告合法利益<span style="font-size:16color:#、金某应该知道被告已将房屋出售给他人金某作为《个人借款担保合同》的贷款人，能够得到被告的担保，说明其与被告的关系非常密切，否则被告在金某已经拖欠巨额债务时，不可能为其承担债务担保责任，让自己承受巨大风险。因此，金某应该对被告的情况十分熟悉，肯定知道被告已将涉案房屋出卖给他人。<span style="font-size:16color:#、金某自愿接受出借人严苛的借款条件，不符合常理根据前述分析，金某作为贷款人将承担巨额利率和巨额违约金，借款条件甚于高利贷，仅20天的利息就高达25564.93元，如果逾期还款，每日违约金为2400多元，每月违约金为72000多元，每年违约金将高达885000多元，如此苛刻的借款条件，只要是一个正常的成年人，都不会接受的。因此，只有一种可能，那就是贷款人金某、担保人即被告赵某、出借人张某三人恶意串通，伪造合同，捏造根本不存在的借款担保事实，使被告达到不与原告过户的目的，妄图以合法形式撕毁与原告的买卖协议，夺取涉案房屋因房价上涨带来的价值。综上所述，《个人借款担保合同》内容违反常理，逻辑混乱，被告人即担保人赵某、出借人张某、贷款人金某三人恶意串通，通过伪造合同、隐瞒事实等手段骗取朝阳区房管局办理涉案房屋的抵押登记，妄图以合法形式掩盖其非法目的，事实清楚，证据充分。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同以及合法形式掩盖非法目的而订立合同，属于无效合同，故《个人借款担保合同》属于无效合同。因《个人借款担保合同》涉及案外人金某，且与本案属于两个法律关系，法院没有对其效力进行分析、认定，而是告知原告可以另行起诉。不过法院采纳了原告关于被告系恶意抵押房屋的观点，认定被告系故意设置房屋过户障碍，判令其自行解除抵押，消除法律障碍并履行合同，将房屋过户给原告。原告的诉讼请求得到法院的全部支持。&
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“3·30”新政之后，深圳迎来房价暴涨，一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日，罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案，支持继续履行合约，违约业主除了要继续卖房，还徒增了案件受理费、保全费以及律师费，可谓竹篮打水一场空。不过早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中透露的信息显示，法院支持继续履行合同需要具备一定的条件，若不符合条件，或只能选择违约金赔偿。
签合同后房价涨了约40万元
涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园，房屋的建筑面积约为68平方米，由一对港籍母女持有。
这一楼盘约在2000年左右建成，具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日，王丰(化名)冲着学位，与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定，二手房交易价格为215万，均价约为3.2万元每平方米。
王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定，2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。
随后要做的就是等待银行审批贷款，然后进行房屋过户交接。但是到5月3日，母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时，银行已经出具了贷款承诺书，贷款审批只是时间问题。
对于不卖房的原因，母女俩在法庭上答辩时称，因为家人反对卖房。
不容忽视的是，随着“3·30”新政的影响，深圳房价暴涨，以搜房网公布的该小区均价来看，目前已经达到3.8万元每平米左右，房屋总价增幅在40万元左右。
卖方愿双倍返还定金10万元
裁判文书显示，母女俩在决定毁约之后，也多番提出按照违约条款来解决争议，双方合同约定卖方违约要双倍返还定金，即10万元。
不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼，将卖方母女俩告上法庭，一方面要求继续履行合同，另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。
罗湖区人民法院一审宣判时就认为，双方签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。
这一案件中，买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函，承诺贷款150万元。
一审法院认为，这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。
卖家新增诉前保全费等成本
既然是违约，那么该承担何种责任？是否需要作出20万元的损失赔偿？一审法院认为，买家没有提供相应的损失凭证，再加上卖家在拒绝卖房之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。
那么是否能够继续履行合同呢？一审法院在判词中写道，一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为涉及本案被诉前保全查封之外，没有其他查封影响过户的情形，已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形，判定继续履行合同。
同时，案件受理费430 0元，买家承担20 0 0元，卖家承担230 0元，诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来，毁约方不仅房子要继续出售，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费，损失上万元。
对抑制违约潮有积极意义
代理此案的广东深大地律师事务所律师胡维刚昨天刚刚拿到判决，就将判决文书上传到网络。胡维刚对这一判决感到很满意，并认为具备积极的意义。他介绍说，合同的签订正是为了履行，法院的这一判决有力地保护了合同的继续履行，对目前的违约浪潮或有一定的抑制作用。
存在一定风险要谨慎选择
不过面对这一判决，也有律师表示不甚乐观。广东宝城律师事务所周争锋律师一直呼吁要谨慎选择继续履行合同，因为继续履行合同中存在的风险较大，不可知的因素多，这包括可能产生巨额的税费以及产权人的配偶对权利的主张，这都会带来意想不到的麻烦。
长期从事二手房诉讼交易纠纷的张茂荣律师早前在接受南都记者采访时也表示，他们的团队事先会列出诸多的风险点，逐一进行排查，在有把握的情况下方会选择继续履行合同。
若符合三个条件继续履行合同的可能性较大
由于“3·30”新政之后违约案件大多在审理中，该宗案件是目前所知的新政之后第一宗法院支持继续履行合同的案件。不过南都记者获悉，早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中曾提及，房产交易合同继续履行一般要符合三个条件，只有具备三个条件，法官才极有可能支持继续履行合同。
迅速判决与案情较清晰有关
这三个条件包括购房者要具备购房资格，其二购房者要将卖家的银行作为第三人，以便法官判决银行配合赎楼手续，解决赎楼问题。其三则是购房者要能够一次性付款。最后一个条件，是为了解决执行难题，若不能一次性付款，就需要卖家配合办理按揭手续，执行难度过大。
代理此案的胡维刚律师也介绍说，罗湖法院的这一案件正好符合前述三个条件，直接印证了深圳市中级人民法院房产庭法官在讲座中的有关说法。
胡维刚还表示，案件能够得到迅速判决，也与案情较为清晰有关，卖方明确承认不卖房，违约事实认定较为简单。而有些案件卖方可能先要找各种理由不承认违约，甚至称是买方违约，因而法庭需要调查的时间会较长。
一次性付款成“拦路虎”
这一案件因为买家选择一次性付款，才获得法院一审判决支持继续履行。对于很多买家来说，一次性付款将要承担的压力极大，也成为他们选择继续履行合同的“拦路虎”。
在此案中，代理人胡维刚告诉南都记者，当事人也是工薪阶层，一次性支付全部215万元购房款以及中介费等确实倍感压力。
不过胡维刚表示，目前他的当事人是想通过向亲属筹措资金等方式，凑齐钱款，在房屋过户到自己名下之后，再将房屋抵押给银行获取消费贷款，用来偿还亲朋好友的款项。
法院按合同成交价20%判处违约金
受“3·30”房产新政影响，深圳房价暴涨，部分区域房价涨幅超过百万，由此带来的业主反价纠纷越来越多。在深圳，不少遭到反价的买家自发组织起来，通过qq群建立联系，定期组织签名以及信访活动，希望法院在处理该类案件时统一标准、提升赔偿比例。
据悉，目前深圳多家地产中介通用的二手房买卖合同中都约定违约赔偿为双倍定金或者合同成交价格的20%。
以一套300万的房产来算，如果按成交价格的20%，违约金将达到60万，违约成本较高。但是通常法院在审理案件时，会根据实际情况调整赔偿比例。有律师告诉南都记者，通常10%比较常见，15%都非常少见。
而就在7月19日，龙岗区人民法院罕见地一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。这一顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标，违约成本将会大大提高。
不过以该案为例，该房产被评估认为价格涨幅至少达到60万元，即便顶格支付赔偿金也只为44万元，违约业主仍可从中获得利益。不少遭遇违约的买家，对此颇感灰心。
南都记者 李亚坤
(报料人：王先生 报料奖：100元)
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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