[转载]当前中国个人住房贷款的风险有多高？_生命哲学学者小小_新浪博客
[转载]当前中国个人住房贷款的风险有多高？
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可以说，今年上半年中国经济增长基本上是依托房地产市场的增长，比如住房销售面积达6.4亿平方米，同比增长27.9%；住房销售总额达4.9亿元，同比增长42.1%。而上半年中国住房市场繁荣又完全建立在房价快速上涨的基础上。这不仅表现住房销售金额增速远高于住房销售面积增速管近一倍，而且表现为不少一二线城市房价的疯狂上涨。
而今年上半年中国房地产的繁荣及不少城市的房价快速上涨的主要动力，并非市场经常所流传说居民手中钱多没有投资渠道，而多以是利用银行住房按揭贷款涌入市场的结果。因为，在2014年930号文件及2015年330文件之后，中国央行的货币政策不仅全面宽松，通过降准降息把中国居民购买住房的按揭贷款利率降到历史以来的最低，住房按揭贷款首付比例降得最低，而且更是鼓励持有更多住房的居民利用银行金融杠杆涌入房地产市场，从而使得中国居民的按揭贷款从2015年以来出现了爆炸式的增长。
现有的数据显示，国内银行住房按揭贷款从2011年的月均增长693亿元飚升到2016年上半年的月均3993亿元，增长5倍多。今年7月份更是增加4500亿以上。有人测算今年上半年居民的住房按揭贷款占GDP比重及中国居民按揭贷款月支付比重都达到上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的水平。
还有，中国人民银行第二季度货币政策报告显示，截至今年6月底，个人住房贷款余额达到16.55万亿元，按年增长30.9%。其中，今年上半年个人住房按揭贷款增加2.36万亿元，比去年同期多增达1.25万亿，6月末增速达32.2%，月度增量一直在创历史新高。这些数据表明，今年上半年中国的银行贷款增加到7.53万亿元，中国居民贷款增加2.95万亿元（占上半年整个银行贷款的比重达近40%）。也就是说，今年上半年通过个人住房按揭贷款，百分之四十的银行信贷资金流入房地产市场。银行信贷快速增长是今年上半年房价飚升的主要推手。
现在的问题是个人住房按揭贷款流入房地产市场，是流入实体经济还是在金融体系内循环推高资产价格？以及个人住房按揭贷款快速增长其风险有哪里，风险又有多高及如何来降低其风险？
首先，我们可以看到，尽管中国央行的货币政策报告把通过个人住房按揭贷款流入房地产的资金算作是流入了实体经济。这就是当前中国央行的货币政策报告或金融统计数据往往会强调有多少资金流入实体经济（过去金融统计数据是没有这个概念的），但实际上，在国家统计局的统计框架中，住房购买不是消费而是投资。如果住房的购买是消费，那么房价的上涨也必然会反映到居民消费价格指数上，十几年来中国房价这些快的飚升，中国居民消费价格指数岂能不疯狂上涨？如果居民消费价格指数疯狂上涨，中国央行的基准利率能够这样一降再降吗？如果当前大量银行资金通过个人住房按揭贷款流入房地产市场是投资而不是消费，也不是流入实体经济。
既然购买住房是投资，那么过度扩张的银行信贷涌向房地产市场当然不是流向实体经济而是在推高资产价格，吹大资产泡沫。由于政府对此认识不足，也就就是当前中国政府迟迟无法推出有效地遏制房地产泡沫的关键所在，也是这次六中全会罕见地指出要抑制资产泡沫的重要意义所在。所以，这次提出抑制资产泡沫，就是要降低金融杠杆或去杠杆，就是要抑制房地产的泡沫，否则是无法让中国经济走上正轨的。
比如，5月9日权威人士的讲话中就指出，树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤。也就是说，中国再不能用过度金融杠杆的方式来推高资产价格，来以此来保证GDP增长，而房价是不可涨到天上去，中国房地产市场存在泡沫就得挤出，否则随时都有可能引发系统性金融危机。所以，这次六中全会指出“抑制资产泡沫”，已经表明重点要放在挤出房地产泡沫上。因为这个历史以来全球市场最大的房地产泡沫，如果不挤出一定会出大事。
其次，个人住房按揭贷款快速增长的风险有多高。按照巴曙松的分析，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，到44%。而截止到2015年，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国居民杠杆水平低于发达国家。这就是为何年初时，有国家职能部门的领导认为中国居民债务杠杆率不高，个人住房按揭贷款仍然有较大的发展空间的理由所在。
但是，这里有几个问题要弄清楚。中国的人口结构无论是职业分布，还是收入差距等与欧美发达国家完全不同。比如中国有近一半农村人口根本就没有进入城市商品购买市场，许多农民购买住房债务比重或为零或很小。如果把这样大基数的农村人口也放在中国居民债杠杆率中来计算，当然会全面降低中国居民债务杠杆率水平。还有，中国不少三四线城市的房价水平也很低，而且这些城市的住房问题在上个世纪90年代就有很大程度改善。这些城市的居民通过债务方式进入房地产市场所占的比重同样会很低。如果剔除这些因素，仅是以中国发达经济及房价高的地区的居民债务杠杆率来计算，肯定是会奇高，远超越现在发达国家的水平。这部分城市及人口估计会占比中国人口25%左右。
还有，如果房价收入比（即总房价占居民家庭收入比重）、总债务率(即某套住房的所有开支，如还贷款、税收、水电费、贷款利率等占收入比重)、按揭贷款可负担比例（即个人按揭贷款占家庭收入比重）等。如果以这几指标来衡量，那么中国一二线城市肯定是奇高，甚至于北京及深圳可能都超过了纽约及伦敦等大城市。如果以这些指标来衡量，当前中国个人住房按揭贷款面临着巨大风险，随时都有可能爆发危机的风险。
但是，个人住房按揭贷款快速增长的风险为何没有暴露出来？它会在什么时候暴露出来？可以说，只要房价在上涨，那么住房的总价值也会上升。这时住房按揭贷款就不存在多大风险，其风险也不会暴露出来。十几年来中国的住房价格一直在上涨，当然个人住房按揭贷款增长最快，其风险也不会太大。但是，只要房价下跌，个人住房按揭贷款的风险都会暴露出来。特别任何一个地方及一个国家的房价是不可能永远上涨，当房价炒到天上时，周期性调整就是必然（目前中国还没有出现）。所以，当前那些房地产泡沫大的城市，房地产市场周期性调整是不可避免。当房地产出现周期性调整，房价出现下跌时，个人住房按揭贷款的风险也就会全部暴露出来。到那时，如2008年美国那种金融危机、经济危机也就会爆发。
所以，当前中国房地产市场的繁荣完全是过度金融杠杆或过度个人住房按揭贷款基础上的。这种结果不仅把房价推到了天上（如一线城市及部分二线城市），也把不少城市的地价也推到了天上，让中国房地产泡沫吹得巨大，更为重要的是大量的流动性在金融市场空转而不流入实体，使得民营企业投资突然全面迅速下降。如果这种局面不扭转，不仅让中国房地产市场及金融市场面临着巨大的风险，也让中国经济增长下行的压力会越来越大。
要降低中国住房市场的风险，最为重要的方式就是要让房地产市场回归到居住的功能，去除房地产投机赚钱的功能。这是把握当前抑制房地产泡沫的关键所在。如果中国的房地产市场生产的住房是给人居住的，主要是消费居住的功能，而不是当前不少人所强调的投机及赚钱功能，政府就得用住房交易税、交易所得税把住房的投资与消费严格区分，并对个人住房按揭贷款在利率、首付比重、贷款实质性审查等全面收紧来严格抑制住房投资炒作，而不是用所谓住房限制政策。如果还是让个人住房按揭贷款快速增长，并让它成为房地产投机炒作的主要动力，那么中国也离金融危机爆发不远了!
生命哲学学者小小
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对当前个人住房贷款风险的思考
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openresty/1.9.7.4当前我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究
自从1998年我国实行住房分配货币化改革以来,中国的房地产市场出现了10年的繁荣与发展。在这10年当中,商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。个人住房贷款的迅猛发展,也给商业银行带来了巨大的经济效益。因此各家商业银行都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务,而大力发展。但随着房价不断上涨,国家宏观调控的力度也不断加大,我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也越来越大,我国商业银行的个人住房贷款面临着一些新情况和新问题,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。1当前我国商业银行个人住房贷款业务的风险分析1.房地产市场周期性波动的风险从1988年至今,我国房地产市场出现了两次周期性变动。第一次周期发生在年,第二次周期始于1998年,应该说,此次周期波动当前还未结束。从第一次周期的变动来看,其周期经历了8年左右,1993年房地产周期...&
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1个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是指借款人以登记在本人名下的房产作为抵押向商业银行申请用于个人的人民币担保贷款,贷款的具体用途包括个人购房、购车、消费、经营等[1]。在商业银行的众多贷款业务中,个人住房抵押贷款以安全性高、利润稳定和操作简便而闻名,但由于受到个人住房抵押贷款的还款周期长、贷款数额大等因素影响,商业银行在经营此类业务时仍然面临着一定风险。就具体而言,这些风险主要包括信用风险、利率风险、操作风险、法律制度风险和贷后管理风险等。2个人住房抵押贷款存在的风险2.1信用风险信用风险又称违约风险,是指贷款申请人违背合同规定而导致贷款无法定期收回进而可能对银行造成损失的可能性[1]。信用风险是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时经常面对的风险之一,信用风险一旦产生就会对商业银行造成巨大危险和不良影响。而不同贷款业务所产生的信用风险又有所差异,个人住房抵押贷款的信用风险具体包括:被迫违约、理性违约和提前还款。其中,被迫违约是指...&
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一、引言近年来房地产业在我国国民经济的发展中发挥着越来越重要的作用。自从1998年国家停止福利分房以来,商业银行个人住房抵押贷款业务已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近几年来,个人住房贷款业务已成为商业银行贷款业务的主要组成部分,其规模在银行资产中的比重也呈现上升趋势,个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行贷款业务中重要的项目。在过去的10多年间,我国商业银行的个人住房贷款业务在推动住房制度改革的顺利实施和满足居民住房需求等方面,都发挥了重要的作用。根据人民银行公布的统计数据,截至2010年6月底,全国住户中长期消费性贷款余额约为59625.72亿元。防范房价波动带来的信贷风险,仍是当前商业银行所面临的重要问题,因此需要我们对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析研究。二、我国商业银行个人住房抵押贷款的风险状况(一)我国商业银行个人住房抵押贷款的现状个人住房抵押贷款又称住房消费信贷,是指借款人由于自有资金不足,以所...&
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一、我国个人住房贷款业务发展历程及发展现状我国的个人住房贷款业务是伴随住房制度改革产生和发展起来的。2009年年末,全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元,同比增长47.9%。个人住房贷款在各项贷款中占比为11.0%。个人住房贷款增长较快,在支持鼓励居民普通自住房消费、促进扩大内需上发挥了重要作用。二、个人住房贷款中的信用风险及原因分析任何金融业务的核心问题都是风险问题,个人住房贷款业务也不例外。根据巴塞尔银行监督委员会1997年9月公布的《有效银行监管的核心原则》,商业银行的风险划分为信用风险、国家风险、市场风险、流动性风险、操作风险、利率风险。其中最主要的是信用风险,其他各类风险或者由信用风险引起,或最终表现为信用风险。无论信用风险来自哪方面,其根源都在于商业银行和借款者之间存在着信息不对称的关系。这种不对称的信息在个人住房贷款的实务中,主要体现在银行无法全面准确地获得借款者的个人相关信息。正是由于这种信息不...&
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我国商业银行自1985年开展住房抵押贷款以来,个人住房抵押贷款额度不断增加,居民购买商品住房逐年增多。尤其是近几年来,随着城市化进程加快,个人住房消费市场非常活跃。当前,个人住房贷款已成为促进消费、拉动经济,调整银行信贷结构,形成银行效益的新的增长点。 虽然我国的个人住房贷款业务有了明显的发展,但在发展过程中依然存在着许多风险,诸如市场风险、利率风险、法律风险、抵押物风险、信用风险等。能否认清并有效化解这些风险,将在很大程度上影响个人住房贷款业务健康和快速发展。正因为如此,本人选择了个人住房贷款的风险与防范作为硕士学位论文,力图通过分析我国目前商业银行个人住房贷款风险的表现,找出个人住房贷款风险的成因,并借鉴典型国家和地区个人住房贷款风险防范的先进经验,探讨我国商业银行防范个人住房贷款风险防范的手段和对策,为我国商业银行个人住房贷款业务的发展提供参考。 本文首先概要地介绍了我国房地产市场和个人住房贷款的发展情况,同时指出在目前个...&
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1999 年以来,我先后在国有商业银行和股份制商业银行省级分行从事零售贷款业务管理工作,积累了较为丰富的零售贷款业务管理经验。特别是对零售贷款业务中主力品种的个人住房贷款业务有更多的认识,实际工作中也遇到了诸多问题。为探索当前个人住房贷款业务风险防范措施,更好地做好本职工作,我撰写了本文。 日前,最高人民法院颁布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15 号),在目前我国社会保障体系还不够完善,各级政府对公民最低生活保障标准没有明确规定,各级司法机关对该《规定》相关内容细化政策尚未出台的情况下,个别诚信度不高、道德标准低的借款人可能会以“执行”《规定》为借口,或寻找执行《规定》的漏洞,逃废银行债务,加大以个人住房抵押为担保条件的借款纠纷案件执行难度,导致银行个人住房贷款和其他个人住房抵押贷款项下不良贷款增多。 当前,发展个人住房贷款业务面临新的形势和新的挑战。从宏观方面看,个人住房贷...&
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