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朱中一：土地城镇化明显快于人口城镇化
　　地产中国网讯 7月4日下午，在由中国房地产协会商业地产专业委员会与地产中国网主办的“机遇2013：新型城镇化与商业地产首届中国商业地产新趋势论坛”上，中国房地产业协会副会长表示，的城镇化明显的快于人口的城镇化。部分城市的城镇化过多依赖于房地产开发，实体经济的发展注重不够，另外，新兴城镇化给商业地产带来了机遇和挑战。因此，房地产业是新兴城镇化的重要的物质载体，是重要的民生行业，民生行业是讲住宅的。　　朱中一认为，把握新型城镇化机遇需挑战三个方面：首先，房地产业的发展过去十几年的快速发展进入到平衡发展阶段，特别是是住房问题人群住房有了较大的改善；其次，挑战由于土地，劳动力成本的上升，政府对于的控制；最后，行业面临转型，包括房地产，传统的作业的方式，怎么样让这个产业化，建筑的工业化方面转型，提高我们的住宅的性价比，所以有三个方面的挑战。　　【来源：地产中国网】
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孙英辉：如何防止土地城镇化快于人口城镇化
在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”，何以地产“上行”;一线城市“地王”与三、四线城市所谓“空城”何以并存?国土资源部法律中心主任孙英辉进行了解读。
　　在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”，何以地产“上行”;一线城市“地王”与三、四线城市所谓“空城”何以并存?国土资源部法律中心主任孙英辉进行了解读。
　　防止土地城镇化快于人口城镇化
　　国家统计局数据显示，上半年我国CPI同比上涨2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平台，但上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比实际增长20.3%;其中住宅投资增长20.8%。
在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产增速进一步加快，也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动的内生动力，拉动经济增长的作用未明显改变。
　　孙英辉认为，一些媒体所谓的“空城”与“地王”并存，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。
　　上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下，重点房企住房销售回款迅速增加，“一线供给不足和三、四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷，同比增加37%;应支付土地出让价款1217亿元，平均购地成本5156元/平方米。
　　孙英辉表示，异常交易频发，高溢价与退地现象并存，表明市场微观管制手段乏力。“大家都跑，就是‘空城’;大家都追，就有‘地王’。”土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。
　　对土地投入的高依赖性开始变化
　　孙英辉表示，我国以调整结构转变发展方式的路径，在土地市场上已有所反应，供应总量保持稳中微增态势，供地结构持续调整，基础设施用地负增长，工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应，经济对土地投入的高依赖性开始变化。从上半年土地供应情况看，并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下，全国有23个省份用地总量保持增长，且多数为中西部地区，经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。
　　“十一五”期间，出让平均价格在200元/平方米左右，变化幅度在4%以内，房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。孙英辉认为，一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献，另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制，探索实行租让结合的工业用地供应制度和收益基金，同时建立强化风险防范机制，减少违法违规抵押。
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地块发布功能全面升级土地城镇化快于人口城镇化难持续 转轨思路显现
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土地城镇化快于人口城镇化的路径不可持续。决策者新思路已现
□ 本刊记者 于海荣 | 文
近期高层频频表态，透露出经济转型过程中，城镇化被寄予厚望。
国务院副总理李克强4月2日在博鳌亚洲论坛2012年年会开幕式上发出强音：继续促进中国经济社会发展，加快转型是关键；经济结构战略性调整是转方式的主攻方向，扩大内需是结构调整的首要任务，城镇化是中国内需最大的潜力所在。
寄望城镇化拉动内需，不无道理。城镇化会带来巨大的投资和消费需求，不仅交通、通信、供电、供气和供水等基础设施投资和住房投资需求增加，而且随着农民变市民，城镇人口特别是中等收入阶层人数的增加，也会提升基本生活、教育、医疗等消费需求。
根据国家统计局的数据，2011年中国城镇化率首次突破50%，达到51.27%，而2000年这一数字仅为36.2%。根据今年全国“两会”制定的发展目标，2012年末全国城镇化率预期达到52.07%，较上年提高0.8个百分点。
国务院发展研究中心研究认为，中国城镇化水平的峰值在70%-75%之间，到2020年，城镇化水平达到60%左右，到2030年会接近67%左右。今后20年，中国还将处在城镇化快速发展的阶段，城镇常住人口还要增加3亿左右。
城镇化趋势不可逆转，但这并不意味着现行的城镇化推进路径和方式已经成熟。3月底的2012中国城镇化高层国际论坛上，中央农村工作领导小组副组长陈锡文即表示，中国城镇化率的快速增长，依靠低成本的强力推进，包括土地和劳动力的低成本、基础设施和公用事业的欠账、相当一部分人员社会保障残缺不全，以及公共服务能力明显落后于城市扩张，“目前的城镇化推进的路径和方式难以持续”。
城镇化的实质应该是，将农村剩余劳动力逐步转变为有就业、有住所、有社会福利和高素质的市民，并且逐步成为中等收入者。但中国的土地城镇化明显快于人口城镇化。
如何真正实现人口城镇化、找到真正适合的推进路径，已经成为中国城镇化进程中不得不面对的问题。
关于中国城镇化模式，历来有“大城市为主”和“小城镇为主”之争。前者认为，应该多发展大城市、超大城市，认为这是世界潮流；后者认为中国应以小城镇为主。
现状是，一些大城市虽然工作机会多，但交通拥挤、房价上涨，生活成本太高；而小城镇很难达到规模经济的要求，造成能源利用效率低下，加之国际市场的变化，增加就业机会面临困难。
“十二五”规划纲要提出，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。
中央财经领导小组办公室副主任刘鹤曾表示，要把大中小城市网络化，通过基础设施一体化实现大中小城市的同城化，为大城市、中等城市、小城市合理分工，大城市提供市场，中等城市界定产业分工，小城市、小城镇增强居住功能，形成合理经济圈和生活半径，既能转移农业人口，又能避免某种城市过大过小的弊端。
“过去的城市化形成了大城市模式，存在很多问题，应该再发展一些二级城市，成为新的中心，使移民愿意去。”刘鹤称。
盘点近年来出台的九大综合配套改革试验区，重庆和成都（成渝）全国统筹城乡综合配套改革试验区、武汉城市圈和长沙、株洲、湘潭（长株潭）城市群，都不同程度地在城镇化模式上做出尝试。
不过，希望移民转向小城市居住的政策初衷要成为现实，还有漫长的距离。国务院发展研究中心去年对20多个城市7000多名农民工的调查显示，外出农民工希望在地级市以上、在大中城市定居的占到一半以上，希望在县城和小城镇定居的还不到40%，选择今后要回到农村定居的还不到10%。
国务院发展研究中心农村部副部长刘守英告诉财新记者，出现这一情况的原因是，中国城镇化布局正在跟随工业化布局，建设城市群的思路是正确的，但是，中国区域发展需要大的调整。
他称，长三角、珠三角等地区已经实现了经济集中度和人口集中度的重合，土地开发强度已经很大。未来工业化、城镇化需要往中西部布局。
金融危机以来，在资源环境恶化、劳动力短缺等多重压力下，中国经济从沿海向中西部地区的转移加速。
政策层面，国务院批准了安徽皖江城市带承接产业转移示范区规划，广东推出了产业与劳动力“双转移”战略，中西部各地也纷纷出台政策鼓励承接产业转移。
不过，财新记者在各地采访中发现，虽然有诸多鼓励政策，但是，产业转移更多的是企业根据实际情况做出的决策，要综合考虑生产成本、运输成本、产业配套等多方面因素。
比如说，同为传统劳动密集型产业，近年来选择向中西部转移的纺织服装企业明显增多，但箱包企业并不多见，因为相对于转移后节约的生产成本，增加的运输成本更高。
考虑到东西部在基础设施、产业配套等方面的差距，产业转移的进程不会快速完成。
“长三角、珠三角是从开埠以来就开始慢慢发展了。”刘守英认为，虽然近年来中西部工业化速度加快，但这不是一两年能完成的。
人口城镇化滞后
在中国城镇化过程中，一个突出特点是，城镇建成区快速增长，而集聚的人口则明显滞后。
按国际公认标准，衡量土地城镇化和人口城镇化关系的城镇用地增长弹性系数，其合理区间在1至1.12之间。
而国土资源部副部长胡存智透露，从2000年到2010年，土地城镇化速率是人口城镇化速率的1.85倍。如果再考虑人在城市，但是没有城市户籍的人口，不能充分享用城镇用地的情况，实际上土地城镇化的速度还应该更快一些。
他称，国土资源部曾做过测算，按照现在土地城镇化的速度，如果让人口城镇化的速度跟上来的话，2010年城镇化率应该达到59%。即人口城镇化率与土地相比，大概慢了10个百分点。
即便如此，常住人口口径的城镇化率也常被人为高估。国家统计局按国际惯例把一年中在城市居住六个月以上的人口都统计为城市人口，这其中就包括1亿多在城市打工的农民工。
而农民工及其家属，无论是在公共服务、社会保障还是在公民权利方面，都存在严重、明显的缺失。陈锡文曾多次表示，如果以农民工实际享受的待遇衡量，目前纳入统计的城镇居民中，“至少有四分之一的人口”没能充分享受市民待遇。
广东省政协4月6日公布的《广东劳动力转移情况调查报告》显示，目前城市主要的公共服务项目仍面向本地户籍人员，农民工与城市社区活动基本隔绝，只有17.2%的农民工认为自己是城里人。
农民工对政府在入户城镇、生存保障、保障房建设等方面满意度都较低。他们面临急需解决的生活问题依次是子女教育、条件艰苦、医疗问题等。
如何将农村居民转为享有公共服务、社会保障的城镇居民，真正实现“人的城镇化”？陈锡文认为，中国可以借鉴发展水平相似国家的做法，设计一种允许过渡的制度，对选择未来留在城市和返乡的农民工，设计不同的社会保障，同时加快推进城乡公共服务均等化，这样既给了农民工自我选择机会，也给了政府过渡的时间。
国务院发展研究中心研究员韩俊则表示，解决这一问题，政策上有三个层次，首先要建立以居住地为基本单元的人口管理和服务体制，将流动人口的服务管理纳入当地社会经济发展规划；其次，免费推进居住证制度，办理居住证的流动人口在子女就学、各种公共服务上要与当地人口享受同等待遇；第三，要分类调整户口迁移政策，逐步让符合条件的农民工在就业居住地有序落户。
今年2月，国务院办公厅公布了一年前出台的《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，明确县级城市放开户籍登记，地级市对有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）、同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员及其配偶、未婚子女、父母，放开户籍登记。
不过，韩俊认为，光放宽户口落户政策是不够的，关键还是要增强中小城市的吸引力，“第一靠就业，第二有比较好的公共服务”。
刘守英则对财新记者表示，这一政策只是在原来县一级放开的基础上，增加了地级市，不会有什么根本性的变化，“核心的还是大城市的问题”。
制度改革待举
中国目前的土地城镇化和人口城镇化分处两条不同的轨道。政府通过征地卖地获得增值收益，用于城市建设，而原住民及农民工自发的城镇化却集中在城乡结合部，基础设施建设落后。
要解决这一问题，制度改革不可避免。国家发改委副主任彭森公开表示，积极稳妥推进城镇化，最核心、最紧要的是要着力完善城乡平等的要素交换关系，通过制度设计，恢复农村生产要素和资源参与市场平等交换的权利。其中，最重要的是推进征地制度的改革。
广东省政协前述报告认为，由于农村土地有偿流转机制不活，缺乏具体的操作规范，降低了土地流转的速度及数量，加上当前农村社会保障体制不健全，土地逐渐成为农村劳动力的失业保障和养老保险屏障。
去年12月27日，国务院总理温家宝在中央农村工作会议上指出，要加快制订征地制度改革方案，“明年一定要出台相应法规”。他表示，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。
刘守英认为，现有的征地制度虽然简单快捷，但也带来很多后遗症，原住民并未获得土地增值收益。合理推进城镇化，必须对征地制度和土地增值收益分配做大的调整，理论上和政策上都要有所突破，需要明确农民工、原住民、政府如何获得、政府如何使用这部分收益，“而这中间会存在激烈的争论”。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，征地制度改革的理想模式，是赋予农民完全的土地财产权。首先，要构建城乡统一的土地市场，允许农民在国家规划引导下，自主地参与工业化、城市化进程；其次，对必须征为国有的土地，赋予农民谈判权，参照市场价协商补偿标准和补偿方式。
他认为，由于利益关系调整比较大，改革不一定能一步到位。但方向应该明确下来，不能含含糊糊。改革方案，应有一定弹性，鼓励地方继续探索，避免“一刀切”的弊病。
对于政府经营土地获利，黄小虎认为，问题的主要根源在于，政府成了市场主体，以管理手段实现经营目的，“这个问题不解决，单纯改革征地制度，很难改得彻底，而且落实起来也会阻力重重”。
他表示，改革政府经营土地制度，涉及干部制度、财税制度等更深层次的问题，难度更大。可以考虑分步实施，第一步应是把经营土地的职能从土地管理部门分解出去，管理部门只负对城乡土地按统一规则实行管理的责任，经营土地的职能则交由另外的部门承担。
“改变现行办法，可以对城市建设过分依赖卖地收入形成倒逼机制，促进财税、投资等方面深化改革，形成健康、可持续的发展模式。”黄小虎称。
而刘守英则认为，未来城市建设中，仍然需要靠土地增值收益来解决资金问题，同时政府也会逐步调整，对民间投资的开放会有一些进展。
本刊记者王长勇、常红晓、霍侃对此文亦有贡献
原标题：土地城镇化快于人口城镇化难持续 转轨思路显现
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国土部副部长:土地城镇化快于人口城镇化
　　新华网北京12月30日电(记者 陶叶)30日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，请国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元和国家统计局副局长张为民等介绍第二次全国土地调查主要数据成果。
　　记者: 在二次调查中发现建设用地增加比较快，另外粗放利用的情况比较严重。请问国土部的领导，下一步如何实施最严格的节约用地制度？谢谢。
　　王世元: 这个问题也是二调数据重点分析时的一个很重要的方面。确实，从二调的结果反映，建设用地增加得比较快，但从总体上看，建设用地增加与经济社会发展的要求总体上是相适应的。十多年来，通过适度投放增量，每年大体上在七八百万亩建设用地总量；着力盘活存量，存量利用情况也基本上在二百万亩左右，这两个互动，支撑了工业化、城镇化和农业现代化的发展。现在反映出来土地利用粗放问题，也是阶段性的一个很明显的特征，城镇用地增加较快，村庄用地不降反增，13年来增加了1837万亩。按道理说，村庄用地随着农村人口的转移，应该是降下来了。但是有很多其他因素，比如空心村的问题、能不能走得开的问题，所以许多地方普遍存在建设用地格局结构失衡，大的区域有一个土地城镇化是不是快于人口城镇化的问题。在一个区域内来看，在土地供应上，建设用地和生态用地比重，还有一个是工业用地和生活用地的比重在结构上也都存在着一些问题。所以，今后要继续走资源节约之路，继续坚持最严格的节约用地制度。
　　按照中央提出的严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度的总要求，我们正在研究加强节约集约利用土地的顶层设计，矿产资源利用也一并研究。行动计划正在研究。要细化各项用地的标准和考核标准、监督标准，力争在今后五到十年，在重点保障四化同步发展对增量用地需求的同时，进一步加大盘活存量用地的力度，重点解决好城镇低效用地和农村空闲用地的盘活，逐步降低经济社会发展对增量用地的依赖，着重优化空间结构，完善发展模式，转变利用方式，控制开发强度，以促进经济转型发展。比如说我们现在考虑，今后对开发强度已经超过20%，达到30%、40%的地方，在用地上就要考虑以盘活存量为主，在土地规划、土地计划上就要体现出来。
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