城市居民原在农村的宅基地上的房产拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回
发布时间： 10:24:52
&&&&& 黄某一家原是农村居民，在农村拥有一处宅基地，后来黄某举家进了城，成了城里人，村里的房子就空了出来。现如今，村里要拆迁了，黄某一家却发现了问题，拆迁安置补偿人竟然另有其人。
为了此事，今年7月，家住海宁的黄某一家将市国土资源局告上法院，提出确认国土局作出的行政处罚行为违法等诉讼请求。
&&&&&& 黄某一家起诉称，他们是某村的宅基地使用权人，同时是该幅土地范围内相应房屋所有权人。1990年以后，房子空了出来。今年听说自己的房屋已经被拆迁了，但拆迁安置补偿人是本案的第三人张某。据了解，海宁市国土局曾在日对张某作出行政处罚，没收张某在涉案宅基地上所建的76.8平方米平房。而后，国土局又向张某收取非法占地建房没收做价款7600余元代替行政处罚，并将房屋发还给张某。
&&&&& 黄某一家认为，76.8平方米房屋中，他们依法享有62.1平方米宅基地使用权，以及50.2平方米房屋所有权。国土局对张某作出的行政处罚行为，缺乏事实和法律依据，同时，以罚没款形式将房屋没收后又发还给第三人的行为也是违法的。希望被告国土局将其没收的其中50.2平方米房屋返还给他们，并恢复没收时的原状，如果不能，则赔偿相应安置房一套或支付相应赔偿金。
&&&&& 庭审中，国土局答辩称，张某非法占地，违建房屋事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。“原告的实质要求是赔偿相应安置房或给付相应赔偿金，但是原告此前的老房子并不是我方拆除的。而且我方也没有确认该房屋所涉土地使用权归张某所有，之后该房屋拆迁安置产生的权益是否属于原告或者第三人，不属于我方的职权范畴。”
&&&&& 张某也到庭参加了诉讼。张某说，1993年的时候，他开始租住老黄家的房子，1997年刮大风的时候，房子就被吹倒了。“1999年，在没有拿到审批手续的情况下，我在黄家原来的宅基地上重新造了房子，后来就被处罚了。处罚后，我没找到老黄他们，也就没说过房子被罚款的事情。”
最终，经过法官的释法析理，黄某一家主动向法院申请了撤诉。
法官提醒：
&&&&& 宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员，依法在集体所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利。而依据法律规定，宅基地使用权只能由本集体经济组织的成员享有，村民只能有一处宅基地。我国在土地与房屋的关系上，坚持“房随地走”、“地随房走”，房屋与宅基地是不可以分离的。
&&&&& 本案中，原告方原本依法享有的宅基地上的房屋已经灭失，而原告方早在90年代后已经脱离原集体经济组织，是城镇居民。根据相关规定，非农业户口居民原在农村的宅基地上的房产拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。因此，本案相应的土地使用权已由村集体经济组织收回。
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农村宅基地楼房可以买卖吗
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官方是明令不让买卖的，但是实际上有很多的地方都在变相交易。
建议：只要你们那儿买卖的人多，那就没有问题。
政府从来都会考虑大多数人的感受的。
前几年广州的小产权法不是要取缔的吗？后来有出了一个政策，要在XX年XX月之前从新办理登记，去登记了一下，交给政府一部分钱，合法了，当时多少人后悔啊。哈哈！
不知道下面这条知识能否帮助到您
济南征迁安置补偿拟挂钩宅基地面积 没证房最高补260㎡
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农村老房子危房改造
农村老房子危房改造
导读：　农村老房子危房改造(共4篇)农村危房改造农户房屋安全等级鉴定书附件2农村危房改造农户房屋安全等级鉴定书市县名称：
鉴定编号：
日在不均匀沉降或失稳情况。3、房屋整体倾斜是指单面墙体或整栋房屋是否有倾斜情况。4、上部承重结构是指梁、柱是否开裂，...
《农村危房改造农户房屋安全等级鉴定书》农村老房子危房改造 第一篇
农村危房改造农户房屋安全等级鉴定书
市县名称：
鉴定编号：
在不均匀沉降或失稳情况。3、房屋整体倾斜是指单面墙体或整栋房屋是否有倾斜情况。4、上部承重结构是指梁、柱是否开裂，支座破损、滑移情况；楼、屋盖开裂情况，与墙、梁搭接处是否脱离或移位。5、固护结构是指受力的围护结构是否有裂缝或歪闪。
农村危房改造农户申请审批表
县（市、区）
注：1、接受国家财政补助的农户都要填写此表；2、请在有序号栏的空格处打“√”填写
附件4【农村老房子危房改造】
农村危房改造每月进度统计表
填报单位：
填报日期：
2、“竣工”：指房屋封顶能入住。3、此表每月30日前报到省住房和城乡建设厅村镇建设处（联系人：xxx
联系电话：xxxxxx）。
联系电话：
全国扩大农村危房改造试点档案信息表【农村老房子危房改造】
改造前照片
改造中照片
改造后照片
注：此表与“全国扩大农村危房改造试点农户档案管理信息系统”对应。
农村危房改造检查验收表
省、市（县）财政补助及社会赞助，不含农户贷款；4、验收意见：写“完成”或存在的主要问题；5、本表可供市（县）及省级检查验收用。《农村房屋改建申请书》农村老房子危房改造 第二篇
危房改造补助资金申审批程序如下：
第一步：个人自愿提出申请。符合农村危房改造条件的家庭，由户主自愿向所在村委会提出书面申请，申请书的内容须包括住址、家庭人口、现有房屋面积和结构、危房现状及造成危房的原因（注：人为造成的原因不享受补助），家庭困难程度（属民政低保残疾五保家庭须写明）。拟建住房的面积、结构（注：原则上，家庭人口少于三人的不超40平米，三人以上的不超60平米，房屋图纸须按此要求设计）。（范文格式见附件1，只可模仿，不允许照搬照套）。
递交申请的同时，须提供：（1）户口本及户主身份证复印件，并带原件核实。属民政低保、残疾、五保户的，须提供残疾证、农村五保供养证、低保金领取证的复印件，并带原件核实；（2）和改造前的危房照片一张。（3）房屋设计方案，包括平面图、立面图及门窗表等，须在图上标注尺寸和面积（见附图）。
自然村屯一级危房超过10户以上的原则上统一规划，集中连片建设，以自然村屯的名义提出申请。
第二步：集体评议。村委会接到农户的申请后，召开村民会议或村民代表会议进行民主评议，议定是否属补助对象，并予以公示15天（见附件2）；经评议认为符合补助对象条件，且公示无异议的，填写《广西农村危房改造户审批表》（附件3）或《广西农村危房改造集中建房项目审批表》（附件4），凡属新建房屋的，还要签订房
屋改造及建新拆旧协议，一并上报镇政府。对经评议或公示存在异议、经复核不符合补助对象条件的，要及时向申请人说明理由。
第二步：入户审核。镇政府接到村委会提交的农户申报材料后，组织人员进行入户审核。经审核符合条件的，由镇政府签署意见报县农村危房改造工作领导小组。不符合条件的，镇政府将材料退回所在村委会，并说明原因。镇政府审核结果要在村务公开栏进行公示。
第四步：审批和公示。县农村危房改造工作领导小组接到镇上报的材料后，进行实地复核。对符合补助对象条件的，予以审批，核定补助方式及标准。对不符合补助对象条件的，将材料退回所在乡镇，不予审批，并说明原因。审批结果要在村委会和村小组进行张榜公示。公示内容包括：户主姓名、家庭人口、家庭收入情况、家庭住房情况。
第五步：竣工验收。住房竣工后，由县建设部门会同发改委、财政、民政、扶贫等相关部门对改造后的住房进行全面检查验收。
XX村民委员会：
XX镇人民政府：
我系XX镇XX村XX组村民，全家(几）人，现有泥砖房X间，约XX平方米，其中一间厨房，一间房间。自建房至今，已有X年，加上年久失修及连续几年遭遇风雨灾害。自(年份）年起，房屋出现了许多裂缝，房顶上的瓦片经常出现漏水现象。目前房屋已经摇摇欲坠，险象环生，危及全家生命安全。我全家X人属低保户，由于经济困难，暂时无法重新建房；现欣闻政府的有关惠民政策，及保护人民群众的生命财产安全；恳请村委及镇政府及时核查危房险情，帮助向上级申请给予危房改造救助资金为盼。特此申请。
申请人：XXX
X年X月X日《由农村住房的历史发展谈住房建设和危房改造的必要性》农村老房子危房改造 第三篇
历史的见证
发展的必然
----开展农村住房建设的必然性
摘要：本文旨在通过对章丘市农村居民住房的历史发展和现行农村住房存在的问题的展现，来分析一下现在正在进行的农村住房建设的必然性，农村住房建设的开展是符合历史和经济发展规律的。用历史的发展规律来驳斥现阶段对农村住房建设出现的质疑之声。
近年来随着农民收入不断提高，农村家庭在住房建设方面投资加大，住房质量也有所改善，但是与城市居民相比，农民的住房水平仍然存在很大差距，居住环境急需改善。改善农民目前的住房条件依然是我国十二五期间改善民生的重要内容，也是农村社会保障体系建设的必要内容。政府从农村住房制度入手，开展农村住房建设，对农村建房进行规范和引导，并对农村建房进行扶助，解决了千百年来农民最本质的需求，从根本解决了当前农村居住方式变迁中存在的主要问题，体现了以人为本的宗旨。然而近期在报纸和网络上出现了对农村住房建设的质疑，认为农民是“被”上楼，甚至有人提出了农村住房建设是领导意志、政绩工程。本文
旨在通过对章丘市农村居民住房的历史发展和现行农村住房存在的问题的展现，来分析一下现在正在进行的农村住房建设的必然性。
一、农村居民住房的历史发展和现状
新中国成立以后，随着时代的发展，同时农民收入不断变化，以章丘市农村为基础的农房调查显示，农村住房发生了三次大的变化。
一是20世纪70年代以前，随着农村形势的开始好转，改善居住条件被村民提到了议事日程，有不少农户开始了翻建新居。但总的来看，直至1978年底十一届三中全会召开之前，农村居住形式变化不大。其屋居住形式大致以草房和土坯房为主。这时的农民主要以满足自己的居住为目的，没有其他的更高的要求。
二是20世纪80年代十一届三中全会以后，随着农村家庭承包责任制的推行、商品经济的迅速发展、农民生活水平的普遍提高，农民居住形式也发生了巨大的变化，此时的农民在满足温饱以后开始对生活有了更高的追求，对住房有了更高的要求，不仅仅满足吃饱，开始倾其所有翻盖新房。这时的主要居住形式出现了突破性革命，墙体混砖到顶，顶部水泥预制板取代了茅草顶，房前檐设有走廊，用钢筋水泥预制板的立柱支撑。有不少人家还用各种颜色瓷片镶贴门窗，【农村老房子危房改造】
形成华美的外观。这一切虽然给房屋增添了温馨亲切的气氛，但同时也加重了农民自己的负担。
三是20世纪90年代末和21世纪初，随着改革开放的更加深入农名的收入大幅增加，生活开始向城镇标准靠拢，建造钢筋混凝土结构楼房并进行装修。近些年来这种钢筋水泥结构楼房逐渐取代砖木结构平房的变迁过程，不仅意味着农村居住条件的改善和居住空间的扩大，同时也意味着屋内的空间布臵更趋向合理化和专门化，大有向城市现代化公寓或别墅发展的趋向。更有经济收入较好的农民在市郊和市区购房，有部分农民已在城镇购房定居。
二、当前农村居住方式变迁中存在的主要问题
改革开放30年以来农村居住方式的巨大变迁，是农村经济实力的综合反映，同时它也从一个侧面折射出了农民改善居住条件的理想追求和农村现代化的发展进程。但是，在农村居住方式的变迁中，还存在着以下主要问题：
1、农村居民住房条件不均衡。这种不均衡状态同时表现在区域之间和区域内部。一方面一些地理地条件优越经济条件较好的地区农村居民经过三次建房热潮，已经进入了现代化阶段，住房条件得到极大改善，部分农民的居住条件甚至已经大大超过了城镇居民的居住条件。而另一方面边远山区部分农民还只能居住在茅草搭建、土砖垒砌的小屋里，居
住面积狭窄，房屋质量极差，几乎没有配套设施，而且还有部分农民居住在濒临倒塌的危房中，随时面临着生命的威胁。而即使同一区域内部也存在着明显的两极分化现象，部分农民居住条件已经得到了很大改善，而还有部分农民居住条件很差。
2、耕地资源浪费。农村住房与城市住房有很大差异。农村居民习惯散居，而且农村住房主要包括农村居民的生活用房和生产用房。调查显示，一般这样的农户住房占地面积都有300多平方米，有些达到500—600平方米，个别甚至超过1000平方米，严重占用了耕地。而且农村住房的宅基地审批制度不严格，造成大量的超面积建造住房。管理缺乏法律依据，乱建房屋导致土地资源浪费严重，一户多宅，抢占之风严重，空心村现象突出，造成了土地资源的浪费。
3、农村居民散居的习惯加大了基础设施建设的成本和困难。农村住房由于是农民自己建造，缺乏统一的规划，造成了建房凌乱的局面。有的农民为了交通方便把住房建造在马路两边，形成了“马路村”；有的农民根据自己的喜好在村落的各处随意建房，形成了“芝麻村”。建房不集中不仅造成了村容散乱，还给农村基础设施建设带来了难度。一方面由于距离因素导致投资成本增大，另一方面由于每家每户的自留地和承包地因产权关系不清难以归并，很难通过村民协商一致来建设道路、饮用水工程、沼气池等基础设施。
4、住房技术含量低，导致住房质量低，房屋寿命短。农村住房以家庭自筹资金为主，以家庭自建的方式建房，还停留在农民自己能够理解和掌握的建房知识水平上，没有专业的建设队伍，这就决定了农村住房质量不可能达到新农村建设的标准。我们不能期望发展农村经济、提高农民收入能够自然解决农民的住房问题，因为提高住房质量，说到底不是农民自己能够解决的问题。收入低、资金短缺是制约农村住房建设的主要因素，而农村住房建设过于潦草，住房更新周期短，造成了极大的浪费。据统计，农村房屋寿命一般为25年，有些农房仅为10年。
三、实施农村住房建设的必然性
农民的住房需求是与生俱有的，但是由于农民自身经济条件等多方面的因素限制，以上农民住房存在的问题还一直悬而未决。如果按照那些质疑者的逻辑我们就只能任其发展，有钱的你就可以买楼房或占用土地建别墅，没钱的农民还是住你的茅草房什么时候有钱在考虑改善住房问题。难道这就符合老百姓的意愿了吗？难道这就是和谐发展？
我们现行的农村住房建设使农村居民住上了生产生活必需的、配套设施齐备的、有质量保证的住房，解决了现实存在的问题。由此可见农村住房建设是农村住房的历史发展进程必要的环节，是经得起历史的考验的，是符合历史发展
《农村危房改造申请书》农村老房子危房改造 第四篇
篇一:农村危房改造申请书民联村民委员会:我是xx县xx镇xx村三组村民xx。我家住房是于xx年购买近xx平方米的土木质结构瓦房，乞今已有100余年的历史。目前全家5口人全部挤着居住在近xx平方米的土木房。由于建造时期历史悠久，房屋质量欠佳，年长月久房屋损坏更加严重，现在房子即将倒塌。农村危房改造申请书。土木质墙体本身经历风雨，也已百孔千疮，岌岌可危不敢住人，现儿女长大成人。而儿子还在北京邮电读研。回来只好寄宿舍在亲烕家中。由于儿女读书。经济困难，暂时无法重新建房。现欣闻政府的有关惠民政策，及保护人民群众的生命财产安全，恳请村委及镇政府及时核查危房险情，帮助向上级申请给予危房改造救助&资金&为盼。特此申请篇二:危房改造申请书xx村民委员会:我系xx乡xx村xx屯农民，全家(几)人，现有泥砖房x间，约xx平方米，fǔ 部门及有关领导时刻关心我们老百姓的生活和人生安全，但我家的危房状况已迫在眉睫，刻不容缓。我一个人在外面打工为了负担家里7个入的生活，家里经济十分困难，现在房子倒塌就是借钱也要把房子建起，为保障政府有关农村危房改造的惠民政策的公正实施，真正做到惠民，恳请有关部门核查情况，以便及时给予危房的经济救助和建房批地为盼。老房靠山太近我想靠近老房子往前面从建。我深信上级主管部门会正视我家的危房改造问题，会给我们一个满意的答复。在改革开放30年的今天，在共产党正确领导下，中国人民都过上了温饱，幸福的生活，尊敬的政府领导；我是中国合法；守法的公民；我也应该去感受改革开放所带来的温暖，恳请政府领导关注一下我这贫苦诚实的农民生活吧；农民的生命也是命啊再次代表我全家恳请政府抽出一点宝贵时间，看一下我一家人那恶劣的居住环境吧。申请人；xxx20xx年x月xx号
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农场宅基地房屋买卖，遇拆迁如何补偿？
[案情介绍]
上海市崇明县长兴镇圆东村1组XXX号(以下简称“涉案房屋”)原为袁某某的岳父张某某所有，日张某某将该房转让给袁某某，日上海市宝山区长兴乡房地产管理所对此予以了批准。涉案房屋农村宅基地使用证登记在袁某某名下，袁某某的户籍地为上海市崇明县长兴镇圆东村XXX号，涉案房屋的门牌号上海市崇明县长兴镇圆东村1组63号，登记地号为长兴乡圆东村XXX丘(XXX)。
　　日，袁某某、王某某双方签订了《协议书》1份，协议约定，袁某某将其所有的长兴乡圆东村一组87丘153，用地面积265平方米，旧小屋三间，建筑面积94平方米，灶房一间18平方米及宅后柴房35.34平方米，南自留地、西自留地、北自留地，桔树36棵，黄杨树2棵，预制板45块，所有红砖，周围小河转让给王某某。资产转让费为人民币(以下币种均未人民币)21,000元，签约后袁某某将该住宅使用证交王某某，作为资产转移的凭证，王某某将购置款21,000元交袁某某，即日起上述房屋，树木的产权，自留地的使用权归王某某所有。将来王某某使用的宅基地如国家进行征地动迁，国家补贴的款项由王某某所得，与袁某某无关，袁某某须协助办理一切手续。双方还约定了违约金20,000元。
之后，袁某某按约交付了宅基地使用证，王某某通过袁某某的岳父张某某向袁某某转交了购房款21,000元。王某某购买涉案房屋后即对房屋进行了加层，在原来三间平房的基础上形成了“三下二上”的房屋格局，但该加层并未得到主管部门的批准。
2002年9月起王某某在涉案房屋中居住至今。
&&&现涉案房屋已被列入拆迁范围，袁某某法院审理过程中，于日与拆迁人上海长兴海洋装备产业基地开发有限公司签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，袁某某得建筑面积约为120.32平方米的安置期房，并得签约奖励费20,000元、签约当天车旅费100元、速迁奖励费22,860.80元、临时安置补助费25,989.12元、搬家补助费2,406.40元、家用设施移装费2,610元、房屋评估建安重置价及土地使用权货币补偿款214,530.56元、棚舍和其他附属物补偿款352,187.80元，合计补偿款总额640,684.68元，扣除安置房预付款280,947元，余款359,737.48元。
　　在审理过程中，经袁某某申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对涉案房屋周围的种植物进行评估，评估结论为：“委托鉴定资产鉴定基准日拍卖底价为人民币107,300元(不含税费及种植人工、运输费)”。对该评估报告,袁某某、王某某均无异议。
&&&&另外，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对涉案房屋(包括附属房屋)设施、装修进行评估；对预制板、砖块等进行估价，评估结论为：“1、我司采用重置成本法(对应的时间点为2012年5月)计算了本工程的造价，造价为371,382元，即2012年5月在上海市长兴镇重新建造此工程需要的造价。2、此房屋的主体结构建造于1992年，至今已经使用了20年，按照50年使用年限(残值率5%)进行折旧，此房屋的残值为230,257元。3、具体法院采用重置成本造价371,382元，还是采用折旧后的造价230,257元，请法院裁定。”对该评估报告袁某某没有异议，王某某不予认可。
　　　一审法院认为，王某某不是崇明县长兴镇圆东村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。据此作出判决：一、袁某某与王某某于日签订的房屋转让协议无效，王某某于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市崇明县长兴镇圆东村1组63号[登记地号为长兴乡圆东村87丘(15)]房屋腾退交还给袁某某并返还房屋的其它附属设施及周边种植物；二、袁某某于判决生效之日起三十日内归还王某某购房款21,000元；三、袁某某于判决生效之日起三十日内支付王某某拆迁补偿款465,000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，评估费6,500元，合计诉讼费6,825元，由袁某某负担4,325元，王某某负担2,500元。
　　上诉人王某某不服原审判决，提起上诉称：虽然涉案房屋的转让行为发生在土地性质转化之前，但袁某某提起诉讼时，集体土地已经转化为国有土地，事实上农村房屋已经转化为城镇房屋，国家有关禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，已失去适用对象和意义。
王某某除涉案房屋外，名下无其他房产。王某某买下涉案房屋是用来居住的，并花费20余万元进行修缮。现袁某某只同意按重置价对王某某进行补偿，而剥夺了王某某的安置房面积购买权。王某某要求对涉案房屋按市场价进行评估，但袁某某和原审法院都不予同意。而王某某仅凭区区几十万元在当地根本买不到合适的住房。
综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回袁某某的诉讼请求，确认王某某和袁某某签订的房屋转让协议有效。
&& 二审法院认为原审法院认定的事实无误，但原审法院确定的分配方案未考虑到袁某某已取得动迁安置期房的增值因素，有所不当，予以相应调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：。
　　一、维持崇明县人民法院(2011)崇民一(民)初字第2027号民事判决第一、二项；
　　二、撤销崇明县人民法院(2011)崇民一(民)初字第2027号民事判决第三项；
　　三、袁某某应于本判决生效之日起三十日内，支付王某某拆迁补偿款650,000元。
[案件评析]
本案主要存在以下几个法律问题:
&& 1、袁某某与王某某之间的宅基地房屋买卖是否有效？
我们认为，袁某某、王某某之间签订的《协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。
王某某不是崇明县长兴镇圆东村集体经济组织成员，为城镇户口，不能取得涉案房屋宅基地使用权，故双方之间的房屋买卖协议无效。不能以之后系争房产的土地性质从集体土地转化为国有土地而否认合同无效的事实。
&& 2、对于今后的动迁利益分配的约定是否有效？
&& 袁某某、王某某之间签订的《协议书》中约定：王某某使用的宅基地如国家进行征地动迁，国家补贴的款项由王某某所得，与袁某某无关，袁某某须协助办理一切手续，双方还约定了违约金20,000元。
鉴于王某某与袁某某之间所签署的《协议书》中对于农村宅基地的买卖违反国家法律的相关规定，因此房屋的动迁安置主体应为袁某某，而非王某某。因此，动迁补贴由王某某所得的约定不能依法得到支持。
&& 3、对王某某如何补偿呢？
对于合同无效袁某某和王某某本身都具有一定的过错，考虑到王某某已实际居住使用涉案房屋多年，涉案房屋也已纳入拆迁范围，故在扣除王某某的购房款后，考虑王某某重新购房的合理支出，保障王某某的居住利益，以及袁某某获得房屋安置的增值因素，由法院对涉案房屋的拆迁利益予以酌情分配。
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