土地储供计划 土地储备的资金来源及其特点 　　-筑龙博客
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土地储供计划 土地储备的资金来源及其特点 　　
????????&&&&1、财政拨款　　&&&&财政拨款筹资是指政府为支持城市土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。土地储备机制的功能是通过对城市土地资产的优化配置，达到社会经济全面持续发展的目的。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征购和土地整理量大，必须依靠政府的财政拨款作为启动资金，才能保证土地储供计划的正常运作。&&&&财政拨款筹资有以下特点：&&&&①无偿性。土地储备是政府行为，政府通过无偿拨款支持土地储备中心实施土地征购与储备的任务，并以此作为拥有对土地储备中心经营土地收益的支配权的基础。&&&&②不确定性。政府对土地储备中心的拨款受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，政府对土地储备中心的拨款多少受诸多因素的影响，最后拨给土地储备中心的款额没有连续性。&&&&③数量有限性。城市政府财力有限，分配给土地储备中心的财政拨款数量有限，加之土地价值大和交易周期长等特点，政府财政拨款很难满足土地储备需要。&&&&④拨款时间和交易时间的错位性。政府拨款一般是前一年度的年底做计划，然后拨款，但拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致，这个不一致不利于土地征购和储备目标的实现。&&&&⑤无风险性。因为既不用归还本金，又不用承担利息，所以财政拨款没有任何财务风险。　　&&&&财政拨款适用于城市土地储备制度建立初期，作为土地储供计划的启动资金十分重要。另外，在国家或者地区经济形势发生变化，从其他融资渠道难以筹集资金时，政府进行财政拨款，以保证城市的正常运转也显得非常必要。&　　&&&&2、贷款筹资　　&&&&贷款筹资是土地储备中心(或者土地基金管理机构)向银行等金融机构(包括银行金融机构和非银行金融机构)通过贷款方式融通资金，其中银行贷款筹资是最主要的贷款筹资。目前，全国各地土地储备中心的资金来源主要是银行贷款，比如，上海市土地发展中心的资金来源有60%以上来源于银行贷款。&&&&银行贷款筹资的特点是：&&&&①可以获得方便的结算服务。土地储备中心利用银行贷款筹资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。&&&&②申请过程比较复杂。银行贷款筹资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要土地储备中心有详尽的可行性研究报告及财务报表。&&&&③贷款方式灵活。银行种类多，分布广泛，而且贷款类型、期限多种多样，一股利用银行贷款筹资相对比较方便、灵活。&&&&④成本比较高。银行有较好的信用，但作为企业的银行，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。由于土地储备周期比较长、土地资产价值高，因此，不仅贷款额巨大，而且贷款期限比较长，利息负担相当重。⑤风险高。由于城市土地市场具有一定的波动性，地价随市场的波动而变化，城市土地储备制度的运作也受市场波动的影响，有可能难以按时偿还银行贷款，由此引发财务危机。&　　&&&&3、土地预出让　　&&&&所谓土地预出让，是指土地储备中心在土地征购或者整理过程中，由于资金不足，通过招标等方式，确定土地整理成熟后的受让方，由受让方预先支付土地征购费用。土地储备中心利用预出让所得的资金，支付土地征购费用、完成出让前的前期整理工作。&&&&土地预出让在土地储备建立初期比较适用，但进行预出让土地必须具备以下条件：&&&&①对预出让地块的用途、规划条件、建设要求等必须清楚完善，地块又是非公共设施用地;&&&&②对预期价格能较好地把握;&&&&③预出让的地块及地上建筑物有较好市场需求前景;&&&&④有较多的受让方。　　&&&&在进行土地预出让后，整理成熟的土地就要按合同约定交给受让方，这就不能通过招标、拍卖等方式出让土地。这有两个不利的地方：一是如果土地价格上涨，土地储备中心就失去了涨价的机会;二是不利于以招标、拍卖方式出让土地，容易产生“暗箱操作”。&　　&&&&4、土地置换　　&&&&土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换土地使用者所使用土地的行为。&&&&土地置换的特点是：&&&&①节省流动资金。因为土地置换是以地换地，不需要向土地使用者支付土地使用权征购费用，可以节省大量土地收购资金。&&&&②过程复杂。土地置换必然要和土地使用者进行全面而详细的谈判，涉及土地评估、项目评价、置换动员、合同谈判与签订等过程。&&&&③财务风险小。土地置换不需巨额收购资金，因而没有利息等财务费用，也不会出现资金周转困难问题，所以财务风险相对比较小。&&&&土地置换对土地储备中心来说，是一种比较好的土地收购方式。但是进行土地置换必须得满足以下条件：&&&&①土地储备中心手中有合适的土地可供置换;&&&&②土地使用者愿意进行土地置换;&&&&③可供置换的储备地块规划已经完成;&&&&&&&&④土地置换不适用于土地征用。　　&&&&5、合作进行土地征购和整理　　&&&&为了避免预出让的不足，土地储备中心可以和某一经济实体达成这样一种合作，即土地储备中心以土地作为合作条件，而该经济实体以资金作为合作条件;土地储备中心利用该实体的合作资金征购土地并进行出让前的前期开发，而后将净地招标或拍卖。该合作经济实体不一定是中标者。这样既可融得资金，又可避免预出让的不足。　　&&&&另外，土地储备中心也可和土地整理公司合作进行土地整理，借助土地整理公司的资金、人员、设备和管理经验，完成已让购土地的整理工作。这样可以节约土地整理成本。但要通过合作开发筹集资金，开发地块必须具有较短的开发周期，而且土地规划用途明确，开发后的地块易出让。同时，对土地市场的预测要准确。　　&&&&储备中心和合作实体实行利益共享、风险共担。在合作征购、整理的土地出让后，出让金首先支付征购、整理和储备过程中的成本。如果亏损，双方根据合作协议共同承担亏损，如果有赢余，纯利润由双方按照事先合同约定共同分享。&　　&&&&&&&&6、土地证券化　　&&&&所谓土地证券化，就是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程。土地证券化属于一种金融创新，它的根本目的是为了融资，即创造一种信用高、流动性强、对许多类型投资者都具有吸引力的证券。　　&&&&土地证券化的特点是融资额巨大、风险比较小，但是审批过程严格、操作过程复杂而且涉及有关金融部门。土地证券化的具体内容和方案已有专门论述。　　　????????
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})(jQuery);桂阳县2014年度土地储备计划编制说明
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索 引 号： 363/
责任部门：县国土资源局
公开范围： 面向社会
信息类别： 综合政务
发文日期：
公开方式：
时 效 性： 不详-不详
信息来源：县国土资源局
访 问 量：
桂阳县2014年度土地储备计划编制说明
桂阳县2014年度土地储备计划
编 制 说 明
桂阳县人民政府
桂阳县国土资源局
长沙万源土地规划咨询有限公司
二O一四年三月
一、计划编制背景与依据
（一）计划编制背景
（二）计划编制依据
二、桂阳县既往年度土地储备计划执行情况分析与评价
（一）桂阳县土地储备机构基本情况
（二）桂阳县既往年度土地储备计划执行情况
（三）桂阳县土地储备既往年度工作经验总结
（四）桂阳县计划年度土地储备计划编制建议
三、编制计划流程
（一）准备部署阶段
（二）资料收集阶段
（三）草案拟定阶段
（四）征求意见和修改完善阶段
（五）计划审查备案阶段
四、计划基础数据
五、储备土地供需调查分析
（一）计划年度土地储备需求量预测
（二）2014年度储备土地潜力分析
（三）2014年度土地储备规模审核与分析
六、储备计划目标确定与分解
（一）既往年度储备土地库存地块
（二）2014年度拟入库储备土地规模
（三）计划年度储备土地前期开发规模
（四）确定计划年度储备土地管护与临时利用
（五）确定计划年度储备土地供应规模
（六）计划年度储备土地融资计划
（七）确定计划年度末库存储备土地规模
七、土地储备投资与效益
（一）计划年度资金需求量测算
（二）计划年度土地储备资金筹措
（三）计划年度资金筹措的来源和方式
（四）计划年度可融资规模
（五） 计划年度土地储备经济评价
八、与相关规划、计划的衔接
九、征求意见情况
十、成果应用建议
一、计划编制背景与依据
（一）计划编制背景
& 1、国家对土地市场调控和管理的需要
& 土地储备是调控土地市场，实施土地利用总体规划、城市总体规划，促进土地节约集约利用的重要手段，是大多数城市政府培育和规范土地市场、进行城市土地经营与管理不可或缺的工作措施，也是政府调控土地市场的源头。另一方面，土地储备涉及资金量巨大，收储和供地价格亦具有不确定性，土地储备本身的经营、财务和社会风险也不可忽视，应受到严格的调控和监管。
国土资源部发布的《土地储备管理办法》提出“合理确定储备土地规模”，“土地储备实行计划管理”，并对土地储备计划编制内容、审批程序等提出了指导性意见。但是，近年来火爆的房地产市场让许多地方政府忽视了土地储备调控市场、保障土地资源合理利用的初衷，使得土地储备实施过程中出现了规模不受约束、融资失范、地方债务扩张迅速等诸多问题。2012年11月，国土资源部等四部委下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》，强调“严格控制土地储备总规模和融资规模”，“年度土地储备计划是制定年度土地储备资金收支预算、确定年度土地储备融资规模的主要依据”。由此可见，随着土地政策参与宏观调控的不断深入，手段逐步完善,土地储备计划管理已成为各级政府调控土地市场乃至宏观经济的重要抓手。
& 2、土地储备计划编制技术方法体系开始形成
& 1996年，上海成立了我国第一家土地收购储备机构――上海市土地发展中心，紧接着杭州市于1997年8月成立了杭州市土地储备中心。1999年，杭州市土地储备制度建设的成果和经验在全国集约用地市场研讨班上推出，随后，南通、青岛、武汉等地纷纷成立土地储备机构。日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》的通知，全国各地相继出台有关政策，有效地推动了土地收购储备机构的建立与发展。日由国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，在建立土地储备制度的目的、机构性质等方面作了原则性规定。
从各地的实践情况来看，土地储备计划编制深浅不一，进而对土地储备工作的指导作用也存在很大差异。实践中，全国不少地区均对土地储备提出了计划管理的思路，并对计划编制、实施管理和制度建设进行了有效的探索。2013年湖南省国土资源厅下发了《关于印发&湖南省年度土地储备计划编制归法实施细则（实行）&的通知》（湘国土资办发[号），该细则对土地储备计划编制涉及的相关概念、编制任务、编制原则、编制依据、编制程序和相关要求做了详细的介绍，初步形成了土地储备计划编制技术方法体系。
（二）计划编制依据
1、法律、法规和规章
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城乡规划法》
（3）《中华人民共和国物权法》
（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（7）国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
（8）国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》
（9）住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》
（10）《湖南省国有建设用地储备办法》
2、规范性文件
（1）《土地储备管理办法》（国土资发〔号）
（2）《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔号）
（3）《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔号）
（4）《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预〔号）
（5）《关于核定土地储备融资规模等问题的意见》（财预〔号）
（6）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》
（7）《关于加强土地储备与融资管理的实施意见》（湘国土资发〔2013〕44号）
（8）《关于核定土地储备融资规模的通知》（湘财金[2013] 30 号）
（9）《国有土地使用权出让收支管理办法》
（10）《土地储备资金财务管理暂行办法》
（11）《土地储备资金会计核算办法（试行）》
（12）《关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》湘国土资办发[号
（13）《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（湘国土资办发[号）
3、其他文件
（1）《桂阳县国民经济与社会发展“十二五”规划》
（2）《桂阳县土地利用总体规划》()
（3）《桂阳县中心城区土地利用规划图》()
（4）《桂阳县城市总体规划》()
（5）《土地利用现状变更调查图》
（6）《桂阳县国有建设用地年度供应计划》
（7）《桂阳县2014年投资计划和拟安排的重点工程项目》
（8）桂阳县统计年鉴
（9）《桂阳县2008年基准地价更新报告》
（10）郴州市人民政府办公室《关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（郴政办函[号）
（11）《桂阳县人民政府办公室 关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（桂政办函[号）
二、桂阳县既往年度土地储备计划执行情况分析与评价
（一）桂阳县土地储备机构基本情况
& 桂阳县辖区共有两个土地储备机构，机构名称分别是桂阳县土地收购储备中心与桂阳县国土资源局工业园土地储备中心。桂阳县土地收购储备中心与桂阳县国土资源局工业园土地储备中心分别于2002年、2013年组织成立，它们的行政编制级别分别为副科级、股级，土地储备范围划分为：桂阳县土地收购储备负责桂阳县辖区内所有业务，桂阳县国土资源局工业园土地储备中心负责桂阳县工业园辖区内相关业务。
表2.1 桂阳县土地储备机构信息表
单位法人代表
桂阳县土地收购储备中心
桂编办 〔2002〕9号
桂阳县国土资源局
桂阳县欧阳海大道107号
桂阳县辖区内
桂阳县国土资源局工业园土地储备中心
桂编办 〔2013〕24号
桂阳县国土资源局
桂阳县黄沙坪街道柏树村工业园区
桂阳县工业园辖区内
桂阳县储备中心主要工作任务：
１、负责具体承办政府收回、收购国有土地使用权相关事宜。
２、负责城市规划区范围内集体土地的征收与经营性用地的规划储备。
３、负责对依法取得采矿权、探矿权的矿地的储备。
４、负责政府国土资源储备资金的使用与管理。
５、负责储备土地的前期开发和整理。
（二）桂阳县既往年度土地储备计划执行情况
& 桂阳县土地收购储备中心从2002年成立以来，一直以《土地储备管理办法》等法律法规为依据，严格征地拆迁程序，保证每年完成征储任务，为县域经济发展提供强有力的保障。为了进一步加强土地储备工作的有序管理，桂阳县土地收购储备中心从2010年开始编制计划年度土地储备计划，并报县政府审批备案。
上一年度2013年桂阳县土地储备计划：
1、2013年桂阳县土地储备计划拟入库落实情况
& 从储备计划实施情况上分析，2013年桂阳县计划拟入库13块储备土地，土地规模5462亩，即364.13公顷，全年征收和收购土地面积3785亩；实际入库量156.66公顷，实际入库量未超过拟入库量，计划实施率为43.02%。
2、2013年桂阳县土地储备计划结构指标落实情况
& 从储备结构来看，2013年度住宅用地计划入库207.46公顷，实际入库70.55公顷，计划实施率为34.01%；工业用地计划入库137.8公顷，实际入库75.76公顷，计划实施率为54.98%；商服用地计划入库5.14公顷，实际入库2.00公顷，计划实施率为38.91%；公共管理与公共服务用地计划入库13.73公顷，实际入库8.35公顷，计划实施率为60.82%。
从计划执行情况来看，公共管理与公共服务用地计划实施率最高，为60.82%，其次为工业用地，计划实施率为54.98%。
表2.2 桂阳县2013年土地储备计划入库量和实际入库量对比
单位：公顷、%
公共管理与公共服务用地
计划入库量
实际入库量
计划实施率
3、2013年桂阳县土地储备计划供应落实情况
& 从土地储备计划供应落实情况上来看，桂阳县2013年土地储备计划没有编制供应计划；桂阳县2013年实际总供地92.67公顷，其中通过招拍挂出让实际供地共88.58公顷，成交总金额66229.72万元。
从2013年桂阳县出让储备土地结构来看，住宅用地出让最多，其次分别是工业用地、商服用地。
（三）桂阳县土地储备既往年度工作经验总结
1、桂阳县土地储备工作中的问题
（1）储备资金不足
& 随着城市范围的迅速扩展，县域尚需收储的土地规模也在相应增加，土地收储资金需求量也上涨很快，由于当地政府的财政有限，造成资金缺口很大。未来几年，资金问题将依然是进行土地收购储备过程中的主要问题。
（2）部门协调需更紧密加强
& 实施城市土地储备制度是一项综合的系统工程，必须得到规划、发改、建设、财政、纪检、民政、街道等各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地储备的运作成本。一旦部门之间在土地储备活动中不能很好衔接，就会影响城市土地的再投放和资金回笼。比如说政府将城市土地纳入储备计划后，如果规划指标不能及时明确，城市土地就无法及时推向市场，城市土地的储备时间过长，土地资产的损失可能就会过大。实际工作中还有待加强各部门协调，以提高工作效率，节省运作成本，让储备土地产生更好效益。
（3）收储土地困难
& 一方面从实际运行情况来看，储备土地来源单一，主要是国有企业改制后剩余的国有土地资产和城市新增建设用地，而在土地二级交易市场中土地隐形交易增多，相当数量可供收储的土地无法收储，集体土地大量非法入市交易等等，造成土地收储困难。另一方面，县域土地收购储备中心人少事多，加之城市拆迁、征地和安置工作推进十分艰难，土地收储后开发能力有限、资金回笼慢，阻碍了土地储备制度的发展。
（4）规划地块红线与储备土地范围影响
& 部分已经纳入储备计划的土地根据规划要求，块地还要与相邻的仍为集体土地或拟收购国有企业土地整合才能达到供应的要求。例如，郴州大道的原城郊乡政府三个地块整合开发片区，必须通过补征、收回、收购整合后才能供应。
（5）土地储备计划编制需更科学、完善
& 针对以往年度桂阳县土地储备计划编制情况来看，桂阳县土地储备计划编制工作很粗，仅有一张“桂阳县计划年度土地储备计划表”就是一个储备计划，这很不具体、完整、可操作性不强。提高土地储备工作效率，加强对县域储备地块的管理，首先我们应该更好把储备计划编制编好、编制科学、完善。
2、桂阳县土地储备工作的成效
（1）全面推进土地储备与出让
& 土地储备中心根据县政府确定的重点工程项目、招商引资项目对用地的要求，积极向省国土资源厅、县委县政府争取支持，与规划、财政、发改委等部门搞好协调沟通，深入项目一线，为重点建设项目服务，确保重点项目用地需求。与此同时，严格执行土地招拍挂程序，分批分次搞好土地出让工作。
（2）大力推进征地拆迁
& 储备中心根据县政府确定的重点工程项目、招商引资项目、企业改制对用地的要求，为保证征地拆迁任务的顺利完成，全员上阵，耐心细致地做好被征地农民的思想工作，做到群众认可。同时，加强与市区政府、项目单位、银行的协调，确保被征地农民的合法利益得到保障。
（3）保证多方效益，取得良好的社会效益
& 在土地储备计划实施的过程中，储备中心及时发现、及时处理了地块中出现的复杂问题，妥善处理好与当地群众发生的矛盾，确保了地块安全，支付征地农民征地拆迁款和失地农民社保资金，充分保障了失地农民的切身利益，取得了良好的社会效益。
（四）桂阳县计划年度土地储备计划编制建议
1、在土地储备编制细则的基础上，编制好四大计划
& 一是编制好土地储备计划。根据市政府领导对土地储备工作提出的总体要求，对照城区土地利用总体规划、城市总体规划，确保项目建设用地。二是编制好土地出让计划。采取有效措施，及时了解情况，做到早规划、早准备，加快供地速度，切实提高供地率。三是编制好储备地块征地拆迁计划。协助征拆部门完成征地拆迁，加快征拆进度，保障净地的及时交付和使用。
2、加强对存量土地全面摸底调查
& 认真组织对存量土地进行摸底，调查清楚存量土地（城中村、棚户改造、危旧房改造等等）总面积、分布以及利用现状，加强对闲置或利用程度不高存量土地的开发和再开发力度，促进土地的合理利用和集约节约利用。
3、提高计划编制的可操作性
& 在认真组织对既往年度用地需求的调查与分析基础上，对储备用地结构、区位分布等进行分析。在编制土地储备计划时务必与城区土地利用总体规划、城市总体规划相结合，以征收土地为中心，开发和发展增减挂钩项目，做到突出重点，计划与实际需求相吻合。同时加强储备项目地块位置与图件成果之间的协调性，能够切实准确在图件成果上反映储备地块实际位置。
三、编制计划流程
（一）准备部署阶段
& 2014年1月桂阳县人民政府办公室下发《关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（桂政办函[号）文件，同时桂阳县国土资源局组织召开了土地储备计划编制领导小组会议，对计划编制工作进行全面安排部署。对储备计划工作方案、技术方案及计划编制中的重大问题进行了讨论。建立计划编制工作机构，计划编制办公室设在桂阳县土地储备中心（国土局），负责计划编制的日常性工作。
（二）资料收集阶段
& 根据《关于印发&湖南省年度土地储备计划编制归法实施细则（实行）&的通知》（湘国土资办发[号）、《湖南省财政厅 湖南省国土资源厅关于核定土地储备融资规模的通知》（湘财金[2013]30号）、《湖南省财政厅 湖南省国土资源厅关于开展储备土地及融资情况清理核实工作的通知》（湘财金函[2013]27号）、郴州市人民政府办公室《关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（郴政办函[号）以及《桂阳县人民政府办公室 关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（桂政办函[号）等与土地储备计划编制相关的政策文件的要求，结合《湖南省年度土地储备计划编制规范实施细则》的需要，有针对性地收集相关基础资料。基础资料包括经济社会状况、土地利用状况、土地市场状况、相关规划、投资计划和拟安排的重点工程项目、环境状况等方面的文字报告、图件、数据库和表册资料。
（三）草案拟定阶段
& 依据相关调查资料分析确定桂阳县计划年度国有建设用地需求量、既往年度已入库地块规模、计划年度土地储备库存规模、计划年度储备土地可实现潜力、计划年度拟入库储备土地规模、计划年度储备土地前期开发规模、计划年度储备土地供应规模、计划年度储备土地管护与临时利用规模和利用方式等、计划年度储备土地融资计划、计划年度末储备土地规模，结合以上资料，完成相关表格，进而拟定土地储备计划草案。
（四）征求意见和修改完善阶段
& 2014年2月，在国土资源局征求土地储备计划草案的意见，征询各相关部门意见，对土地储备计划草案进行重点论证，在多方案论证比较和与相关规划、计划衔接的基础上，最终形成了科学合理、切实可行、综合效益较好的推荐方案。草案设计的重大问题组织专家进行深入研究和论证，提高了计划的科学性和可行性，针对专家意见修改完善计划草案。综合部门意见和专家论证会的意见，反复进行修改完善，形成计划成果送审稿。
（五）计划审查备案阶段
& 计划成果送审稿形成后，将土地储备计划及时报桂阳县国土资源局初审和综合平衡，根据审查意见进一步修改完善，再由市国土资源局将全市综合平衡汇总后的土地储备计划报送省国土资源厅复核，经省厅组织评审通过后，报桂阳县人民政府批准，并报省国土资源厅备案。
图3-1 土地储备计划编制技术流程图
四、计划基础数据
& 2014年度桂阳县土地储备计划编制的基础数据及其来源如下：
1、社会经济数据
& 国内生产总值、固定生产投资额、城镇化水平、人口、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、地方财政收入、经济发展水平、产业结构等数据资料来源于桂阳县统计年鉴、国民经济与社会发展统计公报、政府工作报告等。
2、土地部门数据
& 土地储备中心工作总结、最新土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地储备台账、土地报批台帐、土地审批台账、土地出让划拨台账、国有建设用地供应计划、土地供应台账、新增建设用地增减挂钩项目相关资料、新增建设用地指标、城镇土地基准地价更新成果、用地报批成本资料、征地补偿安置标准和有关土地收储成本资料征地补偿标准、集体土地上房屋拆迁补偿标准、既往年度储备土地融资资料等。
3、相关规划、计划资料
& 国民经济与社会发展“十二五”规划、2014年投资计划和拟安排的重点工程项目计划、产业发展规划，规划局的城市总体规划、城市控制性详细规划、旧城（城中村）改造计划，城建投的城市重点建设项目计划，住建局的棚户区改造计划，交通局、水利局、环保局的城市基础设施建设规划、计划。
4、其他资料
& 有关土地规划、利用、地产、地籍、融资等方面的政策文件，有关产业发展的政策文件。
表4.1 土地储备计划数据、资料一览表
资料名称（内容）
国土资源局
1、2013年度桂阳县土地储备计划
2、土地利用现状变更调查图
3、征地补偿安置标准和有关土地收储成本资料
4、储备机构基本信息表
5、储备土地相关信息统计表
6、桂阳县2008年基准地价更新报告
7、桂阳县国有建设用地年度供应计划
8、《桂阳县国民经济与社会发展“十二五”规划》
9、《桂阳县中心城区土地利用规划图》()
10、《桂阳县土地利用总体规划》()
1、2014年投资计划和拟安排的重点工程项目
2、国民经济与社会发展“十二五”规划
1、城市总体规划文本
2、《桂阳县城市总体规划》()
1、城市重点建设项目计划
2、2014年保障性住房计划安排
1、年土地出让收入
2、2013年土地储备资金概算
中国人民银行
年土地储备贷款情况
桂阳县统计年鉴
桂阳县国土资源局
工业园土地储备中心
1、储备机构基本信息表
2、储备土地相关信息统计表
五、储备土地供需调查分析
（一）计划年度土地储备需求量预测
1、土地储备需求量预测内容与思路
（1）预测内容
& 土地储备需求预测主要包括计划期内桂阳县土地储备总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类土地的储备需求量预测。
（2）预测思路
& 在全面掌握本地区城市化水平、城市规划、经济发展水平、房地产市场走势、产业结构、经济社会发展战略等资料的基础上，对计划期内宏观经济走势和政策取向进行分析后，参考近年桂阳县的土地储备和供应等情况和桂阳县2014年度供应计划，采用趋势分析法、项目分析法、灰色模型法、指数平滑法和用地定额指标法等方法科学预测计划年度土地储备需求总量和结构。
2、桂阳县社会经济发展状况与走势调查分析
& 桂阳县位于湖南省东南部，毗邻广东、港澳，与永州、衡阳、郴州的9个县、市、区接壤，2012年末辖17个镇、6个乡(含2个民族乡)、3个街道。总面积2958.29平方公里，其中建成区面积24余平方千米。总人口近86万，其中城区人口22万。县城距郴州市区31.7公里。桂阳县是郴州市面积最大、人口最多的一个县。桂阳县县城距郴州火车站约32公里，距武广高速客运火车站约26公里。
桂阳县全县上下坚持以科学发展观为指导，抓住中部崛起、产业转移、湘南大开发、先行先试机遇，紧紧围绕“二四三”发展战略和“追赶长浏望、领跑大湘南”宏伟奋斗目标，站在新起点加快转变经济发展方式、着力转方式调结构、建项目增后劲、惠民生促和谐，桂阳县经济继续保持平稳较快发展，社会事业全面进步。
& 1）经济继续保持平稳较快发展。2013年，桂阳县全县生产总值256.5亿元，比上年增长11.3%。其中，第一产业增加值35.5亿元，增长3.0%，第二产业增加值135.2亿元，增长12.2%，第三产业增加值85.8亿元，增长13.2%。根据桂阳县“十二五”规划，到2015年，全县GDP超过330亿元，年均增长16%，反映出桂阳县近年来经济社会的快速、稳定增长，国民经济稳定提升。
表5.1 年桂阳县国内生产总值
单位：亿元
三次产业比例
图5.1 年桂阳县国内生产总值图
& 2）经济结构进一步优化。　三次产业比重调整为13.8：52.7：33.5。其中，一产业比重与上年比下降0.8个百分点，二产业比重下降0.4个百分点，三产业比重上升1.2个百分点。。根据“十二五”规划，到2015年，三次产业结构调整为11：53：36。二三产业对经济增长的贡献明显增加。这从侧面反映出全县经济结构发生了调整，在稳定发展第一产业、第二产业的同时，继续巩固、提升、壮大、发展第三产业，实现产业的战略性升级。
& 3）桂阳县2014年GDP预测
根据近五年桂阳县GDP值，采用趋势预测法对2014年数据进行预测，结果见下表。
表5.2 桂阳县2014年GDP预测结果
线性模型趋势预测法
y= 32.274x + 66.886
（2）人口状况调查、分析与预测
& 2008年年末城镇人口32.99万人，以5.6%的速度增长；2009年年末城镇人口34.31万人，以4.0%的速度增长；2010年年末城镇人口36.51，自然增长率为6.4%；2011年年末城镇人口38.45，自然增长率为5.3%；2012年年末城镇人口40.47，自然增长率为5.3%；根据桂阳县前几年的城镇人口增长速度，预计2014年人口以2011年和2012年人口平均增长速度5.3%增长，同时，采用线性趋势模型对2014年桂阳县城镇人口进行预测，得到2014年桂阳县年末城镇人口42.26万人。从城镇人口规模可知，桂阳县近5年城镇人口有较大幅度的增长，反映出桂阳县城市化水平的不断提高。
（3）财政收入与税收收入调查、分析与预测
& 2008年完成财政总收入6.48亿元，增长7.30%，其中地方税收收入27362万元；2009年完成财政总收入8.03亿元，增长23.86%，其中地方税收收入34772万元；2010年完成财政总收入11.07亿元，增长31.34%，财政收入首次突破10亿元大关；2011年完成财政总收入15.52亿元，增长40.2%；2012年完成财政总收入18.6亿元，增长19.85%；2013年完成总收入22.56亿元，增长21.0%；根据桂阳县2008年至2013年统计数据预计2014年桂阳县财政总收入24.33亿元，增长7.8%。
（4）社会固定资产投资调查、分析
& 2008年全社会固定资产投资完成38.24亿，增长25.2%，其中城镇投资27.58亿元，增长32%；2009年全社会固定资产投资完成76.9亿元，增长131.6%，其中城镇投资64.7亿元，增长131.6%；2010年全社会固定资产投资完成106.90亿元，增长39.00%，其中城镇投资93.10亿元，增长43.90%； 2011年全社会固定资产投资完成144.73亿元，增长35.39%，其中城镇投资112.75亿元，增长21.11%；2012年全社会固定资产投资完成188.25亿元，增长30%；2013年全社会固定资产投资完成211.3亿元，同比增长34.5%。
（5）经济社会发展战略
& 1）“二四三”发展战略
& “二四三”发展战略为“打造两个中心、建设四个基地、实现三个转变”的发展战略。即用3－5年的时间，把桂阳打造成郴州市的次中心城市和湘南地区重要的商贸物流中心，把桂阳建设成沿海发达地区产业转移的承接基地、优质农产品供应基地、矿产品精深加工基地和新型劳动力培养基地，努力实现农业大县向工业强县、人口大县向人力资源强县、文化大县向文化强县转变。
& 2）开放带动战略。充分发挥和继续打造我县的区位优势和资源优势，全面扩大开放，加快承接国际和国内沿海地区特别是“珠三角”产业梯度转移。着力引进和培育一批战略合作伙伴，引进和培育一批“大项目、大产业、大企业、大品牌”。
& 3）体制创新战略。以完善社会主义市场经济体制为目标，进一步深化各项改革。以深化农村税费改革、粮食流通体制改革和户籍制度改革为重点，继续推进农村改革。大力推进要素市场改革，加快建立现代市场体系。积极推进政府机构和事业单位改革，深化行政审批制度改革，提高办事效率。继续推进投融资和科技、教育、文化、卫生等领域改革。
& 4）工业强县战略。大力发展工业经济，坚持“工业强县、园区兴工”，打造产业链条，提高科技含量，加快推进新型工业化进程。着力提升有色、能源、建材、机械等传统产业；大力发展电子信息、新材料等高新技术产业。
& 5）科教兴县战略。坚持教育优先发展的地位，全面推进素质教育。树立“人才资源是第一资源”的观念，加强党政人才、企业经营管理人才和专业技术人才三支队伍建设，切实把经济增长转移到依靠科技进步和提高劳动者素质上来。
（6）城市规划
& 桂阳县推进交通大建设，着力抓好人民路、红砖路、共和一二路、宝山路东延、聚宝广场路北延段、茶红路延伸段、芙蓉食品项目区污水处理厂，砂金路、黎家洞路和蓉湖路绿化亮化，有色金属冶炼加工项目区蓉峰大道、檀山大道等基础设施项目建设；积极争取开工建设仁义通用机场、桂宁高速公路桂阳段、义永郴赣铁路桂阳段、X053线敖泉岔路口至青兰二级公路，全面完成县道改造及撤并乡镇联网公路建设，改善舂陵江水上交通条件，进一步完善交通网络。
桂阳县紧紧围绕打造大湘南地区商贸物流的集散区，坚持板块化布局、多业态拓展、网络化覆盖，大力提升现代商贸服务业发展层次。全面落实城乡商业网点规划、三年市场建设行动计划，加快规划建设商贸物流园、宝蓝城市综合体、农资综合物流中心、湘南农机大市场、城北小商品市场等项目；鼓励发展物流配送、电子商务、特许经营、加盟连锁等新兴业态，引进国内外知名商贸企业和品牌，打造精品名店，形成优质高效、安全畅通的现代商贸流通服务体系。加快打造古郡文化、工矿体验、民俗民居、乡村休闲等旅游产品，多渠道拉动消费，促进现代服务业发展。
& 桂阳县围绕打造全国资源型县域转型发展的样板区、湖南承接产业转移的重点区。加快桂阳工业园有色金属冶炼加工项目区建设，在北半县工业基地建设上取得突破；立足打造“千亿园区”，加快宝山30万吨阴极铜、宇腾有色40万吨铅锌冶炼、国大有色等项目前期工作，早日开工建设，在重大项目推进上取得突破。到2017年，桂阳县园区工业总产值突破1000亿元，其中500亿元项目区1个、200亿元项目区1个、100亿元项目区2个、50亿元项目区3个。
& 桂阳县紧紧推进县城扩容提质。以县行政中心和欧阳海广场为龙头，城北芙蓉新区8平方公里新城区快速崛起。新修舂陵、骏马、珍珠三条绕城大道和环城西路、芙蓉东路、欧阳海大道延伸段等十余条城市道路，县城初步形成“一环五横五纵”发展格局，大幅拓宽了城市骨架。新建了三自来水厂、管道燃气、污水处理厂、生活垃圾卫生填埋场、演艺中心等市政基础设施项目，城领国际、蓉信世家、锦绣华庭等一批高档住宅小区相继建成，桂阳商贸物流中心、金都汇和凯悦两家五星级酒店建设顺利推进，城市综合承载能力不断增强。大力实施城市主干道绿化美化亮化工程，建设了以4条古城门命名的朝阳、拱极、聚宝、迎薰等县城入口广场及城市绿岛，全面推进城区周边山头绿化，大大提升了城市品位和形象，在保持省级卫生县城、文明县城的基础上，成功创建为省级园林县城，县城面积扩大到22平方公里。
3、土地利用和地产市场状况调查
（1）供应总量总体呈渐增趋势
表5.3 年国有建设用地供应总量
单位：公顷
注明：数据来自于土地市场动态监测与监管网。
分析可知，2009年至2013年以来， 2011年为土地供应“井喷”年，供应总量达890.49公顷，这是因为交通运输用地在2011年供应量高达824. 00公顷，2011年土地供应量以划拨地供应方式为主，有830.23公顷土地为划拨土地，另有60.26公顷为有偿使用土地，2011年供地量为近五年的最大值；2013年相比2012年土地供应规模总量有较大幅度增加，2013年有偿出让土地规模总量基本呈整体渐增的变化趋势。
图5.2 年国有建设用地供地情况
（2）各类国有建设用地供应量调查与分析
表5.4 年各地类国有建设用地供应量
单位：公顷
工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地
交通运输用地
占近5年供应量比例
图5.3 年桂阳县供地情况
& 从近5年土地供应结构来看，交通运输用地供应量最大，近5年供应826.36公顷，占近5年供应总量的73.77%；其次是住宅用地，供应133.64公顷，占11.93%；商服用地供应量最少，仅供应30.80公顷，占5年供应总量的2.75%。
（3）从出让土地供应量来看，住宅用地供应量最大
& 从近五年的以出让方式供应的住宅、商服、工矿仓储用地供应总量来看（表5.11），住宅用地供应量最大，供应量为127.65公顷，供应量占近五年总出让面积的51.46%，其次是工矿仓储用地，供应量为79.14公顷，占出让土地供应量的31.91%，商服用地供应量为30.80公顷，占五年出让方式供应总量的12.42%，采用出让方式供应的公共管理与公共服务用地面积最少为10.45公顷，占近五年出让总面积的4.21%。
图5.4 年出让土地供应量结构图
& 从各个年份的供应情况分析可知，自年，住宅用地供应量呈现出渐增趋势，其供应量由2009年的19.59公顷增加到2013年的36.50公顷，商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地年供应量波动较大，公共管理与公共服务用地年供应量波动最大。
表5.5 年出让国有建设用地供应总量
单位：公顷
工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地
占近5年供应量比例
注明：数据来自于土地市场动态监测与监管网。
（4）从划拨土地供应量来看，交通运输用地供应量最大，且集中在2011年供应。
& 从近五年的公共管理与公共服务用地、交通运输用地及以划拨方式供应的住宅用地供应总量来看，交通运输用地供地量最大，供应量为850.40公顷，占近五年划拨土地供应总量的97.50%，且96.90%的交通运输用地在2011年供应；其次是以划拨方式供应的住宅用地供应量为12.26公顷，占近五年划拨土地总面积的1.41%；公共管理与公共服务用地，供应量为9.54公顷，占近五年划拨土地总面积的1.09%。
& 从2009年-2013年的划拨土地供应量来看，2011年供应量最大，且以交通运输用地供应为主，这是因为部分交通道路在2011年前均已经完成报批、修建等工作，集中在2011年补充办理划拨用地手续，致使交通运输用地的供地量大幅增加。
表5.6 桂阳县年划拨土地供应情况
单位：公顷
公共管理与公共服务用地
交通运输用地
占近5年供应量比例
（5）住宅用地供应情况
& 主要对桂阳县近五年来的保障性住房与安置房、商品房供应情况进行调查分析。近五年来，桂阳县总共供应住宅用地133.64公顷，其中，商品房的供应量最大，达127.58公顷，占住宅用地供应量的95.47%；保障性住房用地供应6.06公顷，占住宅用地供应量的4.53%，其中经济适用房供应2.33公顷，占住宅用地供应量的1.74%，廉租房的供应量为3.73公顷，占住宅用地供应量的2.79%。从各个年份的供应情况分析（表5.13）可知，住宅用地供应量近几年稳中有升， 2013年供应量最大；2013年保障性住房用地（经济适用房、廉租房）供地有大幅提高。
表5.7 年桂阳县供应的住宅用地结构
单位：公顷
中低价位中小
套型商品房
经济适用房
占近5年供应量比例
& 从近五年中低价位、中小套型商品房、保障性住房面积占年供应住宅用地供应比例来看，供应量97.41公顷，占住宅用地供应量的72.89%。2011年1月份国务院发布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”），通知要求各地要加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。进一步加大普通住房建设力度的同时也要加大保障性安居工程建设力度。2012年2月国土资源部下发了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2012〕26号），明确提出房地产用地管理和调控要坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松，并提出了2012年房地产用地调控的目标任务，明确了工作重点，以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，实现保障性安居工程建设用地“应保尽保”，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。受国家房地产调控政策的影响，预计2014年桂阳县保障性住房供地量较往年保持平衡。
表5.8 桂阳县年三类住宅用地占年住宅用地供应
（6）土地交易成交总量、价格及预测
& 主要对桂阳县近五年采用招拍挂方式出让的商服用地、住宅用地以及工矿仓储用地交易总金额以及交易单价变化情况进行分析。
1）年土地交易额呈递增趋势，住宅用地交易金额占比最大。
& 从近五年土地交易额来看，年土地交易总金额呈递增趋势，2013年商、住、工成交额突破了6亿元，达到66229.72万元。
表5.9 年土地交易金额
单位：万元
交易总金额
工矿仓储用地
表5.5 年土地交易金额
& 从近5年累计采用招拍挂方式出让的商、住、工交易金额来看，住宅用地交易金额最高，占总金额69.72%；其次商服用地交易金额占总金额的19.64%；工矿仓储用地交易金额占总金额的10.63%，如下图所示。
图5.6 年商、住、工累计交易金额比例图
2）从交易单价来看，各地类单价呈现上涨趋势，住宅用地交易单价增幅较大。
& 主要对近5年来采用招拍挂方式供应的商、住、工用地平均单价进行分析。商服用地交易平均单价由2009年的590.0元/m2增长到2012年的1040.48元/m2、2013年的1211.7元/m2；住宅用地交易平均单价由2009年的497.7元/m2增长到2012年的1124.0元/m2、2013年的1095.2元/m2，其单价在2012年略高于2013年商服用地单价，其原因主要在于价格内涵的不同以及土地供应布局的不同等。工矿仓储用地平均单价在近5年保持小幅稳步增长。
表5.10 年桂阳县商、住、工成交平均单价
单位：元/m2
工矿仓储用地
注明：数据来自于土地市场动态监测与监管网。
图5.7 年商、住、工用地平均价格变化图
4、预测总量与各类国有建设用地未来三年的平均需求量
A、预测总量：
& 我们采用趋势预测法与一元线性回归法计算出未来三年国有建设用地需求总量，下面以预测2014年国有建设用地需求总量为例进行分析预测：
& 2014年桂阳县国有建设用地供应总量采用趋势预测法和一元线性回归法进行预测。由于2011年交通运输用地供应量占近五年交通运输用地供应总量的96.90%，因此，为了使预测结果更为合理，预测时，将历年供地量中交通运输用地供应量予以剥离；2012年实际供地总量仅43.18公顷，供地量偏小，2012年的供地总量偏离之前几年连续上升的趋势。故预测时，将2012年供地量作为异常数据予以剥离；在此基础上对2013年用地需求进行预测，得到除交通运输用地外的2014年用地需求量，同时，再单独对交通运输用地需求量预测情况，两者相加，即得到2014年预测需求总量。
表5.11 桂阳县年供应量数据处理情况
单位：公顷
剥离交通运输用地后的供应量
图5.8 桂阳县年数据处理后供应量图
①趋势预测法
& 由年数据可知，桂阳县国有建设用地供应总量呈现出线性递增趋势，据此，建立用地数据和时间序列的拟合方程来对其进行预测。结果表明，采用线性趋势预测法能较好的反映历年的供地情况，相关系数R2值达到0.9612，符合预测要求。
线性模型及预测结果如下所示：
y = 17.57x + 19.848
式中：y为供应总量预测值；
x为供应时间。
由此测算出2014年桂阳县国有建设用地需求总量预测值为107.70公顷。
& 同时，采用定额法对交通运输用地进行预测（详见本节交通运输用地需求量预测），得到需求量为8.25公顷，故需求总量为107.70+8.25=115.95公顷。
②一元线性回归法
& 通过研究分析，一般情况下GDP、全社会固定资产额等主要经济指标与当年土地供应总量存在明显的正相关性。在对供地总量进行预测时，通过采用GDP、全全社会固定资产额等指标进行统计检验分析，桂阳县历年供应总量与GDP相关性达到显著水平，故根据历年国有建设用地供应总量与历年GDP的关系，建立一元线性回归模型，对2014年桂阳县供应总量进行预测。结果表明，历年供应总量与历年GDP呈明显的正相关性，R2=0.9251，说明GDP能很好的与供应总量进行拟合。
图5.8 桂阳县供应总量与GDP值关系
由此建立一元线性回归模型：
式中：y为供应总量预测值；
& 根据前文预测出的2014年桂阳县GDP值280.5亿元，代入模型测算得到2014年桂阳县国有建设用地需求总量预测值120.32公顷。
& 同时，加上交通运输用地需求量8.25公顷，得到2014年桂阳县需求总量为120.32+8.25=128.57公顷。
& 同理，可得到趋势预测法2015年、2016年桂阳县需求总量预测值分别为126.56公顷、139.87公顷；可得到一元线性回归法2015年、2016年桂阳县需求总量预测值分别为130.77公顷、135.25公顷。
两种方法的预测均符合精度要求，且相差不大，因此取二者平均值作为未来三年（2014年、2015年、2016年）平均值的预测值，故未来三年（2014年、2015年、2016年）的平均值预测值为（127.46+131.53）÷2=129.50公顷。
表5.12 年桂阳县国有建设用地供应总量预测量
单位：公顷
趋势预测法预测值
一元线性回归法预测值
趋势预测法未来三年的平均值
一元线性回归法未来三年的平均值
两种方法的平均值
B、预测各类国有建设用地需求量：
（1）住宅用地预测
采用灰色模型法和指数平滑法对住宅用地进行预测。
1）灰色模型法预测
住宅用地在近5年供应量呈现出非线性变化情况，因此，可选用灰色模型进行预测。运用DPS软件，根据历年住宅用地数据建立起与时间序列关系建立GM(1，1)模型，分析如下：
表5.13 桂阳县住宅用地需求量灰色模型预测分析结果
C=0.3728合格
P=1.0000好
C=0.3675合格
P=1.0000好
C=0.1024好
P=1.0000好
由以上结果可知，模型2的模型评价都好，且C值最小，即精度最高，所以建立住宅用地的预测模型为：
x(t+1)= 1...023265
由模型测算出桂阳县2014年住宅用地需求为48.91公顷。
2）指数平滑法
由于近5年住宅用地供应量随时间序列波动较大，呈现出明显且迅速的上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表所示。
表5.14 桂阳县住宅用地指数平滑法模型分析结果
由预测结果可知，不同的平滑指数对于的预测值变化范围较小，则取其平均值作为桂阳县2014年住宅用地需求预测值，即：46.65公顷。
3）住宅用地预测结果
由于两种方法预测均符合要求，且预测值相差不大，取二者平均作为桂阳县住宅用地需求预测值，故2014年桂阳县住宅用地预测值为47.78公顷。
（2）商服用地预测
商服用地的需求量采用灰色模型法和指数平滑法进行预测。
1）灰色模型法预测
桂阳县近5年商服用地供应总量呈现出非线性变化情况，因此，可选用灰色模型进行预测。运用DPS软件，根据历年商服用地数据建立起与时间序列关系建立GM(1，1)模型，分析如下：
表5.15 桂阳县商服用地灰色模型预测分析结果
C=0.4128勉强
P=1.0000好
C=0.3675合格
P=1.0000好
C=0.1824好
P=1.0000好
由以上结果可知，模型2的模型评价都好， 且C值最小，即精度最高，所以建立预测模型为：
x(t+1)=1...953265
由模型测算出2014年商服用地供应量为8.68公顷。
2）指数平滑法
由于近5年桂阳县商服用地供应量随时间序列波动较大，呈现出明显且迅速的上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表所示。
表5.16 桂阳县商服用地指数平滑法模型分析结果
由预测结果可知，不同的平滑指数对于的预测值变化范围较小，则取其平均值作为桂阳县2014年商服用地预测值，即：9.04公顷。
3）商服用地需求结果
由于两种方法的预测均符合精度要求，且相差不大，取二者平均值作为商服用地预测值，故2014年商服用地需求为8.86公顷。
（3）工矿仓储用地预测
采用灰色模型法和指数平滑法对桂阳县2014年工矿仓储用地需求量进行预测。
1）灰色模型法
桂阳县工矿仓储用地2009年-2013年供应量波动较大，可选用灰色模型对其2014年需求量进行预测。运用DPS软件，根据桂阳县历年用地数据建立起与时间序列关系建立GM(1，1)模型，分析如下：
表5.17 桂阳县工矿仓储用地供应量预测模型分析结果
C=0.4021勉强
P=1.0000好
C=0.3675合格
P=1.0000好
C=0.1524好
P=1.0000好
由以上结果可知，模型1和模型2的模型评价都很好，但是模型2的C值最小，即精度最高，所以建立工矿仓储用地的预测模型为：
x(t+1)=1...152265
由模型测算出桂阳县2014年工矿仓储用地需求为45.47公顷。
2）指数平滑法
由于近5年桂阳县工矿仓储用地供应量随时间序列波动较大，呈现出明显且迅速的上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表所示。
表5.18 桂阳县需求总量指数平滑法模型分析结果
由预测结果可知，不同的平滑指数对于的预测值变化范围较小，则取其平均值作为桂阳县2013年工矿仓储用地预测值，即：42.87公顷。
3）工矿仓储用地需求预测结果
由于两种方法预测均符合要求，且预测值相差不大，取二者平均作为桂阳县工矿仓储用地需求预测值，故2014年桂阳县工矿仓储用地预测值为44.17公顷。
（4）公共管理与公共服务用地预测
采用灰色模型法和指数平滑法对桂阳县2014年公共管理与公共服务用地需求量进行预测。
1）灰色模型法
桂阳县公共管理与公共服务用地2009年-2013年供应量波动较大，可选用灰色模型对其2014年需求量进行预测。运用DPS软件，根据桂阳县历年用地数据建立起与时间序列关系建立GM(1,1)模型，分析如下：
表5.19 桂阳县公共管理与公共服务用地供应量预测
模型分析结果
C=0.2177好
P=1.0000好
C=0.1019好
P=1.0000好
由以上结果可知，最初模型和模型1的模型评价都很好，但是模型1的C值最小，即精度最高，所以建立公共管理与公共服务用地需求的预测模型为：
x(t+1)=1...856265
由模型测算出桂阳县2014年公共管理与公共服务用地需求为16.22公顷。
2）指数平滑法预测
& 由由于公共管理与公共服务用地时间序列波动较大，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表所示。
表5.20 桂阳县公共管理与公共服务用地预测模型分析结果
由预测结果可知，不同的平滑指数对于的预测值变化范围较小，则取其平均值作为公共管理与公共服务用地需求预测值，即：16.41公顷。
3）公共管理与公共服务用地需求预测结果
由于两种方法预测均符合要求，且预测值相差不大，取二者平均作为桂阳县公共管理与公共服务用地需求预测值，故2014年桂阳县公共管理与公共服务用地预测值为16.32公顷。
（5）交通运输用地
& 由于交通运输用地的变化受社会发展、经济增长、政策等影响因素难以确定，而且相关数据也比较少，同时交通运输用地大部分是涉及国计民生的基础设施投入，在此根据需求引导供给的原则尽可能供地，采用定额指标法预测用地需求。根据对比分析《关于修订《建设用地定额指标》（试行）的通知》（湘国土资发[2005]26号）以及《公路工程项目建设用地指标》（建标[号），综合考虑湖南省实际用地情况及节约集约用地，分析可知，湘国土资发[2005]26号文件更能体现和反应湖南省道路修建的地质地貌情况，针对性更强，且用地使用标准严于建标[号的标准，因此决定采用湖南省《关于修订《建设用地定额指标》（试行）的通知》（湘国土资发[2005]26号）中的相关规定，采用定额指标法预测交通运输用地规模。
表5.21 高速公路、一级公路路基工程用地指标（公顷/公里）
路基标准宽度（m）
表5.22 二、三、四级公路路基工程用地指标（公顷/公里）
路基标准宽度（m）
表5.23 桂阳县2014年度交通运输用地（道路）预测结果表
路基宽度（m）
面积（公顷）
共和一、二路
注：长度即2014年计划实施供地的道路长度。
表5.24 桂阳县2014年度交通运输用地（客运站）预测结果表
面积（公顷）
城北客运站
骏马大道北
故2014年桂阳县交通运输用地需求量为8.25公顷。
（6）水利设施用地与特殊用地
& 由于各单位上报的用地申请数据均无水利设施用地与特殊用地，同时由于此类用地的难以确定，根据需求引导供给的原则，故2014年不考虑这两类用地的需求与供应。
同理，可采用灰色模型法、指数平滑法和定额指标法预测2015年、2016年桂阳县各类国有建设用地的需求量。
表5.25 2014年-2016年桂阳县各类国有建设用地供地预测量（分类预测）一览表
单位：公顷
工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地
交通运输用地
水域及水利设施用地
未来三年的平均值
C、国有建设用地预测结果汇总及分析
& 根据近5年土地供应总量及国民经济社会发展状况等因素预测得到未来三年（2014年、2015年、2016年）国有建设用地平均供应总量（简单算术平均值）为129.50公顷。
& 根据近5年（2009年-2013年）各地类土地供应量与相关经济指标预测得到未来三年（2014年、2015年、2016年）分类预测加和值（简单算术平均值）为131.16公顷。
& 由上述预测可知，未来三年（2014年、2015年、2016年）总量预测值的平均值与未来三年（2014年、2015年、2016年）分类预测加和值很接近，符合要求。
（二）2014年度储备土地潜力分析
& 根据《桂阳县土地利用总体规划》()、《桂阳县城市总体规划》()、《桂阳县中心城区土地利用规划图》()等资料，桂阳县县城规划面积43km2，建成区面积24km2 ，从城市长期规划方面分析桂阳县县城拟扩大城区面积19 km2，即桂阳县单从城市长期规划方面土地储备潜力1900公顷。
从既往年度储备土地库存和计划年度可收储土地两方面分析2014年度桂阳县储备土地潜力。
1、既往年度储备土地库存
& 储备中心对名下所有土地进行清理，将已经完成征地拆迁的土地、县政府批准同意储备的地块作为储备库存土地，规模为38.12公顷。主要规划用途为商服用地、住宅用地和工矿仓储用地，其中商服用地2.89公顷，住宅用地7.98公顷、工矿仓储用地27.25公顷。
2、计划年度可收储土地
& 计划年度可收储土地包括既往年度批而未收地块和计划年度新增拟收储地块两大部分。根据土地收储进程调查清查分析，其中既往年度批而未收地块42块，面积258.58公顷。
& 根据土地储备中心提供的2014年度土地拟收储计划，综合考虑土地利用总体规划、城市规划、年度土地利用计划等，并对新增拟收储地块进行实地走访、调查，分析其交通区位条件、收储的难易程度及收储周期、市场的需求等，决定2014年度可实施新增拟收储地块有45块，土地面积121.07公顷，即2014年度桂阳县可实施新增拟收储地块有46块，土地面积171.73公顷。储备地块主要分布在龙潭街道、鹿峰街道、黄沙坪街道、正和镇、舂陵江镇、方元镇、樟市镇、敖泉镇、流峰镇等。
综合以上，初步得到2014年度可收储土地潜力为二者之和，即258.58+171.73=430.31公顷。
表5.26 2014年度桂阳县储备土地潜力
单位：公顷
既往年度储备土地库存
2014年度可收储土地
批而未收地块
2014年度新增拟收储地块
存量建设用地
新增建设用地
（三）2014年度土地储备规模审核与分析
& 2014年计划年度土地储备需求量采用项目累加法预测。通过对行业主管部门进行走访、调查，梳理计划年度重点建设项目、安居工程、必要市政设施等项目清单，计划年度各行业土地储备初始需求量为927.18公顷。
表5.27 2014年度桂阳县土地储备（各地类）需求数据汇总表
单位：公顷
工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地
交通运输用地
水利设施用地
土地储备总规模、主要地类的规模审核：
& 根据年度土地储备计划总规模一般维持在未来三年年均供地量预测值的3倍左右，最多不超过4倍的原则，桂阳县未来三年国有建设用地平均需求量3倍值为393.48公顷，4倍值为554.92公顷；即确定桂阳县2014年度土地储备总规模应在393-555公顷范围（2014年度土地储备总规模、主要地类的规模详见 桂阳县未来三年土地需求预测表）。
表5.28 桂阳县近三年供地情况与未来三年土地需求预测表
单位：公顷
工矿仓储用地
2011年供地量
2012年供地量
2013年供地量
预测未来三年平均值
未来三年平均需求量的3倍值
未来三年平均需求量的4倍值
注：数据来自于土地市场动态监测与监管网；预测量此处采用分类预测加和值。
& 2013年度桂阳县土地储备计划规模为364.13公顷。依据财政安排、产业政策发展规划、地块（项目）的现状、规划、前期进展等情况，桂阳县土地储备计划编制领导小组对申报的地块（或项目）进行逐块研究审核，最终确定2014年度可纳入土地储备计划地块总规模为468.43公顷。
六、储备计划目标确定与分解
& 2014年桂阳县储备土地总规模为468.43公顷，其中既往年度储备土地库存规模为38.12公顷，占总面积的8.14%；拟入库储备规模为430.31公顷，占储备土地总规模的91.86%。
& 2014年桂阳县储备土地主要分为住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地与商服用地。其中，住宅用地规模为165.86公顷，占储备总量的35.41%；工矿仓储用地178.27公顷，占储备总量的38.06%；交通运输用地52.82公顷，占储备总量的11.28%；公共管理与公共服务用地43.43公顷，占储备总量的9.27%；商服用地规模28.05公顷，占储备总量的5.99%；无水域与水利设施用地；无其他土地的储备。
（一）既往年度储备土地库存地块
& 根据既往年度土地储备计划执行和供应情况，桂阳县既往年度储备土地库存规模为38.12公顷，共28块。其中，已完成投资地块28块，共38.12公顷，占库存总规模的100%；尚未完成投资地块0块，共0公顷，占库存总规模的0%。主要规划用途为商服用地、住宅用地和工矿仓储用地，其中商服用地2.89公顷，占库存总规模的7.58%；住宅用地7.98公顷，占库存总规模的20.93%；工矿仓储用地27.25公顷，占库存总规模的71.48%。
表6.1 2014年度桂阳县库存储备土地结构表
单位：公顷
工矿仓储用地
公关管理与
公共服务用地
交通运输用地
水域与水利设施用地
已入库储备土地
图6.1 2014年度桂阳县库存储备土地结构图
（二）2014年度拟入库储备土地规模
& 按照前述储备土地供给潜力分析，2014年度桂阳县可收储土地为88块，土地面积430.31公顷。在对每块综合考虑地理位置及区位条件、规划用途及规划条件、收储成本及收储难易程度、投入产出效益、储备资金支撑能力等因素，多方论证，充分听取土地储备委员会的意见，将其中的88块土地（面积430.31公顷）纳入2014年度桂阳县土地收储计划。其中，商服用地25.16公顷，占总量的5.85%；住宅用地157.88公顷，占总量的36.69%；工矿仓储用地151.02公顷，占总量的35.10%；公共管理与公共服务用地43.43公顷，占总量的10.09%；交通运 输用地52.82公顷，占总量的12.27%；水域与水利设施用地0公顷，占总量的0%。
& 从布局来看：2014年度储备土地主要分布在龙潭街道、鹿峰街道、黄沙坪街道、正和镇、舂陵江镇、方元镇、樟市镇、敖泉镇、流峰镇等。
表6.2 2014年度桂阳县拟入库储备土地结构表
单位：公顷
工矿仓储用地
公关管理与
公共服务用地
交通运输用地
水域与水利设施用地
拟入库储备土地
图6.2 2014年度桂阳县拟入库储备土地结构图
（三）计划年度储备土地前期开发规模
& 2014年度桂阳县储备土地中拟开展前期开发的储备土地规模为357.73公顷，其中库存储备地块中前期开发面积0公顷，拟入库储备地块中前期开发面积357.73公顷。
& 2014年度桂阳县储备土地从前期开发时间安排上看，第一季度前期开发完成134.59公顷，占总量的37.62%；第二季度前期开发完成7.41公顷，占总量的2.07%；第三季度前期开发完成22.05公顷，占前期开发总量的6.16%；第四季度前期开发完成193.68公顷，占前期开发总量的54.14%。
& 2014年度桂阳县拟开展前期开发的储备土地主要分布在龙潭街道、鹿峰街道、黄沙坪街道、正和镇、舂陵江镇、方元镇。
土地前期开发费用包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。2014年度桂阳县储备土地拟进行前期开发费用为 万元，其中拟入库储备土地前期开发费用为万元。
（四）确定计划年度储备土地管护与临时利用
& 2014年桂阳县需要进行管护的土地有116块，共468.43公顷，全部采用自行管护方式管护，管护单位分别为桂阳县土地收购储备中心与桂阳县国土资源局工业园土地储备中心，无管护支出，无临时利用情况。
表6.3 2014年度桂阳县储备土地管护与临时利用表
管护地块数
管护面积(公顷)
桂阳县土地收购储备中心
桂阳县国土资源局工业园
土地储备中心
（五）确定计划年度储备土地供应规模
& 充分征询国有建设用地供应计划编制领导小组的意见，积极与国有建设用地供应计划编制技术小组衔接协调，合理对接年度国有建设用地供应计划。
& 2014年度，桂阳县计划供应储备土地规模为117.35公顷，分别来自于库存储备土地和拟入库储备土地。其中商服用地7.80公顷，占供应总量的6.65%；工矿仓储用地39.69公顷，占供应总量的33.82%；住宅用地46.41公顷，占供应总量的39.55%；公共管理与公共服务用地15.20公顷，占供应总量的12.95%；交通运输用地8.25公顷，占供应总量的7.03%；无水域及水利设施用地和特殊用地供应。
住宅用地中保障性住房用地、棚户区改造用地和普通中小套型商品房用地共计33.28公顷，占住房用地供应总量的71.71%。
从储备土地供应时间安排上看，第一季度预计供地28.60公顷，占供应总量的24.37%；第二季度预计供地26.56公顷，占供应总量的22.63%；第三季度预计供地34.64公顷，占供应总量的29.52%；第四季度预计供地27.55公顷，占供应总量的23.48%。
供应分局：
& 1、住宅用地：主要分布在宝蓝路（文化路）、芙蓉路、鹿峰路、欧阳海大道、环城西路、学仕路、郴州大道、珍珠大道、园艺东路、蔡伦路、宝山路（蒙泉路）、朝阳广场旁以及小宝山。
& 2、商服用地：主要分布在欧阳海大道、龙潭西路、芙蓉东路、凤凰路、宝蓝路、金叶路、正和镇以及桥市乡。
& 3、工矿仓储用地：主要分布在工业园的燕山项目区、芙蓉项目区、宝山项目区、黄沙坪镇、方元镇、流峰镇樟木有色冶炼项目区、另外正和镇、珍珠大道等道路两旁也布置了少量工矿仓储用地。
& 4、公共管理与公共服务用地：主要分布在宝山、城北新区、芙蓉东路、骏马大道和龙潭路，另外主要分布在正和镇等乡镇内。
& 5、交通运输用地：主要分布在桂阳县工业园共和项目区。
（六）计划年度储备土地融资计划
& 根据2014年度桂阳县储备土地储备资金筹措与安排计划确定2014年度桂阳县土地储备资金来源于财政拨款与抵押融资。
2014年度桂阳县储备土地计划抵押融资额万元。
表6.4 2014年度储备土地拟融资地块情况
单位：公顷、万元
储备土地安全价值
预计可融资
融资安全系数
2010年一批次
城乡建设用地增减挂钩
2011年城乡建设用地增减挂钩
桂阳县商贸物流中心
南方石墨项目
金沙综合农贸市场
宝蓝路延伸段开发
桂阳县家具产业园
利诺中药材深加工项目
（七）确定计划年度末库存储备土地规模
& 2014年度末桂阳县库存储备土地73块，土地规模为351.08公顷。其中预计完成投资地块45块，面积为278.50公顷，占计划年度末库存储备土地总规模的79.33%；预计不能完成投资地块28块，面积为72.58公顷，占计划年度末库存储备土地总规模的20.67%。
截止到2014年底，桂阳县库存储备土地中商服用地面积为20.25公顷，占总量的5.77%；住宅用地面积为119.45公顷，占总量的34.02%；工矿仓储用地面积为138.58公顷，占总量的39.47%。
& 2014年度末桂阳县库存储备土地主要分布在龙潭街道、鹿峰街道、黄沙坪街道、正和镇、舂陵江镇、方元镇、樟市镇、敖泉镇、流峰镇等。
表6.5 2014年度末桂阳县库存储备土地结构表
单位：公顷
工矿仓储用地
公关管理与
公共服务用地
交通运输用地
水域与水利设施用地
2014年度末库存储备土地
图6.4 2014年度末桂阳县库存储备土地结构图
七、土地储备投资与效益
（一）计划年度资金需求量测算
& 1、尚未完成储备投资地块投资估算
& 库存储备土地中尚未完成投资地块0块， 2014年无需投资。
& 2、拟入库储备地块投资估算
（1）土地前期费用
& 土地储备前期费用主要包括土地储备前期可行性研究、地籍调查、水文、地质勘探、勘测定界、土地登记等费用支出。
2014年度桂阳县拟入库储备土地88块，土地面积430.31公顷，费用大约0.5万元一亩，前期费用总计3227.33万元。2014年度拟入库储备地块计划本年度进行开发投资72块，土地面积357.73公顷，计划本年度预计投入前期费用为2682.98万元。
（2）土地取得成本
& 土地取得成本是征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用以及相关税费，征收（征集体土地）费用大约在11.05万元一亩、收购（收国有土地）费用大约在50.98万元一亩。
2014年度桂阳县拟入库储备土地88块，土地面积430.31公顷，土地取得成本总计81727.64万元。2014年度拟入库储备地块计划本年度进行开发投资72块，土地面积357.73公顷，计划本年度预计投入费用为68439.71万元。
（3）前期土地开发费用
& 土地前期开发费用包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。征收（征集体土地）土地前期开发费用大约在5.4万元一亩、收购（收国有土地）土地前期开发费用0万元一亩。
2014年度桂阳县拟入库储备土地88块，土地面积430.31公顷，前期开发费用总计33448.14万元。2014年度拟入库储备地块计划本年度进行开发投资72块，土地面积357.73公顷，计划本年度预计投入前期开发费用为27739.26 万元。
（4）其他相关费用
& 其他相关费用包括拟入库储备地块的不可预见费用、财务费用和其他相关费用。2014年度桂阳县拟入库储备土地88块，土地面积430.31公顷，其他相关费用合计12364.18万元。2014年度拟入库储备地块计划本年度进行开发投资72块，土地面积357.73公顷，计划本年度预计投入其他相关费用10322.26 万元。
因此，2014年度桂阳县拟入库储备地块投资总需求量为万元，其中计划本年度储备土地预计投资需求量为 万元。
（二）计划年度土地储备资金筹措
& 2014年度桂阳县土地储备资金来源于政府财政投资、融资及上述资金产生的利息，共计84998.74万元。其中财政资金安排16372.72万元、融资安排68626.03万元，上述资金产生的利息297.50万元。
表7.1 桂阳县土地储备资金投资与筹措计划表
单位：万元
1． 投资资金
1.1土地储备前期费用
1.2土地取得成本
1.3土地前期开发成本
1.4财务费用
1.5不可预见费
2． 筹措资金
2.1财政部门从已供应储备土地出让收入中安排
2.2财政部门从国有土地收益基金中安排
2.3计划融资规模
2.4其他财政资金安排
2.5上述资金产生的利息
（三）资金筹措的来源和方式
& 桂阳县土地储备资金来源主要来自于财政部门下拨的从已供应储备土地出让收入中安排的财政资金、银行等金融机构融资。预计2014年度经财政部门批准可用于土地储备的资金为25188.79万元，银行抵押融资万元。考虑活期存款利率为0.35%，则上述资金产生的利息收入为457.69万元，故资金筹措总额为万元。
表7.2 土地储备资金来源及融资计划汇总表
单位：万元
1.计划年度投资额
1.1 拟入库储备地块在本年度投资
土地取得成本
前期土地开发成本
1.2 已入库储备地块在本年投资
土地取得成本
前期土地开发成本
2.资金筹措计划
2.1财政部门以已供应储备土地出让收入中安排
2.2财政部门从国有土地收益基金中安排
2.3计划融资规模
2.4其他财政资金安排
2.5上述资金产生的利息
（四）计划年度可融资规模
& 土地储备机构年度可融资规模=省财政厅核定的土地储备机构年度债务余额限额-土地储备机构上年度末债务余额。其中土地储备机构计划年度债务余额限额=（已完成储备未供应储备土地面积×土地储备单位费用+年度计划收储土地面积×收储单位费用+年度计划前期开发土地面积×前期开发单位费用-计划年度财政预算安排用于土地储备的资金）×高风险地区调减系数。
桂阳县已完成储备未供应储备土地面积为278.50公顷，土地储备费用78255.08万元；2014年度计划收储土地面积430.31公顷，土地收储费用万元；2014年度计划前期开发土地面积为357.73公顷，前期开发费用为万元；计划年度财政预算安排用于土地储备的资金为92339.27万元，高风险地区调减系数为0.5，由此计算得到省财政厅核定的土地储备机构年度债务余额限额为万元。土地储备机构上年度末债务余额为0万元，由此计算得到2014年度桂阳县土地储备机构年度可融资规模万元。
（五） 计划年度土地储备经济评价
& 从上述土地储备资金需求与筹措分析来看，政府加大财政投资力度，土地储备机构积极开展储备土地融资，计划年度筹措的资金能够满足土地储备资金的需求。
以政府公布的最新基准地价，通过块地地价评估，并对容积率、评估时点等进行修正，测算储备地块出让价格及收入，进而计算出土地储备收益。桂阳县年度土地储备计划及其滚动实施的经济评价结果表明（表7.3），既往年度库存储备土地投资收益率为102.85%、2014年度拟入库储备土地投资收益率为158.02%、2014年度拟供应储备土地投资收益率为134.35%、2014年度末库存储备土地投资收益率为161.40%。储备土地经济评价结果说明，桂阳县土地储备经济效益良好，储备土地资产价值较高。从融资安全系数来看，最大的安全系数也仅为0.36，未超出0.5，说明储备土地融资安全系数较小，储备土地融资较安全，风险可控。
表7.3 储备土地经济评价结果汇总表
单位：万元、%
土地储备收益
土地储备融资安全系数
资产安全价值
既往年度库存
计划年度拟入库
计划年度拟供应
计划年度末库存
八、与相关规划、计划的衔接
& 2014年度桂阳县土地储备计划编制与桂阳县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划、国有建设用地供应计划等进行合理的衔接。
（一）与国民经济和社会发展规划的衔接
& 在编制2014年度桂阳县储备计划时，做到与桂阳县第十二个国民经济和社会发展规划的衔接。本文储备总量的预测是与GDP进行拟合而得到，故储备总规模充分考虑了国民经济和社会发展情况。
（二）与土地利用总体规划及城市总体规划的衔接
& 土地储备计划中所有储备地块除小部分涉及到规划调整外，其他均在土地利用总体规划控制圈内，符合土地用途管制的要求；各地块均位于桂阳县城市总体规划中城市规划区范围内，且符合城镇拓展方向。
（三）与土地利用年度计划的衔接
& 在储备计划中测算计划年度新增拟收储地块潜力时，储备潜力的构成充分考虑了2014年度新增建设用地指标，因此本计划与桂阳县土地利用年度计划衔接充分。
（四）与国有建设用地供地计划的衔接
& 本储备计划中的储备供应地块全部列入了桂阳县国有建设用地供应计划，供应面积、规划用途、四至范围，供地时间均与供地计划保持完全一致，做到了与供地计划的无缝对接。
九、征求意见情况
& 计划编制过程中，就计划年度拟入库储备地块规模、布局及储备用途，前期储备开发储备地块规模、布局及开发程度，计划年度拟供应储备土地规模、布局及用途，计划年度用于融资的储备土地规模与布局，计划年度末库存储备土地规模，计划年度土地储备资金需求及筹措等重点内容在充分征询计划编制领导小组和县直相关部门意见的基础上进行反复论证，拟定了可供选择的多个计划草案。
计划草案形成后，经过多方案论证比较和在与相关规划、计划衔接的基础上，修改完善，形成科学合理、切实可行、综合效益较好的推荐方案。计划编制领导小组会同桂阳县土地管理委员会组织国土、财政、发改、规划、金融机构等部门召开座谈会，组织相关领域专家召开论证会，重点论证计划目标、任务落实以及有关实施保障措施等。综合部门座谈会和专家论证会的意见，反复进行修改完善，形成计划成果。
十、成果应用建议
1、对计划成果实施状况进行动态评估、监测和预警
& 桂阳县土地收购储备中心应规范土地储备机构的业务流程和操作程序，对储备土地来源、规模、结构、前期开发、管护、供应以及资金运作等进行实时监测与监管，及时发现各类问题并予以解决，保障年度土地储备计划有效实施。
2、扩大融资渠道，控制财务风险
& 目前土地收购储备资金来源主要是银行贷款，融资渠道单一，贷款利率高，期限短，与收购储备资金运用存在时间、期限上不匹配。且由于贷款规模巨大，使土地收购储备运作随时面临较大的财务风险，扩大融资渠道可以减少资金运作过程的财务风险，在资金管理上应当考虑储备机构的自我发展，逐步提高土地收购过程中自有资金比重，从根本上控制财务风险。
3、加强土地资产管理，增强土地宏观市场的调控
& 桂阳县通过收回、收购、置换和征收等方式对县域将开发的土地纳入土地储备，建立土地储备库；通过组织实施和管理土地一级开发，最终逐年有序地配合土地市场中心把计划年度的储备供应地块流入桂阳县一级土地市场交易。
4、加强社会监督，引入公众参与机制
& 积极引入社会监督机制，建立储备公示制度，方便社会监督，形成有效的信息反馈机制，及时发现新情况、解决新问题，确保储备计划落实到位。加强规划实施的监督管理，按照各自职责，共同做好土地储备计划编制的相关工作，并将土地储备计划与政府融资计划挂钩。
      }