三四线城市的房价会涨上去吗？
光宇吐楼市
曾记得上一次调 控也就是6年前，彼时的开发商们面临着政策调整带来的巨大压力纷纷寻求转型，有的选择了不同的产业，有的则转向了三四线城市。可以说早期的开发商转型还是比较成功的，但是随着大批量的房企趋之若鹜，纷纷将触角伸向了这里，一度造成库存积压，也就是现在的三四线城市的境况。今年一二线城市房地产市场异常火爆，不少开发商赚了个盆满钵满，在全国去库存背景下，一二线城市库存急剧下降，甚至有的城市出现库存荒问题，深圳、广州等存销比降至7个月以下。然而最应该去库存的三四线城市却因土地供应过剩、产业基础薄弱等问题，去库存压力有增无减。一样的政策环境，却不一样的市场环境。如今，在二次调 控后，加上一线城市土地太贵，又有开发商瞄准了三四线城市，然后这还与五六年前的三四线城市一样是块肥肉吗？安家新媒体小编观察发现，随着政策的调正不断深化，一二线城市市场得到了降温，根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月全国百城住宅平均价格为12938元/㎡，环比涨幅为0.88%，较10月份的1.65%回落0.77个百分点，与9月份的环比涨幅2.83%相比，11月的全国百城房价上涨空间进一步被压缩，显示出楼市调 控后，市场热度明显降温。北京、上海、南京等此前上涨较猛的一二线城市，房价涨幅多数回落。在监控的全国16个热点城市中，环比涨幅全都呈现下跌情况，跌幅最小的是南京和天津(均为0.01个百分点)，跌幅最大的是苏州，达2.66个百分点。房地产作为政策市，任何一个政策的出台都影响着企业的决策，牵动着购房者的心。所以，房企重新锁定目标，被一二线城市挤出的资金和购买力，正在将目光聚焦到中国的三四线城市。理论上，资金到了哪里，哪里就又将掀起一番热浪，今年二线城市便是如此，可是这次三四线城市能成为开发商们的避风港吗？“三四线城市的总量的确是过剩，但是并不意味着没有市场机会。三四线城市楼市相对稳定，无论是行情好坏都有一定的销售量，受到政策的影响较小。”祥生集团总裁赵红卫认为。还有不少开发商认为，三四线城市仍然还有较大的市场空间，关键在于三四线城市的城镇化率还比较低，2015年我国的城市化率才56.1%，仍还可以抓住“城市化”这个机遇在三四线拿地干业绩。今年7月，三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，开发商更是抓住了这个机会。三四线城市能成为躲避政策调整的突破口吗？安家新媒体认为，或许伴随着政策的引导，特色小镇的未来开发将会呈现一片大好天地，开发商们也可大有作为，然而就怕跟风，甚至流于概念，要知道这次开发商开发特色小镇很多并不是为了特色小镇而特色小镇，多数是为了避风头的无奈之举，并不是主观意识上的积极所为。本来像特色小镇已经不是严格意义上的房地产，但是我敢保证仍然会继续炒作房价。交通银行首席经济学家连平12月11日在2016央视财经论坛暨中国上市公司峰上表示，今年房地产市场冷热不均，未来三四线城市的趋势也是房价逐步上涨。近日，一直坚持深耕三四线城市甚至布局5线城市的碧桂园，在继恒大、万科之后，也宣布2016年已实现销售金额3000亿元，同比增长143％，成为第三家进军3000亿元阵营的房企。值得注意的是，由于碧桂园所拿土地以三、四线为主，其总价均维持在一个较低水准，因此其拿下的54宗地块耗资为190.11亿元，在成本上要远低于万科与恒大。这或许也给三四线城市的开发商们以信心，但这只是表面，碧桂园深耕三四线城市的时候，别的开发商们去哪了？当你发现人家赚了钱你再来的时候还能喝到汤吗？三四线城市那么多房子还没有被消化，又来这么多开发商，如果不能有差异化竞争，那未来三四线城市又将是何样的局面尚不可知，但安家新媒体小编认为，在这里，已经不是房价涨与跌的问题，哪怕房价跌房子都不一定卖得出去，那么高的库存是要等“烂掉”吗？
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2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔，国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况，中等收入者在购房时的感受更为强烈，当购买一套住宅要比几个月前多付几十万，他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。俗话说，“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资品都是一路高涨之后突然大幅下跌。中国的房价也不可能例外，经过2013年的“疯狂”之后，它已经出现了“灭亡”的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转，甚至可能崩盘。房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%，同比下跌46.3%。显然，北京过高的房价抑制了需求。近几年，北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积，例如，2013年，住宅竣工面积为1692万平方米，而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说，北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况，导致待售商品住宅面积年年增长，2012年为789.5万平方米，约为半年的销售量，如果继续增长，就会成为房价下跌的压力。房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%，10月以后降到了1%以下，今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右，全年房价涨幅只有6%左右。目前的房价走势如逆水行舟，不进则退。当人们预期房价会快速上涨，刚性需求者才会急不可待地购房，为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位，为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售，不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓，人们的预期出现分歧，刚性需求者、投机投资者就会观望，销量就会下降；开发商占用的资金越来越多，当资金成本高于预期盈利时，他们就会降价以增加销量，加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右，他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。所以，房价一旦涨幅下降，就会很快转变为下跌。2008年，房价走势本来已经进入了这样的节奏，但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年，将会再现开发商竞相降价的局面，如果没有救市措施，那就会一发而不可收拾，完全可能像温州房价那样“跌跌不休”。现在，关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派，他们认为，房价走势会出现分歧，一二线城市会继续上涨，而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题：三四线城市供过于求的状况更严重，所以下跌的压力更大。但是，目前房价的走势其实是由预期收益和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向，在一二线城市房价下跌之后，人们对三四线城市房价的预期将发生改变，导致三四线城市楼市崩盘。
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为兴趣而生，贴吧更懂你。或一二线城市遇冷三四线城市火热 楼市“冷热”格局悄然逆转
来源：人民网
刚刚过去的&五一&假期成了观察中国楼市之变的窗口。北京的中介&不太忙&，郑州的居民连夜排队购房。这一冷一热&打摆子&的背后，是中国楼市的分化格局愈发明显。纵观当下，政策调控趋严已成定局。结合近段时间的市场表现，热点楼市大部降温已成趋势。专家表示，楼市异动有原因，未来调控还需坚持一城一策，&对症下药&，系统打造房地产市场健康发展长效机制。
楼市顽症有&两高&
中国楼市有个&两高&：一边是一二线热点城市房价高，一边是三四线城市库存高。对应的市场表现，则往往是前者火热，后者冷淡。不过，在刚刚过去的&五一&假期，这种&冰火&两重天的格局却发生逆转。
中原地产数据显示，假期前两天北京商品房住宅签约84套，相比2016年&五一&假期的807套大幅下跌。有记者实地探访发现，北京周边的河北等地，中介声称&不太忙&。而其他热点城市如厦门，在小长假首日甚至首次出现二手房零成交的记录。
中原地产首席分析师张大伟表示，从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，小长假是2015年来一二线城市实际签约最冷清的一个假期。
相比之下，部分地区销售火热。据媒体报道，郑州楼市&五一&开盘的排队购房队伍十分壮观，甚至有购房者裹着被子连夜等待。在郑州部分区域限购之下，未限购区域迎来了疯狂的市场行情。
三四线城市房地产市场也走热。数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。房价方面，北京&317&新政出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而广东清远3月房价环比上涨18.28%，福建漳州房价也环比上涨15.76%。
一城一策来&调理&
购房市场为何发生扭转？
北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达向本报记者分析指出，对于一二线热点城市来说，楼市调控日趋严格，导致成交量萎缩，甚至部分价格下降，且因为前期涨得太多，目前市场处于观望状态。而三四线城市的火热，则可能由一些特殊因素所致，一是调控偏弱；二是市场预期新的调控政策将出台，提前抢购；三是有省市只对部分区域进行调控。
从近期来看，未限购区域正成为投资者的投资目标。此前江苏省一份报告显示，热点城市楼市降温&退烧&的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如属于南京都市圈的镇江政策相对宽松，受调查者的房价预期由一季度&缓和上涨&转变为二季度&明显上涨&为主；南通、淮安的商品房价格以&稳中缓升&为主。
这引发市场对未来政策走向的好奇。对此，何维达表示，&房价的过快上涨对实体经济是不利的，特别是制造业投资减少，影响很大。各级政府已经看到这个问题的严峻性，总体来讲，不太可能允许楼市继续疯长或出现大的泡沫。具体而言，一二线城市调控力度更大；三四线城市相对弱，未来房地产成交量可能增加，这对部分城市&去库存&是有帮助的，但不希望量价齐升，还是要一城一策，&对症下药&。&
打破&怪圈&有后招
谈及最受关注的房价，多方表示，实际上未来房价甚至还有继续上涨的可能，但涨幅会受到控制。
这得益于不断收紧的房地产政策。据中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余项房地产相关政策，房地产调控高压不减。
有评论称，从抑制投机的角度看，未来更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。而此前未运用过的&限售&政策逐渐扩围，预计后续楼市调控将进入&限购&&限贷&&限价&&限售&并用的&四限时代&。
但东吴证券分析师丁文韬表示，政策周期性的&松紧&变化只能作为短期内的应急手段，如果想要真正跳出房地产周期的&怪圈&，还是需要真正的长效机制。
日前召开的2017年全国经济体制改革工作会议，明确提出要&加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制&。
何维达认为，长效机制不是针对某个政策而言的，而是一项系统工程，这包括全国房产信息联网、货币政策和财税政策的综合利用。以房地产税为例，要通过科学征税让投机成本大于收益，真正让房子回归到居住属性。（记者 李婕）
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上月武汉住宅租金稍涨，尤其是交通便捷的地铁周边及大学附近，其中武昌涨幅最大。
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