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信托违规拿地被查
房企融资渠道全面遭堵
&&& 本文首发于微信公众号：中国报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　导读
　　种种迹象给出了一个清晰的信号，即金融机构正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。
中房报记者 苗野 北京报道
　　从境内到海外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道正在全面收紧。
　　近期银监会向各地银监局下发《2017年公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。
　　其中涉及房地产信托业务的检查要点包括：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
　　业内人士指出，今年以来，开发商拿地热情高涨，在各种地产融资渠道被收紧后使得信托公司拿地融资业务升温明显。上述规定直指目前火爆的“拿地融资业务”，可谓切中要害，这也意味着信托公司的拿地融资业务面临暂停。
　　信托拿地融资暂停
　　在银监会严查“三套利”、“四不当”，集中开展市场乱象整治工作的背景下，这份文件将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点，其措辞不可谓不严厉。
　　信托业某研究员称，这一文件下发后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这份文件说的几种情形，基本是用来做拿地融资业务的，简单的信托融资根本没这么复杂。
　　在房地产商拿地环节，由于不满足“四三二”条件（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全，项目(,)公司至少要有30%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质），所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管，为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。
　　一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。
　　这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为诸多“地王”背后的助推力量。
　　北京某房企人士向记者透露：“原则上，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。但是自去年以来的很多拍地资金，其实是房企放大了杠杆从信托渠道获得的。”
　　随着房地产主要融资渠道的纷纷被限，房企悄然回流信托融资，房地产信托在今年前5个月呈现出不断升温的状态。
　　用益信托最新数据显示，今年以来，68家信托公司共发行326只房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。5月房地产信托发行依然“有增无减”。截至目前，5月房企通过发行集合信托计划募资额已达113.7亿元。
　　前述某信托公司相关负责人表示，此举对房企的具体影响有多大要视涉及的信托计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来信托公司肯定会回避。
　　监管升级，资金承压
　　在融资规模大幅提升的同时，房地产信托收益亦出现反弹。数据显示，2月平均预期收益率9.23%，3月新发房地产信托产品平均收益率8.63%，4月前两周突然飙升至10%。
　　业内专家指出，随着房地产企业融资被收紧，其融资成本被抬升，这也使房地产信托产品收益率攀升，同时伴随的风险也不容小觑。目前存续房地产信托风险项目主要集中于二三线城市、民营房地产商及商业地产项目，其中主动管理类信托占比超过6成。
　　“随着金融监管加强以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。”某信托公司相关负责人表示。
　　至于检查的重点，信托业内人士均认为，“假股真债”等形式成为监管打击重点。所谓的“假股真债”，指的是信托公司和房地产企业合作过程中为了规避监管做的一套“假动作”。
　　由于监管层严格限制信托公司以债权形式开展房地产信托业务，股权类业务由此兴起。但是，在具体操作中，由信托公司和开发商组成的项目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是却承担了大部分的融资功能，因此这类股权类项目，本质上依然是以债权形式存在的业务。
　　“监管层早就注意到这一现象，明确要求在股权项目中，信托作为股东，其所占的股份与提供的资金额要相匹配。”某信托公司高管表示。
　　事实上，自去年10月以来，房地产企业融资渠道不断被紧缩，包括严控境内发债，不得到H股上市融资，银行方面收紧开发贷，债券融资、基金融资也被收紧。在信托渠道收闸之前，房企今年以来青睐的另一条“输血”渠道――海外发债也被堵。
　　有消息称，监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文，关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。
　　数据显示，2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。但在一季度，房企海外发债规模达99.5亿美元，是去年同期的近四倍。
　　有称：“房企住宅类海外发债已经没戏了，商业类有可能放开。目前海外发债是全面限制，不过未来对于达到一定投资级别的商业类用房，熊猫债有放开的可能。”
　　信托业人士表示，在强监管的大背景下，房地产信托并不会是房企的避风港。新的监管要求将使信托通道业务承压，或将对未来信托业增长形成一定制约，预计未来一段时间，房地产信托业务的增长会有限。
　　种种迹象给出了一个清晰的信号，即金融机构正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。
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（责任编辑：柳苏源 HN091）
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银信合作暂停:隐形放贷渠道被堵 高收益产品难现
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银行联合信托机构发行的信托贷款型产品,因为能够为贷款方提供大量资金,又可以给投资者带来较高收益,所以一直在金融产品中占据颇高市场份额。然而,日前市场中突然传出消息,银监会全面叫停银信合作,这类“明星产品”很可能在今后较长的一段时间内从市场上销声匿迹。
业内人士指出,此举可视作监管部门整顿表外信贷狂飙、严控信贷规模风险的一记重拳。虽然从短期利益来看,银行业、信托业、融资方、投资者无一例外将遭受重创,但从维护宏观经济稳定、杜绝信贷风险隐患的角度而言,杜绝银信合作理财产品冲击信贷规模,是监管层的不二选择。
高收益产品难再现
“据悉,银监会已严格控制下半年银行信托理财产品审批。我行于7月8日发行济宁运河建设6亿元贷款理财,有需要请尽快联系XX。”这是经济导报记者日前收到的兴业银行某理财经理发来的一条短信,导报记者随后电话咨询该经理了解到,虽然正式文件还没有下达,但银行暂停发行该类产品已是板上钉钉的事情,“像这种收益较高、风险较低的产品,短期之内恐怕很难再买到。”
“大概5月底至6月初之间,监管部门就已经找了一些信托机构,要求控制发行银信合作产品规模。”一商业银行财富中心的负责人向导报记者透露,此次监管层打击的主要范围不仅包括信托贷款类产品,也包括银信合作的股权投资类产品和其他结构性产品,其力度之大,在金融市场近几年的发展中较为少见。
此前,银信合作业务一直是市场的热门产品,据银率网统计,今年第二季度,信托类产品占银行理财产品总发行量的63.7%,环比增长38.6%。而导报记者了解到,即使多数信托公司已经收到银监会停止银信合作的口头通知,但银行发行该类产品的步伐却不慢反快。据普益财富不完全统计,上周11家银行发行了65款信贷类理财产品,参与银行数较前一周减少,发行款数却增加7款,主要是由于部分银行加大了该类产品的发行力度。其中,中信银行发行了33款,占比达一半,招商银行和中国工商银行分别发行了10款和8款。
“显然,部分银行还要在监管政策真正落实前做一下冲刺,毕竟这类产品的市场需求极旺。”民生银行理财师王娜告诉导报记者,信托类理财产品一直受到市场热捧,往往刚上市就销售一空。因为这类产品一年期的收益率一般要高于4%,半年期的产品收益率也在3.7%左右,远超同期债券、票据等产品,对投资者的吸引力是不言而喻的。也有业内人士表示,随着银信合作被叫停,银行短期之内恐难拿出合适的替代产品,因此预计未来金融市场带给投资者的收益率会明显下降。
资金大多流向房地产
“此次突击叫停,一是怕银行利用信贷类银信合作产品冲击整体信贷规模;二是银监会担心,虽然信贷资产转出表外,但是贷后管理仍然在银行,怕积累巨大风险。”山东经济学院财政金融研究所吴奉刚教授对导报记者表示,由于信托理财产品可不受贷款额度的限制,长期以来是银行腾挪信贷的主要手法,而今年这种趋势更是有失控的倾向,影响到政府调控政策的落实。
有关研究机构的统计数据显示,银行通过发行此类产品带来的潜在放贷规模颇为巨大,今年一季度,银信合作产品业务增长3000亿元,一季度末余额达到1.3万亿元。二季度,银信合作产品业务逐月狂飙,据测算仅二季度发售产品总额就达1.4万亿元,而同期人民币信贷投放总额也不过2万亿元左右。
“这些潜在的资金大多流向了政策调控较为密集的产业,比如房地产业”。吴奉刚指出,4月楼市新政出台后,房地产企业融资受限,转头就借道房地产信托疯狂融资,房地产信托理财产品频频出现。而这种产品,募集规模动辄就一二十亿元,加上一个项目可分别找几家银行,几十个亿就到手了。“这显然会使楼市新政效果大打折扣。”
而除了信贷流向出现失控的情况,信托产品带来的潜在风险也让监管层不寒而栗。近日公布的理财产品到期收益排行显示,多款信托理财产品出现了零收益甚至亏损的情况,如招商银行的“金葵花”增强基金优选系列之“金选双赢”理财计划,投资对象为中诚信托的信托计划,主要投向为证券投资基金、A股股票和债券。两年的时间,该产品到期累计亏损达38.53%,给投资者以及市场带来了较大的负面影响。
银率网理财产品分析师狄麟麟认为,从目前的数据来看,如果银信合作业务叫停,银行理财产品的发行量将会缩减6成,对银行打击颇大。但也有银行业内人士表示,对银行来说,银信合作被叫停后,银行少了一条社会募集资金的重要渠道,不过,这剂“猛药”打击最大的,应当是信托公司,他们的一大半信托业务都将因此被“切掉”,冲击不言而喻。“信托公司的日子比我们难过多了。”
另外,导报记者获悉,为了进一步从制度层面规范银信合作业务,银监会即将出台《信托公司净资本管理办法》。办法初步拟定信托公司净资本不得低于2亿元,不得低于各项风险资本之和的100%,不得低于净资产的40%。
（来源：经济导报）
本文来源：大众网-经济导报
责任编辑：王晓易_NE0011
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【私募输血通道被堵 房地产信托短期受益】日前，中国基金业协会下发私募资产管理计划备案管理规范4号文，直接封堵了私募资管计划在16个热点房地产城市的投放。有信托业人士认为，继银行、房企发债被加强管控后，私募资管计划房地产备案也被限制，短期内，新规或将导致部分地产业务回归信托市场，信托业有望受益。（证券时报）
　　日前，中国基金业协会下发私募资产管理计划备案管理规范4号文，直接封堵了私募资管计划在16个热点城市的投放。有信托业人士认为，继、房企发债被加强管控后，私募资管计划备案也被限制，短期内，新规或将导致部分地产业务回归信托市场，信托业有望受益。　　与此同时，在国家调控地产行业的大基调下，房地产公司融资渠道逐渐被收窄，房地产调控趋严之下，信托公司亦需要关注融资主体流动性危机和违约等问题。　　短期利好信托业　　日前，中基协正式下发《经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，适用范围包括及其子公司、及其子公司、期货公司及其子公司等。　　4号文明确规定，私募资产管理计划直接或间接投向于北京、上海、深圳、厦门等16个房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目，暂不予以备案。　　其中，暂停备案形式部分包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收(受)益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，以及其他债权投资方式。　　中基协表示，针对私募资产管理业务投资房地产的现状，将重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。　　华融信托研究员袁吉伟认为，这是继房企发债受限、理财资金不得流入房地产、部分房BS叫停之后，监管层针对房地产企业融资的又一收紧政策。其中，新规限制私募资管计划通过嵌套信托计划对热点房企进行融资，这将降低相关信托通道业务的需求。　　“暂停房地产私募融资体现了证监会和中基协对房价上涨过快热点敏感城市区域风险的担忧；另一方面，证券期货等机构在做房地产项目方面(地域选择、监管和风控等)的能力与信托公司存在差距。”中铁信托副总经理兼董秘陈赤对证券时报·信托百佬汇记者表示。　　“比较而言，信托业经过多年的发展，也历经几轮地产调控，对地产类项目的运作和风险把控确实更成熟。”格上理财研究员王燕娱认为，新规或将导致部分地产业务回归信托市场，短期内利好信托业。　　信托成主要输血渠道　　有业内人士认为，此番私募公司融资渠道也被堵住，需要“补血”的房地产公司，将向未被政策限制的信托公司寻求融资支持。　　陈赤认为，私募资管计划的退出，对信托公司的房地产信托来说意味着竞争减少，价格战减少，“这有利于信托公司在房地产项目中优中选优，房地产信托收益也将提高。”　　袁吉伟表示，目前房地产重要的资金来源仅剩下银行开发贷和房地产信托贷款，二者仍没有明确收紧政策，地产信托有一定发展机遇。　　“备案新规对信托公司的地产通道类业务肯定有一定的影响，但本质限制的还是私募公司。一旦私募融资渠道被堵，正常的地产业务便会向信托倾斜。”王燕娱称。　　近年来，房地产在信托资产投向中的占比呈下降态势。数据显示，截至2016年三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，占比8.45%，低于工商企业、金融机构、证券市场、基础产业占比。　　王燕娱认为，在国家调控地产行业这个大基调下，地产类信托可能并不会出现大幅上涨，小幅回温的可能性更大。　　风险须警惕　　尽管房地产其他融资渠道被收紧，房地产信托业务迎来利好，但业内人士认为，房地产违约风险和融资主体流动性问题需信托公司加强防范。　　陈赤认为，“他山之石可以攻玉”，私募资管计划与信托公司的房地产信托业务类似，“私募资管计划暂时退出说明证监会等对热点城市房地产风险的重视，也是对信托业的一个提醒。”　　此外，陈赤还表示，私募资管计划属于房地产融资渠道的重要组成部分，受到限制之后势必影响房企流动性，可能导致一些房企流动性不足，产生流动性风险，需要信托公司加强防范。　　袁吉伟也表示，近期已经有个别信托公司因房地产信托业务违规受到监管处罚，房地产信托融资也不会独善其身，未来不排除房地产信托继续收紧或被加强合规检查的可能。　　从历史经验看，房地产信托增速与房地产行业走势密切相关。在更为复杂的环境下，对于房地产信托融资的风险管控要求更高。历史数据显示，房地产下行趋势下，信托项目违约数量明显上升。
(原标题：私募输血通道被堵 房地产信托短期受益)
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一、信托贷款类：将信托资金以受托人（信托公司）的名义给项目公司发放贷款.二、权益投资类：将信托资金投资于能带来稳定现金流的权益.三、证券投资类：将信托资金投资于证券市场,包括一级市场,二级市场,定向增发等,证券投资类产品受托人一般会委托投资顾问进行管理.四、股权投资类：将信托资金以受托人的名义对项目公司进行股权投资,通过股权增值、分红或溢价回购等获得收益.五、组合运用类：受托人将信托资金以股权投资、权益投资、贷款等方式组合运用于项目公司.如果想了解更多的信托产品的相关资料,可以 Q 我
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