关于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的几点问题的思考
近日，《中共中央
国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。此意见一出，众说纷纭，人心扰动，对于此问题，也引起了笔者的一些思考。
首先，这条意见与我国物权法的规定相悖，我国物权法关于区分物业所有权明确规定，小区内的公共道路和绿地属于全体业主共有，这就意味着，住宅物业小区的围墙是否打开，其决定权在全体业主，政府不能越殂代庖。有人认为，这条意见是政策范围的事，以后可以通过立法形式实现法治化。这种说法也存在问题，依法治国作为我国的基本国策，党的十八大以来一再强调。根据我国宪法，党和政府必须在宪法和法律的范围内行事，也就是说，任何一条政策和法规出台，都不能违背宪法和法律。而且，从立法角度说，物权法律制度是法治国家的最根本的法律制度，是现代法律的基石，不管法律怎么修改，除非取消现代法律制度，所有权制度是不可能取消的。为此，通过立法来修改这项制度是行不通的。一项法律制度，一旦成为治国的根本，就象一棵树一样，就有了它自己的生长规律，不是可以随意修剪的。《物权法》中的区分物业所有权制度，虽然这个法律规范的时间并不太长，但是，通国务院及省市地方的补充立法和建章立制，及通过司法解释与实践，已经初步形成了一整套的法治规范和理念。如果就此更改，势必引起人们思想的混乱和对依法治国信心的丧失。
第二，从规划的角度来讲，住宅物业小区既不是落后观点的产物，更不是封建思想的遗留，恰恰是符合我国国情的、国民居住条件现代化的结果。
欧美各大城市，包括法国巴黎、英国伦敦、美国纽约及一些发达国家的中小城市，这些城市大都规划于20世纪以前，18、19世纪，那个时候，没有绿色、环保理念，而且受限于土地私有制，土地只能根据私人所有权的状况一小块一小块的建设，因此，除了城市公园、广场外，建成的商业区和住宅区的绿地极少，居民活动空间十分狭小，统一物业管理十分困难，只能采用一栋楼一栋楼的楼宇式物业管理，这其实并不符合人们日益增长的对空间和绿色的居住要求，于是，这些国家的大部分中产阶级都住在效外别墅和低密度住宅小区里，而把城市留给了商业使用以及单身和业务繁忙的白领甚至贫困人口使用。
而我国的住宅物业小区真正的兴起是在21世纪前后，政府通过较大地块的整体出让，让房地产开发商在这样大的地块上进行统一规划建设，使住宅区小的有较大面积的绿化率，有统一的道路和停车场所，有物业管理用房及商业服物用房甚至幼儿园和学校，这样，既满足了广大居民日益增长的对居住空间、活动场所、绿色及安全及生活方便的需求，又节约了用地，这是十分科学和合理的，是我国改革开放后人民生活水平提高的产物。而在我国，人多地少，要提高人民的居住质量，象西方那样，让中产阶级大规模的效外建设有较大占地面积的别墅是不现实的。
为此，这不是封建思想的产物。因为封建思想有一个很突出的表现是漠视个人权利，而现代法治思想是公共领域要打开，公权力要透明；而私权利要保护，私人的领地要尊重，不可随便进入。而且，这种住物业小区恰恰是我国现代化进程中最重要的产物，也可以说是现代化的最重要的成果之一。
有人说，这种封闭的物业小区影响了公共交通，导致了毛细血管的不畅。这种说法是没有道理的，住宅物业小区本来就是城市规划的结果，小区内的道路本来就不应当承担公共交通的职能，所谓“毛细血管”，它本身承担的就是血管的“止点”，起着润泽末稍细胞的作用，小区内的道路，是作为小区住宅的这个“细胞”末稍的进出，根本就不应承担公共道路通行的职能，公共通行的职能是不应由毛细血管来承担的。
而从规化法的角度来，小区整块土地的出让，本身就是规划的结果，这个结果，根据规划法的规定，是不能随意改变的，随意改变本身就违反了规划法。如果由于过去规划失误，导致小区规模过大，公共道路缺失，那也不能够采取打开小区围墙的办法，而是应当重新规划，对小区土地采用征收补偿的办法，重新规划城市道路，这种做法，有现行的法律可以依据，而不需要重新修改法律。
第三，如果真正打开小区围墙，将会带来很多不能解决的社会问题。
首先，是小区治安问题。
从1982年中央严厉打击刑事犯罪以来，治安问题作为一个突出的社会问题引起党和国家的高度重视，国家把社会治安综合治理作为一项基本国策予以推行。而社会治安综合治理最基本的内容是将社会治安作为一个社会问题由全社会来综合治理，而不仅仅依靠公安机关一家独自承担。而住宅物业小区也可以说是社会治安综合治理的结果之一，通过规划设计，在住宅物业小区规划之初，就考虑了居民的住宅安全，设计了便于安全管理的围墙、物业管理用房等安全管理的设备和设施，在通过住宅物业管理对进出小大门的登记询问制度，小区巡逻制度，保障了小区居民的安全和安宁。如果住宅小区的围墙打开，所有外来人员可以随便进出，那么就势必严重影响到小区的治安防范和治安管理。
有人说，我们可以将小区的大门的进出管理变成楼宇式管理，物业及安全管理人员从大门退到楼宇进行值守。但是问题是，物业小区当年的设计是大门值守，有专门的物业管理用房和大门值守用房，而有些楼宇，特别是单元住宅楼，根本就没有楼道值守的设计，十分逼仄和黑暗，连一张桌子都放不下，让人家怎么值守？有些小区，楼层低，却单元多，如果每一个单元放一个人，要多少人？还有，楼栋值守不能管到楼房外立面，居民为了防盗防抢又不得不重新安装防盗门窗，我们好不容易通过小区围墙的综合治理取消了丑陋的满城铁笼，是否又会回到我们的城市？
其实回看我们城市的历史，倒是90年代以前单位建的职工宿舍、及当时公共工程拆迁用房，是没有围墙的建成区，任何人、车都可以进入，看起来它符合开放和交通的要求，但现实却是城市管理的难点，这种杂居小区治安环境差，乱搭乱建多，建立物业管理制度难，严重影响到了城市的整洁和居民的安全和安宁，是城市管理者最头疼的问题。
第二、是物业管理问题。
现在小区的物业管理，不仅仅是小区内的治安管理，还包括业主共有的绿地、及其它公共部分的设备和设施的维修和维护。如果打开已建成小区的围墙，物业管理退守到楼宇，那么，这些共有部分不再属于业主私享，那么，这部分的维护由谁负责？如果仍属物业公司负责，一方面，外来的人员共享了这些设备设施，必然会加大这部分的损坏和损耗程度，及日常维护的强度，加大了物业公司的负担，物业公司势必要求提高物业管理费用；而另一方面，即然已经成为了公享，业主势必不愿再为该部分承担物业管理的费用，这是一个无法解决的冲突。如果由城市管理部门来维护，这么多物业小区，将是一笔惊人的开支，政府财政能承受吗？
第三、也就是我们打开的目的：交通问题。
其实，住宅小区内的道路，其设计的目的毛细血管的作用：用作小区居民归家之用，往往是弯曲、狭窄，本来就不适合作为公共道路使用，任何一个开车的人，都不愿意开车横穿小区，更何况，大人跑、小孩闹，非常容易发生交通事故。而且，小区的一部分道路，还承载着小区内业主停车的功能，其作为公共通道，会更加逼仄，如果打开，再任由社会车辆通行和停放，物业管理部门不能根据业主公约或者物业管理合同进行通行和停车管理，小区内必将乱象丛生。
还有，住宅小区的安宁问题。人们之所以选择有围墙的住宅小区，或者说这种住宅小区的大规模兴起，是因为居住者需要优美，宁静、安全的居住环境，这种封闭小区的开发商为满足购房者的需求在这些方面投入巨资进行建设，为的就是达到这个目的。如果小区打开，任何人都可以进入小区，外来车辆频来频往，小区内人声鼎沸，乞者席地，贩者占边，小区的宁静和环境由此破坏，这将会严重影响到居住者的权益，很多人穷其一生购买了这样栋房子，换来这个结果，肯定是不愿意的，这会造成不小的社会问题。
但是，“打开围墙”这个提法并不是完全没有道理，一些国家机关、企事业单位、大学，确实是需要打开围墙的。这些单位往往是占地的巨无霸，受特权思想影响，往往是大围墙一圈，就象横在城市中间的一头巨象，四面不通。这恰恰是封建思想的产物。作为公共部门，所占有的资源本来就应当为公众服务，单位内的通衢大道，为什么不能为公共交通提供服务？单位内建立的公共设施，普通市民为什么不能享有？我们能够看到，西方发达国家的大学、国家机关恰恰是没有围墙的。为此，打开这些单位的围墙是势在必行。
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　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司?全国首例小区车库之争一审落槌。
　　最近，网上掀起地下停车库之争案件，法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。
　　据了解，此案中的小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。去年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
　　[旧案重提]
　　“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司?全国首例小区车库之争一审落槌!”昨日，一起曾经由南京鼓楼区法院审理的小区车位纠纷案，在微信上出现。一些不知真相的市民信以为真，纷纷转发。该微信所称的案件是2011年由鼓楼区法院审理的全国首例小区车库之争，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。微信中描述了一审判决内容：“就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”
　　该微信称：“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。” 微信中还称：“如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。”
　　[记者调查]
　　全国首例小区车库之争案，一审判决早已被南京中院撤销
　　昨日下午，记者从南京中院及鼓楼区法院了解到，全国首例小区车库之争案确实存在。一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
　　星汉公司当时的上诉理由有三点，一是业委会作为原告主体不适格，其既未与星汉公司签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故业委会无权提起诉讼;二是根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利;三是星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，星汉公司应享有地下车库的所有权。
　　[重审结果]
　　开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回
　　鼓楼区法院重新审理后认为，星汉花园业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告星汉公司关于业委会不符合主体资格的抗辩意见，法院不予采纳。
　　法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。
　　因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
　　星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。
　　2014年9月，鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元;驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
　　宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
　　4月11日讯最近，南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件在网上炒得很热，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其意义十分重大。
　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
　　在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。
　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”
　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。
　　开发商们将退出出售车库的惊人巨款
　　南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用
　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
　　那么就到市民最关心的问题来了：
　　法院：《物权法》对地下车库的归属有明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
　　鼓楼区法院昨日对此案作出《郑重声明》，认为微信中的一审判决，重审后已经被改判，不能作为生效判决转发。
　　对于部分市民对微信谣言发出的“已买的车位能退钱吗”的疑问，昨日，鼓楼区法院在声明中表示，随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》出台后，根据第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该条文遵循了房地产市场的交易习惯，对本案的争议标的具有明确的指导作用。
　　鼓楼区法院认为，根据日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》，应有不低于15%(最少6个)的车位为业主保留，加上超出规划的23个车位，原告星汉花园业委会总共应有29个车位。但星汉公司案发前已经将35个车位售出，业委会实际享有24个车位，因此，星汉公司应向原告业委会移交5个车位。
　　鼓楼区法院表示，已经生效的判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。
　　文/生财有道，官方微信：scyd获取每日精准交易策略及实时指导。
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