买划拨土地上的房改房得先缴1%的土地出让金
日　　来源：生活日报
　　□记者　赵国陆　　生活日报12月30日讯　30日,济南不动产登记正式落地,“房地合一”之后有一大变化,就是在划拨土地上建的房改房在办理不动产权证时,受让方要按成交价的1%缴纳土地出让金,土地性质由划拨转变为“出让”,重新计算70年的土地使用期限。济南市在2008年就出台了该政策,只不过此前绝大多数市民不办土地证,导致“名存实亡”。不动产统一登记后,买房改房过户时都要补交土地出让金。土地变“出让”后重算年限　　不动产统一登记后,土地证、房产证、林权证等全部“退市”。此前,买房在过户完房产证后,再到国土部门过户土地证。但在实际操作中,接近九成的二手房在交易时,并不过户土地证。换发不动产权证之后,土地与房屋一一对应挂接,两个证自动合为一个。　　其中,建在划拨土地上的房改房较为特殊,原来的土地性质是划拨,按照规定,建在划拨土地上的房子不能自由上市交易。　　济南市国土资源局不动产登记处有关负责人说,济南市于2008年出台的《济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法》第八条确规定:上市交易的城镇住房所在宗地原土地使用权类型为划拨的,由受让方按房屋交易成交价格的1%缴纳土地出让金。　　土地性质由“划拨”变更为“出让”后,使用年限从缴纳出让金之日起重新计算70年。　　对此,济南市国土部门不动产登记处有关负责人说,虽然缴纳土地出让金的规定早就有,但在不动产登记实施前,购买房改房的市民往往只办理房产证,不到国土部门办理土地证。原来是两个部门办证,不办土地证也不影响领取房产证,导致这1%的土地出让金“名存实亡”,并未严格执行。少数购买房改房后办理了土地证的,都已按规定缴纳土地出让金。绝大多数人不知道这个规定。土地出让金是象征性收取　　据房管部门的统计数据,目前济南市二手房交易中,房改房几乎占了半壁江山。济南市国土资源局不动产登记处有关负责人说,绝大多数房改房都是建在划拨用地上的,只有极少数建在出让用地上。按目前商品房的市场行情,土地出让金大约占到房屋总价的三成,房改房现在按房屋成交价的1%收土地出让金,基本上算是象征性收取。这些房改房多数建于三四十年前,现在只能按照成交价来测算。　　有些房改房已经上市交易,有的甚至转手多次,都没有交过土地出让金。那么,今后再买卖是否也要缴土地出让金?该负责人表示,划拨土地上的房改房只征收一次土地出让金,未缴的还是划拨用地。土地“变性”必须缴这笔钱。当然,数据收集和整理是非常庞杂的工作,每套房改房的土地信息和房产信息挂接之后,就可以根据每套房子的具体情况准确办理。　　目前国土部门正在挂接土地信息与房屋信息,系统中可以对交易房产的土地信息做出准确的查验,如果房改房的土地性质为划拨用地,在办理不动产登记时,就要先交纳土地出让金,再办理相关的手续。
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　　编者按：近年来，武汉楼市如火如荼，供不应求。中心城区断供现象时有发生，不少购房者买不到新房，便开始有了买二手房的打算。但是购买过程中，也许部分购房者会接触到“土地出让金”。那么，土地出让金到底是怎么回事?这笔钱到底谁来交，交多少?
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　　搜狐网友：我看中了一套单位房，最近在计算费用的时候，中介告诉我需要付土地出让金。这钱还不少，计算下来将近六千块。我看我朋友买房的时候没说过要付土地出让金啊，我想问问这土地出让金到底是怎么回事?
　　值班编辑解答：土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
　　需要交付土地出让金的房屋主要有三种类型，即私房、单位房和超过70年产权的商品房。你的情况是需要交付土地出让金的。因为是单位房，土地性质为“划拨用地”，一般都没有缴纳过土地出让金，所以后期进行房改私产，就必须缴纳这笔土地出让金了。
　　一般来说，如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。缴纳金额通常为成交价或评估价(高者)&1%。
　　那么，什么时候交土地出让金呢?根据你的情况，涉及二手房买卖时，土地出让金必须在过户前一次性付清(请注意，土地出让金不可分期付款)。付清之后，才能进入办证等余下流程。
　　另外，因为大多数朋友购买二手房时涉及的是商品房而非单位房。所以在此，小编也说几句关于商品房的土地出让金的事儿。一般来说，开发商在土地转让时会一次性付清土地出让金，买受方并不需要再缴纳。但是有些超过了70年的老商品住房，业主如果还想继续使用，就必须缴纳土地出让金了。
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济宁补交土地出让金计算 土地出让金的计算方法
[摘要] 土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付；如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
&什么是土地使用权出让金土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为&地价&。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即&地租&，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是&熟地&价，即提供&七通一平&的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是&毛地&或&生地&价，即未完成&七通一平&的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2．38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50％～70％左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付；如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。买什么房要缴土地出让金对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金；而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。但是，购房者买了商品房后，并非可以永久使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让和转让条例中指出，土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某商住楼买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。如果购房者买有出让土地证的二手房，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。土地出让金的计算方法如下：一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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拍卖的房产是划拨地，但是评估价是按出让地评估的，这个土地出让金谁出。
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