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恒大“海上威尼斯”6年浮沉 前景不明
　　恒大启东海上威尼斯，这个一度被恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大集团”）寄予厚望、并要一炮打响上海市场的战略性产品，不成想却在上海滩畔浮沉了6年之久。
　　2006年，通过“围海造地”，恒大集团在与上海隔江相望的江苏启东寅阳镇寅兴垦区造地近万亩，计划打造一座拥有4.7万户的超级滨海旅游新城。但之后的6年间，该地块先后因出让流程违规、资金问题，甚至据传因估值虚高影响恒大集团首次IPO。2011年5月，恒大集团曾对外表示这一项目终于挥去了土地疑云，宣布于当年9月推出首批房源，但市场并没有等来开盘的消息。
　　“那次是由于崇启大桥通车计划一再推迟，使计划于去年9月推出首批房源的恒大海上威尼斯顺势延迟。直到近期崇启大桥正式通车，项目附近乡村公路建成，恒大海上威尼斯才结束6年沉寂。”消息人士称。
　　近日，恒大海上威尼斯启动了新一轮营销大战，该项目即将开盘的消息几乎一夜间传遍了上海、江浙。据悉，该项目将于7月7日再度开盘。
　　然而，新一轮考验也正扑向恒大集团：体量巨大下的长期销售风险，以及旅游资源有限背后的后期商业运营都是恒大集团要面对的问题。这一沉浮了6年之久的超级旅游新城能否在未来迎来可期的前景，还需要恒大集团多多努力。
　　内地最豪华项目
　　恒大海上威尼斯位于江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部的沿海，距上海的直线距离只有50公里，靠近规划中的上海江北新城。
　　项目资料显示，其规划建设用地8968亩，总建筑面积近700万平方米，其中住宅面积约630万平方米，总户数接近4.7万套，是集住宅、酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。
　　“这一项目的核心卖点是7.23平方公里的蓝色海域和3.5公里的私家海岸线。”恒大海上威尼斯项目总监王强告诉记者，项目将原版移填海南沙滩柔软细白沙，形成“水蓝、沙白”的人工沙滩。
　　此外，按照规划，这一项目还会以水为特色打造119万平方米的内海，在以水岸、水域、水体为中心的园区规划理念下，用不同风格情趣的水岸空间组合出多姿多彩的建筑空间，演绎出威尼斯水城的居住情怀。
　　用恒大集团董事局主席许家印的话说，恒大海上威尼斯可能是目前内地最为豪华的房地产项目。
　　今年6月9日，恒大集团正式对外公布了海上威尼斯实景，小高层公寓、花园洋房、双拼别墅等产品分别对外开放了精装样板房。此前，这一项目还在上海启动了一系列声势浩大的营销活动，恒大海上威尼斯即将开盘消息一夜间家喻户晓，每天约有近万名消费者从上海、江苏、浙江等地赶到江苏启东的寅阳镇参观。
　　本报记者从恒大海上威尼斯售楼处了解到，项目将以低价入市销售，其中小高层观海公寓为元/平方米，带1500元/平方米装修；复式洋房为元/平方米，带2500元/平方米装修；双拼别墅毛坯价1万～1.3万元/平方米；独栋别墅毛坯价2.3万～2.7万元/平方米。
　　“这个价格相比上海奉贤海湾地区的海景房价格低了不少，预计一期会销售1万套房源，回笼50亿～60亿元的资金问题不大。”上海中原地产研究总监宋会雍指出。
　　6年浮沉
　　这是一个浮沉了6年、备受质疑的旅游地产项目。其中，最大的疑问是，恒大集团是如何将8968亩土地收入囊中？
　　按照规定，规模如此之大的造城项目已经远远超过了当地县、市甚至省一级政府的审批权限，根据《中华人民共和国海域使用管理法》规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。
　　一位启东当地的消息人士向本报记者透露：“地方政府是将恒大集团在内的几个大的填海项目打包成区域用海规划，在程序上名正言顺地通过了审批。土地用途也在此过程中发生变更，从工业用地变成了住宅用地，此事还引发了启东政府部分领导的调整。”而据《环球企业家》报道，该杂志所获得的一份启东海洋局文件显示，为了规避审批权限的限制，当地政府先将包括恒大集团在内的几个大块填海项目打包成区域用海规划，获得审批。此后再将8968亩用海分割成13块少于50公顷的海域分别立项，绕开国务院及国家海洋局的审批程序，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。
　　彼时，共有启东鑫华娱乐有限公司、启东勤盛游乐有限公司等13家公司于2006年底和2007年初注册成立，控股股东都是单一外资股东安基(BVI)有限公司。据恒大集团招股说明书披露，安基正是恒大集团为资本运作而注册的公司。2007年底，正值恒大集团上市前夕，13家公司成功地把海域证换成了“划拨土地使用证”。这块还不具备完善开发条件的土地，被恒大集团写进了上市招股书中。
　　2008年3月，恒大集团首次上市计划失败，启东地块成为当时市场批判的众矢之的。由于启东项目土地获取程序复杂且位于国家海洋局管辖的海滩范围，部分投资者对恒大集团能否最终取得土地使用权证颇有疑虑。
　　时至今日，面对本报以及众多关注启东项目用地的媒体，恒大集团的回复多是轻描淡写的一句，“问题已全部解决”。
　　另外，对于这一庞然大物的运营资金，也是外界关注的焦点。对于外界的质疑，恒大集团除了以“恒大现金流充足”回复外，也多是三缄其口。然而，2011年5月，恒大集团将其全资附属公司Loyal Pride Limited的49%的股权出售给了华人置业，获利32.4亿元。这一全资附属公司则拥有启动项目133.5万平方米土地，这一动作令市场对其资金流是否紧张有了初步判断。
　　前景不明
　　“算不上是海景房，只能说是打着旅游旗号的房地产项目。”一位林姓的上海投资者看房后失望地对记者表示。
　　6月15日，本报记者亦跟随看房团来到了恒大海上威尼斯实景开放区。班车从上海市区出发行驶1小时40分钟后才抵达目的地，一路并不顺畅；因项目位于偏僻的启东市寅阳镇寅兴垦区，四周约20公里内仍是村庄和农田，冷清难掩。
　　此外，项目所宣称的“海景”似乎也经不起推敲，长江口黄色浑浊的天际线以及大型采沙船忙碌的场景与“碧海蓝天白沙”的画面相距甚远。
　　“这是一个很大胆的旅游地产项目。”汉孚旅游休闲产业策划咨询机构总经理吕志墉指出，启东圆陀角附近的黄海海域污染严重，又临长江出海口，海水内泥沙含量高，旅游资源自身价值相对较低；而围垦区属于淤泥质海滩，土质柔软且含水量高，在此基础上建设的住宅项目将面临气候与地质风险。
　　上海周边其实并不缺少“人造海景房”，上海奉贤区碧海金沙景区和金山区城市沙滩项目都是人工围海造堤、滤沙净水后营造出的滨海风情。“这些由地方政府主导、投资巨大的正牌人造海景项目尚且运营艰难，以致规模大幅缩水，恒大集团拿什么支撑起面积更大的人工海景？”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，长期维持人造海景的品质需要大量的人力、物力和资金投入，一旦出现问题将会给项目造成不可估量的损失。
　　“在没有海景可言的海域人为地制造碧海金沙，这只能说是在炒作一个梦想，始终会有梦醒时。”蔡为民对恒大海上威尼斯的未来前景表示担心。
　　此前，摩根大通也曾发表报告称，恒大海上威尼斯将面临不小的挑战，销售风险不低。基于去化率50%计算，项目开盘当月的总销售贡献应为20亿元，毛利率30%～35%，并无惊喜。
　　“恒大这个项目估计会做10年，开发进度要看一期的销售情况，近9000亩土地将会至少分10期开发，后期开发要等近期项目销售资金回笼后才能启动。”一位接近恒大地产的业内人士指出。
　　吕志墉指出，旅游地产项目的运作，并非一朝一夕、一蹴而就的短期行为，而是一种以景区品牌为导向，不断带动旅游地产项目所在地的景区综合建设，注重的是旅游资源长线运作的能力。中国房地产报
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