房屋买卖合同部分共有人未签字，合同究竟是无效还是有效？
来源：法律顾问工作室
作者：吴取彬 人气： 发布时间：
摘要：【导读】：房屋买卖中，通常遇到这种情况，买卖合同只有部分共有人签字，一旦房价上涨，极易产生纠纷，未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由，主张房屋买卖合同无效。尤其是 2016 年春节后，各大城市房价暴涨，此类因部分共有人未签字的房...
【导读】：房屋买卖中，通常遇到这种情况，买卖合同只有部分共有人签字，一旦房价上涨，极易产生纠纷，未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由，主张房屋买卖合同无效。尤其是2016年春节后，各大城市房价暴涨，此类因部分共有人未签字的房屋买卖合同亦剧增。那么部分共有人未签字，合同究竟是无效还是有效，我们针对不同的类型，进行相应的分析：
（合同无效的法律后果，见《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）
一、夫妻一方出售夫妻共有房产
1、产权登记在出卖人一人名下
夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是，而在房屋买卖中，未登记的共有人往往以出卖人未经其同意私自出售房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。
针对对于这种情形，个人认为只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益，一般应认定合同有效。理由如下：
根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示原则，善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。
因此，在这种情形下，夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房产，要求确认合同无效，一般不会得到支持，除非能够证明买卖双方之间恶意串通，损害其利益的。此时可以依据《合同法》第五十二条的相关规定，要求确认合同无效。
2、产权人登记在夫妻双方名下
现实生活中，大多数房屋产权都是登记在夫妻双方名下，当夫妻中的一方出售夫妻名下共有房产，又分为三种情形：
情形一，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同
在产权人登记为夫妻两人的情形下，此时出售方当事人应为两人，而其中的一人未签字同意出售房屋，针对这种情形，个人认为一般应认定为合同无效，理由如下：
基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情形下，即便买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为系善意购买人，而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下，应认定买卖合同无效。
情形二，合同仅有夫或妻一方签署，并代理另一方签署合同
当房屋产权登记在夫妻双方名下，在房屋买卖中，夫妻一方代另外一方签字的情形非常多，争议亦最大，实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋，要求确认合同无效。针对这种情形，买卖合同到底是有效还是无效，关键看是否构成表见代理，即买受人是否有足够的理由相应夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同无效。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定，构成表见代理，必须满足以下三个要件：
一是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；
二是相对人相信或认为行为人具有代理权。
三是相对人主观上善意且无过失。相对人不知道或者不应知道无权代理人没有代理权，且对这种不知道并不存在疏忽大意或者过失。
由于房屋买卖属于夫妻间的重大财产处置，根据《婚姻法》司法解释一第十七条的规定，房屋买卖夫妻间应平等协商，取得一致意见。因此，不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方具有代理权，还应从看房的过程、签署合同的过程及细节来综合判断买受人的主观善意且无过失。
二、多人共同共有，部分共有人未签字
权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。 在此不再赘述。
在这里需要注意的是未成年房产处置问题。由于国内家庭在购房时，普遍习惯将孩子的名字一并写入产证，当然，这可以避免将来可能产生的高额遗产税，但是也给房产处置带来不便。《民法通则》第18条的规定，除为了被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产。根据上述规定，未成年人父母(监护人)为了孩子出国留学、重大疾病治疗、换房等原因出售房屋，可视为为了被监护人的利益，但原则上应由父母共同同意才能处置。因此，这里需要特别注意的是：未成年人父母离异情形，在父母离异后，一方拟处置未成年人名下房产，必须经过另外一方同意，否则可能无法办理房地产产权转移登记。另外，作为购房人，亦应注意询问出售方中未成年人父母的婚姻状况，在确认未成年人的监护人均同意的情况下方可购房房屋，避免不必要的纠纷。
因此，若非为了未成年的利益出售房产，可能会导致违反法律强制性规定，而导致房屋买卖合同无效。
文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师房屋共有产权人没有签字，房屋买卖合同无效的法律依据
房屋共有产权人没有签字，房屋买卖合同无效的法律依据
李女士和张先生是一对夫妻，在福田区拥有一套房产证为夫妻联名的120平方米的房子。去年底，夫妻俩搬了新家，就想把原来的房产出售，于是委托中介机构卖房。
　　今年1月初，一位陈先生看中了这套房子，通过中介机构和业主之一的李女士商谈，结果李女士同意以200万元的价格把房子卖给陈先生。很快，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，李女士和陈先生在合同上都签了名，陈先生交了5万元的定金给中介。在此过程中，张先生均没来现场，也没有在合同上签字。
　　让陈先生没想到的是，李女士的丈夫张先生对妻子卖房的事一直不太支持。据陈先生说，他后来才知道，李女士当时和丈夫张先生双方存在分歧，李认为目前处于经济危机中，看空楼价；可张先生认为房价在回暖，一直对妻子急于卖房颇有意见，双方一直在争执，夫妻俩意见无法统一。因此，张先生也迟迟没有和李女士一起配合陈先生去办过户手续。
今年5月底，楼价回暖的趋势已很明朗，这套房子的在市面上的价格已到230万元，李女士和张先生的意见达成一致：原来出售的价格太低了，房子不卖了。夫妻俩一起找到陈先生，陈先生当然不同意，执意按原来签订的合同来办。这时，张先生指出：“房产证是夫妻俩联名的，合同只有一个人的签名，不算数。”
律师点评：
有的房产是以两个人的名义买的（房产证上是两个人的名字），对于这样的共有房产出售时一定要共有双方都必须签字，只有一方签字的为效力待定合同，这样买方很被动，卖方如果想违约的话完全可以这个借口不出售房子。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，夫妻之间的财产一般属于共同共有，不是按份共有，又根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条的规定，共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。
综上所述，对于房产共有人没有签字的房屋买卖合同，当房价上涨时卖方可以共有人没签字为由来违约，无法保障买方的合法权益
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
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房屋买卖合同无效有哪些情形？
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想请问一下房屋买卖合同无效有哪些情形呢？具体是什么？求解答。。
我来帮他解答
无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人;
(二)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人主要指
年满十岁未满十八岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人;
(三)一方欺诈另一方所签订的房屋
买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 这
里的事实真相应指有关房屋权属等信息，而不是有关房屋情况的所有信息;
(四)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同;
(五)乘人之危签订的房屋买卖合同。
是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同;
(六)房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同;
(七)买卖权属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效;
(八)未经其他共有人同意，擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售当经过所有共有人签字一致同意，否则买卖合同无效。现实交易中，有的共有房屋其共有人名称会记载于房屋所有权证上，让所有的共有权人签字好办。但是对于那些并未在所有权证上记载全部所有人的房屋即隐名共有房屋怎么办，买房人可以通过由卖方在房屋买卖合同中承诺无其他共有人的方式保护自己的交易安全;
(九)出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利，如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同
无效，但出租人仅仅是未履行通知的义务，或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的，其签订的房屋买卖合同仍然有效。
(十)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的
买卖合同。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。
如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等;
(十一)其他导致房屋买卖合同无效的情形。
在房屋买卖中，当事人“签订”无效房屋买卖合同的原因很多，大致可分为以下四种情况：
一、一方出于欺骗的故意而签订的房屋买卖合同。即房屋买卖的一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示而签订的合同。其特点是一方出于欺诈的故意。
二、房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益订立房屋买卖合同。房屋买卖的当事人为了追求最大的利益。无可厚非，但不能侵害国家、集体和第三人的利益。现实生活中房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益而签订的房屋买卖合同屡见不鲜，主要有以下两种情况：一是出卖人和买受人恶意串通，损害国家、集体和第三人利益。表现在公有房的买卖为最多。某些单位的负责人和买受人串通，以低价出卖国有或者集体的房屋，达到损公肥私的目的。二是规避法律签订房屋买卖合同。如房屋买卖的出卖人出于逃避债务的需要，假借房屋买卖的名义和所谓的买受人串通签订房屋买卖合同，以达到逃避债务的目的。
三、一方胁迫另一方强买强卖签订房屋买卖合同。
四、房屋买卖的双方当事人主观上都无过错签订房屋买卖合同的。城镇居民与农村村民签订的房屋买卖合同，不能简单说是一方或双方的主观的原因造成的，很大程度上是因为合同的当事人对农村的集体土地属于禁止性流转的不动产的法律规定不了解造成的。
这都是根据法律基础而设定的无效合同，望参考实施。
　　房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。房屋买卖合同属无效合同的情况主要有以下七种：
　　1 房地产分离出卖，合同无效。
　　2 产权未登记过户，合同无效。
　　3 产权主体有问题，合同无效。
　　4 侵犯优先购买权，合同无效。
　　5 单位违反规定购房，合同无效。
　　6 价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　7 非法转让，合同无效。
　　1 房地产分离出卖，合同无效。
　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　　2 产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
　　3 产权未登记过户，合同无效。
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
　　4 侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
　　5 价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　6 单位违反规定购房，合同无效。
　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
　　7 非法转让，合同无效。
1、违反法律法规政策的房屋买卖合同，包括：双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的;违反国家和社会公共利益的;以合法事实掩盖非法目的的;出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的;享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的等;
2、双方当事人主体不合格;
3、规避法律的买卖行为，如为了逃避债务而进行虚假的房地产买卖;
4、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危;
5、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式;
6、一方代理人与他方恶意串通。
7、还有违反法律法规的其他情形。
一颗柠檬_4908&回答：一、建设工程施工合同无效处理的基本原则及法律依据
《合同法》第五十八条对无效合同的处理做了原则性规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《合同法》规定了无效合同处理的基本原则，即首先适用恢复原状的返还原则，其次适用折价补偿原则；同时无效合同还适用过错赔偿原则。以上无效合同的处理原则当然适用于建设工程无效合同的处理，但是，建设工程合同具有特殊性，建设工程是承包人将劳务及建筑材料物化到建设工程的过程，施工合同无效，发包人取得的财产在形式上是承包人建设的工程，因而无法适用恢复原状的返还原则，只能适用折价补偿的原则，同时适用过错赔偿原则。
因而，最高人民法院对建设工程合同无效的处理，做了更为具体的规定。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二条规定：“ 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。” 最高院对无效工程合同的处理就是采用了折价补偿原则，只是对于已完工程的折价可以参照合同的约定。
二、建设工程合同无效对工程价款结算的影响
“司法解释”第二条确定了建设工程合同无效对工程款实行折价补偿的基本原则，即“参照合同约定支付工程价款”，对此有人认为这实际上承认了无效合同的有效性，即“无效合同有效化”的处理原则，但是笔者认为该认识是错误的，没有正确理解该规定的含义，笔者认为对该规定的正确理解应该是：
第一、该规定是“参照”而不是“按照”合同约定，所以，并没有承认合同关于工程价款约定的完全有效性以及对双方的法律约束力，更没有承认合同其他条款的有效性，所以整个合同仍然是无效的，并没有承认其有效性。更为重要的是，“参照合同约定支付工程价款”最准确的理解应该是相当于双方当事人对无效合同的折价标准达成的协议，所以仍然是适用折价补偿的基本处理原则，而不是承认合同约定的有效性对工程款进行结算。
第二、“参照合同约定支付工程价款”是赋予承包人的选择权，承包人也可以选择根据国家定额对工程据实结算工程款作为折价补偿。所以“参照合同约定支付工程价款”并不是唯一解决无效合同工程款的处理方式。
如果承包人选择请求根据国家定额对工程据实结算，法院也是否应该支持呢？对此“司法解释”并没有明确，赋予法院自由裁量权，法院可根据工程实际造价和公平合理的基本原则进行裁量。因为工程据实结算可能出现工程结算款远远高于合同约定的价款，此时从维护社会基本诚信的角度看，法院不应该支持承包人的请求。
但是根据国家工程定额对工程进行鉴定，反映的是工程的实际价值，而且工程定额往往低于市场价格，所以根据工程定额结算的工程款更符合工程造价的实际，法院如果支持承包人根据定额结算工程的请求，也合法合理，因而在承包人请求根据国家定额结算工程款时，法院应该综合考虑各种因素，做出公平公正的判决。
第三，法院并没有主动参照合同约定对工程款认定的权利，根据“司法解释”的规定，只有在承包人请求“参照合同约定支付工程价款”的情况下，法院才能对此进行支持，并没有赋予法院可以直接参照合同约定对工程款进行认定，如果合同有效，法院有权根据合同约定对工程款进行认定，所以合同的根本性质仍然是无效的。
第四，发包人是否具有请求“参照合同约定支付工程价款”的权利，法院是否应该支持，对此问题，“司法解释”并没有做出明确规定，所以在司法实践中，应该存在不同的意见和做法。笔者认为，根据司法解释的本意来看，并没有赋予发包人请求“参照合同约定支付工程价款”的权利，所以只规定“承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。
但是，根据法不禁止即自由的基本原则，发包人应该享有“参照合同约定支付工程价款”的权利，只是法院是否支持发包人的请求，要由法院行使自由裁量权来决定。
三、建设工程合同无效对工期索赔的影响
在合同无效的情况下，就不发生合同履行的法律效力，就不能根据合同约定来界定双方的责任，所以关于违约责任的约定也是无效的。
工程施工合同无效，合同中关于工期违约责任的约定也自然无效，所以就不能依照合同约定来承担工期违约责任。同时“司法解释”没有规定可以参照合同约定处理违约责任，所以也不能参照合同约定来认定工期违约责任。
工程施工合同无效，发包方与承包方对于工期延误造成对方的损失，仍应该进行赔偿。这是根据《合同法》规定的合同无效的第二个法律后果，即过错赔偿原则，要求当事人承担的赔偿责任。
根据当事人的过错对另一方的损失进行赔偿，根据谁主张谁举证的原则，任何一方要求工期延误的赔偿，要承担很重的举证责任，首先要举证延期的事实，其次还要举证自己的损失，第三还要举证对方存在过错。
而合同有效的情况下，对于发包方而言，只要举证延期事实的存在，就可以根据合同约定要求对方承担违约责任了，不需要举证自己存在损失，当然如果工期延误造成的损失大于违约金，发包人还有权主张违约金以外的损失赔偿。对于承包方来讲，只需要证明工期延误给自己造成的经济损失。所以，在合同有效的情况下，当事人双方进行工期索赔均不需要证明另一方存在过错，这就是合同无效对工期索赔的巨大影响。
四、建设工程合同无效对工程质量索赔的影响
在合同有效情形下，对于发包人向承包人提出的质量索赔，依据我国《合同法》第一百一十三条的规定，采用的是完全赔偿原则，违约方应赔偿非违约方的全部损失，包括预期利益损失。
但合同无效的情况下，承包人因自身原因导致工程质量不合格，根据《合同法》第五十八条规定无须承担违约责任，但仍需承担相应的过错赔偿责任，但承包人的过错责任赔偿范围法律未作出明确规定，“司法解释”第三条规定“（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持”，所以，发包人质量索赔的范围主要限于质量修复费用，其他损失不能索赔。
因此，不论合同是否有效，发包人均有权提出质量索赔，但质量索赔的范围与合同效力密切相关。若合同有效，发包人可以依照合同约定或《合同法》相关规定，索赔由此导致的各项直接损失，还包括预期利益损失。若合同无效，发包人索赔仅限于修复费用等直接损失。
五、建设工程合同无效，法院可以收缴承包人的非法所得
“司法解释”第四条规定：“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。”
对此条司法解释笔者认为应该有如下理解：
第一，只有非法转包、违法分包和非法借用资质三种无效行为，才能适用民事制裁，对于其他建设工程无效合同，不适用民事制裁。
第二，民事制裁的主体对象为承包人、非法转包人和实际施工人，而且是其非法收入，至于非法收入范围的界定，司法解释并没有明确，需要法院根据实际情况进行认定。
第三，该民事制裁法院应该慎用，不能滥用。因为工程建设领域的利润本来就很低，而且工程款一部分为农民工的工资，如果法院收缴施工人的收入，不仅使施工人面临破产的境地，而且可能会造成农民工的工资无法发放，造成社会的不稳定因素。
总之，建设工程合同无效的法律后果，并非简单的“无效合同有效化”处理原则，应具体问题具体分析。与有效合同相比较，工程合同无效的法律后果较为复杂，在司法实务中也存在较多争议。了解施工合同无效的法律后果，有助于合同当事人正确认识和理解由此产生的系列影响，从而有效防范工程合同风险。
yushaojie&回答：依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)的规定，一共有五种情况可能导致建筑工程施工合同无效。
　　(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建设工程施工合同无效
　　为了加强对建筑活动的监督管理，维护公共利益和建筑市场秩序，保证建设工程质量安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国行政许可法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、行政法规，建设部颁布了《建筑业企业资质管理规定》。根据该规定，建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。施工总承包资质、专业承包资质、劳务分包资质序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别。各资质类别按照规定的条件划分为若干资质等级。
　　取得施工总承包资质的企业(以下简称施工总承包企业)，可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。
　　取得专业承包资质的企业(以下简称专业承包企业)，可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。
　　取得劳务分包资质的企业(以下简称劳务分包企业)，可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。
　　根据上述规定，承包人承包工程应当具备相应的资质。承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建设工程施工合同无效。
　　(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的建设工程施工合同无效
　　鉴于没有法定资质的单位或个人以挂靠、联营、内部承包等形式使用有法定资质的建筑施工企业名义与发包单位签订的建设工程施工合同的情况时有发生，《中华人民共和国建筑法》对此做了禁止性的规定。
　　根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
　　《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，所签署的建设工程施工合同无效。
　　(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的建设工程施工合同无效
　　根据《中华人民共和国招标投标法》规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
　　为了明确上述必须进行招标项目的范围，国家发展计划委员会发布了《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，对必须进行招标的工程建设项目的具体范围和规模标准做了非常具体的规定。根据该规定：
　　(一)所谓“关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目”的范围包括：(1)煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目;(2)铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目;(3)邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目;(4)防洪、灌溉、排涝、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目;(5)道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目;(6)生态环境保护项目;(七)其他基础设施项目。
　　(二)所谓“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目”的范围包括：
　　(1)供水、供电、供气、供热等市政工程项目;(2)科技、教育、文化等项目;(3)体育、旅游等项目;(4)卫生、社会福利等项目;(5)商品住宅，包括经济适用住房;(6)其他公用事业项目。
　　(三)所谓“使用国有资金投资项目”的范围包括：(1)使用各级财政预算资金的项目;(2)使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目;(3)使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。
　　(四)所谓“国家融资项目”的范围包括：(1)使用国家发行债券所筹资金的项目;(2)使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目;(3)使用国家政策性贷款的项目;(4)国家授权投资主体融资的项目;(5)国家特许的融资项目。
　　(五)所谓“使用国际组织或者外国政府资金的项目”的范围包括(1)使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目;(2)使用外国政府及其机构贷款资金的项目;(3)使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。
　　并非凡是符合上述条件、不论项目大小一律进行招标。根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的规定，上述规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：(1)施工单项合同估算价在200万元人民币以上的;(2)重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的;(3)勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的;(4)单项合同估算价低于第(1)、(2)、(2)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
　　凡是根据上述规定，必须进行招标而未招标的建设工程施工合同无效。
勿忘初衷_5447&回答：　根据我国《合同法》第52条规定，合同无效有以下几种情形：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同。
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。
3、以合法形式掩盖非法目的的合同。
4、损害社会公共利益的合同。
5、违反法律、行政法规的强制性规定的合同。
此处的法律是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。此处的行政法规是指由国务院按照法定程序制定的规范性文件。
　　根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：
　　(一)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效;
　　(二)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效;
　　(三)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
　　(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　预售方如果不满足某一项条款，合同也应当认定为无效。
q&回答：原告：李XX，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXXX，电话：XXXX。
被告：张XX，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXXX，电话：XXXX。
诉讼请求：
1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证;
2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金;
3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：
原、被告双方于XX年XX月XX日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当于XX年XX月XX日之前为原告办理房屋所有权证。然而直到XX年XX月XX日过后六个月，被告仍然未为原告办理房屋所有权证。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害的了原告的利益。
为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。
XX人民法院
xiaoping123&回答：可以进行买卖，流程如下：
　　1.首先卖方产权证要拿到，然后查到银行欠款还差多少。
　　2.买卖双方签订买卖合同后，到银行办理按揭合同。
　　3.银行审核通过后，到银行结清卖方的贷款（这个钱谁出在买卖合同上要有约定）。
　　4.还款后到房管局办理注销抵押登记。
　　5.办理过户手续。
　　6.过户后带上产权证到银行办理抵押。
　　7.银行放款。
　　其中双方需要准备的资料如下：
　　买方：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水（已婚带夫妻双方资料）；
　　卖方：身份证、户口本、婚姻证明、产权证、国土证（已婚带夫妻双方资料）。
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