按揭房屋的强制执行
现在到哪，大家都在感叹，生意难做，有不少人前几年风光无限，现在则负债累累，资金链断裂，企业破产，个人负债累累，于是通过打官司索债的事情也越来越多了。
但是判决后最重要的是执行，而不是一纸空文判决，当法院执行的时候，就会发现，债权人没有一分钱现金，如果有的话，大部分就是房子，而且即便是房子，大部分还进行按揭贷款，这样看来，判决的执行还是希望渺茫。
我在研究了房屋的按揭贷款法律关系后，发现情况还不至于非常的悲观。
我们知道，按揭是一个很伟大的发明，是我们法律人为客户设计的以小博大最经典的法律设计，如果没有按揭制度，中国大陆楼市很难有这么多年高速发展，但是按揭是怎样的一个法律关系？
一般情况下，买房人向银行借款，然用自己房子向银行作抵押，然后逐月还款，但是根据法律规定，房屋抵押要求具备房屋产权证书，但是现在按揭的房子，大部分都是在楼盘还正在建设的时候交付的甚至有的房子在交付使用后几年内都拿不到房产证，我相信这种情况简直太普遍了，没有房产证，就办不成抵押，办不成抵押，如何保证买房人按时还款，如果不能如期还款，怎么办？
这个时候又有一种制度设计，那就是让地产开发商给买房人的借款提供担保，因此，在没有房屋产权证书的情况下，买房人向银行借款时，地产商都会给银行出具保证，保证买房人按时还款，而且这种保证不仅仅是信用办证，银行还要求开放商向银行交纳一笔保证金，这种保证责任理论上要持续到房产证办下来并办理房产抵押登记之后，当然，我不知道银行法务有没有足够的责任心，保证期间届满周后催促开发商继续要求开放商出具保函。
当然如果买房时有产权证则不在本文讨论范围之内。
根据上述所说，银行借款的担保是开发商的保证，而不是房子，此时房子已经在房屋登记部门做了预登记，如果买房人欠其它债权人的款项，这个债权人可不可以查封这个房子并要求法院拍卖，用拍卖资金偿还债权人欠款？
完全可以，而且可以不考虑银行借款，因为银行的借款是用开放商的保证担保的，而不是用房产进行担保的，没有用房子抵押担保银行就没有优先受偿权，当然这个时候，开发商有两个选择，要么房子自己留下，把所有购房款（注意是所有购房款，而不是仅仅首付款，因为买房者向银行借钱已经把房款全部交清了）交给法院，等于是解除房屋买卖合同，要么同意法院拍卖房屋，拍卖款给付债权人，如有剩余，交给买卖房人。
买房人房屋被拍卖后，他仍然要继续偿还银行借款，如不能偿还，银行可以起诉买房人和开放商，让他们承担连带偿还责任，判决后，法院会依照申请直接从开放商保证金划拨，保证金融机构利益和金融安全。
开发商承担保证责任后，他有权向买房人追偿，当然，此时他还找得到买房人，买房人还有可供执行的财产的话，那我就祝贺他非常幸运了！
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房子没了还要还贷款吗？弃房断供会怎样？
来源：房天下 &&发布时间：
还记得爆炸事件吗？滨海新区很多房屋都因此被毁坏，这种情况下，如果购房者不打算要这套房子了，是不是就不用还贷款了？如果倒闭没，购房者还要偿还贷款吗？如果没有发生什么事情，购房者弃房断供会有什么影响？ 经过调查，93%的网友认为“房子都没了，还要还什么啊”，但事实跟大家想象的不一样。 房子没了，还要还吗？ 开发商破产倒闭，交不了房，或者发生什么特殊情况导致房子没有了，购房者可以断吗？答案是否定的。只要购房者欠银行的钱，就得还。不论是你还是你以后房产的继承人都要将还贷的义务进行到底。 根据《合同法》等法律规定、借款人与银行签订的房屋按揭贷款合同约定，就算是房子没了，借款人还是有义务偿还贷款的。不论是房子倒了还是开发商跑了，只要你申请了按揭贷款，你就和银行之间有了关系，房子仅仅是你的抵押物，主要问题是购房者与银行的债务问题。房子没了、开发商跑了不会对按揭贷款合同的执行有影响，借贷人还是要继续还贷的。
弃房断供，购房者会怎样？ 除了房倒、开发商逃跑的情况，如果购房者真的，是否可以暂停月供或者直接弃房断供？购房指南想告诉你，弃房断供风险太大。 风险一：从法律角度讲，如果购房者连续3个月或者累计6个月断供,银行可以向法院提起诉讼，要求解除合同。但问题是，解除按揭合同之后，业主（购房者）需要偿还贷款本金、、罚息还要承担诉讼费，购房者亏得就不是一星半点儿了。 风险二：如果购房者不能或者没钱偿还各种费用，银行可以向法院申请拍卖你的房产或者其他东西，此时，拍卖过程中的执行费、评估费和拍卖费等一系列相关费用还是要由购房者自己承担。 风险三：如果赶上房屋贬值，拍卖房产所得款项不够清偿所有的费用，购房者还要将未还清的款项补齐；如果购房者没有足够资金，银行可以向法院提出对购房者的其他财产进行强制执行（房子没了也可能如此执行）。 风险四：断供严重影响借贷人的个人信用，对借贷人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至,都将不被批准。 发生天灾人祸等特殊情况的时候咋办？ 遇到这类情况，银行可以对贷款进行灵活调整。借贷人如果因不可控因素变得没有能力还款，银行可以和购房者签订新的书面合同协议，作为原先房贷的补充合同。 例如：地震的时候，中国人民银行、银监会下发，通知要求各银行、金融机构充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。 购房者应该知道：无正当缘由的“弃房断供”是不可行的。就算房子没了，开发商跑了，购房者也还是要继续还贷的。
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