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二手房买卖的闹心事 最好别和代理人签合同
日 09:13:35
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　　生活报4月17日讯春季，无论是商品房还是二手房，都是买卖交易&上升期&。然而，在房屋买卖、签订合同的过程中，因为疏漏或其他种种原因，难免有人会陷入纠纷。来自哈尔滨仲裁委员会的消息显示，今年第一季度，哈尔滨仲裁委共受理案件167件，其中房屋买卖纠纷多达47件，占各类受理案件之首。而在哈尔滨仲裁委受理案件情况的以往报道中，也多次提及房屋买卖纠纷&居多&或&居首&。
　　一套房屋，动辄几十万、上百万，对每个家庭来说都是&大事儿&。那么，在买房的过程中，如何避免纠纷，或者在纠纷出现时如何最大限度维护自己的权益呢？近日，哈尔滨仲裁委的仲裁员讲述了他们眼中的&买卖房屋闹心事儿&。
　　期房进户有误差3%&标准值&的司法解释要知晓
　　买商品房，很多人会选择期房。都知道交付使用时实际住房面积可能与合同约定面积有误差，咋办？差多少补多少钱真的是&定律&吗？
　　两年前，市民张先生在松北区购买了一套期房。当时，张先生购买的那套住宅，合同约定建筑面积是135平方米，可进户时建筑面积变成了141平方米，按每平方米6900元购房价格，开发商通知张先生补交房款4.1万元。张先生觉得补差太多想退房，开发商不同意，双方为此&闹&到了哈尔滨仲裁委。
　　哈尔滨仲裁委案件部的关克鑫部长说，&相关司法解释中已有明确规定，在期房交付使用时，3%是一个&标准值&，即房屋实际面积与合同约定面积的误差比绝对值为3%。&他解释说，除非合同有其他约定，否则进户时，若房屋实际使用面积比合同约定面积变大了，且误差比超3%的，开发商只能按3%这个&上线&要求购房者补交房款；反之，若房屋实际使用面积比合同约定面积变小了，且误差比超3%，开发商不仅要将3%范围内的购房款返还给购房者，超3%部分，购房者还可要求双倍返还已交房款和利息。&通过计算不难发放，张先生那套房屋的误差比已经达到了4%，所以他有权要求对方解除合同并返还已付购房款及利息，或者只需按&3%&的标准支付开发商房款即可进户。
　　二手房交易出现&代理人&买这样的房屋要当心
　　在二手房交易中，有时，买方或者卖方因为种种原因无法及时现身，于是委托第三人帮忙代办。如果遇到这样的房屋，你会和&代理人&签合同买卖房屋吗？
　　去年3月份，何女士在哈市南岗区看中了一套使用面积70平方米的住房，售价68万。当时，出面的是一位姓李的中年男性。他说自己是房主的弟弟，因为房主在外旅游得半个月后回来，于是委托他帮忙出售这套房屋。
　　看完房后，何女士和李先生到中介签订《房屋买卖居间服务合同》，并向中介暂交了1万元定金。可是，几天后何女士却接到中介打来的电话，说房主不同意卖房了，还称自己并未让弟弟代理。双方协商未果，他们到哈尔滨仲裁委申请仲裁。
　　经过仲裁庭调查，其实房主已把房子高价卖给了另一位看房者。但因李先生的&代理&行为是口头上的，何女士无法提供书面证据，所以最终经过调解，何女士获得了退还的1万元定金和2000元补偿。哈尔滨仲裁委的仲裁员介绍说，由于近年来人们流动性增大，如外出、移民、异地定居等，房主将房屋委托代理人买卖的越来越多，随之引发的纠纷也越来越多。对于这类房屋，建议要慎签房屋买卖合同；若十分心仪，最好让对方出具经过公证的授权委托书，这样才能减少纠纷或者最大限度维权。
　　写房屋买卖合同做借款担保&赔了房子又搭钱&的傻事你别做
　　跟他人借款，为了让对方放心，竟然把自己的房屋用&买卖合同&形式抵押给对方，你想过这样做的风险有多大吗？
　　去年5月，哈尔滨仲裁委就受理了这样一起典型案件，仲裁员认为它虽是房屋买卖合同的&另类版本&，却值得关注。
　　受理此案的仲裁员回忆说，当时，吴先生和王先生一起到哈尔滨仲裁委申请仲裁，吴先生诉称，自己向王先生借款20万，王先生提出需要用吴的房产做担保，但是由于嫌办理房产抵押的程序太繁琐、时间长，双方便在借款协议外又签订了一份《二手房买卖合同》，假意把吴先生位于道里区的一套使用面积25平方米的房屋&卖&给王先生，吴先生还给王先生出具了&20万卖房款&的收条。可没想到，还款时吴先生却说借款和买房是两回事，让吴先生赶紧给他办过户手续。而在哈尔滨仲裁委，王先生也坚称，借款是借款，房屋买卖是房屋买卖。
　　&虽然知道吴先生很可能是&受害者&，但是因为找不到证明&两件事&就是&一件事&的证据，我们只能裁定房屋买卖合同有效，且吴先生按约定日期还款20万给王先生。&哈尔滨仲裁委的仲裁员说，这是他们最不愿看到的结果。但法律需要证据支撑，所以他们建议，借款如果一定要用&房屋买卖形式&做担保，借款人和担保方一定要再签一份补充协议，说明具体情况，这样才能避免纠纷和损失。
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提问者:热心网友
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你好，如果有时间空闲的话。你可以选择起诉。你的事情事实清楚，证据充分，比较简单，不需要请律师。你可以自己出庭辩护维权。交给法院的诉讼费也不会很高，且诉后会由败诉方承担。望采纳
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交房过户中
购房完成后
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城市房产：
热门城市房价：有签约就会有解约，二手房买卖也不例外。在已经签订了二手房买卖合同后，如何解除合同呢？
二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。
总的来说，最理想的状态是：三方（买房，卖方，中间方）协商，若能达成和平解约，签署解约协议即可！
如果一方单独违约，三方协商，违约方能赔付一定的补偿，对方不予追究，签署解约协议及赔付相关事宜。各方不能协商一致的，均可向所在区域法院提起诉讼，依据合同条款法院判决。
如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。
（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。
（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
其实，合同的解除在合同法上有三种形态：
第一种是约定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的，后两种情况下的解除才能被称为真正的解除，其解除权属于形成权。
第二种是法定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除是有解除权的一方依据合同法中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以合同法有着严格的限制。
根据合同法第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。
第三种解除是协议解除，指的是在合同成立之后，未履行或者未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，是合同的效力消灭的行为，这种解除是当事人意思自治的一种体现。
二手房屋买卖合同解除协议书
卖方（下称甲方）：
身份证件号码：
委托代理人：
身份证件号码：
买方（下称乙方）：
身份证件号码：
委托代理人：
身份证件号码：
乙方于____年_____月_____日向甲方购买坐落于_______________房屋____套，双方已签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：_______________号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：
一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。
二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。
三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：
1、乙方已缴付楼款/首期款：（人民币）_________元（不包含交予中介定金）。
2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息从借款之日起计息，不计复利。
3、甲方还款事宜另行约定。
四、乙方应于本协议生效后的____个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓推还乙方所有款项。
五、办理解除合同产生的手续费由_______承担。
五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
六、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式____份，甲方执____份，乙方执____份，____份留存政府相关部门，均具同等法律效力。
甲方（签字或盖章）：
乙方（签字或盖章）：
委托代理人（签字或盖章）：
委托代理人（签字或盖章）：}