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二手房交易的几点注意事项
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相对新房来说，价格更低，这也许是更多工薪阶级的选择。但是在的过程中，不免存在着很多问题和纠纷。最常见的有房屋权属不清引起的争议，买卖双方签订阴阳合同导致纠纷，受法律和政策限制的二手房因不能上市交易引发纠纷等等问题。为了保障的安全性，以下几点可供大家参考：1、核对卖方的身份。假如是自己，看他的身份证；假如是单位，到工商局看它的档案资料；假如卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。2、到房管局查验卖方的。看该房子是不是有房子共有权人，假如房子为多人共有，则须卖房人提供每个共有人的身份证件及允许出卖房子的书面文件；如是夫妻共有产业，是否经过卖方爱人的书面同意；假如房子已租借，则须卖房人提供承租人允许出售的书面定见；假如房子已被抵押，则须卖房人提供抵押权人允许房子出售的书面文件。3、如经过，购房者要挑选规范的、有相对信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁布的营业执照，二为房屋土地管理局颁布的中介代理资质证书。4、细心核对卖方身份证或工商档案中的名字与房产证上的房子所有人是不是相同，原则上是一个字也不能错。5、如购买，须知道所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房通常都保存优先采购权，所以，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面协议；除此之外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有获得单位允许的状况下，一概不得出售。6、假如所购房子是已购公房或，还须卖房人提供政府部门对其上市买卖的批准书。7、假如知道到欲购房子归于下列几种状况，则千万不能采购：已列入拆迁布告规模的房子或被国家征用的房子；被人民法院或行政机关依法查封的房子；属违法或违章建筑的房子；存在产权争议的房子。8、对房子质量及其他配套主设备的检查。在这一环节，购房者除对房子户型、布局、用材等较直观的方面进行检查外，还须进一步知道有关用电状况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；知道供给的服务项目及收费规范。9、关键性承诺应体现在之中。交易双方当事人对管理部门申报的销售价明显低于市场价时，或许以所购房屋进行时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能只是口头约定，因为口头约定在一旦发生纠葛的时候则无法举证。合同的必备条款主要包括：及附属的设备、价款及给付方法、年限、房屋交付期限、违约责任等；假如选择了借款的付款方法，则须依照规则处理借款手续。&
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。避免权益受损 通过银行托管二手房资金更安全
　　日，市国土房管局与中国人民银行广州分行联合发出《关于在我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》，规定房地产中介服务机构不得代收代管二手房交易资金，建议市民选择二手房交易资金托管的方式交割购房款，即银行通过与二手房买卖双方签订托管协议，约定托管资金的金额、资金划转条件等，免费为二手房交易资金划付提供服务，以保障交易资金安全。
　　通过银行托管二手房交易资金，不仅可以有效防范某些不法房地产中介服务机构挪用、卷走交易资金，还可以保障买卖双方合法权益，保证卖方如约收到购房款，买方如约取得房地产权。目前我市已有工商银行、交通银行、广东发展银行、中信银行、中国民生银行、招商银行、深圳发展银行、兴业银行、华夏银行、广州银行10间银行开展了二手房交易资金托管业务。
　　二手房交易资金托管流程：
　　买卖双方签署《房屋买卖合同》→买卖双方到银行申请资金托管→买方按约定将交易资金存入托管账户→银行确认托管资金到账→买卖双方办理交易过户手续→买卖双方申请划转交易资金→银行审查交易完成情况→银行划转交易资金给卖方
　　案例:张先生买了一套房，支付了30%的首期款后，便与业主、中介公司一同去办理房屋过户手续，递件时被告知，因卖方涉及债务纠纷，法院在递件前一天将房屋查封，因此不受理其递件申请。张先生只能通过司法途径追究业主责任，权益受到极大损害。
　　案例点评：交易资金银行托管可以保证交易双方的权益，防范在房屋产权过户和交易资金交付过程中的风险：房屋产权不过户，卖方就不能收到买方支付的购房款；房屋产权过户后，卖方就能够收到在银行托管的交易资金。因此建议买卖双方在交易过程中选择交易资金银行托管的方式交割房款。对一次性付款的交易，可以要求买方在交易递件前将全部交易资金存入托管账户，再按约定划付。 记者 陈白帆
责任编辑：AP0012
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频道信箱：finance#(#改为@)买卖二手房 银行监管钱
本报讯（记者&谢璐）张金凤这样的买方恶意拖欠房款……8月1日起，这种现象有望杜绝。朝阳区将在全市首推以银行为第三方对存量房（俗称二手房）交易资金实行监管，买方需将除贷款外的全部资金存入监管账户后，才能办理房屋过户登记。
今天上午，记者从朝阳区房管局获悉，以银行为第三方对存量房交易资金实行监管，以网签合同日期为准。以后，凡朝阳区内存量房屋经过经纪机构成交并签订《北京市存量房屋买卖合同》的，买卖双方须接受资金监管。
不过，自行成交的存量房屋买卖，买卖双方可自行选择是否进行资金监管。如不选择，将由买卖双方自行承担风险。
银行仅监管网签价格
记者了解到，目前，一些人为了规避房屋交易税费等非法目的而进行所谓“阴阳合同”，但此次银行监管也只能监管网签价格，对于实际成交资金中的风险，就需要买卖双方自行承担。
资金未全额缴纳&&房产不能“转移”
银行对交易资金管理后，买方需将除贷款外的全部资金存入监管账户后，买卖双方才能办理房屋过户登记，如资金未全额缴纳，则不能办理房产转移。
何时存钱没有“时限”
对于买方何时将资金存入银行监管，并没有明确的时间限制。然而，由于资金未全额缴纳，则不能办理房产转移，买卖双方还要根据自身情况在办理过户前完成资金监管。
交易成功利息归卖方
买方将资金存入银行后，将实行活期利息。房屋交易成功后，监管期间产生的利息归卖方所有，如果交易取消，利息归买方。
为何推行该政策？
尾款恶意拖欠&&&存量房资金纠纷多
“朝阳区房屋登记量占全市总量的1/3，存量房交易十分活跃，其引发的资金纠纷案件时有发生。这次推出以银行为第三方对存量房交易资金实行监管，主要是为了确保交易资金安全，更好地保护交易双方的合法权益。”朝阳区房管局相关负责人介绍说。
据了解，去年，一名叫张金凤的买家一口气买下王先生三套房产，共计900多万元。根据双方约定，买家张金凤先支付1/3的房款，然后房产过户到张金凤名下，张金凤再利用商业抵押贷款付款，我爱我家为此作担保。
但房产过户后，卖房人却迟迟没收到尾款。王先生发现，张金凤多次使用这一伎俩，骗得房产抵押后不支付尾款。
遭遇房款恶意拖欠的不只有王先生，今年3月，漩涡中的我爱我家表态，被张金凤拖欠房款的卖房人由此前媒体报道的7人增加到9人，涉及房产增加到11套，拖欠房款高达2286万元房款，我爱我家将先行垫付。
对此，我爱我家副总裁胡景晖表示，我爱我家在风险提示方面确实有瑕疵，同时为避免类似的事情再发生，希望能有效进行资金监管。同时，目前全面推动资金监管存在很大难度。
办理手续增加吗？
需与监管银行签订“划转协议”
记者了解到，选择银行进行资金监管时，并不额外增加办理手续，只需在买卖双方签订二手房买卖协议时，与监管银行签订《存量房自有交易资金划转协议》。监管银行将设专门窗口，或优先为存量房交易当事人办理交易资金的支付和结算事项。
银行对交易资金管理后，买方需将除贷款外的全部资金存入监管账户，买卖双方才能办理房屋过户登记。登记完成24小时内，监管银行将监管账户内的交易资金划转至卖方账户。
几家银行可办理？
4家银行成首批资金监管银行
为方便买卖双方交易资金监管，朝阳区在北京市住建委统一招标入围银行的下属机构中选取4家银行成首批资金监管银行。买方若有其中一家银行的银行卡还可免去开户手续，不限开户网点。
这4家银行分别为：中国银行股份有限公司北京朝阳支行、中国农业银行股份有限公司北京朝阳东区支行、北京银行股份有限公司东大桥支行、中国光大银行股份有限公司北京安慧支行。
银行监管有啥好处？
比政府监管更方便
此次，朝阳区在全市首推以银行作为第三方对存量房交易资金实行监管，主要是为了方便市民办理，市民只要去银行存一次钱即可，不用既跑政府又跑银行。
不过，一些买房人和卖房人曾表示，不走资金监管能比走资金监管的流程节省一个月，因此如果不是其中一方特别强调，很少会有人主动选择。上午，朝阳区房管局表示，银行监管并不会增加手续和环节，办理过户登记的24小时内，监管账户内的资金就要转至卖方账户。
(来源：法制晚报)
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二手房买卖交房时间？在这里都告诉你
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向履行交付的义务就是我们说所的，物业向业主交付是由他委托的，也是可以的，但实际上委托书应该物业提供。否则，是应该该交付义务是由开发商自己履行的。而且委托本身的争议也应该是与业主没有关系的。的相对方应该是开发商才对。那么，一般关于什么时候交房呢？
这都是由双方约定时间，一般在主款付完后就可以交接了。如果过了约定期限而卖方还不交房的话，现在我们的法律制度也是越来越完善的了，当我们遇到了如此的情况，通过法律途径等可以解决我们的问题，如果仲裁条款已经约定了，可以申请仲裁，要求他支付租金、、律师费、仲裁费等。交房，这义务是开发商应尽的，向业主履行交付的义务，这一点是不用怀疑的。 现在大部分都是开发商委托物业进行交付，开发商主要负责对业主进行身份验证，收取一些遗留费用，收取等相关费用，带领业主，较后发放钥匙，就算完成了交房的基本程序。总的流程是卖家和买家，付首付款给卖家，和中介去担保核心办贷款，批贷后（在合同中要约定如果无法贷款，几日内付清余款），，物业交接（物业费，暖气费，水费，电费，煤气费，公共，钥匙，户门钥匙，信报箱钥匙，车库或储藏间钥匙等），完成。全款一般的流程是，卖家和买家签合同，找一家银行进行资金托管，房产证过户，完成后，到银行完成款项付款到卖家，物业交接（物业费，暖气费，水费，电费，煤气费，公共维修基金，室内门钥匙，户门钥匙，信报箱钥匙，车库或储藏间钥匙等），完成。 简单的来说就是二手房交房的时间都是双方约定的，你们在签订合同的时候要约定号交房的时间，这样就不会在买卖结束以后双方为什么时候交房这个事情而烦恼，使得产生不必要的麻烦。看完了这篇文章以后的你，各位在二手房买卖的时候就要倍加关心和注意这个交房的问题啦，签订了合同才会有保障！想得周到一定肯定不会出错。希望这些知识能帮助到你！
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二手房买卖注意事项
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注意事项以其较低的价格赢得了很多购房者的青睐。买房是一件非常值得高兴的事，但是过程却又很让人揪心。尤其是二手房，生怕房屋出现了什么问题，或者在交接过程中某些问题没注意到，引起以后一些不必要的纠纷。那么在二手房的交接中，有哪些注意事项呢，小编将为大家讲解二手房注意事项，希望能帮助大家！办理手续1、签房屋交接书。2、(小产证)。个人办理房产证应向索要营业执照的复印件等材料，并且携带自己个人资料到房屋交易核心或者房管局备案办理。3、新房，并交纳(3-6个月)4、交纳。维修基金是一次性交纳的，如以后小区需要大修、维护等问题就动用这笔基金，平时有特定银行监管，开发商也交纳的。(维修基金=面积系数)5、领取钥匙。二手房交接需要注意什么1．结清水电表账单大多数的房产上下家不需要办理水表手续。但在时根据的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由结清所欠费用。凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议买房亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。2、办理维修基金、物业管理费的结算和更名手续。除了上述费用的结算外，房屋交易后还有维修基金和物业管理费的结算，而维修基金由于数额较大，大多的买卖双方都会注意到这个问题。但物业管理费由于数额不大，很多买卖双方都会忽略掉这个问题，往往忘了办理结算手续和更名手续，其实在交房的时候一定不能忘了办理物业更名。3．协助煤气过户按照煤气公司的规定，上下家必须凭《》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。4．协助有线电视过户有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时买房可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买房凭上述两样资料和新的，即可到房屋所在地的区有线电视公司办理过户手续。5、交房交接书。对很多买卖双方来说，在交接了上述事项后往往会忘了签房屋交接书，通过大型中介公司，可能会签交房交接书，以确认买卖双方的较后交房行为。签订较后的房屋交接书是一个完整而又有保障的交房行为。综上所述，买卖双方办理房屋买卖交易，千万不能忘了办理一系列的交房手续，也不要忘了在所有交房手续办完后签署交房交接书。二手房，相对于同条件的新房来说，不但价格上有会一些优惠，而且如果是已经装修过的二手房，还会省去一部分装修的钱，而且二手房买了就可直接入住。但是相应的在交接上就要多注意一些事项，才能避免日后产生不必要的纠纷。（搜房）
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